中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

(2019)最高法民再313號(hào)

法定代表人：王斌，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陸劍，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：施漢鋒，湖北得偉君尚律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司，住所地湖北省宜昌市東山大道20號(hào)。

法定代表人：馮業(yè)剛，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：向江南，北京市中銀律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：高明，湖北楚賢律師事務(wù)所律師。

馨安泰公司辯稱：（一）二審判決認(rèn)定事實(shí)無誤。1.武商量販公司所述不應(yīng)向馨安泰公司支付租金補(bǔ)償款的理由與合同約定及雙方真實(shí)意思不符。二審判決武商量販公司應(yīng)向馨安泰公司支付租金補(bǔ)償款的合同依據(jù)是雙方于2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充合同》第11條和第12條，武商量販公司對(duì)該合同條款的內(nèi)容和目的的理解明顯錯(cuò)誤。2.原審中，馨安泰公司提供了三份造價(jià)咨詢報(bào)告的原件供法院審查和供武商量販公司質(zhì)證，在法院已經(jīng)詢問武商量販公司是否申請(qǐng)重新鑒定的情況下，武商量販公司不提出明確的鑒定申請(qǐng)而采用模棱兩可的回答，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)不利后果。（二）二審判決法律適用正確。1.馨安泰公司的訴請(qǐng)是判令解除合同，合同解除時(shí)間應(yīng)以法院判決為準(zhǔn)。根據(jù)“不告不理”的民事訴訟原則，馨安泰公司沒有請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂合同于武商量販公司收到起訴狀副本之日解除，法院也不應(yīng)當(dāng)判決合同解除的時(shí)間即為武商量販公司收到起訴狀副本的時(shí)間。如果法院判決合同解除的時(shí)間是武商量販公司收到起訴狀副本之日，則武商量販公司收到起訴狀副本之日起至本案解除租賃合同的判決書生效之日的合法權(quán)益就不能得到合理的維護(hù)，還會(huì)導(dǎo)致新的訴訟產(chǎn)生，不符合人民法院案結(jié)事了、定紛止?fàn)幍膶徟性瓌t。2.馨安泰公司的訴請(qǐng)是在合同解除之后，要求武商量販公司賠償馨安泰公司一切損失。對(duì)租賃房屋恢復(fù)原狀進(jìn)行必要的拆除、裝飾裝修的費(fèi)用，以達(dá)到以前出租的房屋狀態(tài)從而獲取以前同等租金的可能，是賠償損失的一種方式。馨安泰公司訴請(qǐng)的對(duì)房屋恢復(fù)原狀而進(jìn)行的拆除、維修、添加設(shè)施設(shè)備所需要的費(fèi)用以及拆除、改造期間的房屋空置期損失等均是屬于賠償損失的范疇。3.馨安泰公司主張的賠償并非因武商量販嚴(yán)重違約解除合同而遭受的全部損失，馨安泰公司前五年減免的近兩千五百萬租金并沒有主張。4.房屋租賃合同解除后按現(xiàn)狀收回房屋的約定，并不排斥馨安泰公司向違約方武商量販公司主張賠償損失的權(quán)利。5.在房屋租賃合同解除前，馨安泰公司沒有義務(wù)接收武商量販公司單方騰退后的租賃房屋，武商量販公司單方撤場(chǎng)造成的損失應(yīng)由其自行承擔(dān)?！侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》并非法律法規(guī)或司法解釋，不具有普遍適用性。綜上，武商量販公司的再審請(qǐng)求不能成立，依法應(yīng)予駁回。

馨安泰公司向湖北省宜昌市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱宜昌中院）起訴請(qǐng)求：1.判令解除馨安泰公司與武商量販公司于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及之后訂立的四份《補(bǔ)充合同》；2.判令武商量販公司向馨安泰公司支付房屋租金及滯納金（房屋租金及滯納金自2018年6月1日起計(jì)算至判決解除《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》的法律文書生效之日止，計(jì)算方式詳見《房屋租金及滯納金計(jì)算表》）；3.判令武商量販公司按照2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充合同》第12條的約定向馨安泰公司支付房屋租金補(bǔ)償款2568100元；4.判令武商量販公司向馨安泰公司賠償在《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》解除后，因馨安泰公司恢復(fù)原狀對(duì)房屋（指《房屋租賃合同》第2.1條約定的房產(chǎn)）進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等所需的費(fèi)用31720399.20元；5.判令武商量販公司向馨安泰公司賠償在《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》解除后，因馨安泰公司重新開業(yè)對(duì)房屋（指《房屋租賃合同》第2.1條約定的房產(chǎn)）進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等需要的300天房屋空置期所產(chǎn)生的損失11223530.4元；6.判令武商量販公司向馨安泰公司賠償在《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》解除后，因馨安泰公司在房屋（指《房屋租賃合同》第2.1條約定的房產(chǎn)）重新招商開業(yè)所需的人員工資、市場(chǎng)推廣費(fèi)、商業(yè)促銷費(fèi)3082724元及兩個(gè)月的房屋空置期所產(chǎn)生的損失2269435.28元（兩個(gè)月的房租），合計(jì)5352159.28元；7.判令武商量販公司向馨安泰公司賠償因馨安泰公司對(duì)馨島購物廣場(chǎng)3層“馨島之星”酒店進(jìn)行裝修改造所投入費(fèi)用11565929.52元；8.馨安泰公司因向武商量販公司主張權(quán)利而支出的工程造價(jià)審計(jì)費(fèi)40萬元由武商量販公司承擔(dān)；9.馨安泰公司因主張權(quán)利而支出的法律服務(wù)費(fèi)157萬元由武商量販公司承擔(dān)；10.本案訴訟費(fèi)用由武商量販公司承擔(dān)。

宜昌中院一審認(rèn)定事實(shí)：2008年6月4日，馨安泰公司（甲方）與武商量販公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將目前正在營(yíng)業(yè)中的《馨島購物廣場(chǎng)》一、二、三層商業(yè)面積和地下室倉庫及四樓部分辦公用房（除中餐廳）的房產(chǎn)租賃給乙方使用（其中，商場(chǎng)一層7209㎡，二層8406.75㎡，三層8423.86㎡，地下室498㎡，四樓790㎡）；合同約定租賃期限為20年，自起租日起至2028年期滿之日止。合同中約定的租金及支付方式為，一、二、三層租金為50元／㎡／月，地下室倉庫、四樓辦公室為10元/㎡/月。前述租金自第三年開始按1元/㎡/月的幅度遞增，即第3年租金為51元/㎡/月，第4年租金為52元/㎡/月，依此類推，第20年租金為68元/㎡/月。租金支付方式為按季度支付，馨安泰公司應(yīng)在每期（季度）開始的5天內(nèi)將房屋租金的發(fā)票交付給武商量販公司，武商量販公司應(yīng)在收到發(fā)票后的7天內(nèi)支付該期租金。若武商量販公司未按時(shí)支付租金的，每逾期一日馨安泰公司有權(quán)向武商量販公司收取逾期未付租金0.5%的滯納金。該合同同時(shí)約定，馨安泰公司無任何違約，武商量販公司逾期支付租金達(dá)三個(gè)月的，馨安泰公司有權(quán)選擇提前終止房屋租賃合同，并要求武商量販公司賠償其遭受的一切損失。合同還對(duì)其他方面進(jìn)行了約定。合同簽訂后，馨安泰公司依約將房屋交付給武商量販公司，武商量販公司開始利用該房屋經(jīng)營(yíng)“武商量販宜昌旗艦店”。

