中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申4005號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：建銀國際資本管理（天津）有限公司。住所地：天津開發(fā)區(qū)廣場東路**濱海金融街E3-AB-303。
法定代表人：趙論語，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽(yù)律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：孫某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省大連市甘井子區(qū)。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：高蓉蓉，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省大連市甘井子區(qū)。
一審第三人：大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。。住所地：遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5）
法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。
再審申請人建銀國際資本管理（天津）有限公司（以下簡稱建銀公司）因與被申請人孫某某、高蓉蓉、一審第三人大連中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱中天公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級人民法院（2018）遼民終1000號民事判決，向本院申請?jiān)賹?。本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
建銀公司申請?jiān)賹彿Q,原審判決認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤。第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十七條及二十八條的規(guī)定，購房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)僅能對抗金錢債權(quán)的執(zhí)行，而不能對抗抵押權(quán)的執(zhí)行。原審法院認(rèn)定購房人權(quán)利能夠?qū)沟盅簷?quán)行使，認(rèn)識事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤；第二，本案不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形。因案涉房屋已設(shè)定抵押權(quán)，中天公司私自出售該房屋的行為構(gòu)成無權(quán)處分，在建銀公司未追認(rèn)的情況下，該商品房買賣合同效力待定。孫某某、高蓉蓉占有案涉房屋并非合法，且由于孫某某、高蓉蓉的原因?qū)е掳干娣课菸茨苻k理過戶登記手續(xù)。上述事實(shí)均不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件；第三，原審法院認(rèn)定建銀公司在涉案資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立以及申請執(zhí)行的過程中存在過錯(cuò)，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定申請?jiān)賹彙?/div>
本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案申請?jiān)賹忞A段當(dāng)事人爭議的主要問題是：一、孫某某、高蓉蓉對案涉房屋所享有的權(quán)利是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行；二、原審法院認(rèn)定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立和行權(quán)過程中具有過錯(cuò)是否正確。針對上述爭議問題，本院分析認(rèn)定如下：
一、關(guān)于孫某某、高蓉蓉對案涉房屋所享有的權(quán)利是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的問題。本案中，孫某某、高蓉蓉作為消費(fèi)購房人，對案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》以及《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定及原則予以確認(rèn)。從《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”以及第二條“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的特定消費(fèi)者。就上述權(quán)利對抗的順位原則而言，在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的特定房屋買受人的權(quán)利與銀行抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)房屋買受人的權(quán)利。因此，原審法院基于上述邏輯，認(rèn)定孫某某、高蓉蓉因購房而享有的權(quán)利能夠?qū)菇ㄣy公司抵押權(quán)的執(zhí)行，并無不當(dāng)。
建銀公司主張?jiān)瓕彿ㄔ赫J(rèn)定孫某某、高蓉蓉的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。經(jīng)查，孫某某、高蓉蓉作為案涉房屋買受人，在中天公司已經(jīng)取得房屋預(yù)售許可證后、人民法院查封案涉房屋前，與大連恒宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂商品房買賣合同，約定孫某某、高蓉蓉購買中天公司開發(fā)的案涉房屋，建筑面積228.28平方米，總價(jià)款為2,700,000元。雖然孫某某、高蓉蓉提交的并非與中天公司的商品房買賣合同，但結(jié)合中天公司于2014年8月1日向?qū)O某某、高蓉蓉出具了金額為2,700,000元的銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，該發(fā)票上載明的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目名稱、地址、面積、單價(jià)等信息均與案涉商品房買賣合同所載明的信息相符，且該發(fā)票蓋有中天公司發(fā)票專用章的事實(shí)，足以證明孫某某、高蓉蓉與中天公司之間成立商品房買賣關(guān)系。此外，孫某某、高蓉蓉提交的銀行轉(zhuǎn)賬憑證證明其于2014年7月29日前交清了總房款，中天公司在法院查封前已向?qū)O某某、高蓉蓉交付了案涉房屋，孫某某、高蓉蓉也為案涉房屋交納了相關(guān)物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)、排渣費(fèi)等費(fèi)用。在此節(jié)事實(shí)基礎(chǔ)上，原審法院認(rèn)定中天公司與孫某某、高蓉蓉存在合法有效商品房買賣合同關(guān)系，孫某某、高蓉蓉在法院查封前系合法占有案涉房屋，理據(jù)充分。另，原審已查明，案涉房屋未辦理過戶登記系中天公司未以孫某某、高蓉蓉等購房人支付的購房款清償債權(quán)、房屋未能涂銷抵押權(quán)及被人民法院查封等原因?qū)е?，而非因?qū)O某某、高蓉蓉自身原因未辦理過戶登記。就此而言，原審法院認(rèn)定孫某某、高蓉蓉的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的情形，并無不當(dāng)。建銀公司的該再審申請理由，本院不予采信。
二、關(guān)于原審法院認(rèn)定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立和行權(quán)過程中具有過錯(cuò)是否正確的問題。經(jīng)查明，按照建銀公司、中天公司及盛京銀行簽訂的委托貸款合同之補(bǔ)充合同的約定，案涉房屋可以出售，售房款應(yīng)按比例存入監(jiān)管賬戶，目的系為了優(yōu)先清償建銀公司的擔(dān)保債權(quán)。建銀公司對中天公司的債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的原因在于中天公司未按約定將售房款優(yōu)先給付建銀公司，進(jìn)而導(dǎo)致建銀公司抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未能獲得清償。故此，原審法院認(rèn)定建銀公司在案涉資金監(jiān)管、抵押權(quán)設(shè)立和行權(quán)過程中具有過錯(cuò)，符合本案實(shí)際。建銀公司關(guān)于原審法院的該事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤的再審申請理由，與事實(shí)不符，本院不予采信。
綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回建銀國際資本管理（天津）有限公司的再審申請。
審判長 王富博
審判員 李盛燁
審判員 季偉明
二〇一九年九月二十五日
法官助理池騁
書記員周健
成為第一個(gè)評論者