法定代表人：蔣勇，該公司總經理。

被上訴人（一審第三人）：蔣勇，男，漢族，1971年10月31日出生，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)。

被上訴人（一審第三人）：陳樹昆，男，漢族，1960年4月23日出生，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)。

被上訴人（一審第三人）：梁夏，男，漢族，1968年5月6日出生，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)。

以上五位被上訴人的共同委托訴訟代理人：吳嵩，云南昆都國際房地產開發(fā)有限公司員工。

被上訴人（一審原告）：孟亭佚，女，漢族，1996年9月13日出生，住云南省昆明市五華區(qū)。

訴訟委托代理人：李建芝，孟亭佚之母。

農行安寧支行上訴請求：1.請求二審法院撤銷一審判決并改判對紅菱花園A2地塊地下室負2層×××號車位（即人民西路壹號廣場的A2地塊地下室負2層×××號車位，以下簡稱“×××號車位”）繼續(xù)執(zhí)行；2.一審、二審訴訟費用由被上訴人承擔。其所持理由：1.本案中訴爭車位系以物抵債并非單純的不動產買賣，涉案“商品房購銷合同”名為買賣合同實為以物抵債協(xié)議。2.被上訴人所提交的商品房購銷合同及車位使用協(xié)議等相關書面證據，并不足以證明其確實形成于查封前且當時確已合法占有的事實。3.一審法院適用法律錯誤，本案系基于以物抵債所引發(fā)的物權期待保護權認定，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定是關于無過錯不動產買受人的物權期待保護權的保護規(guī)定，被上訴人不屬于法律規(guī)定的不動產買受人，以物抵債的受讓人不在物權期待保護權的保護范圍之內。

昆都房地產公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏及孟亭佚均辯稱，同意一審判決。

孟亭佚向一審法院起訴請求：1.立即停止對孟亭佚購買的×××號車位的強制執(zhí)行，并解除對上述車位的查封；2.確認×××號車位歸孟亭佚所有；3.農行安寧支行、昆都房地產公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏立即協(xié)助和配合孟亭佚辦理×××號車位的產權過戶登記；4.本案的案件受理費用由農行安寧支行承擔。

一審法院認定事實：2016年8月27日，孟亭佚與昆都房地產公司簽訂《車位認購確認書》，載明孟亭佚購買×××號車位，車位總價為20萬元，付款方式為過渡費折抵，具體為截止2016年7月31日所欠過渡費總額202279.43元，折抵后剩余過渡費金額2279.43元，需繳納的相關費用10016.8元（契稅6000元，印花稅100元，維修基金3916.8元）。在《車位認購確認書》上，銷售人員簽字確認。同日，孟亭佚向昆都房地產公司支付2萬元，昆都房地產公司向孟亭佚出具《收據》，確認收到后者支付的車位保證金2萬元。2017年2月20日，雙方又簽訂《商品房購銷合同》，約定孟亭佚購買×××號車位，車位總金額同《車位認購確認書》一致，支付方式為過渡費抵扣18萬元，實收現(xiàn)金2萬元，并約定2017年2月20日前對車位進行現(xiàn)狀移交。昆都房地產公司簽章，孟亭佚簽字，對《商品房購銷合同》予以確認的同時，又簽訂了《回遷戶交房結算單》，確認孟亭佚已經付清車位對價款。當日，昆都房地產公司還與孟亭佚簽訂《車位使用協(xié)議書》，將車位以現(xiàn)狀移交孟亭佚使用。

另查明,農行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案，因農行安寧支行提出財產保全申請，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結金成礦業(yè)公司、昆都房地產公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財產，保全價值以301493839.56元為限。一審法院隨后作出（2017）云執(zhí)保23號及（2017）云執(zhí)保23號之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都房地產公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都房地產公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產共計1074套，其中包括Ａ741號車位。后孟亭佚提出執(zhí)行異議，一審法院遂作出（2017）云執(zhí)異256號執(zhí)行裁定書，裁定查明孟亭佚提交的《車位認購確認書》復印件中沒有昆都房地產公司的簽章，也未提供涉案車位的書面買賣合同，并以此為由，裁定駁回孟亭佚的異議請求。2018年9月11日，一審法院向孟亭佚送達裁定，2018年9月21日，孟亭佚提起本案訴訟。

