中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書(shū)

法定代表人：倪吉樂(lè)，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：王振華，寧夏輔德（中衛(wèi)）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：**秋，陜西錦園律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人（一審原告、反訴被告、二審上訴人）：寧夏隆某建筑有限責(zé)任公司。住所地：寧夏回族自治區(qū)銀川市興慶區(qū)鼓樓南街58號(hào)。

法定代表人：王成，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊玲，寧夏興業(yè)律師事務(wù)所律師。

為支持其再審申請(qǐng)，龍馬公司提交銀川市自然資源局2019年3月22日致該公司的《關(guān)于辦理龍馬鼓樓廣場(chǎng)項(xiàng)目中寧夏隆某建筑有限責(zé)任公司名下土地使用權(quán)證開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)的復(fù)函》、銀川市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2019年3月20日致該公司的《關(guān)于龍馬鼓樓廣場(chǎng)項(xiàng)目完善建設(shè)手續(xù)的答復(fù)》以及無(wú)當(dāng)事人簽字的執(zhí)行筆錄打印件。

隆某公司提交意見(jiàn)稱，二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，審判程序合法，判決公正，龍馬公司的再審申請(qǐng)不符合再審立案條件，請(qǐng)求依法駁回再審申請(qǐng)。事實(shí)與理由：1.案涉協(xié)議并非合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。從協(xié)議約定的內(nèi)容看，龍馬公司作為甲方負(fù)責(zé)辦理拆遷、建設(shè)開(kāi)發(fā)安置給乙方補(bǔ)償房屋的一切必要手續(xù)，并承擔(dān)全部開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用。隆某公司不直接參與公司經(jīng)營(yíng)管理，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取龍馬公司因拆除隆某公司相關(guān)房地產(chǎn)需安置補(bǔ)償建筑面積3866平方米的房屋，該協(xié)議排除了雙方共擔(dān)合作風(fēng)險(xiǎn)的情形。龍馬公司簽訂協(xié)議的本意是利用隆某公司被拆除的房屋和土地完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，隆某公司的真實(shí)意思表示是提供土地由對(duì)方開(kāi)發(fā)，雙方并無(wú)合作開(kāi)發(fā)案涉房地產(chǎn)的合意。如果本案是合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，就不存在安置隆某公司3866平方米的房屋，而是由隆某公司和龍馬公司共同享有龍馬·鼓樓廣場(chǎng)的整體產(chǎn)權(quán)，共同擁有所有權(quán)和處置權(quán)。龍馬公司將整體產(chǎn)權(quán)租賃給銀川新華百貨商業(yè)集團(tuán)有限公司收取的租金自己支配，進(jìn)一步說(shuō)明龍馬公司明確本案的性質(zhì)是拆遷補(bǔ)償協(xié)議。2.隆某公司和龍馬公司是以聯(lián)合報(bào)建方式完成拆遷安置，所有開(kāi)發(fā)建設(shè)手續(xù)均由龍馬公司辦理，然而龍馬公司卻以不交土地證為由逃避自己的交房義務(wù)，構(gòu)成根本違約。協(xié)議第六條和第八條約定，為保證甲方完全履行合同，拆除乙方土地建設(shè)拆遷安置房屋采取甲乙雙方聯(lián)合報(bào)建方式，手續(xù)等均由甲方辦理。雙方確認(rèn)，聯(lián)合報(bào)建僅為督促甲方履約手段，不改變本協(xié)議拆遷安置的實(shí)質(zhì)內(nèi)容。甲方承擔(dān)拆遷、開(kāi)發(fā)、建設(shè)置換補(bǔ)償給乙方建筑房屋的全部費(fèi)用、成本。隆某公司依照協(xié)議約定，進(jìn)行土地等資產(chǎn)移交，繳納涉案5-2-22號(hào)土地全部的費(fèi)用后，將土地由“劃撥”變性為“出讓”，完成了龍馬公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的所有法律手續(xù)。龍馬公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)中所使用的圖紙、施工設(shè)計(jì)方案、建設(shè)材料均未通知隆某公司審核簽字，對(duì)隆某公司合理訴求不予回應(yīng)，造成隆某公司對(duì)工程質(zhì)量整體結(jié)構(gòu)、消防要求和內(nèi)部配套設(shè)施裝修的具體情況一無(wú)所知。龍馬公司把沒(méi)有辦理完所建房屋報(bào)批手續(xù)的責(zé)任強(qiáng)加到隆某公司頭上，試圖將5-2-22號(hào)土地變更至龍馬公司名下，嚴(yán)重背離了協(xié)議的主旨。協(xié)議中僅約定由隆某公司承擔(dān)將劃撥土地變更為出讓土地的費(fèi)用，未約定隆某公司承擔(dān)超出容許計(jì)容面積1048.15平方米的土地出讓金。按照協(xié)議，龍馬公司應(yīng)與隆某公司共同協(xié)商解決安置補(bǔ)償給隆某公司的商業(yè)用房的設(shè)計(jì)與施工，并積極履行按時(shí)交房的義務(wù)，卻單方面以隆某公司超出容許計(jì)容面積應(yīng)當(dāng)繳納出讓金為由拖欠交付安置房屋，造成本案訴訟發(fā)生，其負(fù)有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3.關(guān)于一審、二審法院確定的租金損失標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。協(xié)議第四條第1項(xiàng)約定：甲方交付乙方本協(xié)議約定安置補(bǔ)償房屋的時(shí)間為2014年12月31日前……。