中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終1012號(hào)
上訴人（一審被告）：張某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山西省襄垣縣。
委托訴訟代理人：方芳，北京德恒律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告）：趙某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山西省靈石縣。
委托訴訟代理人：裴福旺，山西天石律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）：山西中凱實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司。住所地：山西省晉中市靈石縣新街113號(hào)。
法定代表人：劉兵選，該公司董事長(zhǎng)。
被上訴人（一審被告）：海南電力物業(yè)管理有限公司。住所地：海南省海口市美蘭區(qū)海府路32號(hào)。
法定代表人：黃敬元，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：黃忠，海南法立信律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：龔春枝，海南法立信律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）：海南電網(wǎng)有限責(zé)任公司?？诠╇娋?。住所地：海南省海口市大同路34號(hào)。
法定代表人：陳東，該局局長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：黃忠，海南法立信律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：龔春枝，海南法立信律師事務(wù)所律師。
上訴人張某某因與被上訴人趙某某、山西中凱實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中凱公司）、海南電力物業(yè)管理有限公司（曾用名海南電力置業(yè)有限公司，以下簡(jiǎn)稱電力公司）、海南電網(wǎng)有限責(zé)任公司海口供電局（以下簡(jiǎn)稱電網(wǎng)供電局）房屋買賣合同糾紛一案，不服海南省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱海南高院）（2018）瓊民撤3號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年7月1日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人張某某委托訴訟代理人方芳，被上訴人趙某某委托訴訟代理人裴福旺，電力公司和電網(wǎng)供電局均委托訴訟代理人龔春枝到庭參加訴訟。中凱公司經(jīng)傳票傳喚無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟。
張某某上訴請(qǐng)求：第一，依法撤銷海南高院（2018）瓊民撤3號(hào)民事判決中第一、二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，依法改判駁回被上訴人趙某某的全部訴訟請(qǐng)求；第二，本案一、二審訴訟費(fèi)由被上訴人趙某某承擔(dān)。事實(shí)與理由：第一，一審判決并未否認(rèn)張某某與中凱公司于2010年1月24日簽訂的《商品房買賣合同》的效力，而是在此基礎(chǔ)上作出了關(guān)于趙某某合法購(gòu)買案涉房屋以及對(duì)趙某某與電力公司簽訂的《?？谏唐贩抠I賣合同》效力合法的錯(cuò)誤認(rèn)定，并因此適用“一房二賣”規(guī)則，屬于認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤。趙某某非善意購(gòu)房人，其合同不具有對(duì)抗張某某購(gòu)房合同的優(yōu)先效力。趙某某與電力公司簽訂合同的時(shí)間是2016年1月20日，房屋當(dāng)時(shí)屬于張某某事實(shí)上的占有中，張某某進(jìn)行了整屋裝修、配備家具、安裝門鎖，趙某某對(duì)此是明知的，在明知房屋已由中凱公司先賣予他人的情況下，再行購(gòu)買，已非善意，不應(yīng)適用“一房二賣”規(guī)則處理。