中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2019）最高法民申1147號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：中國有色十六冶北海房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司。住所地：廣西壯族自治區(qū)北海市湖南路**號。
法定代表人：李紹廣，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：緱會鋒，北京德恒（深圳）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：陳昇，廣東明思律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：北海和安貿(mào)易有限責任公司。住所地：廣西壯族自治區(qū)北海市北部灣中路**號。
法定代表人：魯寧馬春，該公司董事長。
委托訴訟代理人：陸春霞，廣西欣和律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：謝珍，廣西欣和律師事務(wù)所實習(xí)律師。
一審第三人：廣西東貿(mào)百貨有限公司。住所地：廣西壯族自治區(qū)北海市海城區(qū)長青路**號**樓。
法定代表人：潘志華，該公司總經(jīng)理。
再審申請人中國有色十六冶北海房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司（以下簡稱十六冶）因與被申請人北海和安貿(mào)易有限責任公司（以下簡稱和安公司）、一審第三人廣西東貿(mào)百貨有限公司（以下簡稱東貿(mào)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服廣西壯族自治區(qū)高級人民法院作出的（2017）桂民終462號民事判決（以下簡稱原判決），向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
十六冶申請再審稱：（一）原判決對《商品房買賣合同》和《租賃合同》的性質(zhì)定性錯誤?！渡唐贩抠I賣合同》中有關(guān)租賃事宜的約定為預(yù)約，《租賃合同》為本約，當事人簽訂本約合同后，預(yù)約合同自動解除。（二）原判決對租賃范圍認定錯誤。租賃范圍應(yīng)根據(jù)《租賃合同》第1條進行認定，而不應(yīng)結(jié)合《商品房買賣合同》的條款將租賃范圍擴大至整個商場。針對1107、1108A號商鋪，原判決將該兩商鋪納入租賃范圍，但又認定和安公司使用該兩商鋪超出約定的租賃面積，存在錯誤。1107、1108A號商鋪明顯屬于臨街商鋪，不屬于《租賃合同》約定的租賃范圍。十六冶有權(quán)按照市場同類商鋪租金標準向和安公司主張自2009年10月1日（商場正式開業(yè)后）至2012年10月31日期間和安公司無權(quán)占用1107號商鋪的使用費。針對4014、4036、5014和5040號四商鋪，因和安公司對該四商鋪無權(quán)占有，故原判決認定自2010年1月1日支付使用費錯誤。針對一層135.99平方米，該面積于2009年8月31日統(tǒng)計得出，但經(jīng)對比《北海市房產(chǎn)預(yù)測繪報告書》和《北海市房產(chǎn)測繪成果報告書》，一層增加的建筑面積僅為10.72平方米，原判決認定事實不清。（三）原判決對計算標準認定錯誤。針對4014、4036、5014和5040號商鋪，原判決認定該四商鋪不屬于租賃范圍，但認定應(yīng)適用《租賃合同》約定的租金均價標準和免租時間計算使用費，屬于適用法律錯誤。和安公司應(yīng)當按照市場同類商鋪租金標準計算使用費。針對一層135.99平方米，該部分不屬于租賃雙方的合意范圍，和安公司應(yīng)當根據(jù)同類租賃市場標準支付使用對價。綜上，十六冶根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
和安公司提交意見稱：第一，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉審判監(jiān)督程序若干問題的解釋》第三十三條的規(guī)定，因十六冶再審請求和安公司支付1107、1108A、4014、4036、5014、5040號商鋪使用費金額和計算標準均已變更其一審訴訟請求，故十六冶再審請求不屬于再審審理范圍。第二，《商品房買賣合同》系主合同，《租賃合同》系附屬合同，原判決結(jié)合兩份合同中有關(guān)租賃內(nèi)容的條款確定租賃范圍，符合雙方當事人的真實意思表示。第三，根據(jù)《北海市房產(chǎn)預(yù)測繪報告書》和《北海市房產(chǎn)測繪成果報告書》，1107、1108A屬于內(nèi)鋪，和安公司已繳納的租金包含該兩商鋪。第四，4014、4036、5014、5040號商鋪的產(chǎn)權(quán)在出售給黃少波和徐方義前系十六冶所有，按照《商品房買賣合同》的約定，租賃范圍包含該四商鋪。第五，十六冶主張一樓135.99平方米系雙方共建新增的面積，屬雙方未分配的共建成果進而應(yīng)收取租金，沒有事實和法律依據(jù)。第六，即使和安公司應(yīng)向十六冶另行支付超出租賃面積的租金，也應(yīng)按《租賃合同》的租金標準計算。綜上，十六冶的再審申請應(yīng)予駁回。
