中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民再225號
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：孔湄，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省德州市德城區(qū)。
委托訴訟代理人：葛如華，北京市德山律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）：孔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省德州市德城區(qū)。
委托訴訟代理人：宋國華，北京市京師（德州）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：袁曉暉，北京市京師（德州）律師事務(wù)所律師。
一審第三人：山東天中集團有限公司，住所地山東省德州市德城區(qū)天衢工業(yè)園科海路。
法定代表人：徐天中，該公司董事長。
委托訴訟代理人：孫運國，北京銀隅律師事務(wù)所律師。
一審第三人：德州金田電訊器材有限公司，住所地山東省德州市德城區(qū)天衢工業(yè)園。
法定代表人：徐天中，該公司董事長。
委托訴訟代理人：孫運國，北京銀隅律師事務(wù)所律師。
一審第三人：徐天中，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省德州市德城區(qū)。
委托訴訟代理人：孫運國，北京銀隅律師事務(wù)所律師。
一審第三人：山東三洋輸送機械有限公司，住所地山東省齊河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)嘉西路。
法定代表人：徐天中，該公司董事長。
一審第三人：德州大乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地山東省德州市德城區(qū)天衢工業(yè)園科海路。
法定代表人：徐天中，該公司董事長。
一審第三人：馬文利，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住山東省德州市德城區(qū)。
委托訴訟代理人：劉春剛，山東陽光橋律師事務(wù)所律師。
再審申請人孔湄因與被申請人孔某某、一審第三人山東天中集團有限公司（以下簡稱天中公司）、山東三洋輸送機械有限公司（以下簡稱三洋公司）、德州金田電訊器材有限公司（以下簡稱金田公司）、德州大乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱大乾公司）、徐天中、馬文利案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服山東省高級人民法院（2017）魯民終1725號民事判決，向本院申請再審。本院于2018年11月29日作出（2018）最高法民申4921號民事裁定，提審本案。本院依法組成合議庭，開庭審理了本案。再審申請人孔湄及其委托訴訟代理人葛如華，被申請人孔某某及其委托訴訟代理人宋國華、袁曉暉，一審第三人金田公司、天中公司、徐天中委托訴訟代理人孫運國，一審第三人馬文利委托訴訟代理人劉春剛到庭參加訴訟。一審第三人大乾公司、三洋公司經(jīng)本院依法送達開庭傳票未到庭參加訴訟，本院依法對其缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
孔湄申請再審稱，1.一、二審判決認定的基本事實缺乏證據(jù)證明。（1）孔某某與大乾公司簽訂的《商品房買賣合同》僅對孔某某、大乾公司有約束力，大乾公司未按合同履行義務(wù)，孔某某應(yīng)向大乾公司追究違約責任。金田公司不是該合同當事人，孔某某無權(quán)向金田公司主張權(quán)利。雖然金田公司曾委托過大乾公司進行房產(chǎn)銷售，但案涉房屋無證據(jù)證明是受金田公司委托進行銷售。（2）案涉《商品房買賣合同》中的房屋也與登記在金田公司名下的房產(chǎn)不能一一對應(yīng)，無法認定為同一房產(chǎn)，一、二審法院對案涉房屋的原始產(chǎn)權(quán)歸屬情況認定不清。（3）孔某某與大乾公司簽訂《商品房買賣合同》后并未合法占有案涉房屋，而是將房屋“返租”給了大乾公司，因此大乾公司并未將案涉房屋實際交付給孔某某，這實際是大乾公司的變相融資行為，應(yīng)按民間借貸處理。2.一、二審判決適用法律錯誤。案涉房屋的執(zhí)行程序已經(jīng)終結(jié)，房屋已被執(zhí)行完畢，買受人馬文利也支付了全部競買款。