中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負責(zé)人：牛國華，該支行行長。

委托訴訟代理人：趙丹陽，云南天外天律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：郝艷，云南天外天律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：周某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市五華區(qū)茭菱路88號溫莎公爵玫瑰園2幢3單元602室。

被上訴人（原審第三人）：云南安寧金成礦業(yè)集團有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審第三人）：云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號2幢2樓。

法定代表人：何東海，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審第三人）：蔣勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)朝陽路省建小區(qū)71棟1單元102號。

被上訴人（原審第三人）：陳樹昆，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)金成花園5幢3單元302號。

被上訴人（原審第三人）：梁夏，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)中華路華西別墅4幢。

上列五位被上訴人共同委托訴訟代理人：吳嵩，云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工。

農(nóng)行安寧支行提出上訴請求：1.請求撤銷一審判決，并改判對紅菱花園A2地塊地下室負1層B10號車位繼續(xù)執(zhí)行；2.請求判決本案一、二審訴訟費由周某、金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏共同承擔(dān)。事實與理由：1.原判認定事實不清，訴爭車位系以物抵債并非單純的不動產(chǎn)買賣，涉案“商品房購銷合同”名為買賣合同實為以物抵債協(xié)議。在之前的執(zhí)行異議案件中，周某僅僅提供了《車位認購確認書》，并沒有提供買賣合同、《車位使用協(xié)議書》等其他證據(jù)。從邏輯判斷，不能排除查封前及查封后的執(zhí)行異議審查時并不存在合法、有效的書面車位買賣合同及占有的事實。2.原判適用法律錯誤，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定是關(guān)于無過錯不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待保護權(quán)的保護規(guī)定，周某不屬于法律規(guī)定的不動產(chǎn)買受人，以物抵債的受讓人不在物權(quán)期待保護權(quán)的保護范圍之內(nèi)。

周某發(fā)表答辯意見，同意一審法院的處理意見。

金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏發(fā)

表答辯意見，同意一審法院處理意見。

周某向一審法院提出訴訟請求：1.判決立即停止對周某購買的位于人民西路壹號廣場的A2地塊地下室負1層B10號車位（紅菱花園A2地塊地下室負1層B10號車位，以下簡稱B10號車位）的強制執(zhí)行，并解除對上述車位的查封；2.判決確認B10號車位歸周某所有；3.判決農(nóng)行安寧支行、金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏立即協(xié)助和配合周某辦理B10號車位的產(chǎn)權(quán)過戶登記；4.本案的案件受理費用由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。

一審法院查明的事實：2016年8月24日，周某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認購確認書》，載明周某購買B10號車位，車位總價為20萬元，付款方式為過渡費折抵158075.72元，折抵后應(yīng)付車款總價為41924.28元，需繳納的相關(guān)費用10016.80元（契稅6000元，印花稅100元，維修基金3916.80元）。在《車位認購確認書》上，銷售組長梁永坤簽字確認。2016年9月12日，昆都房地產(chǎn)公司出具收據(jù)，確認收到周某車位款190000元，契稅、印花稅和維修基金共計10016.80元，還確認周某尚欠11211.30元。2017年2月7日，雙方又簽訂《商品房購銷合同》，約定周某購買紅菱花園（A2地塊）A2地下室負一層幢/號車位B10室，車位總金額及支付方式均同《車位認購確認書》一致，并約定2017年2月7日對車位進行現(xiàn)狀移交。昆都房地產(chǎn)公司簽章，周某簽字，對《商品房購銷合同》予以確認的同時，又簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結(jié)算單》，周某又用過渡費沖抵了剩余車位欠款10000元。并確認經(jīng)過沖抵后，昆都房地產(chǎn)還欠周某過渡費19684.19元。當日，昆都房地產(chǎn)公司還與周某簽訂《車位使用協(xié)議書》，將車位以現(xiàn)狀移交周某使用。

另查明,農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案，因農(nóng)行安寧支行提出財產(chǎn)保全申請，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財產(chǎn)，保全價值以301493839.56元為限。一審法院隨后作出（2017）云執(zhí)保23號及（2017）云執(zhí)保23號之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園A2地塊、紅聯(lián)城市廣場A3地塊一期、西園花園A5地塊房產(chǎn)共計1074套，其中包括Ｂ10號車位。后周某提出執(zhí)行異議，一審法院遂作出（2017）云執(zhí)異272號執(zhí)行裁定書，裁定查明周某提交的《車位認購確認書》復(fù)印件中并無昆都房地產(chǎn)公司簽章，也未提供涉案車位的書面買賣合同，并以此為由，裁定駁回周某的異議請求。2018年9月11日，一審法院向周某送達裁定，周某于2018年9月21日提起本案訴訟。