案涉房屋所在的整棟樓宇E5號(hào)樓早在2011年11月就由中凱公司交付給了張某某；張某某組織人員進(jìn)行了大規(guī)模的裝修，小區(qū)居民均知曉此事；可見(jiàn)，張某某占有房屋且該占有已形成公示效力。為此，張某某提供了裝修合同，證明對(duì)房屋裝修之事實(shí)。換言之，趙某某稱簽約時(shí)不知，是絕對(duì)不可能的。不僅是趙某某支付給電力公司的購(gòu)房款是其委托中凱公司職員郭××支付的，整個(gè)房屋買賣的情況都是郭××操控。中凱公司已經(jīng)申請(qǐng)追加卻故意不提供購(gòu)房人電話而是提供郭××電話，刻意制造法院無(wú)法核實(shí)事實(shí)真相的障礙，也不提供購(gòu)房發(fā)票和合同，有違常理。第二，趙某某與電力公司簽訂合同內(nèi)容及履行，與正常交易習(xí)慣和案涉項(xiàng)目銷售流程嚴(yán)重不符，能夠印證雙方簽訂該合同的目的就是為了阻卻張某某在先的合同。1、趙某某購(gòu)買案涉房屋的價(jià)格，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)同地段同類房屋的市場(chǎng)正常價(jià)格每平方米7400元，甚至低于張某某于2010年1月購(gòu)買該房屋時(shí)的均價(jià)3800元。2、關(guān)于購(gòu)房款的支付。本案中，趙某某根本沒(méi)有提供出其直接支付給郭××足額房款的證據(jù)。僅從金額看，案涉三筆款項(xiàng)就與合同約定的房?jī)r(jià)款金額嚴(yán)重不吻合。其次，趙某某提交的《?？谏唐贩抠I賣合同》簽約時(shí)間在其付款之前。案涉《個(gè)人業(yè)務(wù)憑證》《銀行卡取款業(yè)務(wù)回單》上無(wú)任何購(gòu)房信息記載，連付款人也非趙某某。這只能說(shuō)明在那個(gè)時(shí)點(diǎn)支付的款項(xiàng)根本就不是本案的購(gòu)房款。如系趙某某所稱與中凱公司先行達(dá)成購(gòu)房意向，在支付首期房款時(shí)為何沒(méi)有與中凱公司簽訂合同？這既不符合正常交易的慣例，也不符合案涉項(xiàng)目的銷售流程，再次證明是中凱公司及其員工郭××與趙某某在明知張某某購(gòu)買房屋后，中凱公司利用其作為銷售代理公司的便利條件，通過(guò)向電力公司發(fā)函，通知電力公司與趙某某簽訂合同。趙某某與電力公司之間的合同符合《中華人民共和國(guó)合同法》有關(guān)“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。第三，南方海岸度假花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)出具的收款收據(jù)不能證明趙某某事實(shí)上在案涉房屋生活了兩年之久。在張某某接受案涉房屋后，因雙方持續(xù)存在房款和辦理備案登記手續(xù)的爭(zhēng)議，南方海岸度假花園小區(qū)的物業(yè)管理公司本就是中凱公司的關(guān)聯(lián)公司，故該公司沒(méi)有向張某某催繳物業(yè)管理費(fèi)，直到原房屋買賣案二審判決生效后，才書面通知張某某繳納自2018年4月16日至2019年4月16日的物業(yè)管理費(fèi)。第四，張某某所購(gòu)買的房屋未辦理網(wǎng)簽備案及過(guò)戶手續(xù)的原因非因張某某所致。第五，趙某某早就知曉張某某與中凱公司之間的爭(zhēng)議，并非不能歸責(zé)于其本人的事由未參加海南高院（2018）瓊民終50號(hào)（以下簡(jiǎn)稱50號(hào)）案（以下簡(jiǎn)稱50號(hào)案）的一、二審訴訟，不符合提起撤銷之訴的程序性要件。
趙某某答辯稱，一、海南高院50號(hào)民事判決確屬錯(cuò)誤，損害了趙某某的合法權(quán)益。趙某某未參加張某某訴中凱公司、電力公司、電網(wǎng)供電局的案件，即海南高院50號(hào)案，不能歸責(zé)于趙某某自身原因。從海南高院50號(hào)案的審理情況可知，當(dāng)事人提及應(yīng)追加趙某某等人為第三人參加訴訟，但兩級(jí)法院均未準(zhǔn)許。趙某某于2018年4月16日此知悉張某某雇人將案涉房屋的房門撬開，強(qiáng)行入住，趙某某立即報(bào)警。趙某某得知張某某所提起訴訟進(jìn)入二審后，提交了參加訴訟申請(qǐng)書，但該案法官未予答復(fù)。趙某某得知海南高院50號(hào)民事判決后，及時(shí)提起了第三人撤銷之訴。