中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書(shū)

負(fù)責(zé)人：羅波，該支行行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：郝小杰，重慶澤信律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉欣陽(yáng)，重慶澤信律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人、執(zhí)行案外人）:諶禮遠(yuǎn)，男，1966年10月4日生，漢族，住重慶市綦江縣。

委托訴訟代理人：羅永彬，重慶市綦江區(qū)東溪法律服務(wù)所法律工作者。

委托訴訟代理人：羅陳誠(chéng)，重慶市綦江區(qū)東溪法律服務(wù)所法律工作者。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人、被執(zhí)行人）:重慶市文杰京華農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有限公司，住所地重慶市北碚區(qū)將軍路598號(hào)。

法定代表人：魏娟，該公司執(zhí)行董事。

被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人、被執(zhí)行人）:重慶市銀鷹實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地重慶市渝北區(qū)雙龍湖街道濱港路39號(hào)山水綠城1幢1-1。

法定代表人：袁世超，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

農(nóng)行渝北支行申請(qǐng)?jiān)賹彿Q,一、二審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條之規(guī)定，請(qǐng)求本院：1.撤銷重慶市高級(jí)人民法院(2018）渝民終377號(hào)民事判決；2.判決對(duì)銀鷹地產(chǎn)公司位于重慶市綦江區(qū)XX街道XX路XX號(hào)X幢XXX層建筑面積1532.94平方米的車庫(kù)繼續(xù)執(zhí)行；3.本案一審、二審案件受理費(fèi)均由諶禮遠(yuǎn)、文杰京華公司、銀鷹地產(chǎn)公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：（一）《銀海新城車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》是車位轉(zhuǎn)讓的預(yù)購(gòu)協(xié)議，不符合商品房買(mǎi)賣合同的主要內(nèi)容，原判認(rèn)定諶禮遠(yuǎn)與銀鷹地產(chǎn)公司簽訂合法有效的買(mǎi)賣合同錯(cuò)誤；（二）《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議》存在違法之處。該協(xié)議是在抵押之后，違反《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條，且標(biāo)的物未經(jīng)測(cè)繪，亦未完成初始登記，依法不得買(mǎi)賣；（三）案涉“車位”不是執(zhí)行中的查封對(duì)象，當(dāng)然也不是中止執(zhí)行的對(duì)象，原判混淆了查封的效力與查封對(duì)象的概念；（四）案涉車位不符合物權(quán)登記條件，按照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和服役案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第三十條規(guī)定，案涉車位并不符合物權(quán)登記條件，對(duì)諶禮遠(yuǎn)提出的排除執(zhí)行異議不應(yīng)支持；（五）諶禮遠(yuǎn)對(duì)車位未辦理過(guò)戶登記存在過(guò)錯(cuò)，因?yàn)橹R禮遠(yuǎn)知曉車庫(kù)狀況且存在抵押權(quán)，不具備轉(zhuǎn)移登記條件，未盡買(mǎi)受人合理注意義務(wù)，且忽視國(guó)家法律法規(guī)政策對(duì)房地產(chǎn)交易安全保護(hù)的規(guī)定，怠于行使權(quán)利，導(dǎo)致案涉車位至今不能過(guò)戶；（六）原判適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，缺少構(gòu)成要件，適用法律錯(cuò)誤；（七）原審認(rèn)定諶禮遠(yuǎn)已經(jīng)占有車位的證據(jù)為一份加蓋了銀海新城管理處公章的《證明》，但該份證據(jù)不是有效證據(jù)，因?yàn)闆](méi)有任何證據(jù)證明所謂“銀海新城管理處”是重慶鑫龍物業(yè)管理集團(tuán)有限公司設(shè)立的合法單位，原審法院據(jù)此認(rèn)定諶禮遠(yuǎn)已經(jīng)合法占有車位的事實(shí)是錯(cuò)誤的；（八）原判對(duì)案涉車庫(kù)抵押登記連續(xù)性未予審查認(rèn)定系重大瑕疵。案涉車庫(kù)的抵押登記雖一年一簽，但貸款人、借款人、抵押擔(dān)保人、借款金額完全一樣，注銷抵押和辦理抵押登記時(shí)間又都在同一時(shí)間，故實(shí)際上是債的延續(xù)，是不間斷的連續(xù)抵押。在抵押權(quán)與買(mǎi)受人權(quán)利并存時(shí)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十五條對(duì)抵押權(quán)保護(hù)的例外規(guī)定，對(duì)作為購(gòu)買(mǎi)商品房的消費(fèi)者的特別保護(hù)規(guī)定，該規(guī)定第二十九條對(duì)消費(fèi)者的居住權(quán)有著嚴(yán)格的限定。原審認(rèn)為符合該規(guī)定第二十八條排除執(zhí)行錯(cuò)誤。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，針對(duì)農(nóng)行渝北支行的再審申請(qǐng)事由，具體分析如下：

