中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：任守玉，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳暉春，北京大成律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：虞春燕，北京大成律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）：王云安，男，1954年3月1日出生，漢族，住山東省日照市東港區(qū)。

委托訴訟代理人：毛洪濤，北京德和衡律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李霄然，北京德和衡律師事務(wù)所律師。

王云安辯稱：（一）關(guān)于逾期交房違約金的問(wèn)題。1.日照港房開(kāi)公司認(rèn)為二審判決認(rèn)定逾期交房截止時(shí)間錯(cuò)誤，應(yīng)按照9天計(jì)算違約金，二審判決判令其承擔(dān)70%責(zé)任比例太高的理由不能成立。（1）二審判決并沒(méi)有以“消防驗(yàn)收合格時(shí)間”作為逾期交房截止時(shí)間，而是以“王云安自認(rèn)的實(shí)際交房時(shí)間”2013年12月31日作為逾期交房截止時(shí)間。（2）日照港房開(kāi)公司主張只應(yīng)承擔(dān)9天的逾期交房違約金不成立。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)建筑法》等法律的相關(guān)規(guī)定，房屋竣工驗(yàn)收完成后方可交付，日照港房開(kāi)公司提出的2011年3月5日分部分項(xiàng)驗(yàn)收合格，不符合法定竣工驗(yàn)收要求。房屋達(dá)到交付條件須完成房屋竣工驗(yàn)收，既要通過(guò)建設(shè)單位組織的竣工驗(yàn)收，還要達(dá)到綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（消防、規(guī)劃、環(huán)保等），或者竣工驗(yàn)收備案的標(biāo)準(zhǔn)。日照港房開(kāi)公司提供的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》顯示，作為建設(shè)單位的日照港房開(kāi)公司于2015年6月11日完成自行組織的竣工驗(yàn)收，于2015年8月31日完成竣工驗(yàn)收備案。故日照港房開(kāi)公司申請(qǐng)?jiān)賹徶鲝?011年3月5日分項(xiàng)分部驗(yàn)收合格已符合竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的理由不能成立，據(jù)此其主張逾期交房9天也不能成立。（3）日照港房開(kāi)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)100%逾期交房違約責(zé)任。逾期交付房屋是日照港房開(kāi)公司的原因造成的，王云安對(duì)此沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)分擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。日照港房開(kāi)公司主張因王云安過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致消防驗(yàn)收遲延的事實(shí)不存在，其既不能證明王云安在消防驗(yàn)收中存在過(guò)錯(cuò)行為，也不能證明因王云安過(guò)錯(cuò)行為與消防驗(yàn)收遲延之間存在因果關(guān)系，更不能證明與最終遲延交房結(jié)果之間存在因果關(guān)系。故對(duì)于遲延交房違約金，應(yīng)當(dāng)由日照港房開(kāi)公司承擔(dān)100%違約責(zé)任。2.日照港房開(kāi)公司未能將達(dá)到交付條件的房屋按照約定時(shí)間交付給王云安，理應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，其雖然將房屋交予王云安進(jìn)場(chǎng)裝修，但由于房屋未完成竣工驗(yàn)收及存在嚴(yán)重影響使用的質(zhì)量問(wèn)題，導(dǎo)致王云安不能正常裝修、及時(shí)開(kāi)業(yè)使用，利益明顯受損。（二）關(guān)于逾期辦理產(chǎn)權(quán)證書違約金的問(wèn)題。1.日照港房開(kāi)公司提出的后履行抗辯理由不成立。（1）付款義務(wù)的先后順序與合同約定有關(guān)，與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定的開(kāi)票要求無(wú)關(guān)。（2）王云安已經(jīng)支付了大部分購(gòu)房款，其中第一筆預(yù)付款已經(jīng)全部支付。就第二筆款項(xiàng)的付款時(shí)間，根據(jù)約定，必須經(jīng)日照港房開(kāi)公司書面通知簽署正式合同后5日內(nèi)支付，日照港房開(kāi)公司未發(fā)出書面通知，付款時(shí)間未確定。就第三筆款項(xiàng)的付款時(shí)間，根據(jù)約定，在房屋整體驗(yàn)收后付款，但驗(yàn)收后的具體時(shí)間沒(méi)有明確約定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。所以，第三筆款項(xiàng)的履行期限，應(yīng)當(dāng)是日照港房開(kāi)公司催告后的合理時(shí)間，但其未進(jìn)行催告，該筆付款期限也未確定。故不存在日照港房開(kāi)公司所稱的付款時(shí)間在辦證之前的抗辯理由。（3）日照港房開(kāi)公司直至2015年11月12日方辦理案涉房屋初始登記，此前根本不具備為王云安辦理轉(zhuǎn)移登記的條件，且直至王云安訴訟前，日照港房開(kāi)公司亦從未告知初始產(chǎn)權(quán)辦理情況，顯然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證責(zé)任。2.日照港房開(kāi)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)100%逾期辦證違約責(zé)任。辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的前提是房屋已經(jīng)具備各項(xiàng)辦理轉(zhuǎn)移登記的條件。具備條件后，應(yīng)由日照港房開(kāi)公司通知買受人，并向買受人提供辦理轉(zhuǎn)移登記所需的資料。王云安沒(méi)有收到通知和辦證必要資料，沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)當(dāng)分擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任，本案應(yīng)當(dāng)由日照港房開(kāi)公司承擔(dān)100%逾期辦證違約責(zé)任。（三）關(guān)于重復(fù)裝修款的問(wèn)題。日照港房開(kāi)公司與王云安的往來(lái)函件中，日照港房開(kāi)公司曾明確表示同意承擔(dān)該重復(fù)裝修款。據(jù)此，本案應(yīng)當(dāng)由日照港房開(kāi)公司承擔(dān)全部費(fèi)用26.5萬(wàn)元，而非各自承擔(dān)一半。即便沒(méi)有上述函件，由于日照港房開(kāi)公司所交付的房屋存在漏水質(zhì)量問(wèn)題，其理應(yīng)承擔(dān)質(zhì)保維修責(zé)任。其主張系王云安原因?qū)е聯(lián)p壞，但不能提供有效證據(jù)證明。王云安提供證據(jù)顯示維修支出為26.5萬(wàn)元，還有一些費(fèi)用由于證據(jù)不齊全已經(jīng)自行承擔(dān)。日照港房開(kāi)公司關(guān)于沒(méi)有證據(jù)證明重復(fù)裝修費(fèi)用的主張，不能成立。