據(jù)此，趙某某主張權(quán)利符合法律規(guī)定，原審判決程序合法，應(yīng)予以維持。張某某與中凱公司簽訂的《商品房買賣合同》無(wú)效。海口中院及海南高院認(rèn)定張某某與中凱公司簽訂的《商品房買賣合同》有效，是錯(cuò)誤的。根據(jù)法律規(guī)定，房屋所有權(quán)人才是合同的適格主體，中凱公司與張某某簽訂《商品房買賣合同》不符合法律規(guī)定，主體不適格，故該合同無(wú)效。雖然電力公司與中凱公司簽訂了《商品房銷售代理協(xié)議》，但該協(xié)議僅是代理合同，代理人不是房屋買賣合同的權(quán)利義務(wù)人。趙某某與電力公司簽訂的《海口市商品房買賣合同》相比張某某簽訂的《商品房買賣合同》，具有更高的公示力、法律效力、履行程度。張某某主張其簽訂的合同及交款在前，具有優(yōu)越性，該理由不能成立。首先，趙某某與張某某簽訂兩份合同主體不同，不在同一法律層面上；再者，趙某某簽訂的合同已在行政部門辦理網(wǎng)簽手續(xù)，且支付了全部的房款，交納了物業(yè)費(fèi)，并居住兩年之久，而張某某僅支付80%的房款。二、張某某主張電力公司與趙某某之間存在惡意串通行為不能成立。趙某某在簽訂案涉商品房買賣合同時(shí)，并不知悉張某某與中凱公司簽訂合同的事實(shí)。張某某的推測(cè)無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。三、張某某不能成為案涉房屋的適格主體。張某某所交房款并未全部給中凱公司，而是企業(yè)法定代表人所為，故張某某不是案涉房屋的適格原告。據(jù)此，張某某的上訴理由不能成立，請(qǐng)求本院駁回上訴，維持原判。
電力公司與電網(wǎng)供電局共同辯稱，該兩公司按照工作聯(lián)系函與趙立峰、張靜璇、趙某某、溫涵光、高雅輝等五人簽訂《商品房買賣合同》，屬正當(dāng)履約行為，無(wú)任何過(guò)錯(cuò)。事實(shí)和理由：第一，電力公司與中凱公司簽訂的《商品房銷售代理協(xié)議》約定：涉及到房屋銷售所有的稅費(fèi)由中凱公司支付；中凱公司銷售房產(chǎn)的售房合同由中凱公司負(fù)責(zé)辦理但需以電力公司名義與第三方（客戶）簽訂銷售合同；銷售價(jià)格須以書面形式向電力公司備案。因此，電力公司與買受人簽訂正式的商品房買賣合同并辦理網(wǎng)簽手續(xù)的前提是中凱公司書面報(bào)電力公司購(gòu)房對(duì)象的函并獲得確認(rèn)且已將所售房屋的所有稅費(fèi)交至電力公司。第二，按照前述《商品房銷售代理協(xié)議》的約定，電力公司在收到中凱公司的工作函及相應(yīng)稅費(fèi)后，與趙立峰、張靜璇、趙某某、溫涵光、高雅輝等五人簽訂正式的商品房買賣合同，屬正當(dāng)履約行為。第三，就案涉房屋，電力公司僅分別與趙立峰、張靜璇、趙某某、溫涵光、高雅輝等五人簽訂過(guò)正式的《商品房買賣合同》，中凱公司與張某某簽訂的合同，在張某某起訴前，電力公司并不知曉，也未曾書面或者口頭予以認(rèn)可。第四，張某某訴至人民法院前，中凱公司從未告知過(guò)電力公司案涉房屋已出售給張某某并要求電力公司協(xié)助辦理合同備案事宜，而且中凱公司也未將案涉房屋稅費(fèi)交由電力公司。相反，中凱公司向電力公司報(bào)備了趙立峰、張靜璇、趙某某、溫涵光、高雅輝等五人作為買受人的聯(lián)系函并將稅費(fèi)交至電力公司。因此，電力公司才與趙立峰、張靜璇、趙某某、溫涵光、高雅輝等五人簽訂了《商品房買賣合同》。第五，海南高院50號(hào)案中，中凱公司曾申請(qǐng)追加趙立峰、張靜璇、趙某某、溫涵光、高雅輝等五位買受人為第三人，但法院審查后未追加。在海南高院50號(hào)案中，電力公司及電網(wǎng)供電局也向人民法院提出E5號(hào)樓中的部分房屋已出售給趙立峰、張靜璇、趙某某、溫涵光、高雅輝等五人的事實(shí)。據(jù)此，電力公司及電網(wǎng)供電局認(rèn)為，將房屋出售給趙立峰、張靜璇、趙某某、溫涵光、高雅輝等五人，屬正常履約行為。中凱公司與張某某簽訂包括案涉房屋在內(nèi)的購(gòu)房合同而產(chǎn)生的責(zé)任，應(yīng)由中凱公司負(fù)責(zé)，與電力公司及電網(wǎng)供電局無(wú)關(guān)。
