中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負(fù)責(zé)人：韓勇，該支行行長。

委托訴訟代理人：喬延宏，遼寧盛恒（長春）律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：沈陽市鐵西區(qū)沈某新華園酒店。住所地：遼寧省沈陽市鐵西區(qū)沈某東路20號1門。

負(fù)責(zé)人:趙勛遠(yuǎn)，該酒店經(jīng)理。

委托訴訟代理人：葛威，遼寧威旺律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：楊杰，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省沈陽市和平區(qū)。

委托訴訟代理人：葛威，遼寧威旺律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審第三人、二審上訴人）：李春華，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住遼寧省沈陽市和平區(qū)。

委托訴訟代理人：趙冠，遼寧恒生律師事務(wù)所律師。

新華園酒店、楊杰答辯稱：（一）新華園酒店、楊杰提供的遼寧順頤德餐飲有限公司與楊杰于2017年1月17日簽訂的《承包經(jīng)營合同》，能夠證明李春華以遼寧順頤德餐飲有限公司名義與新華園酒店簽訂的合同合法有效，該份證據(jù)還能證明新華園酒店基于其實(shí)際經(jīng)營者楊杰與遼寧順頤德餐飲有限公司簽訂的《承包經(jīng)營合同》占有使用案涉房屋。司法實(shí)踐中，房屋所有權(quán)證不是認(rèn)定騰退房屋的唯一依據(jù)，還需結(jié)合房屋占有人占有房屋的原因綜合認(rèn)定。（二）新華園酒店、楊杰占有案涉房屋的事實(shí)依據(jù)是由李春華占有案涉房屋的事實(shí)所派生，而李春華占有案涉房屋的依據(jù)是基于2011年9月26日盛京銀行保工支行與李春華簽訂的《房屋買賣框架協(xié)議》。對于盛京銀行保工支行與李春華的協(xié)議內(nèi)容，新華園酒店、楊杰并不知曉，當(dāng)時遼寧順頤德餐飲有限公司占有案涉房屋多年，且據(jù)了解，遼寧順頤德餐飲有限公司是經(jīng)合法注冊的法人單位，新華園酒店、楊杰有理由相信遼寧順頤德餐飲有限公司對案涉房屋的占有是合法的，已盡到作為一個普通人的合理注意義務(wù)。（三）盛京銀行保工支行可以向其合同相對人主張權(quán)利，而不應(yīng)提起侵權(quán)之訴。（四）新華園酒店、楊杰不構(gòu)成非法占有案涉房屋，不應(yīng)向盛京銀行保工支行支付房屋占有使用費(fèi)。（五）新華園酒店、楊杰已將2016年8月4日至2017年11月20日的案涉房屋租金支付給李春華，新華園酒店、楊杰不能支付兩份租金或使用費(fèi)，否則將造成實(shí)質(zhì)性的不公，增加當(dāng)事人訴累，浪費(fèi)司法資源。綜上，請求駁回盛京銀行保工支行再審申請。