第2項(xiàng)約定：甲方逾期交付的，逾期超過(guò)30日以上的，自第31日起，按照同地段營(yíng)業(yè)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)及逾期交付面積向乙方賠償，逾期超過(guò)180日的，按照同地段營(yíng)業(yè)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍向乙方賠償。本案中，雙方關(guān)于違約賠償?shù)募s定明確合法，損失的評(píng)估也是法院依法委托鑒定的，在發(fā)回重審后的二審?fù)彆r(shí)，評(píng)估人出庭解答了龍馬公司的質(zhì)詢，對(duì)評(píng)估內(nèi)容做了專業(yè)全面的解答，隆某公司認(rèn)為評(píng)估是客觀公正的。需要說(shuō)明的是，在本案發(fā)回重審時(shí)距離雙方約定的交房時(shí)間早已超過(guò)半年以上，發(fā)回重審后，隆某公司完全有權(quán)利變更訴訟請(qǐng)求，對(duì)損失數(shù)額予以變更，本案判決并未超出訴訟請(qǐng)求的范圍。4.繳納超出容許計(jì)容面積1048.15平方米土地出讓金的義務(wù)屬于龍馬公司，與隆某公司無(wú)任何關(guān)系。根據(jù)案涉協(xié)議約定，龍馬公司拆除隆某公司66平方米房產(chǎn)，將隆某公司1280.80平方米土地納入龍馬公司開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，隆某公司負(fù)責(zé)交出土地證并將該土地變性，即完成了合同義務(wù)。至于龍馬公司在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中如何設(shè)計(jì)、容積率是多少、是不是超出合同約定內(nèi)容，均不在合同約定的范圍。龍馬公司要求隆某公司承擔(dān)超出容許計(jì)容面積的土地出讓金，無(wú)法律和合同依據(jù)。其次，依據(jù)案涉協(xié)議第二條，雙方對(duì)超出3866平方米歸屬甲方資產(chǎn)涉及的5-2-22號(hào)部分土地轉(zhuǎn)移到甲方名下所發(fā)生的費(fèi)用均由甲方承擔(dān)進(jìn)行了約定，說(shuō)明這是此次開(kāi)發(fā)建設(shè)中，龍馬公司經(jīng)過(guò)預(yù)算后為促成交易而達(dá)成的。合同中明確約定隆某公司只負(fù)責(zé)交納納入土地的出讓金，享受拆遷安置戶應(yīng)得的權(quán)利。至于開(kāi)發(fā)中超出政府相關(guān)部門容積面積與隆某公司無(wú)關(guān)，合同僅對(duì)超出3866平方米的產(chǎn)權(quán)涉及到隆某公司土地需要轉(zhuǎn)移至龍馬公司名下事宜作了專項(xiàng)約定。而且，1280平方米的土地由劃撥變更為出讓所發(fā)生的出讓金是國(guó)有土地變性需上交的土地費(fèi)用。龍馬公司由于開(kāi)發(fā)面積增大導(dǎo)致的容積率超規(guī)產(chǎn)生的出讓金，是受益人龍馬公司增加開(kāi)發(fā)面積所產(chǎn)生的，支付的主體自然是龍馬公司，與隆某公司無(wú)關(guān)。本案中，不管龍馬廣場(chǎng)如何規(guī)劃、如何增大容積率，只要相關(guān)部門批準(zhǔn)即可，由此產(chǎn)生的法律后果只能由龍馬公司自行承擔(dān)。5.關(guān)于判令交付房屋并承擔(dān)損失問(wèn)題。對(duì)案涉房屋是否具備交付條件，龍馬公司多次通過(guò)發(fā)布公告等形式聲稱要給隆某公司交房，發(fā)回重審后的二審期間又向法院提交證據(jù)二（2019）寧國(guó)立證字第375號(hào)公證書(shū)，證明龍馬公司2019年1月17日再次到隆某公司送達(dá)交房通知和案涉房屋鑰匙，并當(dāng)庭拿出鑰匙要求隆某公司收房。僅憑龍馬公司的上述行為就可斷定其自認(rèn)為房屋已具備交付條件。至于損失，法院判令要求龍馬公司承擔(dān)的只是2015年7月23日之后的損失，大大低于雙方約定的損失承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間段。本案中，龍馬公司構(gòu)成根本違約，給隆某公司造成巨大損失，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。6.龍馬公司違約事實(shí)清楚，證據(jù)充分。（1）根據(jù)案涉協(xié)議第三條第3項(xiàng)的約定，有關(guān)安置補(bǔ)償房屋的施工設(shè)計(jì)方案、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)經(jīng)乙方審核并簽署書(shū)面同意意見(jiàn)方可，經(jīng)乙方書(shū)面確認(rèn)的施工設(shè)計(jì)方案、標(biāo)準(zhǔn)若需變更，須經(jīng)乙方書(shū)面同意。但從開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始，龍馬公司一直單方面進(jìn)行，從不與隆某公司進(jìn)行溝通，剝奪了隆某公司的監(jiān)督和決定權(quán)。（2）案涉協(xié)議約定的交付物業(yè)外飾、圖紙、電梯的安裝試運(yùn)行、中央空調(diào)、強(qiáng)電、弱電及通訊網(wǎng)絡(luò)等標(biāo)準(zhǔn)未向隆某公司明示，也未經(jīng)隆某公司書(shū)面確認(rèn)，是否建成不得而知。（3）案涉協(xié)議約定安置房屋交付時(shí)間為2014年12月31日前，但時(shí)至今日，龍馬公司并未兌現(xiàn)承諾。（4）龍馬公司在開(kāi)發(fā)建設(shè)中所使用的圖紙，施工設(shè)計(jì)方案、建設(shè)材料均未通知隆某公司審核簽字，對(duì)隆某公司的合理訴求不予回應(yīng)，造成隆某公司對(duì)工程質(zhì)量整體結(jié)構(gòu)、消防要求和內(nèi)部配套設(shè)施裝修等具體情況一無(wú)所知。（5）雙方協(xié)議未約定隆某公司應(yīng)承擔(dān)繳納超出容許計(jì)容面積1048.15平方米的土地出讓金，龍馬公司卻以隆某公司應(yīng)當(dāng)繳納超出容許計(jì)容面積出讓金為由拖延交付安置房屋，造成本案訴訟發(fā)生，其負(fù)有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

