中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

委托訴訟代理人：何燕芳，云南律道以和律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：熊正前，云南律道以和律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：王某庸，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省蘇州市。

委托訴訟代理人：劉小克，云南王永明律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、被執(zhí)行人）：云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。

法定代表人：陳春蕊，該公司經(jīng)理。

王定甫上訴請求：1.撤銷一審判決,改判終止對“金福地花園”小區(qū)1幢27層2709號房屋的執(zhí)行，解除對該房屋的查封，并確認該房屋歸王定甫所有；2.本案一、二審訴訟費由王某庸、金福地公司承擔。事實和理由：1.王定甫對案涉房屋的權(quán)利，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，能夠排除執(zhí)行。一審法院認定王定甫未能舉證證明其在法院查封前已合法占有案涉房屋系事實認定錯誤，王定甫提交的證據(jù)足以證明王定甫在案涉房屋查封之前已合法占有使用案涉房屋。一審法院認定王定甫在昆明市有其他用于居住的房屋系事實認定錯誤，除案涉房屋外，王定甫名下并無其他用于居住的房屋。王定甫雖然在昆明市確另有兩處房產(chǎn)，但均系商業(yè)用房，并非用于居住的房屋。2.王定甫對案涉房屋享有的權(quán)利具有優(yōu)先性。王定甫在法院查封案涉房屋之前，基于《商品房購銷合同》支付了相應(yīng)對價，且已合法占有案涉房屋，雖尚未辦理過戶登記，但王定甫對案涉房屋已產(chǎn)生可期待的準物權(quán)，而申請執(zhí)行人王某庸對案涉房屋享有的僅是一般債權(quán)，無法對抗王定甫的準物權(quán)。本案符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，法院不應(yīng)查封案涉房屋，王定甫提出停止對案涉房屋執(zhí)行的請求應(yīng)得到支持。3.案涉房屋應(yīng)屬王定甫所有。王定甫已履行了《商品房購銷合同》買受人的義務(wù)，若沒有查封阻斷辦理變更登記手續(xù)，案涉房屋將變動到王定甫名下，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條的規(guī)定，王定甫在提出排除強制執(zhí)行的同時，可以請求一并確認房屋所有權(quán)的歸屬。

王某庸辯稱，1.王某庸的債權(quán)經(jīng)法院生效判決確認，且已申請執(zhí)行，是合法有效的債權(quán)，應(yīng)受法律保護。2.案涉房屋登記在金福地公司名下，并非王定甫所有。且王定甫是在法院對案涉房屋查封之后支付的購房尾款，實際占有案涉房屋也是在法院查封之后，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條中可以排除強制執(zhí)行的情形，應(yīng)駁回王定甫的上訴請求。

金福地公司未提交答辯意見。

王定甫向一審法院起訴請求：1.停止對“金福地花園”小區(qū)1幢27層2709號房屋的執(zhí)行，并解除查封措施；2.確認“金福地花園”小區(qū)1幢27層2709號房屋為王定甫所有；3.判令本案訴訟費用由王某庸、金福地公司承擔。

一審法院認定事實：王定甫與金福地公司簽訂《商品房購銷合同》，約定：王定甫向金福地公司購買“金福地花園”小區(qū)1幢27層2709號房屋，總價款436,555元，由王定甫于2015年7月30日一次性支付，金福地公司應(yīng)于2011年11月30日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗收合格，并符合本合同約定的該商品房交付給王定甫……。該《商品房購銷合同》上無簽訂時間。王定甫于2011年4月30日支付定金10,000元，于2011年5月8日支付購房款208,555元，于2015年7月30日支付購房尾款218,000元，合計支付436,555元。金福地公司于2011年5月8日開具發(fā)票，載明收到王定甫1—2709首付款218,555元（含定金10,000元）；于2015年7月30日開具收據(jù)，載明收到王定甫1-2709補交房款（按揭轉(zhuǎn)一次性）218,000元。王定甫主張爭議房屋于2012年3月交付其使用。

一審法院認為，本案爭議的焦點問題是：1.王定甫對爭議房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益；2.王定甫是否享有爭議房屋的所有權(quán)。

