法定代表人:黃建旺，書記。

委托訴訟代理人：奚向軍，上海市匯盛律師事務所律師。

一、原審法院認定案涉協(xié)議書無效存在錯誤。首先，協(xié)議書包括建設和租賃兩部分內容，警備區(qū)招待所一審訴請的是給付租金，并未要求一審法院處理協(xié)議書所涉建設部分內容，原審僅以租賃部分所涉法律規(guī)定從而全盤否定協(xié)議效力缺乏事實和法律依據。其次，在上海市長寧區(qū)人民法院及上海市第一中級人民法院審理的8起亞和公司與次承租人房屋租賃合同糾紛中，轉租合同被認定有效，故在租賃標的物相同、與租賃標的物所涉法律事實完全一致情形下，根據即判力原則，案涉合同當被認定有效。再者，亞和公司認為原審法院所適用的最高人民法院相關司法解釋中的“城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內的房屋”并不必然適用于案涉軍產房屋，由此以來，是否完全參照地方政府區(qū)域規(guī)劃內城鎮(zhèn)房屋建設辦理手續(xù)，案涉租賃標的物建設審批單位究竟是地方政府職能部門還是軍隊主管部門，均無明確定論。原判決僅以地方政府職能部門一方意見認定租賃標的物系違法建設并認定合同無效，顯然缺乏事實及法律依據。

二、協(xié)議無效的責任或者違約責任應由警備區(qū)招待所負擔，原審對相關事實予以回避，屬事實認定錯誤。協(xié)議書對于警備區(qū)招待所確保租賃物合法并及時提供租賃許可證等義務均作出明確約定，亞和公司收到了警備區(qū)招待所提供的施工許可證，根據建筑法相關規(guī)定，亞和公司完全有理由相信其已辦妥建設工程規(guī)劃許可手續(xù)，故警備區(qū)招待所應承擔導致協(xié)議無效的責任。就協(xié)議書所涉彼此權利義務而言，根據協(xié)議書第三條和第十四條第7、8、9項的約定及建設報批慣例，警備區(qū)招待所應承擔合同違約責任。

三、原審法院程序違法。一審法院故意不受理其提出的反訴，程序違法，嚴重損害亞和公司實體權利，二審法院未將原本應該發(fā)回重審的案子發(fā)回重審確有錯誤。

四、原審判決與貫徹“軍隊全面停止有償服務”重大戰(zhàn)略決策的精神相背離，與中央軍委全面推進停償工作的進程相抵觸。亞和公司租賃經營的案涉租賃標的物在國家停償政策出臺后，經中央軍委批準后納入委托管理方式處置，是經中央軍委批準的軍隊房產租賃委托管理項目，項目批準的基礎和前提是基于“軍隊全面停止有償服務”決策前亞和公司就案涉租賃標的物享有合法的租賃經營權，亞和公司在合同無效的司法裁判結論下，無法與中央軍委指定單位簽訂委托管理相關合同，不利于“軍隊全面停止有償服務”決策的推進、實施和停償委托管理工作的完成。

警備區(qū)招待所答辯稱，一、原審就案涉協(xié)議書的效力認定并無錯誤。亞和公司主張對案涉協(xié)議書就建設、租賃兩部分之效力進行分別認定無依據。協(xié)議書所約定的租賃方式是“以租代建”，該模式的具體操作方式為由承租人出資就出租人原房屋進行改擴建，之后由承租人就改擴建之后的房屋在一定期限內進行承租，故合同雙方的法律關系仍然屬于房屋租賃合同關系。且在原審過程中，就案由為房屋租賃合同糾紛，亞和公司自始至終未提出異議。所以原審法院據此認定合同整體無效并無錯誤。亞和公司所主張的其與次承租人之間的租賃合同在系列案件中被認定為有效的判決均發(fā)生于2016年8月之前，在上海市長寧區(qū)人民法院收到上海市規(guī)劃和國土資源管理局于2016年9月7日答復函之后，相關租賃合同均被判決為無效，因此亞和公司要求改判認定合同有效的主張并無法律依據。

二、關于協(xié)議無效的責任歸屬問題。依據協(xié)議書約定，警備區(qū)招待所的義務為相關建造手續(xù)的配合義務而非主辦義務，具體報批手續(xù)均由亞和公司以警備區(qū)招待所名義進行，亞和公司并無證據證明警備區(qū)招待所存在不予配合的違約行為。亞和公司聲稱因警備區(qū)招待所未及時提供軍隊房地產租賃許可證導致其損失繼而要求不付租金的觀點無依據。因部隊停止有償服務的政策原因，原租賃許可證到期后未能續(xù)期，該結果非警備區(qū)招待所所能控制與預料，其無主觀過錯，故不構成違約。此外，就涉案協(xié)議書第十四條第7款而言，該條款屬于違約追償條款而并非先履行抗辯權條款，即使亞和公司認為警備區(qū)招待所存在違約行為，應當另案主張進行索賠，而并不當然構成拒付租金的依據。亞和公司認為原審判決未處理其損失卻判決其支付房屋使用費屬于不公的觀點系其對民事訴訟程序的曲解，亞和公司未提出反訴或明確提出要求返還房屋并處理合同無效的后果之事實，因此，原審僅就亞和公司的訴請進行審理后做出判決符合民事案件的法定審理程序，同時在原審判決中也已明確了雙方可就合同無效的后果另行處理，故原審處理并無不當。

