中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申498號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）:贛州市國(guó)土資源局贛縣區(qū)分局。住所地：江西省贛縣縣城雙龍大道**號(hào)。
法定代表人:謝博，該局局長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:陳揚(yáng)，江蘇億誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：鄒運(yùn)之，江蘇億誠(chéng)律師事務(wù)所律師。
再審申請(qǐng)人（一審被告、反訴原告，二審上訴人)：贛縣銀河國(guó)際酒店有限公司。住所地:江西省贛州市贛縣梅林鎮(zhèn)城南大道東路**號(hào)**#。
法定代表人:許美賢，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:陳祥，江西理粹清律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:李粹清，江西理粹清律師事務(wù)所律師。
再審申請(qǐng)人（一審被告、反訴原告，二審上訴人):贛縣銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公。住所地:江西省贛縣梅林鎮(zhèn)梅林村井前組紅專路**號(hào)號(hào)。
訴訟代表人：李鍇，該公司破產(chǎn)管理人負(fù)責(zé)人。
再審申請(qǐng)人（一審被告、反訴原告，二審上訴人):江西省萬(wàn)江地產(chǎn)有限。住所地：江西省贛縣縣城銀河大道**號(hào)(贛縣梅苑賓館**號(hào)樓**房)房)。
法定代表人:凌玉龍，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:陳祥，江西理粹清律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:李粹清，江西理粹清律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人(一審被告、反訴原告、二審上訴人):江西省吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限。住所地:江西省吉水縣文水村委會(huì)辦公樓內(nèi)樓內(nèi)。
法定代表人:周春平，該公司董事長(zhǎng)。
再審申請(qǐng)人贛州市國(guó)土資源局贛縣區(qū)分局(以下簡(jiǎn)稱贛縣區(qū)國(guó)土局)因與再審申請(qǐng)人贛縣銀河國(guó)際酒店有限公司(以下簡(jiǎn)稱銀河酒店公司)、贛縣銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱銀河房地產(chǎn)公司)、江西省萬(wàn)江地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)江公司)，被上訴人江西省吉水文水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱吉水文水公司)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛一案，不服江西省高級(jí)人民法院作出的(2018)贛民終169號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙１驹阂婪ńM成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
贛縣區(qū)國(guó)土局申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，本案二審判決存在《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)及第六項(xiàng)規(guī)定的情形，應(yīng)予再審。（一）根據(jù)《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》的約定，取得施工許可證之日起42個(gè)月（包括22個(gè)月建設(shè)期和最長(zhǎng)20個(gè)月的運(yùn)營(yíng)期）未履行建成四星級(jí)以上賓館義務(wù)的，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)繳7120萬(wàn)元土地差價(jià)的違約責(zé)任。案涉項(xiàng)目最遲本應(yīng)于2014年10月8日通過(guò)四星級(jí)賓館評(píng)定，但時(shí)至今日尚未竣工，42個(gè)月的期限早已屆至。銀河酒店公司、銀河房地產(chǎn)公司、吉水文水公司、萬(wàn)江公司（以下簡(jiǎn)稱四公司）理應(yīng)承擔(dān)上述約定的違約責(zé)任。（二）案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定逾期竣工違約金的計(jì)算基數(shù)為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額。而一、二審判決以銀河酒店公司該宗土地所交納的土地出讓金（3218.8876萬(wàn)元）為計(jì)算基數(shù)計(jì)算逾期竣工違約金，明顯違背合同約定。且根據(jù)贛縣區(qū)國(guó)土局再審新證據(jù)，案涉出讓土地中F-10-1地塊上的贛縣銀河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目也尚未竣工。