中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民再97號
再審申請人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）：饒國禮，男，1953年11月17日出生，漢族，住江西省南昌市東湖區(qū)。
委托訴訟代理人：王新民，江西中磊嘉律師事務所律師。
再審申請人（一審被告、反訴原告，二審被上訴人）：江西省監(jiān)獄管理局物資供應站，住所地江西省南昌市青山南路1號。
法定代表人：朱志剛，該站站長。
委托訴訟代理人：童童，女，江西省監(jiān)獄管理局工作人員。
委托訴訟代理人：葉旦聲，江西京九律師事務所律師。
一審第三人：上海永祥加固技術工程有限公司，住所地上海市金山區(qū)漕涇鎮(zhèn)致富街8號2113室。
法定代表人：高加貴，該公司執(zhí)行董事。
再審申請人饒國禮與再審申請人江西省監(jiān)獄管理局物資供應站（以下簡稱物資供應站）及一審第三人上海永祥加固技術工程有限公司（以下簡稱永祥公司）房屋租賃合同糾紛一案，江西省高級人民法院于2018年4月24日作出（2018）贛民終173號民事判決。饒國禮、物資供應站均不服，向本院申請再審。本院于2018年9月27日作出（2018）最高法民申4268號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。饒國禮的委托訴訟代理人王新民，物資供應站的委托訴訟代理人童童、葉旦聲到庭參加訴訟。永祥公司經本院依法傳喚未到庭，本院依法缺席審理了本案，現已審理終結。
饒國禮再審請求：一、撤銷江西省高級人民法院（2018）贛民終173號民事判決第四項，改判物資供應站賠償饒國禮281萬元；二、全部訴訟費用由物資供應站負擔。
事實和理由：一、原審判決認定的基本事實缺乏證據證明?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第六條、《江西省商品房屋租賃管理實施辦法》第六條、《南昌市城市房屋租賃管理條例》第七條均規(guī)定，不符合質量安全要求的房屋不得出租。案涉房屋于2007年已被江西省建設業(yè)安全生產監(jiān)督管理站鑒定為D級危樓，應立即拆除。但是，物資供應站在明知出租房屋屬于危樓的情況下，仍通過公開招投標的方式進行招租，且在招標文件中故意隱瞞了出租建筑物的真實狀況。案涉房屋在出租前從未進行過加固，即使無任何外力作用仍隨時可能發(fā)生倒塌。原審判決認定房屋倒塌發(fā)生于永祥公司修繕加固過程中，不能排除加固過程中外力的因素導致房屋倒塌，缺乏證據證明。二、原審判決適用法律確有錯誤。原審判決一方面認定雙方當事人對案涉房屋倒塌均有過錯，饒國禮應承擔的賠償責任可以減輕，又認定饒國禮主張的281萬元損失即便真實發(fā)生，也應由其自行承擔。上述認定與《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國侵權責任法》相關規(guī)定相悖。一審期間，對案涉房屋倒塌原因多次鑒定，均無法確定案涉房屋倒塌與修繕、加固有任何因果關系。在沒有證據證明饒國禮構成違約或侵權的情況下，讓饒國禮承擔賠償責任沒有事實和法律依據。再審庭審中，饒國禮主張案涉《租賃合同》無效，其理由是，第一，根據前述相關法律規(guī)定，案涉房屋已被鑒定為D級危樓，應予拆除。物資供應站將該房屋進行出租具有違法性。第二，案涉危險房屋出租系用于開設賓館經營，對社會公眾造成嚴重安全隱患，易引發(fā)重大安全事故，造成群死群傷的嚴重后果。根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，損害社會公共利益的合同為無效合同。本案雙方當事人簽訂的《租賃合同》嚴重影響社會公共利益，應當認定為無效合同。
物資供應站辯稱：一、關于《租賃合同》的效力。物資供應站沒有隱瞞案涉房屋系D級危房的狀況，物資供應站與饒國禮簽訂的《租賃合同》系雙方真實意思表示且不違反法律禁止性規(guī)定，合法有效。二、關于案涉房屋出租的合法性。危房不能出租，但消除了危房狀態(tài)的房屋是可以出租的?！蹲赓U合同》約定的權利義務包括兩部分，一是饒國禮對案涉房屋解危，使之達到安全使用標準；二是饒國禮實際使用，達到合同目的。饒國禮對承租房屋的使用是附條件的，如條件成就，則解脫了危房的概念。三、關于房屋加固的發(fā)包。危房加固修復需要具備專業(yè)資質的設計、施工單位承攬，物資供應站與饒國禮約定加固方案應事先經出租方書面許可，加固方案需經報批、建設、驗收，并未忽視人身安全和公共安全。四、關于危房倒塌的歸責。案涉房屋屬于D級危房，物資供應站已預先告知，不屬于意外事件或不可抗力。危房加固修復方案的設計與施工，目的就是通過加固消除危險狀態(tài)，使房屋達到正常安全使用標準。把危房狀態(tài)認定為施工狀態(tài)下房屋倒塌原因之一，進而認定物資供應站承擔責任，于法無據。五、關于當事人的責任，作為加固工程的發(fā)包人，饒國禮負有謹慎選任責任，但饒國禮委托的加固工程設計單位永祥公司在一審法院調查時并沒有出示正式施工圖。案涉房屋是在加固施工期間倒塌，饒國禮應對房屋毀損的后果承擔全部責任。綜上，饒國禮充分知曉案涉房屋處于D級危房狀態(tài)，自愿替代物資供應站成為危房加固修復工程的發(fā)包人，租賃物在施工過程中毀損，饒國禮應當承擔違約責任。
物資供應站再審請求：一、撤銷江西省高級人民法院（2018）贛民終173號民事判決第二項、第三項、第四項、第五項、第六項、第七項；二、維持江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決第三項、第四項、第五項；三、本案訴訟費用由饒國禮負擔。
