中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2019）最高法民再227號(hào)
再審申請(qǐng)人（一審被告、二審上訴人）：孔湄，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省德州市德城區(qū)。
委托訴訟代理人：葛如華，北京市德山律師事務(wù)所律師。
被申請(qǐng)人（一審原告、二審被上訴人）：楊某起，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省德州市德城區(qū)。
委托訴訟代理人：宋國(guó)華，北京市京師（德州）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：袁曉暉，北京市京師（德州）律師事務(wù)所律師。
一審第三人：山東天中集團(tuán)有限公司，住所地山東省德州市德城區(qū)天衢工業(yè)園科海路。
法定代表人：徐天中，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：孫運(yùn)國(guó)，北京銀隅律師事務(wù)所律師。
一審第三人：德州金田電訊器材有限公司，住所地山東省德州市德城區(qū)天衢工業(yè)園。
法定代表人：徐天中，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：孫運(yùn)國(guó)，北京銀隅律師事務(wù)所律師。
一審第三人：徐天中，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省德州市德城區(qū)。
委托訴訟代理人：孫運(yùn)國(guó)，北京銀隅律師事務(wù)所律師。
一審第三人：山東三洋輸送機(jī)械有限公司，住所地山東省齊河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)嘉西路。
法定代表人：徐天中，該公司董事長(zhǎng)。
一審第三人：德州大乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地山東省德州市德城區(qū)天衢工業(yè)園科海路。
法定代表人：徐天中，該公司董事長(zhǎng)。
一審第三人：徐倩倩，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省德州市德城區(qū)。
委托訴訟代理人：仇斌，山東德聯(lián)邦律師事務(wù)所律師。
再審申請(qǐng)人孔湄因與被申請(qǐng)人楊某起、一審第三人山東天中集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱天中公司）、山東三洋輸送機(jī)械有限公司（以下簡(jiǎn)稱三洋公司）、德州金田電訊器材有限公司（以下簡(jiǎn)稱金田公司）、德州大乾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱大乾公司）、徐天中、徐倩倩案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服山東省高級(jí)人民法院（2017）魯民終1727號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?018年11月29日作出（2018）最高法民申4924號(hào)民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開(kāi)庭審理了本案。再審申請(qǐng)人孔湄及其委托訴訟代理人葛如華，被申請(qǐng)人楊某起及其委托訴訟代理人宋國(guó)華、袁曉暉，一審第三人金田公司、天中公司、徐天中委托訴訟代理人孫運(yùn)國(guó)，一審第三人徐倩倩委托訴訟代理人仇斌到庭參加訴訟。一審第三人大乾公司、三洋公司經(jīng)本院依法送達(dá)開(kāi)庭傳票未到庭參加訴訟，本院依法對(duì)其缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
孔湄申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，1.一、二審判決認(rèn)定的基本事實(shí)缺乏證據(jù)證明。（1）楊某起與大乾公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》僅對(duì)楊某起、大乾公司有約束力，大乾公司未按合同履行義務(wù)，楊某起應(yīng)向大乾公司追究違約責(zé)任。金田公司不是該合同當(dāng)事人，楊某起無(wú)權(quán)向金田公司主張權(quán)利。雖然金田公司曾委托過(guò)大乾公司進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售，但案涉房屋無(wú)證據(jù)證明是受金田公司委托進(jìn)行銷(xiāo)售。（2）案涉《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中的房屋也與登記在金田公司名下的房產(chǎn)不能一一對(duì)應(yīng)，無(wú)法認(rèn)定為同一房產(chǎn)，一、二審法院對(duì)案涉房屋的原始產(chǎn)權(quán)歸屬情況認(rèn)定不清。