此外，根據(jù)《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》約定，應(yīng)從2013年2月9日起算逾期竣工違約金，而一、二審判決認(rèn)定為2013年3月10日。（三）二審判令贛縣區(qū)國(guó)土局支付逾期交付土地的違約金2821.04萬(wàn)元錯(cuò)誤。1.四公司于2010年4月13日已領(lǐng)取案涉土地的建設(shè)用地使用權(quán)證，已完成法律上的交付。贛縣人民政府與贛州市水產(chǎn)研究所簽訂《關(guān)于土地征收與補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)問(wèn)題的協(xié)議書》涉及的土地只占案涉土地一小部分。故一、二審判決對(duì)案涉土地交付時(shí)間的認(rèn)定錯(cuò)誤。2.四公司未按照出讓合同約定的2009年12月26日之前付清土地出讓金，直到2010年3月10日才付清。贛縣區(qū)國(guó)土局據(jù)此擁有先履行抗辯權(quán)，有權(quán)不按合同約定時(shí)間交付土地。3.四公司提出的逾期交付土地違約金主張已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效。
銀河酒店公司、銀河房地產(chǎn)公司、萬(wàn)江公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，二審判決存在《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)及第三項(xiàng)規(guī)定的情形，應(yīng)予再審。主要理由是：（一）根據(jù)申請(qǐng)?jiān)賹彆r(shí)提交的一審法院（2016）贛07執(zhí)保13號(hào)民事裁定書和（2016）贛07執(zhí)保13號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，導(dǎo)致銀河酒店項(xiàng)目成為爛尾樓的原因是贛縣區(qū)國(guó)土局的無(wú)理訴訟，違法申請(qǐng)查封銀河酒店公司全部資產(chǎn)，二審有關(guān)逾期竣工違約金判決明顯不公。（二）贛縣區(qū)國(guó)土局違約再先，不應(yīng)再追究延期竣工違約責(zé)任。首先，贛縣區(qū)國(guó)土局延期交付土地一年多時(shí)間，導(dǎo)致交地后簽訂合同目的及投資商機(jī)完全改變。其次，尚未交付土地期間，贛縣政府就批準(zhǔn)在離銀河國(guó)際酒店項(xiàng)目不到200米處建設(shè)四星級(jí)酒店。贛縣區(qū)國(guó)土局要求銀河酒店公司繼續(xù)履行合同義務(wù)已經(jīng)顯失公平。再次，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》有關(guān)兩年竣工期限及逾期竣工以每日0.5‰的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至建設(shè)竣工完成之日止的約定明顯不合理。
本院認(rèn)為，本案再審審查的重點(diǎn)是：一、四公司是否應(yīng)當(dāng)向贛縣區(qū)國(guó)土局支付7120萬(wàn)元土地差價(jià)；二、二審判決確定的案涉逾期竣工違約金是否適當(dāng)；三、二審判決確定的案涉逾期交地違約金是否適當(dāng)。
（一）關(guān)于四公司是否應(yīng)當(dāng)向贛縣區(qū)國(guó)土局支付7120萬(wàn)元土地差價(jià)
案涉《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》第五條項(xiàng)目條件第（4）款約定合同簽訂后，取得施工許可證之日起，12個(gè)月內(nèi)應(yīng)完成賓館主樓建設(shè)，22個(gè)月內(nèi)完成賓館全部建設(shè)并投入營(yíng)業(yè)，投入營(yíng)業(yè)后20個(gè)月必須通過(guò)國(guó)家行業(yè)主管機(jī)構(gòu)四星級(jí)或以上星級(jí)賓館的評(píng)定;第(5)款約定四星級(jí)賓館營(yíng)業(yè)后20個(gè)月內(nèi)如未能通過(guò)國(guó)家的評(píng)定，投資方應(yīng)另按每畝40萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地差價(jià)7120萬(wàn)元。據(jù)此，該補(bǔ)繳土地差價(jià)7120萬(wàn)元條款適用的前提條件是四星級(jí)賓館營(yíng)業(yè)后20個(gè)月內(nèi)未能通過(guò)國(guó)家的評(píng)定。本案客觀事實(shí)是案涉賓館未按期建設(shè)竣工，尚未開始營(yíng)業(yè)。故二審判決認(rèn)定上述第（5）款約定的前提條件尚不成就，并無(wú)不當(dāng)。
（二）二審判決確定的案涉逾期竣工違約金是否適當(dāng)
1.銀河酒店公司、銀河房地產(chǎn)公司、萬(wàn)江公司認(rèn)為不應(yīng)判決逾期竣工違約金的理由不能成立。案涉賓館項(xiàng)目早在本案起訴之前即已停工，贛縣區(qū)國(guó)土局申請(qǐng)?jiān)V訟財(cái)產(chǎn)保全與項(xiàng)目停工并無(wú)關(guān)聯(lián)。針對(duì)贛縣區(qū)國(guó)土局存在延期交地行為，銀河酒店公司、銀河房地產(chǎn)公司、萬(wàn)江公司在一審中已提起反訴，一、二審均已判決贛縣區(qū)國(guó)土局就延期交地行為承擔(dān)違約責(zé)任；合同履行過(guò)程中，各方均應(yīng)對(duì)自己的違約行為承擔(dān)違約責(zé)任。此外，本案并無(wú)證據(jù)證明贛縣區(qū)國(guó)土局承諾除案涉賓館外，不再批準(zhǔn)建設(shè)新的四星級(jí)酒店，贛縣區(qū)政府另行批準(zhǔn)建設(shè)其他四星級(jí)酒店不構(gòu)成違約。故二審判決判令銀河酒店公司、銀河房地產(chǎn)公司、萬(wàn)江公司應(yīng)當(dāng)支付逾期竣工違約金并無(wú)不當(dāng)。
