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高大浪、黑龍江省民政廳招待所租賃合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書(shū)

2019-11-03 塵埃 評(píng)論0

中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 裁 定 書(shū)
(2019)最高法民申1803號(hào)
再審申請(qǐng)人(一審原告、二審上訴人):高大浪。
委托訴訟代理人:張杰,遼寧程眾律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人(一審被告、二審被上訴人):黑龍江省民政廳招待所。住所地:黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)。
法定代表人:王偉,該招待所主任。
再審申請(qǐng)人高大浪因與被申請(qǐng)人黑龍江省民政廳招待所(以下簡(jiǎn)稱招待所)租賃合同糾紛一案,不服黑龍江省高級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱二審法院)作出的(2018)黑民終16號(hào)民事判決,向本院申請(qǐng)?jiān)賹彙1驹阂婪ńM成合議庭對(duì)本案進(jìn)行了審查,現(xiàn)已審查終結(jié)。
高大浪申請(qǐng)?jiān)賹彿Q:(一)高大浪有新的證據(jù)推翻原判決?!蛾P(guān)于招待所現(xiàn)有房產(chǎn)遺留問(wèn)題的處理及下一步打算的匯報(bào)》證明招待所未與高大浪簽訂正式房屋租賃合同是由招待所方面的原因所致,招待所得知高大浪交付的保證金和先期支付賠償款項(xiàng)來(lái)源是收取的東莞市以純集團(tuán)黑龍江省辦事處(以下簡(jiǎn)稱以純集團(tuán))的租金,便不與高大浪簽訂正式房屋租賃合同,而是直接與以純集團(tuán)簽訂租賃合同。招待所單方解除合同,沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。(二)招待所違反意向性合作協(xié)議約定,在高大浪履行合同義務(wù)后,未與高大浪簽訂正式租賃協(xié)議。按照高大浪與招待所于2009年7月17日、8月22日簽訂的兩份意向性合作協(xié)議(該兩份協(xié)議分別簡(jiǎn)稱《7.17合作協(xié)議》《8.22租賃合同》)的約定,交付租金應(yīng)以正式的租賃協(xié)議為依據(jù),沒(méi)有正式房屋租賃協(xié)議,二審法院認(rèn)定高大浪不交租金違約,沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。(三)招待所偽造《8.22租賃合同》,招待所向法院出示該份合同文本是復(fù)印件,與該合同正本在內(nèi)容上不同。按照《8.22租賃合同》的約定,高大浪預(yù)期獲得的利潤(rùn)趨近于零,不符合常理。(四)哈爾濱市中級(jí)人民法院(以下簡(jiǎn)稱一審法院)、二審法院超出當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求審理案件,在判決招待所返還保證金的同時(shí),扣除高大浪租金30萬(wàn)元,違反“不告不理”的訴訟原則。綜上,高大浪根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)和第十一項(xiàng)的規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹彙?/div>
本院經(jīng)審查認(rèn)為,根據(jù)高大浪申請(qǐng)?jiān)賹彽睦碛桑景冈賹徤暾?qǐng)審查的重點(diǎn)為:(一)案涉合同的性質(zhì)與效力;(二)雙方當(dāng)事人是否存在違約行為;(三)一、二審法院是否超出當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求審理案件。
(一)關(guān)于案涉合同的性質(zhì)與效力
高大浪為租賃招待所的房屋,于2009年7月17日與招待所簽訂《7.17合作協(xié)議》。高大浪成立自然人獨(dú)資的哈爾濱中霖商貿(mào)有限公司(以下簡(jiǎn)稱中霖公司),于2009年8月22日以中霖公司名義與招待所簽訂《8.22租賃合同》。上述兩份合同是雙方真實(shí)意思表示,內(nèi)容均不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,合法有效。
《7.17合作協(xié)議》中約定高大浪承租招待所房屋的意向性條款,并明確該合同為意向性合同,更詳細(xì)的合同在高大浪與現(xiàn)有租戶協(xié)商解除現(xiàn)有租戶與招待所的租賃關(guān)系后簽訂。該合同性質(zhì)為預(yù)約合同。該合同簽訂后,招待所、高大浪開(kāi)始與案涉房屋現(xiàn)有租戶協(xié)商解除租賃關(guān)系,并簽訂補(bǔ)償協(xié)議。《8.22租賃合同》并非對(duì)《7.17合作協(xié)議》的變更,與《7.17合作協(xié)議》相比,《8.22租賃合同》在出租的標(biāo)的物、租金數(shù)額、租金支付方式等合同基本要素內(nèi)容上均發(fā)生重大變化,并且在《8.22租賃合同》中雙方明確約定在此之前簽訂的合同自動(dòng)作廢。此處“在此之前簽訂的合同”應(yīng)指代《7.17合作協(xié)議》,表明雙方當(dāng)事人在《8.22租賃合同》中已經(jīng)合意解除《7.17合作協(xié)議》。高大浪在本案中起訴請(qǐng)求解除已經(jīng)被解除的《7.17合作協(xié)議》,明顯與基本事實(shí)、法律規(guī)定和通常事理相悖,原審法院不予支持并無(wú)不當(dāng)。
