中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽(yù)律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：吳某某，男，1986年10月21出生，漢族。

一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。。住所地：遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村

法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。

一、關(guān)于吳某某對案涉房屋所享有的權(quán)利是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題。本案中，吳某某作為購房消費(fèi)者，對訟爭房屋是否享有足以阻卻強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定及原則予以確認(rèn)。從《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”以及第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費(fèi)者。就上述權(quán)利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)。在原審法院認(rèn)定吳某某系真實(shí)的購房消費(fèi)者且已經(jīng)支付購房款的情況下，參照上述權(quán)利順位的原則，認(rèn)定吳某某對案涉房屋所享有的購房權(quán)利能夠?qū)菇ㄣy公司基于抵押權(quán)申請對該房屋的執(zhí)行，適用法律并無不當(dāng)。

建銀公司主張原審法院認(rèn)定吳某某的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤，這涉及以下幾方面問題：其一，關(guān)于吳某某是否與中天公司簽訂合法有效的書面買賣合同問題。本案中，雖然吳某某提交的其與中天公司簽訂的《商品房買賣合同》未加蓋中天公司印章，但中天公司出具的訟爭房屋的銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票中載明了不動產(chǎn)項(xiàng)目名稱、地址、面積、總房款，該發(fā)票上加蓋了中天公司的財務(wù)專用章，其內(nèi)容與吳某某持有的《商品房買賣合同》載明的信息相符，且雙方合同已實(shí)際履行，可以認(rèn)定吳某某與中天公司之間簽訂的房屋買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，合同已經(jīng)訂立。其二，建銀公司提出的吳某某與中天公司之間的房屋買賣合同關(guān)系屬效力待定的主張，根據(jù)建銀公司、中天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補(bǔ)充合同》中關(guān)于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應(yīng)將天鴻1.7英里項(xiàng)目中除政府回購安置住房之外的房產(chǎn)的銷售收入在取得后一個工作日內(nèi)按以下比例存入監(jiān)管賬戶……”的約定以及中天公司取得訟爭房屋商品房預(yù)售許可證的相關(guān)情況，原審法院認(rèn)定建銀公司同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當(dāng)，建銀公司關(guān)于中天公司無權(quán)處分涉案房屋，《商品房買賣合同》效力待定的主張不能成立。其三，一審法院已查明，吳某某在大連市全域境內(nèi)無其他可用于居住的房屋。至于吳某某已支付超過房屋總價款百分之五十的購房款一節(jié)，建銀公司未提出異議，據(jù)此，吳某某的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的情形，建銀公司的該再審申請理由，本院不予采信。

二、關(guān)于原審法院認(rèn)定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立和行權(quán)過程中具有過錯是否正確的問題。經(jīng)查明，按照建銀公司、中天公司及盛京銀行簽訂的委托貸款合同之補(bǔ)充合同的約定，案涉房屋可以出售，售房款應(yīng)按比例存入監(jiān)管賬戶，目的系為了優(yōu)先清償建銀公司的擔(dān)保債權(quán)。建銀公司對中天公司的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的原因在于中天公司未按約定將售房款優(yōu)先給付建銀公司，進(jìn)而導(dǎo)致建銀公司抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未能獲得清償。故此，原審法院認(rèn)定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立和行權(quán)過程中具有過錯，符合本案實(shí)際。建銀公司關(guān)于原審法院的該事實(shí)認(rèn)定錯誤的再審申請理由，與事實(shí)不符，本院不予采信。

綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

審判長　　王富博

審判員　　張代恩

審判員　　仲偉珩

二〇一九年九月二十四日