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，標的物拍賣成交后，標的物所有權(quán)自拍賣成交裁定送達買受人時生效。因此，案涉房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，孔某某提出異議已經(jīng)無法排除執(zhí)行，拍賣成交裁定送達后產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移效力的同時也排除了在后的德州仲裁委員會裁決書的效力。一、二審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《異議復(fù)議規(guī)定》）第二十八條的規(guī)定認定孔某某對案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)，適用法律錯誤。大乾公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，孔某某作為消費者與大乾公司簽訂《商品房買賣合同》應(yīng)適用《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定而非第二十八條的規(guī)定。綜上，孔湄依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定申請再審。請求：1.依法撤銷山東省高級人民法院（2017）魯民終1725號民事判決；2.依法撤銷山東省德州市中級人民法院（2016）魯14民初110號民事判決第一項；3.依法改判或發(fā)回重審，駁回被申請人的訴訟請求；4.一、二審訴訟費用由被申請人承擔。
孔某某辯稱，1.孔某某對案涉房屋與大乾公司簽訂有合法的《商品房買賣合同》，該合同是金田公司、大乾公司、孔某某三方當事人的真實意思表示。大乾公司與金田公司實際控制人均為徐天中，大乾公司與孔某某簽訂的合同應(yīng)視為金田公司的行為，大乾公司與孔某某應(yīng)共同承擔合同義務(wù)。案涉房產(chǎn)建設(shè)過程中，多處備案材料既加蓋了金田公司公章，又加蓋了大乾公司公章，金田公司對大乾公司以自己名義銷售房產(chǎn)明知且認可，房屋交付后，金田公司也沒有提出任何異議。大乾公司、金田公司有無履行協(xié)助辦理過戶的合同義務(wù)，不影響案涉合同的效力。案涉房產(chǎn)所在坤寧府小區(qū)其他房產(chǎn)均通過大乾公司進行銷售，其中76戶已經(jīng)辦理了過戶登記手續(xù)，可以明顯看出大乾公司與孔某某簽訂房屋買賣合同是大乾公司、金田公司、孔某某三方真實意思表示。2.2016年9月5日，山東省德州仲裁委員會作出的裁決書已確認孔某某對登記在金田公司案涉房屋享有所有權(quán)，可以確定合同中約定的案涉門市房是魯?shù)伦值凇痢撂柗慨a(chǎn)證房屋中的一部分。3.孔某某與大乾公司在2009年簽訂合同后即已交納了全部購房款及相關(guān)辦理登記過戶的費用，大乾公司、金田公司也在當日交付了房屋，孔某某已經(jīng)合法占有案涉房屋至今。4.本案中，孔某某購買的房屋登記在金田公司名下，而非大乾公司名下，符合《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條關(guān)于一般房屋買賣過程中物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，二審法院適用法律是正確的。5.本案中山東省德州市中級人民法院并未制作結(jié)案通知書并發(fā)送當事人，故涉及的原執(zhí)行案件尚未執(zhí)行完畢，二審法院依法判決停止對案涉房屋的執(zhí)行是正確的。綜上，二審判決認定事實清楚、適用法律正確，請求駁回孔湄的再審申請。
一審第三人金田公司、天中公司、徐天中述稱，二審判決認定事實清楚，金田公司與孔湄是民間借貸糾紛，雙方是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。大乾公司與金田公司是合作開發(fā)關(guān)系，不存在人格混同。大乾公司與孔某某等人之間是房屋買賣合同關(guān)系，孔某某等人已交納房款并合法占有房屋，因此孔某某等人享有的是物權(quán)，應(yīng)優(yōu)先于金田公司與孔湄之間的債權(quán)。
一審第三人馬文利述稱，同意孔湄的再審請求。另外，孔某某等人在提出執(zhí)行異議時執(zhí)行標的已由法院拍賣完畢，本案執(zhí)行標的已經(jīng)執(zhí)行終結(jié)，故其提出執(zhí)行異議已超出了法律規(guī)定的時間，應(yīng)對其執(zhí)行異議予以駁回。