一審法院認為，本案爭議的焦點為：周某關(guān)于本案排除執(zhí)行的訴訟請求能否成立？

首先，關(guān)于本案的法律適用問題。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形之一且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?，第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房用于居住且買受人名下無其他居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！币粚彿ㄔ赫J為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競合，兩條規(guī)定之間并非自然排斥關(guān)系，且該兩條規(guī)定并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標準，第二十八條系普適性的條款，對于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款。據(jù)此，本案情形如符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，應(yīng)適用該條規(guī)定。

其次，1.盡管最初簽訂的《車位認購確認書》上沒有加蓋昆都房地產(chǎn)的公章，一審法院認為，該份確認書約定周某購買昆都房地產(chǎn)的車位，并對具體總價款和價款支付方式進行了明確。確認單上除了有周某簽名外，還有銷售組長“梁永坤”的簽字確認，昆都房地產(chǎn)對此也予以認可，梁永坤簽字的行為依法對昆都房地產(chǎn)發(fā)生法律效力。另外，2017年2月7日，昆都房地產(chǎn)又同周某簽訂正式的《商品房購銷合同》，再次對雙方之間車位買賣進行確認。本案周某與昆都房地產(chǎn)公司均對此予以認可，且提交了合同原件、交款憑證等對買賣合同簽訂并履行的事實予以佐證。安寧農(nóng)行盡管對此不予認可，但未提交足以推翻前述事實的相反證據(jù)，一審法院對其異議不予采信。一審法院認定，周某同昆都房地產(chǎn)之間的買賣合同系于2016年8月24日即已成立，2017年2月7日再次確認，《車位認購協(xié)議書》和《商品房購銷合同》的內(nèi)容不違反任何現(xiàn)行法律及行政法規(guī)效力禁止性規(guī)定，屬于依法成立并合法有效的合同。該合同顯然符合不動產(chǎn)買賣合同的法律特征，盡管部分購車位款系用昆都房地產(chǎn)欠付的過渡費進行沖抵，這顯然僅只是雙方當事人就款項支付方式達成的合意，并不影響認定雙方之間所形成合同性質(zhì)為商品房買賣合同。2.周某購買的車位總價為200000元。周某提交的證據(jù)能夠證明其通過支付現(xiàn)金加上用過渡費沖抵的方式，已經(jīng)足額支付了車位全部價款及契稅、印花稅和維修基金。3.昆都房地產(chǎn)同周某簽訂《車位交付確認單》，載明：“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位”“雙方同意以現(xiàn)狀移交適用”，這表明案涉車位已經(jīng)實際交付至周某，并由周某進行實際控制和管理。綜上，本案中，在安寧農(nóng)行查封之前，周某與昆都房地產(chǎn)簽訂《商品房購銷合同》，已支付全部購房款，周某已經(jīng)對車位實際占有使用至今。對于未能辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因，昆都房地產(chǎn)庭審中自認，由于項目整體并未進行最后的驗收，還不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，責(zé)任在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。故周某對涉案車庫的權(quán)利完全符合上述司法解釋規(guī)定的情形，其享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。周某的該項訴訟請求與法有據(jù)，一審法院予以支持。

《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當依照法律規(guī)定登記?！钡诰艞l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”由于目前車位未依法進行產(chǎn)權(quán)登記，尚未記載于不動產(chǎn)登記簿，車位的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，周某請求判令車位歸其所有，于法相悖，一審法院不予支持。

綜上所述，周某對涉案車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，周某要求對涉案車位排除強制執(zhí)行的訴訟請求成立，一審法院予以支持。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第六條、第九條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百一十九條、第一百五十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的規(guī)定》第三百一十二條規(guī)定，判決如下：一、解除對周某購買的位于人民西路壹號廣場的A2地塊地下室負1層B10號車位（紅菱花園A2地塊地下室負1層B10號車位）的查封，不得執(zhí)行上述車位；二、駁回周某的其他訴訟請求。案件受理費4300元，由農(nóng)行安寧支行負擔(dān)。