王云安向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令日照港房開(kāi)公司與其辦理商品房驗(yàn)收交接手續(xù)及房屋權(quán)屬證書；2.判令日照港房開(kāi)公司履行維修義務(wù)(包括更換無(wú)法維修的“城市風(fēng)景”20號(hào)樓所有樓層陽(yáng)臺(tái)窗、二三樓玻璃幕墻)；3.判令日照港房開(kāi)公司賠償其重復(fù)裝修費(fèi)用26.5萬(wàn)元；判令日照港房開(kāi)公司支付其逾期交房違約金1156.2萬(wàn)元(自2011年9月1日計(jì)算至2013年12月31日)；4.判令日照港房開(kāi)公司支付其逾期辦理房屋權(quán)屬證書的違約金9632316元(自2014年4月1日至2016年10月23日，按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期逾期貸款年利率分段計(jì)算)。訴訟費(fèi)用由日照港房開(kāi)公司承擔(dān)。

日照港房開(kāi)公司向一審法院提起反訴請(qǐng)求：1.判令王云安給付其剩余購(gòu)房款14815280元；2.判令王云安給付其逾期付款違約金(自2010年11月3日起至付清購(gòu)房款之日止以應(yīng)交購(gòu)房款為基數(shù)并按照日萬(wàn)分之三標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，截止反訴時(shí)暫為12128901元)；3.判令王云安給付其樓房裝修改造工程款2707216元；以上合計(jì)29651397元。訴訟費(fèi)用由王云安承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年4月6日，王云安與日照港房開(kāi)公司簽訂“城市風(fēng)景”團(tuán)購(gòu)預(yù)定協(xié)議，約定：王云安認(rèn)購(gòu)日照港房開(kāi)公司開(kāi)發(fā)的“城市風(fēng)景”項(xiàng)目中的20號(hào)商用公寓樓一棟，建筑面積為14779㎡，單價(jià)為4100元/㎡(含裝修500元/㎡費(fèi)用)，公寓樓價(jià)款為6060萬(wàn)元；復(fù)式住宅1套，建筑面積約計(jì)310㎡，單價(jià)為6200元/㎡，15號(hào)樓6、11、12層樓東戶共3套，建筑面積約計(jì)552㎡，單價(jià)為5290元/㎡，房款共計(jì)484萬(wàn)元；日照港房開(kāi)公司無(wú)償提供地下停車位共計(jì)33個(gè)給王云安使用，交房時(shí)間為2011年8月1日，產(chǎn)權(quán)面積以有測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)，房?jī)r(jià)款多退少補(bǔ)；總房款合計(jì)為6544萬(wàn)元，王云安應(yīng)于協(xié)議簽訂后5日內(nèi)向日照港房開(kāi)公司支付總房款的50%為預(yù)付款，即3272萬(wàn)元；日照港房開(kāi)公司辦完預(yù)售許可證后，王云安須在5日內(nèi)再向日照港房開(kāi)公司支付總房款的40%并簽訂正式商品房買賣合同，即2617萬(wàn)元；所購(gòu)房屋整體驗(yàn)收(含精裝修)后，王云安再向日照港房開(kāi)公司支付房款585萬(wàn)元，剩余房款70萬(wàn)元作為裝修質(zhì)量保證金，兩年后裝修質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題王云安應(yīng)向日照港房開(kāi)公司支付該保證金；日照港房開(kāi)公司必須保證在合同約定的時(shí)間內(nèi)將住房交付使用，逾期超過(guò)30日起日照港房開(kāi)公司按日向王云安支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金；王云安必須按照約定的時(shí)間交付房款，逾期超過(guò)30日起王云安按日向日照港房開(kāi)公司支付逾期應(yīng)付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金；該樓盤具備簽訂商品房買賣合同條件時(shí)，日照港房開(kāi)公司必須及時(shí)通知王云安，王云安應(yīng)在收到日照港房開(kāi)公司書面通知5日內(nèi)，及時(shí)繳納房款后并與日照港房開(kāi)公司簽訂正式商品房買賣合同，同時(shí)協(xié)議中相關(guān)條款轉(zhuǎn)入正式商品房買賣合同繼續(xù)執(zhí)行，協(xié)議及正式商品房買賣合同均具有法律效力；屆時(shí)如王云安未按照約定的時(shí)間繳納剩余房款并簽訂商品房買賣合同，則視為王云安放棄該商品房的認(rèn)購(gòu)權(quán)，協(xié)議書自動(dòng)解除，日照港房開(kāi)公司有權(quán)另行處置該商品房，并不再另行通知王云安，王云安所交定金日照港房開(kāi)公司不予退還；如日照港房開(kāi)公司不與王云安簽訂商品房買賣合同或?qū)⒃撋唐贩克阶粤硎鬯耍瑒t日照港房開(kāi)公司雙倍返還王云安已付房款，同時(shí)協(xié)議書自動(dòng)解除；王云安所購(gòu)20號(hào)樓為商用性質(zhì)，1-3層為酒店，4層以上為公寓；日照港房開(kāi)公司應(yīng)按酒店、公寓的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工；1-3層設(shè)中央空調(diào)(冷暖機(jī)組)，4層以上標(biāo)準(zhǔn)層為地暖，預(yù)留分體式空調(diào)的安裝位置及預(yù)留孔洞，標(biāo)準(zhǔn)層衛(wèi)生間預(yù)留熱水器安裝位置，熱水進(jìn)廚房，預(yù)埋好各種管路，協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章，王云安支付預(yù)付款后生效等。協(xié)議簽訂后，王云安按日照港房開(kāi)公司要求于2010年3月12日支付50%的預(yù)付款3272萬(wàn)元。2010年10月28日，日照港房開(kāi)公司取得城市風(fēng)景20號(hào)樓商品房預(yù)售許可證。

