中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
(2019)最高法民終1343號
上訴人(原審被告):中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安寧市支行。住所地:云南省安寧市中華路133號。
負(fù)責(zé)人:牛國華,該支行行長。
委托訴訟代理人:趙丹陽,云南天外天律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:郝艷,云南天外天律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審原告):劉某某,女,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住云南省昆明市五華區(qū)豐寧辦事處李家堆新村198號。
委托訴訟代理人:李杰,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住云南省昆明市五華區(qū)豐寧辦事處李家堆新村198號,系劉某某之子。
被上訴人(原審第三人):云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號2幢二樓。
法定代表人:何東海,該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:吳嵩,該公司員工。
被上訴人(原審第三人):云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司。住所地:云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。
法定代表人:蔣勇,該公司總經(jīng)理。
被上訴人(原審第三人):蔣勇,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住云南省安寧市連然鎮(zhèn)朝陽路省建小區(qū)71幢1單元102號。
被上訴人(原審第三人):陳樹昆,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住云南省安寧市連然鎮(zhèn)金方路101號27幢1單元602號。
被上訴人(原審第三人):梁夏,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族,住云南省安寧市連然鎮(zhèn)中華路華西別墅4幢。
上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安寧市支行(以下簡稱農(nóng)行安寧支行)因與被上訴人劉某某、云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱昆都公司)、云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡稱金成公司)、蔣勇、陳樹昆、梁夏案外人執(zhí)行異議之訴一案,不服云南省高級人民法院(2018)云民初205號民事判決,向本院提起上訴。本院于2019年7月12日立案后,依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
農(nóng)行安寧支行上訴請求:1.撤銷一審判決并改判對紅菱花園A2地塊地下室負(fù)2層A514號車位(以下簡稱A514號車位)繼續(xù)執(zhí)行;2.一、二審訴訟費(fèi)用由劉某某、昆都公司、金成公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏承擔(dān)。事實(shí)和理由:1.本案訴爭車位系以物抵債而非單純的不動產(chǎn)買賣,案涉《商品房購銷合同》名為買賣合同實(shí)為以物抵債協(xié)議。2.劉某某所提交的《商品房購銷合同》及《車位使用協(xié)議書》等相關(guān)書面證據(jù)不足以證明其確實(shí)形成于查封前且劉某某當(dāng)時(shí)已合法占有該車位的事實(shí)。3.一審判決適用法律錯誤。本案系基于以物抵債所引發(fā)的物權(quán)期待保護(hù)權(quán)爭議,而《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條是關(guān)于無過錯不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待保護(hù)權(quán)的規(guī)定,劉某某不屬于法律規(guī)定的不動產(chǎn)買受人,以物抵債的受讓人不在物權(quán)期待保護(hù)權(quán)保護(hù)范圍之內(nèi)。
劉某某辯稱,訴爭車位并非以物抵債,雙方簽訂了購買協(xié)議且劉某某支付了定金。因昆都公司資金鏈斷裂,其與劉某某簽訂案涉協(xié)議,約定用回遷款抵扣車位款。劉某某購買案涉車位是正常買賣行為,且在人民法院查封之前,購買事實(shí)清楚。
昆都公司、金成公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏均辯稱,同意一審判決。