孔某某向一審法院起訴請求：1．立即停止對孔某某購買的坤寧府小區(qū)門市房的執(zhí)行并解除查封；2．依法確認孔某某享有所購買的坤寧府小區(qū)第二棟門市房9＃Ｂ號門市房所有權(quán)；3.訴訟費用由孔湄承擔。后增加及確認訴訟請求：將第2項明確為依法確認原告孔某某對10××68號9＃Ｂ號（第二棟）門市房所有權(quán)。增加訴訟請求為依法判令金田公司、徐天中協(xié)助孔某某辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)。
一審法院認定事實：1．關(guān)于案涉房產(chǎn)查封及被執(zhí)行情況。2014年9月30日，案涉房產(chǎn)被查封，2014年12月9日，德州中院作出（2014）德中民初字第302號民事調(diào)解書，調(diào)解內(nèi)容為：天中公司于2014年12月20日前一次性償還孔湄借款本金512萬元及利息（利息自2014年11月11日起按中國人民銀行同期貸款利率的四倍計算至該款項付清之日止）；三洋公司、金田公司對上述第一項內(nèi)容承擔連帶清償責任；案件受理費47640元，減半收取23820元，保全費5000元，由孔湄負擔；其他雙方無爭議。2015年4月27日，德州中院作出（2015）德中執(zhí)字第74號執(zhí)行裁定書，裁定依法對金田公司所有的位于德州市天衢工業(yè)園科海路的商業(yè)樓房［房屋所有權(quán)證號：房權(quán)證魯?shù)伦值凇痢撂?，面積348.86平方米，房權(quán)證魯?shù)伦值凇痢撂?，面積338.74平方米］進行拍賣。2016年5月3日，德州中院出具（2015）德中執(zhí)字第74-2號執(zhí)行裁定書，裁定：1．依法將位于德州市天衢工業(yè)園科海路的房權(quán)證魯?shù)伦值凇痢撂?，面積348.86平方米商品房的房產(chǎn)所有權(quán)給買受人馬文利。2．依法將位于德州市天衢工業(yè)園科海路的房權(quán)證魯?shù)伦值凇痢撂?，面積338.74平方米商品房的房產(chǎn)所有權(quán)給買受人徐倩倩。3．買受人可持本裁定書到相關(guān)登記機構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2016年6月2日，孔某某向德州中院提起執(zhí)行異議。2016年6月13日，德州中院作出（2016）魯14執(zhí)異14號執(zhí)行裁定書，以孔某某“能否因此而對該房產(chǎn)享有所有權(quán)應(yīng)屬于實體審查范圍，異議人孔某某應(yīng)通過執(zhí)行異議之訴程序予以確認”為由駁回孔某某的異議。
2．關(guān)于案涉房屋銷售及所有權(quán)登記情況。2009年12月14日，孔某某與大乾公司簽訂《商品房買賣合同》，約定買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項目中的第2＃3單元9號Ｂ戶。該商品房的用途為商住，屬框架結(jié)構(gòu)，層高為3.3米，建筑層數(shù)地上6層。該商品房建筑面積共計156.15平方米。按建筑面積計算，該商品房單價為每平方米3580元，總金額為559017元，一次性支付購房款，回租5年，抵應(yīng)收房款124920元，實收434097元。本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交德州仲裁委員會仲裁。大乾公司出具三張收據(jù)，共收到孔某某繳納的包括物業(yè)基金在內(nèi)的購房款共計474827元。2009年12月14日，孔某某與大乾公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定大乾公司租賃孔某某位于坤寧府9＃Ｂ戶的門市、樓房底商二層共計2間約156.15平方米作為經(jīng)營使用。租賃期限為5年，自2009年12月14日至2014年12月14日止。2014年12月，孔某某與孫立軍簽訂《門市租賃合同》，約定孔某某將位于坤寧府小區(qū)門市房9號Ｂ戶出租給孫立軍，租期從2014年12月15日至2017年12月14日止，共三年?？啄衬呈窃诳坪Ｂ放c德興交叉口處的售樓處購買該房產(chǎn)。
