中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
(2019)最高法民申4025號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：建銀國際資本管理（天津）有限公司，住所地天津市開發(fā)區(qū)廣場東路20號濱海金融街E3-AB-303。
法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽(yù)律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：馮某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住遼寧省瓦房店市。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：于艷，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住遼寧省大連市金州區(qū)勝利路691號1-1-2。
一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5)。
法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。
再審申請人建銀國際資本管理（天津）有限公司（以下簡稱建銀公司）因與被申請人馮某某、于艷、一審第三人大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中天公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級人民法院（2018）遼民終939號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
建銀公司申請再審稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯誤。第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十九條的規(guī)定，購房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)僅能對抗金錢債權(quán)的執(zhí)行，而不能對抗抵押權(quán)的執(zhí)行。原審法院認(rèn)定購房消費(fèi)者的權(quán)利能夠?qū)广y行抵押權(quán)，適用法律錯誤。第二，本案不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形。馮某某、于艷與中天公司之間未簽訂書面《商品房買賣合同》，二審法院也僅認(rèn)定“馮某某、于艷與中天公司在法院查封之前已形成了真實(shí)有效的買賣合同關(guān)系”；本案并無“合法有效”的《商品房買賣合同》，因訟爭房屋已設(shè)定抵押權(quán)，中天公司私自出售該房屋的行為構(gòu)成無權(quán)處分，在建銀公司未追認(rèn)的情況下，中天公司與案外人簽訂的《商品房買賣合同》效力待定。馮某某、于艷僅提交了其名下無用于居住房屋的證明，但并未提交其未成年子女名下無用于居住房屋的證明。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案申請再審階段當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)問題是：原審法院認(rèn)定馮某某、于艷對訟爭房屋享有排除建銀公司申請強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，認(rèn)定事實(shí)及適用法律是否正確。針對上述爭議焦點(diǎn)，本院分析認(rèn)定如下：
本案中，馮某某、于艷作為購房消費(fèi)者，對訟爭房屋是否享有足以阻卻強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定及原則予以確認(rèn)。從《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”以及第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費(fèi)者。就上述權(quán)利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。在認(rèn)定馮某某、于艷系真實(shí)的購房消費(fèi)者且已經(jīng)支付大部分購房款的情況下，參照上述權(quán)利順位的原則，原審法院認(rèn)定馮某某、于艷對案涉房屋所享有的權(quán)利能夠排除建銀公司基于抵押權(quán)申請對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當(dāng)。
至于建銀公司關(guān)于原審法院認(rèn)定馮某某、于艷的購房權(quán)符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定條件，屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤的再審申請理由，這涉及以下幾方面問題：其一，關(guān)于馮某某、于艷是否與中天公司簽訂合法有效的書面買賣合同問題。本案中，雖然馮某某、于艷未提交其與中天公司簽訂的《商品房買賣合同》，但中天公司出具的訟爭房屋的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票中載明了不動產(chǎn)項目名稱、地址、面積、總房款，該發(fā)票上加蓋了中天公司的財務(wù)專用章，足以證明馮某某、于艷與中天公司之間成立商品房買賣關(guān)系。此外，原審?fù)徶幸约氨驹航M織的聽證中，馮某某、于艷主張其與中天公司之間已簽訂書面《商品房買賣合同》，因中天公司以辦理房屋買賣合同備案為由將《商品房買賣合同》收回，之后由于中天公司內(nèi)部管理混亂未將合同返還給馮某某、于艷。結(jié)合馮某某、于艷提交的購房發(fā)票、實(shí)際入住訟爭房屋后繳納物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用的支付憑證以及馮某某、于艷的陳述及與馮某某、于艷類似的其他購房人也存在類似情況，本院認(rèn)為馮某某、于艷的解釋符合常理，能夠使人形成馮某某、于艷與中天公司之間簽訂了書面的《商品房買賣合同》的確信。其二，關(guān)于馮某某、于艷是否實(shí)際支付購房款的問題。一方面，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條第二款規(guī)定，合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。本案審理查明中天公司已經(jīng)向馮某某、于艷出具銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，可以證明馮某某、于艷已經(jīng)向中天公司支付了購房款。建銀公司欲否定馮某某、于艷已經(jīng)支付款項的事實(shí)，應(yīng)提供足以推翻該事實(shí)的證據(jù)加以證明，但是，中天公司并未提交證據(jù)證明其主張，故應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。綜合上述兩方面因素，原審法院認(rèn)定馮某某、于艷已經(jīng)支付案涉房屋購房款，并無不當(dāng)。其三，一審法院已查明，馮某某、于艷在大連市金普新區(qū)內(nèi)無其他可用于居住的房屋。在上述三方面問題分析基礎(chǔ)上，馮某某、于艷的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，可以排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行。建銀公司的該再審申請理由，本院不予支持。
至于建銀公司主張即使馮某某、于艷與中天公司存在商品房買賣合同關(guān)系，該合同關(guān)系亦無效的主張，根據(jù)建銀公司、中天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補(bǔ)充合同》中關(guān)于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應(yīng)將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產(chǎn)的銷售收入在取得后一個工作日內(nèi)按以下比例存入監(jiān)管賬戶……”的約定以及中天公司取得訟爭房屋商品房預(yù)售許可證的相關(guān)情況，原審法院認(rèn)定建銀公司同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當(dāng)；且即使該商品房買賣合同簽訂未經(jīng)建銀公司同意，也不影響該商品房買賣合同的效力。故建銀公司的該再審申請理由，與本案事實(shí)不符，本院不予支持。
綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回建銀國際資本管理（天津）有限公司的再審申請。
審判長 王富博
審判員 張代恩
審判員 仲偉珩
二〇一九年九月二十五日
法官助理湯化冰
書記員劉美月
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