（3）楊某起與大乾公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后并未合法占有案涉房屋，而是將房屋“返租”給了大乾公司，因此大乾公司并未將案涉房屋實(shí)際交付給楊某起，這實(shí)際是大乾公司的變相融資行為，應(yīng)按民間借貸處理。2.一、二審判決適用法律錯(cuò)誤。案涉房屋的執(zhí)行程序已經(jīng)終結(jié)，房屋已被執(zhí)行完畢，買(mǎi)受人也支付了全部競(jìng)買(mǎi)款。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)物權(quán)法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返谄邨l、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，標(biāo)的物拍賣(mài)成交后，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣(mài)成交裁定送達(dá)買(mǎi)受人時(shí)生效。因此，案涉房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，楊某起提出異議已經(jīng)無(wú)法排除執(zhí)行，拍賣(mài)成交裁定送達(dá)后產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移效力的同時(shí)也排除了在后的德州仲裁委員會(huì)裁決書(shū)的效力。一、二審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《異議復(fù)議規(guī)定》）第二十八條的規(guī)定認(rèn)定楊某起對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)，適用法律錯(cuò)誤。大乾公司是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，楊某起作為消費(fèi)者與大乾公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》應(yīng)適用《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定而非第二十八條的規(guī)定。綜上，孔湄依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定申請(qǐng)?jiān)賹?。?qǐng)求：1.依法撤銷(xiāo)山東省高級(jí)人民法院（2017）魯民終1727號(hào)民事判決；2.依法撤銷(xiāo)山東省德州市中級(jí)人民法院（2016）魯14民初111號(hào)民事判決第一項(xiàng)；3.依法改判或發(fā)回重審，駁回被申請(qǐng)人的訴訟請(qǐng)求；4.一、二審訴訟費(fèi)用由被申請(qǐng)人承擔(dān)。
楊某起辯稱，1.楊某起對(duì)案涉房屋與大乾公司簽訂有合法的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同是金田公司、大乾公司、楊某起三方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。大乾公司與金田公司實(shí)際控制人均為徐天中，大乾公司與楊某起簽訂的合同應(yīng)視為金田公司的行為，大乾公司與楊某起應(yīng)共同承擔(dān)合同義務(wù)。案涉房產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中，多處備案材料既加蓋了金田公司公章，又加蓋了大乾公司公章，金田公司對(duì)大乾公司以自己名義銷(xiāo)售房產(chǎn)明知且認(rèn)可，房屋交付后，金田公司也沒(méi)有提出任何異議。大乾公司、金田公司有無(wú)履行協(xié)助辦理過(guò)戶的合同義務(wù)，不影響案涉合同的效力。案涉房產(chǎn)所在坤寧府小區(qū)其他房產(chǎn)均通過(guò)大乾公司進(jìn)行銷(xiāo)售，其中76戶已經(jīng)辦理了過(guò)戶登記手續(xù)，可以明顯看出大乾公司與楊某起簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是大乾公司、金田公司、楊某起三方真實(shí)意思表示。2.山東省德州仲裁委員會(huì)作出的裁決書(shū)，已確定楊某起對(duì)登記在金田公司名下的案涉房屋享有所有權(quán)，可以確定案涉合同中約定的案涉房屋是魯?shù)伦值凇痢撂?hào)房產(chǎn)證房屋中的一部分。3.楊某起與大乾公司在2009年簽訂合同后即已交納了全部購(gòu)房款及相關(guān)辦理登記過(guò)戶的費(fèi)用，大乾公司、金田公司也在當(dāng)日交付了房屋，楊某起已經(jīng)合法占有案涉房屋至今，將房屋返租給大乾公司也是合法占有。4.本案中，楊某起購(gòu)買(mǎi)的房屋登記在金田公司名下，而非大乾公司名下，符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條關(guān)于一般房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，二審法院適用法律是正確的。5.本案中山東省德州市中級(jí)人民法院并未制作結(jié)案通知書(shū)并發(fā)送當(dāng)事人，故涉及的原執(zhí)行案件尚未執(zhí)行完畢，二審法院依法判決停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行是正確的。綜上，二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，請(qǐng)求駁回孔湄的再審申請(qǐng)。
