中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：徐建農(nóng)，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：何兵，男，該公司員工。

委托訴訟代理人：陳晨，江蘇穿石律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：淮安市保障性住房建設(shè)管理中心，住所地江蘇省淮安市北京北路112號(hào)。

法定代表人：余劍波，該中心主任。

委托訴訟代理人：袁永杰，男，該中心員工。

委托訴訟代理人：朱顯峰，江蘇昊震翰律師事務(wù)所律師。

原審被告：淮安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，住所地江蘇省淮安市北京北路112號(hào)。

法定代表人：王亦農(nóng)，該局局長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：袁永杰，男，淮安市保障性住房建設(shè)管理中心員工。

委托訴訟代理人：朱顯峰，江蘇昊震翰律師事務(wù)所律師。

保障房中心辯稱，新興公司上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；保障房中心上訴請(qǐng)求應(yīng)予支持。理由為：1.新興公司主張工期延誤損失無(wú)合同和法律依據(jù)。新興公司將案涉工程發(fā)包給關(guān)聯(lián)企業(yè)施工建設(shè)，工期延誤與保障房中心無(wú)關(guān)。2.根據(jù)合同相對(duì)性，保障房中心不是交付土地的義務(wù)人，不負(fù)有交付土地的義務(wù)，土地延期交付與保障房中心無(wú)關(guān)。土地出讓合同明確約定通過(guò)仲裁方式解決交付問(wèn)題。新興公司作為房地產(chǎn)開發(fā)主體，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行充分調(diào)查，在簽訂合同后以實(shí)際地塊情況與合同約定的情況不一致為由主張轉(zhuǎn)讓方違約的，法院應(yīng)不予支持。3.本案鑒定費(fèi)應(yīng)當(dāng)由新興公司承擔(dān)。項(xiàng)目回購(gòu)過(guò)程中，保障房中心對(duì)變更工程量及結(jié)算金額并無(wú)異議，因新興公司不認(rèn)可以合同約定的回購(gòu)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算導(dǎo)致訴訟，因此鑒定費(fèi)應(yīng)當(dāng)由新興公司承擔(dān)。一審?fù)徶?，新興公司亦明確表示鑒定費(fèi)由其負(fù)擔(dān)。

住建局述稱，住建局不是案涉合同的相對(duì)方，不是本案的適格當(dāng)事人，不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。其他意見與保障房中心的答辯意見相同。

保障房中心上訴請(qǐng)求：一、撤銷（2017）蘇民初20號(hào)民事判決書第一項(xiàng)，改判保障房中心于本判決生效后十日內(nèi)向新興公司支付另行安排項(xiàng)目工程款11916855.81元，回購(gòu)住宅和車庫(kù)部分仍按原《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同》約定的價(jià)格結(jié)算；二、撤銷一審判決第二項(xiàng)，保障房中心不支付新興公司監(jiān)理延遲費(fèi)用。事實(shí)和理由：1.《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同》回購(gòu)價(jià)格條款約定明確。該回購(gòu)價(jià)格是雙方真實(shí)意思表示，新興公司應(yīng)根據(jù)合同約定向保障房中心交付無(wú)權(quán)利限制的合格房屋，1990元/平方米回購(gòu)價(jià)格不存在土地款、人防工程等約定不明情形，也不存在因保障房中心原因?qū)е陆ㄔO(shè)成本增加以及顯失公平等情形。2.寧建凱鑒字〔2019〕001號(hào)鑒定報(bào)告不能準(zhǔn)確反映項(xiàng)目整體情況。依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定內(nèi)容可以看出，A組團(tuán)保障房回購(gòu)部分只是項(xiàng)目整體中的一部分，新興公司實(shí)施該項(xiàng)目的利益應(yīng)綜合考慮項(xiàng)目整體，單獨(dú)鑒定的A組團(tuán)綜合成本不能全面反映項(xiàng)目實(shí)際情況。同時(shí)，新興公司自身的經(jīng)營(yíng)成本、管理水平、開發(fā)能力不能準(zhǔn)確反映項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)社會(huì)平均水平。該項(xiàng)目成本明顯高于同地段開發(fā)成本，銷售價(jià)格明顯低于同地段銷售價(jià)格，并且新興公司在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中還存在放棄開發(fā)面積、融資成本高、自身管理不善導(dǎo)致成本增加情形，為此新興公司應(yīng)自行承擔(dān)項(xiàng)目盈虧經(jīng)濟(jì)后果。3.新興公司作為項(xiàng)目市場(chǎng)化運(yùn)作主體，應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧。新興公司的開發(fā)、建設(shè)、銷售均表明了其市場(chǎng)化運(yùn)作主體身份，新興公司應(yīng)充分尊重合同約定以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

新興公司辯稱，一審法院對(duì)于本案法律關(guān)系性質(zhì)以及回購(gòu)部分造價(jià)的認(rèn)定正確，保障房中心上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。理由為：1.《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同》包含了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)關(guān)系和房屋回購(gòu)法律關(guān)系。代建價(jià)1900元系工程建設(shè)土建成本價(jià)格，該價(jià)格不包括土地承包、配套設(shè)施、綜合管網(wǎng)、綠化工程、人防及管理費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等綜合費(fèi)用。2.《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同》在土地招拍掛之前確定了回購(gòu)價(jià)格，但對(duì)于1990元/平方米的回購(gòu)價(jià)格是否包含土地、人防工程并不明確，且合同在履行過(guò)程中存在變更，故按照原合同約定的回購(gòu)價(jià)格計(jì)算缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，也不符合合同訂立時(shí)雙方的預(yù)期。一審法院綜合考慮合同訂立目的、履行情況、雙方利益等因素，采納鑒定報(bào)告意見確定回購(gòu)價(jià)格并無(wú)不當(dāng)。3.本案法律關(guān)系實(shí)質(zhì)上是由保障房中心將土地使用權(quán)交給新興公司進(jìn)行開發(fā)，新興公司建設(shè)房屋，保障房中心低價(jià)回購(gòu)部分房屋，剩余房屋由新興公司對(duì)外出售，由此來(lái)補(bǔ)償建房資金的房地產(chǎn)開發(fā)形式。雙方合作的目的并非基于市場(chǎng)行為的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及商品房買賣，而是基于資源互通基礎(chǔ)上的互利。

