（2019）最高法民申4677號

再審申請人（一審原告、二審被上訴人）：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

再審申請人胡某某因與被申請人湖南融興融資擔保股份有限公司（以下簡稱融興公司）、湖南壹佳養(yǎng)殖有限公司（以下簡稱壹佳公司）、一審被告彭文、黃異福、彭小會、衡陽領(lǐng)欣銅業(yè)有限公司（以下簡稱領(lǐng)欣公司）、陽冬林、***案外人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服湖南省高級人民法院（2018）湘民終772號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。

胡某某申請再審稱，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項之規(guī)定，請求：1.撤銷二審法院（2018）湘民終772號民事判決,依法改判立即停止對位于衡東縣恒盛花園4#地塊內(nèi)（恒盛江景2#）樓1701號房的強制執(zhí)行，并解除查封；2.判決一審、二審、再審訴訟費由被申請人承擔。事實和理由：（一）二審判決認定的基本事實缺乏證據(jù)證明。彭文與胡某某之間房屋交易行為合法、有效，彭文并不存在惡意轉(zhuǎn)讓被查封房屋的主觀故意，且胡某某系本案的善意第三人。1.本案《房屋買賣合同》簽訂之日是2015年10月27日，而本案執(zhí)行異議之訴對象為一審法院于2016年4月20日的執(zhí)行查封，書面買賣合同系在查封之前已簽訂。符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定；2.《房屋買賣合同》系在中國銀行股份有限公司衡東支行及其工作人員見證下，由彭文、胡某某雙方平等自愿簽訂的；3.胡某某在購買房屋時通過銀行方的介紹才與彭文簽訂了《房屋買賣合同》，之后胡某某一次性向銀行支付彭文拖欠銀行的全部貸款，并按時還貸，從未逾期支付房貸。在《房屋買賣合同》簽訂之前，雖案涉房屋被衡東縣人民法院查封，但胡某某完全不知情，系購房的善意第三人；4.胡某某在2017年知道房屋被查封之后，立即到衡東縣人民法院進行溝通，為保住房屋不被法院處置，并取得法官和執(zhí)行申請人的認可，胡某某為被執(zhí)行人彭文墊付了執(zhí)行款3萬元，最終，衡東縣人民法院作出（2016）湘0424執(zhí)462號執(zhí)行裁定書，解除了對房屋的查封；5.彭文與胡某某的市場交易行為沒有違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，也未損害第三人合法利益。（二）有新的證據(jù)，足以推翻二審判決。1.中國銀行股份有限公司衡東支行及其工作人員肖衛(wèi)東出具的《證明》，證明交易的真實性；2.案涉房屋所屬小區(qū)管理人員之一出具《證明》，證明胡某某自2015年起開始繳納物業(yè)費、水電費，并實際已合法占有、使用房屋；3.衡東縣人民法院作出的（2016）湘0424執(zhí)462號執(zhí)行裁定書，已解除對案涉房屋的查封，胡某某房屋最終未能辦理過戶是融興公司向一審法院申請的查封行為所致，胡某某并無過錯。（三）原審判決適用法律確有錯誤。1.二審法院錯誤地理解《最高人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條，在被上訴人未提供任何證據(jù)證明的情況下即主觀認定胡某某對未辦理過戶登記手續(xù)存在過錯，有失公允。二審法院在查明房屋買賣合同是否有效的依據(jù)應為《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定。2.二審法院偷換《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的四個條件的概念。（1）本案爭議的執(zhí)行異議之訴對象是一審法院作出的（2016）湘04執(zhí)36號執(zhí)行裁定，而并非衡東縣人民法院作出的執(zhí)行裁定；（2）彭文已向胡某某交付房屋鑰匙，胡某某長達2年時間已實際占有、使用案涉房屋，同時交納相應物業(yè)管理費，其是房屋實際所有權(quán)人；（3）胡某某在2015年10月17日已經(jīng)支付購房首付款30萬元，并在長達2年時間里均按彭文按揭銀行要求進行按揭還款，因發(fā)現(xiàn)被申請人對房屋的查封行為，為保護自身的合法權(quán)益才不得已中止還貸；（4）案涉房屋不能辦理過戶登記原因在于法院公權(quán)力的介入，而非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

本院認為，本案爭議焦點為胡某某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的合法權(quán)益。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。具體到本案中，其一，根據(jù)原審查明的事實，湖南省衡東縣人民法院于2014年9月10日另案先行查封了案涉房屋，查封到期日為2016年9月9日。一審法院于2016年4月20日因本案對案涉房屋進行了查封，到期日為2019年4月19日。而胡某某與彭文簽訂案涉房屋買賣合同的時間為2015年10月27日。根據(jù)胡某某提交的中國銀行股份有限公司衡東支行的書面證明，只能證明胡某某與被執(zhí)行人彭文之間簽訂的《房屋買賣合同》取得了抵押權(quán)人同意，胡某某并沒有舉證證明其受讓被執(zhí)行房屋取得了已經(jīng)采取查封措施的湖南省衡東縣人民法院許可。無論本案查封還是另案查封，均屬于人民法院依法采取的查封措施，胡某某主張其屬于在案涉房屋查封前簽訂房屋買賣合同，缺乏事實依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予采納。

其二，胡某某對案涉房產(chǎn)未能辦理過戶登記存在過錯。湖南省衡東縣人民法院于2014年9月10日另案已查封了案涉房屋并辦理了相應的查封登記，查封到期日為2016年9月9日。本案對案涉房屋的查封始于2016年4月20日，到期日為2019年4月19日。胡某某與彭文簽訂案涉《房屋買賣合同》時間為2015年10月27日，其在再審申請書中陳述2017年才知道案涉房屋被另案查封的事實，未能提供證據(jù)證明其購買案涉房屋時對相關(guān)信息進行了審查，未能盡到合理審查義務。二審法院認定其對未能辦理過戶登記存在過錯，并無不當。

其三，胡某某與被執(zhí)行人彭文之間簽訂《房屋買賣合同》時，案涉房屋已為人民法院查封，胡某某從事實上已不可能在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。胡某某提交的《江景2號樓第一號業(yè)主令》，不能證明胡某某是在得到查封案涉房屋的人民法院的許可情況下占有案涉房產(chǎn)，不符合法定條件。胡某某再審審查中提交湖南省衡東縣人民法院（2016）湘0424執(zhí)462號執(zhí)行裁定書，不能達到其所主張的經(jīng)人民法院核實房屋真實所有權(quán)人系胡某某的證明目的，亦無法推翻原審判決。

根據(jù)上述分析，胡某某的執(zhí)行異議不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，其在再審審查中提交的證據(jù)也不足以推翻二審判決。

綜上，胡某某的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項之規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：

駁回胡某某的再審申請。

書記員黃慧航