中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 裁 定 書(shū)
（2019）最高法民申2945號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住浙江省溫嶺市箬橫鎮(zhèn)中庫(kù)村后中庫(kù)115號(hào)。
委托訴訟代理人：周長(zhǎng)生，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：金明，北京盈科（武漢）律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：姚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省東莞市企石鎮(zhèn)東山第二村民小組15號(hào)。
委托訴訟代理人：劉偉，湖北山河律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：武漢宏通置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地湖北省武漢市漢南區(qū)漢南大道267號(hào)。
法定代表人：林建成，該公司董事長(zhǎng)。
被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：張國(guó)宏，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市江岸區(qū)智民里12號(hào)1樓1號(hào)。
被申請(qǐng)人（一審被告、二審被上訴人）：王強(qiáng)，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖北省武漢市江漢區(qū)煥英里17號(hào)3樓2號(hào)。
再審申請(qǐng)人林某某因與被申請(qǐng)人姚某某、武漢宏通置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱宏通公司）、張國(guó)宏、王強(qiáng)申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服湖北省高級(jí)人民法院（2018）鄂民終951號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
林某某申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，一、原審法院以《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）作為裁判依據(jù)，屬于適用法律錯(cuò)誤。案涉在建工程辦理抵押的時(shí)間為2007年6月，此時(shí)《物權(quán)法》尚未實(shí)施。根據(jù)法不溯及既往的原則，本案關(guān)于抵押權(quán)的設(shè)立及其法律效力應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等作為裁判的依據(jù)?！秷?zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》系執(zhí)行程序中的司法解釋，不能直接適用于執(zhí)行異議之訴。二、姚某某未依法完成在建工程抵押程序，不具有對(duì)抗買受人的法律效力。廣發(fā)銀行持有的是《期房抵押證明》，并非《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，并且《期房抵押證明》上已經(jīng)備注：抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。但是本案并未重新辦理抵押登記。由于抵押登記存在瑕疵，其抵押登記的效力不能對(duì)抗第三人。三、林某某享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》）明確規(guī)定了房屋買受人的權(quán)利優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)人的抵押權(quán)。廣發(fā)銀行在明知案涉房屋在售的情況下，沒(méi)有采取任何監(jiān)督措施，其自身存在重大過(guò)錯(cuò)。廣發(fā)銀行與宏通公司簽訂的《抵押合同》內(nèi)容不符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十八條規(guī)定。因符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條規(guī)定的情形，林某某享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。四、一審法院違反法律程序。林某某提出執(zhí)行異議后，湖北省武漢市中級(jí)人民法院于2017年3月30日作出執(zhí)行裁定書(shū)，而本案執(zhí)行異議之訴于2017年7月4日立案，超過(guò)法律規(guī)定的期限。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第六項(xiàng)規(guī)定，請(qǐng)求再審本案，撤銷一、二審判決，并駁回姚某某的訴訟請(qǐng)求，案件訴訟費(fèi)用由姚某某、宏通公司、張國(guó)宏、王強(qiáng)承擔(dān)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，根據(jù)《建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》精神，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定法規(guī)標(biāo)題最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定
制定機(jī)關(guān)最高人民法院效力等級(jí)司法解釋
公布日期2004.11.04時(shí)效性現(xiàn)行有效
》（以下簡(jiǎn)稱《查扣凍規(guī)定》）第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有，但未辦理過(guò)戶登記手續(xù)的，如果第三人對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！北驹赫J(rèn)為，前述批復(fù)與規(guī)定系為保護(hù)公民的基本生存權(quán)利而在司法實(shí)踐層面作出的特別規(guī)定。根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則，原則上物權(quán)期待權(quán)不能對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)。但是，在擔(dān)保物權(quán)人和商品房買受人利益發(fā)生沖突時(shí)，在滿足一定的特殊條件下，對(duì)于作為商品房買受人的消費(fèi)者就其享有的必要的居住生存權(quán)益等，可以給予適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！痹撘?guī)定進(jìn)一步對(duì)作為商品房買受人的普通消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)保護(hù)作出規(guī)定。根據(jù)前述規(guī)定，普通消費(fèi)者以其享有的物權(quán)期待權(quán)可以對(duì)抗執(zhí)行標(biāo)的之上設(shè)立的物權(quán)，但是，須同時(shí)符合該規(guī)定的三項(xiàng)條件，且消費(fèi)者自身無(wú)過(guò)錯(cuò)。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！北驹赫J(rèn)為，在開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售許可的情況下，消費(fèi)者買房人基于對(duì)開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售許可而進(jìn)行房屋銷售的合理信賴，所簽商品房預(yù)售合同可以認(rèn)定為有效，且考慮普通消費(fèi)者買房人不能便捷查詢商品房抵押登記，不能當(dāng)然推定消費(fèi)者不能辦理過(guò)戶登記是因?yàn)槠浜炗喓贤拔幢M到審慎的注意義務(wù)，其自身存在過(guò)錯(cuò)。
具體到本案中，因宏通公司向廣發(fā)銀行借款并以其開(kāi)發(fā)的“香港麗都”大樓提供抵押擔(dān)保，雙方于2007年6月15日就含案涉房屋在內(nèi)的“香港麗都”大樓分別辦理了《期房抵押證明》和《土地他項(xiàng)權(quán)證》。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的宏通公司就出售其開(kāi)發(fā)的位于武漢市江漢區(qū)香港路318號(hào)香港麗都第21層10號(hào)商品房，在取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》后，就“香港麗都”總層數(shù)為22層（包含林某某所購(gòu)置的21層）在內(nèi)的商品房已取得了武開(kāi)管內(nèi)銷字2007（110）號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。林某某為證明其享有案涉房屋物權(quán)期待權(quán)可以對(duì)抗上述抵押權(quán)，在再審審查中，向本院提交了《武漢市房屋交易權(quán)屬登記合同備案信息查詢結(jié)果》、戶口本和結(jié)婚證復(fù)印件等證據(jù)，以此證明林某某與其配偶除案涉房產(chǎn)外名下無(wú)其他房產(chǎn)，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的條件。據(jù)一審法院查明事實(shí)，在執(zhí)行程序中，該院在法院網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)查詢，案外人林某某名下無(wú)房產(chǎn)登記信息。二審法院認(rèn)為“林某某在一、二審期間均未提交其名下房產(chǎn)登記信息的相關(guān)證據(jù)，不能證明其購(gòu)買的涉案房屋系用于居住且名下無(wú)其他用于居住的房屋”，與一審查明事實(shí)不一致。綜上所述，原審法院未能就林某某是否同時(shí)符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的相關(guān)條件涉及到的案件基本事實(shí)查證清楚，未充分考慮到在特定條件下對(duì)于民事權(quán)利的優(yōu)先保護(hù)，未理順物權(quán)期待權(quán)與抵押權(quán)在符合特定條件情形下的權(quán)利保護(hù)順位關(guān)系，在認(rèn)定事實(shí)和適用法律上均有不當(dāng)。
綜上，林某某的部分再審申請(qǐng)理由成立，其再審申請(qǐng)符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第六項(xiàng)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)再審情形。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條、第二百零六條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第一款的規(guī)定，裁定如下：
一、指令湖北省高級(jí)人民法院再審本案；
二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。
審判長(zhǎng) 寧 晟
審判員 李相波
審判員 萬(wàn)會(huì)峰
二〇一九年九月五日
法官助理張楊民
書(shū)記員張曉旭
成為第一個(gè)評(píng)論者