李春華答辯稱：（一）《房屋買賣框架協(xié)議》協(xié)議簽訂后，李春華于2011年9月30日向盛京銀行保工支行支付購買案涉房屋誠意金500萬元，盛京銀行保工支行為李春華開具收款收據(jù)。雖然《房屋買賣框架協(xié)議》第九條約定了期限，但在期限屆滿后，雙方口頭約定繼續(xù)履行《房屋買賣框架協(xié)議》。由李春華按照協(xié)議的約定對房屋使用人進(jìn)行清理后，實(shí)際占有使用案涉房屋。（二）根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，盛京銀行保工支行取得案涉房屋前，案涉房屋由沈陽魅力酒店管理有限公司經(jīng)營，后該公司變更名稱為沈陽億拓電器銷售有限公司，法定代表人為施婉兒。根據(jù)李春華一審提交的證據(jù)材料，李春華于2012年的3月9日和3月28日向施婉兒支付了300萬元的清房費(fèi)。據(jù)此，能夠說明李春華按照《房屋買賣框架協(xié)議》第八條的約定，對現(xiàn)房屋使用人進(jìn)行了清理，也足以說明雙方在框架協(xié)議約定的時效期限屆滿后，雙方就繼續(xù)履行《房屋買賣框架協(xié)議》達(dá)成了一致意見，否則李春華不可能在明知協(xié)議已失效的情況下，繼續(xù)按照框架協(xié)議的約定履行支付清房費(fèi)的義務(wù)。（三）遼寧順頤德餐飲有限公司的實(shí)際投資人為李春華，公司于2013年5月成立，注冊地址為案涉房屋所在地址。并且，根據(jù)工商登記資料顯示，李春華在辦理工商登記手續(xù)時，盛京銀行保工支行向李春華提供了《房屋租賃合同》《房屋所有權(quán)證》等材料，并辦理了相關(guān)的登記。如果當(dāng)時沒有盛京銀行保工支行的配合，李春華不可能辦理工商登記，據(jù)此也可說明雙方一直以實(shí)際行動在履行著《房屋買賣框架協(xié)議》。（四）《房屋買賣框架協(xié)議》于2011年9月26日簽訂，之后，李春華在2012年3月對原房屋使用人支付清理費(fèi)予以清理，投入了3600余萬元對案涉房屋進(jìn)行裝修，自2012年底經(jīng)營酒店使用至2015年底。2015年12月29日，由李春華實(shí)際投資的遼寧順頤德餐飲有限公司與楊杰簽訂《承包經(jīng)營合同》，由楊杰承包經(jīng)營。自2011年至盛京銀行保工支行起訴，已有5年多，案涉房屋始終是由李春華或與李春華相關(guān)的人員占有使用，而盛京銀行保工支行從未提出過任何的異議，也直接印證了雙方一直履行《房屋買賣框架協(xié)議》的事實(shí)，更不存在李春華或新華園酒店、楊杰非法占有案涉房屋的問題。（五）新華園酒店和楊杰不應(yīng)向盛京銀行保工支行支付使用費(fèi)：1.李春華為履行《房屋買賣框架協(xié)議》的約定，已向盛京銀行保工支行支付了購房誠意金500萬元，支付清房費(fèi)300萬元，對房屋裝修投入了3600余萬元，并實(shí)際占有使用案涉房屋，盛京銀行保工支行無權(quán)要求支付房屋占有使用費(fèi)。相反，目前是由于盛京銀行保工支行的原因?qū)е路课葙I賣合同不能實(shí)現(xiàn)，盛京銀行保工支行應(yīng)當(dāng)向李春華承擔(dān)相關(guān)的違約賠償責(zé)任。2.遼寧省沈陽市物價(jià)局于2015年11月5日制發(fā)文件，將《關(guān)于公布2014年-2015年沈陽市非住宅租賃指導(dǎo)租金的通知》予以廢止，該標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)適用。3.根據(jù)遼寧順頤德餐飲有限公司與楊杰簽訂的《承包經(jīng)營合同》的約定，楊杰承包的是酒店經(jīng)營，除案涉房屋之外，還包括酒店的設(shè)備。而在雙方約定的月承包金20萬元中還包括酒店設(shè)備的使用費(fèi)，如果沒有李春華提供的酒店設(shè)備，承包金或租金根本就達(dá)不到該數(shù)額。綜上，請求駁回盛京銀行保工支行再審申請。

盛京銀行保工支行于2017年2月17日向遼寧省沈陽市中級人民法院（以下簡稱一審法院）起訴，請求：（一）判令新華園酒店、楊杰將位于遼寧省沈陽市鐵西區(qū)沈某東路20號1門的房屋恢復(fù)原狀、騰空并返還給盛京銀行保工支行；（二）判令新華園酒店、楊杰支付其非法占用上述房屋期間的使用費(fèi)539347元（自新華園酒店取得工商登記之日起暫計(jì)算至2016年11月3日止，最終使用費(fèi)計(jì)算至實(shí)際返還房屋之日）；（三）判令新華園酒店立即注銷其企業(yè)工商登記或?qū)⑵髽I(yè)登記遷出案涉房屋所在地；（四）訴訟費(fèi)由新華園酒店負(fù)擔(dān)。

