中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：王曉健，該公司董事長。

委托訴訟代理人：張彥威，內蒙古義源律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：呂某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住福建省廈門市思明區(qū)。

原審第三人：廈門普達房地產建設發(fā)展有限公司，住所地福建省廈門市同安路**，住所地福建省廈門市同安路**天鷺大廈******yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋體; font-size: 15pt"> 法定代表人：周鐵軍，該公司董事長。

一、原審判決認定的基本事實，缺乏證據證明。1.關于合同簽訂時間。案涉《商品房預售合同》約定雙方簽訂后，須經廈門市公證機關公證，合同才能成立，但呂某沒有去辦理公證，因此案涉合同至今沒有成立，沒有證據證明合同簽訂時間早于抵押登記時間。原審法院沒有對廈門市思明區(qū)人民法院于2017年1月10日作出的（2016）閩0203民初17549號案件的事實進行依法審查，該生效判決亦未確認案涉合同效力。2.關于呂某占有房產的時間。呂某在起訴時主張自2000年以來居住使用，原審法院認定于2003年1月開始實際使用涉案房產。作為買受人，對房屋實際交付的時間無法確認，有悖常理，而原審法院僅憑物業(yè)管理處的證明來認定使用時間，明顯證據不足。且呂某購買的是現房，不僅在合同中沒有約定交房時間，也沒有在合理的時間內交房，同時也沒有提供逾期交房的相關證據，其主張在2000年前實際占有案涉房產，缺乏事實依據。3.關于付款事實。呂某只提供了普達公司提供的收款收據，卻沒有提供資金來源，也未提供取款交易記錄，原審法院在普達公司沒有到庭確認的情況下，認定已實際支付購房款，明顯證據不足。4.關于未辦理所有權登記的原因。呂某與普達公司簽訂了《商品房預售合同》后，沒有辦理公證，導致合同沒有成立，普達公司無法用一個沒有成立的合同去備案，據此，導致沒有辦理備案登記的責任在呂某，而不是普達公司，原審法院認定責任在普達公司沒有事實依據。且天鷺大廈項目的其他買受人簽訂的《商品房預售合同》，普達公司均出具了《廈門市商品房銷售專用發(fā)票》，因此，呂某對案涉房產沒有過戶存在過錯，其亦未能及時主張其權利。普達公司在《商品房預售合同》履行前對案涉房產設定抵押，系拒絕履行預售合同的行為，呂某無權要求停止執(zhí)行。

二、原審判決適用法律錯誤。呂某以執(zhí)行標的被查封、扣押、凍結后作出的另案生效法律文書提出排除執(zhí)行異議，應不予支持。廈門農商行對執(zhí)行標的享有擔保物權，具有優(yōu)先于呂某的權利，呂某所主張的債權請求權不能對抗廈門農商行的優(yōu)先物權。且案涉房產并非呂某的唯一住房，其無權要求對案涉房產停止執(zhí)行。原審法院對《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復議規(guī)定》）條文理解錯誤，上述規(guī)定所針對的是被查封、扣押、凍結的情形，但不包括抵押登記的情況，本案中案涉房產已進行抵押登記，不適用上述法律的規(guī)定。

三、原審法院程序違法。2017年9月6日，廈門市中級人民法院作出的（2017）閩02執(zhí)異242號《執(zhí)行裁定書》明確告知，案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。本案中，呂某提起案外人執(zhí)行異議，原審法院應當裁定駁回起訴，原審判決程序違法。另，本案是執(zhí)行異議之訴，并非合同履行之訴，原審法院要求呂某將剩余的購房款102640元交付至法院，亦屬程序違法。

一、關于呂某與普達公司之間房屋買賣合同是否成立并履行的問題。根據本案查明的事實，呂某與普達公司于1999年9月3日簽訂《商品房預售合同》，雙方就案涉房產的建筑面積、成交價格及辦證事宜均進行了明確約定，符合房屋買賣合同的要件。雖然該合同約定須經廈門市公證機關公證才成立，但根據雙方此后履行的情況來看，普達公司出具的兩張收款收據能證明呂某已按合同約定交納了大部分房款，普達公司亦將房屋交由呂某居住使用，因此，雙方實際已履行案涉合同，廈門農商行主張案涉合同未成立，與事實不符。根據普達公司出具的收款收據，呂某已經交納了大部分購房款，普達公司未出具相應的發(fā)票并不足以否認呂某交納款項的事實。原審法院要求呂某交剩余購房款交納到法院，既是為了便于案件執(zhí)行，同時亦保護了普達公司債權人的利益，并無不當。因此，呂某與普達公司在案涉房產查封前已經簽訂正式的房屋買賣合同，并已實際履行，呂某已按約定交納了大部購房款。

二、關于呂某是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房產的問題。根據原審查明的事實，呂某提交物業(yè)管理處出具的證明、中國電信業(yè)務查詢單及業(yè)務登記表等，能證明其于2003年便入住案涉房產，開始交納物業(yè)管理費，并在案涉房產安裝電話等。廈門農商行對上述證據雖不予認可，但并未提交充分證據予以反駁，原審法院采信上述證據的真實性并無不當。原審查明廈門農商行查封案涉房產是在2007年7月26日，晚于呂某合法占有案涉房產的時間，因此，呂某已提交充分證據證明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房產。

三、關于呂某對于案涉房產未能辦理過戶登記是否存在過錯的問題。呂某與普達公司簽訂《商品房預售合同》，普達公司作為商品房開發(fā)商，應當承擔合同登記備案的相關義務，但普達公司未能進行登記備案，且在2001年將案涉房產抵押登記給廈門農商行，導致案涉合同不能正常變更登記。此外，呂某在一直占有案涉房屋的情況下，亦于2016年11月8日起訴至人民法院要求辦理登記備案，可見其系通過合法手段行使自身權利，法院亦判決普達公司協助辦理登記備案手續(xù)，但因案涉房產存在抵押登記而無法辦理。因此，案涉房產未能過戶登記到呂某名下并非其自身原因。

四、關于原審法院是否存在程序違法的問題。《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定：“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行，理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟?！北景钢?，呂某對人民法院執(zhí)行過程中的標的提出書面異議，其異議被裁定駁回，在呂某對原審判決沒有異議的情況下，依照法律規(guī)定可以提起執(zhí)行異議之訴，因此，原審法院依法受理呂某案外人執(zhí)行異議之訴，并不違反法定程序。

綜上所述，呂某在廈門農商行辦理案涉房產抵押登記及查封之前，已與普達公司簽訂房屋買賣合同，并已合法占有使用，按合同約定支付了大部分房款，且房產未能辦理過戶登記亦非其自身原因，按照《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，呂某享有足以排除執(zhí)行的民事權益，原審法院判令停止案涉房產的執(zhí)行正確。廈門農商行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

審判長　　劉雅玲

審判員　　賈清林

審判員　　張　穎

二〇一九年六月二十一日

法官助理夏根輝