2008年9月，武商量販公司與麥當(dāng)勞公司簽訂《租賃合同》，該合同中約定將位于湖北省宜昌市西陵區(qū)的建筑物的一部分，具體為一層，場(chǎng)地的所有權(quán)人是馨安泰公司，由武商量販公司轉(zhuǎn)租給麥當(dāng)勞公司，該場(chǎng)地的實(shí)用面積至少421平方米。合同中約定的起租日為2008年9月26日，租期為20年，自起租日開始計(jì)算。

2008年6月4日、2008年9月1日、2009年7月20日，馨安泰公司、武商量販公司就上述《房屋租賃合同》簽訂了《補(bǔ)充合同》，分別對(duì)空調(diào)、用電設(shè)備的管理、維護(hù)，調(diào)整租金金額，履約保證金支付和扣減方式等事項(xiàng)進(jìn)行了補(bǔ)充約定。其中，2008年9月1日簽訂的補(bǔ)充合同第11條約定，如武商量販公司在麥當(dāng)勞公司租賃期內(nèi)終止與馨安泰公司簽訂的《房屋租賃合同》的，馨安泰公司同意將武商量販公司與麥當(dāng)勞公司的租賃合同的乙方變更為馨安泰公司，由馨安泰公司繼續(xù)履行與麥當(dāng)勞公司的租賃合同。第12條約定，如發(fā)生11條情形的，武商量販公司除依照《房屋租賃合同》的約定向馨安泰公司承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)在雙方租賃合同約定的20年租賃期的剩余年限內(nèi)就麥當(dāng)勞公司所租用場(chǎng)地向馨安泰公司補(bǔ)交房租每月每平方米50元，于雙方所簽租賃合同終止之日起五日內(nèi)一次性付清。

2012年5月25日，馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《補(bǔ)充合同》中約定武商量販公司將第三層8423.86㎡和第一層160㎡的商業(yè)面積退租，退租后的租賃面積為一層7049㎡，二層8406.75㎡，四層790㎡，地下室50㎡。補(bǔ)充合同中還約定，自2014年9月1日起，除繼續(xù)按退租后的租賃面積計(jì)算租金外，恢復(fù)原合同確定的每平方米租金標(biāo)準(zhǔn)，但應(yīng)先抵扣完履約保證金。經(jīng)雙方核算，在抵扣完武商量販公司交納的履約保證金后，武商量販公司應(yīng)于2014年12月開始向馨安泰公司支付抵扣完履約保證金后的當(dāng)期（2014年12月1日至2015年2月28日）租金790401.54元，于2015年3月支付當(dāng)期（2015年3月1日至2015年5月31日）租金3172316.67元，于2015年6月支付當(dāng)期（2015年6月1日至2015年8月30日）租金3172316.67元，依此類推，武商量販公司應(yīng)于2015年9月1日至2016年8月30日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3218683.92元，于2016年9月1日至2017年8月31日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3265051.17元，于2017年9月1日至2018年8月31日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3311418.42元，于2018年9月1日至2019年8月31日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3357785.67元，于2019年9月1日至2020年8月31日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3404152.92元，于2020年9月1日至2021年8月31日按季度支付的季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3450520.17元，一直計(jì)算至2028年8月31日止。前述《補(bǔ)充合同》簽訂后，武商量販公司于2012年7月1日向馨安泰公司交還了退租場(chǎng)地，未退租場(chǎng)地由武商量販公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng)使用。馨安泰公司于2012年將武商量販公司退租的第三層房屋改造為馨島之星酒店。

2015年5月29日，武商量販公司向馨安泰公司發(fā)出《關(guān)于解除終止房屋租賃合同的函》，稱馨安泰公司在履行合同過程中有一系列違反合同明確約定的行為，故通知馨安泰公司解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》及系列補(bǔ)充合同。2015年8月26日，武商量販公司向馨安泰公司發(fā)出《關(guān)于盡快接收租賃場(chǎng)所、設(shè)施設(shè)備、退移交的再次通知書》。2015年11月18日，湖北省武漢市琴臺(tái)公證處出具（2015）鄂琴臺(tái)內(nèi)證字第26672號(hào)《公證書》。武商量販公司于2015年6月底即自行騰退租賃房屋并使部分租賃房屋空置至今。

馨安泰公司認(rèn)為武商量販公司單方解除合同的行為無法律和事實(shí)依據(jù)，于2015年6月向湖北省宜昌市葛洲壩人民法院（以下簡(jiǎn)稱葛洲壩法院）起訴，請(qǐng)求確認(rèn)武商量販公司于2015年5月29日向馨安泰公司發(fā)函解除雙方房屋租賃合同的行為無效。葛洲壩法院作出（2015）鄂葛洲壩民初字第00227號(hào)民事判決書，判決武商量販公司向馨安泰公司發(fā)出《關(guān)于解除終止房屋租賃合同的函》解除雙方房屋租賃合同的行為無效。武商量販公司因不服葛洲壩法院作出的上述判決上訴至宜昌中院，宜昌中院于2015年12月18日作出（2015）鄂宜昌中民二終字第00573號(hào)民事判決書，判決駁回武商量販公司的上訴，維持原判。

武商量販公司于2015年6月將馨安泰公司訴至宜昌中院，請(qǐng)求確認(rèn)2008年6月4日馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及此后簽訂的所有補(bǔ)充合同于2015年5月29日予以解除；馨安泰公司賠償全部設(shè)施、設(shè)備及裝修投入費(fèi)用10847029.85元；馨安泰公司賠償因其違約行為造成的經(jīng)營(yíng)損失及其他損失19878700元；馨安泰公司向武商量販公司返還定金3000000元等。宜昌中院經(jīng)審理后認(rèn)為，武商量販公司提起的關(guān)于確認(rèn)雙方《房屋租賃合同》及所有補(bǔ)充合同于2015年5月29日予以解除的訴請(qǐng)已為生效的（2015）鄂宜昌中民二終字第00573號(hào)民事判決書所確定，武商量販公司再次就該訴爭(zhēng)問題起訴顯然違反民事訴訟法理論上一事不再理的原則，遂作出（2015）鄂宜昌中民二初字第00102號(hào)民事裁定書，駁回武商量販公司前述關(guān)于確認(rèn)合同解除的起訴。對(duì)于武商量販公司提起的其他訴請(qǐng)，宜昌中院經(jīng)審理認(rèn)為，武商量販公司提起的其他訴請(qǐng)，均以《房屋租賃合同》及所有補(bǔ)充協(xié)議有效解除為前提，生效判決已經(jīng)確認(rèn)馨安泰公司不存在武商量販公司所主張的違約行為且武商量販公司通知解除合同的行為無效，故作出（2015）宜昌中民二初字第00102號(hào)民事判決書，駁回武商量販公司的訴訟請(qǐng)求。武商量販公司不服上述裁定和判決，向湖北高院提起上訴，湖北高院分別作出（2016）鄂民終1309號(hào)民事裁定書和（2016）鄂民終1269號(hào)民事判決書，駁回了武商量販公司的上訴請(qǐng)求，對(duì)宜昌中院作出的前述民事裁定和民事判決予以維持。

