中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：林金澤，該公司總經理。

委托訴訟代理人：高華陽，海南建亞律師事務所律師。

委托訴訟代理人：楊麗媛，海南建亞律師事務所律師。

被申請人(一審原告、二審被上訴人）：三亞益某某房地產開發(fā)有限公司。住所地：海南省三亞市三亞灣海坡度假區(qū)。

法定代表人：連榮良，該公司董事長。

委托訴訟代理人：李建平，北京市京師律師事務所律師。

委托訴訟代理人：趙海麗，北京市京師律師事務所律師。

原審第三人：三亞市國有資產監(jiān)督管理委員會。住所地：海南省三亞市吉陽區(qū)迎賓路三亞東岸外國語中心十二樓。

負責人：周春華，該委員會主任。

委托訴訟代理人：葉梅梅，海南瓊亞律師事務所律師。

益某某公司辯稱，二審判決認定事實清楚，判決結果正確。（一）本案屬于人民法院受案范圍，一、二審程序合法，并未超出訴訟請求范圍。本案益某某公司的訴訟請求包括確認輕紡公司為補繳地價款的義務人和要求輕紡公司限期履行義務兩項。二審判決在地價款尚不確定之前，僅對付款義務人進行確認，沒有超出訴訟請求的范圍。補繳地價款須依權利人申請才能辦理，三亞市國土資源局委托評估后經過備案即已確定應補繳的金額，現(xiàn)因未補繳地價款無法辦理房產證，已嚴重影響房屋購買人的利益，本案具備可訴性。（二）因提高容積率和改變土地用途而增加的地價款應由輕紡公司承擔。1.根據雙方《項目合作開發(fā)合同》《補充協(xié)議》的約定，益某某公司提供資金，輕紡公司提供土地使用權，因提高容積率和部分土地改變土地用途而增加的地價款屬于建設用地使用權出讓金，應當由輕紡公司承擔。2.合同對益某某公司需要承擔的義務進行了明確約定，益某某公司沒有提供建設用地使用權的義務，更沒有承擔因容積率提高和土地用途調整而增加的地價款的義務。3.即使雙方對合同條款理解存在爭議，按照《中華人民共和國合同法》第一百二十五條的規(guī)定，從合同所使用的詞句、合同的有關條款、交易習慣、合同目的和誠實信用原則分析，也應認定由輕紡公司承擔因增加容積率和部分土地改變土地用途而產生的補繳地價款。4.本案不應適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十條的規(guī)定。該條適用于超出規(guī)劃面積，政府主管部門事后予以認可的違法建筑的處理，本案不屬于該情形。況且，本案規(guī)劃容積率為2.5，實際建筑面積容積率為2.53，即使適用上述規(guī)定，也只應就超出部分增加的投資成本按比例承擔。（三）原審判決不會導致國有資產流失，也不影響輕紡公司職工安置。輕紡公司所得房屋部分用于安置職工，部分閑置，閑置房屋出售后的價款足以支付新增地價款；因容積率提高和部分土地改變土地用途，土地差價和建筑成本均大幅提高，輕紡公司和益某某公司均獲得更多房屋，原審判決公平合理。

三亞市國資委述稱，同意輕紡公司的意見。輕紡公司是三亞市國資委監(jiān)管的國有企業(yè)，已經列入“關、退、并”企業(yè)。為解決該公司職工住房困難問題，經市政府批準同意，輕紡公司與益某某公司合作開發(fā)房地產，輕紡公司所得房產為職工安置房，已經納入三亞市人民政府（以下簡稱三亞市政府）保障房范圍。如判決由輕紡公司承擔增加容積率及部分土地改變土地用途需補繳的地價款，將嚴重背離合同本意。

益某某公司向一審法院（海南省三亞市中級人民法院）起訴請求：1．判決確認位于三亞市三亞灣路海坡度假區(qū)地塊因增加容積率及部分土地改變土地用途需要補繳的地價款96956352元（以評估報告為準）屬于輕紡公司應當承擔的義務，由輕紡公司于判決生效之日起十日內補繳該地價款；2．訴訟費由輕紡公司承擔。