住建局述稱，同意保障房中心的上訴請(qǐng)求。

新興公司向一審法院起訴請(qǐng)求：一、保障房中心、住建局共同支付新興公司下列款項(xiàng)：1.住宅部分按鑒定報(bào)告2915.37元/平方米結(jié)算回購(gòu)款并支付，自行車庫(kù)和地下室按鑒定報(bào)告結(jié)算并支付，合計(jì)338506439.64元；2.人防工程建設(shè)費(fèi)11345415.2元；3.保障房中心安排項(xiàng)目工程費(fèi)用11916855.81元；4.土地遲延交付違約金60102000元、監(jiān)理延遲費(fèi)用1260000元、施工期間延誤費(fèi)用5152499.64元、逾期支付回購(gòu)款和保障房中心安排項(xiàng)目的工程款利息（利率按11.8%，從2015年1月24日計(jì)算至實(shí)際給付之日）、逾期支付人防建設(shè)費(fèi)利息（利率11.8%，從2017年7月31日計(jì)算至實(shí)際給付之日）、項(xiàng)目代建管理費(fèi)6740012.16元。二、本案訴訟費(fèi)用由保障房中心、住建局承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2010年淮安市人民政府辦公室出具《關(guān)于確定淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目土地掛牌條件的會(huì)議紀(jì)要》，內(nèi)容為：一、關(guān)于掛牌條件問(wèn)題。（一）淮鋼二期地塊為淮安市集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。地塊范圍：西安路以東、站場(chǎng)路以南、錦華路以西、枚皋路以北。項(xiàng)目建設(shè)必須服從淮安市規(guī)劃局82009014號(hào)選址規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求。規(guī)劃用地面積約202畝。（二）多層住宅部分地塊競(jìng)得者可以自行銷售7000平方米，剩余多層住宅部分由保障房中心全部回購(gòu)（含其配套的半地下室）。面積以住建局核準(zhǔn)的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。具體房號(hào)由地塊競(jìng)得者和保障房中心另行議定（回購(gòu)部分占地約137畝）。住宅回購(gòu)價(jià)格為1990元/平方米（不含維修基金和管道煤氣，不分樓層系數(shù)，統(tǒng)一價(jià)格）、半地下車庫(kù)600元/平方米。地塊競(jìng)得者須將回購(gòu)部分的多層住宅頂層以上閣樓無(wú)償提供給保障房中心。地塊競(jìng)得者所建高層住宅及商業(yè)用房由地塊競(jìng)得者自行銷售（占地約65畝）。（三）地塊競(jìng)買人須在競(jìng)買報(bào)名時(shí)提供與保障房中心簽訂的《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)合同》，否則不得報(bào)名。（四）項(xiàng)目建設(shè)中物管用房、社區(qū)活動(dòng)中心等配套公建，由地塊競(jìng)得者根據(jù)規(guī)定按圖建成后，無(wú)償交付給小區(qū)管理使用，并提供圖紙等相關(guān)資料。（五）該地塊項(xiàng)目建設(shè)所產(chǎn)生的各項(xiàng)稅收均由地塊競(jìng)得者負(fù)責(zé)繳納，并計(jì)入項(xiàng)目成本。（六）地塊競(jìng)得者須在房屋交付前按市物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定招標(biāo)確定物業(yè)服務(wù)單位。（七）地塊競(jìng)得者對(duì)保障性住房建設(shè)需符合下列要求：1.必須按淮安市規(guī)劃部門審批同意的規(guī)劃總平面方案圖、工程施工圖以及各種配套工程施工圖設(shè)計(jì)要求施工。2.住宅工程遵守和執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行建筑安裝工程施工規(guī)范、質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和淮安市質(zhì)監(jiān)部門進(jìn)行監(jiān)督驗(yàn)收的有關(guān)規(guī)定。3.符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定。（八）地塊競(jìng)得者須在取得《淮安市房地產(chǎn)開發(fā)交付使用備案證明》后，在房屋交付時(shí)提供《房屋質(zhì)量保證書》《房屋使用說(shuō)明書》。（九）本項(xiàng)目規(guī)費(fèi)按照經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)費(fèi)繳納的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（十）地塊競(jìng)得者必須嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案中的多層住宅部分方案進(jìn)行實(shí)施，對(duì)于高層住宅和商業(yè)用房部分，地塊競(jìng)得者可在82009014號(hào)選址規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求的范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化。（十一）地塊競(jìng)得者須在建設(shè)合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)建設(shè)好經(jīng)濟(jì)適用房及相關(guān)公建配套設(shè)施。二、關(guān)于項(xiàng)目推進(jìn)問(wèn)題。各有關(guān)部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的相關(guān)工作。在不違規(guī)的前提下，縮短內(nèi)部辦事時(shí)間，確保在2010年12月31日前達(dá)到省委、省政府考核我市經(jīng)濟(jì)適用房的要求，即辦好土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，并開工建設(shè)。土地上市后，市財(cái)政局按照市政府的要求做好土地出讓金返還工作。

2010年11月4日，住建局（甲方）與新興鑄管置業(yè)（投資）發(fā)展有限公司（乙方）簽訂《合作協(xié)議》，內(nèi)容為：一、地塊情況?；翠摱诮?jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目位于西安路以東、站場(chǎng)路以南、錦華路以西、枚皋路以北（規(guī)劃中的公交保養(yǎng)場(chǎng)除外）。地塊面積約為202畝，實(shí)際面積以國(guó)土部門測(cè)繪的面積為準(zhǔn)。二、運(yùn)作方式?；翠摱诮?jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目采取市場(chǎng)化運(yùn)作的方式，土地公開上市掛牌，所建房源部分由甲方回購(gòu)（占地約137畝）、部分由乙方市場(chǎng)化銷售（占地約65畝）。三、回購(gòu)范圍。多層住宅部分乙方可以自行銷售7000平方米，剩余多層住宅部分由甲方全部回購(gòu)（含其配套的半地下室）。面積以住建局核準(zhǔn)的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。具體房號(hào)由甲乙雙方另行議定。四、乙方市場(chǎng)化銷售部分包括所有的商業(yè)用房、高層住宅和回購(gòu)范圍以外的多層住宅。五、回購(gòu)價(jià)格及支付方式。住宅回購(gòu)價(jià)格為1990元/平方米（不含維修基金和管道煤氣，不分樓層系數(shù)，統(tǒng)一價(jià)格）、半地下車庫(kù)600元/平方米。乙方須將多層住宅回購(gòu)部分頂層以上的閣樓無(wú)償提供給甲方。支付方式：1.工程主體竣工驗(yàn)收，乙方取得工程竣工備案證明后7個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付住宅部分回購(gòu)價(jià)款的20%。2.回購(gòu)房源達(dá)到竣工交付條件，乙方取得交付使用證明后7個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付住宅部分回購(gòu)價(jià)款的20%。3.回購(gòu)房源竣工交付后3個(gè)月，甲方支付住宅部分回購(gòu)價(jià)款的55%和半地下室的回購(gòu)款。4.住宅部分回購(gòu)價(jià)款的5%作為質(zhì)保金，按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。六、乙方承諾成立項(xiàng)目公司或以新興鑄管集團(tuán)公司下屬企業(yè)參加土地公開掛牌出讓，出價(jià)不低于60萬(wàn)元/畝。七、如果乙方摘牌成功，乙方承諾嚴(yán)格按經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房施工圖組織施工。乙方有權(quán)對(duì)自行銷售的部分在規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化。八、乙方將于簽訂本協(xié)議后7個(gè)工作日內(nèi)向甲方指定賬戶匯入人民幣貳仟萬(wàn)元作為執(zhí)行本協(xié)議的保證金。該保證金在乙方成功摘牌后自動(dòng)轉(zhuǎn)為土地出讓金。九、如乙方未按本協(xié)議第六條的約定履行義務(wù)，甲方有權(quán)沒(méi)收上述保證金。十、如乙方按本協(xié)議的約定履行了義務(wù)，但未能取得土地使用權(quán)，甲方在公開掛牌之日起7個(gè)工作日內(nèi)返還上述保證金。十一、交地時(shí)間：2010年12月1日之前。十二、工期：2010年12月31日前取得“四證”（國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證）并開工。工期18個(gè)月。如因甲方原因不能及時(shí)交地，工期順延。十三、在只有乙方一家報(bào)名沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的情況下，如乙方中標(biāo)價(jià)高于60萬(wàn)元/畝，高出的部分由甲方在管理費(fèi)（管理費(fèi)為甲方回購(gòu)總價(jià)的2%）中返還給乙方。高出部分超出管理費(fèi)的部分，由甲方以合適的方式補(bǔ)償乙方。十四、乙方應(yīng)按規(guī)定無(wú)償提供物管用房、社區(qū)用房等配套設(shè)施。