李春華向一審起訴請求：（一）確認(rèn)李春華為案涉房屋的合法使用權(quán)人；（二）駁回盛京銀行保工支行要求新華園酒店將案涉房屋恢復(fù)原狀、騰空返還并支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請求。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：盛京銀行保工支行于2008年8月5日取得坐落于遼寧省沈陽市鐵西區(qū)沈某東路20號-1門1-6層的房屋（案涉房屋）所有權(quán)證（沈房權(quán)證市鐵西字第××號），房產(chǎn)證載明：建筑面積為5136.64平方米，用途為商業(yè)。盛京銀行保工支行于2008年8月26日取得坐落于遼寧省沈陽市鐵西區(qū)沈某東路20號1門、面積為1097.99平方米的土地使用權(quán)。盛京銀行保工支行于2008年8月26日取得案涉房屋的契證。新華園酒店于2016年8月4日將工商登記注冊于案涉房屋地址，現(xiàn)案涉房屋由新華園酒店用于經(jīng)營。

2011年9月26日，盛京銀行保工支行（甲方、出售方）與李春華（乙方、購買方）簽訂《房屋買賣框架協(xié)議》，約定乙方購買甲方名下案涉房屋。協(xié)議約定：第三條，該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格以雙方認(rèn)可評估單位出具的評估價(jià)值為基礎(chǔ)，具體價(jià)格確定以經(jīng)甲方報(bào)請盛京銀行總行審批為準(zhǔn)。第四條，甲、乙雙方對房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格確定之后，簽訂正式房屋轉(zhuǎn)讓合同，乙方一次性繳納全部購房款。第五條，甲方向乙方交付房屋的同時，將房屋所有權(quán)證、契證、土地使用權(quán)證等相關(guān)手續(xù)一并移交乙方，由乙方自行辦理交易過戶手續(xù)。過戶過程產(chǎn)生的稅費(fèi)承擔(dān)主體，經(jīng)雙方協(xié)商后在正式房屋轉(zhuǎn)讓合同中約定。第六條，房屋交付后所發(fā)生的一切費(fèi)用由購買人承擔(dān)。第八條，甲方授權(quán)乙方于框架協(xié)議簽訂后對現(xiàn)房屋使用人進(jìn)行清理，清理所發(fā)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。第九條，雙方約定：應(yīng)于2011年11月30日前簽訂正式房屋轉(zhuǎn)讓合同，如2011年11月30日前，甲方上級盛京銀行總行未批準(zhǔn)此次房屋轉(zhuǎn)讓事宜，則框架協(xié)議自動失效。如框架協(xié)議失效，則雙方互不向?qū)Ψ匠袚?dān)責(zé)任，前期為履行本框架協(xié)議，訂立正式房屋轉(zhuǎn)讓合同前所產(chǎn)生的費(fèi)用，由乙方承擔(dān)。2011年9月30日，盛京銀行保工支行為李春華出具購買抵債房的500萬元房款收款收據(jù)。

2015年12月29日，遼寧順頤德餐飲有限公司（甲方、發(fā)包方）與楊杰（乙方、承包方）簽訂《承包經(jīng)營合同》，約定乙方承包案涉房屋用于餐飲經(jīng)營。承包期限為自2016年1月10日起至2017年1月10日止，月承包金為20萬元，按季度交承包金60萬元。2017年1月17日，遼寧順頤德餐飲有限公司（甲方、發(fā)包方）與楊杰（乙方、承包方）簽訂《承包經(jīng)營合同》，承包期限為2017年1月20日起至2018年1月19日止，月承包金為23萬元整，其他內(nèi)容同前述承包經(jīng)營合同。

遼寧順頤德餐飲有限公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照登記的住所地為案涉房屋地址，李春華系遼寧順頤德餐飲有限公司的監(jiān)事及投資人。

2016年6月27日，楊杰（甲方）與趙勛遠(yuǎn)（乙方）簽訂《免責(zé)協(xié)議》，約定新華園酒店實(shí)際經(jīng)營者為楊杰，由楊杰出資并經(jīng)營管理。乙方配合甲方辦理工商、衛(wèi)生防疫等證照，發(fā)生費(fèi)用由甲方承擔(dān)。如出現(xiàn)經(jīng)營債務(wù)或經(jīng)濟(jì)糾紛，由甲方負(fù)責(zé)處理并承擔(dān)費(fèi)用。甲方依法經(jīng)營，如給乙方造成損失，由甲方負(fù)責(zé)賠償。