一審第三人金田公司、天中公司、徐天中述稱，二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，金田公司與孔湄是民間借貸糾紛，雙方是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。大乾公司與金田公司是合作開(kāi)發(fā)關(guān)系，不存在人格混同。大乾公司與楊某起等人之間是房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，楊某起等人已交納房款并合法占有房屋，因此楊某起等人享有的是物權(quán)，應(yīng)優(yōu)先于金田公司與孔湄之間的債權(quán)。
一審第三人徐倩倩述稱，案涉房產(chǎn)經(jīng)人民法院拍賣(mài)，徐倩倩已經(jīng)交納了拍賣(mài)款項(xiàng)，人民法院也下發(fā)了確權(quán)裁定，將案涉房產(chǎn)確權(quán)給徐倩倩，因而徐倩倩對(duì)案涉房屋已經(jīng)享有所有權(quán)。本案涉及的執(zhí)行程序已經(jīng)終結(jié)，一、二審法院沒(méi)有權(quán)利停止該案的執(zhí)行，徐倩倩作為善意第三方通過(guò)拍賣(mài)程序取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該受到法律的保護(hù)。楊某起等人是與大乾公司簽訂的合同，而執(zhí)行案件拍賣(mài)的是金田公司的房產(chǎn)，大乾公司與金田公司是完全獨(dú)立的，楊某起等人只享有對(duì)大乾公司的債權(quán)，與金田公司沒(méi)有關(guān)系，不能排除案件執(zhí)行。楊某起等人申請(qǐng)仲裁是在查封和拍賣(mài)確權(quán)裁定以后，對(duì)人民法院的查封和拍賣(mài)沒(méi)有約束力。執(zhí)行案件中，金田公司對(duì)拍賣(mài)沒(méi)有提出任何異議，基于維護(hù)社會(huì)公平公正和交易的合法性，同意孔湄的再審請(qǐng)求。
楊某起向一審法院起訴請(qǐng)求：1.立即停止對(duì)楊某起購(gòu)買(mǎi)的坤寧府小區(qū)門(mén)市房的執(zhí)行并解除查封；2.確認(rèn)楊某起享有所購(gòu)買(mǎi)的坤寧府小區(qū)第一棟門(mén)市房3＃Ｂ號(hào)門(mén)市房所有權(quán)；3.訴訟費(fèi)用由孔湄承擔(dān)。后增加及確認(rèn)訴訟請(qǐng)求：將第2項(xiàng)明確為依法確認(rèn)楊某起對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的，登記在金田公司名下魯?shù)伦值凇痢撂?hào)房產(chǎn)證的坤寧府小區(qū)第一棟門(mén)市房3＃Ｂ號(hào)門(mén)市房享有所有權(quán)。增加訴訟請(qǐng)求為依法判令金田公司、徐天中協(xié)助楊某起辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：1.關(guān)于案涉房產(chǎn)查封及被執(zhí)行情況。2014年9月30日，案涉房產(chǎn)被查封，2014年12月9日，德州市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱德州中院）作出（2014）德中民初字第302號(hào)民事調(diào)解書(shū)，調(diào)解書(shū)內(nèi)容為：天中公司于2014年12月20日前一次性償還孔湄借款本金512萬(wàn)元及利息（利息自2014年11月11日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率的四倍計(jì)算至該款項(xiàng)付清之日止）;三洋公司、金田公司對(duì)上述第一項(xiàng)內(nèi)容承擔(dān)連帶清償責(zé)任；案件受理費(fèi)47640元，減半收取23820元，保全費(fèi)5000元，由孔湄負(fù)擔(dān)；其他雙方無(wú)爭(zhēng)議。2015年4月27日，德州中院出具（2015）德中執(zhí)字第74號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定依法對(duì)金田公司所有的位于德州市天衢工業(yè)園科海路的商業(yè)樓房［房屋所有權(quán)證號(hào)：房權(quán)證魯?shù)伦值凇痢撂?hào)，面積348.86平方米，房權(quán)證魯?shù)伦值凇痢撂?hào)，面積338.74平方米］進(jìn)行拍賣(mài)。2016年5月3日，德州中院出具（2015）德中執(zhí)字第74-2號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定：1.