中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終1321號
上訴人（原審原告）：閆海某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省盤錦市興隆臺區(qū)。
委托訴訟代理人：李輝，遼寧三公律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：高立先，遼寧三公律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治區(qū)拉薩市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)博達(dá)路1號陽光新城別墅區(qū)A7棟。
法定代表人：周貴慶，該公司董事長。
委托訴訟代理人：郭玲，遼寧誠高律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：李源韜，遼寧顧陽律師事務(wù)所律師。
原審第三人：盤錦龍?bào)A房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所地遼寧省盤錦市興隆臺區(qū)工業(yè)開發(fā)區(qū)1-4-226-3。
法定代表人：孫振鵬，該公司董事長。
上訴人閆海某因與被上訴人西藏信托有限公司（以下簡稱西藏信托）及原審第三人盤錦龍?bào)A房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱龍?bào)A公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服山西省高級人民法院（以下簡稱一審法院）（2018）晉民初398號民事判決（以下簡稱一審判決），向本院提起上訴。本院于2019年7月9日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人閆海某的委托訴訟代理人李輝、高立先，被上訴人西藏信托的委托訴訟代理人郭玲、李源韜，均到庭參加訴訟。原審第三人龍?bào)A公司經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
閆海某上訴請求：1.撤銷一審判決，依法改判停止對楓丹白露A區(qū)8-2-103室房屋的執(zhí)行，解除查封；2.判決上述房屋歸閆海某所有；3.一、二審訴訟費(fèi)用由西藏信托承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、閆海某已支付購買案涉房屋的全部價款。楊某某與閆海某之間系民間借貸關(guān)系，其在無力償還閆海某借款的情況下，基于與龍?bào)A公司之間的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，以龍?bào)A公司開發(fā)的商品房抵頂拖欠閆海某的借款，雙方簽訂了房屋買賣合同。該各方之間的以物抵債行為不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。也符合目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金融通過程中，因無力償還借款采取以物抵債方式履行債務(wù)的通常做法。同時，楊某某向閆海某借款的證據(jù)確實(shí)充分。一審判決對閆海某通過銀行卡交易明細(xì)清單證明其母親姜某某分14次向楊某某轉(zhuǎn)款807萬元的證據(jù)已經(jīng)采信，另有以現(xiàn)金方式出借給楊某某的款項(xiàng)，債務(wù)人楊某某出具證明認(rèn)可雙方借款的事實(shí)應(yīng)予以認(rèn)定。本案中，楊某某及龍?bào)A公司系以對閆海某所負(fù)債務(wù)抵頂購房款。（2016）遼1103民初288號民事調(diào)解書確認(rèn)的龍?bào)A公司“在2016年5月25日前已經(jīng)償還了楊某某欠款2338.2萬元”中包含了龍?bào)A公司以物抵債給閆海某的案涉房屋，房屋價款已全部支付的事實(shí)各方均無異議。以上事實(shí)和相關(guān)證據(jù)，足以認(rèn)定閆海某已支付全部購房價款的事實(shí)。二、閆海某對案涉房屋享有的是物權(quán)期待權(quán)，依法應(yīng)優(yōu)先予以保護(hù)。本案是人民法院基于西藏信托對龍?bào)A公司享有的金錢債權(quán)，查封了閆海某以物抵債購買、占有的房屋。該查封的效力只是對查封后財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的限制，不能及于查封之前案外人對該查封財(cái)產(chǎn)所享有的相關(guān)權(quán)益。本案中，閆海某取得的是物權(quán)期待權(quán)，為了維護(hù)交易安全和穩(wěn)定，該權(quán)利應(yīng)優(yōu)先于西藏信托的普通金錢債權(quán)。同時，依據(jù)商品房買賣合同的相關(guān)法律規(guī)定，案涉房屋亦應(yīng)判令歸閆海某所有。
