中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申4219號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：韓某，男，xxxx年xx月xx日出生，中華人民共和國臺灣省臺北市人，現(xiàn)住中華人民共和國浙江省寧波市江東區(qū)。
委托訴訟代理人：謝罡，北京市眾鑫律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：上海公寓(毛里求斯)有限公司（SHANGHAIAPARTMENTS(MAURITIUS)COMPANYLIMITED）。住所地：毛里求斯共和國。
法定代表人：吳旭暉，該公司董事。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司。住所地：中華人民共和國北京市朝陽區(qū)光華路5號院2號樓11層1101-1104室。
法定代表人：劉煥麗，該公司董事長。
委托訴訟代理人：張世國，北京東衛(wèi)（洋浦）律師事務所律師。
委托訴訟代理人：劉浩，北京市東衛(wèi)（廣州）律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司。住所地：中華人民共和國上海市楊浦區(qū)眉州路381號404-1室。
法定代表人：LukePeterMoffat，該公司董事長。
委托訴訟代理人：秦嘉奎，北京市中咨律師事務所上海分所律師。
委托訴訟代理人：張雨竹，北京市中咨律師事務所上海分所律師。
再審申請人韓某因與被申請人上海公寓(毛里求斯)有限公司（以下簡稱上海公寓）、北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務有限公司（以下簡稱北京魏理仕）、上海世邦魏理仕物業(yè)顧問有限公司（以下簡稱上海魏理仕）房屋買賣合同糾紛一案，不服上海市高級人民法院（2017）滬民終315號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
韓某申請再審稱：（一）有新證據(jù)足以證明《住宅使用說明書》實際構成雙方買賣合同的一部分，原判決認定基本事實錯誤。上海市黃浦區(qū)人民法院（2014）黃浦民四（民）初字第2244號民事判決書（新證據(jù)一，以下簡稱2244號判決）證明《住宅使用說明書》具有真實性，且內(nèi)容明確具體，符合合同法關于要約的規(guī)定，構成雙方房屋買賣合同的一部分。上海公寓出具的《賠償通知單》（新證據(jù)二）證明上海公寓已實際履行其在《住宅使用說明書》中關于公共服務設施的承諾，在未能如期履行的情況下，能夠主動依照約定承擔違約責任，該承諾構成雙方合同內(nèi)容的一部分?！吨沦彿咳酥瓸accarat免責聲明書》（新證據(jù)三）及807單元的驗收交接明細（新證據(jù)四）證明上海公寓、上海帕默斯頓物業(yè)管理有限公司已與巴卡拉公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》中的“市場營銷許可協(xié)議”及“咨詢協(xié)議”，巴卡拉公司據(jù)此許可上海公寓使用Baccarat?品牌名稱及Baccarat?商標，且巴卡拉公司確已參與涉案項目的管理及運營，進一步佐證《住宅使用說明書》中關于由巴卡拉公司提供物業(yè)服務的承諾，已構成雙方買賣合同的一部分。（二）上海公寓存在多個違約事實，原判決未予認定，屬于認定基本事實缺乏證據(jù)證明的情形。第一，上海公寓未能提供室內(nèi)泳池、室外網(wǎng)球場及SPA，違反其在《住宅使用說明書》中關于公共服務設施的承諾。第二，上海公寓未履行《上海市房地產(chǎn)買賣合同》補充條款4.1、4.3及4.4約定的義務，至今尚未完成濟南路8號內(nèi)部及外部裝修。807房屋單元內(nèi)裝修完成，不能代表合同中約定的裝修工程全部完工，外裝修應按《前期物業(yè)合同》補充協(xié)議第15條“物業(yè)交付”定義辦理。上海公寓應在完成所有裝修后交付才符合約定,且上海公寓工程交付未經(jīng)工程驗收備案，不符合我國法律強制性規(guī)定。第三，上海公寓在后續(xù)物業(yè)服務過程中，私自終止巴卡拉公司提供物業(yè)服務，違反其在《住宅使用說明書》中關于由巴卡拉公司提供物業(yè)服務的承諾。第四，2014年8月，上海公寓拆除了濟南路8號東苑1-2層已有的健身房、俱樂部會所等公共服務設施，違反其在《住宅使用說明書》中的承諾。第五，一審法院及上海公寓從未否定《前期物業(yè)服務合同》是房屋買賣合同的組成部分，《前期物業(yè)服務合同》附件一“物業(yè)構成”中明確載明：物業(yè)由兩幢大樓組成，兩幢大樓均包括地下停車場。但目前只有濟南路8號西苑具備地下車庫，東苑地下部分為自行車庫，上海公寓該行為構成違約。（三）原判決認定韓某提起本案訴訟時超過當時法律規(guī)定的二年訴訟時效期間，屬于認定基本事實缺乏證據(jù)證明，且適用法律錯誤。上海公寓多個違約行為發(fā)生的時間不同，因此不能以807號房屋交付的時間作為上海公寓在配套設施及服務方面的多個違約行為訴訟時效的起算點。綜上，韓某依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項，申請再審。
本院經(jīng)審查認為，本案系當事人申請再審案件，應當針對韓某申請再審的理由是否成立進行審查。
一、韓某提交的新證據(jù)是否足以推翻原判決認定的事實