依法將位于德州市天衢工業(yè)園科海路的房權(quán)證魯?shù)伦值凇痢撂?hào)，面積348.86平方米商品房的房產(chǎn)所有權(quán)給買(mǎi)受人馬文利。2.依法將位于德州市天衢工業(yè)園科海路的房權(quán)證魯?shù)伦值凇痢撂?hào)，面積338.74平方米商品房的房產(chǎn)所有權(quán)給買(mǎi)受人徐倩倩。3.買(mǎi)受人可持本裁定書(shū)到相關(guān)登記機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。2016年6月2日，楊某起向德州中院提起執(zhí)行異議。2016年6月13日，德州中院作出（2016）魯14執(zhí)異9號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，以楊某起“能否因此而對(duì)該房產(chǎn)享有所有權(quán)應(yīng)屬于實(shí)體審查范圍，異議人楊某起應(yīng)通過(guò)執(zhí)行異議之訴程序予以確認(rèn)”為由駁回楊某起的異議。
2.關(guān)于案涉房屋銷(xiāo)售及所有權(quán)登記情況。2009年4月24日，楊某起與大乾公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目（坤寧府）中的第1幢3#門(mén)市房B戶。該商品房的用途為商住，屬磚混結(jié)構(gòu)。該商品房建筑面積共計(jì)168.54平方米。按建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米3400元，總金額573036元。2009年4月7日交定金1萬(wàn)元，2009年4月24日交余款563036+41943＝604979元。本合同在履行過(guò)程中發(fā)生爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交德州仲裁委員會(huì)仲裁。2009年4月6日，大乾公司出具收款收據(jù)，內(nèi)容為楊某起購(gòu)房定金10000元。2009年4月24日，大乾公司出具收款收據(jù)，內(nèi)容為:楊某起房款573036元，代收費(fèi)41943元，已交定金1萬(wàn)元，合計(jì)604979元。2009年4月24日起，楊某起將房屋對(duì)外出租至今。
德州市房屋所有權(quán)證存根中，金田公司是房權(quán)證號(hào)為魯?shù)伦值凇痢撂?hào)房屋的所有權(quán)人。房屋坐落為天衢工業(yè)園科海路。房屋建成年代2006年，房屋總層數(shù)6層，所在層數(shù)1-2層，產(chǎn)權(quán)面積338.74平方米，設(shè)計(jì)用途為商業(yè)。在初審意見(jiàn)一欄中注明，根據(jù)單位申請(qǐng)，將108439號(hào)證中3號(hào)樓營(yíng)業(yè)用房分出（共10套），分別辦證，該房338.74平方米，可予變更。德州市房產(chǎn)管理中心于2017年1月19日出具《關(guān)于德州金田電訊、德州大乾房地產(chǎn)公司、德城區(qū)長(zhǎng)城飯店房產(chǎn)查詢情況的復(fù)函》，回復(fù)稱，1.大乾公司在德州市房產(chǎn)管理中心沒(méi)有辦理任何小區(qū)的商品房預(yù)售許可登記手續(xù)；2.金田公司在德州市房產(chǎn)管理中心系統(tǒng)中登記房產(chǎn)13宗，房屋坐落為天衢工業(yè)園。其中6宗已經(jīng)辦理了查封登記和抵押登記，3宗辦理了查封登記。大乾公司沒(méi)有房產(chǎn)登記。3.金田公司的房產(chǎn)是以單位自管房的形式申請(qǐng)的房產(chǎn)初始登記，并非以商品房預(yù)售的形式進(jìn)行的登記。金田公司2009年至2013年先后以市場(chǎng)價(jià)出售的形式為76戶辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)。案涉房屋的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證均齊全，建設(shè)單位為金田公司。在德州市德城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局備案的《合同履約證明》中案涉房屋的建設(shè)單位為大乾公司，備案的《建筑消防設(shè)計(jì)防火審核意見(jiàn)書(shū)》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書(shū)》中，金田公司與大乾公司均加蓋公章。在德州市城建檔案館查詢的案涉房屋的《竣工工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》中，建設(shè)單位亦記載為大乾公司。
