中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負責人：牛國華，該行行長。

委托訴訟代理人：趙丹陽，云南天外天律師事務所律師。

委托訴訟代理人：郝艷，云南天外天律師事務所律師。

被上訴人（一審第三人）：云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號2幢二樓。

法定代表人：何東海，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（一審第三人）：云南安寧金成礦業(yè)集團有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內。

法定代表人：蔣勇，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（一審第三人）：蔣勇，男，漢族，1971年10月31日出生，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)。

被上訴人（一審第三人）：陳樹昆，男，漢族，1960年4月23日出生，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)。

被上訴人（一審第三人）：梁夏，男，漢族，1968年5月6日出生，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)。

以上五位被上訴人的共同委托訴訟代理人：吳嵩，云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工。

被上訴人（一審原告）：吳俊武，男，漢族，1979年12月14日出生，住云南省昆明市五華區(qū)。

農行安寧支行上訴請求：1.請求二審法院撤銷一審判決并改判對紅菱花園A2地塊地下室負2層×××號車位（即人民西路壹號廣場的A2地塊地下室負2層×××號車位，以下簡稱“×××號車位”）繼續(xù)執(zhí)行；2.一審、二審訴訟費用由被上訴人承擔。其所持理由：1.本案中訴爭車位系以物抵債并非單純的不動產(chǎn)買賣，涉案“商品房購銷合同”名為買賣合同實為以物抵債協(xié)議。2.被上訴人所提交的商品房購銷合同及車位使用協(xié)議等相關書面證據(jù)，并不足以證明其確實形成于查封前且當時確已合法占有的事實。3.一審法院適用法律錯誤，本案系基于以物抵債所引發(fā)的物權期待保護權認定，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定是關于無過錯不動產(chǎn)買受人的物權期待保護權的保護規(guī)定，被上訴人不屬于法律規(guī)定的不動產(chǎn)買受人，以物抵債的受讓人不在物權期待保護權的保護范圍之內。

昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏及吳俊武均辯稱，同意一審判決。

吳俊武向一審法院起訴請求：1.立即停止對吳俊武購買的×××號車位的強制執(zhí)行，并解除對上述車位的查封；2.確認×××號車位歸吳俊武所有；3.農行安寧支行、昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏立即協(xié)助和配合吳俊武辦理×××號車位的產(chǎn)權過戶登記；4.本案的案件受理費用由農行安寧支行承擔。

一審法院認定事實：2016年8月30日，吳俊武與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認購確認書》，載明吳俊武購買×××號車位，車位總價為205000.00元，付款方式為過渡費折抵，具體為過渡費折抵103421.58元，折抵后應付車款總價為101578.42元，需繳納的相關費用10169.30元（契稅6150元，印花稅102.50元，維修基金3916.80元）。在《車位認購確認書》上，銷售人員簽字確認。2017年3月13日，雙方又簽訂《商品房購銷合同》，約定吳俊武購買紅菱花園（A2地塊）A2地下室負一層幢/號車位×××室，車位總金額及支付方式均同《車位認購確認書》一致，并約定2017年3月13日對車位進行現(xiàn)狀移交。昆都房地產(chǎn)公司簽章，吳俊武簽字，對《商品房購銷合同》予以確認的同時，又簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結算單》，確認收到吳俊武車位款205000.00元。當日，昆都房地產(chǎn)公司還與吳俊武簽訂《車位使用協(xié)議書》，將車位以現(xiàn)狀移交吳俊武使用。

另查明,農行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案，因農行安寧支行提出財產(chǎn)保全申請，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財產(chǎn)，保全價值以301493839.56元為限。一審法院隨后作出（2017）云執(zhí)保23號及（2017）云執(zhí)保23號之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產(chǎn)共計1074套，其中包括Ａ292號車位。后吳俊武提出執(zhí)行異議，一審法院遂作出（2017）云執(zhí)異271號執(zhí)行裁定書，裁定查明吳俊武提交的《車位認購確認書》復印件中沒有昆都房地產(chǎn)公司的簽章，也未提供涉案車位的書面買賣合同，并以此為由，裁定駁回吳俊武的異議請求。2018年9月11日，法院向吳俊武送達裁定，2018年9月21日，吳俊武提起本案訴訟。