一審法院查明，2009年3月23日，中凱公司（乙方）與電力公司（甲方）簽訂一份《商品房銷售代理協(xié)議》約定：乙方代理銷售甲方東海岸南方海岸度假花園小區(qū)開發(fā)的一期、二期小區(qū)全部的約24套別墅和120套公寓；項(xiàng)目銷售采取甲乙雙方核算項(xiàng)目包銷底價(jià)總額，乙方在雙方約定的包銷底價(jià)總額的基礎(chǔ)上銷售項(xiàng)目房產(chǎn)，超過(guò)包銷底價(jià)總額的收益歸乙方所有的方式銷售……乙方銷售房產(chǎn)的售房合同由乙方負(fù)責(zé)辦理但須以甲方名義與第三方（客戶）簽訂售房合同；銷售價(jià)格須以書面形式向甲方備案。2010年1月24日，中凱公司作為出賣人與買受人張某某簽訂一份《商品房買賣合同》，約定：出售東海岸南方海岸度假花園小區(qū)E5號(hào)樓；買受人購(gòu)買的房屋是出賣人以電力公司名義開發(fā)建設(shè)的；出售價(jià)格按3800元/平方米（建筑面積）計(jì)價(jià)。中凱公司于2011年11月向張某某交付了E5號(hào)樓。后因合同履行產(chǎn)生爭(zhēng)議，張某某將中凱公司、電力公司、電網(wǎng)供電局訴至海南省海口市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱?？谥性海：？谥性河?017年11月8日作出（2016）瓊01民初230號(hào)民事判決，判令：一、限中凱公司繼續(xù)履行于2010年1月24日與張某某簽訂的《酒店買賣合同》和《商品房買賣合同》；二、限中凱公司于該判決生效之日起十日內(nèi)返還張某某電梯差價(jià)10.3萬(wàn)元；三、駁回張某某的其他訴訟請(qǐng)求。張某某不服，提起上訴。海南高院于2018年3月28日作出50號(hào)民事判決，判令：一、維持?？谥性海?016）瓊01民初230號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；二、撤銷?？谥性海?016）瓊01民初230號(hào)民事判決第三項(xiàng)；三、限中凱公司、電力公司和電網(wǎng)供電局于判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助張某某辦理南方海岸度假花園小區(qū)度假酒店和E5號(hào)樓的網(wǎng)簽備案及過(guò)戶手續(xù)。
2009年7月4日，中凱公司出具授權(quán)委托書稱，授權(quán)委托海南晉凱實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱晉凱公司）代其履行該協(xié)議中中凱公司的全部權(quán)利和義務(wù)。今后該協(xié)議的具體履行、事實(shí)均由該公司全面負(fù)責(zé)。2016年1月10日，晉凱公司向電力公司出具工作聯(lián)系函，載明，E5-203高雅輝、E5-301張靜璇、E5-303溫涵光、E5-304趙立峰、E5-401趙某某。上述五戶在酒店拆違整改，驗(yàn)收過(guò)程中，訂購(gòu)E5棟樓繳了訂金，為我們的驗(yàn)收提供了資金幫助，近日，他們又對(duì)我公司進(jìn)一步信任，交了購(gòu)房尾款，我們應(yīng)及時(shí)給這五戶網(wǎng)簽，姓名房號(hào)都已確認(rèn)。五戶購(gòu)房戶委托郭××代付房款，都已簽字，直接按戶匯入電力公司售房專戶。
2016年1月20日，電力公司作為出賣人與買受人趙某某簽訂一份《?？谏唐贩抠I賣合同》，約定：購(gòu)買南方海岸度假花園小區(qū)E5號(hào)樓四層401房，總金額為30.311萬(wàn)元。后該合同辦理備案登記。2016年1月20日，郭××向電力公司轉(zhuǎn)賬30.311萬(wàn)元。趙某某出具的《代付購(gòu)房款委托書》載明：茲委托郭××同志，代本人付購(gòu)買電力公司位于南方海岸度假花園小區(qū)商品房E5棟401房。購(gòu)房款30.311萬(wàn)元，收款單位為電力公司。2017年7月7日，電力公司向趙某某開具發(fā)票。2016年12月7日，南方海岸度假花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)開具收款收據(jù)，載明收到趙某某繳納物業(yè)費(fèi)。