德州市房屋所有權(quán)證存根中，金田公司是房權(quán)證號為魯?shù)伦值凇痢撂柗课莸乃袡?quán)人。房屋坐落為天衢工業(yè)園科海路。房屋建成年代為2006年，房屋總層數(shù)為6層，所在層數(shù)為1-2層，產(chǎn)權(quán)面積為348.86平方米，設(shè)計用途為商業(yè)。在初審意見一欄中注明，根據(jù)單位申請，將108439號證中3號樓營業(yè)用房分出（共10套），分別辦證，該房348.86平方米，可予變更。德州市房產(chǎn)管理中心于2017年1月19日出具《關(guān)于德州金田電訊、德州大乾房地產(chǎn)公司、德城區(qū)長城飯店房產(chǎn)查詢情況的復(fù)函》，回復(fù)稱，1.大乾公司在德州市房產(chǎn)管理中心沒有辦理任何小區(qū)的商品房預(yù)售許可登記手續(xù)；2.金田公司在德州市房產(chǎn)管理中心系統(tǒng)中登記房產(chǎn)13宗，房屋坐落為天衢工業(yè)園。其中6宗已經(jīng)辦理了查封登記和抵押登記，3宗辦理了查封登記。大乾公司沒有房產(chǎn)登記。3.金田公司的房產(chǎn)是以單位自管房的形式申請的房產(chǎn)初始登記，并非以商品房預(yù)售的形式進行的登記。金田公司2009年至2013年先后以市場價出售的形式為76戶辦理了房產(chǎn)登記手續(xù)。案涉房屋的建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證均齊全，建設(shè)單位為金田公司。在德州市德城區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局備案的《合同履約證明》中案涉房屋的建設(shè)單位為大乾公司，備案的《建筑消防設(shè)計防火審核意見書》、《房屋建筑工程質(zhì)量保修書》中，金田公司與大乾公司均加蓋公章。在德州市城建檔案館查詢的案涉房屋的《竣工工程質(zhì)量驗收報告》中，建設(shè)單位亦記載為大乾公司。
孔某某主張未辦理過戶手續(xù)的原因是已經(jīng)將相關(guān)稅費交給大乾公司，大乾公司無法返還稅費給金田公司，所以無法過戶。金田公司與徐天中主張未辦理過戶的原因是開發(fā)坤寧府小區(qū)時，是兩塊土地組成，一塊在金田公司名下，一塊在長城飯店名下，所有的開發(fā)手續(xù)均在兩公司名下，但最后是以大乾公司名義銷售，所需交的稅費，都是大乾公司繳納的，但是辦理房產(chǎn)證時，相關(guān)稅費還需金田公司和長城公司再次繳納，就稅費問題，一直協(xié)調(diào)不下來，所以沒有過戶。金田公司與大乾公司主張，認可因大乾公司有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，雖土地使用證及房產(chǎn)證均辦理在金田公司名下，但開發(fā)及銷售房產(chǎn)均由大乾公司進行，因金田公司與大乾公司的法定代表人均為徐天中，當時沒有出具書面委托手續(xù)，均為受徐天中指示辦理。
3.其他情況。大乾公司的法定代表人為徐天中，出資情況為天中公司出資1600萬元，占出資比例的80%，徐天中出資400萬元，占出資比例的20%，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營（憑許可證經(jīng)營）；房屋銷售；建筑材料（不含木材）、消防器材銷售（國家限制和禁止的除外）。金田公司的法定代表人為徐天中，出資情況為徐天中出資40萬元，占出資比例的80%，李英華出資10萬元，占出資比例的20%。
2016年9月5日，德州仲裁委員會作出的德仲裁字（2016）第37號裁決書，孔某某請求裁決：1.確認雙方簽訂的《商品房買賣合同》有效；2.確認孔某某對所購買的登記在金田公司名下的魯?shù)伦值凇痢撂柗慨a(chǎn)證下的坤寧府小區(qū)第2棟9號Ｂ戶門市房享有所有權(quán)；3.裁決大乾公司、金田公司、徐天中協(xié)助孔某某辦理房屋過戶登記手續(xù)。裁決主文為：一、確認孔某某與大乾公司簽訂的《商品房買賣合同》有效。二、確認孔某某對房權(quán)證魯?shù)伦值凇痢撂柗慨a(chǎn)證項下的房產(chǎn)東單元、即門牌號為108468的門市房享有所有權(quán)。三、大乾公司、金田公司自本裁決書生效之日起30日內(nèi)，按照有關(guān)部門的要求將分戶登記所需的資料提交給不動產(chǎn)登記機構(gòu)，協(xié)助申請人將坤寧府門市9-Ｂ號門市房從魯?shù)伦值凇痢撂柗慨a(chǎn)證中分立出來，另行辦理孔某某為所有權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證，并協(xié)助辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)分戶登記手續(xù)。四、本仲裁費12350元，由大乾公司、金田公司承擔?？啄衬愁A(yù)交12350元仲裁費，本委不予退回，待執(zhí)行時由大乾公司、金田公司再支付給孔某某12350元。