楊某起主張未辦理過(guò)戶手續(xù)的原因是已經(jīng)將相關(guān)稅費(fèi)交給大乾公司，大乾公司無(wú)法返還稅費(fèi)給金田公司，所以無(wú)法過(guò)戶。金田公司與徐天中主張未辦理過(guò)戶的原因是開(kāi)發(fā)坤寧府小區(qū)時(shí)，是兩塊土地組成，一塊在金田公司名下，一塊在長(zhǎng)城飯店名下，所有的開(kāi)發(fā)手續(xù)均在兩公司名下，但最后是以大乾公司名義銷(xiāo)售，所需交的稅費(fèi)，都是大乾公司繳納的，但是辦理房產(chǎn)證時(shí)，相關(guān)稅費(fèi)還需金田公司和長(zhǎng)城公司再次繳納，就稅費(fèi)問(wèn)題，一直協(xié)調(diào)不下來(lái)，所以沒(méi)有過(guò)戶。金田公司與大乾公司主張，認(rèn)可因大乾公司有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，雖土地使用證及房產(chǎn)證均辦理在金田公司名下，但開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售房產(chǎn)均由大乾公司進(jìn)行，因金田公司與大乾公司的法定代表人均為徐天中，當(dāng)時(shí)沒(méi)有出具書(shū)面委托手續(xù)，均為受徐天中指示辦理。
3.其他情況。大乾公司的法定代表人為徐天中，出資情況為天中公司出資1600萬(wàn)元，占出資比例的80%,徐天中出資400萬(wàn)元，占出資比例的20%，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（憑許可證經(jīng)營(yíng)）；房屋銷(xiāo)售；建筑材料（不含木材）、消防器材銷(xiāo)售（國(guó)家限制和禁止的除外）。金田公司的法定代表人為徐天中，出資情況為徐天中出資40萬(wàn)元，占出資比例的80%，李英華出資10萬(wàn)元，占出資比例的20%。
2016年9月5日，德州仲裁委員會(huì)作出的德仲裁字（2016）第62號(hào)裁決書(shū)，裁決主文為：一、確認(rèn)楊某起與大乾公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》有效。二、確認(rèn)楊某起對(duì)登記在金田公司名下、房權(quán)證魯?shù)伦值凇痢撂?hào)房產(chǎn)證項(xiàng)下的北單元、即門(mén)牌號(hào)為坤寧府門(mén)市3－Ｂ號(hào)的門(mén)市房享有所有權(quán)。三、大乾公司、金田公司自本裁決書(shū)生效之日起30日內(nèi)，按照有關(guān)部門(mén)的要求將分戶登記所需的資料提交給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，協(xié)助申請(qǐng)人將坤寧府門(mén)市3－Ｂ號(hào)門(mén)市房從魯?shù)伦值凇痢撂?hào)房產(chǎn)證中分立出來(lái)，另行辦理申請(qǐng)人為所有權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證，并協(xié)助辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)分戶登記手續(xù)。四、本仲裁費(fèi)12470元，由大乾公司、金田公司承擔(dān)。楊某起預(yù)交12470元仲裁費(fèi)，本委不予退回，待執(zhí)行時(shí)由大乾公司、金田公司再支付給楊某起12470元。
一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、楊某起對(duì)于案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；二、楊某起要求確認(rèn)案涉房屋所有權(quán)及辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予審理。
關(guān)于焦點(diǎn)一，楊某起對(duì)于案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益?！懂愖h復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！币勒涨笆鲆?guī)定案外人享有的權(quán)利排除執(zhí)行，四個(gè)要件必須全部具備，缺一不可。
結(jié)合本案情況，首先，楊某起與大乾公司簽訂了書(shū)面的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同應(yīng)認(rèn)定為有效合同，理由如下：1.雖然案涉房屋的所有權(quán)登記在金田公司名下，但大乾公司與金田公司的法定代表人均為徐天中，在建設(shè)案涉房產(chǎn)過(guò)程中，多處備案材料中既加蓋了金田公司公章又加蓋了大乾公司公章,金田公司對(duì)大乾公司2009年以自己名義銷(xiāo)售登記在金田公司名下的房產(chǎn)明知且認(rèn)可。坤寧府小區(qū)的其他房產(chǎn)均是通過(guò)大乾公司進(jìn)行銷(xiāo)售，且其中的76戶已經(jīng)辦理了房屋的過(guò)戶登記手續(xù)。大乾公司與楊某起簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同是金田公司、大乾公司、楊某起三方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。2.《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定。