一、關(guān)于《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)問(wèn)題。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十四條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！?010年8月13日，對(duì)于重慶市綦江區(qū)XX街道XX路XX號(hào)X幢XXX層建筑面積為1532.94平方米的車庫(kù)，房屋行政主管部門(mén)已經(jīng)為銀鷹公司頒發(fā)了207房地證XXXX字第××號(hào)房地產(chǎn)證。整個(gè)案涉車庫(kù)于2010年8月13日在房屋行政主管部門(mén)進(jìn)行了房屋分割變更登記，案涉車位也包含在其中。因此，銀鷹公司作為權(quán)利人，有權(quán)將該車庫(kù)出售、附贈(zèng)或者出租。銀鷹公司作為甲方與諶禮遠(yuǎn)作為乙方簽訂的《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》約定：“1.車位協(xié)議總價(jià)款9萬(wàn)元……2.甲方于2014年6月14日前將車位交付給乙方，乙方應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)公司的規(guī)定交納車位管理服務(wù)費(fèi)，自甲方將車位交付乙方之日起開(kāi)始交納（如該車位已出租，由物管公司把租金轉(zhuǎn)交給乙方）。3.若乙方不再是本項(xiàng)目業(yè)主，則車位應(yīng)同時(shí)轉(zhuǎn)讓給本項(xiàng)目的其他業(yè)主。乙方不得將車位轉(zhuǎn)讓、出租給本項(xiàng)目業(yè)主以外的第三人，但本項(xiàng)目的房產(chǎn)實(shí)際使用人可經(jīng)過(guò)乙方同意租用或臨時(shí)使用車位。4.車位暫不辦理產(chǎn)權(quán)證，乙方對(duì)此完全知曉，并同意18個(gè)月后領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證；但車位辦證所需交納的契稅、土地登記費(fèi)、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等稅費(fèi)和其他費(fèi)用按政府相關(guān)政策各自承擔(dān)。若乙方不繳納相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致車位權(quán)益喪失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，需要甲方配合的，甲方應(yīng)予以配合……”從上述約定內(nèi)容看，協(xié)議書(shū)明確對(duì)車位轉(zhuǎn)讓價(jià)款、交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)辦理等事宜進(jìn)行了約定，完全具備了買(mǎi)賣合同的主要條款。此外，雖然《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》中約定乙方受讓“X號(hào)樓XX號(hào)車位使用權(quán)”，但是結(jié)合協(xié)議書(shū)前后文可知，當(dāng)事人實(shí)際買(mǎi)賣的是車位所有權(quán)。

二、關(guān)于《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》是否存在違法之處的問(wèn)題。

農(nóng)行渝北支行主張案涉車位并未經(jīng)有資格的測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪，更未完成車位產(chǎn)權(quán)的初始登記，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條的規(guī)定，未完成產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋不得買(mǎi)賣。本院認(rèn)為，這種理解是錯(cuò)誤的。房產(chǎn)面積測(cè)繪是指測(cè)繪成果經(jīng)職能部門(mén)審核后，作為辦理產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)，適用于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用，交易、稅費(fèi)征收等方面，故尚未進(jìn)行最終的面積實(shí)際測(cè)繪，影響的僅是銀鷹公司與諶禮遠(yuǎn)就案涉車位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，而非銀鷹公司將案涉車位對(duì)外銷售。至于未完成單個(gè)車位的產(chǎn)權(quán)登記，更非構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外出售車位的障礙。此外，雖然根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。但未經(jīng)抵押權(quán)人的同意，其法律效果并非為抵押人與第三人訂立的轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的合同無(wú)效。因此，案涉車庫(kù)已經(jīng)存在的抵押不影響諶禮遠(yuǎn)和案涉《車位轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》的效力。

三、關(guān)于案涉車位是否為查封對(duì)象以及是否符合物權(quán)登記條件的問(wèn)題。

農(nóng)行渝北支行認(rèn)為，執(zhí)行法院并未對(duì)案涉XX號(hào)車位進(jìn)行查封，案涉XX號(hào)車位并不存在，故案涉車位不是執(zhí)行中的查封對(duì)象，當(dāng)然也不是排除執(zhí)行的對(duì)象，原判混淆了查封的效力與查封的對(duì)象兩個(gè)不同的概念。對(duì)此，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二條第一款規(guī)定：“人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)?！币虼?，查封的對(duì)象包括動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。本案中，執(zhí)行法院查封了整個(gè)案涉車庫(kù)，而2010年8月13日案涉車庫(kù)即已在房屋行政主管部門(mén)進(jìn)行了分割變更登記，案涉車位也包含在其中，因此，被查封的財(cái)產(chǎn)當(dāng)然包括了案涉車位，農(nóng)行渝北支行稱XX號(hào)車位并非查封對(duì)象，顯然系對(duì)查封對(duì)象的片面理解，不能成立。此外，中止執(zhí)行僅是指在執(zhí)行程序開(kāi)始后，執(zhí)行程序的臨時(shí)停止，其后果并非為解除查封。綜上，農(nóng)行渝北支行的該申請(qǐng)?jiān)賹徖碛刹荒艹闪ⅰ?/div>