西藏信托辯稱，一、以房抵債的法律關(guān)系不清楚。首先，閆海某僅憑其母親姜某某807萬元的銀行卡交易明細(xì)清單不足以證明其與楊某某間的借款關(guān)系，如此大額資金流轉(zhuǎn)，沒有借據(jù)或合同不能認(rèn)定是借款。其次，楊某某與龍?bào)A公司借款合同糾紛一案的民事調(diào)解書亦不能證明楊某某因?qū)報(bào)A公司的債權(quán)而取得案涉房屋的處分權(quán)。再次，閆海某并未提供以房抵債協(xié)議證明抵頂房屋的數(shù)量、價款、房號。最后，閆海某主張抵頂?shù)膫鶆?wù)與所謂“抵債”的房屋價值嚴(yán)重不符。案涉銀行卡交易明細(xì)清單載明姜某某向楊某某轉(zhuǎn)款807萬元，其主張用這筆錢抵頂了全家人的6套房屋共計(jì)10474040元，價值嚴(yán)重不相當(dāng)。二、閆海某在一審中的陳述自相矛盾。閆海某主張的807萬元交易多筆發(fā)生于2014年，其在一審起訴狀中亦稱“其中閆海某于2013年、2014年通過農(nóng)行、工行出借款項(xiàng)14次”“經(jīng)閆海某與楊共同向龍?bào)A公司索要無果后，于2013年12月將請求確認(rèn)的房屋抵頂閆海某1437500元”。既然其主張2014年還在繼續(xù)產(chǎn)生借貸關(guān)系，債務(wù)沒有核算清楚，當(dāng)然不可能于2013年就發(fā)生抵頂，閆海某陳述自相矛盾，不具有真實(shí)性。三、閆海某在上訴狀中主張楊某某出具《情況說明》認(rèn)可雙方借款的事實(shí)，但《情況說明》中沒有提到欠何人款項(xiàng)、以哪套房屋抵債，且楊某某本人未出庭作證，因此不能證明閆海某的主張。綜上，閆海某提出的異議不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三項(xiàng)的規(guī)定，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，適用法律正確，應(yīng)予維持。
龍?bào)A公司未向本院提交書面意見。
閆海某向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)楓丹白露家園A區(qū)8#-2-103室歸閆海某所有并排除執(zhí)行；2.案件訴訟費(fèi)由西藏信托承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：一、楊某某因與龍?bào)A公司借款合同糾紛一案，于2016年1月18日向遼寧省盤錦市興隆臺區(qū)人民法院提起訴訟，請求龍?bào)A公司償還北京宏福建工集團(tuán)有限公司（以下簡稱北京宏福公司）向其借款1609.4萬元及龍?bào)A公司欠款25萬元，共計(jì)借款本金1634.4萬元，龍?bào)A公司辯稱訴訟期間其已償還2300余萬元。遼寧省盤錦市興隆臺區(qū)人民法院2016年9月20日作出（2016）遼1103民初288號民事調(diào)解書，該調(diào)解書對龍?bào)A公司欠楊某某剩余本金和利息事實(shí)認(rèn)定如下：龍?bào)A公司所欠楊某某本金為1609.4萬元，雙方認(rèn)可債權(quán)轉(zhuǎn)移后2013年8月16日至2016年5月25日龍?bào)A公司所欠利息為1380.522萬元（本金1609.4萬元×33個月×月利率0.26%）。龍?bào)A公司至2016年5月25日已經(jīng)償還楊某某欠款2338.2萬元，優(yōu)先償還利息1380.522萬元，并抵頂本金后尚欠651.722萬元。二、2015年10月15日閆海某與龍?bào)A公司簽訂《商品房買賣合同》《產(chǎn)權(quán)認(rèn)購協(xié)議書》，約定閆海某購買楓丹白露家園Ａ8#-2-103室，房款1437500元。三、閆海某與姜某某為母女關(guān)系。中國農(nóng)業(yè)銀行銀行卡交易明細(xì)清單載明，姜某某賬戶2013年2月5日至2014年4月4日轉(zhuǎn)款12筆，分別轉(zhuǎn)給楊某某、其女婿王某某、楊某等，共計(jì)807萬元。閆海某主張?jiān)摽顬榻衬诚驐钅衬车某鼋杩?。龍?bào)A公司于2012年9月13日為楊某某開具《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》，價款1511560元，于2015年10月15日給閆海某出具1437500元購房款收款收據(jù)。四、龍?bào)A公司于2015年10月15日給閆海某出具《入住通知單》、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)收款收據(jù)，閆海某于2013年11月21日預(yù)購燃?xì)赓M(fèi)、2014年2月27日、2015年4月3日、6月4日、8月6日預(yù)購水費(fèi)。五、2012年12月龍?bào)A公司與長安國際信托股份有限公司（以下簡稱長安信托公司）簽訂《長安信托·西水灣二期項(xiàng)目收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托抵押合同》（以下簡稱《抵押合同》），約定龍?bào)A公司將信托財(cái)產(chǎn)及權(quán)益（包括訴訟雙方訴爭的房屋）抵押給長安信托公司，并辦理了抵押登記；同時雙方簽訂《長安信托·西水灣二期項(xiàng)目收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托委托合同》（以下簡稱《委托合同》），約定抵押權(quán)人長安信托公司委托抵押人龍?bào)A公司代理其提供收入清收服務(wù)，包括但不限于標(biāo)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利項(xiàng)目的銷售收入。六、2012年龍?bào)A公司取得案涉房屋項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》。閆海某至今未辦理房屋過戶登記手續(xù)。