海南高院50號(hào)民事判決發(fā)生法律效力后，趙某某向海南高院提起第三人撤銷之訴，海南高院于2018年6月9日立案。海南高院認(rèn)為，趙某某提交的證據(jù)能夠證明海口中院（2016）瓊01民初230號(hào)案和海南高院50號(hào)案的訴訟過(guò)程以及當(dāng)事人參加訴訟情況的事實(shí)；能夠證明趙某某與電力公司網(wǎng)簽《海口商品房買賣合同》的事實(shí)。趙某某因不能歸責(zé)于其本人的事由未參加海南高院50號(hào)案一、二審訴訟，符合法律規(guī)定的第三人撤銷之訴的程序要件。張某某與中凱公司于2010年1月24日簽訂《商品房買賣合同》。趙某某與電力公司于2016年1月20日簽訂《?？谏唐贩抠I賣合同》。趙某某提供了相應(yīng)的支付憑證證明其已支付購(gòu)房款，電力公司、電網(wǎng)供電局亦認(rèn)可收到了趙某某的購(gòu)房款，并向趙某某開具發(fā)票，且趙某某的購(gòu)房合同亦已辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，符合先交房款后備案的房產(chǎn)交易習(xí)慣，故根據(jù)上述證據(jù)及事實(shí)可以認(rèn)定趙某某已依《?？谏唐贩抠I賣合同》支付了購(gòu)房款。張某某與趙某某均簽訂了案涉房屋的買賣合同，并支付了購(gòu)房款，雙方均未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。張某某先簽訂合同和支付購(gòu)房款，但其并未辦理網(wǎng)簽和備案手續(xù)。趙某某簽訂合同和支付購(gòu)房款在后，但其辦理了網(wǎng)簽和備案登記手續(xù)后實(shí)際占有使用了案涉房屋，在該房屋居住生活了兩年之久，其辦理備案登記手續(xù)也具有公示和公信的效力。故根據(jù)“一房二賣”的處理原則，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)趙某某的權(quán)利。張某某主張趙某某與電力公司惡意串通簽訂案涉房屋的《?？谏唐贩抠I賣合同》，該合同應(yīng)為無(wú)效，但其不能提供證據(jù)證明趙某某與電力公司之間存在惡意串通的行為，對(duì)該主張不予支持。趙某某委托中凱公司職員郭××向電力公司支付購(gòu)房款，并在與電力公司簽訂房屋買賣合同之前足額支付購(gòu)房款，符合案涉項(xiàng)目的銷售模式，也未違反法律規(guī)定和合同的約定，故張某某以此抗辯趙某某未支付購(gòu)房款的意見(jiàn)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，依法不予采納。據(jù)此，2018年12月6日，海南高院作出（2018）瓊民撤3號(hào)民事判決，判令：一、撤銷海南高院50號(hào)民事判決第一項(xiàng)中關(guān)于限中凱公司繼續(xù)履行于2010年1月24日與張某某簽訂的《商品房買賣合同》中E5號(hào)樓四層401房的判決部分；二、撤銷海南高院50號(hào)民事判決第三項(xiàng)中關(guān)于限中凱公司、電力公司和電網(wǎng)供電局于該判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助張某某辦理南方海岸度假花園小區(qū)E5號(hào)樓四層401房的網(wǎng)簽備案及過(guò)戶手續(xù)的判決部分；三、駁回趙某某的其他訴訟請(qǐng)求。
本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
上訴人張某某在二審期間向本院提交了14組證據(jù)：第1組證據(jù)《商品房買賣合同》，擬證明2010年1月24日張某某與中凱公司簽訂合同，合法有效，時(shí)間早于趙某某所簽訂的合同；第2組證據(jù)海南高院50號(hào)民事判決，擬證明張某某簽訂的《商品房買賣合同》被生效判決確認(rèn)有效，張某某支付了足額房款，中凱公司于2011年11月向張某某交付了E5號(hào)樓，張某某占有了該房屋，并對(duì)房屋進(jìn)行裝修；第3組證據(jù)《室內(nèi)裝修工程施工合同》《拓為熱泵熱水工程安裝合同》《產(chǎn)品加工制作及安裝承包合同》《空調(diào)設(shè)備供應(yīng)及安裝合同》《補(bǔ)充協(xié)議》及部分付款憑證，擬證明案涉房屋交付后，張某某不僅實(shí)際占有，還對(duì)案涉房屋進(jìn)行了裝修裝飾；第4組證據(jù)《工作聯(lián)系函》，擬證明張某某裝修案涉房屋，其占有已具有公示效力；第5組證據(jù)《起訴狀》《合議庭通知書》及張某某欠交物業(yè)費(fèi)的相關(guān)資料，擬證明中凱公司向張某某主張物業(yè)管理費(fèi)并提起訴訟，中凱公司操控物業(yè)費(fèi)收取，物業(yè)繳費(fèi)憑證不能作為房屋交付的依據(jù)；第6組證據(jù)《查詢函》，擬證明南方海岸度假花園小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