2.二審判決確定的案涉逾期竣工違約金計(jì)算基數(shù)及起算時(shí)點(diǎn)正確。贛縣區(qū)國(guó)土局認(rèn)為案涉逾期竣工違約金計(jì)算應(yīng)以全部五宗土地出讓價(jià)款總額14320萬(wàn)元作為計(jì)算基數(shù)。本案贛縣區(qū)國(guó)土局的訴訟請(qǐng)求第二項(xiàng)是四公司支付逾期竣工違約金人民幣10654.08萬(wàn)元（該違約金按本案所涉建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款總額每日0.5‰的標(biāo)準(zhǔn)，從2013年2月9日起計(jì)算至銀河酒店工程實(shí)際竣工之日止）。贛縣區(qū)國(guó)土局訴請(qǐng)事實(shí)理由部分均陳述的是案涉賓館項(xiàng)目逾期竣工的情形，并未提及其他地塊逾期竣工情形。據(jù)此，贛縣區(qū)國(guó)土局訴請(qǐng)的是案涉賓館地塊逾期竣工違約金。在此情況下，一、二審判決以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，將逾期建設(shè)竣工違約金的計(jì)算基數(shù)由全部五宗土地的出讓價(jià)款總額14320萬(wàn)元酌情調(diào)整為銀河酒店公司該宗土地所繳納的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款32188876元，并無(wú)不當(dāng)。此外，贛縣區(qū)國(guó)土局認(rèn)為根據(jù)《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》約定，應(yīng)從2013年2月9日起算逾期竣工違約金，而一、二審判決認(rèn)定的時(shí)間為2013年3月10日。《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》系案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》附件《規(guī)劃條件通知書》的附件。在案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》與作為合同附件的附件《贛縣四星級(jí)以上賓館建設(shè)項(xiàng)目》關(guān)于竣工時(shí)間約定不一致的情況下，一、二審判決根據(jù)合同主文約定竣工時(shí)間計(jì)算方式確定應(yīng)當(dāng)竣工的時(shí)間并無(wú)不當(dāng)。
（三）二審判決確定的案涉逾期交地違約金是否適當(dāng)
首先，關(guān)于土地交付時(shí)間。贛縣區(qū)國(guó)土局提交的《土地使用證書發(fā)放登記簽收薄》僅能證明四公司于2010年4月13日領(lǐng)取案涉土地使用權(quán)證書，并不能證明土地已經(jīng)實(shí)際交付四公司占有使用。根據(jù)2011年1月28日贛縣人民政府與贛州市水產(chǎn)研究所簽訂的《關(guān)于土地征收與補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)問(wèn)題的協(xié)議書》、江西省贛縣公證處的兩份公證書以及現(xiàn)場(chǎng)光盤，在2010年12月1日當(dāng)時(shí)，案涉土地上尚有水塘、菜地、墳?zāi)勾嬖?，并沒(méi)有完成土地平整，未達(dá)到合同約定的交付條件。因此，一、二審判決根據(jù)上述事實(shí)認(rèn)定在2011年1月28日之前，案涉土地尚未完成訂立土地征收與補(bǔ)償協(xié)議程序，且土地上尚有水塘、菜地、墳?zāi)勾嬖?，不符合合同約定的交付條件具有事實(shí)依據(jù)。其次，關(guān)于逾期交地主張的訴訟時(shí)效問(wèn)題。根據(jù)一、二審查明的事實(shí)，在案涉合同履行過(guò)程中，四公司幾乎每年都與有關(guān)部門進(jìn)行交涉，或向相關(guān)職能部門書面提出維權(quán)訴求，或向人民法院提起訴訟，也即雙方一直處于產(chǎn)生糾紛并解決糾紛過(guò)程中，故二審判決認(rèn)定四公司主張贛縣區(qū)國(guó)土局逾期交地違約并未超過(guò)訴訟時(shí)效，并無(wú)不當(dāng)。再次，關(guān)于逾期交地違約金起算時(shí)間點(diǎn)。案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定，出讓人同意在2009年12月30日前將出讓宗地交付給受讓人。一、二審中贛縣區(qū)國(guó)土局并未提出應(yīng)從四公司繳清土地出讓金之日起才能交付土地的抗辯理由，其再審申請(qǐng)?zhí)岢鰬?yīng)當(dāng)從四公司繳清土地出讓金的2010年3月16日之日計(jì)算逾期交地違約金主張,不能成立。
綜上，贛縣區(qū)國(guó)土局以及銀河酒店公司、銀河房地產(chǎn)公司、萬(wàn)江公司的再審申請(qǐng)均不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回贛州市國(guó)土資源局贛縣區(qū)分局、贛縣銀河國(guó)際酒店有限公司、贛縣銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江西省萬(wàn)江地產(chǎn)有限公司的再審申請(qǐng)。
審判長(zhǎng) 張 華
審判員 張愛珍
審判員 何 君
二〇一九年三月二十八日
法官助理夏敏
書記員王婷
成為第一個(gè)評(píng)論者