2010年12月12日，保障房中心（甲方）與新興財(cái)富投資管理（淮安）有限公司（乙方，后名稱變更為新興公司）簽訂《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同》，內(nèi)容為：一、工程建設(shè)范圍及交地標(biāo)準(zhǔn)。1.地塊名稱：淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房地塊；2.用地面積：約202畝（實(shí)際面積以勘測(cè)為準(zhǔn)）。3.地塊四至位置：西安路以東、站場(chǎng)路以南、錦華路以西、枚皋路以北（詳見規(guī)劃紅線圖）。4.項(xiàng)目建設(shè)必須服從淮安市規(guī)劃局82009014號(hào)選址規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。5.交地標(biāo)準(zhǔn)為：（1）凈地交付，外部條件以地塊現(xiàn)狀為準(zhǔn)。與地塊紅線外市政公用管線接口處連接的費(fèi)用由乙方承擔(dān)（市政公用管線送至地塊周邊）。（2）地塊內(nèi)的溝塘按現(xiàn)狀土地。需施工處理的費(fèi)用，由乙方在建設(shè)過(guò)程中自行承擔(dān)。（3）按拆除后自然地形交地。若設(shè)計(jì)標(biāo)高與自然標(biāo)高不一致，其施工處理發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方負(fù)責(zé)項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)拆除剩余建筑垃圾的清理工作。（4）乙方自行負(fù)責(zé)受讓地塊內(nèi)用于工程建設(shè)的水、電、路、場(chǎng)地平整（三通一平）工作并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。甲方負(fù)責(zé)地塊外部水、電、路達(dá)到地塊周邊，并達(dá)到設(shè)計(jì)容量。二、工程建設(shè)內(nèi)容。乙方負(fù)責(zé)規(guī)劃總平面方案上回購(gòu)范圍內(nèi)所有工程施工圖以及各種配套工程施工圖內(nèi)的土建、安裝、供電、供水、燃?xì)?、通訊、有線電視、小區(qū)智能化、室內(nèi)外消防設(shè)施、道路、路牙、雨、污水管道、窨井、物管（會(huì)所）用房、人防、傳達(dá)室、廁所、大門、圍墻、垃圾房、綠化、綠化帶種植土回填等一切與小區(qū)建設(shè)相關(guān)的工程。小區(qū)內(nèi)道路、圍墻、供水、供電、綠化、路燈、燃?xì)?、小區(qū)智能化等所有配套設(shè)施由乙方按核準(zhǔn)的施工圖及相關(guān)規(guī)定要求建成后，按國(guó)家規(guī)定交付使用。三、回購(gòu)范圍及價(jià)格。1.回購(gòu)范圍。多層住宅部分乙方可以自行銷售住宅產(chǎn)權(quán)面積7000平方米（不包含其配套的自行車庫(kù)面積）和全部商業(yè)部分，剩余多層住宅部分由甲方全部回購(gòu)（含其配套的自行車庫(kù)）。面積以住建局核準(zhǔn)的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。在保證甲方需求的情況下，具體房號(hào)由甲乙雙方另行議定。配套用房的建設(shè)須滿足國(guó)家有關(guān)規(guī)定和規(guī)劃指標(biāo)要求。2.回購(gòu)價(jià)格。住宅回購(gòu)價(jià)格為1990元/平方米（不含維修基金和管道煤氣，不分樓層系數(shù)，統(tǒng)一價(jià)格）、自行車庫(kù)（儲(chǔ)藏室）600元/平方米（自行車庫(kù)層高超過(guò)2.2米部分的回購(gòu)價(jià)格為800元/平方米）。乙方須將甲方多層住宅回購(gòu)部分頂層以上閣樓無(wú)償提供給甲方。3.乙方須按照甲方規(guī)定的安置辦法和甲方指定的對(duì)象簽訂購(gòu)房合同并辦理交房手續(xù)。具體辦法甲乙雙方另行議定并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。四、工程建設(shè)工期?；刭?gòu)房建設(shè)工期為18個(gè)月。2010年12月31日前取得“四證”（國(guó)有土地使用權(quán)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證），并完成形象開工。實(shí)際開工時(shí)間以乙方簽發(fā)并經(jīng)甲方認(rèn)可的開工報(bào)告為準(zhǔn)。如因甲方原因不能及時(shí)交地，則工期順延。延遲交地的違約責(zé)任按土地出讓合同的約定……七、回購(gòu)款支付。1.該地塊項(xiàng)目建設(shè)所產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)按照有關(guān)政策和淮安市招商引資的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，回購(gòu)房部分由甲方協(xié)助乙方按經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)辦理。2.支付方式。（1）全部多層住宅工程竣工驗(yàn)收，乙方取得工程竣工備案證明后7個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付住宅部分回購(gòu)價(jià)款的20%（不含自行車庫(kù)）。（2）全部多層住宅達(dá)到竣工交付條件，乙方取得交付使用證明后7個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付住宅部分回購(gòu)價(jià)款的20%（不含自行車庫(kù)）。（3）全部多層住宅竣工交付后3個(gè)月，甲方支付住宅部分回購(gòu)價(jià)款的57%和自行車庫(kù)的全部回購(gòu)款。（4）剩余3%作為房屋質(zhì)量保證金，竣工交付之日起一年后返還。3.乙方向甲方支付總回購(gòu)價(jià)2%的管理費(fèi)。該筆費(fèi)用由甲方在回購(gòu)款中扣除。4.其他。除該項(xiàng)目征地拆遷費(fèi)用外，其他前期甲方所發(fā)生的規(guī)劃方案及施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)代理、巖土勘測(cè)、環(huán)境評(píng)價(jià)、交通評(píng)價(jià)、施工圖審查、可研報(bào)告、發(fā)改外概預(yù)算批復(fù)、造價(jià)咨詢、工程定位放線等與項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。甲方已經(jīng)支出的，由甲方在回購(gòu)款中扣除。甲方簽訂合同尚未支付的款項(xiàng)，由乙方按照原協(xié)議內(nèi)容重新簽訂合同，并承擔(dān)付款義務(wù)……九、工程建設(shè)管理要求。1.乙方在建設(shè)期間應(yīng)接受甲方的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督。乙方須在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)給甲方提供必要的辦公場(chǎng)所。具體要求：提供一間不小于15平方米的辦公用房，并配置桌椅、空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)及通訊設(shè)施。2.承包建設(shè)的施工企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為二級(jí)以上企業(yè)，乙方在確定施工單位招標(biāo)前，應(yīng)報(bào)甲方備案后再進(jìn)行招標(biāo)。建設(shè)項(xiàng)目地塊內(nèi)與工程相關(guān)施工的招投標(biāo)工作，由乙方自行負(fù)責(zé)；相關(guān)中標(biāo)單位由乙方以書面形式送甲方備案。住宅工程必須遵守和執(zhí)行建筑安裝工程有關(guān)招標(biāo)、施工規(guī)范、質(zhì)量驗(yàn)收要求。工程竣工驗(yàn)收由乙方負(fù)責(zé)。3.乙方向甲方承諾按照合同約定進(jìn)行綜合開發(fā)并在質(zhì)量保修期內(nèi)承擔(dān)規(guī)定的工程質(zhì)量保修金及保修責(zé)任。4.乙方應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)劃要求和施工要求進(jìn)行組織施工。不得降低標(biāo)準(zhǔn)，并在開工前辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)及繳納相關(guān)建設(shè)規(guī)費(fèi)。5.由乙方根據(jù)工程進(jìn)度協(xié)調(diào)相關(guān)部門做好小區(qū)外部市政配套工程和公共設(shè)施，確保與小區(qū)配套的供水、供電、燃?xì)狻⒂晡鬯?、綠化、通訊、道路、有線電視等的建設(shè)并通過(guò)相關(guān)部門驗(yàn)收。6.乙方負(fù)責(zé)建設(shè)期間的市容、環(huán)境衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、防汛防臺(tái)等各項(xiàng)工作并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。7.乙方須執(zhí)行建筑市場(chǎng)的管理規(guī)定，所管轄的施工隊(duì)伍必須服從工程監(jiān)理的監(jiān)督管理，如發(fā)現(xiàn)有類似不服從管理的施工隊(duì)伍，甲方有權(quán)責(zé)令停工整改直至終止合同，由此產(chǎn)生的一切后果由乙方負(fù)責(zé)。8.工程所用的下列材料：外墻涂料、窗、單元鋼質(zhì)入戶門、鋼質(zhì)入戶門、路燈、綠化、節(jié)能保溫材料、電線、開關(guān)、插座、水管等，甲方負(fù)責(zé)按照經(jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)確定上述材料的檔次和品牌（不少于三家），乙方在此范圍內(nèi)采購(gòu)。9.各項(xiàng)配套工程施工、人防施工、自行車庫(kù)、社區(qū)用房、物管用房必須有監(jiān)理、甲方參加按圖驗(yàn)收后方可進(jìn)行下道工序施工，不得降低標(biāo)準(zhǔn)。10.本項(xiàng)目的小區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)為30元/平方米（建筑面積）。經(jīng)甲方參與招標(biāo)并審核同意后，乙方依據(jù)小區(qū)綠化設(shè)計(jì)方案施工。11.如遇國(guó)家及省市有關(guān)部門關(guān)于工程建設(shè)方面的政策性調(diào)整，按照調(diào)整后政策執(zhí)行。12.房源實(shí)際交付前，乙方負(fù)責(zé)成品的保護(hù)工作，保護(hù)期間如發(fā)生損壞，乙方自費(fèi)予以修復(fù)。十、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的調(diào)整。1.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案調(diào)整的原則。（1）確保甲方回購(gòu)房總平面圖布局、套數(shù)、套型和單套面積。（2）確保配套的自行車庫(kù)和無(wú)償提供的配套設(shè)施。（3）辦理審批手續(xù)，甲方予以認(rèn)可。2.在82009014號(hào)選址規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)要求的范圍內(nèi)對(duì)回購(gòu)房建設(shè)用地范圍外的商品房建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)劃。3.按照本協(xié)議第六條的約定，在滿足規(guī)范要求的前提下，對(duì)回購(gòu)房結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行優(yōu)化……十二、違約責(zé)任。1.若因乙方原因在約定的建設(shè)周期內(nèi)未完成建設(shè)任務(wù)的，逾期每日乙方按10000元向甲方支付違約金，并承擔(dān)超過(guò)期限的拆遷過(guò)渡費(fèi)，甲方并有權(quán)追究乙方的其他違約責(zé)任。2.乙方未能按本合同要求和相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施建設(shè)的，乙方須無(wú)條件整改并承擔(dān)因此產(chǎn)生的責(zé)任。3.乙方未按照甲方規(guī)定的安置辦法及價(jià)格向甲方指定的安置對(duì)象進(jìn)行安置，除責(zé)令撤銷交易外，另將安置房款全額作為違約金支付給甲方。4.甲方未按約定時(shí)間向乙方支付購(gòu)房款的，甲方逾期每日按10000元向乙方支付違約金……十四、本合同雙方簽字蓋章并在乙方競(jìng)買成交及付清全部掛牌出讓成交價(jià)款后生效。

