中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

訴訟代表人：林新榕，該公司監(jiān)事。

委托訴訟代理人：李書建，福建匯德（廈門）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：何堅方，福建匯德律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：廈門京鼎體育文化發(fā)展有限公司，住所地福建省廈門市思明區(qū)呂嶺路1999號。

法定代表人：洪雅輝，該公司董事長。

事實和理由：一、原判決關(guān)于“案涉《房屋租賃合同》于2013年7月15日解除”的事實認(rèn)定錯誤，且與一審判決矛盾

首先，京鼎公司于2013年7月15日向奧網(wǎng)城公司發(fā)出解除合同的《通知》，并未發(fā)生合同解除的效力。主要理由如下：

其一，雙方于2013年10月13日簽署的《奧網(wǎng)城海景大酒店欠款明細(xì)表暨對賬單》證實“雙方在2013年10月13日仍對2013年7月15（解除合同通知作出之日）日之后直至2013年11月份期間拖欠的租金、物業(yè)與水電費用進(jìn)行確認(rèn)”的事實。該事實進(jìn)一步證實了：京鼎公司于2013年7月15日發(fā)出的解除合同的《通知》并未發(fā)生合同解除的效力，且京鼎公司自認(rèn)直至2013年10月13日仍與奧網(wǎng)城公司之間存在合法有效的租賃合同法律關(guān)系。

其二，京鼎公司就奧網(wǎng)城公司拖欠租金問題于2013年10月29日向廈門市中級人民法院提起訴訟，案號為（2013）廈民初字第1158號。京鼎公司在該案起訴狀中的訴請明確為“1.要求法院判令于2013年10月29日解除與奧網(wǎng)城公司之間的《房屋租賃合同》；3.要求奧網(wǎng)城公司支付2013年3月至11月期間的租金7763184元”。這進(jìn)一步證實了京鼎公司于2013年7月15日作出的解除合同的《通知》未發(fā)生解除合同效力。

其三，就（2013）廈民初字第1158號案件，因京鼎公司未預(yù)交案件受理費，福建省高級人民法院作出的（2015）閩民初字第25號《民事裁定書》裁定“本案按撤訴處理”。該案件結(jié)果證實京鼎公司并未通過訴訟解除與奧網(wǎng)城公司之間的租賃合同法律關(guān)系。

其次，一審判決認(rèn)定“奧網(wǎng)城公司與廈門奧盟體育文化發(fā)展有限公司（以下簡稱奧盟公司）在2013年10月13日曾進(jìn)行對賬……從庭審的表述可知奧網(wǎng)城公司至遲至2013年11月已知曉廈門瑞祥方志酒店有限公司（以下簡稱瑞祥方志酒店）與奧盟公司簽訂了租賃合同。此后，奧網(wǎng)城公司也未繳納租金。從上述事實可知，本案雙方當(dāng)事人已默認(rèn)案涉租賃合同已經(jīng)終止不再履行。”

綜上所述，解除合同的《通知》并未發(fā)生合同解除的效力，2013年7月15日發(fā)出該通知后，雙方之間的房屋租賃合同法律關(guān)系仍然存續(xù)并繼續(xù)履行。故原判決關(guān)于“案涉《房屋租賃合同》于2013年7月15日解除”的事實認(rèn)定錯誤，且與一審判決矛盾。

二、原判決對京鼎公司單方違約解除案涉《房屋租賃合同》的事實未予認(rèn)定，屬認(rèn)定基本事實不清

首先，如上所述，京鼎公司于2013年7月15日向奧網(wǎng)城公司發(fā)出解除合同的《通知》并未發(fā)生合同解除的效力。2013年7月15日發(fā)出該通知后，雙方之間的房屋租賃合同法律關(guān)系仍然存續(xù)并繼續(xù)履行。

其次，2013年9月22日，奧網(wǎng)城公司向京鼎公司發(fā)出書面《通知》，《通知》內(nèi)容明確：“奧網(wǎng)城公司已聘請廈門市瑞祥方志貿(mào)易有限公司（以下簡稱“瑞祥方志公司”）對酒店的日常經(jīng)營、內(nèi)控流程、財務(wù)管理等事務(wù)進(jìn)行優(yōu)化輔導(dǎo)。。。。。。。授權(quán)瑞祥方志公司代為管理奧網(wǎng)城公司資金往來款項并協(xié)助辦理結(jié)算。”該份證據(jù)證實了“京鼎公司已知道案外人瑞祥方志公司僅是奧網(wǎng)城公司的委托代理人及其代理權(quán)限”等相應(yīng)事實，且該事實已為原判決認(rèn)定。

