中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申5639號
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：桑某。
委托訴訟代理人：桑文玲，山東君誠仁和律師事務所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）：菏澤市牡丹典當有限責任公司，住所地山東省菏澤市黃河東路1566號。
法定代表人：閆凌，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：鄭祥磊，該公司員工。
委托訴訟代理人：徐興建，北京市大成（拉薩）律師事務所律師。
一審被告：菏澤市虹橋服裝有限公司，住所地山東省菏澤市岳程辦事處菜園劉社區(qū)。
法定代表人：曹勇，該公司經(jīng)理。
再審申請人桑某因與被申請人菏澤市牡丹典當有限責任公司（以下簡稱牡丹典當公司）、一審被告菏澤市虹橋服裝有限公司（以下簡稱虹橋公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服山東省高級人民法院（2019）魯民終141號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，本案現(xiàn)已審查終結(jié)。
桑某申請再審稱，（一）典當借款抵押合同的簽訂過程中存在惡意串通行為。1.虹橋公司工商登記檔案材料證明，其已于2007年12月26日被吊銷工商營業(yè)執(zhí)照，牡丹典當公司明知虹橋公司不具有簽訂典當借款抵押合同的主體資格。2.虹橋公司沒有提供股東會決議。（二）桑某在法院查封前已合法占有涉案房屋。菏澤市自來水公司開具的證明、收據(jù)和發(fā)票，能夠證明桑某于2013年7月安裝自來水，支付安裝費；虹橋公司交付的是毛坯房，桑某對房屋進行裝修改造等使其具備居住條件。（三）二審法院認定事實缺乏證據(jù)證明。1.（2014）菏商初字第34號民事判決沒有認定牡丹典當公司對涉案房屋享有抵押權(quán)。2.2016年4月6日恢復房屋他項權(quán)利證的決定作出時，抵押期限已過，抵押權(quán)證已失效，牡丹典當公司不再享有抵押權(quán)。3.案涉房產(chǎn)抵押借款的本金應認定為270-52.8×(270/400)=234.36萬元。4.涉案《商品房買賣合同》沒有記載土地性質(zhì)，桑某見到房產(chǎn)證時才知道土地用途，簽訂合同時不存在過錯，且菏澤市中級人民法院將案涉房產(chǎn)聯(lián)排部分拍賣給趙云、趙建國，就是對工業(yè)工地上房屋交易的實踐認同。5.牡丹典當公司未盡到合理的注意義務。綜上，桑某依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項的規(guī)定申請再審。
牡丹典當公司提交意見認為，（一）桑某提交的虹橋公司的吊銷證明不構(gòu)成新證據(jù)，不足以推翻二審判決。虹橋公司被吊銷工商營業(yè)執(zhí)照的事實早已客觀存在，該證據(jù)不能成為新證據(jù)。即使虹橋公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照，也不能證明虹橋公司與牡丹典當公司簽訂《典當借款抵押合同》時構(gòu)成惡意串通，損害國家、集體或第三人利益，案涉《典當借款抵押合同》屬有效合同。公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照后繼續(xù)經(jīng)營的行為違反了管理性規(guī)范，并非違反法律或行政法規(guī)的強制性規(guī)范，公司對外簽訂的合同仍然有效。（二）二審判決認定的基本事實正確。二審判決在刑事判決查明事實的基礎上所作出的事實認定證據(jù)充分。（三）桑某沒有提出能夠排除人民法院強制執(zhí)行的合法理由。桑某明知虹橋公司出售的是工業(yè)用房，不是商品房。案涉土地屬于工業(yè)用地，案涉房產(chǎn)依法不能作為住宅性質(zhì)的商品房出售，房屋管理部門也不可能為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。桑某所購買的案涉房屋不能得到法律的保護，更不能對抗牡丹典當公司所享有的抵押權(quán)。（四）本案不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，不能對抗人民法院的強制執(zhí)行。桑某與虹橋公司簽訂的《商品房買賣合同》不是合法有效的合同。案涉房屋不具有商品房屬性，不能作為住宅使用。案涉房屋不可能辦理過戶登記手續(xù)，且不能辦理過戶登記的原因是桑某自身原因造成。
本院經(jīng)審查認為，二審認定基本事實缺乏證據(jù)證明，應予再審進一步查明。（一）執(zhí)行異議之訴主要審查案外人就執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，至于涉案土地用途是否必須經(jīng)規(guī)劃部門批準改變、涉案房屋能否作為住宅登記并辦理不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記等問題，屬于給付之訴應當著重審查的內(nèi)容。本案中，桑某就辦理過戶事宜于2009年向牡丹區(qū)人民法院提起訴訟，系主張權(quán)利的積極行為，沒有證據(jù)證明其存在怠于辦理過戶登記的情形。一、二審未查明買受人在購買案涉房屋時是否明知土地用途和存在行政審批障礙等事實，亦未對上述問題與“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的審查要件是否具有關聯(lián)作出認定，即以上述理由認定桑某對案涉房屋未辦理過戶登記存在過錯，事實認定不清。（二）虹橋公司以建設職工宿舍樓的名義，建設了包括案涉房產(chǎn)在內(nèi)的九套房產(chǎn)。如案涉房屋原本不以工業(yè)用途報建或具有居住用途，且工程竣工后，政府不動產(chǎn)登記部門為涉案房屋辦理了房產(chǎn)證，似可視為土地用途有所變化并經(jīng)過行政主管機關的認可，桑某以居住為目的購買房屋，與規(guī)劃是否發(fā)生沖突，上述情況對案涉商品房買賣合同的效力是否具有影響，應予妥善認定。此外，牡丹典當公司在本院詢問時承認桑某自建庭院，桑某向本院申請再審亦提交了相關新證據(jù)材料，原審對于桑某是否實際入住涉案房屋的事實認定不清。（三）桑某于2007年7月與虹橋公司簽訂以居住為目的的商品房買賣合同，已支付大部分房款，表明桑某就案涉房產(chǎn)主張的權(quán)益屬于消費者生存權(quán)的范疇。原審認定桑某對案涉房產(chǎn)享有權(quán)益不能排除牡丹典當公司金錢債權(quán)的強制執(zhí)行，缺乏證據(jù)證明。
本案再審時，應參照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》及《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》等相關規(guī)定，對相關問題予以再審查明，同時可征詢相關行政主管部門意見，正確把握相關政策，依法妥善處理。
綜上，桑某的部分申請再審理由符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條、第二百零六條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第一款的規(guī)定，裁定如下：
一、指令山東省高級人民法院再審本案；
二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
審判長 萬 挺
審判員 劉銀春
審判員 汪治平
二〇一九年十二月二十七日
書記員 趙雅麗
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