一、二審法院認定事實：2010年7月14日，受三亞市土地儲備開發(fā)中心委托，三亞市不動產評估公司作出《關于輕紡公司用地和海坡二線066號儲備用地地價的重新測算》，載明案涉土地規(guī)劃容積率為1.2，使用年限為70年。2010年7月30日，三亞市政府作出《關于輕紡公司土地置換的批復》，同意將066號14219平方米（約21．33畝）儲備用地置換給輕紡公司，輕紡公司需補繳9229305.2元地價款。2010年11月29日，益某某公司、輕紡公司簽訂《項目合作開發(fā)合同》，約定由輕紡公司提供市儲066號14219平方米土地的使用權，益某某公司投入資金、勞務、技術等聯(lián)合開發(fā)土地，建設商業(yè)住宅樓，由輕紡公司負責將宗地辦到雙方名下，輕紡公司占建筑面積30％產權、益某某公司占建筑面積70％產權，產生的稅費依法各自承擔（輕紡公司承擔的稅費可由益某某公司墊付），項目開發(fā)后，輕紡公司必須從其分得的份額房產銷售所得中優(yōu)先償還益某某公司墊付的企業(yè)改制資金和置換土地差價款及稅費，輕紡公司承擔由原來的工業(yè)用地置換現(xiàn)項目用地應補繳的土地差價款和稅費以及所分得房產在辦理過戶手續(xù)時所發(fā)生的費用。合同簽訂后，輕紡公司按約定繳納了全部地價款及稅款。2011年3月22日三亞市政府向輕紡公司頒發(fā)了三土房（2011）字第××號土地房屋權證，權利人為輕紡公司，占有份額100％。2011年9月30日，益某某公司、輕紡公司簽訂《補充協(xié)議》，將原《項目合作開發(fā)合同》第一條第一款修訂為：輕紡公司提供宗地位于三亞市三亞灣路海坡度假區(qū)，土地使用權證號為三土房（2011）字第××號，用途為城鎮(zhèn)單一住宅用地，土地面積為14219平方米的土地建設用地使用權。益某某公司投入資金、勞務、技術等聯(lián)合開發(fā)土地，建設房地產項目。2011年11月16日，三亞市政府為益某某公司、輕紡公司頒發(fā)了三土房（2011）字第016954號土地房屋權證，該證載明權利人為輕紡公司、益某某公司，其中輕紡公司占30％，益某某公司占70％，用途為城鎮(zhèn)單一住宅用地，使用權類型為出讓，面積14219平方米。2012年2月14日，三亞市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會辦公室作出《關于市規(guī)委會對“三亞·地中海灣”建筑設計方案審議決定的通知》，確定案涉項目總建筑面積46051.61平方米，計入容積建筑面積為35547.5平方米，容積率2.5，增加配建2層商業(yè)裙房。2012年6月20日，益某某公司、輕紡公司簽訂《<項目合作開發(fā)合同>補充協(xié)議》，約定依據三亞市規(guī)劃局核定的計容面積35547.5平方米，按輕紡公司30％、益某某公司70％的比例分配房產。2017年7月31日，受三亞市國土資源局委托，三亞惠德土地房地產評估咨詢有限公司對案涉地塊因容積率增加及部分分攤土地改變土地用途需補繳的地價作出（三亞）惠德［2017］土（估）字第0710號土地估價報告，確認案涉地塊還需補繳的地價款為96956352元。2017年12月4日，輕紡公司以《關于土地評估費問題的復函》函復益某某公司，表示同意按雙方土地占有比例（輕紡公司30％）承擔評估費3.6萬元。2018年3月5日，三亞市國資委向三亞市政府出具三國資［2018］71號意見，建議對因容積率提高產生的土地出讓金由益某某公司、輕紡公司、三亞市國有資產管理公司協(xié)商補充約定，對因部分土地用途調整產生的土地出讓金由益某某公司承擔。2018年3月15日，三亞市財政局向三亞市政府出具三財［2018］309號意見，建議對因容積率增加產生的地價款按輕紡公司30％、益某某公司70％比例承擔，對因土地用途調整產生的地價款由益某某公司承擔。

另查明，案涉地塊合作項目已完工，雙方已按合同約定3：7的比例進行分配，由于新增地價款尚未補繳，案涉項目暫未辦理房屋所有權證。

一審法院判決：輕紡公司應于判決生效之日起十日內繳納位于三亞市三亞灣路海坡度假區(qū)地塊因增加容積率及部分土地改變土地用途需要補繳的地價款96956352元（以評估報告為準）。案件受理費526582元（益某某公司已預繳），由輕紡公司承擔526582元。

