中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人:舒達維，該公司總經理。

委托訴訟代理人：俸波，四川天與律師事務所律師。

委托訴訟代理人：許強，四川天與律師事務所律師。

被申請人(一審原告、二審被上訴人):上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司內江分行，住所地四川省內江市東興區(qū)大千路660號。

負責人:楊松，該分行行長。

委托訴訟代理人：徐飛，四川恒和信律師事務所律師。

委托訴訟代理人：趙萌，四川恒和信律師事務所律師。

一審第三人：宜賓市五星房地產開發(fā)有限公司，住所地四川省興文縣古宋鎮(zhèn)中山西路四-2小區(qū)。

法定代表人：王正榮，該公司董事長。

二、興文縣二建司作為本案所涉查封項目上房屋的購買人，完全符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，足以排除內江市中級人民法院的查封執(zhí)行。首先，興文縣二建司在內江市中級人民法院查封以前已經簽訂合法有效的書面買賣合同。興文縣二建司于2014年10月8日與五星房產公司就《抵償協(xié)議》所涉本案房屋簽訂了《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》，并于2014年10月10日在興文縣住房和城鄉(xiāng)建設規(guī)劃局辦理了商品房預售備案登記，2015年5月16日，興文縣二建司又向興文縣住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設和城鎮(zhèn)管理局提交《關于商品房買賣合同預告登記的申請》。內江市中級人民法院查封時間為2017年11月15日。顯然，在內江市中級人民法院查封之前，興文縣二建司與五星房產公司已簽訂合法有效的書面買賣合同。其次，興文縣二建司在內江市中級人民法院查封以前已經合法占有該不動產。本案所涉房屋從2017年6月1日至今都在興文縣二建司的合法占有之下，用于出租或者自用。興文縣二建司與五星房產公司就占有該房屋有《抵償協(xié)議》《商品房買賣合同》的約定，占有、使用甚至出售該房屋均是得到五星房產公司同意的，并非基于興文縣二建司系施工方的便利而占有該房屋。興文縣二建司二審提交的《說明》、房屋鑰匙、《證明》、《營業(yè)用房租賃合同》等均是真實可信的，均能證明興文縣二建司占有房屋的合法性，但二審法院對這些證據(jù)沒有嚴格審查，就否認了其證明力，是錯誤的。再次，興文縣二建司已經支付完全部購房款。興文縣二建司與五星房產公司簽訂《抵償協(xié)議》《商品房買賣合同》《補充協(xié)議》，以20166420元購買(抵償)了五星房產公司開發(fā)建設的案涉房屋，五星房產公司欠興文縣二建司的工程款沖抵購房款。因此，興文縣二建司已經履行了買受人支付全部購房款的義務。最后，非因興文縣二建司自身原因未辦理過戶登記。本案所涉房屋系由于五星房產公司的原因，工程至今無法竣工驗收，該項目土地使用權也進行了抵押，這些均導致無法辦理不動產過戶登記。興文縣二建司對未能辦理不動產過戶登記沒有任何過錯。綜上，興文縣二建司根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。

對于興文縣二建司對案涉房屋享有的民事權益問題，本院認為，第一，興文縣二建司與五星房產公司簽訂《抵償協(xié)議》的真實意思是五星房產公司以案涉房屋抵償所欠興文縣二建司的工程款，是具有意向性的前期磋商行為，后面簽訂《商品房買賣合同》《補充協(xié)議》是為了辦理房屋產權登記而簽訂，是以物抵債的實現(xiàn)方式，不能得出本案中以房抵債法律關系轉化為了房屋買賣法律關系的結論。第二，案涉房屋綠化亮化、水電氣安裝尚未完工，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》和《建設工程質量管理條例》的規(guī)定，房屋只有竣工驗收才能交付使用，本案中興文縣二建司也未提交證據(jù)證明其與五星房產公司辦理了交接手續(xù)，即使辦理了交接手續(xù)，五星房產公司向興文縣二建司交付未經竣工驗收的房屋也屬于違法交付，興文縣二建司基于違法交付的占有行為，也不是合法占有。而且，興文縣二建司提交的《說明》、房屋鑰匙、《證明》、《營業(yè)用房租賃合同》，也不能證明其合法占有房屋的事實?！墩f明》系五星房產公司出具，五星房產公司與興文縣二建司具有利害關系，房屋鑰匙無法證明其來源，且需要結合其他證據(jù)來認定，居委會的《證明》和《營業(yè)用房租賃合同》僅是事實占有狀態(tài)，無法證明興文縣二建司合法占有房屋的時間早于查封。第三，四川省興文縣人民法院（2016）川1528民初222號民事判決將興文縣二建司與五星房產公司達成的抵償協(xié)議中約定的抵償金額在欠付的工程價款中予以抵扣，但以房抵債的價款是否合理不確定，有惡意串通逃避執(zhí)行的可能，可能損害其他債權人的利益，破壞債權的平等性。

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第八條第一款規(guī)定：“案外人基于實體權利既對執(zhí)行標的提出排除執(zhí)行異議又作為利害關系人提出執(zhí)行行為異議的，人民法院應當依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定進行審查。”興文縣二建司提出的內江市中級人民法院對案涉房屋的查封行為是否合法的問題，實際上屬于執(zhí)行行為異議，但根據(jù)上述規(guī)定，應當一并審查。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百八十二條的規(guī)定，僅以建筑物設定抵押的，抵押權的效力及于占用范圍內的土地；僅以建設用地使用權抵押的，抵押權的效力亦及于其上的建筑物，在房地分別抵押時，基于“房地一體”規(guī)則，應當將建筑物和建設用地使用權視為同一財產。但《中華人民共和國物權法》第二百條規(guī)定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。但是，實現(xiàn)抵押權的時候，應當對土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但是對新增的建筑物所得價款，抵押權人無權優(yōu)先受償。內江市中級人民法院可以就土地上新增建筑物與建設用地使用權一并納入執(zhí)行財產處置，但是對于案涉新增建筑物處置所得價款，浦發(fā)銀行內江分行無權優(yōu)先受償。在執(zhí)行程序中，應當對案涉土地和在建工程分別評估，浦發(fā)銀行內江分行僅就土地拍賣的價值優(yōu)先受償，在建工程的價款應當由興文縣二建司所得。同時，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》第二十三條第一款規(guī)定：“查封地上建筑物的效力及于該地上建筑物使用范圍內的土地使用權，查封土地使用權的效力及于地上建筑物，但土地使用權與地上建筑物的所有權分屬被執(zhí)行人與他人的除外?！眱冉兄屑壢嗣穹ㄔ簩⒌厣辖ㄖ锖屯恋厥褂脵嘁徊⒉榉獠o不當，興文縣二建司的再審申請理由不能成立。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

審判長　司　偉

審判員　馬成波

審判員　葉　歡

二〇一九年十二月十九日

法官助理楊曉婷