2016年1月29日，馨安泰公司向葛洲壩法院起訴，要求武商量販公司支付自2015年6月1日至2016年2月28日未支付的租金及其滯納金。葛洲壩法院作出（2016）鄂0592民初61號(hào)民事判決書，判決武商量販公司支付馨安泰公司租金9609684.51元，并從應(yīng)支付之日起至實(shí)際支付之日止，按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。武商量販公司因不服上述判決上訴至宜昌中院，宜昌中院于2016年12月7日作出（2016）鄂05民終2207號(hào)民事判決書，判決駁回武商量販公司的上訴，維持原判。武商量販公司不服宜昌中院終審判決向湖北高院申請(qǐng)?jiān)賹彛?017年4月20日，湖北高院作出（2017）鄂民申804號(hào)民事裁定書，裁定認(rèn)為武商量販公司的再審申請(qǐng)理由不能成立，駁回其再審申請(qǐng)。

2017年7月17日，馨安泰公司向葛洲壩法院起訴，要求武商量販公司支付自2016年3月1日至2017年5月31日未支付的租金及其滯納金。武商量販公司同時(shí)提出反訴請(qǐng)求，要求判令武商量販公司與馨安泰公司之間于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及后續(xù)簽訂的所有《補(bǔ)充合同》于2016年3月1日解除。葛洲壩法院作出（2017）鄂0592民初327號(hào)民事判決書判決武商量販公司支付馨安泰公司租金16232521.35元及違約金2212074.65元，并駁回武商量販公司的反訴請(qǐng)求。武商量販公司因不服上述判決上訴至宜昌中院，宜昌中院于2018年3月2日作出（2018）鄂05民終451號(hào)民事判決書，判決駁回武商量販公司的上訴，維持原判。隨后，武商量販公司向湖北高院申請(qǐng)?jiān)賹彛?018年6月6日，湖北高院作出（2018）鄂民申1480號(hào)民事裁定書，裁定駁回武商量販公司再審申請(qǐng)。

經(jīng)湖北華審工程造價(jià)咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱華審咨詢公司）評(píng)估并出具的《關(guān)于2018年馨島購物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)），馨安泰公司收回出租房屋后并將其恢復(fù)到2008年交付時(shí)的狀態(tài)設(shè)備投資金額為34803123.24元，其中包含馨安泰公司二次招商所需的人員工資、市場(chǎng)推廣、商業(yè)促銷等費(fèi)用即“待攤投資”3082724.00元，項(xiàng)目工期為300天，開業(yè)準(zhǔn)備期為60天。

經(jīng)華審咨詢公司評(píng)估并出具《關(guān)于2007年馨島購物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0485號(hào)），2008年6月馨安泰公司交付給武商量販公司時(shí)馨島購物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資金額為25496470.57元。

經(jīng)華審咨詢公司評(píng)估并出具的《關(guān)于2012年馨島之星酒店運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0486號(hào)），2012年馨安泰公司將武商量販公司退租的第三層改造為馨島之星酒店投資金額為11565929.52元。

宜昌中院一審認(rèn)為：（一）關(guān)于馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》是否應(yīng)當(dāng)解除的問題。馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效?！逗贤ā返诰攀龡l第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！北景钢?，馨安泰公司（甲方）與武商量販公司（乙方）于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》第10.4條約定“有下列情形之一，甲方有權(quán)選擇提前終止本合同，并要求乙方賠償其遭受的一切損失。a.甲方無任何違約，乙方逾期支付租金達(dá)三個(gè)月的”，根據(jù)查明事實(shí)武商量販公司拖欠馨安泰公司租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過三個(gè)月，因此，雙方約定解除合同的條件已經(jīng)成就，馨安泰公司請(qǐng)求解除《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》，予以支持。關(guān)于武商量販公司辯稱《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》于2015年6月底就已經(jīng)解除的意見。宜昌中院認(rèn)為，人民法院的生效裁判具有既判效力，（2015）鄂葛洲壩民初字第00227號(hào)民事判決書、（2015）鄂宜昌中民二終字第00573號(hào)民事判決書等生效裁判已經(jīng)確認(rèn)了武商量販公司于2015年5月29日向馨安泰公司發(fā)出《關(guān)于解除房屋租賃合同的函》解除雙方租賃房屋合同的行為無效，并且之后雙方也未通過協(xié)商或訴訟的方式解除《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》，因此武商量販公司主張自2015年6月底合同已經(jīng)解除，不予采信。

（二）合同解除后，馨安泰公司要求武商量販公司承擔(dān)各項(xiàng)責(zé)任及賠償金額如何確定的問題。1.馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》解除前，武商量販公司依約應(yīng)當(dāng)向馨安泰公司支付租金及滯納金。武商量販公司辯稱其于2015年6月底將租賃房屋完成騰退清空，無需向馨安泰公司支付自2018年6月1日后的租金及滯納金。宜昌中院認(rèn)為，在租賃合同及補(bǔ)充合同解除之前，馨安泰公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)對(duì)武商量販公司履行出租義務(wù)，武商量販公司則應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行支付租金給馨安泰公司的義務(wù)。至于武商量販公司是否使用或如何使用承租房屋是其權(quán)利，其自2015年6月單方騰退承租房屋系其處分自身權(quán)利的行為。故，武商量販公司辯稱無需向馨安泰公司支付自2018年6月1日后的租金及滯納金的意見，不予采信。在本案判決生效前馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》及補(bǔ)充合同仍處于有效狀態(tài)，武商量販公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定向馨安泰公司支付租金。盡管馨安泰公司與武商量販公司于2012年5月25日簽訂的《補(bǔ)充合同》區(qū)分為場(chǎng)地租賃費(fèi)和設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)、管理費(fèi)兩部分，但實(shí)際上二者之和與《房屋租賃合同》中約定的租金數(shù)額一致，即系按照租賃房屋面積乘以租賃房屋面積單價(jià)的方法予以確定。《房屋租賃合同》4.5條約定，租金按季支付，馨安泰公司應(yīng)在每期開始的5天內(nèi)將房屋租賃的合法稅務(wù)發(fā)票交武商量販公司財(cái)務(wù)部門，武商量販公司在收到發(fā)票后的7天內(nèi)支付該期房屋租金。若武商量販公司遲延支付租金的，應(yīng)當(dāng)支付滯納金，由于合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)為日0.5%，明顯過高，馨安泰公司自愿按照24%的標(biāo)準(zhǔn)主張滯納金，低于合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，符合法律規(guī)定，予以確認(rèn)。由于馨安泰公司對(duì)2018年6月1日前的租金及滯納金已經(jīng)向葛洲壩法院起訴主張，其提交的《房屋租金及滯納金計(jì)算表》中關(guān)于租金金額及支付時(shí)間均系出自于雙方當(dāng)事人于2012年5月25日簽訂的《補(bǔ)充合同》的約定。因此，對(duì)馨安泰公司要求武商量販公司按照《房屋租金及滯納金計(jì)算表》支付自2018年6月1日起至判決解除《房屋租賃合同》及補(bǔ)充合同的法律文書生效之日止的租金的主張，予以支持。