2010年12月20日，淮安市國(guó)土局與新興公司簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定出讓宗地面積為135126平方米，坐落西安路東側(cè)。第六條約定：出讓人同意在2011年1月20日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時(shí)該宗地應(yīng)達(dá)到凈地條件。第七條約定：本合同項(xiàng)下的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限為商業(yè)40年，住宅70年，按合同約定的交付土地之日起算。第八條約定：本合同項(xiàng)下宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款為12160萬(wàn)元，每平方米899.9008元。第九條約定：本合同項(xiàng)下宗地的定金為2430萬(wàn)元，定金抵作土地出讓價(jià)款。第十條約定：受讓人同意本合同簽訂之日起十日內(nèi)，一次性付清國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款。第四十條約定：因履行本合同發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交淮安市仲裁委員會(huì)仲裁。該合同的補(bǔ)充條款第三條約定：多層住宅部分受讓人可自行銷售7000平方米，剩余多層住宅部分由保障房中心全部回購(gòu)（含有配套的半地下室）。面積以住建局核準(zhǔn)的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。具體房號(hào)由受讓人和保障房中心另行議定（回購(gòu)部分占地約137畝）。住宅回購(gòu)價(jià)格為1990元/平方米（不含維修基金和管道煤氣，不分樓層系數(shù)，統(tǒng)一價(jià)格）、自行車庫(kù)600元/平方米（自行車車庫(kù)層高超過(guò)2.2米部分回購(gòu)價(jià)格為800元/平方米）。受讓人需將回購(gòu)部分的多層住宅頂層以上閣樓無(wú)償提供給保障房中心。受讓人所建高層住宅及商業(yè)用房由受讓人自行銷售（占地約65畝）。后新興公司按約付清了土地出讓金，取得了案涉土地的使用權(quán)證。

2015年9月25日，新興公司向住建局出具《情況說(shuō)明》，內(nèi)容為：新興公司開發(fā)的淮鋼二期項(xiàng)目分A組團(tuán)、B組團(tuán)兩期建設(shè)：一期建設(shè)的A組團(tuán)（即新興和苑），其中4、5、21、22、25、36、37號(hào)樓為廉租房，12、27號(hào)為商品房，1、2、3、6至20、23、24、26至35、38、39號(hào)為保障房。二期建設(shè)的B組團(tuán)（即康橋公館）為新興公司開發(fā)的商品房項(xiàng)目。

2015年1月12日，新興公司給住建局發(fā)送《關(guān)于辦理淮鋼二期項(xiàng)目初始登記證有關(guān)情況的報(bào)告》，內(nèi)容為：新興公司建設(shè)的淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目（新興和苑小區(qū)）為住建局招商引資項(xiàng)目，被列入淮安市2010年度城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目共建設(shè)39幢6層住宅樓，其中37幢樓由保障房中心回購(gòu)，剩余的13號(hào)和27號(hào)樓和涉及部分樓棟的底層商鋪為新興公司銷售。目前工程已竣工，由于該項(xiàng)目土地為新興公司通過(guò)公開摘牌的方式并全額支付土地出讓款，項(xiàng)目屬于市場(chǎng)化運(yùn)作，因此申請(qǐng)貴中心在辦理39幢樓房屋初始登記時(shí)不再注明“經(jīng)濟(jì)適用房”字樣。