一審法院認(rèn)為，本案爭議焦點(diǎn)為：1.閆海某是否具有訴訟主體資格及起訴是否超過法定期限；2.閆海某對案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；3.能否確認(rèn)案涉房屋歸閆海某所有。分述如下：
一、關(guān)于閆海某是否具有訴訟主體資格及起訴是否超過法定期限。閆海某主張因其房屋被人民法院裁定查封，提出了執(zhí)行異議，在收到人民法院駁回執(zhí)行異議裁定后十五日內(nèi)，已經(jīng)向人民法院提起案外人執(zhí)行異議之訴，符合法律規(guī)定；西藏信托主張閆海某未提交證據(jù)證明其房屋被查封，且因閆海某起訴后又申請撤訴，現(xiàn)閆海某起訴已超過法定期限，應(yīng)予以駁回?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零五條規(guī)定：案外人提起執(zhí)行異議之訴，除符合民事訴訟法第一百一十九條規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）案外人的執(zhí)行異議申請已經(jīng)被人民法院裁定駁回；（二）有明確的排除對執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的訴訟請求，且訴訟請求與原判決、裁定無關(guān)；（三）自執(zhí)行異議裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)提起。人民法院應(yīng)當(dāng)在收到起訴狀之日起十五日內(nèi)決定是否立案。本案中，閆海某等595套房屋及車庫業(yè)主對一審法院作出的（2016）晉執(zhí)字第21號執(zhí)行裁定提出了書面異議，一審法院于2017年8月23日作出（2017）晉執(zhí)異7號執(zhí)行裁定，駁回了閆海某的執(zhí)行異議申請，包括閆海某在內(nèi)的512人依據(jù)此裁定在十五日內(nèi)共同向一審法院提出了執(zhí)行異議之訴，一審法院認(rèn)為閆海某起訴符合《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》規(guī)定的起訴條件。因案件審理需要，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》關(guān)于共同訴訟的法律規(guī)定，閆海某在共同訴訟立案后，申請撤訴，另行分別提起案外人執(zhí)行異議之訴，并未違反案外人執(zhí)行異議之訴受理?xiàng)l件的規(guī)定，故西藏信托主張閆海某不具有訴訟主體資格及閆海某起訴已經(jīng)超過法定期限的理由不能成立，一審法院不予支持。
二、關(guān)于閆海某對案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十九條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。其中第二十八條是基于一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)審查的情形，第二十九條是基于住房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)審查的情形，上述兩條法律規(guī)定在適用上產(chǎn)生競合，應(yīng)一并進(jìn)行審查。案涉房屋系住宅，閆海某未提供案涉房屋用于居住且在遼寧省盤錦市區(qū)域內(nèi)其名下無其他用于居住的房屋的證明，不符合上述第二十九條第二項(xiàng)的規(guī)定，故本案應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定進(jìn)行審查，即排除特定標(biāo)的物執(zhí)行應(yīng)同時具備該規(guī)定四個要件。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規(guī)定：案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。