中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：王曉健，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：張彥威，內(nèi)蒙古義源律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：呂某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省廈門市思明區(qū)。

原審第三人：廈門普達(dá)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展有限公司，住所地福建省廈門市同安路**，住所地福建省廈門市同安路**天鷺大廈******yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋體; font-size: 15pt"> 法定代表人：周鐵軍，該公司董事長(zhǎng)。

一、原審判決認(rèn)定的基本事實(shí)，缺乏證據(jù)證明。1.關(guān)于合同簽訂時(shí)間。案涉《商品房預(yù)售合同》約定雙方簽訂后，須經(jīng)廈門市公證機(jī)關(guān)公證，合同才能成立，但呂某沒(méi)有去辦理公證，因此案涉合同至今沒(méi)有成立，沒(méi)有證據(jù)證明合同簽訂時(shí)間早于抵押登記時(shí)間。原審法院沒(méi)有對(duì)廈門市思明區(qū)人民法院于2017年1月10日作出的（2016）閩0203民初17549號(hào)案件的事實(shí)進(jìn)行依法審查，該生效判決亦未確認(rèn)案涉合同效力。2.關(guān)于呂某占有房產(chǎn)的時(shí)間。呂某在起訴時(shí)主張自2000年以來(lái)居住使用，原審法院認(rèn)定于2003年1月開(kāi)始實(shí)際使用涉案房產(chǎn)。作為買受人，對(duì)房屋實(shí)際交付的時(shí)間無(wú)法確認(rèn)，有悖常理，而原審法院僅憑物業(yè)管理處的證明來(lái)認(rèn)定使用時(shí)間，明顯證據(jù)不足。且呂某購(gòu)買的是現(xiàn)房，不僅在合同中沒(méi)有約定交房時(shí)間，也沒(méi)有在合理的時(shí)間內(nèi)交房，同時(shí)也沒(méi)有提供逾期交房的相關(guān)證據(jù)，其主張?jiān)?000年前實(shí)際占有案涉房產(chǎn)，缺乏事實(shí)依據(jù)。3.關(guān)于付款事實(shí)。呂某只提供了普達(dá)公司提供的收款收據(jù)，卻沒(méi)有提供資金來(lái)源，也未提供取款交易記錄，原審法院在普達(dá)公司沒(méi)有到庭確認(rèn)的情況下，認(rèn)定已實(shí)際支付購(gòu)房款，明顯證據(jù)不足。4.關(guān)于未辦理所有權(quán)登記的原因。呂某與普達(dá)公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》后，沒(méi)有辦理公證，導(dǎo)致合同沒(méi)有成立，普達(dá)公司無(wú)法用一個(gè)沒(méi)有成立的合同去備案，據(jù)此，導(dǎo)致沒(méi)有辦理備案登記的責(zé)任在呂某，而不是普達(dá)公司，原審法院認(rèn)定責(zé)任在普達(dá)公司沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。且天鷺大廈項(xiàng)目的其他買受人簽訂的《商品房預(yù)售合同》，普達(dá)公司均出具了《廈門市商品房銷售專用發(fā)票》，因此，呂某對(duì)案涉房產(chǎn)沒(méi)有過(guò)戶存在過(guò)錯(cuò)，其亦未能及時(shí)主張其權(quán)利。普達(dá)公司在《商品房預(yù)售合同》履行前對(duì)案涉房產(chǎn)設(shè)定抵押，系拒絕履行預(yù)售合同的行為，呂某無(wú)權(quán)要求停止執(zhí)行。

二、原審判決適用法律錯(cuò)誤。呂某以執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議，應(yīng)不予支持。廈門農(nóng)商行對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有擔(dān)保物權(quán)，具有優(yōu)先于呂某的權(quán)利，呂某所主張的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)不能對(duì)抗廈門農(nóng)商行的優(yōu)先物權(quán)。且案涉房產(chǎn)并非呂某的唯一住房，其無(wú)權(quán)要求對(duì)案涉房產(chǎn)停止執(zhí)行。原審法院對(duì)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）條文理解錯(cuò)誤，上述規(guī)定所針對(duì)的是被查封、扣押、凍結(jié)的情形，但不包括抵押登記的情況，本案中案涉房產(chǎn)已進(jìn)行抵押登記，不適用上述法律的規(guī)定。

三、原審法院程序違法。2017年9月6日，廈門市中級(jí)人民法院作出的（2017）閩02執(zhí)異242號(hào)《執(zhí)行裁定書》明確告知，案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。本案中，呂某提起案外人執(zhí)行異議，原審法院應(yīng)當(dāng)裁定駁回起訴，原審判決程序違法。另，本案是執(zhí)行異議之訴，并非合同履行之訴，原審法院要求呂某將剩余的購(gòu)房款102640元交付至法院，亦屬程序違法。