2015年11月18日，新興公司向保障房中心發(fā)出《關(guān)于申請(qǐng)支付淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)款的請(qǐng)示》，內(nèi)容為：由新興公司負(fù)責(zé)建設(shè)的“淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房”項(xiàng)目，于2014年7月進(jìn)行了整體驗(yàn)收，同時(shí)按照《建設(shè)合同》要求于2014年10月24日取得整個(gè)項(xiàng)目的交付證明，達(dá)到交付條件，并按照貴中心要求于2014年10月25日交付給安置戶。新興公司在2014年5月份已經(jīng)將項(xiàng)目36900萬(wàn)元總決算報(bào)至貴中心，直至2015年11月15日，貴中心沒(méi)有按照財(cái)政部《財(cái)建【2004】369號(hào)通知》要求審查結(jié)算，按照通知要求視同認(rèn)可。新興公司已收到回購(gòu)款23000萬(wàn)元，尚有13900萬(wàn)元回購(gòu)款未支付。根據(jù)《建設(shè)合同》第3項(xiàng)約定，請(qǐng)貴中心盡快支付尚未支付的回購(gòu)款13900萬(wàn)元及相應(yīng)的財(cái)務(wù)利息。

2015年11月27日，保障房中心給新興公司發(fā)送《關(guān)于支付淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)款的回復(fù)》：一、關(guān)于“對(duì)39000萬(wàn)元總結(jié)算視同認(rèn)可”問(wèn)題。根據(jù)財(cái)建【2004】369號(hào)《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》第十四條第三款規(guī)定：“單項(xiàng)工程竣工后，承包人應(yīng)在提交竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的同時(shí)，向發(fā)包人遞交竣工結(jié)算報(bào)告及完整的結(jié)算資料?！倍F司遞交結(jié)算資料時(shí)，并未取得該項(xiàng)目交付使用備案證明，不符合結(jié)算審核要求。項(xiàng)目竣工交付后，我中心發(fā)函要求貴司提供結(jié)算資料，但貴司未按相關(guān)規(guī)定遞交完整的結(jié)算資料（包括竣工圖等資料）。在結(jié)算審核期間，貴司多次派人與建瑞公司進(jìn)行對(duì)賬，建瑞公司審核人員也多次與貴司工作人員進(jìn)行結(jié)算審核溝通，2015年10月貴司還向建瑞公司提交了項(xiàng)目成本表，表明目前審核的結(jié)果與項(xiàng)目成本相差甚遠(yuǎn)，不能接受。故不存在“對(duì)39000萬(wàn)元總結(jié)算視同認(rèn)可”的情況。二、關(guān)于請(qǐng)求“盡快支付回購(gòu)款及利息”問(wèn)題。2015年11月5日，建瑞公司根據(jù)現(xiàn)有的結(jié)算資料向貴司出具了《工程結(jié)算審核征求意見稿》征求意見，初步審定價(jià)款為25465.06601萬(wàn)元。目前我中心已按合同約定支付23000萬(wàn)元回購(gòu)款，剩余款項(xiàng)需根據(jù)結(jié)算審核報(bào)告方可支付。

2014年8月6日，新興公司向住建局發(fā)送《關(guān)于淮鋼二期項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量保證金有關(guān)問(wèn)題的報(bào)告》，內(nèi)容為：淮鋼二期項(xiàng)目，共建住宅39幢，總建筑面積約140151平方米，建筑工程中標(biāo)價(jià)為15635萬(wàn)元。該項(xiàng)目在貴局的關(guān)心支持下，目前已通過(guò)竣工驗(yàn)收，近期正在辦理項(xiàng)目交付使用備案手續(xù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，我公司應(yīng)辦理建設(shè)工程質(zhì)量保證金（保函）監(jiān)管手續(xù)，應(yīng)按工程造價(jià)的5%比例，向質(zhì)監(jiān)站繳納建設(shè)工程質(zhì)量保證金，應(yīng)交納金額為781.75萬(wàn)元。淮鋼二期項(xiàng)目由市住房保障中心回購(gòu)，根據(jù)合同約定，回購(gòu)的37幢住宅樓，保障中心預(yù)留回購(gòu)價(jià)的3%（金額為720.328萬(wàn)元），作為建設(shè)工程質(zhì)量保證金。為避免淮鋼二期項(xiàng)目的建設(shè)工程質(zhì)量保證金重復(fù)監(jiān)管，我公司懇請(qǐng)貴局，免交保障中心回購(gòu)的37幢住宅樓質(zhì)量保證金，預(yù)交在保障中心保證金按質(zhì)監(jiān)站要求監(jiān)管使用。我公司自銷的2幢住宅樓和小區(qū)門面房按規(guī)定繳納。

新興公司與南京華亭建設(shè)置業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱華亭公司）簽訂《建設(shè)工程施工合同》，約定由華亭公司承建新興公司淮鋼安置小區(qū)二期經(jīng)濟(jì)適用房工程A組團(tuán)1-19幢，合同價(jià)款按中標(biāo)價(jià)暫定78804635.89元。合同價(jià)款采用固定單價(jià)價(jià)格合同。

新興公司與新興鑄管建設(shè)工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱新興鑄管公司）簽訂《建設(shè)工程施工合同》，約定由新興鑄管公司承建新興公司淮鋼安置小區(qū)二期經(jīng)濟(jì)適用房工程A組團(tuán)20-39幢，合同價(jià)款按中標(biāo)價(jià)暫定77550332.95元。合同價(jià)款采用固定單價(jià)價(jià)格合同。

2014年8月，新興公司給淮安市清欠辦的《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房一標(biāo)項(xiàng)目無(wú)拖欠工程款證明》，內(nèi)容為：淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房一標(biāo)段1-19號(hào)樓工程由華亭公司施工，工程總建筑面積為70521.70平方米，工程合同總價(jià)為78804635.89元。合同約定竣工后應(yīng)付工程款為合同價(jià)的80%，即6304.37萬(wàn)元，現(xiàn)已支付工程款3000萬(wàn)元。甲供材已付3747.54萬(wàn)元，合計(jì)支付6747.54萬(wàn)元。無(wú)拖欠工程款和農(nóng)民工工資。當(dāng)月，新興公司給淮安市清欠辦的《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房二標(biāo)項(xiàng)目無(wú)拖欠工程款證明》，內(nèi)容為：淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房二標(biāo)段20-39號(hào)樓工程由新興鑄管公司施工，工程總建筑面積為69630.12平方米，合同總價(jià)為77550332.95元。合同約定竣工后應(yīng)付工程款為合同價(jià)的80%，即6204.02萬(wàn)元，甲供材部分已付4161.09萬(wàn)元，另工程勞務(wù)由淮安市中翰國(guó)際勞務(wù)有限公司施工，勞務(wù)結(jié)算審定總價(jià)為20461764.52元，現(xiàn)已付勞務(wù)費(fèi)20461764.52元，合計(jì)支付6207.27萬(wàn)元。無(wú)拖欠工程款和農(nóng)民工工資。