高大浪主張招待所提供的《8.22租賃合同》系偽造,其雖認(rèn)可于2009年8月22日與招待所簽訂過(guò)租賃合同,但未能提供該租賃合同原件。對(duì)于招待所在一審法院第一次(重審之前)審理過(guò)程中提供的《8.22租賃合同》,經(jīng)過(guò)庭審質(zhì)證,高大浪對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性未提出異議,其在二審中主張?jiān)摵贤祩卧?,但并未提供證據(jù)證明,二審法院確認(rèn)《8.22租賃合同》的真實(shí)性并無(wú)不當(dāng)。高大浪于2009年8月21日注冊(cè)成立由其獨(dú)資的中霖公司,中霖公司與招待所于次日簽訂《8.22租賃合同》?!?.22租賃合同》雖然是以中霖公司名義簽訂,但高大浪注冊(cè)成立中霖公司的目的是為滿足招待所要求與公司簽訂租賃合同的條件,在案涉房屋租賃關(guān)系中高大浪與中霖公司具有利益一致性。雖然招待所與高大浪在《8.22租賃合同》中約定了該合同為意向性合同,但合同中詳細(xì)約定了租賃房屋的范圍、房屋交付、房屋用途、租金數(shù)額、租金支付時(shí)間與方式、違約責(zé)任、合同的解除等租賃合同的主要條款內(nèi)容,已經(jīng)具備了租賃合同的基本特征,雙方應(yīng)按照《8.22租賃合同》確定各自權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任。
(二)關(guān)于雙方當(dāng)事人是否存在違約行為
雖然在《8.22租賃合同》簽訂后,招待所未與高大浪再簽訂租賃合同,但雙方已經(jīng)實(shí)際按《8.22租賃合同》履行各自權(quán)利義務(wù)。高大浪已經(jīng)以出租人身份與承租人以純集團(tuán)簽訂租賃合同,并收取以純集團(tuán)850萬(wàn)元租金和200萬(wàn)元保證金,其應(yīng)當(dāng)履行向招待所支付租金的義務(wù)。高大浪以雙方未簽訂正式租賃合同為由,主張其未足額交納租金不構(gòu)成違約,沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。
按照《8.22租賃合同》中約定的違約責(zé)任條款,招待所在高大浪拖欠租金超過(guò)10日,即有權(quán)終止合同。按照招待所與高大浪于2009年7月20日簽訂的《支付解除租賃合同費(fèi)用協(xié)議》的約定,高大浪沒(méi)有按期支付賠償金超過(guò)30日,招待所有權(quán)單方解除雙方簽訂的租賃合同。高大浪既未按照《8.22租賃合同》的約定足額支付租金,也未按照《支付解除租賃合同費(fèi)用協(xié)議》約定的期限支付賠償金,按照上述兩份合同的約定,招待所享有合同解除權(quán)。招待所于2011年8月11日向高大浪送達(dá)《解除合同通知書(shū)》,《8.22租賃合同》已經(jīng)解除。高大浪主張招待所未與其簽訂正式租賃合同構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。
(三)關(guān)于一、二審法院是否超出當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求審理案件
按照《8.22租賃合同》的約定,高大浪交納的保證金在前五年每年轉(zhuǎn)化為租金30萬(wàn)元。高大浪于2009年交納保證金200萬(wàn)元,其中30萬(wàn)元已轉(zhuǎn)化為2009年度的租金,剩余保證金數(shù)額為170萬(wàn)元。招待所在一、二審審理過(guò)程中抗辯主張高大浪無(wú)權(quán)要求返還200萬(wàn)元保證金僅部分(關(guān)于30萬(wàn)元的抗辯)成立,高大浪關(guān)于返還200萬(wàn)元保證金的請(qǐng)求也部分(關(guān)于170萬(wàn)元的請(qǐng)求)成立。一、二審法院判決招待所向其返還的保證金數(shù)額為170萬(wàn)元(扣除已轉(zhuǎn)化為租金的30萬(wàn)元),并無(wú)不當(dāng)。高大浪主張一、二審法院超出當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求審理案件,與基本事實(shí)和法律規(guī)定不符,本院不予采信。
綜上,高大浪提出的再審申請(qǐng)不符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)和第十一項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定,裁定如下:
駁回高大浪的再審申請(qǐng)。
審判長(zhǎng)  宋春雨
審判員  余曉漢
審判員  李盛燁
二〇一九年五月二十三日
法官助理張娜
書(shū)記員隋欣

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