2011年3月30日，王云安、日照港房開(kāi)公司又簽訂“城市風(fēng)景”團(tuán)購(gòu)預(yù)定協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議，約定：原協(xié)議王云安已認(rèn)購(gòu)復(fù)式住宅一套即7-1-101；7-1-201，增加認(rèn)購(gòu)10號(hào)樓復(fù)式住宅一套即10-2-102；10-2-202，建筑面積約計(jì)310平方米，單價(jià)為6200元/平方米(陸仟貳佰元每平米)；20號(hào)樓前負(fù)一層停車場(chǎng)，面積約計(jì)1116平方米，單價(jià)為2300元/平方米；原協(xié)議裝修標(biāo)準(zhǔn)為500元平方米的裝修款，從原協(xié)議中扣除，由王云安自行組織裝修；增加20號(hào)樓前地下負(fù)一層中央空調(diào)，費(fèi)用結(jié)算時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算；原總房款65435980元，扣減精裝修款7389500元，增加復(fù)式住宅及停車場(chǎng)費(fèi)用4488800元，總房款調(diào)整為62535280元；贈(zèng)送15號(hào)樓車位三個(gè)，編號(hào)負(fù)一層55號(hào)、58號(hào)、59號(hào)；儲(chǔ)藏室三個(gè)，編號(hào)12號(hào)、23號(hào)、24號(hào)；9號(hào)樓車庫(kù)一個(gè)，編號(hào)6號(hào)；王云安所購(gòu)房屋在項(xiàng)目單體驗(yàn)收后進(jìn)行精裝修，精裝修過(guò)程中，不得對(duì)房屋中主體、消防、通風(fēng)等結(jié)構(gòu)和公共部分的安裝做任何改動(dòng)。2011年3月5日，20號(hào)樓工程分部工程質(zhì)量評(píng)定合格。2011年8月10日，王云安又向日照港房開(kāi)公司支付購(gòu)房款1500萬(wàn)元。

2011年9月9日，在工程尚未竣工驗(yàn)收的情況下，王云安經(jīng)日照港房開(kāi)公司同意進(jìn)場(chǎng)對(duì)20號(hào)樓進(jìn)行裝修。裝修過(guò)程中，王云安發(fā)現(xiàn)20號(hào)樓房存在一些質(zhì)量問(wèn)題，遂要求日照港房開(kāi)公司進(jìn)行修繕。2012年10月28日,日照港房開(kāi)公司對(duì)20號(hào)樓房存在的質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行了修繕，王云安在修繕單上簽字并注明20號(hào)樓至今未能辦理交接手續(xù)。2013年1月18日，日照市公安消防支隊(duì)出具建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書并通知日照港房開(kāi)公司，其申報(bào)的城市風(fēng)景20號(hào)酒店式公寓裝修工程消防設(shè)計(jì)文件合格，請(qǐng)按照審核批準(zhǔn)的消防設(shè)計(jì)文件進(jìn)行施工。