2014年10月24日，住建局給新興公司發(fā)送《關(guān)于新興和苑交付使用備案的通知》，內(nèi)容為：你公司交付使用的新興和苑1-39號(hào)樓建設(shè)工程已取得規(guī)劃、工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、綠化、供電、燃?xì)?、供水、通信、有線電視、人防、郵政、無(wú)拖欠工程款和農(nóng)民工工資、安防等驗(yàn)收合格（或備案）證明文件，現(xiàn)予以交付使用備案。該工程取得了竣工驗(yàn)收備案表。

另查明，保障房中心于2007年11月28日與兗礦集團(tuán)海魯建筑安裝開發(fā)有限公司就淮安特鋼物流園安置小區(qū)簽訂回購(gòu)合同、于2008年1月7日與淮安市富麗房地產(chǎn)開發(fā)公司就新新家園二期簽訂回購(gòu)合同、于2007年12月18日與淮安富康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司就洪福小區(qū)三期簽訂回購(gòu)合同，與本合同約定類似。

新興公司與保障房中心就本案工程曾經(jīng)委托建瑞公司和永道公司兩次進(jìn)行審計(jì)，但雙方對(duì)審計(jì)結(jié)果沒(méi)有達(dá)成一致意見。一審中，新興公司申請(qǐng)對(duì)案涉工程進(jìn)行全面鑒定，并申請(qǐng)：一、終止測(cè)繪的鑒定。二、變更造價(jià)鑒定范圍為：1.對(duì)淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目每平方米回購(gòu)單價(jià)以及淮鋼二期A組團(tuán)配建的人防工程造價(jià)按定額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定。2.對(duì)保障房中心安排項(xiàng)目的費(fèi)用金額予以審核。該項(xiàng)鑒定繼續(xù)由原鑒定機(jī)構(gòu)南京建凱建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱建凱公司）鑒定。對(duì)此申請(qǐng)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》第十三條的規(guī)定，一審法院予以準(zhǔn)許。

建凱公司于2019年1月22日出具寧建凱鑒字〔2019〕001號(hào)鑒定報(bào)告。一、項(xiàng)目建設(shè)概況：（一）案涉項(xiàng)目位于淮安市西安路以東、站場(chǎng)路以南、錦華路以西、枚皋路以北（詳見規(guī)劃紅線圖）。（二）實(shí)測(cè)產(chǎn)權(quán)面積為134508.33平方米（含物業(yè)、商業(yè)、住宅、層高2.2米以上自行車庫(kù)）。（三）保障房分?jǐn)偙壤秊?7.188%。二、鑒定依據(jù)：（一）江蘇省高級(jí)人民法院（2018）蘇高法鑒委字第00008號(hào)司法鑒定委托書。（二）經(jīng)雙方當(dāng)事人交換、確認(rèn)、質(zhì)證后提供的相關(guān)材料：1.淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同、施工合同、設(shè)計(jì)合同、招標(biāo)代理合同、勘察測(cè)繪合同等因建設(shè)需要簽訂的合同；2.工程規(guī)劃及施工相關(guān)圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程簽證單、技術(shù)核定單及雙方來(lái)往函件；3.第三方專業(yè)咨詢單位、勘測(cè)單位出具的核定單或者報(bào)告；4.項(xiàng)目建設(shè)期間實(shí)際支出的發(fā)票；5.跟蹤審計(jì)費(fèi)用依據(jù)淮安市清江浦區(qū)人民法院的判決書計(jì)?。?.淮安市房地產(chǎn)測(cè)繪事務(wù)所出具的面積測(cè)繪報(bào)告。（三）其他依據(jù)：1.《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)表》（GB50500-2008）、《江蘇省建筑裝飾工程計(jì)價(jià)表》（2004年）、《江蘇省安裝工程計(jì)價(jià)表）（2004年）、《江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額》（2009年）及相關(guān)文件規(guī)定；2.2010年淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目合同簽訂時(shí)期淮安市材料預(yù)算價(jià)。三、鑒定范圍及鑒定內(nèi)容：（一）鑒定范圍：淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目A組團(tuán)。A組團(tuán)共39棟建筑，除物業(yè)用房外的各棟商業(yè)以及13棟和27棟住宅部分由新興公司對(duì)外自行銷售，其余樓棟由保障房中心回購(gòu)。（二）鑒定內(nèi)容：1.建設(shè)合同中回購(gòu)部分的單方造價(jià)；2.保障房中心安排項(xiàng)目成本；3.A組團(tuán)人防工程造價(jià)。四、鑒定結(jié)果：淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目A組團(tuán)工程總造價(jià)共計(jì)389361942.8元，在扣除2.2米以上自行車庫(kù)和2.2米以下儲(chǔ)藏室計(jì)11055386元后（原建設(shè)合同約定價(jià)），地上部分建筑總造價(jià)為378306556.8元。經(jīng)鑒定：（一）建設(shè)合同中回購(gòu)住宅部分的單方造價(jià)為2915.37元/平方米。（二）保障房中心安排項(xiàng)目成本計(jì)11916855.81元。（三）A組團(tuán)人防工程造價(jià)計(jì)11345415.2元。五、鑒定說(shuō)明：（一）鑒定報(bào)告中的建筑面積均為實(shí)測(cè)面積。（二）建設(shè)期利息：1、A組團(tuán)項(xiàng)目建設(shè)期貸款利息：建設(shè)周期按淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同中約定的18個(gè)月計(jì)算；利率按照中國(guó)人民銀行2010年12月發(fā)布的貸款利率5.85%計(jì)算；2、人防建設(shè)及易地建設(shè)期貸款利息：建設(shè)周期按1年計(jì)算；利率按照中國(guó)人民銀行2015年6月發(fā)布的貸款利率4.85%計(jì)算。（三）鑒定結(jié)果中，地下部分自行車庫(kù)存和儲(chǔ)藏室單價(jià)采用《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同》原回購(gòu)單價(jià)，其中：層高2.2米以上自行車庫(kù)單價(jià)為800元/平方米，地下室層高2.2米以下儲(chǔ)藏室單價(jià)為600元/平方米。（四）鑒定結(jié)果中未包括監(jiān)理延期費(fèi)1260000元，該費(fèi)用由淮安市清江浦區(qū)人民法院判決新興公司支付給監(jiān)理單位，經(jīng)查證已支付。（五）鑒定結(jié)果中未包括延期辦理房產(chǎn)證違約金66515.25元，該費(fèi)用由淮安市清江浦區(qū)人民法院調(diào)解或判決，新興公司支付給業(yè)主，經(jīng)查證已支付。（六）鑒定結(jié)果中未包括新興公司未按照民防辦要求建設(shè)人防面積的罰款65000元。（七）鑒定結(jié)果中，A組團(tuán)主樓建安工程費(fèi)部分按定額預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)下浮8%計(jì)入，下浮8%部分費(fèi)用為16644120.59元。（八）根據(jù)（蘇房建改[2005]610號(hào)）文，《江蘇省經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》，管理費(fèi)率不超過(guò)2%，鑒定結(jié)果中已包含2%項(xiàng)目管理費(fèi)，計(jì)7344855.94元，項(xiàng)目管理費(fèi)分?jǐn)偟降厣辖ㄖ糠譃?4.93元/平方米。（九）根據(jù)（蘇房建改[2005]610號(hào)）文，《江蘇省經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》，利潤(rùn)率不超過(guò)3%，鑒定結(jié)果中已包含3%項(xiàng)目利潤(rùn)，計(jì)10691344.29元，項(xiàng)目利潤(rùn)分?jǐn)偟降厣辖ㄖ糠譃?2.39元/平方米。（十）鑒定結(jié)果中已包含土地費(fèi)用，計(jì)85181891.87元。土地費(fèi)用分?jǐn)偟降厣辖ㄖ糠譃?32.64元/平方米（含管理費(fèi)、利潤(rùn)、稅金）。（十一）鑒定結(jié)果已包含保障房中心墊付的部分前期費(fèi)用計(jì)2534280元。該部分費(fèi)用在施工前已由保障房中心支付。（十二）本次鑒定價(jià)是按照回購(gòu)住宅和車庫(kù)計(jì)算的費(fèi)用，未包括物業(yè)用房回購(gòu)費(fèi)用。這部分費(fèi)用屬于公共建筑費(fèi)用，具體金額為2752243.74元（1082.77平方米×2915.37元/平方米×87.188%=2752243.74元），是否分?jǐn)傆煞ㄔ航Y(jié)合本案判決。（十三）根據(jù)新興公司提出的預(yù)鑒定報(bào)告質(zhì)證意見第五條，我方參照招標(biāo)控制價(jià)的讓利比例8%計(jì)算。

