中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申6443號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河南省永城市。
委托訴訟代理人：趙亞，河南正劍律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：郭永明，河南正劍律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：周忠欽，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住河南省商丘市。
委托訴訟代理人：趙偉敏，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河南省商丘市，系周忠欽妻子。
委托訴訟代理人：楊國慶，河南向東律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審第三人）：河南合眾置業(yè)有限公司，住所地河南省鄭州市金水區(qū)紅專路130號4層410號。
法定代表人：閆霞，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：勾長舟，男，該公司職員。
二審上訴人(一審原告)：郭春某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住河南省永城市。
再審申請人李某因與被申請人周忠欽、河南合眾置業(yè)有限公司（以下簡稱合眾公司）、一審原告郭春某案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服河南省高級人民法院（2019）豫民終434號民事判決（以下簡稱二審判決），向本院申請?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
李某申請?jiān)賹彿Q，（一）案涉商鋪所有權(quán)歸李某所有，李某對案涉商鋪享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。1.李某提交的新證據(jù)，二審法院（2019）豫民終431號民事判決，該案與本案事實(shí)基本一致，該案支持了彭朱仙要求停止執(zhí)行的訴訟請求，本案亦應(yīng)當(dāng)支持李某的訴訟請求。2.河南合眾置業(yè)有限公司永城分公司（以下簡稱合眾公司永城分公司）于2012年5月31日將案涉商鋪出售給李某，并于2014年11月份將該商鋪交付給李某，李某后將該商鋪?zhàn)赓U給案外人趙文強(qiáng)、羅斌、裴敬平等使用。3.李某提交的交款收據(jù)、合眾公司永城分公司出具的證明可以證明李某在人民法院查封之前已簽訂合法有效的買賣合同。4.李某已經(jīng)支付了案涉商鋪全部價款59萬元，并交清了全部配套費(fèi)用和契稅及維修基金、辦證費(fèi)等36442元。5.因開發(fā)商原因才使李某至今未辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。（二）周忠欽與合眾公司在簽訂房屋買賣合同之前簽訂的是虛假的補(bǔ)充協(xié)議，案涉商鋪在永城市房管局備案是無效的。合眾公司永城分公司法定代表人解普松與擔(dān)保人龔文華和出借人簽訂了商品房買賣合同的補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議條款內(nèi)容約定：若合眾公司依約履行還款義務(wù)，則雙方之間簽訂的《商品房買賣合同》不生效，若合眾公司未按照合同約定償還出借人的借款本息，則《商品房買賣合同》生效。東城雅居1-D、2-D商鋪并未收到實(shí)際購房款，到永城市房管局辦理房產(chǎn)備案時所開的收據(jù)只是借款的一部分，不代表收取了借款人的房款，其目的是為了房產(chǎn)局備案使用。綜上，李某依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)之規(guī)定，向本院申請?jiān)賹彙?/div>
被申請人周忠欽辯稱李某對案涉商鋪不享有對抗執(zhí)行的權(quán)益，請求駁回李某的再審申請。
合眾公司認(rèn)可李某的再審申請及理由。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。買受人必須同時滿足以上四個條件，才能對排除對執(zhí)行標(biāo)的的執(zhí)行。本案中，根據(jù)二審查明的事實(shí)及李某的再審申請理由，本案爭議的主要問題為：1.李某與合眾公司之間是否存在真實(shí)有效的商品房買賣合同關(guān)系；2.李某是否已全額支付案涉商鋪相應(yīng)價款。