事實和理由：一、《租賃合同》合法有效。（一）案涉房屋是在合同訂立時處于危房狀態(tài)，還是在實際使用時處于危房狀態(tài)，是本案需要厘清的關鍵。危房的加固維修義務，通過當事人的合意進行轉移，法律亦無禁止。案涉房屋通過加固修復消除安全隱患后就不再是危房，物資供應站并沒有“帶病出租”案涉房屋，不存在與法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定相沖突的情形。且饒國禮委托的施工圖設計人在其出具的《賓館（原江西省監(jiān)獄局辦公樓）裝修工程結構維修改造設計施工圖說明》也認可，案涉房屋經過加固維修后就不應該屬于D級危房。（二）案涉房屋具有利用價值。即使是D級危房，也具有可修復性?！冻鞘形ｋU房屋管理規(guī)定》第十七條規(guī)定，“房屋所有人對經鑒定的危險房屋，必須按照鑒定機構的處理建議，及時加固或修繕治理”。住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳于2018年3月28日發(fā)布的《農村危房改造基本安全技術導則》（建辦村函[2018]172號）第三條規(guī)定，“本導則所稱危房改造包括農村危房拆除重建和加固維修。C、D級危房依據《農村危險房屋鑒定技術導則（試行）》確定。應因地制宜開展C級危房加固維修，D級危房確無加固維修價值的，應拆除重建?！鄙鲜鰲l款表明加固維修是通用措施，拆除重建是例外措施，法律法規(guī)不存在凡是D級危房就應當拆除的強制性規(guī)定。（三）本著兼顧效率的原則，依據贛建設技字[2010]13號文件“如貴局要改變該辦公樓的使用功能，應結合改變后的使用功能，采取進一步的加固措施（為節(jié)約資源，可與上述加固措施一并實施到位）”的意見，雙方約定，加固修復與酒店裝飾裝修一并進行，由承租方進行加固修復，“加固方案應事先遞交并經出租方書面許可”，加固工程方案須經報批、建設、驗收，表明物資供應站并未忽視人身安全和公共安全，沒有過錯。二、案涉房屋施工屬于特殊的危房加固類，設計人、施工人需要專門資質，設計施工均應特別注意、專門防范。案涉危房在加固過程中倒塌，與設計、施工瑕疵關聯，物資供應站沒有過錯。原審判決認定案涉房屋倒塌系多種原因導致，物資供應站、饒國禮均存在過錯，該認定錯誤。（一）案涉房屋自2007年評定為D級危房后，至2011年在加固施工中倒塌，期間歷經3年風雨，沒有自然倒塌。（二）任何建筑物隨著時間的推移，毀損是必然的，但通過科學手段，延遲毀損是可能的。案涉房屋于2011年1月3日前即已移交饒國禮，在饒國禮發(fā)包的加固工程施工中倒塌，原因應由饒國禮舉證，如果原因無法查明，依法應由饒國禮、永祥公司承擔連帶責任。（三）房屋危險等級的評定，已蘊含房屋年久失修因素，危房加固方案就是針對案涉房屋的危險等級而制定。危房的加固改造，不同于一般的房屋建筑施工，設計單位、施工單位應當制定安全有效的防范措施。因此，案涉房屋垮塌之時處于饒國禮發(fā)包的房屋加固施工期間，垮塌的原因應當由饒國禮從設計、施工等方面查找。饒國禮放棄對設計單位、施工單位的追責，主張物資供應站欺詐，違背誠實信用原則。三、原審判決對物資供應站主張的租金損失未予支持，認定事實錯誤，適用法律不當。（一）案涉《租賃合同》包括了加固修復與酒店經營兩項內容，饒國禮承擔的是加固修復和給付租金義務。物資供應站已按約交付房屋，饒國禮已開始履行合同約定的加固修復義務。因此，合同已在履行之中。（二）《中華人民共和國合同法》第二百三十三條規(guī)定是對意思自治、誠實信用等原則與公共安全沖突的平衡，并未認定該類民事行為當然無效，而是賦予承租人解除權。案涉房屋消除安全隱患后，可以確保租賃物達到商業(yè)房產使用標準，就不存在上述法律規(guī)定的解除事由。（三）租金損失4394880元由兩部分構成，一是物資供應站與饒國禮的租金損失3856320元，二是物資供應站與南昌洪都農村商業(yè)銀行股份有限公司（原南昌市洪都農村信用合作社、以下簡稱洪都農商行）的租金損失538560元。房屋倒塌時，物資供應站與洪都農商行的租賃合同尚在履行中，因案涉房屋倒塌該租賃合同被迫終止。洪都農商行向物資供應站應支付的租金亦是物資供應站的可得利益，一審法院酌定為3年租金損失，計538560元，并無不當。原審判決將兩筆租金作為一筆處理，認定物資供應站與洪都農商行簽訂的《租賃合同》尚未實際履行，顯屬錯誤。
饒國禮辯稱：一、饒國禮與物資供應站簽訂的《租賃合同》損害社會公共利益，應當認定為無效合同?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第六條、《江西省商品房屋租賃管理實施辦法》第六條、《南昌市城市房屋租賃管理條例》第七條均明確規(guī)定，不符合質量安全要求的房屋不得出租。案涉房屋早在2007年就被江西省建設業(yè)安全生產監(jiān)督管理站鑒定為D級危樓,應該立即予以拆除,而物資供應站在明知該出租房屋屬于高度危險房屋的情況下，仍然違反規(guī)定通過公開招投標的方式進行對外招租，在招標文件中故意隱瞞出租建筑物為D級危樓、應立即拆除的真實狀況，招標文件只是要求承租人進行加固，物資供應站在出租前數年時間內從未進行過任何形式的加固和維修，其違法性和過錯是顯而易見的。正是由于物資供應站違規(guī)招租，給社會公眾造成嚴重安全危險隱患，極易引發(fā)群死群傷的嚴重后果，其行為嚴重危害社會公共利益，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，損害社會公共利益的合同無效，故應認定《租賃合同》為無效合同。二、物資供應站主張的損失主要包括三部分：一是案涉房屋毀損的損失；二是物資供應站因案涉房屋倒塌排除危險和支付補償款產生的費用；三是租金損失。原審判決將案涉房屋毀損損失認定為物資供應站的直接損失，認定事實及適用法律錯誤。認定該損失的唯一依據是江西省豫章房地產經紀評估公司（以下簡稱豫章評估公司）出具的評估報告，該報告的假設條件為“手續(xù)齊全、可在公開市場上自由轉讓”，而該房屋早在2007年就被鑒定為D及危房，應立即拆除。且該房屋在當年建設之初就無施工設計單位設計、無具體施工單位、無竣工驗收報告，鑒定報告的假設條件均不具備，不能作為物資供應站的損失依據。物資供應站在危房倒塌后支付的排除危險費用和補償款，是物資供應站違法違規(guī)造成的，應由物資供應站自行承擔。對于租金損失，原審判決的認定并無不當。綜上，物資供應站違反規(guī)定將極度危險的房屋向社會公開招標出租，并在招標文件中隱瞞了案涉房屋的危險程度，導致案涉房屋意外倒塌造成各方損失，該損失均由物資供應站的過錯造成，理應由其進行賠償，其損失也應由其自行承擔。