由于“城市風(fēng)景”小區(qū)20號(hào)樓未通過(guò)消防驗(yàn)收，2013年3月12日，經(jīng)日照港房開(kāi)公司與王云安溝通，形成關(guān)于“城市風(fēng)景”20號(hào)樓消防驗(yàn)收的意見(jiàn)，內(nèi)容為：日照港房開(kāi)公司通過(guò)整改消防驗(yàn)收中存在的問(wèn)題，在2013年3月15日前爭(zhēng)取通過(guò)消防主管部門的驗(yàn)收；由于王云安在裝修改造過(guò)程中對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行了變動(dòng)，也存在需要整改的問(wèn)題，業(yè)主方負(fù)責(zé)對(duì)該部分進(jìn)行整改，并使之達(dá)到驗(yàn)收要求。日照港房開(kāi)公司與王云安分別在該意見(jiàn)上蓋章、簽字。同年5月30日，日照市公安消防支隊(duì)就日照港房開(kāi)公司申報(bào)的城市風(fēng)景小區(qū)20號(hào)樓工程進(jìn)行消防驗(yàn)收，并出具建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書，綜合評(píng)定該建設(shè)工程消防驗(yàn)收合格。同年6月13日，日照港房開(kāi)公司就王云安提出的20號(hào)樓消防驗(yàn)收及滲漏問(wèn)題答復(fù)王云安，內(nèi)容為：一、消防驗(yàn)收問(wèn)題。我公司在將20號(hào)樓土建安裝工程交付后，又根據(jù)業(yè)主裝修要求，對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行了重新改造，致使消防驗(yàn)收滯后。現(xiàn)關(guān)于20號(hào)樓建設(shè)工程的消防驗(yàn)收，日照市公安消防支隊(duì)已于2013年4月10日驗(yàn)收通過(guò)，同年5月30日出具書面的消防驗(yàn)收意見(jiàn)書。對(duì)于消防驗(yàn)收意見(jiàn)書中要求的安全檢查，我公司將給予積極配合。廚房滲漏問(wèn)題經(jīng)過(guò)我公司與施工單位進(jìn)行初步認(rèn)定，懷疑廚房?jī)?nèi)的排水溝滲漏。同年6月27日，日照港房開(kāi)公司與施工單位山東港灣建設(shè)集團(tuán)有限公司再次致函王云安，內(nèi)容：經(jīng)對(duì)廚房地溝進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)防水層有受損現(xiàn)象，電纜線穿線管敷設(shè)時(shí)對(duì)防水層造成較大破壞，且防水處理不到位。經(jīng)過(guò)處理后和持續(xù)觀察，漏水現(xiàn)象已基本得到解決。建議：對(duì)穿地溝的設(shè)備電源線改移，并對(duì)防水層受損的部位作重點(diǎn)堵漏處理；對(duì)廚房地溝等其他部位的防水再進(jìn)行全面檢查檢修，排除類似的問(wèn)題。同年年底，租用20號(hào)樓的日照太陽(yáng)山假日酒店開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。

2011年1月14日，日照港房開(kāi)公司與日照北方設(shè)備安裝有限公司簽訂城市風(fēng)景20號(hào)樓中央空調(diào)安裝工程施工合同，約定工程造價(jià)為116萬(wàn)元(暫定價(jià))。2012年3月2日，日照港房開(kāi)公司與日照一達(dá)安裝工程有限公司簽訂管道燃?xì)庠O(shè)施配套合同書，約定燃?xì)庠O(shè)施配套費(fèi)12萬(wàn)元，安裝材料費(fèi)75580元，合計(jì)195580元。2012年3月26日，日照港房開(kāi)公司與日照開(kāi)發(fā)區(qū)金碧裝飾工程有限責(zé)任公司簽訂城市風(fēng)景20號(hào)樓走廊硅鈣板吊頂及窗簾盒安裝工程結(jié)算合同，約定結(jié)算金額為74269元。同年3月27日，日照港房開(kāi)公司與山東華盛特克科技有限公司日照分公司簽訂城市風(fēng)景20號(hào)樓消防排煙工程施工合同，工程固定總價(jià)6萬(wàn)元。同年4月11日，日照港房開(kāi)公司與山東港灣建設(shè)集團(tuán)有限公司簽訂城市風(fēng)景20號(hào)樓無(wú)框陽(yáng)臺(tái)封閉工程結(jié)算合同，約定結(jié)算金額為909953元。同年4月11日，日照港房開(kāi)公司與日照榮祥商貿(mào)有限公司簽訂電子智能鎖、感應(yīng)卡釆購(gòu)合同，約定合同總價(jià)款為104904元(注雙方最終實(shí)際結(jié)算價(jià)107088元，差額2184元)。同年5月8日，日照港房開(kāi)公司與日照市祥藝裝飾有限公司簽訂城市風(fēng)景小區(qū)18號(hào)樓電梯間、20號(hào)樓紙面石膏板吊頂及乳膠漆工程結(jié)算合同，約定結(jié)算金額為43768元。同年9月，日照港房開(kāi)公司與日照北海裝飾工程有限公司簽訂城市風(fēng)景20號(hào)樓鋼結(jié)構(gòu)雨棚及大理石門廳工程結(jié)算合同，約定結(jié)算金額為206434元。2013年1月18日，日照港房開(kāi)公司與日照北方設(shè)備安裝有限公司簽訂城市風(fēng)景20號(hào)樓中央空調(diào)安裝工程結(jié)算合同，約定結(jié)算金額1082190元。同年1月22日，日照一達(dá)安裝工程有限公司向日照港房開(kāi)公司提出結(jié)算申請(qǐng)，稱城市風(fēng)景20號(hào)樓太陽(yáng)山假日酒店燃?xì)夤芫W(wǎng)工程全部施工完畢，并已供氣，工程總價(jià)款195580元，日照港房開(kāi)公司已付款15萬(wàn)元，還應(yīng)付45580元。日照港房開(kāi)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人在結(jié)算申請(qǐng)及工程進(jìn)度款撥付會(huì)簽單上簽署同意支付。同年11月29日，日照港房開(kāi)公司與日照恒久消防工程有限公司簽訂城市風(fēng)景小區(qū)20號(hào)樓消防器材改造工程結(jié)算合同，約定結(jié)算金額為30118元。以上工程款、材料款共計(jì)2707216元(不含差額2184元)。