關(guān)于王定甫對爭議房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北景钢?，雖然王定甫與金福地公司簽訂的《商品房購銷合同》上無簽訂時間，但根據(jù)王定甫2011年4月30日支付購房定金、2011年5月8日支付購房首付款的事實，以及合同中關(guān)于2011年11月30日前交房的內(nèi)容，一審法院對王定甫關(guān)于合同于2011年5月8日簽訂的主張予以采信。關(guān)于房屋的交付時間，王定甫在本案中主張爭議房屋于2012年3月交付其使用，但在此之前的執(zhí)行異議審查過程中，王定甫在一審法院執(zhí)行局的約談筆錄中明確接房時間為2015年8月14日，并提交了金福地公司2015年8月14日開具的收取配套設(shè)施費、房屋維修基金、物管費的收據(jù)和其于2015年8月14日刷卡支付該費用的銀行流水予以證明。對此王定甫解釋為：其2012年3月接房后未入住，而是用于堆放裝修材料，實際入住時間是2015年8月14日，其在執(zhí)行異議審查階段誤以為入住才算是接房。一審法院認為，因王定甫對交房時間的陳述與之前在執(zhí)行異議審查階段的陳述不一致，其對此也不能作出合理解釋，王定甫在本案中提交的證據(jù)也不足以推翻之前的陳述及證據(jù)，故對其主張2012年3月即占有使用爭議房屋的主張不予采信。綜上，因王定甫不能舉證證明其在法院查封之前已合法占有爭議房屋，且王定甫名下在昆明市也有其他用于居住的房屋，王定甫的主張不符合不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的保護條件，其對爭議房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

關(guān)于王定甫要求解除爭議房屋查封措施的訴訟請求是否成立的問題。本案系執(zhí)行異議之訴，僅就當事人爭議標的物是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益進行審查。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。”之規(guī)定，解除查封措施不屬于本案處理范圍，故對王定甫的該項訴請不予支持。

關(guān)于王定甫是否享有對爭議房屋的所有權(quán)的問題。《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。本案買賣的房屋尚未依法辦理登記，不能發(fā)生物權(quán)變動效力。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定系對不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的特殊保護，并非基于對不動產(chǎn)所有權(quán)的保護。王定甫要求確認其對爭議房屋享有所有權(quán)的訴訟請求無事實及法律依據(jù)，不予支持。

綜上所述，王定甫的訴訟請求無事實及法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。一審法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條之規(guī)定，判決：駁回王定甫的訴訟請求。一審案件受理費7848元由王定甫負擔。

二審審理過程中，上訴人王定甫提交了兩組證據(jù)：1.云南中石油昆侖燃氣有限公司交易憑證、燃氣保險綜合保障計劃客戶告知書、施工人員出入證、委托書（復(fù)印件）、個人住房貸款還款承諾書（復(fù)印件）、云南省昆明市國信公證處受理通知書、分期付款承諾書，擬證明在法院查封之前，王定甫就占有使用了案涉房屋；2.昆明市不動產(chǎn)信息檔案管理中心出具的查詢無結(jié)果通知書、房屋信息查詢摘抄表、王定甫所有的兩處商業(yè)用房的房產(chǎn)證(復(fù)印件)、案涉房屋2015-2017年物業(yè)費交費收據(jù)及2016-2018年自來水的收費憑證，擬證明案涉房屋為王定甫實際居住房屋，除案涉房屋外，王定甫名下無其他用于居住的房屋。被上訴人王某庸質(zhì)證認為，對于第1組證據(jù)，因委托書及個人住房貸款還款承諾書沒有原件，故對證據(jù)“三性”不予認可，該組其他證據(jù)因王某庸不是證據(jù)的相關(guān)方無法核實真實性，亦對證據(jù)“三性”不予認可；對于第2組證據(jù)，認可查詢無結(jié)果通知書、房屋信息查詢摘抄表、王定甫所有的兩處商業(yè)用房的房產(chǎn)證復(fù)印件的真實性，但不認可其證明目的，因王定甫占有案涉房屋不合法，故對物業(yè)費及水費收據(jù)的合法性和關(guān)聯(lián)性不予認可。

本院對于房產(chǎn)證復(fù)印件以及昆明市不動產(chǎn)信息檔案管理中心出具的房屋信息查詢摘抄表、查詢無結(jié)果通知書的真實性、合法性予以確認，予以采信作為本案認定事實的依據(jù)。對于燃氣過戶費交易憑證、燃氣保險綜合保障計劃客戶告知書、自來水收費憑證的真實性予以確認，上述證據(jù)能夠證明王定甫以用戶身份于2019年5月31日投保了燃氣保險，并于2019年6月3日向云南中石油昆侖燃氣有限公司交納了2元的過戶費。自來水交費憑證顯示的最早發(fā)生時間為2016年12月。因上述證據(jù)均發(fā)生在案涉房屋被法院查封之后，不能證明王定甫在查封前就已合法占有房屋，不能實現(xiàn)其證明目的。