盛京銀行保工支行取得案涉房屋前，該房屋由沈陽魅力酒店管理有限公司經(jīng)營，該公司于2012年12月21日變更名稱為沈陽億拓電器銷售有限公司，公司的法定代表人為施婉兒。

遼寧省沈陽市物價(jià)局和遼寧省沈陽市房產(chǎn)局出具《關(guān)于公布2014年-2015年沈陽市非住宅租賃指導(dǎo)租金的通知》，沈某東路的商業(yè)用房租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)為40元/月/平方米。盛京銀行保工支行于一審?fù)ズ筇峁┻|寧省沈陽市物價(jià)局于2015年11月5日出具的《市物價(jià)局關(guān)于公布廢止部分價(jià)格政策文件（第一批）的通知》，通知將《關(guān)于公布2014年-2015年沈陽市非住宅租賃指導(dǎo)租金的通知》予以廢止。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：《中華人民共和國合同法》第四十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同的效力可以附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效?！北景钢?，李春華雖與盛京銀行保工支行簽訂了《房屋買賣框架協(xié)議》，但該買賣協(xié)議第九條約定，雙方應(yīng)于2011年11月30日前簽訂正式房屋轉(zhuǎn)讓合同，如盛京銀行保工支行于2011年11月30日前未經(jīng)總行批準(zhǔn)房屋轉(zhuǎn)讓事宜，則雙方簽訂的協(xié)議自動失效。據(jù)此，李春華與盛京銀行保工支行未能簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同，雙方簽訂的《房屋買賣框架協(xié)議》自2011年11月30日即已失效，李春華對于案涉房屋并無合法權(quán)利。《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條規(guī)定：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物?！笔⒕┿y行保工支行作為案涉房屋的登記權(quán)利人，可以要求無權(quán)占有人返還房屋。雖李春華投資的遼寧順頤德餐飲有限公司于2015年12月29日與楊杰簽訂關(guān)于案涉房屋的《承包經(jīng)營合同》，但因李春華對案涉房屋并不具有合法權(quán)利，楊杰亦無權(quán)利使用案涉房屋用于經(jīng)營?，F(xiàn)案涉房屋用于經(jīng)營新華園酒店，楊杰系新華園酒店的實(shí)際經(jīng)營者，故盛京銀行保工支行作為案涉房屋登記的房屋所有權(quán)人，有權(quán)要求新華園酒店及楊杰騰退房屋。

《中華人民共和國物權(quán)法》第三十七條規(guī)定:“侵害物權(quán)，造成權(quán)利人侵害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任?！北景钢校畲喝A與盛京銀行保工支行簽訂的《房屋買賣框架協(xié)議》失效后，李春華無權(quán)處分案涉房屋，新華園酒店與楊杰應(yīng)向盛京銀行保工支行支付相應(yīng)的占有使用費(fèi)。盛京銀行保工支行要求從工商登記注冊之日起支付使用費(fèi)，因新華園酒店于2016年8月4日將工商登記注冊于案涉房屋，故新華園酒店、楊杰應(yīng)從2016年8月4日起支付房屋占有使用費(fèi)。關(guān)于占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，盛京銀行保工支行提供的《關(guān)于公布2014年-2015年沈陽市非住宅租賃指導(dǎo)租金的通知》雖已廢止，且政府部門已不再發(fā)布租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，但盛京銀行保工支行并未提供其他證據(jù)證明案涉房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)問題，故一審法院參照2014年、2015年的租金指導(dǎo)價(jià)，即每月每平方米40元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，認(rèn)定新華園酒店、楊杰按照月租金205465.6元（40元/月/平方米×5136.64平方米）標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)至房屋騰退之日。

因企業(yè)注冊工商登記的問題不屬于民事案件受理范圍，故一審法院對盛京銀行保工支行訴請要求新華園酒店、楊杰立即注銷企業(yè)工商登記或?qū)⑵髽I(yè)登記的住所地遷出案涉房屋所在地的訴請不予審理。