三、原審并未違反法定程序。在該案一審庭審中，亞和公司從未當庭提出任何反訴請求，依據法律規(guī)定，當事人當庭的陳述對其構成最終的法律約束力，故原審并不存在程序違法。

四、原審判決與該項目的后續(xù)處理并不構成沖突。依據雙方2018年6月29日就涉案房屋重新簽訂的整改租賃合同，涉案項目將依據相關政策以委托管理的方式由亞和公司自2018年7月1日起重新租賃。依據陸續(xù)出臺的配套政策，歷史遺留問題將逐步得以解決，相關手續(xù)也將得以完善。同時，依據相關政策要求，所有委托管理項目在移交地方之前均需清理相關債權債務，因此，警備區(qū)招待所提起訴訟也是為了完成此項要求。亞和公司提出原審判決與后續(xù)處理存在沖突并無依據，且已超出了再審案件的法定審理范圍，再審程序無需回應。

一、關于案涉協(xié)議書效力如何認定的問題。根據《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條：“出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效?！痹诒景冈瓕彿ㄍマq論終結前，亞和公司不能證明本案系爭房屋已取得建設工程規(guī)劃許可證，也未能證明系爭房屋已經主管部門批準建設，根據上述規(guī)定，原審認定其與警備區(qū)招待所簽訂協(xié)議書無效并無不當。對于亞和公司關于案涉協(xié)議部分無效的主張，經審查，本協(xié)議所約定的建設內容實質上是在警備區(qū)招待所原有建筑物基礎上進行的改擴建，《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條規(guī)定：“房地產開發(fā)是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為”。故案涉協(xié)議書的建設部分并非屬于房地產開發(fā)的范疇。其次，租賃協(xié)議中所涉及的建設（改擴建）內容僅僅是租賃經營權的對價，或者說建設部分和租賃部分是互為權利義務的有機整體。再者，在本案原審過程中，該案的案由確定為房屋租賃合同糾紛，亞和公司與警備區(qū)招待所自始至終均未提出異議，故原審法院認定合同無效并無不當。關于亞和公司另主張其與次承租人所簽房屋轉租合同被法院認定有效，在租賃標的物相同及與標的物相關法律事實一致情形下，案涉協(xié)議應當被認定有效的問題。本院認為，對協(xié)議效力的審查，應當依據法律法規(guī)進行認定，并不能以此前生效判決作為本案協(xié)議效力的依據，且在政府機關作出認定并查明案涉工程并未取得建設規(guī)劃許可證后，相關租賃合同亦被判為無效，故對于亞和公司該主張，本院不予支持。

二、關于原審法院判決亞和公司支付警備區(qū)招待所使用費以及支付數額是否正確的問題。案涉協(xié)議無效，但并不能必然免除亞和公司支付房屋占有使用費的責任，本案系爭房屋雖然未取得建設工程規(guī)劃許可證，但房屋的占有使用利益一直為亞和公司所享有，故亞和公司仍應支付房屋的占有使用費用。因原審雙方所爭訟的是房屋租賃使用費支付問題，對于合同無效的后果及相關過錯責任，原審判決對此亦作出說明，亞和公司可另行解決。亞和公司并無權利主張因其與次承租人之間的經營糾紛從而拒付警備區(qū)招待所的房屋租金，原審判決亞和公司支付房屋使用費并無不當。關于支付房屋使用費的數額，原審比照協(xié)議書中約定的租金標準判定亞和公司支付使用費的金額亦無不當。

三、關于原審程序是否存在違法情形的問題。對于亞和公司是否依法提起反訴的問題。經審查，根據原審庭審筆錄的內容來看，并無亞和公司提起反訴的內容，亞和公司在法定期間內依法提起反訴無證據證明。根據《訴訟費用交納辦法》第二十二條之規(guī)定，本案亞和公司并未交納反訴費用，亦能證明亞和公司沒有依法提起反訴。原審法院已對亞和公司所主張的訴請進行了釋明，告知其關于協(xié)議書無效的后續(xù)權利義務，可以通過另行起訴的方式進行處理，故原審在程序上并不違法。

另，亞和公司提出原審判決與部隊政策的后續(xù)處理存在沖突并無事實和法律依據，對于軍隊房產的規(guī)劃、施工、許可等問題，軍隊房地產管理部門并沒有特殊的管理規(guī)定，現(xiàn)有的軍隊房產管理規(guī)定與國家關于房產管理的相關法律法規(guī)并無沖突，原審適用法律正確，亞和公司再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項規(guī)定的情形，本院不予支持。

綜上，亞和公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定之情形，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

審判長　　劉雅玲

審判員　　肖　峰

審判員　　張　穎

二〇一九年三月三十日

法官助理夏根輝