韓某提交證據(jù)欲證明《住宅使用說明書》系雙方買賣合同的一部分，應對上海公寓具有約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百八十八條規(guī)定：“再審申請人證明其提交的新的證據(jù)符合下列情形之一的，可以認定逾期提供證據(jù)的理由成立：（一）在原審庭審結(jié)束前已經(jīng)存在，因客觀原因于庭審結(jié)束后才發(fā)現(xiàn)的；（二）在原審庭審結(jié)束前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，但因客觀原因無法取得或者在規(guī)定的期限內(nèi)不能提供的；（三）在原審庭審結(jié)束后形成，無法據(jù)此另行提起訴訟的?！睆乃姆葑C據(jù)的形式上看，均形成于原審庭審結(jié)束前，其中2244號判決系人民法院公開審理的民事案件裁判文書，上海公寓出具的《賠償通知單》、《致購房人之Baccarat免責聲明書》、807單元的驗收交接明細均應是韓某自己保存的文件，韓某未能證明其因客觀原因逾期提交證據(jù)具有合理性，故本院不予采納上述證據(jù)。
從內(nèi)容上看，上述證據(jù)亦不足以推翻原判決認定的事實。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體明確，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約?！备鶕?jù)原判決查明的事實，韓某與上海公寓于2008年2月4日簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，而韓某提交的《住宅使用說明書》落款日期為2009年6月。韓某未能證明其何時獲得該《住宅使用說明書》，但應推定是在韓某購買案涉房屋之后，因此該說明書的內(nèi)容對合同的訂立及成交價格已不具有影響力，且韓某未能證明雙方簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充條款包括該說明書的內(nèi)容，故韓某關于《住宅使用說明書》系合同組成部分，上海公寓應依據(jù)該說明書的內(nèi)容履行義務的主張，缺乏事實依據(jù)，不能成立。即使上海公寓某些行為符合《住宅使用說明書》的內(nèi)容，也不能證明《住宅使用說明書》具有合同的約束力。因此，韓某提交的新證據(jù)不足以證明《住宅使用說明書》屬于雙方買賣合同的一部分，其關于新證據(jù)足以推翻原判決的申請再審理由不能成立。
二、原判決認定的事實是否缺乏證據(jù)證明。
關于韓某主張依據(jù)《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充條款的約定，上海公寓未完成物業(yè)裝修的問題。韓某申請再審認為，上海公寓未依約履行濟南路8號樓的內(nèi)外部裝修，其主張內(nèi)外部裝修應達到巴卡拉頂級奢侈品五星級酒店標準，但未提供充分證據(jù)予以證明，即不能證明裝修不符合《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充條款中約定的裝修內(nèi)容和標準。
韓某主張有關物業(yè)未按照《住宅使用說明書》及《前期物業(yè)服務合同》提供服務、設施等構成違約的問題。如前所述，該說明書不構成合同的一部分，韓某依此主張的違約事實缺乏合同依據(jù)?！肚捌谖飿I(yè)服務合同》系上海公寓與上海帕默斯頓物業(yè)管理有限公司簽訂，韓某并非合同當事人，合同中關于地下停車場的描述不能視為上海公寓對業(yè)主的承諾條款。
因此，原判決認定上海公寓在履行合同中不存在違約情形，并無不當，韓某關于原判決認定基本事實缺乏證據(jù)證明的申請再審理由不能成立。
三、關于本案訴訟時效起算的問題
我國法律規(guī)定，訴訟時效期間自權利人知道或者應當知道權利受到損害之日起計算。合同第四條規(guī)定：“4.1甲方自2007年6月1日開始對物業(yè)內(nèi)部和外部進行裝修。裝修工作預計在2009年1月31日前全部完工”“4.3乙方同意如果甲方在裝修完工日沒有完成其裝修工作，乙方應給予甲方自裝修完工日起三個月的延期以完成裝修工作”“4.4如果裝修沒有在自裝修完工日起三個月內(nèi)完成，甲方仍可有三個月進一步延期完成裝修工作，但應當向乙方支付違約金”“4.6如果在4.4條提到的該三個月期間裝修工作仍未完成，乙方有權根據(jù)本補充條款第10條單方終止本買賣合同”。因此，根據(jù)上述約定，上海公寓最遲應于2009年7月31日裝修完工，韓某于2009年11月16日簽署“房屋交接書”，案涉房屋自交接后由韓某實際占有，其應知曉交付房屋以及外部裝修是否符合合同約定，其權利是否受到損害。因此，原判決認定韓某在《上海市房地產(chǎn)買賣合同》及補充條款項下主張權利的訴訟時效期間自房屋交付時開始起算，并無不當。
韓某關于配套設施等未完工的違約行為導致訴訟時效存在不同起算點的主張，因韓某主張的違約行為不能成立而缺乏事實和法律依據(jù)，亦不能成立。
綜上，韓某的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：
駁回韓某的再審申請。
審判長 奚向陽
審判員 郭載宇
審判員 陳宏宇
二〇一九年十二月十九日
法官助理馬曉旭
書記員房建屹
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