再次，就京鼎公司訴案外人瑞祥方志公司房屋租賃合同糾紛一案，福建省高級人民法院于2016年12月30日作出的（2016）閩民終1387號生效民事判決認(rèn)定了“京鼎公司于2013年7月22日與案外人瑞祥方志公司簽訂《房屋租賃合同》，將本案所涉已由奧網(wǎng)城公司在先承租的房屋出租給案外人瑞祥方志公司，租賃期限為18年，即：從2013年8月1日起至2031年7月30日止”等相關(guān)事實。根據(jù)該生效判決認(rèn)定的法律事實：雙方之間的房屋租賃合同法律關(guān)系事實上已于2013年7月22日解除。

綜上分析，京鼎公司在奧網(wǎng)城公司不知情且事后亦未追認(rèn)的情況下擅自與奧網(wǎng)城公司的代理人——案外人瑞祥方志公司簽訂房屋租賃合同，導(dǎo)致其與奧網(wǎng)城公司之間的租賃合同法律關(guān)系事實上于2013年7月22日解除。京鼎公司的行為顯屬單方違法解除合同，已構(gòu)成違約。

三、即使認(rèn)定案涉《房屋租賃合同》于2013年7月15日解除，京鼎公司也應(yīng)按照案涉《房屋租賃合同》約定給予奧網(wǎng)城公司30日的物品拆除取回期限。如前所述，因京鼎公司于2013年7月22日擅自與奧網(wǎng)城公司的代理人——案外人瑞祥方志公司簽訂房屋租賃合同，導(dǎo)致奧網(wǎng)城公司事實上無法拆除取回裝飾裝修及設(shè)備等物品，故京鼎公司構(gòu)成違約，理應(yīng)賠償奧網(wǎng)城公司裝飾裝修及設(shè)施設(shè)備等損失。

四、原判決適用法律錯誤，京鼎公司應(yīng)賠償奧網(wǎng)城公司損失

首先，京鼎公司單方違約導(dǎo)致案涉《房屋租賃合同》解除，且未按約定給予奧網(wǎng)城公司拆除取回的時間。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；”京鼎公司應(yīng)當(dāng)向奧網(wǎng)城公司賠償剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失。

其次，根據(jù)（2016）閩民終1387號生效民事判決認(rèn)定的“京鼎公司于2013年7月22日即與案外人瑞祥方志公司簽訂《房屋租賃合同》，將本案所涉已由奧網(wǎng)城公司在先承租的房屋出租給案外人瑞祥方志公司，已實際收取租金5616389.12元”等相關(guān)事實，依據(jù)該生效判決關(guān)于“瑞祥方志公司應(yīng)于本判決生效之日起五日內(nèi)向京鼎公司支付房屋租金及占有使用費23515235.78元、滯納金8484055.89元。。。。。。。”的第三項判決內(nèi)容，證實了京鼎公司實際利用奧網(wǎng)城公司裝修出租給案外人瑞祥方志公司并獲取了實際利益。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償；”即使是京鼎公司所主張的因為作為承租人的奧網(wǎng)城公司違約導(dǎo)致合同解除，京鼎公司仍應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償。

最后，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；”。因此，即使同時認(rèn)定奧網(wǎng)城公司對合同解除具有一定過錯，京鼎公司因其存在過錯依法應(yīng)賠償奧網(wǎng)城公司損失。

綜上所述，原判決未予認(rèn)定“京鼎公司存在過錯違約行為導(dǎo)致合同解除”的基本事實，以“訟爭的《房屋租賃合同》第七條對已形成附合的裝飾裝修物應(yīng)如何處置已經(jīng)作出了明確的約定。奧網(wǎng)城公司請求適用上述法律規(guī)定顯然不符合上述法律規(guī)定的情形?！睘橛删S持一審判決，屬于理解與適用法律錯誤。

奧網(wǎng)城公司依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱民事訴訟法）第二百條第二項、第六項申請再審。