劉某某向一審法院起訴請求:1.判決立即停止對劉某某購買的A514號車位的強(qiáng)制執(zhí)行,并解除對上述車位的查封;2.判決確認(rèn)A514號車位歸劉某某所有;3.判決農(nóng)行安寧支行、昆都公司、金成公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏立即協(xié)助和配合劉某某辦理A514號車位的產(chǎn)權(quán)過戶登記;4.本案的案件受理費(fèi)用由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2016年8月23日,劉某某與昆都公司簽訂《車位認(rèn)購確認(rèn)書》,載明劉某某購買A514號車位,車位總價(jià)為20.5萬元,付款方式為過渡費(fèi)折抵,具體為截止2016年7月31日所欠過渡費(fèi)總額217057.62元,折抵后剩余過渡費(fèi)金額12057.62元,需繳納的相關(guān)費(fèi)用為10169.3元(契稅6150元、印花稅102.5元、維修基金3916.8元)。在《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上,銷售人員簽字確認(rèn)。同日,昆都公司向劉某某出具《收據(jù)》,載明收到劉某某支付的車位保證金2萬元。劉某某通過刷卡的方式向昆都公司支付38061.24元。2017年3月21日,雙方又簽訂《商品房購銷合同》,約定劉某某購買A514號車位,車位總金額215774.3元,支付方式為過渡費(fèi)抵扣157713.76元,實(shí)收現(xiàn)金58061.24元,并約定2017年3月21日前對車位進(jìn)行現(xiàn)狀移交。昆都公司簽章,劉某某簽字,對《商品房購銷合同》予以確認(rèn)的同時(shí),雙方又簽訂了《回遷戶交房結(jié)算單》,確認(rèn)劉某某已經(jīng)付清車位對價(jià)款,并簽訂《車位使用協(xié)議書》,將車位以現(xiàn)狀移交劉某某使用。
另查明,農(nóng)行安寧支行訴金成公司、昆都公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案,因農(nóng)行安寧支行提出財(cái)產(chǎn)保全申請,一審法院于2017年3月31日作出(2017)云民初44號民事裁定書,裁定查封、扣押、凍結(jié)金成公司、昆都公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財(cái)產(chǎn),保全價(jià)值以301493839.56元為限。一審法院隨后作出(2017)云執(zhí)保23號及(2017)云執(zhí)保23號之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》,查封了昆都公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地以及位于昆明市紅菱花園A2地塊、紅聯(lián)城市廣場A3地塊一期、西園花園A5地塊房產(chǎn)共計(jì)1074套,其中包括A514號車位。后劉某某提出執(zhí)行異議,一審法院遂作出(2017)云執(zhí)異261號執(zhí)行裁定書,裁定查明劉某某提交的《車位認(rèn)購確認(rèn)書》復(fù)印件中并無昆都公司簽章,也未提供案涉車位的書面買賣合同,并以此為由,裁定駁回劉某某的異議請求。2018年9月11日,一審法院向劉某某送達(dá)裁定,劉某某于2018年9月21日提起本案訴訟。
一審法院認(rèn)為,本案爭議焦點(diǎn)為:劉某某關(guān)于本案排除執(zhí)行的訴訟請求能否成立。
首先,關(guān)于本案的法律適用問題?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定:“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn);(三)已支付全部價(jià)款,或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記?!钡诙艞l規(guī)定:“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議,符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的,人民法院應(yīng)予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”一審法院認(rèn)為,《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形,而第二十九條則適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用不同的情形,但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房,同時(shí)符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形,則《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競合,兩條規(guī)定之間并非自然排斥關(guān)系。且該兩條規(guī)定并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn),第二十八條系普適性的條款,對于所有類型的被執(zhí)行人均可適用,而第二十九條是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中,既可以適用特別條款也可以適用普通條款。據(jù)此,本案情形如符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定,應(yīng)適用該條規(guī)定。
其次,關(guān)于是否符合第二十八條規(guī)定條件的問題。1.合同訂立。盡管最初簽訂的《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上沒有加蓋昆都公司的公章,但該份確認(rèn)書約定劉某某購買昆都公司的車位,并對價(jià)款金額及支付方式進(jìn)行了明確。確認(rèn)單上除有劉某某簽名外,還有銷售人員的簽字確認(rèn),昆都公司對此也予以認(rèn)可,銷售人員簽字的行為依法對昆都公司發(fā)生法律效力。2017年3月21日,昆都公司又與劉某某簽訂正式的《商品房購銷合同》,再次對雙方之間車位買賣進(jìn)行確認(rèn)。劉某某與昆都公司均對此予以認(rèn)可,且提交了合同原件、交款憑證等對買賣合同簽訂并履行的事實(shí)予以佐證。農(nóng)行安寧支行盡管對此不予認(rèn)可,但未提交足以推翻前述事實(shí)的相反證據(jù),一審法院對其異議不予采信。