本院對(duì)二審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

關(guān)于本案是否屬于拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛問(wèn)題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第七條規(guī)定：“本解釋所稱的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是指土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方將出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于受讓方，受讓方支付價(jià)款的協(xié)議?！钡谑臈l規(guī)定：“本解釋所稱的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！北景钢校疬w之時(shí)，土地使用權(quán)證載明隆某公司案涉土地系國(guó)有劃撥土地。甲方龍馬公司與乙方隆某公司簽訂了名稱為《拆遷安置協(xié)議》的協(xié)議，該協(xié)議第二條、第三條載明，甲方需要拆除利用乙方案涉房地產(chǎn)資產(chǎn)用于其龍馬·鼓樓廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)，雙方同意對(duì)乙方進(jìn)行安置，甲方按照本協(xié)議約定位置、標(biāo)準(zhǔn)、面積的房屋安置補(bǔ)償給乙方，以作為拆除利用乙方案涉房地產(chǎn)資產(chǎn)的安置對(duì)價(jià)，乙方取得置換房屋的所有權(quán)。甲方給付乙方安置補(bǔ)償房屋的總建筑面積為3866平方米，用途為商業(yè)，房屋所有權(quán)歸屬乙方。除按照本協(xié)議約定返還乙方的安置補(bǔ)償房屋外，甲方應(yīng)無(wú)償配套返還乙方與該項(xiàng)目建筑物使用年限相同的3個(gè)地下泊車位歸乙方所有。第六條第1項(xiàng)載明，為保證甲方完全履行合同，拆除乙方土地建設(shè)拆遷安置房屋采取甲乙雙方聯(lián)合報(bào)建方式，手續(xù)等均由甲方辦理。雙方確認(rèn)聯(lián)合報(bào)建僅為督促甲方履約手段，不改變本協(xié)議拆遷安置的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容，在安置補(bǔ)償項(xiàng)目按照約定建成后，除約定補(bǔ)償給乙方的房屋面積外，其他建成面積及地下（無(wú)償配套給乙方車位除外）均歸屬甲方。案涉協(xié)議無(wú)共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容。根據(jù)以上法律規(guī)定和事實(shí)，二審認(rèn)定本案為拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛，該認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