如前所述，因李春華與盛京銀行保工支行簽訂《房屋買賣框架協(xié)議》后，雙方并未簽訂正式的合同，李春華亦未取得房屋所有權(quán)證，故其對案涉房屋不享有所有權(quán)。盛京銀行保工支行作為房屋的所有權(quán)人，對房屋享有占有、使用、處分、收益的權(quán)利?，F(xiàn)李春華未提供充分證據(jù)證明盛京銀行保工支行曾將房屋占有使用的權(quán)益讓渡給李春華，李春華要求確認(rèn)對案涉房屋享有使用權(quán)，沒有事實(shí)及法律依據(jù)，不予支持。

綜上，盛京銀行保工支行的訴訟請求部分成立。李春華的訴訟請求不成立。一審法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條、第三十七條，《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款之規(guī)定，于2017年12月21日作出（2017）遼01民初136號民事判決:一、新華園酒店、楊杰于判決生效之日起30日內(nèi)將位于遼寧省沈陽市鐵西區(qū)沈某東路20號1門的房屋（建筑面積5136.64平方米，房權(quán)證市鐵西字第××號）騰退給盛京銀行保工支行；二、新華園酒店、楊杰于判決生效之日起30日內(nèi)按照月租金205465.6元標(biāo)準(zhǔn)給付盛京銀行保工支行房屋占有使用費(fèi)（從2016年8月4日起至房屋騰退之日）；三、駁回盛京銀行保工支行其他訴訟請求；四、駁回李春華的訴訟請求。盛京銀行保工支行繳納的案件受理費(fèi)224497元，由新華園酒店、楊杰負(fù)擔(dān)；李春華繳納的案件受理費(fèi)111400元，由李春華負(fù)擔(dān)。

新華園酒店、楊杰不服一審判決，上訴請求：（一）撤銷一審判決，依法改判駁回盛京銀行保工支行關(guān)于房屋占有使用費(fèi)的訴訟請求或發(fā)回重審；（二）一審、二審案件受理費(fèi)均由盛京銀行保工支行負(fù)擔(dān)。

李春華不服一審判決，上訴請求：（一）依法撤銷一審判決，改判確認(rèn)李春華為案涉房屋的合法使用權(quán)人，并改判駁回盛京銀行保工支行要求新華園酒店將案涉房屋恢復(fù)原狀、騰空返還并支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請求；（二）判令本案一審、二審訴訟費(fèi)用由盛京銀行保工支行負(fù)擔(dān)。

二審法院另查明：2013年5月，李春華投資的遼寧順頤德餐飲有限公司成立，在該公司辦理工商注冊登記時，盛京銀行保工支行為李春華提供了加蓋盛京銀行保工支行印章的2012年6月30日盛京銀行保工支行與遼寧順頤德餐飲有限公司簽訂的《房屋租賃合同》《房屋所有產(chǎn)權(quán)》《房屋分層分戶平面圖》，遼寧順頤德餐飲有限公司將案涉房屋地址登記為注冊地址。

二審?fù)徶?，盛京銀行保工支行在回答“2011年11月30日起是否知道李春華、新華園酒店、楊杰占用案涉房屋，是否主張過權(quán)利”問題時述稱，新華園酒店牌子掛出來時知道其占用。向李春華、新華園酒店均主張過權(quán)利，沒有證據(jù)證明向李春華和新華園酒店簽字確認(rèn)的證據(jù)。