輕紡公司不服一審判決，上訴請求：1．撤銷一審判決，改判駁回益某某公司的訴訟請求或發(fā)回重審；2．一、二審訴訟費由益某某公司承擔。

二審法院認為，輕紡公司與益某某公司簽訂的《項目合作開發(fā)合同》及《<項目合作開發(fā)合同>補充協(xié)議》，是雙方當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，是處理本案糾紛的基本依據?！俄椖亢献鏖_發(fā)合同》及補充協(xié)議對容積率增加和部分土地改變土地用途后增加的地價款的承擔未作出約定，但鑒于合作項目用地因增加容積率和部分土地改變土地用途需繳交的費用屬于補繳地價款，其如何承擔問題，在雙方簽訂的合同及其補充協(xié)議沒有作出約定且經市政府協(xié)調相關部門也未作出相應處理的情況下，應當根據雙方簽訂合同的性質和雙方爭議的應當補繳地價款的性質，結合合同文義作出處理。根據《項目合作開發(fā)合同》約定，輕紡公司是提供土地即建設用地使用權的一方，益某某公司是提供資金、勞務、技術，對該土地進行商品房開發(fā)的一方。合作項目開發(fā)因增加容積率和部分土地改變土地用途需繳交的費用屬于補繳地價款即土地出讓金的范疇，在合同沒有另行約定或法律另有規(guī)定的情況下，根據本案合同性質和補繳地價款的性質，以及上述合同約定內容等，一審判決確認該補繳地價款應由提供土地的一方即輕紡公司承擔，認定事實和適用法律沒有錯誤。但三亞市國土資源局委托的中介機構三亞惠德土地房地產評估咨詢有限公司雖然作出《土地估價報告》，載明應當補繳地價款的數額為96956352元。但該數額并非主管機關決定繳交地價款的最終數額。因此，一審判決要求輕紡公司以中介機構的評估報告為準在判決生效十日內繳納需要補繳的地價款96956352元，明顯不當，應予改判。綜上，二審法院判決：將一審判決“輕紡公司應于判決生效之日起十日內繳納位于三亞市三亞灣路海坡度假區(qū)地塊因增加容積率及部分土地改變土地用途需要補繳的地價款96956352元（以評估報告為準）”改判為：確認位于三亞市三亞灣路海坡度假區(qū)地塊因增加容積率及部分土地改變土地用途需要補繳的地價款屬于輕紡公司應當承擔的義務。一審案件受理費526582元和二審案件受理費526582元，由輕紡公司和益某某公司各負擔526582元。

再審期間，益某某公司提供如下證據：《益某某公司與輕紡公司分得房屋建筑面積分析表》《益某某公司與輕紡公司合作開發(fā)房地產案成本分析表》《益某某公司和輕紡公司往來款明細》及銀行轉賬憑證，擬證明由輕紡公司承擔全部補繳地價款是公平的。

經組織質證，輕紡公司認為雙方往來款項是真實的，但上述材料僅是益某某公司出具的分析意見，并非證據，且依照合同約定，原定地價款和改制費用應由輕紡公司承擔。

經審查，《益某某公司與輕紡公司分得房屋建筑面積分析表》《益某某公司與輕紡公司合作開發(fā)房地產案成本分析表》僅是益某某公司單方出具的計算材料，并非證明案件事實的證據材料，《益某某公司和輕紡公司往來款明細》及銀行轉賬憑證只能證明益某某公司與輕紡公司的資金往來，不能證明增加地價款應如何承擔的事實，故本院對上述證據均不予采信。

本院再審另查明如下事實：2017年7月31日，受三亞市國土資源局委托，三亞惠德土地房地產評估咨詢有限公司對案涉地塊因容積率增加及部分分攤土地改變土地用途需補繳的地價作出（三亞）惠德[2017]土（估）字第0710號土地估價報告，確認案涉地塊還需補繳的地價款為96956352元，其中增加容積率補繳地價款為93846400元，改變土地用途需補繳的地價款為3109952元。輕紡公司與益某某公司已經對合作開發(fā)房地產的分配面積及位置予以確定，商業(yè)用房由益某某公司分得。

本院對原審查明的事實予以確認。

第一，關于本案是否應作為民事案件受理的問題。

《中華人民共和國民事訴訟法》第三條規(guī)定：“人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟，適用本法的規(guī)定?！陛p紡公司和益某某公司在履行合作開發(fā)房地產合同過程中，對土地增加容積率、改變用途需要補繳的地價款如何承擔產生爭議，益某某公司據此提起本案訴訟，屬于《中華人民共和國民事訴訟法》規(guī)定的民事訴訟。輕紡公司關于本案不應作為民事案件受理的主張不能成立，本院不予支持。

第二，關于原審判決是否超出訴訟請求的問題。

益某某公司一審訴訟請求為確認位于三亞市三亞灣路海坡度假區(qū)地塊因增加容積率及部分土地改變土地用途需要補繳的地價款96956352元（以評估報告為準）屬于輕紡公司應當承擔的義務，由輕紡公司補繳。其實質為要求確認義務的承擔主體。二審判決確認位于三亞市三亞灣路海坡度假區(qū)地塊因增加容積率及部分土地改變土地用途需要補繳的地價款屬于輕紡公司應當承擔的義務，并未超出益某某公司的訴訟請求。