關(guān)于李某與合眾公司之間是否存在真實(shí)有效的商品房買賣合同關(guān)系的問題。李某向本院提交了其從公安機(jī)關(guān)處獲取的郭春某與合眾公司簽訂的《商品房買賣合同》（復(fù)印件）。針對該份《商品房買賣合同》在原一審、二審期間未提交的原因，李某在本院組織詢問時陳述，當(dāng)時簽訂完該份《商品房買賣合同》，合眾公司就把合同拿走了，因?yàn)闆]有在房管局備案，則沒有將合同給購房戶，又因?yàn)楹媳姽鞠腚[瞞案涉商鋪已經(jīng)出售的事實(shí)以籌集資金周轉(zhuǎn)，一直將該份《商品房買賣合同》留在合眾公司。后因案涉商鋪被法院執(zhí)行，李某到信訪局、永城市公安局等處尋求救濟(jì)，最終在永城市公安局發(fā)現(xiàn)了該份《商品房買賣合同》。雖然該份《商品房買賣合同》在一審、二審期間未提供，但李某對未提交理由的陳述具有一定的合理性，此外，該《商品房買賣合同》屬于制式合同文件，對買受人基本信息、房屋價款、房屋交付、違約責(zé)任等主要內(nèi)容都進(jìn)行了約定，并加蓋合眾公司永城分公司公章。雖然該《商品房買賣合同》中商品房基本情況部分空白，但合眾公司在再審期間明確認(rèn)可該《商品房買賣合同》的真實(shí)性，并認(rèn)可其與李某之間存在真實(shí)的商品房買賣關(guān)系。結(jié)合李某一審期間提交的《合眾·東城雅居配套費(fèi)代收明細(xì)》和其提交的交納案涉商鋪配套費(fèi)的三張收據(jù)（該部分證據(jù)中顯示的交易主體均是合眾公司永城分公司）及李某就案涉房屋與趙文強(qiáng)于2014年11月13日簽訂的房屋租賃合同等證據(jù)，可初步證明李某同合眾公司永城分公司之間就案涉房屋形成買賣合意，故本案再審時應(yīng)當(dāng)就李某與合眾公司之間是否形成真實(shí)有效的商品房買賣合同關(guān)系進(jìn)一步予以查明。
關(guān)于李某是否已經(jīng)全部支付案涉商鋪購房款的問題。根據(jù)已查明的事實(shí)，案涉商鋪總價款為59萬元。李某提交的收據(jù)顯示，其已向合眾公司支付了15萬元現(xiàn)金。對于剩余的44萬元，李某提交了一份20萬元的POS機(jī)刷卡小票和《一本通/綠卡通交易明細(xì)》載明的24萬元明細(xì)。其中20萬元POS機(jī)小票上商戶名稱明確寫明為“合眾置業(yè)永城分公司”，交易時間為2013年5月11日，初步證明李某在合眾公司永城分公司處通過刷卡支付了20萬元。李某提交的《一本通/綠卡通交易明細(xì)》上顯示2013年5月11日發(fā)生24萬元交易，雖然寫明為“消費(fèi)”，且缺乏相應(yīng)的收款賬號具體信息，但上述兩筆款項(xiàng)均發(fā)生在2013年5月11日，且金額與之前所支付的15萬元相加正好為59萬元。本案審理過程中，李某向本院提交一份其從公安機(jī)關(guān)處調(diào)取的合眾公司永城分公司的存款交易明細(xì)清單，該清單顯示合眾公司永城分公司于2013年5月13日收到轉(zhuǎn)賬款43.984萬元，李某解釋該筆款項(xiàng)即為前述44萬元轉(zhuǎn)款扣除手續(xù)費(fèi)后的余額。鑒于合眾公司認(rèn)可與李某之間存在商品房買賣合同關(guān)系，并出具證明和情況說明認(rèn)可李某已向其全額支付購房款的事實(shí)，上述證據(jù)對本案的審理結(jié)果均有影響，本案應(yīng)當(dāng)在再審中對李某是否已足額支付案涉商鋪購房款的事實(shí)進(jìn)一步予以查明。
另外，二審判決未查清李某是否在查封前已合法占有案涉商鋪及對未辦理案涉商鋪產(chǎn)權(quán)登記是否存在過錯等相關(guān)事實(shí)，再審期間應(yīng)當(dāng)一并進(jìn)行查明。
綜上，李某申請?jiān)賹彽睦碛煞稀吨腥A人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條、第二百零六條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第一款之規(guī)定，裁定如下：
一、指令河南省高級人民法院再審本案；
二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
審判長 朱 燕
審判員 李相波
審判員 寧 晟
二〇一九年十二月三十一日
法官助理陳其慶
書記員王康橋
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