一審法院認為，本案的爭議焦點為吳俊武關于本案排除執(zhí)行的訴訟請求能否成立。

首先，關于本案的法律適用問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形之一且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?，第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房用于居住且買受人名下無其他居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！币粚彿ㄔ赫J為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競合，兩條規(guī)定之間并非自然排斥關系，且該兩條規(guī)定并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標準，第二十八條系普適性的條款，對于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款。據(jù)此，本案情形如符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，應適用該條規(guī)定。

其次，1.盡管最初簽訂的《車位認購確認書》上沒有加蓋昆都房地產(chǎn)公司的公章，一審法院認為,該份確認書約定吳俊武購買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并對具體總價款和價款支付方式進行了明確。確認書上除了有吳俊武簽名外，還有銷售人員的簽字確認，昆都房地產(chǎn)公司對此也予以認可，銷售人員簽字的行為依法對昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。另外，昆都房地產(chǎn)公司又同吳俊武簽訂正式的《商品房購銷合同》，再次對雙方之間車位買賣進行確認。本案吳俊武與昆都房地產(chǎn)公司均對此予以認可，且提交了合同原件、交款憑證等對買賣合同簽訂并履行的事實予以佐證。農行安寧支行盡管對此不予認可，但未提交足以推翻前述事實的相反證據(jù)，一審法院對其異議不予采信。一審法院認定，吳俊武同昆都房地產(chǎn)公司之間的買賣合同系于簽訂《車位認購協(xié)議書》時（2016年8月30）即已成立，并簽訂《商品房購銷合同》（2017年3月13日）再次確認，《車位認購協(xié)議書》和《商品房購銷合同》的內容不違反任何現(xiàn)行法律及行政法規(guī)效力禁止性規(guī)定，屬于依法成立并合法有效的合同。該合同顯然符合不動產(chǎn)買賣合同的法律特征，盡管部分購車位款系用昆都房地產(chǎn)公司欠付的過渡費進行沖抵，這顯然僅只是雙方當事人就款項支付方式達成的合意，并不影響認定雙方之間所形成合同性質為商品房買賣合同。2.吳俊武購買的車位總價為205000元。吳俊武提交的證據(jù)能夠證明其通過支付現(xiàn)金加上用過渡費沖抵的方式，已經(jīng)足額支付了車位全部價款及契稅、印花稅和維修基金。3.昆都房地產(chǎn)公司同吳俊武簽訂《車位使用協(xié)議書》，載明：“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位”“雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，這表明案涉車位已經(jīng)實際交付至吳俊武，并由吳俊武進行實際控制和管理。綜上，本案中，在農行安寧支行查封之前，吳俊武與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《商品房購銷合同》，已支付全部購房款，吳俊武已經(jīng)對車位實際占有使用至今。對于未能辦理產(chǎn)權登記的原因，昆都房地產(chǎn)公司庭審中自認，由于項目整體并未進行最后的驗收，還不具備辦理產(chǎn)權登記的條件，責任在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。故吳俊武對涉案車庫的權利完全符合上述司法解釋規(guī)定的情形，其享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。吳俊武的該項訴訟請求于法有據(jù)，一審法院予以支持。

《中華人民共和國物權法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記。”第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！庇捎谀壳败囄晃匆婪ㄟM行產(chǎn)權登記，尚未記載于不動產(chǎn)登記簿，車位的所有權并未發(fā)生轉移，吳俊武請求判令車位歸其所有，于法相悖，一審法院不予支持。

當然，吳俊武與昆都房地產(chǎn)公司之間簽訂的合同成立并生效，當事人應當按照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，全面履行自身義務。在吳俊武已經(jīng)支付車位對價款的情況下，昆都房地產(chǎn)公司的確負有將車位登記變更至吳俊武名下的義務，由于目前尚不具備辦理產(chǎn)權登記的法定條件，吳俊武對此亦予以認可，一審法院對此不予支持。

本院二審期間，各方當事人均未提交新證據(jù)。

本院二審認定如下事實：

1.吳俊武是回遷戶，其回遷房產(chǎn)已交付，涉案車位不屬于拆遷補償安置協(xié)議約定的內容。

2.在《車位認購確認書》上，昆都房地產(chǎn)公司委托銷售的昆明飛鴿房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的銷售人員簽字確認。