2.武商量販公司自2008年起將其承租馨安泰公司的房屋部分轉(zhuǎn)租給麥當(dāng)勞公司，截至庭審時(shí)麥當(dāng)勞公司馨島店仍在正常營(yíng)業(yè)。根據(jù)雙方于2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第11條、12條的約定，因武商量販公司原因?qū)е码p方《房屋租賃合同》終止的，武商量販公司除向馨安泰公司承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)在雙方租賃合同約定的20年租賃期的剩余年限內(nèi)就麥當(dāng)勞公司所租用場(chǎng)地向馨安泰公司補(bǔ)交房租每月每平方米50元。武商量販公司長(zhǎng)期拖欠租金，構(gòu)成嚴(yán)重違約，導(dǎo)致馨安泰公司解除合同，武商量販公司應(yīng)當(dāng)按照補(bǔ)充合同的約定承擔(dān)相應(yīng)的租金補(bǔ)償款。由于《房屋租賃合同》及補(bǔ)充合同解除的時(shí)間尚不能確定，因此，馨安泰公司主張武商量販公司向其支付房屋租金補(bǔ)償款2568100元的數(shù)額計(jì)算有誤。武商量販公司與麥當(dāng)勞公司簽訂的《租賃合同》中約定的租賃面積為421平方米，因此，武商量販公司應(yīng)依《補(bǔ)充合同》第12條約定向馨安泰公司按租賃面積421平方米、每月每平方米50元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋租金補(bǔ)償款，起止期限自《房屋租賃合同》及補(bǔ)充合同解除之日，即本判決生效之日起計(jì)算至2028年8月31日止。

3.根據(jù)馨安泰公司與武商量販公司簽訂的《房屋租賃合同》第10.4條約定，馨安泰公司在解除合同時(shí)有權(quán)要求武商量販公司賠償其遭受的一切損失，該約定系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失?！北景敢蛭渖塘控湽緡?yán)重違約導(dǎo)致馨安泰公司解除合同，根據(jù)上述規(guī)定，馨安泰公司有權(quán)要求賠償損失，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因武商量販公司違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

馨安泰公司在2008年交付給武商量販公司的房屋是一個(gè)全新裝修、正在營(yíng)運(yùn)的大型商場(chǎng)。對(duì)于出租人馨安泰公司而言，其是基于房屋出租會(huì)獲得20年的租金收益才愿意承受當(dāng)年突然歇業(yè)導(dǎo)致商場(chǎng)內(nèi)眾多商家提前終止合同、辭退員工、處置剩余商品等巨額損失。而現(xiàn)如今武商量販公司簽訂的租賃合同約定的租期僅過去十年，尚有十年的租期未履行完畢，在租賃合同不解除的情況下，馨安泰公司仍可以繼續(xù)收取剩余十年租期的租金一億五千萬元左右?，F(xiàn)因武商量販公司賠償馨安泰公司違約致使馨安泰提前解除合同而給馨安泰公司造成的損失主要是逐年遞增的房屋租金完全喪失。而武商量販公司賠償馨安泰公司租金損失最直接的辦法有三種：一是一次性賠償合同約定的剩余年限的全部租金。二是武商量販公司將所租賃房屋轉(zhuǎn)租出去，依原房屋租賃合同約定的金額按季度向馨安泰公司支付租金。三是馨安泰公司收回出租給武商量販公司的房屋轉(zhuǎn)租給其它商戶，轉(zhuǎn)租房屋所得租金達(dá)不到武商量販公司所支付租金數(shù)額的部分由武商量販公司按季度補(bǔ)足差額。但上述三種方式中第一種顯然對(duì)武商量販公司不公，鑒于馨安泰公司與武商量販公司之間為租金已經(jīng)提起諸次訴訟，第二、第三種方式又會(huì)因本案的判決而可能引發(fā)雙方因租金的給付和補(bǔ)償產(chǎn)生的更多紛爭(zhēng)，這與避免訴累的審判精神相悖。所以，宜昌中院認(rèn)為武商量販公司賠償合理的費(fèi)用，讓馨安泰公司將所租商場(chǎng)恢復(fù)到十年前移交給武商量販公司時(shí)的狀況是解決問題的一種方案。此外，武商量販公司作為湖北省知名的大型零售商在訂立合同時(shí)明確約定了因其違約導(dǎo)致合同解除要賠償一切損失的內(nèi)容的情況下，武商量販公司應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見到其違約所可能造成的損失。因此，在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，從平衡雙方當(dāng)事人利益的角度而言，宜昌中院對(duì)于馨安泰公司要求武商量販公司賠償對(duì)租賃房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等，即要求賠償恢復(fù)原狀所需費(fèi)用及以原狀期間的租金損失，要求武商量販公司賠償重新招商所需的人員工資、市場(chǎng)推廣、商業(yè)促銷等費(fèi)用及招商期間的租金損失，予以支持。馨安泰公司為證明其賠償請(qǐng)求的具體數(shù)額提供了由華審咨詢公司出具的《關(guān)于2018年馨島購物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)）、《關(guān)于2007年馨島購物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0485號(hào)）、《關(guān)于2012年馨島之星酒店運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0486號(hào)）三份報(bào)告。雖然武商量販公司在庭審中對(duì)上述報(bào)告的真實(shí)性不予認(rèn)可，但武商量販公司既未提供證據(jù)反駁上述報(bào)告的真實(shí)性，也未申請(qǐng)重新評(píng)估鑒定。因此，對(duì)上述三份報(bào)告的內(nèi)容予以采信。武商量販公司應(yīng)當(dāng)按照上述報(bào)告所確認(rèn)的金額、房屋空置時(shí)間向馨安泰公司賠償對(duì)租賃房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等所需費(fèi)用和恢復(fù)原狀期間的租金損失以及重新招商所需的人員工資、市場(chǎng)推廣、商業(yè)促銷等費(fèi)用和招商期間的租金損失。馨安泰公司因需要恢復(fù)原狀對(duì)租賃房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等所需費(fèi)用及重新招商所需的人員工資、市場(chǎng)推廣、商業(yè)促銷等費(fèi)用按《關(guān)于2018年馨島購物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)）中確認(rèn)的金額分別為31720399.20元、3082724元，合計(jì)34803123.20元；因恢復(fù)原狀所需的空置期按《關(guān)于2018年馨島購物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)）中確認(rèn)的項(xiàng)目工期300天計(jì)算；重新招商期間空置期按《關(guān)于2018年馨島購物廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)設(shè)備投資造價(jià)咨詢報(bào)告》（鄂華審造價(jià)咨字【2018】0484號(hào)）中確認(rèn)的開業(yè)籌備期計(jì)算。損失計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)參照雙方當(dāng)事人在房屋租賃合同及補(bǔ)充合同中對(duì)該段期間房屋租金所約定的標(biāo)準(zhǔn)。

關(guān)于武商量販公司依據(jù)《房屋租賃合同》第11.2條的約定辯稱“雙方合同解除后馨安泰公司應(yīng)按房屋的實(shí)際狀態(tài)收回房屋，武商量販公司沒有將租賃房屋恢復(fù)原狀的義務(wù)，無需支付因恢復(fù)原狀所產(chǎn)生的任何費(fèi)用”，該《房屋租賃合同》第11章是雙方就“續(xù)租及期滿財(cái)產(chǎn)處置”的約定，在本案并無適用條件，因此對(duì)武商量販公司上述抗辯意見，不予采信。關(guān)于武商量販公司辯稱目前涉案房屋原有裝修、投資的價(jià)值已幾乎攤銷折舊完畢的意見，宜昌中院認(rèn)為馨安泰公司要求的賠償事項(xiàng)是恢復(fù)商場(chǎng)至八年前的狀況，是重新裝修開業(yè)所必須的費(fèi)用，與折舊無關(guān)。同時(shí)，也正因?yàn)樯虉?chǎng)目前的設(shè)施、裝飾、裝修早已折舊完畢，不堪再用，故重新裝修開業(yè)方需要如此大額的費(fèi)用。所以，對(duì)武商量販公司認(rèn)為房屋的裝飾裝修已經(jīng)折舊完畢不用賠償?shù)目罐q意見，不予采信。

