中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申4111號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：建銀國際資本管理（天津）有限公司，住所地天津開發(fā)區(qū)廣場東路20號濱海金融街E3-AB-303。
法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住內(nèi)蒙古呼倫貝爾市。
一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5）。
法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。
再審申請人建銀國際資本管理（天津）有限公司（以下簡稱建銀公司）因與被申請人王某某以及一審第三人大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中天公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級人民法院（2018）遼民終896號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
建銀公司申請再審稱，原審判決認定事實和適用法律錯誤。第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十七條及二十八條的規(guī)定，購房消費者的物權(quán)期待權(quán)僅能對抗金錢債權(quán)的執(zhí)行，而不能對抗抵押權(quán)的執(zhí)行。原審法院認定購房人權(quán)利能夠?qū)沟盅簷?quán)行使，認識事實及適用法律錯誤。第二，本案不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形。因訟爭房屋已設(shè)定抵押權(quán)，中天公司私自出售該房屋的行為構(gòu)成無權(quán)處分，在建銀公司未追認的情況下，該《商品房買賣合同》效力待定。王某某占有案涉房屋并非合法，且由于王某某的原因?qū)е掳干娣课菸茨苻k理過戶登記手續(xù)。上述事實均不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件。第三，原審法院認定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立以及申請執(zhí)行的過程中存在過錯，認定事實錯誤。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
本院經(jīng)審查認為，本案申請再審階段當(dāng)事人爭議的主要問題是：一、王某某對案涉房屋所享有的權(quán)利是否足以排除強制執(zhí)行；二、原審法院認定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立和行權(quán)過程中具有過錯是否正確。
一、關(guān)于王某某對案涉房屋所享有的權(quán)利是否足以排除強制執(zhí)行的問題。本案中，王某某作為消費購房人，對訟爭房屋是否享有足以阻卻強制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定及原則予以確認。從《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”以及第二條“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的特定消費者。就上述權(quán)利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的特定房屋買受人的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應(yīng)優(yōu)先保護房屋買受人的權(quán)利。因此，原審法院基于上述邏輯，認定王某某因購房而享有的權(quán)利能夠?qū)菇ㄣy公司抵押權(quán)的執(zhí)行，并無不當(dāng)。
建銀公司主張原審法院認定王某某的購房權(quán)利符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，屬于認定事實錯誤。經(jīng)查，王某某作為案涉房屋買受人，系在中天公司已經(jīng)取得房屋預(yù)售許可證后、人民法院查封案涉房屋前與中天公司簽訂《商品房買賣合同》，中天公司開具了購房款銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，中天公司在法院查封前已向王某某交付了案涉房屋，王某某也為案涉房屋交納了相關(guān)物業(yè)費、水電費、供暖費等費用。在此節(jié)事實基礎(chǔ)上，原審法院認定案涉《商品房買賣合同》合法有效，王某某在法院查封前系合法占有案涉房屋，理據(jù)充分。另，原審已查明，案涉房屋未辦理過戶登記系中天公司未以王某某等購房人支付的購房款清償債權(quán)、房屋未能涂銷抵押權(quán)及被人民法院查封等原因?qū)е?，而非因王某某自身原因未辦理過戶登記。就此而言，原審法院認定王某某的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除人民法院強制執(zhí)行的情形，并無不當(dāng)。建銀公司的該再審申請理由，本院不予采信。
二、關(guān)于原審法院認定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立和行權(quán)過程中具有過錯是否正確的問題。經(jīng)查明，按照建銀公司、中天公司及盛京銀行簽訂的委托貸款合同之補充合同的約定，案涉房屋可以出售，售房款應(yīng)按比例存入監(jiān)管賬戶，目的系為了優(yōu)先清償建銀公司的擔(dān)保債權(quán)。建銀公司對中天公司的債權(quán)不能實現(xiàn)的原因在于中天公司未按約定將售房款優(yōu)先給付建銀公司，進而導(dǎo)致建銀公司抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未能獲得清償。故此，原審法院認定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立和行權(quán)過程中具有過錯，符合本案實際。建銀公司關(guān)于原審法院的該事實認定錯誤的再審申請理由，與事實不符，本院不予采信。
綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回建銀國際資本管理（天津）有限公司的再審申請。
審判長 余曉漢
審判員 宋春雨
審判員 丁俊峰
二〇一九年九月二十七日
法官助理王慧嫻
書記員曹美施
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