中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 裁 定 書
(2019)最高法民申4027號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審原告、二審上訴人）：建銀國(guó)際資本管理（天津）有限公司，住所地天津市開發(fā)區(qū)廣場(chǎng)東路20號(hào)濱海金融街E3-AB-303。
法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽(yù)律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：王永德，男，1947年1月19日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)金灣路55號(hào)1-6-1。
被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：劉美娟，女，1950年8月20日出生，漢族，住遼寧省大連市金州區(qū)金灣路55號(hào)1-6-1。
一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地遼寧省大連市金州區(qū)中長(zhǎng)街道中長(zhǎng)村（丘號(hào)38-77-5)。
法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。
再審申請(qǐng)人建銀國(guó)際資本管理（天津）有限公司（以下簡(jiǎn)稱建銀公司）因與被申請(qǐng)人王永德、劉美娟、一審第三人大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中天公司）申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級(jí)人民法院（2018）遼民終929號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
建銀公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，原審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤。第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十九條的規(guī)定，購(gòu)房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)僅能對(duì)抗金錢債權(quán)的執(zhí)行，而不能對(duì)抗抵押權(quán)的執(zhí)行。原審法院認(rèn)定購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利能夠?qū)广y行抵押權(quán)，適用法律錯(cuò)誤。第二，本案不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。本案并無“合法有效”的《商品房買賣合同》，因訟爭(zhēng)房屋已設(shè)定抵押權(quán)，中天公司私自出售該房屋的行為構(gòu)成無權(quán)處分，在建銀公司未追認(rèn)的情況下，中天公司與案外人簽訂的《商品房買賣合同》效力待定。王永德、劉美娟僅提交了其名下無用于居住房屋的證明，但并未提交其未成年子女名下無用于居住房屋的證明。綜上，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?/div>
本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案申請(qǐng)?jiān)賹忞A段當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題是：原審法院認(rèn)定王永德、劉美娟對(duì)訟爭(zhēng)房屋享有排除建銀公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，認(rèn)定事實(shí)及適用法律是否正確。針對(duì)上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院分析認(rèn)定如下：
本案中，王永德、劉美娟作為購(gòu)房消費(fèi)者，對(duì)訟爭(zhēng)房屋是否享有足以阻卻強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定及原則予以確認(rèn)。從《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”以及第二條“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對(duì)抗已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者。就上述權(quán)利對(duì)抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購(gòu)房款的購(gòu)房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。在原審法院認(rèn)定王永德、劉美娟系真實(shí)的購(gòu)房消費(fèi)者且已經(jīng)支付購(gòu)房款的情況下，參照上述權(quán)利順位的原則，認(rèn)定王永德、劉美娟對(duì)案涉房屋所享有的權(quán)利能夠排除建銀公司基于抵押權(quán)申請(qǐng)對(duì)該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當(dāng)。
至于建銀公司關(guān)于原審法院認(rèn)定王永德、劉美娟的購(gòu)房權(quán)符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定條件，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤的再審申請(qǐng)理由，這涉及以下幾方面問題：其一，關(guān)于王永德、劉美娟是否與中天公司簽訂合法有效的書面買賣合同問題。本案中，中天公司與王永德、劉美娟簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間是2013年1月31日，當(dāng)日中天公司開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。該商品房買賣合同未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。其二，一審法院已查明，王永德、劉美娟在大連市全域境內(nèi)無其他可用于居住的房屋。王永德、劉美娟的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，可以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。建銀公司的該再審申請(qǐng)理由，本院不予支持。
至于建銀公司主張即使王永德、劉美娟與中天公司存在商品房買賣合同關(guān)系，該合同關(guān)系亦無效的主張，根據(jù)建銀公司、中天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補(bǔ)充合同》中關(guān)于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應(yīng)將天鴻1.7英里項(xiàng)目中除政府回購(gòu)安置住房之外的房產(chǎn)的銷售收入在取得后一個(gè)工作日內(nèi)按以下比例存入監(jiān)管賬戶……”的約定以及中天公司取得訟爭(zhēng)房屋商品房預(yù)售許可證的相關(guān)情況，原審法院認(rèn)定建銀公司同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當(dāng)；且即使該商品房買賣合同簽訂未經(jīng)建銀公司同意，也不影響該商品房買賣合同的效力。故建銀公司的該再審申請(qǐng)理由，與本案事實(shí)不符，本院不予支持。
綜上，建銀公司的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回建銀國(guó)際資本管理（天津）有限公司的再審申請(qǐng)。
審判長(zhǎng) 王富博
審判員 張代恩
審判員 仲偉珩
二〇一九年九月二十五日
法官助理湯化冰
書記員劉美月
成為第一個(gè)評(píng)論者