二審法院對一審法院查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

二審法院認(rèn)為：（一）關(guān)于盛京銀行保工支行請求新華園酒店、楊杰騰退返還案涉房屋的主張能否成立的問題，李春華與盛京銀行保工支行簽訂的《房屋買賣框架協(xié)議》第九條約定，雙方應(yīng)于2011年11月30日前簽訂正式房屋轉(zhuǎn)讓合同，如盛京銀行保工支行于2011年11月30日前未經(jīng)總行批準(zhǔn)房屋轉(zhuǎn)讓事宜，則雙方簽訂的框架協(xié)議自動失效。據(jù)此，李春華與盛京銀行保工支行未能簽訂正式的房屋轉(zhuǎn)讓合同，雙方簽訂的《房屋買賣框架協(xié)議》于2011年11月30日起失效后，雙方對案涉房屋及500萬元誠意金問題未簽訂補(bǔ)充協(xié)議，也無證據(jù)證明雙方達(dá)成了口頭協(xié)議，但盛京銀行保工支行的行為表明其同意李春華占有使用案涉房屋，李春華是基于盛京銀行保工支行的意思而占用，是合法占有，并非違法侵占。理由如下：第一，從李春華占用案涉房屋看，根據(jù)本案查明的事實(shí)，2008年8月5日，盛京銀行保工支行取得案涉房屋所有權(quán)證之后，其成為案涉房屋的所有權(quán)人，但案涉房屋由沈陽魅力酒店管理有限公司占有使用。《房屋買賣框架協(xié)議》第八條約定，盛京銀行保工支行授權(quán)李春華于框架協(xié)議簽訂后對現(xiàn)房屋使用人進(jìn)行清理。2011年11月30日，雙方簽訂的《房屋買賣框架協(xié)議》失效后，李春華于2012年的3月9日和3月28日向沈陽魅力酒店管理有限公司法定代表人施婉兒共支付300萬元的清房費(fèi)后，實(shí)際占有了案涉房屋。2013年5月，李春華投資的遼寧順頤德餐飲有限公司成立，以案涉房屋為公司注冊地，盛京銀行保工支行未提出任何異議情況下，并為其提供了加蓋盛京銀行保工支行印章的《房屋租賃合同》《房屋所有權(quán)證》及《房屋分層分戶平面圖》，幫助李春華為其公司辦理了注冊登記。據(jù)此，可以認(rèn)定，自2013年5月起，盛京銀行保工支行已知道并同意李春華對案涉房屋清理后，實(shí)際占有并使用的事實(shí)，盛京銀行保工支行在二審?fù)徶袑Υ瞬怀之愖h。第二，從李春華與新華園酒店、楊杰簽訂合同看，自2013年5月李春華占有使用案涉房屋起至盛京銀行保工支行于2017年2月17日向法院起訴之日，李春華對案涉房屋進(jìn)行投資裝修，自己經(jīng)營酒店，后來又將案涉房屋承包給新華園酒店、楊杰進(jìn)行經(jīng)營。盛京銀行保工支行知道李春華、新華園酒店、楊杰在占有使用案涉房屋后，亦未提出過任何異議，并配合其辦理工商注冊登記，說明盛京銀行保工支行同意李春華占有使用案涉房屋。盛京銀行保工支行雖在庭審中辯稱其多次向李春華及后期實(shí)際使用人發(fā)函，要求騰空房屋，但均未提供證據(jù)證明其主張，對此，二審法院對其主張不予采信。第三，李春華占有使用案涉房屋期間，其以投資的遼寧順頤德餐飲有限公司的名義通過與新華園酒店、楊杰簽訂《承包經(jīng)營合同》的形式，將案涉房屋承包給新華園酒店、楊杰經(jīng)營。因遼寧順頤德餐飲有限公司的注冊地是案涉房屋，并且經(jīng)營多年，新華園酒店、楊杰有理由相信遼寧順頤德餐飲有限公司對案涉房屋的占有使用合法。盛京銀行保工支行主張的其多次向李春華及后期實(shí)際使用人發(fā)函，要求騰空房屋的意見，也說明盛京銀行保工支行知道新華園酒店、楊杰占有使用案涉房屋的事實(shí)。因此，新華園酒店、楊杰通過簽訂《承包經(jīng)營合同》的形式占有使用案涉房屋既無過錯也無過失，是合法的占有使用。綜上，雖然盛京銀行保工支行是案涉房屋的所有權(quán)人，但李春華是基于盛京銀行保工支行的同意占有使用案涉房屋，是合法占有使用人。因此，一審法院認(rèn)定李春華對于案涉房屋無合法權(quán)利不當(dāng)，二審法院予以糾正。本案是盛京銀行保工支行以其是案涉房屋所有權(quán)人，新華園酒店、楊杰無權(quán)占有為由，向新華園酒店、楊杰主張騰退案涉房屋，退而言之，從盛京銀行保工支行與李春華及李春華與新華園酒店、楊杰之間的合同關(guān)系看，即便李春華、新華園酒店、楊杰負(fù)有騰退案涉房屋義務(wù)，非屬該案審理范圍。相關(guān)當(dāng)事人如對此存有爭議，應(yīng)待盛京銀行保工支行向相關(guān)當(dāng)事人履行通知解除對案涉房屋實(shí)際占有后，可另行通過訴訟向相關(guān)當(dāng)事人主張騰退案涉房屋。