案涉房屋于2007年竣工驗(yàn)收并以單位自管房的形式申請(qǐng)了房產(chǎn)初始登記（登記于金田公司名下），楊某起與大乾公司簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間為2009年,雖未辦理商品房預(yù)售許可證，但商品房預(yù)售制度僅約束期房的銷(xiāo)售，并不約束現(xiàn)房銷(xiāo)售，因此，在案涉房產(chǎn)具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提下，對(duì)房屋的銷(xiāo)售不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性效力性規(guī)定。關(guān)于楊某起簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的坤寧府3號(hào)Ｂ戶門(mén)市房與房權(quán)證號(hào)為魯?shù)伦值凇痢撂?hào)房產(chǎn)證中的房屋關(guān)系，坤寧府3號(hào)Ｂ戶門(mén)市房是房權(quán)證號(hào)為魯?shù)伦值凇痢撂?hào)房產(chǎn)證中的房屋的一部分。第二，2009年4月大乾公司出具的收款收據(jù)，楊某起已經(jīng)支付買(mǎi)賣(mài)合同約定的全部?jī)r(jià)款及代收費(fèi)用。第三，楊某起購(gòu)買(mǎi)房屋后將房屋對(duì)外出租，表明楊某起在案涉房屋被查封前，已經(jīng)合法占有案涉房屋，并通過(guò)對(duì)外租賃的方式對(duì)房屋進(jìn)行收益。第四，楊某起已經(jīng)繳納相關(guān)稅費(fèi)，并一直要求金田公司、大乾公司為其辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)，但因金田公司、大乾公司原因，未能將房屋過(guò)戶給楊某起，并非楊某起消極不行使登記權(quán)利，因此，未將物權(quán)變更登記的原因不可歸責(zé)于楊某起。綜上，根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，楊某起對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，應(yīng)停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。
關(guān)于孔湄主張應(yīng)適用《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條而不是第二十八條的問(wèn)題?！懂愖h復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。一審法院認(rèn)為，該條是對(duì)房屋消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，旨在執(zhí)行程序中，對(duì)消費(fèi)者生存權(quán)給予更高價(jià)值的維護(hù)，賦予消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力。該條相比于第二十八條，既不要求支付全部?jī)r(jià)款，也不要求人民法院查封之前合法占有不動(dòng)產(chǎn)，因此，是對(duì)房屋消費(fèi)者給予了更高水平的保護(hù)，也因?yàn)槭菍?duì)房屋消費(fèi)者的保護(hù)，必須要求房屋用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋。一審法院認(rèn)為，本案中，楊某起所購(gòu)買(mǎi)的房屋是商業(yè)房，并非用于自住，購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)登記在金田公司名下，且已經(jīng)滿足第二十八條關(guān)于一般房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中物權(quán)期待權(quán)的條件，故不應(yīng)適用第二十九條。
關(guān)于焦點(diǎn)二，楊某起要求確認(rèn)案涉房屋所有權(quán)即辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)予審理。雖然《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條規(guī)定，案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。但執(zhí)行異議之訴要解決的主要問(wèn)題是案外人提出的對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的權(quán)利是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，楊某起對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，已經(jīng)停止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，對(duì)于楊某起是否享有房屋所有權(quán)不予審理。且本案楊某起就確認(rèn)房屋所有權(quán)向德州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，德州仲裁委員會(huì)已經(jīng)作出仲裁裁決，該裁決并未被撤銷(xiāo)或者不予執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國(guó)仲裁法》第九條關(guān)于“仲裁實(shí)行一裁終局的制度。