一審法院認(rèn)定,劉某某同昆都公司之間的買賣合同于2016年8月23日即已成立,2017年3月21日再次確認(rèn),《車位認(rèn)購確認(rèn)書》和《商品房購銷合同》的內(nèi)容符合不動產(chǎn)買賣合同的法律特征,不違反法律及行政法規(guī)效力性禁止性規(guī)定,屬依法成立并合法有效的合同。盡管部分購車位款系用昆都公司欠付的過渡費(fèi)進(jìn)行沖抵,但這僅是雙方當(dāng)事人就款項(xiàng)支付方式達(dá)成的合意,對認(rèn)定雙方之間所形成合同性質(zhì)為商品房買賣合同并無影響。2.車位占有。2017年3月21日,昆都公司與劉某某簽訂《車位使用協(xié)議書》,載明:“昆都公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用?!蓖徶?,劉某某與昆都公司對案涉車位已實(shí)際交付至劉某某均予認(rèn)可,故案涉車位已由劉某某進(jìn)行實(shí)際控制和管理。3.價(jià)款支付。劉某某購買的車位總價(jià)為215774.3元。劉某某提交的證據(jù)能夠證明,劉某某通過現(xiàn)金和用昆都公司欠付過渡費(fèi)沖抵的方式,已經(jīng)足額支付了車位全部價(jià)款及契稅、印花稅和維修基金。4.未辦理過戶登記原因。昆都公司庭審中自認(rèn),由于項(xiàng)目整體未進(jìn)行最后驗(yàn)收,還不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件,故本案訴爭車位尚未辦理過戶登記的責(zé)任在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),而非劉某某。綜上,劉某某對案涉車位的權(quán)利完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形,其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。劉某某的該項(xiàng)訴訟請求于法有據(jù),一審法院予以支持。
《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。”第九條第一款規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?!钡谑臈l規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”由于案涉車位目前未依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,尚未記載于不動產(chǎn)登記簿,車位的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移,劉某某請求判令車位歸其所有,與法相悖,一審法院不予支持。
劉某某與昆都公司之間簽訂的合同成立并生效,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定,全面履行自身義務(wù)。在劉某某已付清車位對價(jià)款的情況下,昆都公司的確負(fù)有將車位登記變更至劉某某名下的義務(wù),但由于目前尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定條件,劉某某對此亦予以認(rèn)可,故對劉某某請求判令農(nóng)行安寧支行、昆都公司、金成公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏立即協(xié)助和配合辦理車位產(chǎn)權(quán)過戶登記的訴請,一審法院不予支持。
一審法院判決:一、解除對劉某某購買的A514號車位的查封,不得執(zhí)行上述車位;二、駁回劉某某的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)4200元,由農(nóng)行安寧支行負(fù)擔(dān)。一審法院(2017)云執(zhí)異261號執(zhí)行異議裁定于一審判決生效時(shí)自動失效。
本院二審期間,各方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù),且對一審查明的事實(shí)無異議。
本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明:
1.劉某某是回遷戶,其回遷房產(chǎn)已交付,案涉車位不屬于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。
2.昆都公司(甲方)與劉某某(乙方)簽訂的《車位使用協(xié)議書》約定:“乙方向甲方購買車位,因乙方實(shí)際需要,要求提前使用車位,經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議內(nèi)容:一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀,因生活需要,需提前使用車位,甲方同意提前移交車位。二、乙方在使用車位過程中,對車輛及財(cái)產(chǎn)人身安全自負(fù)責(zé)任。三、車位使用中產(chǎn)生的水電費(fèi)用,在未正式驗(yàn)收前由甲方承擔(dān)。四、雙方同意以現(xiàn)狀移交使用?!?/div>
3.劉某某以刷卡及過渡費(fèi)沖抵的方式支付了案涉車位全部價(jià)款,并向昆都公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。同時(shí),劉某某與昆都公司簽訂了《回遷戶交房結(jié)算單》,對劉某某的所有款項(xiàng)進(jìn)行了全面結(jié)算,確認(rèn)昆都公司已不欠付劉某某款項(xiàng)。