饒國禮向一審法院江西省南昌市中級人民法院提起本案訴訟，請求：一、解除物資供應站與饒國禮于2011年8月29日簽訂的《租賃合同》；二、物資供應站返還饒國禮保證金220萬元；三、物資供應站賠償饒國禮各項經濟損失共計281萬元；四、本案訴訟費用由物資供應站承擔。
物資供應站向一審法院提出反訴，請求：一、判令饒國禮承擔侵權責任，賠償物資供應站24635161.39元；二、全部訴訟費用由饒國禮承擔。
一審法院認定事實：南昌市青山湖區(qū)晶品假日酒店（以下筒稱晶品酒店）組織形式為個人經營，經營者系饒國禮，經營范圍及方式為賓館服務。2011年7月27日，晶品酒店通過公開招標的方式中標獲得租賃物資供應站所有的南昌市青山南路1號辦公大樓的權利。同日，晶品酒店向物資供應站提交《承諾書》：“我公司鄭重承諾，如我公司中標以后，一定會嚴格按照加固設計單位和江西省建設工程安全質量監(jiān)督管理局等權威部門出具的加固改造方案，對青山路1號辦公大樓進行科學、安全的加固。并在取得具有法律效力的書面文件后，再使用該大樓”?！锻稑顺兄Z書》第10條、第11條記載，晶品酒店同意根據招標人要求投入相應加固改造裝修資金，用于南昌青山南路1號辦公大樓加固改造和裝修工程，并再次強調了《承諾書》的內容。
2011年8月29日，晶品酒店與物資供應站簽訂《租賃合同》，約定：物資供應站將南昌市青山南路1號（包含房產證記載的南昌市東湖區(qū)青山南路1號和東湖區(qū)青山南路3號）辦公樓4120平方米建筑（不包括門衛(wèi)室以及洪都農商行實際占用面積）出租給晶品酒店，用于經營商務賓館。租賃期限為十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。租金和其他費用：1.租賃期內，前5年租金（含管理費）為每月每平方米26元（按建筑面積計算），合計每月107120元，于每月5號前支付當月租金。鑒于晶品酒店前期準備工作的需要，物資供應站同意從2012年4月開始計付租金。2.從2017年4月1日開始增加租金，以后每過3年（即從2020年4月1日始）增加一次租金，每次增加比例為原租金總額的5%，以此類推……4.本合同簽訂之日，晶品酒店應向物資供應站給付履約保證金人民幣20萬元，合同期滿后，如無法定或約定事由發(fā)生，物資供應站免息返還。5.如有下列事由之一發(fā)生，物資供應站有權沒收履約保證金并終止合同：（1）拖欠租金2個月；（2）晶品酒店單方提前終止合同；（3）因晶品酒店過錯，租賃物毀損或造成物資供應站其他重大經濟損失；……。第四條第2款第6項約定：晶品酒店對租賃物的裝修裝飾，應符合招標文件的要求和投標文件的承諾；裝修方案應當事先遞交物資供應站書面認可，裝修裝飾不得破壞或影響租賃物的主體結構和安全。第五條約定：1.租賃物經有關部門鑒定為危樓，需加固后方能使用。晶品酒店對租賃物的前述問題及瑕疵已充分了解。晶品酒店承諾對租賃物進行加固，確保租賃物達到商業(yè)房產使用標準，晶品酒店承擔全部費用。2.加固工程方案的報批、建設、驗收(驗收部門為江西省建設工程安全質量監(jiān)督管理局或同等資質的部門)均由晶品酒店負責，物資供應站根據需要提供協(xié)助。3.晶品酒店如未經加固合格即擅自使用租賃物，應承擔全部責任。如因加固、供水電及晶品酒店履約不能等因素致使合同無法履行，晶品酒店應承擔違約責任，物資供應站不予退還履約保證金、不予補償晶品酒店的實際投資；如物資供應站因此遭受損失，晶品酒店承擔賠償責任。第七條違約責任約定，因雙方任一方違約導致合同解除或單方無故終止合同的，違約方應賠償守約方所有經濟損失。合同簽訂后，物資供應站依照約定了交付了租賃房屋。
晶品酒店于2011年7月25日、2011年8月15日先后支付給物資供應站20萬元、1000萬元，物資供應站認可其中20萬元是履約保證金，1000萬元是投標保證金，在中標后退還了800萬元投標保證金。
2011年10月26日，晶品酒店與永祥公司簽訂加固改造工程《協(xié)議書》，晶品酒店將租賃的房屋以包工包料一次包干(圖紙內的全部土建部分)的方式發(fā)包給永祥公司加固改造，改造范圍為主要承重柱、墻、梁板結構加固新增墻體全部內粉刷，圖紙內的全部內容，圖紙、電梯、熱泵。開工時間2011年10月26日，竣工時間2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工過程中，案涉建筑物大部分垮塌。
另查明：2007年2月7日，物資供應站與洪都農商行簽訂《房屋租賃合同》，將案涉部分房屋出租給了洪都農商行，租賃期限自2007年3月15日至2017年3月14日止。租金為每月13600元，并根據市場行情變化每隔三年雙方協(xié)商重新調整一次租金。2011年3月17日，物資供應站與洪都農商行簽訂《補充協(xié)議》，約定從2011年3月15日起年租金變?yōu)?79520元。2012年11月27日，物資供應站與洪都農商行達成賠償協(xié)議，物資供應站一次性賠償洪都農商行12萬元。另外，物資供應站因案涉房屋倒塌賠償給附近居民、單位的損失、排除危險、排險期間的過度安置等共計764434.89元。