3.《車位使用協(xié)議書》主要內容為，乙方（吳俊武）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購買車位，因乙方實際需要，要求提前使用車位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達成如下協(xié)議內容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；二、乙方在使用車位過程中，對車輛及財產(chǎn)人身安全自負責任；三、車位使用中的水電費用，在未正式驗收前由甲方承擔；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交。

4.2016年8月25日，吳俊武向昆都房地產(chǎn)公司支付車位保證金2萬元。吳俊武以現(xiàn)金、POS機刷卡（POS機商戶全稱顯示為昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)公司）及過渡費沖抵的方式支付了涉案車位全部價款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金，契稅、印花稅及維修基金均只有昆都房地產(chǎn)公司開具的收據(jù)。同時，吳俊武與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結算單》，對吳俊武的所有款項進行了全面結算，昆都房地產(chǎn)公司不再欠付吳俊武過渡費。

5.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農行安寧支行申請，法院在商品房預售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車位全部查封，案涉車位未能辦理產(chǎn)權證書。

此外，本院二審庭審中，昆都房地產(chǎn)公司表示案涉《商品房購銷合同》、《車位使用協(xié)議書》之前都由其管理，吳俊武手中沒有相關合同。

本院對一審法院認定的其他事實予以確認。

一、關于合同性質的問題

吳俊武與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認購確認書》、《商品房購銷合同》，目的均是買賣車位，其內容也與一般不動產(chǎn)買賣合同無異，其特殊之處只是部分價款的支付方式為過渡費折抵。但《車位認購確認書》和《商品房購銷合同》均沒有任何確認、清理、消滅雙方債權債務的意思表示和約定，且在債權數(shù)超過車位價款的情況下吳俊武仍需支付部分現(xiàn)金，因此過渡費抵扣部分價款的約定只能視為買賣合同價款支付方式的特別約定，不足以據(jù)此認定整個交易為以物抵債，上訴人的相關上訴理由不能成立。

二、關于合同簽訂時間

盡管最初簽訂的《車位認購確認書》上沒有加蓋昆都房地產(chǎn)公司的公章，但該《車位認購確認書》約定吳俊武購買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并對具體總價款和價款支付方式進行了明確。且在《車位認購確認書》前，吳俊武向昆都房地產(chǎn)公司支付了保證金，并在《車位認購確認書》簽訂后，通過POS機刷卡支付了部分價款，該確認書的真實性應可認定。而《車位認購確認書》上除吳俊武簽名外，還有銷售人員的簽字確認，昆都房地產(chǎn)公司對此也予以認可，銷售人員簽字的行為依法對昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。另外，昆都房地產(chǎn)公司又同吳俊武簽訂了正式的《商品房購銷合同》（時間在查封前），再次對雙方之間車位買賣進行確認，而農行安寧支行未提交相反證據(jù)證明相關合同存在虛假。一審據(jù)此認定吳俊武與昆都房地產(chǎn)公司在案涉車位查封前簽訂了合法有效的買賣合同并無不當，農行安寧支行的相關上訴理由不能成立。

三、關于車位是否合法占有的問題

吳俊武作為回遷戶，其大部分車位價款以拆遷安置補償?shù)南嚓P費用折抵。同時，吳俊武同昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方在庭審中對案涉車位已實際交付至吳俊武均予以認可。既然案涉車位已經(jīng)交付，那么吳俊武就可對案涉車位進行實際管控，是否實際使用并不影響合法占有的認定。因此，一審法院認定案涉車位已由吳俊武進行實際控制和管理并無不當，上訴人的相關上訴理由不能成立。

四、關于案涉車位價款是否全部支付的問題

吳俊武提交的相關證據(jù)可以證明，其已通過支付部分款項和過渡費沖抵方式支付了全部價款，并向昆都公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

五、關于產(chǎn)權證未能辦理的原因

因案涉車位所在土地被抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產(chǎn)權證的條件，故案涉車位產(chǎn)權證未能辦理并非吳俊武的過錯。

綜上所述，案涉車位《商品房購銷合同》簽訂在人民法院查封之前，吳俊武亦已支付該車位的全部價款并為合法占有，且產(chǎn)權證未能辦理也非吳俊武的過錯，根據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，吳俊武對涉案車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，上訴人的上訴請求不能成立。依照最高人民法院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　馬成波

審判員　　司　偉

審判員　　葉　歡

二〇一九年九月二十六日

法官助理覃小飛