一審法院認(rèn)為,關(guān)于本案糾紛的性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題?；翠摱诮?jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目為淮安地方政府的保障房建設(shè)招商引資項(xiàng)目，項(xiàng)目本身是為完成特定的目標(biāo)任務(wù)而配套建設(shè)的，具有一定的公益性。從合同履行情況看，保障房中心和新興公司同為國(guó)有的企事業(yè)單位，在存在爭(zhēng)議的情況下，能夠從大局出發(fā)，做好項(xiàng)目建設(shè)以及交付，體現(xiàn)了國(guó)有企事業(yè)單位的大局意識(shí)，也維護(hù)了特定對(duì)象的利益和政府的公信力。就本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的實(shí)質(zhì)而言，新興公司的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)在于保障房中心遲延支付房屋回購(gòu)款，故雙方當(dāng)事人的糾紛性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于項(xiàng)目回購(gòu)糾紛。這種項(xiàng)目回購(gòu)糾紛的實(shí)質(zhì)是保障房中心支付購(gòu)房款，新興公司交付房屋，故此種法律關(guān)系系房屋開發(fā)與買賣的混合合同，就回購(gòu)條款而言，符合房屋買賣合同的屬性，應(yīng)界定為房屋買賣合同法律關(guān)系，而非建設(shè)工程施工合同或委托合同。原1990元/平方米回購(gòu)價(jià)格存在土地款、人防工程等約定不明情形，且案涉工程還存在因甲方原因?qū)е陆ㄔO(shè)成本增加等情形，故以該價(jià)格作為合同的對(duì)價(jià)已不符合合同履行的現(xiàn)狀，也不符合當(dāng)事人訂立合同時(shí)的預(yù)期，而應(yīng)綜合合同訂立目的、合同履行情況、雙方當(dāng)事人的利益平衡等因素進(jìn)行綜合認(rèn)定。新興公司申請(qǐng)對(duì)回購(gòu)單價(jià)進(jìn)行鑒定，法院考慮合同約定的不確定性和合同履行中的變更等因素，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第六條公平原則，依法準(zhǔn)許。

一、關(guān)于案涉工程造價(jià)如何認(rèn)定的問(wèn)題

（一）回購(gòu)部分的造價(jià)

雙方《項(xiàng)目建設(shè)合同》在土地招拍掛之前確定了回購(gòu)價(jià)格，但對(duì)于回購(gòu)價(jià)格是否包含土地款并不明確，且合同履行中存在變更，故原合同約定的回購(gòu)價(jià)格缺乏相應(yīng)的基礎(chǔ)，且顯失公平?，F(xiàn)新興公司申請(qǐng)對(duì)單價(jià)進(jìn)行司法鑒定，該司法鑒定價(jià)格具有一定的合理性，可以作為回購(gòu)價(jià)格確定的依據(jù)。故法院采納鑒定報(bào)告的意見，以2915.37元/平方米計(jì)算112529.16平方米住宅部分的造價(jià)，合計(jì)328064349.60元。對(duì)于層高2.2米以上自行車庫(kù)和層高2.2米以下儲(chǔ)藏室的實(shí)測(cè)面積分別為4745.62平方米和11075.99平方米，以原回購(gòu)單價(jià)800元/平方米和600元/平方米分別計(jì)算造價(jià)，經(jīng)分?jǐn)偤蠡刭?gòu)費(fèi)用合計(jì)338506439.64元。

（二）保障房中心安排項(xiàng)目的造價(jià)

對(duì)于這部分造價(jià)的認(rèn)定，保障房中心認(rèn)為應(yīng)采用第一次建瑞公司審計(jì)報(bào)告的結(jié)果，但該訴前的咨詢意見未得到新興公司的認(rèn)可，其對(duì)司法鑒定中涉及保障房中心安排項(xiàng)目的造價(jià)鑒定也沒(méi)有其他證據(jù)予以推翻，故法院采納鑒定報(bào)告的結(jié)論，認(rèn)定此部分造價(jià)為11916855.81元。

（三）人防工程的費(fèi)用

鑒定機(jī)構(gòu)依據(jù)A組團(tuán)的相關(guān)費(fèi)用票據(jù)計(jì)算人防工程費(fèi)用，B組團(tuán)的人防費(fèi)用由新興公司另行支付。B組團(tuán)與A組團(tuán)并非同一項(xiàng)目,保障房中心主張將B組團(tuán)納入分?jǐn)偡秶o(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，故本院不予支持，依法認(rèn)定淮鋼二期人防工程部分費(fèi)用為11345415.2元。

綜上，案涉工程造價(jià)合計(jì)為338506439.64元+11916855.81元+11345415.2元=361768710.65元，雙方一致確認(rèn)，保障房中心已向新興公司支付23990.71萬(wàn)元，故本案欠付回購(gòu)款數(shù)額為121861610.65元。

二、土地遲延交付違約金、監(jiān)理延遲費(fèi)用、施工期間延誤費(fèi)用、項(xiàng)目代建管理費(fèi)、逾期付款的利息如何確定的問(wèn)題。

1.土地遲延交付違約金。新興公司與淮安市國(guó)土局簽署《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，基于合同相對(duì)性，保障房中心并非合同當(dāng)事人，故新興公司無(wú)權(quán)向保障房中心主張土地遲延交付違約金，對(duì)此主張，法院不予支持。

2.監(jiān)理延遲費(fèi)用。新興公司要求由一梯兩戶變更為一梯三戶等變更事項(xiàng)導(dǎo)致產(chǎn)生監(jiān)理延期費(fèi)用，此部分費(fèi)用應(yīng)由保障房中心承擔(dān)。依據(jù)淮安市清江浦區(qū)人民法院的另案判決，通過(guò)法院執(zhí)行，新興公司已經(jīng)將1260000元支付給監(jiān)理公司。故在本案中，法院依法認(rèn)定保障房中心應(yīng)將此部分費(fèi)用返還給新興公司。