城市風(fēng)景小區(qū)20號(hào)商住樓于2015年6月4日取得建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證，于11日通過(guò)日照港房開(kāi)公司組織的勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位的竣工驗(yàn)收，于2015年8月31日在建設(shè)行政主管部門完成竣工備案。

日照港房開(kāi)公司與王云安至今未簽訂商品房買賣合同，也未辦理樓房交接驗(yàn)收手續(xù)。王云安至今也未取得20號(hào)樓房屋權(quán)屬證書。

2011年4月21日，王云安與案外人王愛(ài)平簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，約定由王云安將其認(rèn)購(gòu)的城市風(fēng)景15號(hào)樓1單元601室轉(zhuǎn)讓給王愛(ài)平。雙方另簽訂更名協(xié)議書，約定由王愛(ài)平將其購(gòu)買的城市風(fēng)景1號(hào)樓1單元501室買受人變更為王云安。2014年1月14日，王愛(ài)平出具聲明稱，其購(gòu)買的城市風(fēng)景15號(hào)樓1單元601室，已交總房款1125741元，實(shí)測(cè)后總房款為976375元，稅費(fèi)為29589.25元，物業(yè)費(fèi)用為24827.65元，合計(jì)為1030792元，差額為94949元，本人自愿把差額94949元轉(zhuǎn)到王云安名下。

2012年7月10日，日照太陽(yáng)山生態(tài)旅游度假有限公司與青島紅珊瑚裝飾工程有限公司簽訂工程裝修維修協(xié)議，約定：工程名稱為太陽(yáng)山假日酒店維修工程，工程范圍為包工包料、包質(zhì)量、包安全和文明施工，工程日期為2012年7月12日至同年11月30日，工程總造價(jià)按實(shí)際施工發(fā)生工程量結(jié)算。同年11月20日，日照太陽(yáng)山生態(tài)旅游度假有限公司與青島紅珊瑚裝飾工程有限公司就太陽(yáng)山假日酒店1-3F維修工程項(xiàng)目進(jìn)行決算，雙方約定按26.5萬(wàn)元進(jìn)行結(jié)算。2013年6月19日，日照太陽(yáng)山生態(tài)旅游度假有限公司通過(guò)日照銀行電匯和轉(zhuǎn)賬的方式將上述工程款全部給付青島紅珊瑚裝飾工程有限公司。2016年10月20日,日照太陽(yáng)山生態(tài)旅游度假有限公司出具聲明，稱工程維修協(xié)議系該公司董事長(zhǎng)王云安個(gè)人使用該公司名義簽訂和履行的，合同權(quán)利義務(wù)由王云安享有和承擔(dān)。

日照港房開(kāi)公司不服一審判決，上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或者依法改判。

二審法院認(rèn)定的事實(shí)與一審一致。

二審法院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.一審判決對(duì)商品房買賣合同成立并有效的認(rèn)定是否正確；2.一審判決對(duì)逾期交房、辦證違約責(zé)任的認(rèn)定是否正確；3.一審判決對(duì)房屋質(zhì)量、重復(fù)裝修損失的認(rèn)定是否正確；4.一審判決對(duì)逾期付款違約責(zé)任的認(rèn)定是否正確；5.一審判決對(duì)裝修改造工程款的認(rèn)定是否正確。

關(guān)于一審判決對(duì)商品房買賣合同成立并有效的認(rèn)定是否正確的問(wèn)題。盡管雙方當(dāng)事人未簽訂正式的商品房買賣合同，案涉城市風(fēng)景團(tuán)購(gòu)預(yù)定協(xié)議第一條也約定“本協(xié)議僅作預(yù)定所購(gòu)樓房所用”，但該預(yù)定協(xié)議與補(bǔ)充協(xié)議明確約定了出賣人與買受人的基本情況、商品房的基本情況、購(gòu)房款及支付計(jì)劃、簽訂正式商品房買賣合同的條件及步驟、房屋用途及裝修標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等，符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的要求。同時(shí)，案涉20號(hào)樓已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證，王云安亦已支付部分購(gòu)房款并實(shí)際占有使用案涉房屋。因此，一審判決認(rèn)定商品房買賣合同成立并有效，并無(wú)不當(dāng)。

