中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：趙論語，該公司總經理。

委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：于華。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：徐志文。

一審第三人：大連中天房地產開發(fā)有限公司。

法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。

（一）關于于華、徐志文對訟爭房屋是否享有足以排除建銀公司申請強制執(zhí)行的民事權益

于華、徐志文作為購房消費者，對訟爭房屋是否享有足以阻卻強制執(zhí)行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》的相關規(guī)定予以認定。根據《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”以及第二條關于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定，可知該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，而建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者。就上述權利對抗的順位原則而言，在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生沖突時，亦應優(yōu)先保護購房消費者的物權期待權。一、二審法院在認定于華、徐志文系真實的購房消費者且已經支付購房款的情況下，參照上述權利順位的原則，認定于華、徐志文對案涉房屋所享有的權利能夠對抗建銀公司基于抵押權申請對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當。

建銀公司主張一、二審法院認定于華、徐志文的異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，屬于認定事實錯誤，這涉及以下幾方面問題：其一，關于于華、徐志文是否與中天公司形成合法有效的商品房買賣合同關系問題，于華、徐志文雖然未能提供其與中天公司簽訂的《商品房買賣合同》，但其提供了中天公司出具的銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票，且該發(fā)票上記載的房屋信息情況與于華、徐志文實際居住房屋一致，一、二審法院據此認定于華、徐志文與中天公司在法院查封案涉房屋之前已經與中天公司形成真實有效的商品房買賣合同關系并交付購房款，并無不當。其二，建銀公司提出的關于于華、徐志文與中天公司之間的商品房買賣合同關系屬效力待定的主張，根據建銀公司、中天公司與盛京銀行股份有限公司大連開發(fā)區(qū)支行簽訂的《委托貸款合同之補充合同》中關于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產的銷售收入在取得后一個工作日內按以下比例存入監(jiān)管賬戶……”的約定以及中天公司取得訟爭房屋商品房預售許可證的相關情況，一、二審法院認定建銀公司同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當。建銀公司關于中天公司無權處分案涉房屋的主張不能成立。其三，一審法院已查明，于華、徐志文在大連市無其他可用于居住的房屋。據此，于華、徐志文的異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。對建銀公司的該再審申請理由，本院不予支持。

（二）建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權設立和行權過程中是否具有過錯

經查，按照建銀公司、中天公司及盛京銀行股份有限公司大連開發(fā)區(qū)支行簽訂的《委托貸款合同之補充合同》的約定，案涉房屋可以出售，售房款應按比例存入監(jiān)管賬戶，目的系為了優(yōu)先清償建銀公司的擔保債權。建銀公司對中天公司的債權不能實現的原因在于中天公司未按約定將售房款優(yōu)先給付建銀公司，進而導致建銀公司抵押權所擔保的債權未能獲得清償。據此，一、二審法院認定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權設立和行權過程中具有過錯，符合本案實際。建銀公司主張一、二審法院對該部分事實認定錯誤，本院不予支持。

綜上所述，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

審判長　　宋春雨

審判員　　余曉漢

審判員　　丁俊峰

二〇一九年九月三十日

法官助理張娜