4.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押,昆都公司的大產(chǎn)權(quán)證尚未辦理完畢,且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請,人民法院在商品房預(yù)售系統(tǒng)中將紅菱花園房產(chǎn)與車位全部查封,案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書。
5.昆都公司、劉某某表示案涉《商品房購銷合同》《車位使用協(xié)議書》之前均由昆都公司管理,劉某某手中沒有相關(guān)合同。
本院認(rèn)為,本案二審的爭議焦點(diǎn)為:劉某某就案涉車位是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益。結(jié)合認(rèn)定的事實(shí),具體評析如下:
一、關(guān)于合同性質(zhì)的問題
劉某某與昆都公司簽訂《車位認(rèn)購確認(rèn)書》《商品房購銷合同》,目的均是買賣車位,其內(nèi)容也與一般不動產(chǎn)買賣合同無異,其特殊之處只是部分價(jià)款的支付方式為過渡費(fèi)折抵。但《車位認(rèn)購確認(rèn)書》和《商品房購銷合同》中均沒有任何確認(rèn)、清理、消滅雙方債權(quán)債務(wù)的意思表示和約定,且在債權(quán)金額超過車位價(jià)款的情況下劉某某仍需支付部分現(xiàn)金,因此過渡費(fèi)抵扣部分價(jià)款的約定只能視為買賣合同價(jià)款支付方式的特別約定,不足以據(jù)此認(rèn)定整個(gè)交易為以物抵債,農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。
二、關(guān)于合同簽訂時(shí)間
盡管最初簽訂的《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上沒有加蓋昆都公司的公章,但該《車位認(rèn)購確認(rèn)書》約定劉某某購買昆都公司的車位,并對具體總價(jià)款和價(jià)款支付方式進(jìn)行了明確。且在《車位認(rèn)購確認(rèn)書》簽訂時(shí),劉某某向昆都公司支付了保證金,該《車位認(rèn)購確認(rèn)書》的真實(shí)性應(yīng)予認(rèn)可。而《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上除了有劉某某的簽名外,還有銷售人員的簽字確認(rèn),昆都公司對此也予以認(rèn)可,故銷售人員簽字的行為依法對昆都公司發(fā)生法律效力。另外,昆都公司又與劉某某簽訂了正式的《商品房購銷合同》(時(shí)間在查封前),再次對雙方之間的車位買賣進(jìn)行確認(rèn),而農(nóng)行安寧支行未提交相反證據(jù)證明相關(guān)合同存在虛假。一審判決據(jù)此認(rèn)定劉某某與昆都公司在案涉車位查封前簽訂了合法有效的買賣合同并無不當(dāng),農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。
三、關(guān)于車位是否合法占有的問題
劉某某作為回遷戶,其大部分車位價(jià)款以拆遷安置補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)費(fèi)用折抵。同時(shí),劉某某同昆都公司簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定昆都公司“同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”,且雙方對案涉車位已實(shí)際交付至劉某某的事實(shí)均予認(rèn)可。既然案涉車位已經(jīng)交付,那么劉某某就可對案涉車位進(jìn)行實(shí)際管控,是否實(shí)際使用并不影響合法占有的認(rèn)定。因此,一審法院認(rèn)定案涉車位已由劉某某進(jìn)行實(shí)際控制和管理,并無不當(dāng),農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。
四、關(guān)于案涉車位價(jià)款是否全部支付的問題
劉某某提交的相關(guān)證據(jù)可以證明,其已通過支付部分款項(xiàng)和過渡費(fèi)沖抵方式支付了全部車位價(jià)款,并向昆都公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。
五、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證未能辦理的原因
因案涉車位所在土地被抵押,昆都公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理,以及案涉車位被人民法院查封,致使案涉車位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件,故案涉車位產(chǎn)權(quán)證未能辦理并非劉某某的過錯。
綜上所述,案涉車位《商品房購銷合同》簽訂在人民法院查封之前,劉某某已支付該車位的全部價(jià)款并為合法占有,且產(chǎn)權(quán)證未能辦理亦非劉某某的過錯,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定,劉某某對案涉車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益,農(nóng)行安寧支行的上訴請求不能成立。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費(fèi)4525元,由中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安寧市支行負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 汪國獻(xiàn)
審判員 黃 年
審判員 馬成波
二〇一九年九月二十八日
法官助理朱婧
書記員諶虹蓉
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