關(guān)于一審判決對(duì)逾期交房、辦證違約責(zé)任的認(rèn)定是否正確的問(wèn)題。首先，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目交付使用的條件，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條及國(guó)務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條均作出了規(guī)定，一審判決據(jù)此認(rèn)定案涉房產(chǎn)交付應(yīng)當(dāng)完成包括消防驗(yàn)收在內(nèi)的綜合驗(yàn)收，并無(wú)不當(dāng)。日照港房開(kāi)公司主張王云安自2011年9月9日已實(shí)際占有案涉房屋，案涉房屋于2011年9月9日實(shí)際交付，但此時(shí)案涉房屋尚未通過(guò)消防驗(yàn)收，故其此項(xiàng)上訴主張不能成立。一審判決按照雙方協(xié)議約定的交房時(shí)間、違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)、王云安已付房款數(shù)額及王云安自認(rèn)的實(shí)際交房時(shí)間計(jì)算逾期交房違約金總額，并根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度，酌定王云安、日照港房開(kāi)公司按三七比例分擔(dān)，有法律、合同及事實(shí)依據(jù)。日照港房開(kāi)公司上訴雖主張一審判決在計(jì)算逾期交房違約金時(shí)扣除的5套公寓樓價(jià)款數(shù)額錯(cuò)誤及認(rèn)定的逾期交房違約金過(guò)分高于王云安遭受的實(shí)際損失，但未提供證據(jù)證明。日照港房開(kāi)公司上訴主張其因王云安未依約支付購(gòu)房款而享有先履行抗辯權(quán)，但王云安拖欠購(gòu)房款并不影響日照港房開(kāi)公司交付案涉房屋，且一審判決已經(jīng)對(duì)王云安逾期付款的違約責(zé)任作出認(rèn)定。王云安、日照港房開(kāi)公司上訴均主張消防驗(yàn)收拖延的責(zé)任在對(duì)方，但均未提供充分證據(jù)證明，且2013年3月12日關(guān)于“城市風(fēng)景”20號(hào)樓消防驗(yàn)收意見(jiàn)的內(nèi)容可以證明雙方當(dāng)事人對(duì)于消防驗(yàn)收拖延均存有過(guò)錯(cuò)。因此，王云安、日照港房開(kāi)公司關(guān)于一審判決對(duì)逾期交房違約金的認(rèn)定錯(cuò)誤的上訴理由均不能成立。其次，關(guān)于逾期辦證的違約責(zé)任。一審判決根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定和雙方當(dāng)事人的履約情況，參照《最高人民法院關(guān)于民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條第二款第一項(xiàng)規(guī)定，計(jì)算逾期辦證違約金總額，并根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度，酌定王云安、日照港房開(kāi)公司按三七比例分擔(dān)，有法律、合同及事實(shí)依據(jù)。日照港房開(kāi)公司未提供證據(jù)證明其依約履行了通知王云安簽訂正式商品房買賣合同的合同義務(wù)，亦未提供充分證據(jù)證明案涉房屋驗(yàn)收遲延的責(zé)任在王云安一方。王云安未及時(shí)與日照港房開(kāi)公司簽訂正式的商品房買賣合同、申請(qǐng)辦理商品房所有權(quán)登記并提供相應(yīng)資料，王云安關(guān)于日照港房開(kāi)公司未在案涉房屋通過(guò)整體驗(yàn)收后通知其辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的上訴主張亦缺乏合同依據(jù)。因此，王云安、日照港房開(kāi)公司關(guān)于一審判決對(duì)逾期辦證違約金的認(rèn)定錯(cuò)誤的上訴理由均不能成立。

關(guān)于一審判決對(duì)房屋質(zhì)量、重復(fù)裝修損失的認(rèn)定是否正確的問(wèn)題。首先，對(duì)于案涉房屋存在漏水、滲水問(wèn)題的事實(shí)，雙方當(dāng)事人并無(wú)爭(zhēng)議。日照港房開(kāi)公司雖主張上述問(wèn)題系王云安裝修時(shí)破壞防水層所致，但未提供充分證據(jù)證明。日照港房開(kāi)公司上訴主張20號(hào)樓修繕的內(nèi)容大部分屬于王云安要求增加的工程量，亦未提供充分證據(jù)證明。其次，王云安提供了裝修協(xié)議、決算明細(xì)及付款憑證、日照太陽(yáng)山生態(tài)旅游度假有限公司出具的聲明與視聽(tīng)資料等證據(jù)，足以證明其關(guān)于重復(fù)裝修損失的主張。日照港房開(kāi)公司雖不認(rèn)可，但未提供充分證據(jù)予以反駁。因此，一審判決對(duì)王云安關(guān)于要求日照港房開(kāi)公司履行維修義務(wù)、賠償重復(fù)裝修損失的訴訟請(qǐng)求予以支持，并根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度，酌定王云安、日照港房開(kāi)公司均擔(dān)損失，并無(wú)不當(dāng)。