還查明：饒國禮提供的江西省建設業(yè)安全生產監(jiān)督管理站于2007年6月18日作出的贛鑒質鑒字［2007］5號《江西省監(jiān)獄管理局辦公樓房屋結構安全性技術鑒定意見》（以下簡稱《房屋安全鑒定意見》）將案涉建筑物危險性等級劃分為D級危房。一審法院委托鑒定機構對涉案建筑物的價值和倒塌原因、因果關系、過錯進行司法鑒定。豫章評估公司作出贛豫章[2017]（房評）第B-057號《房地產估價報告》，對涉案建筑物價值進行了鑒定，認定案涉建筑物在價值時點（2012年1月3日）的市場價值為2764000元。但對于案涉建筑倒塌原因、因果關系、過錯的鑒定，一審法院先后委托兩家司法鑒定機構進行鑒定，因倒塌建筑物不存在，雙方當事人又無法提供有效的涉及施工等驗收資料，被鑒定機構退回。一審法院在訴訟過程中到加固改造設計圖紙的設計單位江西省協(xié)建工程設計院有限公司進行調查取證，該單位回復，加固改造設計不是其單位的正式設計業(yè)務，該單位設計人員應朋友要求提交了供工程咨詢及施工準備使用的圖紙，沒有出示正式施工藍圖，故沒有底圖和相關資料的存檔，沒有簽訂合同，也沒有收取任何費用。
一審法院認為：饒國禮系個體工商戶業(yè)主，其經營的晶品酒店與物資供應站簽訂《租賃合同》系雙方真實意思表示，不違反法律規(guī)定，予以確認。因雙方在訴訟中均同意解除該《租賃合同》，且租賃的建筑已經毀損，合同目的無法實現，故對饒國禮提出的解除合同的請求予以支持。
一、關于責任的承擔問題。饒國禮在本訴中基于合同法律關系請求物資供應站承擔違約責任及賠償損失，物資供應站在反訴中要求饒國禮承擔侵權賠償責任。雙方爭議的核心問題在于誰應當對案涉建筑物的倒塌承擔責任?！吨腥A人民共和國合同法》第二百二十二條規(guī)定，承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。首先，《投標承諾書》《承諾書》《租賃合同》等可以證明饒國禮在簽訂《租賃合同》時知道案涉房屋系危房，且雙方也約定由饒國禮經營的晶品酒店將出租房屋加固后再使用。其次，根據合同約定，加固工程方案的報批建設、驗收均由晶品酒店負責，加固設計圖紙也是饒國禮委托他人設計，加固施工單位永祥公司也系晶品酒店與之簽訂的加固合同。再次，合同約定裝修方案應當事先遞交物資供應站書面認可，裝修裝飾不得破壞或影響租賃物的主體結構和安全，本案中并無證據證明饒國禮將加固方案遞交物資供應站進行認可，而涉案建筑又是在加固過程中倒塌。另外，雖然涉案房屋系危房，但本案事故并不是在使用中倒塌，而是饒國禮發(fā)包的加固公司在加固危房過程中倒塌，一般情況下，危房在通過采取科學、合理的加固措施后依然可以達到安全使用的條件，饒國禮以危房抗辯其不承擔責任沒有事實依據。綜上，案涉建筑物的倒塌系饒國禮未履行妥善保管租賃物的義務，其請求物資供應站承擔賠償責任沒有事實和法律依據，予以駁回。反之，由于饒國禮未履行妥善保管租賃物義務導致物資供應站財產損毀，饒國禮應承擔相應的侵權賠償責任。
二、關于饒國禮本訴中所主張的220萬元保證金問題。經審理查明，其中的20萬元屬于履約保證金，依據合同約定，如因晶品酒店過錯，租賃物毀損或造成物資供應站其他重大經濟損失的，物資供應站有權沒收履約保證金并終止合同。如因加固、供水電及晶品酒店履約不能等因素致使合同無法履行，晶品酒店應承擔違約責任，物資供應站不予退還履約保證金、不予補償晶品酒店的實際投資?，F因晶品酒店未履行妥善保管租賃物義務，導致物資供應站財產損毀，合同無法履行，造成物資供應站重大損失，物資供應站有權依約沒收該20萬元，故對饒國禮該部分訴訟請求不予支持。關于200萬元投標保證金，因招投標已經結束，物資供應站有義務返還，故對饒國禮的該部分訴訟請求予以支持。
三、關于饒國禮應賠償物資供應站的損失問題?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百一十七條規(guī)定，侵占國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。損壞國家的、集體的財產或者他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償。受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應當賠償損失?！吨腥A人民共和國侵權責任法》第十九條規(guī)定，侵害他人財產的，財產損失按照損失發(fā)生時的市場價格或者其他方式計算。首先，饒國禮的侵權行為導致租賃房屋毀損，饒國禮依法應按照損失發(fā)生之時損毀房屋的價值賠償物資供應站相應損失。經司法鑒定機構鑒定，案涉建筑物在價值時點的市場價值為2764000元，該鑒定結論符合證據的真實性、合法性、關聯性要求，應作為認定本案事實的依據。故饒國禮應賠償物資供應站的房屋損失金額2764000元。其次，因涉案建筑物的損毀給建筑物其它部分的租賃人、附近居民、單位的生活、工作都帶來危險和損失物資供應站為排除危險、補償他人損失等產生的費用884434.89元也應由饒國禮予以賠償。最后，關于物資供應站所主張的20740726.39元收益損失。物資供應站的該部分主張是基于出租建筑毀損而產生的利益的減少，屬于可得利益損失，依法也應得到相應的賠償。但對于可得利益的損失大小應綜合各方因素考慮和衡量。建筑物毀損雖然導致物資供應站未來預期租金受損，但房屋毀損后，物資供應站可以在合理的期限內重建建筑物，然后再出租，因此對于預期租金的損失的認定應有一定合理期限，根據一般的建筑物修建流程酌定認定3年重建時間，饒國禮應賠償物資供應站3年的租金損失，對于3年以外的租金損失，屬于物資供應站自身過錯擴大的損失，應由物資供應站自行承擔。至于預期租金的標準，根據物資供應站與洪都農商行簽訂的《補充協(xié)議》，從2011年3月15日起洪都農商行租賃建筑部分的年租金為179520元，故該部分建筑的租金損失為538560元（179520元×3）。還有物資供應站出租給饒國禮部分建筑的租金，酌定按照雙方簽訂的《租賃合同》中約定月租金107120元計算，計3856320元（107120元×36），故租金損失總額為4394880元。