本院認為，本案系當事人申請再審案件，本院應(yīng)當圍繞當事人申請再審的理由是否成立進行審查。
關(guān)于租賃范圍的確定。十六冶于2008年10月7日與和安公司簽訂了《商品房買賣合同》和《租賃合同》?！蹲赓U合同》第一條約定：“甲方（東貿(mào)公司）出租及乙方（和安公司）承租本合同附件（一）紅線圖中標明的物業(yè)，由乙方改建（裝修）并經(jīng)營超市、百貨零售、餐飲及娛樂等（以下簡稱‘商場’）”。本案雙方當事人未按照租賃合同的約定將租賃范圍用紅線予以標明?！渡唐贩抠I賣合同》第十七條第8項約定：“出賣人（十六冶）同時承諾以完善的法律程序取得該商場內(nèi)不屬于出賣人的商鋪的經(jīng)營使用權(quán)12年（即自2009年6月1日起至2021年5月31日止），轉(zhuǎn)交買受人（和安公司）經(jīng)營管理（合同另訂），確保買受人經(jīng)營商場的完整性。出賣人如不能作成此承諾，則應(yīng)向買受人償付罰金3000萬元人民幣（該項以廣西東貿(mào)百貨與買受人簽訂的租賃合同為準）”,《商品房買賣合同》該條中有關(guān)租賃范圍的約定對當事人亦有約束力。原判決結(jié)合《租賃合同》和《商品房買賣合同》中有關(guān)租賃的條款確定租賃范圍并無不當。
關(guān)于1107、1108A號商鋪是否屬于租賃范圍?！渡唐贩抠I賣合同》第三條第一款約定，東南亞商貿(mào)中心項目商場不含臨海路（應(yīng)為“靜安路”，原“海安路”）街鋪和6樓北面塔樓。該合同第十七條第6項約定，十六冶承諾除本合同的房屋外，東南亞商貿(mào)中心商場（后改名為和安商都）其他屬于十六冶份額的房產(chǎn)，委托東貿(mào)公司出租給和安公司。該合同第十七條第8項約定，十六冶承諾以完善的法律程序取得該商場內(nèi)不屬于十六冶的商鋪的經(jīng)營使用權(quán)12年，轉(zhuǎn)交和安公司經(jīng)營管理（合同另訂），確保和安公司經(jīng)營商場的完整性。根據(jù)上述約定，除屬于人防辦自有物業(yè)另有約定、十六冶和案外第三方享有的臨靖安路（原海安路）一側(cè)臨街商鋪外，其余均為合同約定的租賃范圍，原判決的認定有合同依據(jù)。根據(jù)《北海市房產(chǎn)預(yù)測報告書》和《北海市房產(chǎn)測繪成果報告書》，1107、1108A號商鋪均被列在非臨街商鋪一欄，故1107、1108A號商鋪屬于租賃范圍。
關(guān)于1107、1108A號商鋪使用費計算標準?！蹲赓U補充合同書》第二條約定：“……乙方（和安公司）應(yīng)自2010年1月1日起開始向甲方（十六冶）交納其所租賃的商場部分的租金……”因1107、1108A號商鋪屬于租賃范圍，故該兩商鋪租金的起算點為2010年1月1日。針對1107號商鋪，因其產(chǎn)權(quán)人劉燕春已向法院起訴請求返還該商鋪自2012年10月1日起算的占用費，故十六冶在本案中僅享有2012年9月30日前對該商鋪使用費的請求權(quán)，十六冶有權(quán)請求和安公司支付1107號商鋪自2010年10月1日至2012年9月30日期間的租金，原判決并無不當。
關(guān)于4014、4036、5014、5040號商鋪。原判決認為該四商鋪不在租賃范圍內(nèi)，十六冶稱原判決將該四商鋪歸入租賃范圍與事實不符。雖然該四商鋪不在租賃范圍內(nèi)，但因其位于和安商都內(nèi)且與整個商場連為一個整體，在十六冶未提交證據(jù)證明參照市場同類商鋪租金標準計算的租金數(shù)額明顯高于參照《租賃合同》約定的年租金標準計算的租金數(shù)額的情況下，原判決根據(jù)《租賃補充合同書》第二條認定和安公司應(yīng)自2010年1月1日起參照《租賃合同》約定的年租金標準計算租金并無明顯不當。
關(guān)于一層135.99平方米。十六冶對一層增加的建筑面積提出異議。因十六冶系基于135.99平方米主張使用費，對該具體增加面積的認定與十六冶的主張沒有關(guān)聯(lián)。十六冶在二審法院組織的詢問中陳述135.99平方米商鋪的確切位置系1117、1118、1122、1123、1133號商鋪，根據(jù)東貿(mào)公司于2009年8月31日向和安公司發(fā)出的《關(guān)于〈關(guān)于提請核準商都地下室面積區(qū)域的函〉的復(fù)函》，附圖二中1117、1118、1122、1123、1133號商鋪均用橘紅色筆著色，故該135.99平方米的商鋪屬于租賃范圍。因此，十六冶要求和安公司支付超出合同約定占用135.99平方米使用費的主張沒有依據(jù)，原判決并無不當。
綜上，十六冶的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：
駁回中國有色十六冶北海房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的再審申請。
審判長 楊 蕾
審判員 奚向陽
審判員 江顯和
二〇一九年五月十七日
法官助理李娜
書記員林文婷
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