對于余下證據(jù)，因施工人員出入證上無施工人員姓名，委托書及個人住房貸款還款承諾書均為復(fù)印件，真實性無法確認，本院不予采信；云南省昆明市國信公證處出具的落款時間為2011年5月8日的受理通知書，載明王定甫、王曉瑞于2011年5月8日向該處提出抵押借款公證申請，該通知書要求公證申請人于六個月內(nèi)補充備案表及借款合同，因上述受理通知書并未載明借款合同與抵押合同的具體內(nèi)容，無法判定是否與本案有關(guān)，且也不能證明王定甫在查封前合法占有案涉房屋的事實，對于該證據(jù)本院不予采信；至于分期付款承諾書，該承諾書落款時間為2012年3月20日，主要內(nèi)容為“王定甫由于2012年3月20日接房，金福地花園1棟2709，房屋尾款、契稅及配套費用沒有給云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司結(jié)清，銀行按揭不成，王定甫承諾保證三年結(jié)清，定時2013年-2014年-2015年12月30日前全部結(jié)清1棟2709房屋尾款218,000元。”金福地公司在承諾書左下角“貴公司：”處蓋章，并批注“鑰匙交于王定甫本人”。該證據(jù)雖加蓋有金福地公司印章，但如此重要之證據(jù)，王定甫卻未在一審舉證期限內(nèi)提交，王定甫對此未能給出合理解釋，金福地公司二審也未出庭說明情況，且該證據(jù)與本案其他證據(jù)有相矛盾之處，難以確認其真實性，本院不予采信。

本院對一審查明的事實予以確認。另查明，王定甫與金福地公司簽訂了兩份《商品房購銷合同》，分別購買案涉小區(qū)1幢25層2509號房和1幢27層2709號房，兩份合同均無簽訂時間，約定的交房時間為2011年11月30日前，付款方式為一次性付款，付款日期為2015年7月30日。其中2509號房屋《商品房購銷合同》中約定的建筑面積為51.48平方米，單價為每平方米8431.12元，總價為434,034元；2709號房屋《商品房購銷合同》中第6頁約定的建筑面積為51.48平方米，單價為每平方米8480.09元，總價為436,555元，而該合同第7頁約定的付款金額為636,555元，且該合同第7頁單獨為照片影印件。王定甫一審?fù)徶嘘愂觯?709號房屋的總價為436,555元，合同第7頁可能是寫錯了。王定甫二審?fù)徶嘘愂觯?015年交清全部費用之后，付款時間是后來填上去的。

王定甫在昆明市擁有兩套商品房，規(guī)劃用途分別為商業(yè)用房（建筑面積291.4平方米）和非住宅（建筑面積89.49平方米）。此外，未查詢到王定甫在昆明市主城五區(qū)和三個國家開發(fā)（度假）區(qū)范圍內(nèi)有住房信息。王定甫一審?fù)徶嘘愂霭干娣课菔琴I給子女的，他自己住在“鋪子”里。王定甫2015年7月30日付款的銀行交易對手查詢報表上顯示摘要為：“消費：云南特力通信工程”。

本院認為，根據(jù)當事人的上訴請求、答辯意見以及有關(guān)證據(jù)，并經(jīng)當事人當庭確認，本案二審爭議焦點為：一、王定甫對案涉房屋是否享有所有權(quán)；二、王定甫是否就案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

一、關(guān)于王定甫是否對案涉房屋享有所有權(quán)的問題

本院認為，依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币簿褪钦f，對于基于法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動而言，除了需具備合法有效的法律行為之外，完成不動產(chǎn)登記亦屬物權(quán)變動生效的要件。本案中，案涉房屋屬于不動產(chǎn)，故依法應(yīng)當辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記完成后方發(fā)生房屋所有權(quán)變動的效力。而案涉房屋至今并未登記到王定甫名下，故王定甫主張對案涉房屋享有所有權(quán)，沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