本案中，根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，閆海某提交的證據(jù)不足以證明其前述四個要件均已符合法律規(guī)定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋，2015年10月15日閆海某與龍?bào)A公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，主要內(nèi)容及形式符合房屋買賣合同的要件，雖不是網(wǎng)簽備案合同，但并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，故能夠認(rèn)定閆海某在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，符合第二十八條第一項(xiàng)的規(guī)定；2.閆海某提供2015年10月15日《入住通知單》、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)收據(jù)，可以認(rèn)定閆海某在人民法院查封前合法占有該不動產(chǎn)，符合第二十八條第二項(xiàng)的規(guī)定；3.閆海某主張其支付房款的證據(jù)是中國農(nóng)業(yè)銀行銀行卡交易明細(xì)清單，載明其母親姜某某向楊某某轉(zhuǎn)款807萬元。本案中，閆海某主張案涉《商品房買賣合同》是基于姜某某與楊某某之間、楊某某與龍?bào)A公司之間的借款，是楊某某和龍?bào)A公司向其以房抵債。首先閆海某僅憑銀行卡交易明細(xì)清單不足以證明其與楊某某間的借款關(guān)系，其次楊某某與龍?bào)A公司借款合同糾紛一案的民事調(diào)解書亦不能證明楊某某因?qū)報(bào)A公司的債權(quán)而取得案涉房屋的處分權(quán)。閆海某無充分證據(jù)證明其因與楊某某間的借款關(guān)系而與龍?bào)A公司以房抵債的事實(shí)，閆海某提供中國農(nóng)業(yè)銀行銀行卡交易明細(xì)清單證明姜某某向楊某某轉(zhuǎn)款807萬元，不能證明該款項(xiàng)為其對楊某某的出借款并轉(zhuǎn)化為支付龍?bào)A公司的購房款，不能認(rèn)定閆海某已經(jīng)支付了全部價款，不符合第二十八條第三項(xiàng)的規(guī)定；4.龍?bào)A公司與長安信托公司簽訂的《長安信托·西水灣二期項(xiàng)目收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及遼寧省盤錦市不動產(chǎn)登記中心出具的情況說明，證明龍?bào)A公司有權(quán)出售案涉房屋，案涉房屋因龍?bào)A公司設(shè)定在建工程抵押，且未辦理不動產(chǎn)首次登記，故案涉房屋未辦理過戶登記非因買受人自身原因。綜上，閆海某的訴請不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，閆海某主張的民事權(quán)益不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，一審法院不予支持。
三、能否確認(rèn)案涉房屋歸閆海某所有。本案中，因閆海某主張民事權(quán)益不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，該項(xiàng)訴訟請求一審法院亦不予支持。
一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零五條第一款、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第二項(xiàng)、第二款，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，判決駁回閆海某的訴訟請求。一審案件受理費(fèi)17737.5元，由閆海某負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
閆海某向本院提交了以下2組證據(jù)：第1組證據(jù)系2019年3月3日龍?bào)A公司與楊某某簽訂的《房屋抵償借款確認(rèn)書》、孫振鵬與楊某某簽訂的《附表1房屋明細(xì)表》，擬證明楊某某與龍?bào)A公司出借款項(xiàng)及以房抵債的事實(shí)。第2組證據(jù)系2019年3月10日楊某某與姜某某簽訂的《房屋抵償借款確認(rèn)書》、楊某某出具的《本金利息計(jì)算表》及2017年11月28日楊某某出具的《證明》，擬證明姜某某向楊某某出借款項(xiàng)以及以房抵債的事實(shí)。