一、關(guān)于呂某與普達(dá)公司之間房屋買賣合同是否成立并履行的問(wèn)題。根據(jù)本案查明的事實(shí)，呂某與普達(dá)公司于1999年9月3日簽訂《商品房預(yù)售合同》，雙方就案涉房產(chǎn)的建筑面積、成交價(jià)格及辦證事宜均進(jìn)行了明確約定，符合房屋買賣合同的要件。雖然該合同約定須經(jīng)廈門市公證機(jī)關(guān)公證才成立，但根據(jù)雙方此后履行的情況來(lái)看，普達(dá)公司出具的兩張收款收據(jù)能證明呂某已按合同約定交納了大部分房款，普達(dá)公司亦將房屋交由呂某居住使用，因此，雙方實(shí)際已履行案涉合同，廈門農(nóng)商行主張案涉合同未成立，與事實(shí)不符。根據(jù)普達(dá)公司出具的收款收據(jù)，呂某已經(jīng)交納了大部分購(gòu)房款，普達(dá)公司未出具相應(yīng)的發(fā)票并不足以否認(rèn)呂某交納款項(xiàng)的事實(shí)。原審法院要求呂某交剩余購(gòu)房款交納到法院，既是為了便于案件執(zhí)行，同時(shí)亦保護(hù)了普達(dá)公司債權(quán)人的利益，并無(wú)不當(dāng)。因此，呂某與普達(dá)公司在案涉房產(chǎn)查封前已經(jīng)簽訂正式的房屋買賣合同，并已實(shí)際履行，呂某已按約定交納了大部購(gòu)房款。

二、關(guān)于呂某是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房產(chǎn)的問(wèn)題。根據(jù)原審查明的事實(shí)，呂某提交物業(yè)管理處出具的證明、中國(guó)電信業(yè)務(wù)查詢單及業(yè)務(wù)登記表等，能證明其于2003年便入住案涉房產(chǎn)，開(kāi)始交納物業(yè)管理費(fèi)，并在案涉房產(chǎn)安裝電話等。廈門農(nóng)商行對(duì)上述證據(jù)雖不予認(rèn)可，但并未提交充分證據(jù)予以反駁，原審法院采信上述證據(jù)的真實(shí)性并無(wú)不當(dāng)。原審查明廈門農(nóng)商行查封案涉房產(chǎn)是在2007年7月26日，晚于呂某合法占有案涉房產(chǎn)的時(shí)間，因此，呂某已提交充分證據(jù)證明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房產(chǎn)。

三、關(guān)于呂某對(duì)于案涉房產(chǎn)未能辦理過(guò)戶登記是否存在過(guò)錯(cuò)的問(wèn)題。呂某與普達(dá)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，普達(dá)公司作為商品房開(kāi)發(fā)商，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同登記備案的相關(guān)義務(wù)，但普達(dá)公司未能進(jìn)行登記備案，且在2001年將案涉房產(chǎn)抵押登記給廈門農(nóng)商行，導(dǎo)致案涉合同不能正常變更登記。此外，呂某在一直占有案涉房屋的情況下，亦于2016年11月8日起訴至人民法院要求辦理登記備案，可見(jiàn)其系通過(guò)合法手段行使自身權(quán)利，法院亦判決普達(dá)公司協(xié)助辦理登記備案手續(xù)，但因案涉房產(chǎn)存在抵押登記而無(wú)法辦理。因此，案涉房產(chǎn)未能過(guò)戶登記到呂某名下并非其自身原因。

四、關(guān)于原審法院是否存在程序違法的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定：“執(zhí)行過(guò)程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行，理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無(wú)關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。”本案中，呂某對(duì)人民法院執(zhí)行過(guò)程中的標(biāo)的提出書面異議，其異議被裁定駁回，在呂某對(duì)原審判決沒(méi)有異議的情況下，依照法律規(guī)定可以提起執(zhí)行異議之訴，因此，原審法院依法受理呂某案外人執(zhí)行異議之訴，并不違反法定程序。

綜上所述，呂某在廈門農(nóng)商行辦理案涉房產(chǎn)抵押登記及查封之前，已與普達(dá)公司簽訂房屋買賣合同，并已合法占有使用，按合同約定支付了大部分房款，且房產(chǎn)未能辦理過(guò)戶登記亦非其自身原因，按照《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，呂某享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，原審法院判令停止案涉房產(chǎn)的執(zhí)行正確。廈門農(nóng)商行的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

審判長(zhǎng)　　劉雅玲

審判員　　賈清林

審判員　　張　穎

二〇一九年六月二十一日

法官助理夏根輝