一審法院認為，本案的爭議焦點為孟亭佚關于本案排除執(zhí)行的訴訟請求能否成立。

首先，關于本案的法律適用問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形之一且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已經按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”，第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房用于居住且買受人名下無其他居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！币粚彿ㄔ赫J為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產為登記于其名下的商品房，同時符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動產”與“登記在被執(zhí)行的房地產開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產生競合，兩條規(guī)定之間并非自然排斥關系，且該兩條規(guī)定并非以被執(zhí)行人是否系房地產開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標準，第二十八條系普適性的條款，對于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專門針對房地產開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款。據此，本案情形如符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，應適用該條規(guī)定。

其次，關于是否符合第二十八條規(guī)定條件的問題。1.合同訂立。盡管最初簽訂的《車位認購確認書》上沒有加蓋昆都房地產公司的公章，但該份確認書約定孟亭佚購買昆都房地產公司的車位，并對價款金額及支付方式進行了明確。確認書上除有孟亭佚簽名外，還有銷售人員的簽字確認，昆都房地產公司對此也予以認可，銷售人員簽字的行為依法對昆都房地產公司發(fā)生法律效力。2017年2月20日，昆都房地產公司又與孟亭佚簽訂正式的《商品房購銷合同》，再次對雙方之間車位買賣進行確認。本案孟亭佚與昆都房地產公司均對此予以認可，且提交了合同原件、交款憑證等對買賣合同簽訂并履行的事實予以佐證。農行安寧支行盡管對此不予認可，但未提交足以推翻前述事實的相反證據，一審法院對其異議不予采信。一審法院認定，孟亭佚同昆都房地產之間的買賣合同系2016年8月27日即已成立，2017年2月20日再次確認，《車位認購確認書》和《商品房購銷合同》的內容符合不動產買賣合同的法律特征，不違反法律及行政法規(guī)效力禁止性規(guī)定，屬依法成立并合法有效的合同。盡管部分購車位款系用昆都房地產公司欠付的過渡費進行沖抵，但僅是雙方當事人就款項支付方式達成的合意，對認定雙方之間所形成合同性質為商品房買賣合同并無影響。2.車位占有。2017年2月20日，昆都房地產公司同孟亭佚簽訂《車位使用協(xié)議書》，載明：“昆都房地產公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，庭審中，孟亭佚與昆都房地產公司對案涉車位已實際交付至孟亭佚均予認可，故案涉車位已由孟亭佚進行實際控制和管理。3.價款支付。孟亭佚購買的車位總價為20萬元。孟亭佚提交的證據能夠證明，孟亭佚通過刷卡和用昆都房地產公司欠付過渡費沖抵的方式，已經足額支付了車位全部價款及契稅、印花稅和維修基金。4.未辦理過戶登記原因。昆都房地產公司庭審中自認，由于項目整體未進行最后驗收，還不具備辦理產權登記的條件，故本案訴爭車位尚未辦理過戶登記的責任在于房地產開發(fā)企業(yè)，而非孟亭佚。綜上，孟亭佚對涉案車位的權利完全符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。孟亭佚的該項訴訟請求于法有據，一審法院予以支持。

《中華人民共和國物權法》第六條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規(guī)定登記?！钡诰艞l第二款規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀?，自記載于不動產登記簿時發(fā)生效力?！庇捎谏姘杠囄荒壳拔匆婪ㄟM行產權登記，尚未記載于不動產登記簿，車位的所有權并未發(fā)生轉移，孟亭佚請求判令車位歸其所有，于法相悖，一審法院不予支持。

孟亭佚與昆都房地產公司之間簽訂的合同成立并生效，當事人應當按照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，全面履行自身義務。在孟亭佚已付清車位對價款的情況下，昆都房地產公司的確負有將車位登記變更至孟亭佚名下的義務，但由于目前尚不具備辦理產權登記的法定條件，孟亭佚對此亦予以認可，故對孟亭佚請求判令農行安寧支行、第三人立即協(xié)助和配合辦理車位產權過戶登記的訴請，一審法院不予支持。

本院二審期間，各方當事人均未提交新證據。

二審查明如下事實：

1.孟亭佚是回遷戶，其回遷房產已交付，涉案車位不屬于拆遷補償安置協(xié)議約定的內容。

2.在《車位認購確認書》上，昆都房地產公司委托銷售的昆明飛鴿房地產經紀有限公司的銷售人員簽字確認。

3.《車位使用協(xié)議書》主要內容為，乙方（孟亭佚）向甲方（昆都房地產公司）購買車位，因乙方實際需要，要求提前使用車位，經雙方協(xié)商一致達成如下協(xié)議內容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；二、乙方在使用車位過程中，對車輛及財產人身安全自負責任；三、車位使用中的水電費用，在未正式驗收前由甲方承擔；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交。