4.在《房屋租賃合同》及《補(bǔ)充合同》合同履行過程中，2012年5月25日武商量販公司與馨安泰公司雙方協(xié)商一致，同意武商量販公司將第三層全部房屋和第一層的部分房屋退租，其后馨安泰公司將退租的第三層房屋開設(shè)為“馨島之星”酒店?，F(xiàn)馨安泰公司沒有提交證據(jù)證明對(duì)馨島購物廣場(chǎng)進(jìn)行一、二、三層總體布局和拆除“馨島之星”酒店的必要性，且武商量販公司提前退租系經(jīng)過馨安泰公司的同意。因此，對(duì)馨安泰公司要求武商量販公司賠償“馨島之星”酒店進(jìn)行裝修改造所投入費(fèi)用11565929.52元的主張，不予支持。

5.根據(jù)《房屋租賃合同》第10.4條中約定“賠償一切損失”應(yīng)當(dāng)包括馨安泰公司因維護(hù)自身合法權(quán)益所支出的一切費(fèi)用。因武商量販公司違約引起本案訴訟，馨安泰公司因主張權(quán)利而支出的工程造價(jià)審計(jì)費(fèi)40萬元、法律服務(wù)費(fèi)157萬元系合理必要費(fèi)用，屬于馨安泰公司損失的一部分，馨安泰公司請(qǐng)求由武商量販公司承擔(dān)，予以支持。

武商量販公司不服一審判決，上訴請(qǐng)求：1.依法撤銷一審判決第一項(xiàng)內(nèi)容并改判為“武商量販公司與馨安泰公司簽訂的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》于2015年6月30日（武商量販公司實(shí)際騰退之日）解除”；2.依法撤銷一審判決第二項(xiàng)至第六項(xiàng)內(nèi)容并改判為“依法駁回馨安泰公司在本案一審提出第二項(xiàng)至第十項(xiàng)訴訟請(qǐng)求”；3.依法判令由馨安泰公司負(fù)擔(dān)本案一、二審全部訴訟費(fèi)用。

湖北高院二審認(rèn)定事實(shí)：對(duì)一審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。二審另查明：2008年8月，武商量販公司（甲方）與麥當(dāng)勞公司（乙方）、馨安泰公司（業(yè)主）簽訂《業(yè)主同意書》。內(nèi)容如下：業(yè)主在此同意甲乙雙方關(guān)于中國(guó)湖北省宜昌市西陵區(qū)（原14-1）號(hào)的建筑物的一部分的建筑物（“物業(yè)”）在2008年8月所簽訂之房屋租賃合同（“租賃合同”）各條款。如在租賃合同期內(nèi)及任何延期內(nèi)，甲方與業(yè)主在2008年6月之租賃合同因任何事故終止，各方在此約定不損害乙方對(duì)物業(yè)享有之權(quán)利，并同意使用代位方式，由業(yè)主到時(shí)取代甲方于租賃合同內(nèi)的地位，繼承甲方在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，以保證租賃合同的繼續(xù)履行；或由乙方可以選擇在此情形發(fā)生時(shí)終止租賃合同，與業(yè)主另簽一個(gè)新的房屋租賃合同。

湖北高院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：（一）武商量販公司與馨安泰公司于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及之后簽訂的四份《補(bǔ)充合同》解除時(shí)間應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定；（二）武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)向馨安泰公司支付自2018年6月1日起至判決解除《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》之日止的房屋租金及滯納金；（三）武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)向馨安泰公司支付麥當(dāng)勞公司承租房屋租金補(bǔ)償款；（四）武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)賠償馨安泰公司對(duì)房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)備等所需的費(fèi)用及房屋空置等損失；（五）武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)向馨安泰公司支付審計(jì)費(fèi)和法律服務(wù)費(fèi)。結(jié)合當(dāng)事人的訴辯觀點(diǎn)及案件事實(shí)，評(píng)析如下：

（一）關(guān)于武商量販公司與馨安泰公司于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及之后簽訂的四份《補(bǔ)充合同》解除時(shí)間應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定的問題。馨安泰公司與武商量販公司于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及之后簽訂的四份《補(bǔ)充合同》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。在雙方履行合同中，出現(xiàn)法定解除合同情形或約定解除合同情形時(shí)，享有法定合同解除權(quán)或約定合同解除權(quán)的當(dāng)事人，有權(quán)提出解除合同。根據(jù)查明的事實(shí)，武商量販公司拖欠馨安泰公司租金遠(yuǎn)超三個(gè)月，符合雙方簽訂的《房屋租賃合同》第10.4條約定“有下列情形之一，甲方有權(quán)選擇提前終止本合同，并要求乙方賠償其遭受的一切損失。a.甲方無任何違約，乙方逾期支付租金達(dá)三個(gè)月的”的情形，馨安泰公司享有約定合同解除權(quán)。雖然武商量販公司本案主張雙方于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及之后簽訂的四份《補(bǔ)充合同》已于2015年6月30日（武商量販公司實(shí)際騰退之日）解除的時(shí)間點(diǎn)和武商量販公司在葛洲壩法院審理的（2017）鄂0592民初327號(hào)案中主張上述合同于2016年3月1日解除的時(shí)間點(diǎn)不同，但是該案生效民事判決已認(rèn)定武商量販公司無權(quán)單方解除合同，雙方合同并未解除，雙方應(yīng)繼續(xù)履行。武商量販公司本案主張合同于2015年6月30日解除的上訴理由不能成立。馨安泰公司提出本案訴訟，請(qǐng)求人民法院解除涉案的《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》，并非向武商量販公司發(fā)出解除合同的要約。武商量販公司主張其發(fā)函要求解除合同，寄送鑰匙等行為即代表雙方協(xié)商解除合同的上訴理由亦不成立。

（二）關(guān)于武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)向馨安泰公司支付自2018年6月1日起至判決解除《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》之日止的房屋租金及滯納金的問題。因雙方于2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及之后簽訂的四份《補(bǔ)充合同》在本案判決生效前，并未解除，雙方應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。雖然武商量販公司于2015年6月單方騰退租賃房屋，但是馨安泰公司并未接收涉案房屋，武商量販公司是否使用或如何使用承租房屋是其權(quán)利。武商量販公司在雙方簽訂的合同未解除的情況下，要求馨安泰公司配合接收租賃房屋缺乏法律依據(jù)。武商量販公司將涉案房屋空置產(chǎn)生的損失，應(yīng)由武商量販公司自行承擔(dān)。武商量販公司主張參照適用《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》缺乏法律依據(jù)。故武商量販公司有關(guān)其不應(yīng)當(dāng)支付自2018年6月1日起至判決解除《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》之日止的房屋租金及滯納金的上訴理由不能成立。