西藏信托對上述證據(jù)的質(zhì)證意見為：對第1組證據(jù)形式上的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為，1.上述確認(rèn)書顯示具體情況見附件，但不能確認(rèn)附件就是《附表1房屋明細(xì)表》；2.《附表1房屋明細(xì)表》與楊某某一審提交的證據(jù)附表1明細(xì)表不一致，一審表中共17套房屋，二審表中卻有18套房屋；3.《附表1房屋明細(xì)表》顯示用18套房屋抵頂24764724元，與（2016）遼1103民初288號民事調(diào)解書顯示抵償2338.2萬元債務(wù)相差140萬元，存在矛盾。因閆海某提供的證據(jù)自相矛盾，對上述證據(jù)不應(yīng)采信。對第2組證據(jù)形式上的真實(shí)性無異議，但認(rèn)為，1.閆海某在一審起訴狀中稱于2013年底抵頂?shù)姆课荩侗窘鹄⒂?jì)算表》顯示利息計(jì)算至2015年10月截止，在債務(wù)沒有到期沒有結(jié)算的情況下，不可能發(fā)生抵頂，且2013年底姜某某共向楊某某轉(zhuǎn)賬11筆，總計(jì)410萬元，而六套房屋總價10474040元，債務(wù)與房款不具有相當(dāng)性；2.閆海某一審提交的一份證明顯示出借款中包括2014年7月18日的10萬元，但上述確認(rèn)書及《本金利息計(jì)算表》均沒有該筆款項(xiàng)，互相矛盾；3.上述確認(rèn)書“借款事實(shí)的確認(rèn)”部分載明出借款14筆總計(jì)973萬元，但第14筆“123萬現(xiàn)金”并非全是現(xiàn)金而是《證明》中的4次交易記錄，與確認(rèn)書第3、6、7、12筆存在重復(fù)計(jì)算。綜上，該組證據(jù)內(nèi)容不具有真實(shí)性和證明力。
西藏信托未提交新證據(jù)。
本院經(jīng)審理認(rèn)為，閆海某提交的證據(jù)與本案具有關(guān)聯(lián)性，證明目的本院將結(jié)合庭審查明事實(shí)及在案其他證據(jù)予以綜合認(rèn)定。
二審中，本院依閆海某申請調(diào)取以下證據(jù)：證據(jù)1.山西瑞明會計(jì)師事務(wù)所有限公司作出的晉瑞明鑒〔2016〕第002號《盤錦龍?bào)A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告》（以下簡稱《審計(jì)報(bào)告》）一份，其中《附表7-1：A區(qū)、B區(qū)房源信息賬面明細(xì)》載明案涉房屋系頂賬北京宏福公司，事由處載明“金額6665806，抵押用款9-1-101、8-2-101、10-1-101、8-2-103共計(jì)4棟樓北京宏福公司”。證據(jù)2.盤錦西水灣物業(yè)管理有限公司提供的楓丹白露案涉房屋實(shí)際入住情況統(tǒng)計(jì)表，該表載明：閆海某在物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時間、領(lǐng)取鑰匙時間、首次交納物業(yè)費(fèi)時間均為2015年10月15日。閆海某對上述證據(jù)未表示異議。西藏信托對上述兩份證據(jù)質(zhì)證認(rèn)為：對證據(jù)1，龍?bào)A公司賬目嚴(yán)重混亂，存在賬外賬，不能真實(shí)反映該公司財(cái)務(wù)收支和經(jīng)營狀況，其所謂賬目不能作為認(rèn)定頂賬事實(shí)的根據(jù)。對證據(jù)2，真實(shí)性無異議。因閆海某、西藏信托對上述證據(jù)形式上的真實(shí)性均無異議，本院對上述證據(jù)形式上的真實(shí)性予以確認(rèn)。
本院二審另查明：一、2014年11月5日，西藏信托與龍?bào)A公司簽訂《貸款合同》，龍?bào)A公司向西藏信托借款3億元，貸款期限12個月。同日，雙方簽訂《抵押合同》，龍?bào)A公司以西水灣二期A、B地塊及該地塊上在建工程為案涉《貸款合同》設(shè)立抵押（未辦理登記）。2014年11月5日，西藏信托與龍?bào)A公司股東孫振鵬、谷某某分別簽訂《股權(quán)質(zhì)押》，并于2014年11月27日在遼寧省盤錦市工商行政管理局辦理了股權(quán)質(zhì)押登記。
二、一審法院在審理（2015）晉民初字第61號西藏信托與龍?bào)A公司借款合同糾紛一案過程中，因西藏信托申請?jiān)V訟保全，該院作出（2015）晉民初字第61-1號民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一審法院主持下，雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，一審法院作出的（2015）晉民初字第61號民事調(diào)解書發(fā)生法律效力后，根據(jù)西藏信托的申請，2016年7月23日一審法院作出（2016）晉執(zhí)字第21號執(zhí)行裁定，對該案進(jìn)行執(zhí)行。執(zhí)行過程中，閆海某等595套房屋及車庫業(yè)主作為案外人提出執(zhí)行異議申請，一審法院于2017年8月23日作出（2017）晉執(zhí)異7號執(zhí)行裁定，駁回閆海某在內(nèi)的512人的異議申請。閆海某在內(nèi)的512人作為共同原告向一審法院提起執(zhí)行異議之訴。一審法院立案后，2018年1月20日閆海某等512套房屋及車庫業(yè)主以另案分別訴訟為由向一審法院提出撤訴申請。2018年1月29日一審法院裁定準(zhǔn)許撤訴。2018年1月30日閆海某向一審法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。
三、山西瑞明會計(jì)師事務(wù)所有限公司作出晉瑞明鑒〔2016〕第002號《審計(jì)報(bào)告》中《附表7-1：A區(qū)、B區(qū)房源信息賬面明細(xì)》載明案涉房屋系頂賬北京宏福公司，事由處載明“金額6665806，抵押用款9-1-101、8-2-101、10-1-101、8-2-103共計(jì)4棟樓北京宏福公司”。