關(guān)于一審判決對(duì)逾期付款違約責(zé)任的認(rèn)定是否正確的問(wèn)題。首先，案涉20號(hào)樓日照港房開(kāi)公司取得商品房預(yù)售許可證的時(shí)間為2010年10月28日，王云安支付1500萬(wàn)元購(gòu)房款的時(shí)間為2011年8月10日，王云安雖主張?jiān)摴P款項(xiàng)系日照港房開(kāi)公司提出資金緊張后其實(shí)際支付，但未提供證據(jù)證明。故一審判決根據(jù)雙方當(dāng)事人協(xié)議關(guān)于40%購(gòu)房款支付條件的約定，結(jié)合上述事實(shí)，認(rèn)定該1500萬(wàn)元系王云安收到日照港房開(kāi)公司通知后支付40%購(gòu)房款的部分款項(xiàng)，并無(wú)不當(dāng)。案涉房屋整體驗(yàn)收的時(shí)間為2015年6月11日，王云安關(guān)于其應(yīng)在收到日照港房開(kāi)公司通知后支付剩余10%購(gòu)房款的主張缺乏合同依據(jù)。故一審判決認(rèn)定王云安未在2015年6月11日支付剩余10%購(gòu)房款構(gòu)成違約，亦無(wú)不當(dāng)。其次，日照港房開(kāi)公司關(guān)于逾期付款違約金的反訴請(qǐng)求確是要求計(jì)算至付清購(gòu)房款之日，但其提交的反訴標(biāo)的額計(jì)算明細(xì)載明的逾期付款違約金有明確的數(shù)額及截止日期。王云安與案外人王愛(ài)平通過(guò)日照港房開(kāi)公司調(diào)換房屋，王愛(ài)平自愿將調(diào)換差價(jià)94949元所涉?zhèn)鶛?quán)轉(zhuǎn)移給王云安，王云安有權(quán)要求在應(yīng)付購(gòu)房款總額中抵銷。日照港房開(kāi)公司關(guān)于王云安拖欠的應(yīng)付購(gòu)房款為15103388元的上訴主張缺乏證據(jù)支持，亦超出了其反訴請(qǐng)求范圍。因此，雙方當(dāng)事人關(guān)于一審判決對(duì)逾期付款違約責(zé)任的認(rèn)定錯(cuò)誤的上訴理由均不能成立。

關(guān)于一審判決對(duì)裝修改造工程款的認(rèn)定是否正確的問(wèn)題。首先，雙方當(dāng)事人協(xié)議約定，20號(hào)樓為商用性質(zhì)，1至3層為酒店，設(shè)中央空調(diào)(冷暖機(jī)組)，4層以上為公寓，故20號(hào)樓應(yīng)由日照港房開(kāi)公司按照酒店、公寓的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工，一審判決對(duì)日照港房開(kāi)公司要求王云安承擔(dān)20號(hào)樓中央空調(diào)安裝工程款的反訴請(qǐng)求不予支持，并無(wú)不當(dāng)。其次，雙方當(dāng)事人協(xié)議約定，20號(hào)樓裝修由王云安自行負(fù)責(zé)，王云安未提供證據(jù)證明其與日照港房開(kāi)公司就20號(hào)樓廚房燃?xì)夤芫W(wǎng)、紙面石膏板吊頂?shù)软?xiàng)目造價(jià)承擔(dān)問(wèn)題存在約定，王云安關(guān)于上述造價(jià)涉及的鋼結(jié)構(gòu)雨棚不存在的上訴主張亦與雙方當(dāng)事人提供的結(jié)算合同、20號(hào)樓修繕內(nèi)容等證據(jù)相悖。故一審判決認(rèn)定上述項(xiàng)目造價(jià)應(yīng)由王云安承擔(dān)，亦無(wú)不當(dāng)。因此，雙方當(dāng)事人關(guān)于一審判決對(duì)裝修改造工程款的認(rèn)定錯(cuò)誤的上訴理由均不能成立，不予支持。

綜上，二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

本案再審期間，日照港房開(kāi)公司為證明其主張，向本院提交以下證據(jù)：證據(jù)1.《收款通知單》，擬證明2018年7月30日王云安向日照港房開(kāi)公司支付購(gòu)房款500萬(wàn)元；證據(jù)2.《辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)一次性告知單》，擬證明辦理案涉房屋權(quán)屬證書，必須由王云安予以配合和簽署、提供相關(guān)文件，包括但不限于商品房買賣合同、全額購(gòu)房發(fā)票和契稅完稅憑證；證據(jù)3.《房屋所有權(quán)證》和《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》，擬證明2015年11月18日，日照港房開(kāi)公司已經(jīng)取得20號(hào)樓的房屋產(chǎn)權(quán)證，具備為王云安辦理權(quán)屬證書的條件；證據(jù)4.《竣工報(bào)告單》和《驗(yàn)收文件》，擬證明日照港房開(kāi)公司向王云安交付的20號(hào)樓已經(jīng)在2012年12月15日經(jīng)山東省日照市質(zhì)量監(jiān)督站竣工驗(yàn)收合格。王云安質(zhì)證意見(jiàn)為：證據(jù)1的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，不能證明王云安遲延付款，王云安支付款項(xiàng)的性質(zhì)是履行判決，支付案款；證據(jù)2的真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，證明目的不認(rèn)可，該證據(jù)恰恰證明日照港房開(kāi)公司作為專業(yè)房地產(chǎn)日照港房開(kāi)公司應(yīng)按照告知單內(nèi)容正式通知買受人準(zhǔn)備材料，而日照港房開(kāi)公司從未履行相應(yīng)通知以及配合材料的提供義務(wù)；證據(jù)3，對(duì)《房屋所有權(quán)證》的真實(shí)性無(wú)異議，該所有權(quán)證書并非辦理王云安的轉(zhuǎn)移登記證書，而是日照港房開(kāi)公司初始登記證書。對(duì)《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》的真實(shí)性不予認(rèn)可，該測(cè)繪報(bào)告沒(méi)有加蓋任何機(jī)構(gòu)公章，證明目的不認(rèn)可；證據(jù)4的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，案涉工程于2015年8月31日完成竣工驗(yàn)收備案。