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會(huì)或者人民法院不予受理。裁決被人民法院依法裁定撤銷(xiāo)或者不予執(zhí)行的，當(dāng)事人就該糾紛可以根據(jù)雙方重新達(dá)成的仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院起訴”之規(guī)定，對(duì)楊某起要求確認(rèn)房屋所有權(quán)的訴訟請(qǐng)求，一審法院不予審理。對(duì)楊某起要求辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求，不屬于執(zhí)行異議之訴的審理范圍，一審法院亦不予審理。
綜上，一審法院認(rèn)為，楊某起對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益足以排除執(zhí)行。一審法院依照《中華人民共和國(guó)仲裁法》第九條，《異議復(fù)議規(guī)定》第二十四條、第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條規(guī)定，判決:一、停止對(duì)坤寧府門(mén)市3號(hào)Ｂ戶門(mén)市房（魯?shù)伦值凇痢撂?hào)房產(chǎn)證的一半面積）的執(zhí)行；二、駁回楊某起的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)9530元，由孔湄負(fù)擔(dān)。（2016）魯14執(zhí)異9號(hào)執(zhí)行異議裁定于判決生效時(shí)自動(dòng)失效。
孔湄不服一審判決，上訴請(qǐng)求：1.依法撤銷(xiāo)（2016）魯14民初111號(hào)民事判決第一項(xiàng)，并依法改判駁回楊某起的所有訴訟請(qǐng)求；2.本案的一、二審訴訟費(fèi)用由楊某起承擔(dān)。
二審法院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
二審法院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題為一審判決認(rèn)定楊某起對(duì)涉案房產(chǎn)享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益是否正確。
根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩佘價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。案外人享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，四個(gè)要件必須全部具備，缺一不可。本案一審判決認(rèn)定在人民法院查封涉案房產(chǎn)之前，楊某起已經(jīng)與大乾公司簽訂了合法有效的書(shū)面《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，楊某起已經(jīng)支付買(mǎi)賣(mài)合同約定的全部?jī)r(jià)款及代收費(fèi)用，并且已經(jīng)合法占有涉案房產(chǎn)，涉案房產(chǎn)未能辦理過(guò)戶登記，楊某起對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。二審中，孔湄對(duì)以上案件事實(shí)未提出抗辯，亦未提交證據(jù)予以佐證。因而，對(duì)上述案件事實(shí)，予以確認(rèn)。綜上，一審判決認(rèn)定楊某起對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，應(yīng)停止對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行，并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于孔湄主張應(yīng)適用《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條而不是第二十八條的問(wèn)題?！懂愖h復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。二審法院認(rèn)為，《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條適用于金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議情形。本案中，楊某起所購(gòu)買(mǎi)的房屋是商業(yè)房，并非用于自住，且購(gòu)買(mǎi)的房屋已經(jīng)登記在金田公司名下，而非大乾公司名下，因而符合第二十八條關(guān)于一般房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中物權(quán)期待權(quán)的條件。退一步講，即便涉案房產(chǎn)登記在大乾公司名下，即同時(shí)符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”和“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則第二十八條和第二十九條適用上產(chǎn)生了競(jìng)合，并非能夠適用第二十九條就自然排斥適用第二十八條，兩法條產(chǎn)生競(jìng)合時(shí)應(yīng)選擇使用，滿足其中之一規(guī)定的適用前提，并不排斥對(duì)另一條的適用，不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人只要滿足第二十八條或第二十九條規(guī)定的構(gòu)成要件，即可達(dá)到對(duì)涉案房產(chǎn)排除強(qiáng)制執(zhí)行的目的。