（二）關(guān)于新華園酒店、楊杰應(yīng)否支付案涉房屋的使用費(fèi)，起算點(diǎn)以及使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定問題。盛京銀行保工支行此項(xiàng)訴訟請求以新華園酒店、楊杰應(yīng)當(dāng)返還其非法占有的案涉房屋為基礎(chǔ)。如前所述，李春華、新華園酒店、楊杰對案涉房屋屬于合法占有，其不對盛京銀行保工支行承擔(dān)返還案涉房屋的民事責(zé)任。據(jù)此，盛京銀行保工支行此項(xiàng)訴訟請求的基礎(chǔ)已不存在，故對新華園酒店、楊杰應(yīng)否支付案涉房屋的使用費(fèi)，起算點(diǎn)以及使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)如何認(rèn)定問題不再贅述。

綜上，李春華、新華園酒店、楊杰的上訴請求成立，予以支持。一審法院認(rèn)定自2011年11月30日雙方簽訂的《房屋買賣框架協(xié)議》即已失效，李春華對于案涉房屋無合法權(quán)利，屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤，二審法院予以糾正。二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，于2018年8月13日作出（2018）遼民終236號民事判決：一、撤銷一審法院（2017）遼01民初136號民事判決；二、駁回盛京銀行保工支行訴訟請求。一審案件受理費(fèi)335897元,二審案件受理費(fèi)258418元，共計(jì)594315元，由盛京銀行保工支行負(fù)擔(dān)。

（一）關(guān)于案涉房屋的權(quán)利歸屬問題。各方當(dāng)事人對于案涉房屋現(xiàn)登記產(chǎn)權(quán)人為盛京銀行保工支行的事實(shí)均無異議?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币虼?，盛京銀行保工支行具有案涉房屋的所有權(quán)法定要件。《中華人民共和國物權(quán)法》第三十四條規(guī)定：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物?！狈颠€原物的請求權(quán)是物權(quán)保護(hù)的一項(xiàng)基本權(quán)能，所有權(quán)人可以依據(jù)權(quán)利基礎(chǔ)要求無權(quán)占有人返還原物。盛京銀行保工支行即依據(jù)上述法律規(guī)定，以案涉房屋所有權(quán)人的身份，向?qū)嶋H占有人新華園酒店、楊杰主張返還不動產(chǎn)。新華園酒店、楊杰以其與李春華簽訂承包合同，李春華等是案涉房屋合法權(quán)利人作為抗辯理由。因此，李春華是否為案涉房屋合法權(quán)利人是審查該問題的關(guān)鍵。

李春華與盛京銀行保工支行于2011年9月26日簽訂了《房屋買賣框架協(xié)議》，該協(xié)議對于房屋買賣價(jià)格并未明確約定，表述為“具體價(jià)格確定以經(jīng)甲方（盛京銀行保工支行）報(bào)請盛京銀行總行審批為準(zhǔn)”，并約定了“應(yīng)于2011年11月30日前簽訂正式房屋轉(zhuǎn)讓合同，如2011年11月30日前甲方（盛京銀行保工支行）上級盛京銀行總行未批準(zhǔn)此次房屋轉(zhuǎn)讓事宜，則本框架協(xié)議自動失效。如框架協(xié)議失效，則雙方互不向?qū)Ψ匠袚?dān)責(zé)任，前期為履行本框架協(xié)議，訂立正式房屋轉(zhuǎn)讓合同簽所產(chǎn)生的費(fèi)用，由乙方（李春華）承擔(dān)”?！斗课葙I賣框架協(xié)議》對于案涉房屋價(jià)款這一合同基本條款并未明確約定，并載明以上級銀行審批通過后方能簽署正式房屋買賣合同，故《房屋買賣框架協(xié)議》僅為預(yù)約合同，并不能產(chǎn)生影響案涉房屋物權(quán)變動的合同效力，亦不具有強(qiáng)制締約的效力。因此，《房屋買賣框架協(xié)議》并非李春華成為案涉房屋所有權(quán)人的有效依據(jù)。雙方并未訂立正式的房屋買賣合同，李春華亦無證據(jù)證明盛京銀行保工支行已明確出賣案涉房屋給李春華，以及出賣的具體價(jià)款。李春華以《房屋買賣框架協(xié)議》簽訂后，2011年9月30日，盛京銀行保工支行收取500萬元房款，特別是在該協(xié)議約定的2011年11月30日后，李春華又于2012年的3月9日和3月28日支付了300萬元清房費(fèi)的事實(shí)，主張雙方仍以實(shí)際行為履行房屋買賣事宜。但是，以上800萬元的支付，均不足以證明雙方已經(jīng)形成了明確的買賣合同關(guān)系，以及以實(shí)際行為認(rèn)可了買賣行為。因此，李春華主張其是案涉房屋的合法權(quán)利人，并無事實(shí)及法律依據(jù)。