本院二審期間，各方當事人均未提交新證據(jù)。

本院二審認定如下事實：

1.周某是回遷戶，其回遷房產(chǎn)已交付，涉案車位不屬于拆遷補償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。

2.在《車位認購確認書》上，有昆明飛鴿房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（昆都房地產(chǎn)公司委托的銷售公司）銷售人員簽字確認。

3.《車位使用協(xié)議書》主要內(nèi)容為，乙方（周某）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購買車位，因乙方實際需要，要求提前使用車位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；乙方在使用車位過程中，對車輛及財產(chǎn)人身安全自負責(zé)任；三、車位使用中的水電費用，在未正式驗收前由甲方承擔(dān)；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交。

昆都房地產(chǎn)公司表示，案涉車位分布于地下室一層，是現(xiàn)狀移交。

4.周某以POS機刷卡（POS機商戶全稱顯示為昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)公司）及過渡費沖抵的方式支付了涉案車位全部價款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金，契稅、印花稅及維修基金均只有昆都房地產(chǎn)公司開具的收據(jù)。2017年2月7日，周某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結(jié)算單》，對周某的所有款項進行了全面結(jié)算，昆都房地產(chǎn)公司尚欠付周某過渡費19684.19元。

5.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請，法院在商品房預(yù)售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車位全部查封，案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書。

此外，本院二審?fù)徶?，昆都房地產(chǎn)公司表示案涉《商品房購銷合同》《車位使用協(xié)議書》之前都由其管理，周某手中沒有相關(guān)合同。

本院對一審法院認定的其他事實予以確認。

一、關(guān)于合同性質(zhì)問題

周某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認購確認書》《商品房購銷合同》，目的均是買賣車位，其內(nèi)容也與一般不動產(chǎn)買賣合同無異，其特殊之處只是部分價款的支付方式為過渡費折抵。但《車位認購確認書》和《商品房購銷合同》均沒有任何確認、清理、消滅雙方債權(quán)債務(wù)的意思表示和約定，且在債權(quán)數(shù)超過車位價款的情況下周某仍需支付部分現(xiàn)金，因此過渡費抵扣部分價款的約定只能視為買賣合同價款支付方式的特別約定，不足以據(jù)此認定整個交易為以物抵債，上訴人的相關(guān)上訴理由不能成立。

二、關(guān)于合同簽訂時間問題

盡管最初簽訂的《車位認購確認書》上沒有加蓋昆都房地產(chǎn)公司的公章，但該《車位認購確認書》約定周某購買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并對具體總價款和價款支付方式進行了明確。在《車位認購確認書》簽訂后，周某通過POS機刷卡支付了部分價款，該確認書的真實性應(yīng)予認可。而《車位認購確認書》上除了周某簽名外，還有銷售人員的簽字確認，昆都房地產(chǎn)公司對此也予以認可，故《車位認購確認書》對昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。另外，昆都房地產(chǎn)公司又同周某簽訂了正式的《商品房購銷合同》，再次對雙方之間車位買賣進行確認，而農(nóng)行安寧支行未提交相反證據(jù)證明相關(guān)合同存在虛假。一審法院據(jù)此認定周某與昆都房地產(chǎn)公司在案涉車位查封前簽訂了合法有效的買賣合同并無不當，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。

三、關(guān)于車位是否合法占有的問題

周某作為回遷戶，其大部分車位價款以拆遷安置補償?shù)南嚓P(guān)費用折抵。同時，周某同昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方在庭審中對案涉車位已實際交付至周某均予認可。既然案涉車位已經(jīng)交付，那么周某就可對案涉車位進行實際管控，是否具備使用條件或進行了實際使用并不影響合法占有的認定。因此，一審法院認定案涉車位已由周某進行實際控制和管理，并無不當，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。

四、關(guān)于案涉車位價款是否全部支付的問題

周某提交的相關(guān)證據(jù)可以證明，其已通過支付部分款項和過渡費沖抵方式支付了全部價款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

五、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證未能辦理的原因

因案涉車位所在土地被抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，故案涉車位產(chǎn)權(quán)證未能辦理并非周某的過錯。

綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　馬成波

審判員　　司　偉

審判員　　葉　歡

二〇一九年九月二十七日

法官助理余鑫