，出具收費(fèi)憑證不合法；第7組證據(jù)《授權(quán)委托書》《工作聯(lián)系函》及錄音資料，擬證明南方海岸度假花園小區(qū)的物業(yè)公司出具的證明及武建華的證言不能被采信；第8組證據(jù)《證人出庭申請(qǐng)書》，擬證明中凱公司“一房二賣”系欺詐行為，中凱公司經(jīng)辦人郭××出具證言不客觀真實(shí)；第9組證據(jù)《工作備忘錄》，擬證明中凱公司陳述的基本事實(shí)不清，有違常理，趙某某的答復(fù)不符正常購(gòu)房者的反應(yīng)；第10組證據(jù)《質(zhì)證筆錄》，擬證明目的與第8組證據(jù)相同；第11組證據(jù)《接處警登記表》，擬證明張某某知道案涉房屋被他人占有后報(bào)警，趙某某知曉張某某對(duì)案涉房屋的權(quán)利；第12組證據(jù)?？谥性海?016）瓊民初230號(hào)民事判決，擬證明案涉房屋被查封后趙某某應(yīng)知曉權(quán)利被侵害，其申請(qǐng)參加訴訟，中凱公司追加第三人包括趙某某，趙某某怠于行使權(quán)利，故應(yīng)駁回趙某某的訴請(qǐng)；第13組證據(jù)查詢資料，擬證明趙某某購(gòu)買案涉房屋價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)同地段的房屋；第14組證據(jù)海南高院（2016）瓊民撤4號(hào)民事判決，擬證明晉凱公司代中凱公司履行商品房屋銷售權(quán)利義務(wù)，晉凱公司的代表人武××、李××與本案有利害關(guān)系，兩人的證言不應(yīng)被采信，并認(rèn)定張某某實(shí)際占有了案涉房屋。
被上訴人趙某某質(zhì)證稱：第1組證據(jù)，對(duì)客觀性無(wú)異議，對(duì)合法性有異議，張某某簽訂合同時(shí)并未取得該預(yù)售許可；第2組證據(jù)，不管以誰(shuí)的名義購(gòu)買案涉E5號(hào)樓，張某某未完成履行交房款的義務(wù)；第3、6、9、13組證據(jù)，對(duì)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可；第4、10、12、14組證據(jù)，對(duì)客觀性、合法性予以認(rèn)可，對(duì)關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可；第5組證據(jù)，與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性；第7組證據(jù)，真實(shí)性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，而錄音錄像的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可；第8組證據(jù)，真實(shí)性、客觀性、合法性認(rèn)可，但不能證明待證目的；第11組證據(jù)，未出示原件，無(wú)法核對(duì)證據(jù)的合法性，無(wú)證據(jù)證明公安機(jī)關(guān)處理過(guò)該事。
被上訴人電力公司、電網(wǎng)供電局質(zhì)證稱：第1組證據(jù)及第3組第4、5份證據(jù)，張某某在一審時(shí)已經(jīng)提交，與一審時(shí)質(zhì)證意見(jiàn)一致；第2、8組證據(jù)，對(duì)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無(wú)異議；第3組第1、2、3份證據(jù)及第13組證據(jù)，真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可；第4組證據(jù)，與電力公司、電網(wǎng)供電局無(wú)關(guān)，由人民法院依法認(rèn)定；第5組證據(jù)，對(duì)該組第1份證據(jù)的真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性有異議，該組第2、3份證據(jù)電力公司、電網(wǎng)供電局均沒(méi)有參與，由人民法院依法認(rèn)定；第6組證據(jù)，與第3組第5份證據(jù)是矛盾的，不符證據(jù)的相關(guān)規(guī)定，沒(méi)有經(jīng)辦人和負(fù)責(zé)人的簽字；第7組證據(jù)，對(duì)該組第1、2份證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