（一）奧網(wǎng)城公司的再審申請不符合民事訴訟法第二百條第二項規(guī)定情形

根據(jù)《房屋租賃合同》約定，京鼎公司在奧網(wǎng)城公司連續(xù)拖欠租金六十天的特定條件下享有單方解除權(quán)?，F(xiàn)該條件已滿足，且京鼎公司已于2013年7月15日向奧網(wǎng)城公司發(fā)出了解除合同的《通知》，應(yīng)當(dāng)視為《房屋租賃合同》已經(jīng)解除。奧網(wǎng)城公司認(rèn)為合同仍未解除，于理無據(jù)。原因如下：第一，即使雙方之后簽署了《奧網(wǎng)城海景大酒店欠款明細(xì)表暨對賬單》，對2013年7月15日之后至2013年11月期間的各項費用進(jìn)行了確認(rèn)，也無法得出該對賬單簽訂時《房屋租賃合同》尚未解除的結(jié)論，因為合同解除后，奧網(wǎng)城公司在事實上仍然處于占有狀態(tài)，雙方僅是對占有期間的使用費用進(jìn)行結(jié)算。第二，（2013）廈民初字第1158號案件由于已按撤案處理，無論京鼎公司在該案中的訴訟請求表述如何，均不能作為本案裁判依據(jù)。即使合同沒有通過該案確認(rèn)已經(jīng)解除，也不能以此否定合同在該案訴訟前已經(jīng)解除。第三，一審判決認(rèn)定，奧網(wǎng)城公司至遲2013年11月已知曉瑞祥方志酒店與奧盟公司簽訂了租賃合同，再加上奧網(wǎng)城公司此后再未交納租金，雙方默認(rèn)租賃合同已經(jīng)終止不再履行。通過“至遲”二字可以得知，一審判決認(rèn)為合同終止于2013年11月前。這與原判決認(rèn)定的“案涉《房屋租賃合同》于2013年7月15日解除”并不矛盾。奧網(wǎng)城公司以兩份判決認(rèn)定事實矛盾為由主張原判決認(rèn)定事實錯誤不能成立。

如上所述，由于奧網(wǎng)城公司未按約支付租金，京鼎公司已于2013年7月15日向奧網(wǎng)城公司發(fā)出了解除合同的《通知》，行使了單方解除權(quán)。因此，無論是奧網(wǎng)城公司于2013年9月22日向京鼎公司發(fā)出聘請瑞祥方志公司的《通知》，聲明其已經(jīng)聘請瑞祥方志公司作為委托代理人，還是另案認(rèn)定京鼎公司已于2013年7月22日與瑞祥方志公司簽訂《房屋租賃合同》，都與奧網(wǎng)城公司與京鼎公司之間業(yè)已解除的《房屋租賃合同》無關(guān)，不能作為京鼎公司存在違約情形的依據(jù)。

奧網(wǎng)城公司與京鼎公司之間簽訂的《房屋租賃合同》約定，若合同終止，奧網(wǎng)城公司應(yīng)在合同終止后十天內(nèi)將租賃物恢復(fù)原狀。退租時其投入的所有歸奧網(wǎng)城公司的動產(chǎn)可由京鼎公司自行處理。在京鼎公司同意的前提下，奧網(wǎng)城公司在本合同終止日期后30天內(nèi)未拆除取回其物品，視為奧網(wǎng)城公司放棄遺留物之所有權(quán)，遺留物歸京鼎公司所有。奧網(wǎng)城公司主張由于京鼎公司與瑞祥方志公司簽訂《房屋租賃合同》，導(dǎo)致其無法拆除取回裝飾裝修及設(shè)備，但并未舉出證據(jù)證明這一事項，也未舉證證明其于合同規(guī)定的取回遺留物的時間內(nèi)行使過取回權(quán)，故對其主張不予支持。由于奧網(wǎng)城公司未在規(guī)定期限內(nèi)將租賃物恢復(fù)原狀，原判決因此判決京鼎公司不應(yīng)對此予以補償并無不當(dāng)。

（二）奧網(wǎng)城公司的再審申請不符合民事訴訟法第二百條第六項規(guī)定情形

奧網(wǎng)城公司主張本案應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，但在其再審申請理由中也主動引述該條適用情形的是“雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的”，本案針對該事實已在雙方《房屋租賃合同》中有所約定，且上文已經(jīng)對相關(guān)事實予以闡明，故不再另行贅述。奧網(wǎng)城公司主張原判決適用法律錯誤于理無據(jù)，不予認(rèn)可。

綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

審判長　肖　峰

審判員　張愛珍

審判員　尹穎舜

二〇一九年十二月二十四日

法官助理秦潤芝