（三）關(guān)于武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)向馨安泰公司支付麥當(dāng)勞公司承租房屋租金補(bǔ)償款的問題。雖然武商量販公司（甲方）、馨安泰公司（業(yè)主）、麥當(dāng)勞公司（乙方）簽訂《業(yè)主同意書》，約定：“如在租賃合同期內(nèi)及任何延期內(nèi)，甲方與業(yè)主在2008年6月之租賃合同因任何事故終止，各方在此約定不損害乙方對(duì)物業(yè)享有之權(quán)利，并同意使用代位方式，由業(yè)主到時(shí)取代甲方于租賃合同內(nèi)的地位，繼承甲方在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，以保證租賃合同的繼續(xù)履行；或由乙方可以選擇在此情形發(fā)生時(shí)終止租賃合同，與業(yè)主另簽一個(gè)新的房屋租賃合同”，但是上述約定并無馨安泰公司放棄向武商量販公司主張麥當(dāng)勞公司承租房屋租金補(bǔ)償款的內(nèi)容。雖然武商量販公司與馨安泰公司于2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充合同》第11條約定：“如武商量販公司在麥當(dāng)勞公司租賃期內(nèi)終止與馨安泰公司簽訂的《房屋租賃合同》的，馨安泰公司同意將武商量販公司與麥當(dāng)勞公司的租賃合同的乙方變更為馨安泰公司，由馨安泰公司繼續(xù)履行與麥當(dāng)勞公司的租賃合同”，第12條約定：“如發(fā)生11條情形的，武商量販公司除依照《房屋租賃合同》的約定向馨安泰公司承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)在雙方租賃合同約定的20年租賃期的剩余年限內(nèi)就麥當(dāng)勞公司所租用場(chǎng)地向馨安泰公司補(bǔ)交房租每月每平方米50元，于雙方所簽租賃合同終止之日起五日內(nèi)一次性付清”，本案系馨安泰公司提出解除合同，但是從上述《補(bǔ)充合同》第11條約定的合同目的來看，上述“如武商量販公司在麥當(dāng)勞公司租賃期內(nèi)終止與馨安泰公司簽訂的《房屋租賃合同》的”條件應(yīng)是因?yàn)槲渖塘控湽镜脑蛟斐呻p方簽訂的《房屋租賃合同》終止履行，并非僅限于武商量販公司主動(dòng)提出解除合同導(dǎo)致《房屋租賃合同》終止履行。故武商量販公司有關(guān)一審判決判令其按照每月21050元的標(biāo)準(zhǔn)向馨安泰公司支付自本判決生效之日起至2028年8月31日止期間的房屋租金補(bǔ)償款錯(cuò)誤的上訴理由不能成立。

（四）關(guān)于武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)賠償馨安泰公司對(duì)房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)備等所需的費(fèi)用及房屋空置等損失的問題。根據(jù)《合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”的規(guī)定，涉案房屋租賃合同解除后，馨安泰公司有權(quán)要求武商量販公司賠償損失。雖然雙方簽訂的《房屋租賃合同》第11.2條第一款約定：“本合同如非因甲方（馨安泰公司）原因提前終止、解除或?qū)脻M時(shí)，甲方應(yīng)按乙方使用房屋的實(shí)際狀態(tài)收回房屋。乙方（武商量販公司）有權(quán)拆除及取回乙方自己新購置的設(shè)施、設(shè)備之一部分或全部（電梯除外）。乙方不得故意損壞或拆除建筑物本身之結(jié)構(gòu)體（經(jīng)甲方同意且合法之變更除外）。若乙方在終止日期后30個(gè)工作日內(nèi)未拆除取回之物品，甲乙雙方協(xié)商后合理作價(jià)給甲方處理，協(xié)商不成，作乙方放棄處理。”但是，該條款并未約定馨安泰公司放棄對(duì)因武商量販公司原因?qū)е潞贤獬a(chǎn)生的損失索賠的權(quán)利。馨安泰公司與武商量販公司簽訂《房屋租賃合同》后，按照武商量販公司要求交付了相應(yīng)房屋，在雙方合同解除后，需對(duì)房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)備，也需重新招商開業(yè)，由此產(chǎn)生的費(fèi)用及需要的房屋空置期所產(chǎn)生的租金損失，屬于武商量販公司違約造成的損失，也是屬于可預(yù)見的損失。雖然武商量販公司對(duì)一審判決據(jù)以認(rèn)定損失的三份造價(jià)咨詢報(bào)告不認(rèn)可，但是武商量販公司并未提供相應(yīng)證據(jù)證明上述報(bào)告存在不客觀、不真實(shí)、不科學(xué)的情形，而且在一審和二審期間，武商量販公司均未提出重新評(píng)估鑒定，一審判決采信馨安泰公司提供的造價(jià)咨詢報(bào)告并無不當(dāng)。武商量販公司有關(guān)其不應(yīng)當(dāng)賠償馨安泰公司在《房屋租賃合同》及四份《補(bǔ)充合同》解除后對(duì)房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)備等所需的費(fèi)用及因此需要的300天房屋空置期所產(chǎn)生的損失，重新招商開業(yè)所需的人員工資、市場(chǎng)推廣費(fèi)、商業(yè)促銷費(fèi)及因此造成兩個(gè)月的房屋空置期所產(chǎn)生的損失的上訴理由不能成立。

（五）關(guān)于武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)向馨安泰公司支付審計(jì)費(fèi)和法律服務(wù)費(fèi)的問題。根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同》第10.4條“有下列情形之一，甲方有權(quán)選擇提前終止本合同，并要求乙方賠償其遭受的一切損失”的約定，馨安泰公司支付審計(jì)費(fèi)和法律服務(wù)費(fèi)均是本案為維護(hù)其自身合法權(quán)益產(chǎn)生的費(fèi)用，屬于合理必要的費(fèi)用，有權(quán)要求武商量販公司賠償。故武商量販公司有關(guān)一審判決認(rèn)為馨安泰公司支出的審計(jì)費(fèi)和法律服務(wù)費(fèi)應(yīng)由武商量販公司承擔(dān)錯(cuò)誤的上訴理由不能成立。

本院再審期間，馨安泰公司提交如下新證據(jù)：證據(jù)一、《租賃場(chǎng)地交接協(xié)議》和（2019）鄂0592民初466號(hào)民事判決書，擬證明武商量販公司在二審判決合同解除的情況下，拖延近三個(gè)月才將租賃房屋和鑰匙交還馨安泰公司，產(chǎn)生了不必要的損失和賠償。證據(jù)二、宜昌中院2018年9月5日《詢問筆錄》，擬證明武商量販公司對(duì)造價(jià)咨詢報(bào)告在一審?fù)徶幸呀?jīng)充分質(zhì)證，武商量販公司在再審聽證中關(guān)于法院未組織對(duì)報(bào)告全部?jī)?nèi)容進(jìn)行質(zhì)證的陳述不屬實(shí)。證據(jù)三、《馨島城市廣場(chǎng)幕墻工程施工合同》《馨島城市廣場(chǎng)及怡馨小鎮(zhèn)裝飾工程施工合同》、深圳增值稅專用發(fā)票13張、中國(guó)工商銀行網(wǎng)上銀行電子回單5張、交通銀行回單1張，擬證明二審判決武商量販公司賠償馨安泰公司恢復(fù)原狀的損失金額，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于馨安泰公司實(shí)際恢復(fù)原狀所需的金額。因武商量販公司違約導(dǎo)致合同解除后，馨安泰公司的實(shí)際空置期長(zhǎng)于二審判決認(rèn)定的空置期，實(shí)際空置損失也大于湖北高院認(rèn)定的空置期損失。證據(jù)四、QQ郵箱截圖6張，擬證明武商量販公司知道且應(yīng)當(dāng)知道其違約會(huì)給馨安泰公司造成巨額損失。