綜上所述，二審法院認(rèn)為，孔湄的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。二審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費(fèi)9530元，由上訴人孔湄負(fù)擔(dān)。
再審中，楊某起提交一份山東省高級(jí)人民法院（2018）魯民終1543號(hào)民事判決書(shū)，證明：1.金田公司和大乾公司人格混同；2.楊某起與大乾公司已經(jīng)簽訂合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同；3.楊某起已經(jīng)合法占有了案涉房屋；4.沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)不是楊某起原因造成。
孔湄質(zhì)證稱，對(duì)于該證據(jù)真實(shí)性沒(méi)有異議，但該判決書(shū)記載的事實(shí)與本案無(wú)關(guān)。
金田公司、天中公司、徐天中質(zhì)證稱，楊某起享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，金田公司、大乾公司并不是人格混同。
徐倩倩質(zhì)證稱，認(rèn)可證據(jù)真實(shí)性，但不能證明對(duì)方所述的內(nèi)容，該證據(jù)與本案無(wú)關(guān)。
本院認(rèn)為，孔湄、金田公司、天中公司、徐天中、徐倩倩均未對(duì)證據(jù)的真實(shí)性提出異議，對(duì)于該證據(jù)的真實(shí)性應(yīng)予確認(rèn)。經(jīng)審查，該判決并未認(rèn)定金田公司、大乾公司存在人格混同，楊某起也并非該判決的當(dāng)事人，與該判決無(wú)直接的法律關(guān)系，故該判決不能證明楊某起主張的事實(shí)。
再審?fù)徶?，金田公司?duì)大乾公司對(duì)外出售案涉房屋表示知情并認(rèn)可。
本院對(duì)一審、二審查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
本院再審認(rèn)為，本案再審的焦點(diǎn)問(wèn)題是楊某起對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案中，楊某起與大乾公司簽訂有《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，該合同系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然案涉房屋并未登記在大乾公司名下而是登記在金田公司名下，但金田公司表示對(duì)大乾公司對(duì)外出售房屋的行為知情并認(rèn)可，對(duì)楊某起與大乾公司之間簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不持異議，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定楊某起在案涉房屋被查封前已簽訂合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)查明的事實(shí)，楊某起在案涉房屋被查封前已支付了全部房款并實(shí)際占有案涉房屋，金田公司對(duì)該事實(shí)沒(méi)有提出異議。對(duì)于案涉房屋未能辦理權(quán)屬登記，金田公司稱曾為76戶辦理了權(quán)屬登記，但因?yàn)槎悇?wù)問(wèn)題未能為楊某起辦理權(quán)屬登記，故案涉房屋未能辦理權(quán)屬登記不能歸責(zé)于楊某起。根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，楊某起對(duì)案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。
綜上所述，一、二審判決認(rèn)定事實(shí)與適用法律均無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)孔湄的再審請(qǐng)求不予支持。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
維持山東省高級(jí)人民法院（2017）魯民終1727號(hào)民事判決。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 王友祥
審判員 汪治平
審判員 謝愛(ài)梅
二〇一九年十一月一日
書(shū)記員 李雪薇
成為第一個(gè)評(píng)論者