一審法院認為，本案的爭議焦點為：一、孔某某對于案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益；二、孔某某要求確認案涉房屋所有權(quán)及辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)的訴訟請求是否應(yīng)予審理。
關(guān)于焦點一，孔某某對于案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院認為，根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，案外人享有的權(quán)利要排除執(zhí)行必須同時具備上述四個要件，缺一不可。
結(jié)合本案情況，首先，孔某某與大乾公司簽訂了書面的《商品房買賣合同》，該合同應(yīng)認定為有效合同，理由如下：1.雖然案涉房屋的所有權(quán)登記在金田公司名下，但大乾公司與金田公司的法定代表人均為徐天中，在建設(shè)案涉房產(chǎn)過程中，多處備案材料中既加蓋了金田公司公章又加蓋了大乾公司公章，金田公司對大乾公司2009年以自己名義銷售登記在金田公司名下的房產(chǎn)明知且認可。坤寧府小區(qū)其他房產(chǎn)也均是通過大乾公司對外進行的銷售，且其中的76戶已經(jīng)辦理了房屋的過戶登記手續(xù)。大乾公司與孔某某簽訂房屋買賣合同是金田公司、大乾公司、孔某某三方當事人的真實意思表示。2.《商品房買賣合同》不違反法律、行政法規(guī)的強制性效力性規(guī)定。案涉房屋于2007年竣工驗收并以單位自管房的形式申請了房產(chǎn)初始登記（登記于金田公司名下），孔某某與大乾公司簽訂房屋買賣合同的時間為2009年，雖未辦理商品房預(yù)售許可證，但商品房預(yù)售制度僅約束期房的銷售，并不約束現(xiàn)房銷售，因此，在案涉房產(chǎn)具備國有土地使用證、建設(shè)工程施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的前提下，對案涉房產(chǎn)的銷售不違反法律、行政法規(guī)的強制性效力性規(guī)定。其次，關(guān)于孔某某簽訂商品房買賣合同中約定的坤寧府門市9-Ｂ號門市房與房權(quán)證號為魯?shù)伦值凇痢撂柗慨a(chǎn)證中的房屋關(guān)系，坤寧府門市9-Ｂ號門市房是房權(quán)證號為魯?shù)伦值凇痢撂柗慨a(chǎn)證中的房屋的一部分。再次，2009年12月大乾公司出具的收款收據(jù)表明孔某某已經(jīng)支付了買賣合同所約定的全部價款及物業(yè)基金、契稅、暖氣、天然氣、有線電視等費用?？啄衬迟徺I房屋后，大乾公司與孔某某又簽訂《房屋租賃協(xié)議》，孔某某將房屋返租給大乾公司，租賃期限為2009年12月14日至2014年12月14日止。2014年12月，孔某某與孫立軍簽訂《門市租賃合同》，將案涉房屋租賃給孫立軍，租期從2014年12月15日至2017年12月14日止?，F(xiàn)案涉房屋的店面為“軍冉名煙名酒”。以上證據(jù)表明，孔某某在案涉房屋被查封前已經(jīng)合法占有案涉房屋，并通過對外租賃的方式對房屋進行收益。最后，孔某某已經(jīng)繳納相關(guān)稅費，并一直要求金田公司、大乾公司為其辦理房屋過戶登記手續(xù)，但因金田公司、大乾公司原因未能將房屋過戶給孔某某，并非孔某某消極不行使登記權(quán)利，因此，未將物權(quán)變更登記的原因不可歸責于孔某某。綜上，根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，孔某某對案涉不動產(chǎn)享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，應(yīng)停止對案涉房屋的執(zhí)行。
關(guān)于孔湄主張應(yīng)適用《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條而不是第二十八條的問題。一審法院認為，根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”的規(guī)定，該條是對房屋消費者物權(quán)期待權(quán)的保護，旨在執(zhí)行程序中對消費者生存權(quán)給予更高價值的維護，賦予消費者對購買房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力。該條相比于第二十八條，既不要求支付全部價款，也不要求人民法院查封之前合法占有不動產(chǎn)，因此，是對房屋消費者給予了更高水平的保護，也因為是對房屋消費者的保護，故必須要求房屋用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。一審法院認為，本案中，孔某某所購買的房屋是商業(yè)房，并非用于自住，購買的房屋已經(jīng)登記在金田公司名下，且已經(jīng)滿足第二十八條關(guān)于一般房屋買賣過程中物權(quán)期待權(quán)的條件，故不應(yīng)適用第二十九條。