綜上，饒國禮應賠償物資供應站的總損失為8043314.89元(2764000元+884434.89元+4394880元），抵扣物資供應站應返還給饒國禮的200萬元投標保證金，饒國禮還應給付物資供應站6043314.89元。據此，該院依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十七條，《中華人民共和國合同法》第九十三條、第二百二十二條，《中華人民共和國侵權責任法》第十九條的規(guī)定，判決如下：一、解除饒國禮經營的晶品酒店與物資供應站2011年8月29日簽訂的《租賃合同》；二、物資供應站應返還饒國禮投標保證金200萬元；三、饒國禮賠償物資供應站8043314.89元，抵扣判決第二項物資供應站返還饒國禮的200萬保證金后，饒國禮還應于判決生效后十五日內給付物資供應站6043314.89元；四、駁回饒國禮其它訴訟請求；五、駁回物資供應站其它訴訟請求。本訴案件受理費46870元，反訴案件受理費82428元，鑒定費9400元，合計138698元，由饒國禮負擔58425元，物資供應站負擔80273元。
饒國禮不服一審判決，向江西省高級人民法院提起上訴，請求：撤銷江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民—初字第2號民事判決，依法改判支持饒國禮的全部訴訟請求，即物資供應站賠償其各項經濟損失共計281萬元并退回履約保證金20萬元及投標保證金200萬元；駁回物資供應站一審反訴請求，即不賠償物資供應站8043314.89元；一、二審訴訟費用全部由物資供應站承擔。
二審法院查明的事實與一審法院查明的一致。
二審法院認為：本案爭議焦點為，一、案涉房屋能否出租，《租賃合同》是否實際履行；二、案涉房屋倒塌的原因是永祥公司施工不當造成的，還是因房屋本身的原因自然倒塌，抑或多種原因造成的；三、物資供應站是否應退回饒國禮20萬元履約保證金，并賠償饒國禮281萬元經濟損失；四、饒國禮是否應賠償物資供應站經濟損失8043314.89元。
一、關于案涉房屋能否出租、《租賃合同》是否實際履行的問題?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第六條規(guī)定：有下列情形之一的房屋不得出租，……（六）不符合安全標準的?！赌喜谐鞘蟹课葑赓U管理條例》第六條、第七條規(guī)定：公民、法人或者其他組織對其依法取得所有權或者國家授權經營、管理的房屋可以依法出租，但有下列情況之一的，不得出租，……（五）不符合房屋安全標準的。案涉房屋早在2007年就已被江西省建設業(yè)安全生產監(jiān)督管理站鑒定為D級危房，并被建議予以拆除，且出租前也未進行過維修、加固，依據上述規(guī)定不能出租。尤其在本案中，案涉房屋出租用來開設賓館，事關人身安全和公共安全。即便可以出租，租賃時間也應自加固、完全消除安全隱患之后起算。雖然雙方于2011年8月29日簽訂《租賃合同》，約定了租賃期間為2011年9月1日起至2026年8月31日，物資供應站也將房屋交付給了饒國禮加固、裝修，但出租房屋系危房，按照《中華人民共和國合同法》第二百三十三條“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同”之規(guī)定，饒國禮可以隨時解除合同。何況，案涉房屋在2012年1月3日加固過程中已倒塌，租賃合同的標的物滅失，合同約定計付租金的時間（2012年4月1日）也未開始，故案涉房屋《租賃合同》并未實際履行。
二、關于案涉房屋倒塌原因的問題。案涉房屋在2007年就被鑒定為D級危房，出租前未經過修繕、加固，年久失修，房屋倒塌有其自身原因，但房屋倒塌發(fā)生于永祥公司修繕、加固過程中，不能排除加固過程中外力的因素導致房屋倒塌。且《租賃合同》約定，對租賃物的裝飾裝修，應符合招標文件的要求和投標文件的承諾，裝修方案應當事先遞交物資供應站，并經物資供應站書面認可，裝修裝飾不得破壞或影響租賃物的主體機構和安全。招標文件約定，大樓建造時間已久，并且有一份結構安全性技術鑒定意見將該樓定為危樓，存在加固需要，因此必須加固后方可正常使用。加固與裝修可結合起來進行，加固與裝修費用由承租方承擔。涉及加固、裝修等與有關部門的聯系工作由承租方去做，出租方根據需要提供方便。為保證大樓安全，加固方案需經出租方審定認可，加固裝修全過程由出租方監(jiān)督，由晶品酒店經營者饒國禮出具的《投標承諾書》第10條、第11條以及《承諾書》均載明，晶品酒店鄭重承諾，中標以后一定會嚴格按照加固設計單位和有關權威部門出具的加固改造方案，對青山路1號辦公大樓進行科學、安全的加固，并在取得具有法律效力的書面文件后，再使用該大樓。而本案中并無證據證明饒國禮按《租賃合同》約定事先將維修、加固方案遞交物資供應站進行認可，故對于案涉房屋倒塌，物資供應站、饒國禮均存在過錯。
三、關于物資供應站是否應退回饒國禮20萬元履約保證金，并賠償其281萬元經濟損失的問題?！蹲赓U合同》約定，如有下列事由之一發(fā)生，物資供應站有權沒收履約保證金并終止合同：1.拖欠租金2個月；2.晶品酒店單方提前終止合同；3.因晶品酒店過錯，租賃物毀損或造成物資供應站其他重大經濟損失?！蹲赓U合同》尚未實際履行，房屋毀損也非饒國禮單方面原因所致，故物資供應站沒收20萬元履約保證金沒有事實依據，該20萬元履約保證金應退回給饒國禮?！蹲赓U合同》簽訂前，饒國禮對案涉房屋現狀及存在的瑕疵已充分了解，也特別承諾對租賃房屋進行加固，并承擔全部費用，故饒國禮提出的281萬元經濟損失即使真實發(fā)生，也應由其自行承擔。饒國禮為證明其因案涉租賃物倒塌造成經濟損失的具體數額，單方面委托江西中磊司法鑒定中心對辦公樓倒塌的實際經濟損失以及經營利潤損失進行評估鑒定，并出具贛中磊司評字2012-114號《司法鑒定報告》，但該份鑒定報告僅系饒國禮單方面委托，物資供應站并未參與鑒定程序，鑒定報告中計算實際損失依據的工程造價取費表又無相應的工程資料簽證和施工單位的確認，因此，在該份鑒定報告的真實性、合法性、關聯性、科學性均難以認定的情況下，饒國禮主張281萬元經濟損失，缺乏充分確鑿的證據予以證明，綜上，對饒國禮訴請物資供應站賠償其281萬元經濟損失，不予支持。
