中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申6083號
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：黑龍江省寶某某寶房建筑安裝有限公司。住所地：黑龍江省鶴崗市蘿北縣寶某某局直二十四委9棟2樓1號。
法定代表人：莊德恒，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：劉偉，該公司員工。
委托訴訟代理人：歐陽建勝，黑龍江李哲律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）：潘某，男，1968年ｌ2月29日出生，漢族，住黑龍江省蘿北縣。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：**，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地黑龍江省，現(xiàn)服刑于黑龍江省雙鴨山監(jiān)獄。
一審被告：黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：黑龍江省鶴崗市蘿北縣寶某某丁香路西客運(yùn)站南2幢0201號。
法定代表人：劉玉書，該公司執(zhí)行董事。
再審申請人黑龍江省寶某某寶房建筑安裝有限公司（以下簡稱寶房公司）因與被申請人潘某、被申請人**，一審被告黑龍江省寶某某墾區(qū)鑫隆房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱鑫隆公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服黑龍江省高級人民法院（2019）黑民終145號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
寶房公司申請再審稱：（一）原審判決認(rèn)定的基本事實缺乏證據(jù)證明。1.在2013年4月20日，**因涉嫌刑事犯罪被羈押，案涉房屋均被公安機(jī)關(guān)查封。寶房公司訴鑫隆公司、**建設(shè)工程施工合同糾紛，黑龍江省農(nóng)墾中級法院于2013年11月29日即正式受理，寶房公司2013年即申請訴訟保全，由于案涉房屋被公安機(jī)關(guān)查封，法院未作出裁定，直至2015年5月公安機(jī)關(guān)解除查封后，法院才裁定查封。2015年11月20日，黑龍江省農(nóng)墾中級法院作出（2013）墾民初字第17號民事判決。2.關(guān)于50萬借款的問題，潘某舉示的證據(jù)不能證明其實際交付給**50萬元，且二審中，潘某又改稱用現(xiàn)金給付，但不能說明現(xiàn)金的合法來源。（二）**與潘某于2011年8月20日簽訂的房屋買賣合同系偽造。如果**確實于2011年8月將案涉房屋出賣給潘某，面對2013年公安機(jī)關(guān)的查封和2015年法院的查封及2017年執(zhí)行，**與潘某應(yīng)提出異議。在2017年11月執(zhí)行過程中，**反而提出以包括案涉房屋在內(nèi)的房屋抵償部分欠款，換取寶房公司把3戶物業(yè)用房返還給其妻子的交換條件。（三）原審適用法律確有錯誤。1.本案申請執(zhí)行人寶房公司與被執(zhí)行人**在執(zhí)行過程中達(dá)成以物抵債協(xié)議，一審法院以裁定的方式對該協(xié)議進(jìn)行確認(rèn)，并非人民法院對執(zhí)行標(biāo)的進(jìn)行處分。2.原審判決在認(rèn)定潘某房款交付、房屋占有、辦理過戶登記方面均存在錯誤。3.**訴訟主體地位應(yīng)為第三人而不是被告。4.（2016）黑81執(zhí)73號執(zhí)行裁定書已經(jīng)發(fā)生法律效力，裁定以案涉房屋抵償寶房公司欠款，并裁定寶房公司可持生效裁定到登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，已從法律上確定了案涉房屋的權(quán)屬，原審判決與該生效裁定矛盾。綜上，寶房公司依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第四項、第六項的規(guī)定申請再審。
潘某答辯稱：（一）潘某與**于2011年8月20日簽訂房屋買賣合同，房屋價款100萬元，潘某以借款本息62萬元及現(xiàn)金18萬元支付80萬元購房款，剩余20萬元由**出租后收取的租金抵頂。2015年初全部付清購房款后，該房屋交付于潘某，并辦理了入戶手續(xù)。（二）該房屋系潘某通過合法手續(xù)購買，買賣合同不存在脅迫、欺詐、乘人之危和惡意串通等影響合同效力的情形，且潘某對房屋系合法占有，應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。（三）因**被追究刑事責(zé)任，潘某在購買房屋后未能辦理過戶手續(xù)。潘某多次咨詢產(chǎn)權(quán)部門是否可辦理過戶，均因該房屋沒有驗收，未在產(chǎn)權(quán)部門辦理登記，不能過戶，故并非潘某的個人原因?qū)е略摲课菸茨苻k理過戶。（四）根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，消費者的商品房購買權(quán)應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)，可以對抗其他權(quán)利。
本院認(rèn)為：本案為案外人執(zhí)行異議之訴?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”本案中潘某對案涉房屋享有的權(quán)益是否可以排除法院強(qiáng)制執(zhí)行，應(yīng)從以下幾個方面進(jìn)行評判：
首先，潘某與**系在法院查封案涉房屋前于2011年8月20日簽訂房屋買賣合同。寶房公司提出2013年案涉房屋被公安機(jī)關(guān)查封，致使法院在2015年公安機(jī)關(guān)解封后予以查封的主張。因潘某與**簽訂房屋買賣合同的時間均早于上述查封時間，故寶房公司提出的該項再審申請理由，不能成立。
其次，**將其與鑫隆公司簽訂的商品房買賣合同及房款發(fā)票交付潘某，雖然此后案涉房屋由**對外出租以抵頂剩余20萬元購房款，但因**與潘某在買賣房屋時既已約定了此種交易方式，并不違反常理，且潘某在**對外出租到期后及時接收房屋并以自己的名義對外出租。原審判決認(rèn)定**通過占有改定的方式向潘某交付了房屋，并無不當(dāng)。
再次，潘某與**簽訂的房屋買賣合同中約定的付款方式及**向潘某出具的收到80萬元房款、剩余房款20萬元以房屋租金形式給付的收條，可以與**與案外人簽訂房屋租賃合同的事實相互印證，形成證據(jù)鏈條，能夠證明潘某已支付全部購房款。原審判決對此認(rèn)定潘某已支付房款，并無不當(dāng)。
最后，案涉商品房于2015年10月14日方辦理了初始登記，潘某在此種情況下，在公安機(jī)關(guān)及法院查封前均無法就案涉房屋辦理過戶登記。即使潘某可主張就案涉房屋到開發(fā)公司處辦理更名，但更名不能等同于過戶，不能因其未更名而認(rèn)定其在辦理過戶方面存在明顯過錯。故原審判決認(rèn)定案涉房屋未辦理過戶非因潘某自身原因，并無不當(dāng)。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百零七條規(guī)定：“案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人。”一審、二審法院以潘某訴請為依據(jù)未更改**的訴訟主體地位，并不影響判決處理結(jié)果，故對寶房公司以一審法院將**列為被告錯誤為由申請再審，本院不予支持。另外，本案系寶房公司在申請執(zhí)行過程中，潘某作為案外人主張對案涉房屋享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，本案審查的結(jié)果可以作為能否阻卻人民法院對案涉房屋執(zhí)行的依據(jù)。寶房公司依據(jù)黑龍江省農(nóng)墾中級法院（2016）黑81執(zhí)73號執(zhí)行裁定所享有的民事權(quán)益，不影響本案對案外人是否具有阻卻執(zhí)行權(quán)益的認(rèn)定。
綜上所述，寶房公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第四項、第六項規(guī)定。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回黑龍江省寶某某寶房建筑安裝有限公司的再審申請。
審判長 余曉漢
審判員 李盛燁
審判員 季偉明
二〇一九年十二月二十三日
法官助理于璇
書記員王曉婷
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