關(guān)于焦點二，孔某某要求確認案涉房屋所有權(quán)即辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)的訴訟請求是否應(yīng)予審理。雖然《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條規(guī)定，案外人同時提出確認其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。但執(zhí)行異議之訴要解決的主要問題是案外人提出的對執(zhí)行標的的權(quán)利是否足以排除強制執(zhí)行。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，孔某某對案涉不動產(chǎn)享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，已經(jīng)停止對案涉房屋的執(zhí)行。結(jié)合本案孔某某就確認房屋所有權(quán)已向德州仲裁委員會申請仲裁，德州仲裁委員會也已經(jīng)作出仲裁裁決，該裁決并未被撤銷或者不予執(zhí)行，根據(jù)《中華人民共和國仲裁法》第九條規(guī)定，“仲裁實行一裁終局的制度。裁決作出后，當事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會或者人民法院不予受理。裁決被人民法院依法裁定撤銷或者不予執(zhí)行的，當事人就該糾紛可以根據(jù)雙方重新達成的仲裁協(xié)議申請仲裁，也可以向人民法院起訴?！睂啄衬呈欠裣碛蟹课菟袡?quán)的問題一審法院不再進行審理。對孔某某要求辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)的訴訟請求，不屬于執(zhí)行異議之訴的審理范圍，一審法院亦不予審理。
綜上所述，一審法院認為，孔某某對案涉房屋享有的民事權(quán)益足以排除執(zhí)行。一審法院依照《中華人民共和國仲裁法》第九條，《異議復(fù)議規(guī)定》第二十四條、第二十八條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條規(guī)定，判決：一、停止對坤寧府門市9-Ｂ號門市房（魯?shù)伦值凇痢撂柗慨a(chǎn)證的一半面積）的執(zhí)行；二、駁回原告孔某某的其他訴訟請求。案件受理費9390元，由被告孔湄負擔。一審法院（2016）魯14執(zhí)異14號執(zhí)行異議裁定于本判決生效時自動失效。
孔湄不服一審判決，上訴請求：1．依法撤銷（2016）魯14民初110號民事判決第一項，并依法改判駁回孔某某的所有訴訟請求；2．本案的一、二審訴訟費用由孔某某承擔。
二審法院對一審查明的事實予以確認。
二審法院認為，本案二審爭議焦點問題為孔某某對于案涉房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。案外人享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利，四個要件必須全部具備，缺一不可。本案一審判決認定在人民法院查封涉案房產(chǎn)之前，孔某某已經(jīng)與大乾公司簽訂了合法有效的書面《商品房買賣合同》，孔某某已經(jīng)支付買賣合同約定的全部價款及代收費用，并且已經(jīng)合法占有涉案房產(chǎn)，涉案房產(chǎn)未能辦理過戶登記，孔某某對此沒有過錯。二審中，孔湄對以上案件事實未提出抗辯，亦未提交證據(jù)予以佐證。因而，對上述案件事實，予以確認。綜上，一審判決認定孔某某對涉案不動產(chǎn)享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，應(yīng)停止對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行，并無不當。