第三，關于因增加容積率及部分土地改變土地用途需要補繳的地價款如何承擔的問題。

其次，輕紡公司和益某某公司并未就新增地價款的承擔達成補充協(xié)議，根據合同有關條款或交易習慣亦不能確定該義務應如何承擔?！吨腥A人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定?！?012年2月14日，規(guī)劃部門同意將案涉建設用地容積率調整為2.5，并增加配建2層商業(yè)裙房，總建筑面積調整為46051.61平方米，計入容積率建設面積為35547.5平方米。現(xiàn)沒有證據證明雙方在此之前就增加容積率和部分土地改變土地用途需要補繳的地價款如何承擔進行了約定。2012年6月20日，輕紡公司與益某某公司又簽訂《<項目合作開發(fā)合同>補充協(xié)議》，約定雙方按3：7的比例分配房屋面積，并對分配房產的位置進行了約定，但是，仍未對增加容積率和部分土地改變土地用途需要補繳的地價款如何承擔進行約定。增加容積率和部分土地改變土地用途需要補繳地價款屬于合同履行過程中新發(fā)生的事實，且該費用高達96956352元，遠遠超過原工業(yè)用地置換需繳納的差價款9229305.2元，從合同的有關條款并不能明確因增加容積率或調整土地用途而增加的地價款應由輕紡公司或益某某公司一方承擔。再從交易習慣看，雙方當事人均沒有提供證據證實存在處理該問題的地區(qū)習慣、行業(yè)習慣或者當事人之間的交易習慣，因此，本案也無法根據交易習慣確定合同內容。

再次，新增地價款不屬于輕紡公司或者益某某公司的履行費用。雖然依照《中華人民共和國合同法》第六十二條規(guī)定，當事人就有關合同內容約定不明確，依照第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。但是，合同履行的費用，是指履行合同所需要的必要費用，本案中雖約定由輕紡公司承擔提供土地使用權的義務，益某某公司提供建設資金，但雙方并未約定增加容積率和部分土地改變土地用途使土地使用權得以增值屬于輕紡公司或者益某某公司的義務，應補繳的地價款也顯然不屬于任何一方履行合同發(fā)生的必要費用，因此不能依照第六十二條的規(guī)定，認定新增地價款屬于輕紡公司或益某某公司一方的義務。

最后，本案新增地價款應參照其他法律規(guī)定，依照公平原則，由輕紡公司和益某某公司分擔?！吨腥A人民共和國合同法》第一百二十三規(guī)定:“其他法律對合同另有規(guī)定的，依照其規(guī)定”。《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十七條規(guī)定：“投資數額超出合作開發(fā)房地產合同的約定，對增加的投資數額的承擔比例，當事人協(xié)商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責于當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定?！比缜八觯瑢τ谛略龅貎r款如何承擔，雙方未明確約定，根據合同的相關條款、交易習慣，以及合同法的相關規(guī)定，仍不能明確。本案輕紡公司與益某某公司之間系合作開發(fā)房地產合同關系，新增地價款屬于新增的投資額，且容積率從1.2增加至2.5，建筑面積相應增加，輕紡公司與益某某公司均受益，因此按照雙方受益比例分擔新增地價款符合雙方真實意思與公平原則，也符合法律規(guī)定。本案中輕紡公司獲得增加房屋面積的30%，因此應由輕紡公司承擔增加容積率需補繳地價款的30%。關于部分土地改變土地用途需補繳的地價款，因案涉項目用途改變體現(xiàn)為增加配建2層商業(yè)裙房，現(xiàn)商業(yè)裙房已分配給益某某公司，即改變土地用途的受益人為益某某公司，因此該費用應由益某某公司承擔，不應由輕紡公司承擔。關于益某某公司提出因新增建筑面積，其建筑成本亦應由輕紡公司承擔的問題，因益某某公司并未提出該項訴訟請求，因此，本院對益某某公司新增建筑成本如何承擔的問題不予審理，益某某公司可以另行主張權利。

綜上所述，輕紡公司應承擔案涉土地增加容積率需補繳地價款的30%。原審判決增加容積率和部分土地改變土地用途需要補繳的地價款全部由輕紡公司承擔不符合合同約定，也沒有法律依據。輕紡公司的再審請求部分成立。本院依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百二十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第三條、第一百七十條第一款第二項、第二百零七條第一款規(guī)定，判決如下：

一、撤銷海南省高級人民法院（2018）瓊民終913號民事判決；

二、撤銷海南省三亞市中級人民法院（2018）瓊02民初53號民事判決；

四、駁回三亞益某某房地產開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。

審判長　肖　芳

審判員　劉少陽

審判員　高燕竹

二〇一九年十一月二十一日

法官助理梁東杰