武商量販公司質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性無異議，但不認(rèn)可其證明目的，此前武商量販公司已經(jīng)把鑰匙交給馨安泰公司被拒收，二審判決后武商量販積極配合房屋交接，但因時(shí)值春節(jié)，武商量販公司作為國(guó)企需要再走審批程序，且整個(gè)租賃場(chǎng)地因空置多年，場(chǎng)地內(nèi)的財(cái)產(chǎn)需要一一清點(diǎn)，房屋交接本身也需要一段時(shí)間。另外，武商量販公司已就（2019）鄂0592民初466號(hào)民事判決提起了上訴，該判決并未生效。對(duì)證據(jù)二，該詢問筆錄系武商量販公司此次向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹忂^程中提交的筆錄，筆錄顯示武商量販公司并沒有看到完整的三份鑒定報(bào)告，馨安泰公司提交的鑒定報(bào)告僅是結(jié)論部分，鑒定報(bào)告后面合同相關(guān)內(nèi)容的說明，武商量販公司并沒有看到，也無法質(zhì)證。證據(jù)三是馨安泰公司與第三方之間的合同，與本案無關(guān)。該合同明確開工時(shí)間是2019年1月8日，說明馨安泰公司早在2019年1月8日即進(jìn)場(chǎng)對(duì)租賃場(chǎng)地進(jìn)行施工，不能說武商量販公司沒有實(shí)際把租賃場(chǎng)地交給馨安泰公司。對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。該證據(jù)馨安泰公司在之前與武商量販公司的租賃案中提過，但該郵箱中所反映的收件地址不明確，在之前的庭審過程中馨安泰公司也沒有作出解釋。從郵件提出的武商量販公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的幾種選擇看，武商量販公司在騰退租賃場(chǎng)地之前確實(shí)一直都有虧損，有自身的經(jīng)營(yíng)困難，有市場(chǎng)因素的變化。但馨安泰公司所提方案，武商量販公司難以接受。

本院對(duì)上述證據(jù)認(rèn)定如下：對(duì)證據(jù)一，因武商量販公司對(duì)其真實(shí)性不持異議，本院對(duì)武商量販公司于2019年3月27日交付案涉房屋的事實(shí)予以確認(rèn)；對(duì)證據(jù)二，因武商量販公司否認(rèn)曾對(duì)鑒定報(bào)告的全部?jī)?nèi)容予以質(zhì)證，而馨安泰公司未能提交充分證據(jù)證明雙方就三份鑒定報(bào)告的全部?jī)?nèi)容進(jìn)行質(zhì)證，故證據(jù)二不能達(dá)到馨安泰公司的證明目的；對(duì)于證據(jù)三、證據(jù)四，因馨安泰公司未能證明該兩組證據(jù)與本案的關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。

結(jié)合以上證據(jù)采信情況，本院再審查明，二審判決后，武商量販公司2019年3月27日將案涉房屋交付馨安泰公司。本院再審對(duì)湖北高院二審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

（一）關(guān)于二審判決認(rèn)定案涉合同解除時(shí)間是否正確問題。本案馨安泰公司起訴狀第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為要求解除其與武商量販公司之間的房屋租賃合同關(guān)系，該起訴狀副本于2018年6月26日送達(dá)武商量販公司。經(jīng)查，武商量販公司于2015年6月起即以發(fā)函、騰退房屋、郵寄房屋鑰匙、提起訴訟等形式，多次要求解除其與馨安泰公司之間的房屋租賃合同，可以認(rèn)定武商量販公司要求解除雙方房屋租賃合同的意思表示清楚明確。根據(jù)《合同法》第九十三條“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同”的規(guī)定，以及第九十六條第一款“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”的規(guī)定，本案在馨安泰公司起訴主張解除房屋租賃合同的情況下，雙方當(dāng)事人關(guān)于解除房屋租賃合同的意思表示一致，應(yīng)認(rèn)定案涉房屋租賃合同自武商量販公司收到馨安泰公司起訴狀副本之日解除。二審判決認(rèn)定生效判決確定之日為合同解除之日，不符合雙方解除合同的意思表示，應(yīng)予糾正。故本院確認(rèn)馨安泰公司與武商量販公司2008年6月4日簽訂的《房屋租賃合同》及之后簽訂的四份《補(bǔ)充合同》于2018年6月26日解除。

（二）關(guān)于武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)向馨安泰公司支付自2018年6月1日起至租賃合同解除之日止的房屋租金及滯納金問題。在本案房屋租賃合同解除之前，雙方之間的房屋租賃合同仍處于有效狀態(tài)，馨安泰公司對(duì)武商量販公司履行了出租義務(wù)，武商量販公司應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行支付租金的義務(wù)?！斗课葑赓U合同》第4.5條約定，租金按季支付，馨安泰公司應(yīng)在每期開始的5天內(nèi)將房屋租賃的合法稅務(wù)發(fā)票交武商量販公司財(cái)務(wù)部門，武商量販公司在收到發(fā)票后的7天內(nèi)支付該期房屋租金。若武商量販公司遲延支付租金的，應(yīng)當(dāng)支付滯納金。由于合同約定的滯納金標(biāo)準(zhǔn)為日0.5%，明顯過高，馨安泰公司自愿按照24%的標(biāo)準(zhǔn)主張滯納金，低于合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。馨安泰公司對(duì)2018年6月1日前的租金及滯納金已經(jīng)向葛洲壩法院起訴主張，其在該案及本案中提交的《房屋租金及滯納金計(jì)算表》中關(guān)于租金金額及支付時(shí)間均系出自于雙方當(dāng)事人于2012年5月25日簽訂的《補(bǔ)充合同》的約定。因此，馨安泰公司應(yīng)向武商量販公司按照《房屋租金及滯納金計(jì)算表》支付自2018年6月1日起至房屋租賃合同解除之日即2018年6月26日止的租金（季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3311418.42元）。

（三）關(guān)于武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)向馨安泰公司支付麥當(dāng)勞公司承租房屋的租金補(bǔ)償款問題。武商量販公司自2008年起將其承租馨安泰公司的房屋部分轉(zhuǎn)租給麥當(dāng)勞公司。根據(jù)雙方2008年9月1日簽訂的《補(bǔ)充合同》第11條、12條的約定，因武商量販公司原因?qū)е码p方《房屋租賃合同》終止的，武商量販公司除向馨安泰公司承擔(dān)違約責(zé)任外，還應(yīng)在雙方租賃合同約定的20年租賃期的剩余年限內(nèi)就麥當(dāng)勞公司所租用場(chǎng)地向馨安泰公司補(bǔ)交房租每月每平方米50元。已有生效判決認(rèn)定武商量販公司存在拖欠租金的行為，且本案武商量販公司解除房屋租賃合同的意思表示清楚明確，故武商量販公司應(yīng)當(dāng)按照《補(bǔ)充合同》的約定承擔(dān)相應(yīng)的租金補(bǔ)償款。如第一個(gè)焦點(diǎn)問題所述，案涉《房屋租賃合同》《補(bǔ)充合同》自2018年6月26日解除，武商量販公司與麥當(dāng)勞公司簽訂的《租賃合同》中約定的租賃面積為421平方米，因此，武商量販公司應(yīng)依《補(bǔ)充合同》第12條約定向馨安泰公司按租賃面積421平方米、每月每平方米50元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋租金補(bǔ)償款，自2018年6月27日起計(jì)算至2028年8月31日止。