關(guān)于孔湄主張應(yīng)適用《異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條而不是第二十八條的問題?！懂愖h復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。二審法院認為，《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議情形。本案中，孔某某所購買的房屋是商業(yè)房，并非用于自住，且購買的房屋已經(jīng)登記在金田公司名下，而非大乾公司名下，因而符合第二十八條關(guān)于一般房屋買賣過程中物權(quán)期待權(quán)的條件。退一步講，即便涉案房產(chǎn)登記在大乾公司名下，即同時符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”和“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則第二十八條和第二十九條適用上產(chǎn)生了競合，并非能夠適用第二十九條就自然排斥適用第二十八條，兩法條產(chǎn)生競合時應(yīng)選擇使用，滿足其中之一規(guī)定的適用前提，并不排斥對另一條的適用，不動產(chǎn)的買受人只要滿足第二十八條或第二十九條規(guī)定的構(gòu)成要件，即可達到對涉案房產(chǎn)排除強制執(zhí)行的目的。
綜上所述，二審法院認為，孔湄的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費9390元，由孔湄負擔。
再審中，孔某某提交一份山東省高級人民法院（2018）魯民終1543號民事判決書，證明：1.金田公司和大乾公司人格混同；2.孔某某與大乾公司已經(jīng)簽訂合法有效的商品房買賣合同；3.孔某某已經(jīng)合法占有了案涉房屋；4.沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不是孔某某原因造成。
孔湄質(zhì)證稱，對于該證據(jù)真實性沒有異議，但該判決書記載的事實與本案無關(guān)。
金田公司、天中公司、徐天中質(zhì)證稱，孔某某享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利，但金田公司、大乾公司并不是人格混同。
馬文利質(zhì)證稱，該判決書不能證明對方所述的內(nèi)容。
本院認為，孔湄、金田公司、天中公司、徐天中、馬文利均未對證據(jù)的真實性提出異議，對于該證據(jù)的真實性應(yīng)予確認。經(jīng)審查，該判決并未認定金田公司、大乾公司存在人格混同，孔某某也并非該判決的當事人，與該判決無直接的法律關(guān)系，故該判決不能證明孔某某主張的事實。
再審?fù)徶?，金田公司對大乾公司對外出售案涉房屋表示知情并認可。
本院對一審、二審查明的其他事實予以確認。
本院再審認為，本案再審的焦點問題是孔某某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。本案中，孔某某與大乾公司簽訂有《商品房買賣合同》，該合同系當事人真實意思表示，亦不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。雖然案涉房屋并未登記在大乾公司名下而是登記在金田公司名下，但金田公司表示對大乾公司對外出售房屋的行為知情并認可，對孔某某與大乾公司之間簽訂的《商品房買賣合同》不持異議，故應(yīng)當認定孔某某在案涉房屋被查封前已簽訂合法有效的買賣合同。根據(jù)查明的事實，孔某某在案涉房屋被查封前已支付了全部房款并實際占有案涉房屋，金田公司對該事實沒有提出異議。對于案涉房屋未能辦理權(quán)屬登記，金田公司稱曾為76戶辦理了權(quán)屬登記，但因為稅務(wù)問題未能為孔某某辦理權(quán)屬登記，故案涉房屋未能辦理權(quán)屬登記不能歸責于孔某某。根據(jù)《異議復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，孔某某對案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。
綜上所述，一、二審判決認定事實與適用法律均無不當，本院對孔湄的再審請求不予支持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
維持山東省高級人民法院（2017）魯民終1725號民事判決。
本判決為終審判決。
審判長 王友祥
審判員 汪治平
審判員 謝愛梅
二〇一九年十一月一日
書記員 李雪薇
成為第一個評論者