因李春華與盛京銀行保工支行之間的《房屋買賣框架協(xié)議》已經(jīng)生效，且雙方并未形成正式的買賣合同，李春華繼續(xù)占有案涉房屋，已經(jīng)沒有明確的合同依據(jù)，僅是在盛京銀行保工支行長期不主張返還的默許下仍繼續(xù)占用案涉房屋。在盛京銀行保工支行起訴請求返還案涉房屋后，李春華不能提出其可以繼續(xù)占用案涉房屋的事實(shí)和法律依據(jù)，其應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)積極騰退房屋，盛京銀行保工支行作為案涉房屋所有權(quán)人提出的返還請求，應(yīng)予以支持。李春華關(guān)于其為案涉房屋使用權(quán)人的主張不能成立，新華園酒店、楊杰主張與李春華簽訂《承包經(jīng)營合同》，取得案涉房屋合法占有的基礎(chǔ)并不存在；新華園酒店、楊杰知道也應(yīng)當(dāng)知道案涉房屋的權(quán)屬狀況與占用來源，且在本案訴訟中新華園酒店、楊杰主張與李春華第二次簽訂的《承包經(jīng)營合同》約定的承包經(jīng)營期限也已屆滿，新華園酒店、楊杰作為實(shí)際占有人，應(yīng)在生效判決明確后，向盛京銀行保工支行返還案涉房屋。二審法院不予支持盛京銀行保工支行的返還請求，適用法律錯誤，本院予以糾正。

（二）關(guān)于新華園酒店、楊杰應(yīng)否向盛京銀行保工支行給付案涉房屋占有使用費(fèi)用的問題。一審中，盛京銀行保工支行以新華園酒店、楊杰為被告主張房屋占有使用費(fèi)。但是，盛京銀行保工支行與新華園酒店、楊杰并無合同關(guān)系。遼寧順頤德餐飲有限公司與楊杰簽訂《承包經(jīng)營合同》，約定楊杰承包案涉房屋用于餐飲經(jīng)營，承包期限自2016年1月10日始。雖然新華園酒店、楊杰直接占有案涉房屋，但是該占有源自李春華對案涉房屋的占有使用。盛京銀行保工支行主張的案涉房屋占有使用費(fèi)系其將房屋交給李春華占用所可能產(chǎn)生的費(fèi)用，盛京銀行保工支行應(yīng)當(dāng)在其與李春華之間解決該費(fèi)用問題，其直接請求新華園酒店、楊杰向其支付房屋占有使用費(fèi)，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

另外，盛京銀行保工支行訴請要求新華園酒店、楊杰立即注銷企業(yè)工商登記或?qū)⑵髽I(yè)登記的住所地遷出案涉房屋所在地，因企業(yè)注冊工商登記的問題不屬于民事案件受理范圍，故本院對其該項(xiàng)訴請不予審理。

綜上，盛京銀行保工支行的部分再審請求成立，應(yīng)予支持；二審判決不支持盛京銀行保工支行要求返還案涉房屋的請求適用法律錯誤，本院予以糾正。本院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第九條、第三十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定,判決如下：

一、撤銷遼寧省高級人民法院（2018）遼民終236號民事判決、遼寧省沈陽市中級人民法院（2017）遼01民初136號民事判決；

四、駁回李春華訴訟請求。

本判決為終審判決。

審判長　　余曉漢

審判員　　張代恩

審判員　　季偉明

二〇一九年十二月三十日