（四）關(guān)于武商量販公司是否應(yīng)當(dāng)賠償馨安泰公司對(duì)房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)備等所需費(fèi)用及房屋空置費(fèi)等損失問題。1.馨安泰公司主張的合同解除后對(duì)房屋恢復(fù)原狀進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等所需費(fèi)用31720399.20元應(yīng)否支持?！斗课葑赓U合同》第11.2條第一款約定：“本合同如非甲方（馨安泰公司）原因提前終止、解除或?qū)脻M時(shí)，甲方（馨安泰公司）應(yīng)按乙方（武商量販公司）使用房屋的實(shí)際狀態(tài)收回房屋。乙方（武商量販公司）有權(quán)拆除及取回乙方（武商量販公司）自己新購置的設(shè)施、設(shè)備之一部分或全部（電梯除外）。乙方（武商量販公司）不得故意損壞或拆除建筑物本身之結(jié)構(gòu)體?！痹摋l款說明雙方當(dāng)事人對(duì)合同提前終止、解除事宜作出了安排，故應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，按照約定條款確定雙方的權(quán)利義務(wù)，馨安泰公司應(yīng)按房屋實(shí)際使用狀態(tài)收回房屋，則武商量販公司無需承擔(dān)房屋恢復(fù)原狀費(fèi)用。馨安泰公司要求武商量販公司承擔(dān)“恢復(fù)原狀對(duì)房屋進(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等所需的費(fèi)用31720399.20元”，與合同約定不符，不應(yīng)予以支持。雖然前述11.2條屬于第十一章“續(xù)期及期滿財(cái)產(chǎn)處置”內(nèi)容，但該章第11.1條還約定“本合同有效期屆滿，乙方（武商量販公司）需要續(xù)租出租房產(chǎn)時(shí)……甲、已雙方就續(xù)租達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)重新簽訂續(xù)租合同”，即續(xù)租問題雙方應(yīng)重新簽訂續(xù)租合同。而11.2條明確約定的是“本合同”如非甲方原因提前終止、解除或?qū)脻M的相關(guān)事宜，而非“續(xù)租合同”事宜，本案并無“續(xù)租及期滿財(cái)產(chǎn)處置”的適用條件，二審判決的認(rèn)定與前述合同約定條文不符，本院予以糾正。

2.馨安泰公司主張的“合同解除后，因馨安泰公司在房屋重新招商開業(yè)所需的人員工資、市場(chǎng)推廣費(fèi)、商業(yè)促銷費(fèi)3082724元”應(yīng)否支持。經(jīng)查，上述費(fèi)用系馨安泰公司在合同解除后重新招商所產(chǎn)生的費(fèi)用，如雙方正常履行合同至合同期滿，馨安泰公司收回房屋后也需要為新的商業(yè)安排支付相關(guān)費(fèi)用，故上述費(fèi)用不屬于因本案合同提前解除而給馨安泰公司造成的損失。馨安泰公司主張?jiān)撡M(fèi)用沒有合同依據(jù)和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。

3.馨安泰公司主張的合同解除后，因?qū)Ψ课葸M(jìn)行必要的拆除、維修、改造、添加設(shè)施設(shè)備等需要的300天房屋空置期所產(chǎn)生的損失11223530.4元、重新招商開業(yè)的兩個(gè)月房屋空置期損失2269435.28元（兩個(gè)月的房租），是否應(yīng)予支持?！斗课葑赓U合同》第10.4條約定：“有下列情形之一，甲方（馨安泰公司）有權(quán)選擇提前終止本合同，并要求乙方（武商量販公司）賠償其遭受的一切損失。a.甲方（馨安泰公司）無任何違約，乙方（武商量販公司）逾期支付租金達(dá)三個(gè)月的……甲方（馨安泰公司）依據(jù)上述情形提前終止合同時(shí)，應(yīng)書面通知（武商量販公司）?！避鞍蔡┕緭?jù)此主張“因合同終止而遭受的一切損失”由武商量販公司承擔(dān)，但如前所述，房屋恢復(fù)原狀費(fèi)用、重新招商開業(yè)費(fèi)用均不屬于因合同終止而遭受的損失，馨安泰公司也未能提供有效證據(jù)進(jìn)一步證明“一切損失”的具體數(shù)額。本案雙方當(dāng)事人簽訂的合同租賃期是20年，由于武商量販公司的原因提前解除合同，確實(shí)給馨安泰公司造成一定的租期利益損失，本院認(rèn)為，確定馨安泰公司的損失數(shù)額應(yīng)綜合考量以下因素并根據(jù)公平原則進(jìn)行判斷：一是武商量販公司自2015年6月起即騰空房屋，并多次要求解除房屋租賃合同，房屋至本案起訴時(shí)已經(jīng)空置三年，而馨安泰公司并未及時(shí)采取積極措施避免損失擴(kuò)大，對(duì)損失擴(kuò)大負(fù)有一定責(zé)任；二是因市場(chǎng)變化，馨安泰公司對(duì)案涉房屋再行出租的租金可能低于出租給武商量販公司的租金；三是因武商量販公司原因提前解除合同，客觀上造成裝修設(shè)施設(shè)備加速折舊產(chǎn)生一定損失。本院酌定合同解除后，武商量販公司應(yīng)向馨安泰公司支付6個(gè)月的租金以賠償馨安泰公司的損失（計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為2018年6月27日至2018年12月26日的租金，其中2018年6月1日至2018年8月31日季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3311418.42元，2018年9月1日至2018年12月31日季度租金標(biāo)準(zhǔn)為3357785.67元）。馨安泰公司主張武商量販公司應(yīng)承擔(dān)12個(gè)月的房屋空置期損失沒有事實(shí)依據(jù)，且明顯過高，不應(yīng)予以支持。

（五）關(guān)于馨安泰公司主張的鑒定費(fèi)和律師費(fèi)是否應(yīng)支持問題。馨安泰公司提供其與華審咨詢公司簽訂的建設(shè)工程造價(jià)咨詢合同，系關(guān)于房屋恢復(fù)原狀、重新招商及馨安泰公司裝修三樓馨島之星酒店的費(fèi)用所作評(píng)估，咨詢費(fèi)用共計(jì)40萬元。由于該咨詢報(bào)告系馨安泰公司單方委托，且該評(píng)估報(bào)告不應(yīng)被采信，故該咨詢費(fèi)用40萬元不應(yīng)由武商量販公司承擔(dān)。而對(duì)于157萬元律師費(fèi)，馨安泰公司雖提交其與湖北楚賢律師事務(wù)所簽訂的委托代理合同，且有律師出庭參與訴訟，但馨安泰公司并未提交實(shí)際支付該費(fèi)用的發(fā)票等證據(jù)，故在本案中不予支持，馨安泰公司可待證據(jù)完備后另行主張。

綜上所述，武商量販公司的再審請(qǐng)求部分成立，依法應(yīng)予支持。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷湖北省高級(jí)人民法院（2018）鄂民終1386號(hào)民事判決、湖北省宜昌市中級(jí)人民法院（2018）鄂05民初322號(hào)民事判決；

六、駁回宜昌馨安泰商貿(mào)有限公司其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　方　芳

審判員　李相波

審判員　萬會(huì)峰

二〇二〇年二月四日

法官助理王戈