關(guān)于二審判決龍馬公司向隆某公司交付拆遷安置補(bǔ)償房屋是否適當(dāng)?shù)膯?wèn)題。本案中，隆某公司已按案涉協(xié)議履行主要義務(wù)，將案涉土地等交付龍馬公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，龍馬公司已將安置房屋建成。案涉協(xié)議載明，龍馬公司拆除利用隆某公司的案涉房地產(chǎn)資產(chǎn)用于龍馬公司的龍馬·鼓樓廣場(chǎng)項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)完成后，龍馬公司采取部分報(bào)建、部分驗(yàn)收的辦法，將出租給銀川新華百貨商業(yè)集團(tuán)有限公司的房屋先行報(bào)建和驗(yàn)收。龍馬公司提交的《公告》亦載明拆遷安置房屋具備或已達(dá)到交付或交付使用的條件。二審法院在判決隆某公司向龍馬公司交付地號(hào)5-2-22號(hào)銀國(guó)用（2015）第11058號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)證并配合龍馬公司辦理龍馬·鼓樓廣場(chǎng)項(xiàng)目有關(guān)法律文件的簽署的同時(shí)，判令龍馬公司按照協(xié)議的約定將拆遷安置的3866平方米商業(yè)用房交付給隆某公司，該認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

關(guān)于二審判決龍馬公司按照每平方米月租金82.48元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)隆某公司損失是否正確的問(wèn)題。本案中，案涉協(xié)議第四條第2項(xiàng)約定：“甲方逾期交付（安置補(bǔ)償房屋）的，逾期超過(guò)30日以上的，自第31日起按照同地段營(yíng)業(yè)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)及逾期交付面積向乙方賠償，逾期超過(guò)180日的，按照同地段營(yíng)業(yè)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)的兩倍向乙方賠償，直至實(shí)際交付為止?！钡谑畻l第3項(xiàng)約定：“本協(xié)議履行過(guò)程中，任何一方違反本協(xié)議約定，除應(yīng)繼續(xù)履行協(xié)議外，還應(yīng)當(dāng)向守約方承擔(dān)1000萬(wàn)元違約金，且本項(xiàng)不與本協(xié)議其他約定沖突或抵消，可并行適用?！饼堮R公司未在案涉協(xié)議約定的2014年12月31日前向隆某公司交付拆遷安置房屋，且在隆某公司將案涉土地由劃撥變更為出讓，2015年7月23日取得銀國(guó)用（2015）第11058號(hào)土地使用權(quán)證后，仍未向隆某公司交付拆遷安置房屋，龍馬公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。隆某公司2015年7月23日才將劃撥土地變更為出讓土地后取得的土地證復(fù)印件交付龍馬公司，雙方對(duì)房屋交付中的問(wèn)題未能妥善協(xié)商。隆某公司的訴訟請(qǐng)求包括案涉協(xié)議中約定的租金損失，因雙方對(duì)案涉房屋租金標(biāo)準(zhǔn)不能協(xié)商確定，一審法院根據(jù)隆某公司的申請(qǐng)，委托寧夏明大房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司對(duì)案涉房屋自2015年1月1日至2018年5月31日地段租金進(jìn)行評(píng)估鑒定。二審法院綜合考慮本案雙方履行案涉協(xié)議的情況，根據(jù)案涉協(xié)議的約定，參照經(jīng)質(zhì)證的評(píng)估意見(jiàn)確定的同地段營(yíng)業(yè)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，判令龍馬公司賠償隆某公司延遲交付的損失，同時(shí)對(duì)隆某公司主張的違約金和雙倍租金損失未予支持，該認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

關(guān)于超出容許計(jì)容面積1048.15平方米的土地出讓金應(yīng)否由隆某公司承擔(dān)的問(wèn)題。本案中，案涉協(xié)議僅約定由隆某公司將案涉劃撥土地變更為出讓土地，龍馬公司申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)可其作為主張依據(jù)的案涉協(xié)議第三條第2項(xiàng)沒(méi)有明確約定3866平方米范圍內(nèi)的土地變更、增容的土地出讓金和稅費(fèi)由誰(shuí)承擔(dān)。據(jù)此，二審認(rèn)定龍馬公司請(qǐng)求隆某公司繳納超出容許計(jì)容面積1048.15平方米的土地出讓金缺乏事實(shí)和合同依據(jù)，該認(rèn)定并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

審判長(zhǎng)　駱　電

審判員　任雪峰

審判員　曾朝暉

二〇一九年十一月二十九日

法官助理喬月霞