四、關于饒國禮是否應賠償物資供應站經濟損失8043314.89元的問題，一審判決饒國禮賠償給物資供應站的8043314.89元經濟損失，包括三部分：一是案涉房屋毀損損失2764000元，二是案涉房屋毀損后物資供應站為排除危險、補償他人損失所產生的費用884434.89元，三是租金損失4394880元。對于4394880元租金損失，因案涉房屋系D級危房，依照相關規(guī)定不能出租，即使出租承租人也可以隨時解除，且《租賃合同》尚未實際履行，故賠償租金損失于法無據，于理不合，對物資供應站訴請饒國禮賠償其租金損失不予支持。對于案涉房屋毀損損失2764000元及案涉房屋毀損后物資供應站為排除危險、補償他人損失所產生的費用884434.89元，該兩項損失系物資供應站因案涉房屋毀損所遭受的直接經濟損失，因房屋系在饒國禮委托的永祥公司加固過程中倒塌的，饒國禮對該兩項損失應予賠償。但案涉房屋經鑒定系D級危房，且年久失修，房屋倒塌有其自身原因，對案涉房屋倒塌，雙方均有過錯，故對于饒國禮應承擔的賠償責任可予以減輕，饒國禮應向物資供應站賠償上述兩項損失的50%，即1824217.45元。
綜上，一審判決認定事實和適用法律均存在錯誤，應予糾正。饒國禮的上訴理由部分成立，對其上訴請求予以部分支持，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第一項、第二項的規(guī)定，判決如下：一、維持江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決第一項、第二項；二、撤銷江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決第三項、第四項、第五項；三、物資供應站返還饒國禮履約保證金20萬元；四、饒國禮賠償物資供應站經濟損失1824217.45元；五、本判決第一項、第三項、第四項確定的金額相互抵扣后，物資供應站應返還饒國禮375782.55元，該款項限物資供應站于本判決生效后10日內支付；六、駁回饒國禮的其它訴訟請求；七、駁回物資供應站的其它反訴請求。一審本訴案件受理費46870元，反訴案件受理費82428元，鑒定費9400元，二審案件受理費88119.89元，合計226817.89元，由饒國禮負擔68045.37元，物資供站負擔158772.52元。
本院再審中，饒國禮及物資供應站均未提交新證據，雙方亦對原審判決查明的事實無異議，本院予以確認。
根據雙方當事人在原審中提交的證據，本院另查明：江西省建設業(yè)安全生產監(jiān)督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鑒定意見》的鑒定論證意見為：“1.該大樓由朱港農場設計工程師進行設計，又進行了多次擴建改造（含裝修），造成該大樓結構體系較亂，結構受力不明確，不規(guī)范、不合理。經查，現有圖紙嚴重不符合國家設計深度要求，且殘缺不全，無設計單位，無圖標圖簽，無設計、校審人員簽名。2.該大樓建設施工未委托有正規(guī)資質的施工單位組織施工，工程質量達不到國家施工規(guī)范、質量驗收規(guī)范要求。經查，由省監(jiān)獄局下屬朱港農場自己組織人員進行施工，無工程技術資料，無法了解當年的施工質量控制情況。3.經對該大樓主體結構檢測報告分析發(fā)現：除磚塊質量符合要求外，砌筑砂漿和砼的強度均存在強度離散率大，強度偏低的問題，這是造成磚混結構體系承重磚墻強度不穩(wěn)定的原因。經查，沒有鋼筋、砼和磚塊等建材產品出廠合格證及二次檢驗報告。4.對該大樓主體結構驗算發(fā)現：一、二、三、四層承重墻體和承重磚柱的強度不能滿足上部承載力的要求；三、四、五層⑦、⑧、⑨、⑩軸390×800砼大梁的強度、撓度均不能滿足上部承載力的要求；部分磚墻、磚柱受力構件的構造不符合相關規(guī)范的構造要求，存在較嚴重的結構安全隱患。5.……去年九江地震的余震就對該大樓結構造成了一定的破壞。對此應引起業(yè)主和上級部門足夠的重視。6.關于大樓地基和基礎的問題。經查該大樓無地質勘察報告，無地基和基礎施工技術資料?！薄斗课莅踩b定意見》的鑒定結果和建議是：“1.根據對省監(jiān)獄局辦公大樓的主體結構驗算結果，該大樓主要結構受力構件設計與施工均不能滿足現行國家設計和施工規(guī)范的要求，其強度不能滿足上部結構承載力的要求，存在較嚴重的結構隱患。2.該大樓未進行抗震設計，沒有抗震構造措施，不符合《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2001）的要求。遇有地震或其他意外情況發(fā)生，將造成重大安全事故。3.根據《危險房屋鑒定標準》（GB50292-1999），省監(jiān)獄局辦公樓按房屋危險性等級劃分，屬D級危房，應予以拆除。4.幾點建議：（1）應立即對大樓進行減載，減少結構上的荷載；（2）對有問題的結構構件進行加固處理；（3）目前，應對大樓加強觀察，并應采取措施，確保大樓安全過渡至拆除。如發(fā)現有異?，F象，應立即撤出大樓的全部人員，并向有關部門報告。（4）建議盡快拆除全部結構?！?/div>