3.施工期間延誤的費(fèi)用。案涉工程存在變更事項(xiàng)和增加項(xiàng)目，因此增加的建設(shè)成本和人工成本均在造價(jià)中有所體現(xiàn)，對(duì)于新興公司要求另行支付施工期間延誤的費(fèi)用并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

4.項(xiàng)目代建管理費(fèi)。項(xiàng)目代建管理費(fèi)已包含在鑒定造價(jià)中，新興公司要求另行支付沒(méi)有依據(jù)。2%項(xiàng)目代建管理費(fèi)系依據(jù)雙方建設(shè)合同約定計(jì)取，且并未超過(guò)《江蘇省經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施細(xì)則》的上限規(guī)定。保障房中心對(duì)此部分費(fèi)用提出異議，法院不予支持。

5.逾期付款的利息。對(duì)于本案利息標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，新興公司主張按照11.8%計(jì)算利息并無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)期間的中國(guó)人民銀行貸款基準(zhǔn)利率予以確定。對(duì)于已付款的時(shí)間，新興公司認(rèn)可2015年1月24日前已支付。案涉合同第七條第2款約定，住宅竣工交付后3個(gè)月，甲方支付回購(gòu)款。住宅的實(shí)際交付時(shí)間為2014年11月24日，故對(duì)于回購(gòu)部分和保障房中心安排項(xiàng)目，應(yīng)以110516195.45元為基數(shù)，支付自2015年1月24日至實(shí)際給付之日的利息，利率按照2015年1月時(shí)的中國(guó)人民銀行3至5年期貸款基準(zhǔn)利率6%計(jì)算。人防建設(shè)工程于2017年7月31日竣工，故應(yīng)以11345415.2元為基數(shù)，支付自2017年7月31日至實(shí)際給付之日的利息，利率按照2017年7月時(shí)的中國(guó)人民銀行1至3年期貸款基準(zhǔn)利率4.75%計(jì)算。

因此，保障房中心應(yīng)當(dāng)向新興公司支付欠付回購(gòu)款121861610.65元和相應(yīng)利息（以110516195.45元為基數(shù)，支付自2015年1月24日至實(shí)際給付之日的利息，利率按2015年1月時(shí)的中國(guó)人民銀行3至5年期貸款基準(zhǔn)利率6%計(jì)算；以11345415.2元為基數(shù)，支付自2017年7月31日至實(shí)際給付之日的利息，利率按2017年7月時(shí)的中國(guó)人民銀行1至3年期貸款基準(zhǔn)利率4.75%計(jì)算）以及監(jiān)理延遲費(fèi)用1260000元。鑒定費(fèi)971000元，保障房中心認(rèn)為新興公司主張的訴訟請(qǐng)求及鑒定范圍變更多次，訴訟過(guò)程歷時(shí)較長(zhǎng)，且鑒定由新興公司申請(qǐng)，故應(yīng)由新興公司承擔(dān)，法院對(duì)此予以支持，認(rèn)定由新興公司承擔(dān)本案全部鑒定費(fèi)用。

關(guān)于新興公司起訴住建局的主張，因住建局與新興公司之間并無(wú)直接的合同關(guān)系，故對(duì)該主張，法院不予支持。

綜上所述，一審法院對(duì)新興公司的訴訟請(qǐng)求部分予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第六條、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋（二）》第十三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條、第一百五十二條之規(guī)定，判決：一、保障房中心于本判決生效后十日內(nèi)向新興公司支付欠款121861610.65元及相應(yīng)利息（以110516195.45元為基數(shù)，支付自2015年1月24日至實(shí)際給付之日的利息，利率按2015年1月時(shí)的中國(guó)人民銀行3至5年期貸款基準(zhǔn)利率6%計(jì)算；以11345415.2元為基數(shù)，支付自2017年7月31日至實(shí)際給付之日的利息，利率按2017年7月時(shí)的中國(guó)人民銀行1至3年期貸款基準(zhǔn)利率4.75%計(jì)算）；二、保障房中心于本判決生效后十日內(nèi)向新興公司支付監(jiān)理延遲費(fèi)用1260000元；三、駁回新興公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1230765元，由新興公司負(fù)擔(dān)513229元（新興公司預(yù)繳2623669元，多繳的2110440元于本判決生效后退還），保障房中心負(fù)擔(dān)717536元。鑒定費(fèi)971000元，由新興公司負(fù)擔(dān)。

二審中，雙方均未提交新的證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

關(guān)于監(jiān)理延遲費(fèi)用的負(fù)擔(dān)問(wèn)題。本案《淮安市保障性住房回購(gòu)合同》約定“監(jiān)理費(fèi)用由甲方（保障房中心）直接支付，從回購(gòu)款中扣除”，即應(yīng)當(dāng)由保障房中心支付監(jiān)理費(fèi)用。根據(jù)江蘇省淮安市清江浦區(qū)人民法院的另案判決和執(zhí)結(jié)情況，案涉工程監(jiān)理延遲費(fèi)用已經(jīng)由新興公司實(shí)際給付監(jiān)理方江蘇萬(wàn)源工程咨詢有限公司，故新興公司主張保障房中心應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同支付其監(jiān)理延遲費(fèi)用合法有據(jù)，保障房中心上訴主張不支付新興公司監(jiān)理延遲費(fèi)用，沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于土地延遲交付違約金、施工延誤費(fèi)用、鑒定費(fèi)的負(fù)擔(dān)問(wèn)題?！痘翠摱诮?jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同》約定，“回購(gòu)房建設(shè)工期為18個(gè)月，如因保障房中心原因不能及時(shí)交地導(dǎo)致工期順延的，延遲交地的違約責(zé)任按照土地出讓合同的約定”。但保障房中心非《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的合同相對(duì)方，其中沒(méi)有約定保障房中心的權(quán)利、義務(wù)?；窗彩袊?guó)土局亦未在《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同》的合同相對(duì)方確認(rèn)上述條款內(nèi)容，故新興公司依據(jù)《淮鋼二期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建設(shè)合同》主張淮安市國(guó)土局支付土地延遲交付違約金，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。新興公司未能提供充分證據(jù)證明其主張的施工期間延誤費(fèi)用實(shí)際發(fā)生，其主張保障房中心支付施工延誤費(fèi)用不能成立。根據(jù)《訴訟費(fèi)交納辦法》規(guī)定，訴訟過(guò)程中因鑒定等發(fā)生的依法應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，人民法院根據(jù)誰(shuí)主張、誰(shuí)負(fù)擔(dān)的原則，決定由當(dāng)事人直接支付給有關(guān)機(jī)構(gòu)或者單位。一審法院結(jié)合新興公司在本案中多次變更訴訟請(qǐng)求及鑒定內(nèi)容的客觀情況，以及本案訴訟過(guò)程較長(zhǎng)的事實(shí)，認(rèn)定本案鑒定費(fèi)用由新興公司負(fù)擔(dān)，并無(wú)不當(dāng)。對(duì)新興公司要求保障房中心支付鑒定費(fèi)用的上訴主張，本院不予支持。

綜上所述，新興公司、保障房中心的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王成慧

審判員　　張　華

審判員　　肖　峰

二〇一九年九月二十六日

法官助理周昊