4．孟亭佚以POS機刷卡（POS機商戶全稱顯示為昆都國際房地產開發(fā)公司）及過渡費沖抵的方式支付了涉案車位全部價款，并向昆都房地產公司繳納了契稅、印花稅及維修基金，契稅、印花稅及維修基金均只有昆都房地產公司開具的收據。同時，孟亭佚與昆都房地產公司簽訂了《昆都房地產公司回遷戶交房結算單》，對孟亭佚的所有款項進行了全面結算，昆都房地產公司不再欠付孟亭佚過渡費。

5.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設定有抵押，昆都房地產公司的大產權證也尚未辦理完畢，且經農行安寧支行申請，法院在商品房預售系統(tǒng)中將房產與車位全部查封，案涉車位未能辦理產權證書。

此外，本案二審庭審中，昆都房地產公司表示案涉《商品房購銷合同》、《車位使用協(xié)議書》之前都由其管理，孟亭佚手中沒有相關合同。

本院對一審法院認定的其他事實予以確認。

一、關于合同性質的問題

孟亭佚與昆都房地產公司簽訂《車位認購確認書》、《商品房購銷合同》，目的均是買賣車位，其內容也與一般不動產買賣合同無異，其特殊之處只是部分價款的支付方式為過渡費折抵。但《車位認購確認書》和《商品房購銷合同》均沒有任何確認、清理、消滅雙方債權債務的意思表示和約定，且在債權數(shù)超過車位價款的情況下孟亭佚仍需支付部分現(xiàn)金，因此過渡費抵扣部分價款的約定只能視為買賣合同價款支付方式的特別約定，不足以據此認定整個交易為以物抵債，上訴人的相關上訴理由不能成立。

二、關于合同簽訂時間

盡管最初簽訂的《車位認購確認書》上沒有加蓋昆都房地產公司的公章，但《車位認購確認書》約定孟亭佚購買昆都房地產公司的車位，并對具體總價款和價款支付方式進行了明確。且在《車位認購確認書》簽訂時，孟亭佚通過POS機刷卡支付了部分價款，該《車位認購確認書》的真實性應予確認。而《車位認購確認書》上除了有孟亭佚的簽名外，還有銷售人員的簽字確認，昆都房地產公司對此也予以認可，故銷售人員簽字的行為依法對昆都房地產公司發(fā)生法律效力。另外，昆都房地產公司又同孟亭佚簽訂了正式的《商品房購銷合同》（時間在查封前），再次對雙方之間車位買賣進行確認，而農行安寧支行未提交相反證據證明相關合同存在虛假。一審據此認定孟亭佚與昆都房地產公司在案涉車位查封前簽訂了合法有效的買賣合同并無不當，上訴人的相關上訴理由不能成立。

三、關于車位是否合法占有的問題

孟亭佚作為回遷戶，其大部分車位價款以拆遷安置補償?shù)南嚓P費用折抵。同時，孟亭佚同昆都房地產公司簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定“昆都房地產公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方在庭審中對案涉車位已實際交付至孟亭佚均予以認可。既然案涉車位已經交付，那么孟亭佚就可對案涉車位進行實際管控，是否實際使用并不影響合法占有的認定。因此，一審法院認定案涉車位已由孟亭佚進行實際控制和管理并無不當，上訴人的相關上訴理由不能成立。

四、關于案涉車位價款是否全部支付的問題

孟亭佚提交的相關證據可以證明，其已通過支付部分款項和過渡費沖抵方式支付了全部價款，并向昆都房地產公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

五、關于產權證未能辦理的原因

因案涉車位所在土地被抵押，昆都房地產公司的大產權證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產權證的條件，故案涉車位產權證未能辦理并非孟亭佚的過錯。

綜上所述，案涉車位《商品房購銷合同》簽訂在人民法院查封之前，孟亭佚亦已支付該車位的全部價款并為合法占有，且產權證未能辦理也非孟亭佚的過錯，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，孟亭佚對涉案車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，上訴人的上訴請求不能成立。依照最高人民法院《關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　馬成波

審判員　　葉　歡

審判員　　司　偉

二〇一九年九月二十六日

法官助理覃小飛