無(wú)異議，但對(duì)證明內(nèi)容有異議，其中該組第3份證據(jù)由人民法院依法認(rèn)定；第9、10組證據(jù)，對(duì)關(guān)聯(lián)性和證明內(nèi)容有異議，對(duì)真實(shí)性、合法性無(wú)異議；第11組證據(jù)，對(duì)真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但電力公司、電網(wǎng)供電局未參與，關(guān)聯(lián)性由人民法院認(rèn)定；第12組證據(jù)，對(duì)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無(wú)異議；第14組證據(jù)，對(duì)真實(shí)性無(wú)異議，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性。
被上訴人趙某某提交了3份證據(jù)：第1份證據(jù)《商品房預(yù)售許可證》，擬證明沒(méi)有預(yù)售許可證而銷售房屋；第2份證據(jù)《證明》，擬證明張某某并非實(shí)際買房人，房款亦非張某某交付給該公司的，該公司不認(rèn)可代交房款的事實(shí)；第3份證據(jù)《起訴狀》，擬證明張某某并非本案適格的當(dāng)事人。
上訴人張某某質(zhì)證稱：第1份證據(jù)，真實(shí)性、合法性無(wú)異議，但對(duì)證明目的及關(guān)聯(lián)性有異議；第2份證據(jù)，證據(jù)無(wú)原件不予認(rèn)可，對(duì)關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，張某某與當(dāng)?shù)仃P(guān)聯(lián)公司間存在眾多訴訟，即便該份證據(jù)是真實(shí)的，也不能作為本案定案依據(jù)，應(yīng)以海南高院50號(hào)案當(dāng)事人及海南高院查明的事實(shí)為準(zhǔn)；第3份證據(jù)，無(wú)意見(jiàn)。
被上訴人電力公司、電網(wǎng)供電局認(rèn)可被上訴人趙某某提交的證據(jù)。被上訴人中凱公司未進(jìn)行質(zhì)證。
本院對(duì)上訴人張某某提交的證據(jù)認(rèn)定如下：第1、2組證據(jù)、第3組第4、5份證據(jù)、第5組第1份證據(jù)，一審時(shí)已經(jīng)提交，本院與一審法院認(rèn)證意見(jiàn)一致；第3組第1、2、3份證據(jù)和第4組證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，但本案需結(jié)合其他證據(jù)對(duì)其證明目的予以判斷；第5組第2、3份證據(jù)，與中凱公司是否操控物業(yè)收費(fèi)無(wú)直接關(guān)聯(lián)，不予采信；第6組證據(jù)，無(wú)單位經(jīng)辦人或負(fù)責(zé)人的簽字，不符合證據(jù)形式要件，不予采信；第7、8、10、11、12、13、14組證據(jù)，需結(jié)合本案其他證據(jù)對(duì)其證明目的予以判斷；第9組證據(jù)，系中凱公司而非法官陳述，不予采信。本院對(duì)被上訴人趙某某提交的證據(jù)認(rèn)定如下：第1份證據(jù)，需結(jié)合本案其他證據(jù)對(duì)其證明目的予以判斷；第2、3份證據(jù)，趙某某未能提交原件，不予采信。
對(duì)一審查明的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是海南高院50號(hào)民事判決的處理意見(jiàn)是否損害趙某某的權(quán)益并應(yīng)予以撤銷的問(wèn)題。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條的規(guī)定，有權(quán)提起第三人撤銷之訴的主體，應(yīng)是因不能歸責(zé)于本人的事由未參加訴訟的有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人，或者雖無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，但案件處理結(jié)果同他有法律上利害關(guān)系的第三人。