本院再審庭審歸納本案爭議的焦點有三，一是案涉《租賃合同》的效力；二是物資供應站應否向饒國禮退還20萬元履約保證金并賠償281萬元；三是饒國禮應否賠償物資供應站主張的損失8043314.89元。
關于案涉《租賃合同》的效力問題。本院認為：根據江西省建設業(yè)安全生產監(jiān)督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鑒定意見》，案涉《租賃合同》簽訂前，該合同項下的房屋存在以下安全隱患：一是主要結構受力構件設計與施工均不能滿足現行國家設計和施工規(guī)范的要求，其強度不能滿足上部結構承載力的要求，存在較嚴重的結構隱患；二是該房屋未進行抗震設計，沒有抗震構造措施，不符合《建筑抗震設計規(guī)范》國家標準，遇有地震或其他意外情況發(fā)生，將造成重大安全事故?！斗课莅踩b定意見》同時就此前當地發(fā)生的地震對案涉房屋的結構造成了一定破壞、應引起業(yè)主及其上級部門足夠重視等提出了警示。在上述認定基礎上，江西省建設業(yè)安全生產監(jiān)督管理站對案涉房屋的鑒定結果和建議是，案涉租賃房屋屬于應盡快拆除全部結構的D級危房。據此，經有權鑒定機構鑒定，案涉房屋已被確定屬于存在嚴重結構隱患、或將造成重大安全事故的應當盡快拆除的D級危房。根據中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部《危險房屋鑒定標準》（2016年12月1日實施）第6.1條規(guī)定，房屋危險性鑒定屬D級危房的，系指承重結構已不能滿足安全使用要求，房屋整體處于危險狀態(tài)，構成整幢危房。盡管《危險房屋鑒定標準》第7.0.5條規(guī)定，對評定為局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式進行處理：1.觀察使用；2.處理使用；3.停止使用；4.整體拆除；5.按相關規(guī)定處理。但本案中，有權鑒定機構已經明確案涉房屋應予拆除，并建議盡快拆除該危房的全部結構。因此，案涉危房并不具有可在加固后繼續(xù)使用的情形?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》第六條規(guī)定，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋不得出租?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》雖在效力等級上屬部門規(guī)章，但是，該辦法第六條規(guī)定體現的是對社會公共安全的保護以及對公序良俗的維護。結合本案事實，在案涉房屋已被確定屬于存在嚴重結構隱患、或將造成重大安全事故、應當盡快拆除的D級危房的情形下，雙方當事人仍簽訂《租賃合同》，約定將該房屋出租用于經營可能危及不特定公眾人身及財產安全的商務酒店，明顯損害了社會公共利益、違背了公序良俗。從維護公共安全及確立正確的社會價值導向的角度出發(fā)，對本案情形下合同效力的認定應從嚴把握，司法不應支持、鼓勵這種為追求經濟利益而忽視公共安全的有違社會公共利益和公序良俗的行為。故依照《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條第二款關于違背公序良俗的民事法律行為無效的規(guī)定，以及《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項關于損害社會公共利益的合同無效的規(guī)定，本院確認案涉《租賃合同》無效。原審判決關于《租賃合同》不違反法律規(guī)定應屬有效的認定，系適用法律不當，本院予以糾正。
鑒于本案一審中，饒國禮的第一項訴訟請求是解除其與物資供應站簽訂的案涉《租賃合同》，本院依照《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第三十五條“訴訟過程中，當事人主張的法律關系的性質或者民事行為的效力與人民法院根據案件事實作出的認定不一致的，人民法院應當告知當事人可以變更訴訟請求”的規(guī)定，向饒國禮和物資供應站進行了釋明。經釋明，饒國禮將其上述訴訟請求變更為：確認案涉《租賃合同》無效。物資供應站亦將其訴訟請求變更為：饒國禮賠償物資供應站損失4186994.89元（具體包括：1.案涉大樓因毀損滅失無法返還，依據鑒定結論，應折價賠償2764000元；2.物資供應站因一次性賠償給洪都農商行而發(fā)生的損失12萬元；3.物資供應站排除危險支出以及支付給原址居民的搬遷安置費共計764434.89元；4.物資供應站收取的洪都農商行租金損失，按一審法院確定的三年租金收益538560元計）。同時，釋明后，雙方當事人對《租賃合同》應屬無效合同均不持異議。
關于《租賃合同》無效的責任認定及法律后果承擔問題。物資供應站在本院釋明后，認可其在簽訂《租賃合同》時存在對法律理解的偏差，亦承認其應當承擔一定的責任，但認為案涉房屋倒塌的直接原因系饒國禮不當加固施工所致，應由饒國禮及其委托的施工方承擔所有責任。饒國禮認為物資供應站明知案涉房屋屬于應立即拆除的房屋，卻隱瞞房屋的危險程度進行招投標，應對合同無效承擔全部責任。本院認為：首先，物資供應站與饒國禮對案涉《租賃合同》無效均有過錯，均應承擔責任。但是，本案中，物資供應站作為案涉房屋的出租方，明知該房屋是存在嚴重結構隱患、或將造成重大安全事故及應盡快拆除的危房，卻未按照上述《房屋安全鑒定意見》的要求和建議及時安排拆除該房屋，而是忽視公共安全隱患將危房出租用于經營商務酒店，故物資供應站對《租賃合同》無效具有主要過錯，應承擔主要責任。上述《房屋安全鑒定意見》中的幾點建議包括應立即對大樓進行減載、對有問題的結構構件進行加固處理、對大樓加強觀察并采取措施確保大樓安全過渡至拆除、盡快拆除全部結構等，該意見中并沒有案涉房屋經加固后可以使用的表述或建議，而住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳發(fā)布的《農村危房改造基本安全技術導則》系對農村危房處理的規(guī)定，亦不適用于本案。