二、關(guān)于王定甫是否就案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題

本院認為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔舉證證明責任?！币虼?，案外人執(zhí)行異議之訴制度的目的，就是要解決案外人是否有權(quán)排除對執(zhí)行標的強制執(zhí)行的問題。對此問題的評判，應(yīng)當以法律、司法解釋對于民事權(quán)利（益）的規(guī)定為依據(jù)展開。而現(xiàn)行法律、司法解釋對案外人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定較為原則，尤其是對于法律、司法解釋規(guī)定的“足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益”的類型、范圍及條件，不僅法律沒有明確規(guī)定，適用于民事案件審理的有關(guān)司法解釋也沒有明確具體的規(guī)定。在這種情況下，在執(zhí)行異議之訴中對案外人就執(zhí)行標的所主張的民事權(quán)益是否足以排除強制執(zhí)行的審查，可以以《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等司法解釋的有關(guān)規(guī)定為參照。具體到本案而言，王定甫主張其就案涉房屋排除強制執(zhí)行的請求符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，故可參照加以評判。

關(guān)于商品房買賣合同的簽訂。本案中，王定甫雖然提交了與金福地公司之間簽訂的《商品房購銷合同》，但該《商品房購銷合同》沒有簽訂時間;合同約定2011年交房，2015年才一次性付款明顯有違常理，且與王定甫主張的合同實際履行情況不符。王定甫二審?fù)徶嘘愂觯?015年交清全部費用之后，付款時間是后來填上去的，因此難以得出該合同的形成時間是在查封之前的結(jié)論。

關(guān)于案涉房屋的占有。王定甫為證明自己在案涉房屋被查封之前就已占有該房屋，在一審中提交了燃氣供用氣合同、裝飾裝修施工證、物業(yè)費收據(jù)等證據(jù)。但王定甫提交的購買裝飾裝修材料的相關(guān)證據(jù)關(guān)聯(lián)性無法確認；2019年6月以前天然氣戶主并非王定甫而系佰力物業(yè)；水費和燃氣費的交費憑據(jù)均產(chǎn)生于2016年以后；小區(qū)物業(yè)出具的交費收據(jù)、裝飾裝修施工證、出入證等證據(jù)的真實性難以確認。且王定甫在一審法院的執(zhí)行異議審查過程中，自己陳述案涉房屋的交付時間為2015年8月14日并提供了相應(yīng)證據(jù)，在現(xiàn)有證據(jù)不足以推翻王定甫之前陳述的情況下，王定甫主張其在案涉房屋被查封之前已合法占有該房屋證據(jù)不足，本院不予認可。

關(guān)于購房款的支付。王定甫提交了其分三次付款的銀行流水及金福地公司向其出具的購房款發(fā)票及收款收據(jù)，雖然款項總金額與《商品房購銷合同》中的房款總金額能夠吻合，但第三次付款時間為2015年7月30日，在案涉房屋被查封之后，且備注的付款摘要為“消費：云南特力通信工程”，即使金福地公司出具了收款收據(jù)，也不足以證明系支付購房款。

因此，王定甫在合同訂立、款項支付及占用使用上均存在諸多疑點，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明其主張的事實成立。王定甫請求排除對案涉房屋的強制執(zhí)行不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的情形。同時，王定甫名下兩套商品房的規(guī)劃用途雖然為商業(yè)用房和非住宅，但在一審?fù)徶?，王定甫表示案涉房屋是買給子女的，他自己住在“鋪子”里，因此不能得出王定甫名下無其他“用于居住的房屋”的結(jié)論。且如前所述，現(xiàn)有證據(jù)不能證明王定甫和金福地公司在查封之前就已簽訂了書面買賣合同，故本案亦不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。王定甫不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，對王定甫要求對案涉房屋停止執(zhí)行的請求，本院不予支持。

此外，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款規(guī)定：“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求?！币虼耍竿馊藞?zhí)行異議之訴的處理方式是對是否能夠強制執(zhí)行案涉執(zhí)行標的予以評判，而解除查封等具體強制執(zhí)行措施的變更或撤銷，則系執(zhí)行部門的具體執(zhí)行行為范疇，并非執(zhí)行異議之訴的審理范圍，故王定甫有關(guān)解除查封措施的訴訟請求，不屬于本案審理范圍。

綜上，上訴人王定甫的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

二審案件受理費7848元，由上訴人王定甫負擔。

本判決為終審判決。

審判長　司　偉

審判員　馬成波

審判員　葉　歡

二〇一九年九月二十日

法官助理成琪