并且，有權(quán)提起第三人撤銷之訴的第三人，必須在他人訴訟形成之前或者在他人訴訟進(jìn)行期間即已對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，或者雖無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)，但案件處理結(jié)果與其具有法律上的利害關(guān)系。根據(jù)原審查明的事實(shí)以及海南高院50號(hào)民事判決中關(guān)于不予準(zhǔn)許中凱公司追加趙立峰、張靜璇、趙某某、溫涵光、高雅輝等五人參與該案訴訟申請(qǐng)的內(nèi)容，趙某某提起第三人撤銷之訴，于法有據(jù)；一審法院立案審理，并無(wú)不當(dāng)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第二百九十六條規(guī)定：“民事訴訟法第五十六條第三款規(guī)定的判決、裁定、調(diào)解書的部分或者全部?jī)?nèi)容，是指判決、裁定的主文，調(diào)解書中處理當(dāng)事人民事權(quán)利義務(wù)的結(jié)果。”因此，一方面，張某某購(gòu)買案涉房屋合同的效力問(wèn)題與本案無(wú)關(guān)；另一方面，趙某某提起第三人撤銷之訴，是以第三人的身份請(qǐng)求糾正海南高院50號(hào)民事判決裁決主文中損害其權(quán)益且存在錯(cuò)誤的處理結(jié)果，并不包括認(rèn)定事實(shí)、適用法律以及審理程序等內(nèi)容。因此，一審法院針對(duì)趙某某關(guān)于撤銷海南高院50號(hào)民事判決主文中對(duì)其不利部分的請(qǐng)求，予以審理，于法有據(jù)。上訴人張某某關(guān)于一審法院在未否定張某某購(gòu)房合同效力的情況下，支持趙某某的訴請(qǐng)系適用法律錯(cuò)誤的主張，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。
根據(jù)案涉《商品房銷售代理協(xié)議》的約定，中凱公司不能以自己的名義與購(gòu)房者訂立商品房買賣合同；相比上訴人張某某，趙某某購(gòu)房交易過(guò)程較為規(guī)范；不僅已支付全部購(gòu)房款并實(shí)際居住，且辦理了購(gòu)房合同的網(wǎng)簽備案手續(xù)。特別是，出賣人認(rèn)可趙某某是案涉商品房的實(shí)際購(gòu)買人、居住人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第一百零九條的規(guī)定，人民法院認(rèn)定民事案件中存在惡意串通事實(shí)的證明標(biāo)準(zhǔn)為排除合理懷疑，即當(dāng)事人對(duì)其提出的存在惡意串通事實(shí)的主張，應(yīng)提供充分的證據(jù)以達(dá)到足以排除合理懷疑的程度。上訴人張某某不僅沒(méi)有提供直接證據(jù)證明本案中存在惡意串通的事實(shí)，而且其有關(guān)購(gòu)房?jī)r(jià)格偏低、交易過(guò)程異常、售房工作人員知悉在先購(gòu)房合同、案涉房款支付憑證記載不全等間接證據(jù)，無(wú)法形成完整證據(jù)鏈；因此，本院不能支持其關(guān)于趙某某與電力公司間“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的合同屬無(wú)效的主張。而一審法院依法保護(hù)居住人的實(shí)際占有利益，并綜合考慮案涉商品房買賣合同的履行程度、交易流程、當(dāng)事人誠(chéng)信等，認(rèn)為海南高院50號(hào)民事判決中關(guān)于中凱公司繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，以及限中凱公司、電力公司、電網(wǎng)供電局協(xié)助張某某辦理案涉商品房網(wǎng)簽備案及過(guò)戶手續(xù)的處理意見(jiàn)，有損趙某某合法權(quán)益并予以撤銷的處理意見(jiàn)，事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)充分，應(yīng)予支持。
綜上，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)5846.65元，由張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 劉少陽(yáng)
審判員 高燕竹
審判員 楊 蕾
二〇一九年九月二十七日
法官助理鄧畫文
書記員方雅婷
成為第一個(gè)評(píng)論者