物資供應站關于該房屋經加固后仍可以正常使用的主張，缺乏事實和法律依據，不能成立。同時，根據《租賃合同》第五條約定，租賃物經有關部門鑒定為危房，需加固后方能使用，饒國禮對租賃物的前述問題及瑕疵已充分了解?？梢?，饒國禮作為承租方，在訂立《租賃合同》時亦明知案涉房屋屬于危房，雖饒國禮述稱其僅知道案涉房屋為危房，而不知道系應立即拆除的房屋，但作為承租人其有義務對租賃房屋的狀況進行審查，特別是在已知房屋是危房的情形下，更有義務對該房屋是否應立即拆除以及能否繼續(xù)使用等情況進行核查，饒國禮未盡到合理注意義務而簽訂案涉《租賃合同》，并欲將租賃房屋用于經營可能危及不特定公眾人身及財產安全的商務酒店，其對該合同無效亦有過錯，亦應承擔相應責任。其次，物資供應站主張的損失能否得到支持的問題。物資供應站主張的損失包括三部分，一是租金損失，二是房屋毀損的損失，三是支付排除危險、補償他人費用而發(fā)生的損失。案涉房屋已被有權鑒定機構確定為具有重大安全隱患應及時拆除的D級危房，依法該房屋不應進入交易市場，也即在此情形下該房屋不再具有交易價值，故原審判決對物資供應站主張的租金損失不予支持，結果并無不當。同時，對于應立即拆除的危房，其亦不具有使用價值，物資供應站主張折價補償缺乏相應事實基礎。原審判決認定案涉房屋毀損損失是物資供應站的直接損失不當，本院予以糾正。關于案涉房屋倒塌后物資供應站支付給他人的補償費用問題，因物資供應站應對案涉《租賃合同》的無效承擔主要責任，根據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效后，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”的規(guī)定，上述費用應由物資供應站自行承擔。物資供應站請求饒國禮賠償其上述各項損失，理由不能成立，本院不予支持。原審判決對物資供應站主張的案涉房屋毀損損失及房屋倒塌后賠償他人損失等兩項請求部分支持不當，本院予以糾正。再次，關于饒國禮主張的損失賠償請求能否成立的問題。饒國禮主張其損失281萬元的依據是江西中磊司法鑒定中心出具的贛中磊司評字2012-114號司法《鑒定報告》，該報告中的損失包括裝修工程款1007500元，以及2012年2月1日至2012年12月31日的經營利潤損失1802500元。由于上述《鑒定報告》系饒國禮在提起本案訴訟前單方委托鑒定機構作出，《鑒定報告》所依據的《工程預（結）算表》《工程造價取費表》等既未經施工單位確認，亦未經物資供應站質證確認，原審判決對該《鑒定報告》的證明效力不予采信并無不當。盡管饒國禮據以主張其損失的《鑒定報告》依法不足以采信，但其實際已對案涉房屋進行了加固施工，在案涉房屋倒塌后，饒國禮主張其發(fā)生了一定損失符合常理。但因饒國禮對于案涉《租賃合同》無效亦有過錯，故對該部分損失依照上述《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，亦應由饒國禮自行承擔。最后，關于物資供應站應否向饒國禮退還220萬元保證金的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還。饒國禮向物資供應站支付的220萬元保證金，因《租賃合同》系無效合同，物資供應站基于該合同取得的該款項依法應當退還給饒國禮，原審判決認定物資供應站應將該款項退還饒國禮正確。
綜上，原審判決認定事實以及確定物資供應站應返還饒國禮投標保證金200萬元、履約保證金20萬元正確，但認定案涉《租賃合同》有效以及判決饒國禮應賠償物資供應站損失，適用法律不當，本院予以糾正。饒國禮關于確認《租賃合同》無效的請求以及應駁回物資供應站反訴請求的理由成立，本院予以支持；饒國禮與物資供應站關于對方應賠償損失的理由均不成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國民法總則》第一百五十三條第二款、《中華人民共和國合同法》第五十二條第四項和第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第二百零七條第一款，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第二款規(guī)定，判決如下：
一、撤銷江西省高級人民法院（2018）贛民終173號民事判決、江西省南昌市中級人民法院（2013）洪民一初字第2號民事判決；
二、確認饒國禮經營的南昌市青山湖區(qū)晶品假日酒店與江西省監(jiān)獄管理局物資供應站簽訂的《租賃合同》無效；
三、江西省監(jiān)獄管理局物資供應站自本判決發(fā)生法律效力之日起10日內向饒國禮返還保證金220萬元；
四、駁回饒國禮的其他訴訟請求；
五、駁回江西省監(jiān)獄管理局物資供應站的訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審本訴案件受理費46870元，由饒國禮負擔25870元，由江西省監(jiān)獄管理局物資供應站負擔21000元；反訴案件受理費82428元，由江西省監(jiān)獄管理局物資供應站負擔；鑒定費9400元，由江西省監(jiān)獄管理局物資供應站、饒國禮各負擔4700元。二審案件受理費88119.89元，由饒國禮負擔26500元，由江西省監(jiān)獄管理局物資供應站負擔61619.89元。
本判決為終審判決。
審判長 張愛珍
審判員 何 君
審判員 張 穎
二〇一九年十二月十九日
法官助理潘琳
書記員黃哲
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