四、盤錦西水灣物業(yè)管理有限公司提供的楓丹白露案涉房屋實(shí)際入住情況統(tǒng)計(jì)表，顯示閆海某在物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時間、領(lǐng)取鑰匙時間、首次交納物業(yè)費(fèi)時間均為2015年10月15日。
五、遼寧省盤錦市不動產(chǎn)登記中心出具的《關(guān)于盤錦龍?bào)A房地產(chǎn)開發(fā)公司（楓丹白露家園小區(qū)）不動產(chǎn)登記情況的說明》載明“經(jīng)查，盤錦龍?bào)A房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的興隆臺區(qū)楓丹白露小區(qū)項(xiàng)目截至目前未辦理不動產(chǎn)首次登記?！?/div>
本院對一審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案爭議的焦點(diǎn)是：閆海某對案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。本案中，閆海某于2015年10月15日與龍?bào)A公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。案涉房屋于2016年1月4日被一審法院查封，而依據(jù)《入住通知單》、盤錦西水灣物業(yè)管理有限公司提供的楓丹白露案涉房屋實(shí)際入住情況統(tǒng)計(jì)表、電梯費(fèi)、物業(yè)費(fèi)收款收據(jù)等證據(jù)，可以證明閆海某在2016年1月4日即一審法院查封前已實(shí)際占有案涉房屋。同時，龍?bào)A公司與長安信托公司簽訂的《信托合同》《抵押合同》《委托合同》，以及遼寧省盤錦市不動產(chǎn)登記中心出具的《關(guān)于盤錦龍?bào)A房地產(chǎn)開發(fā)公司（楓丹白露家園小區(qū)）不動產(chǎn)登記情況的說明》，能夠證明龍?bào)A公司有權(quán)出售案涉房屋，因案涉房屋未辦理不動產(chǎn)首次登記，故未辦理過戶登記非因買受人閆海某自身原因。綜上，一審認(rèn)定閆海某對案涉房屋享有的民事權(quán)益符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)的規(guī)定，并無不當(dāng)。
楊某某與龍?bào)A公司借款合同糾紛一案的民事調(diào)解書、閆海某母親姜某某通過銀行向楊某某及其親屬轉(zhuǎn)款的銀行卡交易明細(xì)清單、閆海某與龍?bào)A公司簽訂的《商品房買賣合同》、龍?bào)A公司出具案涉房屋的收款收據(jù)以及《審計(jì)報(bào)告》中《附表7-1：A區(qū)、B區(qū)房源信息賬面明細(xì)》等證據(jù)能夠相互印證，可以認(rèn)定楊某某、龍?bào)A公司以及姜某某通過協(xié)商，終止各自的借款合同關(guān)系，由閆海某與龍?bào)A公司建立商品房買賣合同關(guān)系，將案涉借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購房款并經(jīng)對賬清算，且抵扣的利息未超過法律保護(hù)的利率上限。故應(yīng)認(rèn)定閆海某通過抵賬的方式已向龍?bào)A公司支付了全部購房款，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三項(xiàng)的規(guī)定，一審對此認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。
關(guān)于閆海某要求確認(rèn)房產(chǎn)所有權(quán)的請求?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！北景钢校虬干娣课萆形崔k理初始登記，也未辦理變更登記至閆海某名下，對閆海某要求確認(rèn)案涉房屋歸其所有的訴訟請求，一審判決未予支持并無不當(dāng)。
綜上所述，對閆海某提出的排除強(qiáng)制執(zhí)行的主張本院予以支持，一審對此認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷山西省高級人民法院（2018）晉民初398號民事判決；
二、不得執(zhí)行山西省高級人民法院查封的坐落在遼寧省盤錦市興隆臺區(qū)西水灣小區(qū)二期A地塊（楓丹白露家園小區(qū)A區(qū)）8#-2-103號房屋；
三、駁回閆海某的其他訴訟請求。
一審案件受理費(fèi)17737.5元，由西藏信托有限公司負(fù)擔(dān)。二審案件受理費(fèi)17737.5元，由西藏信托有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 李相波
審判員 寧 晟
審判員 關(guān)曉海
二〇一九年十二月三十日
法官助理齊曉丹
書記員馬利杰
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