王云安為證明其主張，向本院提交了《工作函》一份，擬證明日照港房開(kāi)公司同意承擔(dān)重復(fù)裝修費(fèi)用。日照港房開(kāi)公司質(zhì)證意見(jiàn)為：對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，證明目的有異議。該證據(jù)證明：一是王云安在酒店裝修過(guò)程中確實(shí)破壞了防水層導(dǎo)致漏水；二是日照港房開(kāi)公司承諾承擔(dān)費(fèi)用僅限于20號(hào)廚房部分，并不是所有損失。

鑒于王云安對(duì)日照港房開(kāi)公司提交的證據(jù)1的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。關(guān)于證據(jù)2，日照港房開(kāi)公司并未提供證據(jù)原件，王云安對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可，本院對(duì)其真實(shí)性不予確認(rèn)。關(guān)于證據(jù)3，王云安對(duì)《房屋所有權(quán)證》的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)該證據(jù)真實(shí)性予以確認(rèn)；《房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)報(bào)告》，王云安不認(rèn)可其真實(shí)性，且未加蓋測(cè)繪單位公章，本院對(duì)其真實(shí)性不予確認(rèn)。關(guān)于證據(jù)4，《竣工報(bào)告單》和《驗(yàn)收文件》雖然王云安對(duì)其真實(shí)性不予認(rèn)可，但并未提供反駁的證據(jù)，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。鑒于日照港房開(kāi)公司對(duì)王云安提交的《工作函》的真實(shí)性無(wú)異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。對(duì)本院確認(rèn)真實(shí)性的證據(jù)，其證明力結(jié)合案件事實(shí)和其他證據(jù)綜合認(rèn)定。

本院再審查明的事實(shí)與二審法院認(rèn)定的事實(shí)一致。

一、關(guān)于二審判決對(duì)日照港房開(kāi)公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的認(rèn)定是否適當(dāng)?shù)膯?wèn)題

本案王云安、日照港房開(kāi)公司對(duì)日照港房開(kāi)公司逾期交房的事實(shí)并無(wú)爭(zhēng)議，雙方爭(zhēng)議的是日照港房開(kāi)公司向王云安交付案涉房屋的具體時(shí)間和違約責(zé)任的承擔(dān)比例問(wèn)題。（一）關(guān)于日照港房開(kāi)公司逾期向王云安交付案涉房屋的具體時(shí)間問(wèn)題?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！鼻笆龇珊退痉ń忉寣?duì)房屋交付的條件和房屋的交付使用予以了明確規(guī)定。本案中，案涉城市風(fēng)景小區(qū)20號(hào)商住樓于2015年6月4日取得建設(shè)工程施工竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證，于當(dāng)月11日通過(guò)日照港房開(kāi)公司組織的勘察、設(shè)計(jì)、施工及監(jiān)理單位的竣工驗(yàn)收，于2015年8月31日在建設(shè)行政主管部門完成竣工備案。訴訟中，王云安主張房屋自2013年年底消防驗(yàn)收合格，自2014年1月1日實(shí)際使用房屋。二審判決根據(jù)查明的案件事實(shí)，并結(jié)合王云安的自認(rèn)、訴訟請(qǐng)求等因素，認(rèn)定日照港房開(kāi)公司向王云安交付案涉房屋的時(shí)間為2014年1月1日，并無(wú)不當(dāng)。

（二）關(guān)于日照港房開(kāi)公司逾期交房的違約責(zé)任的承擔(dān)比例問(wèn)題。案涉《“城市風(fēng)景”團(tuán)購(gòu)預(yù)定協(xié)議》第四條“補(bǔ)充條款”第2項(xiàng)約定：日照港房開(kāi)公司必須保證在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將住房交付使用，逾期超過(guò)30日起日照港房開(kāi)公司按日向王云安支付已交房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金；王云安必須按照約定的時(shí)間交付房款，逾期超過(guò)30日起王云安按日向日照港房開(kāi)公司支付逾期應(yīng)付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金。根據(jù)當(dāng)事人的約定以及二審法院認(rèn)定的日照港房開(kāi)公司向王云安交付案涉房屋的時(shí)間，日照港房開(kāi)公司應(yīng)承擔(dān)的逾期交房違約金為自2011年9月1日起至2013年12月31日止按王云安已支付房屋價(jià)款以每日萬(wàn)分之三進(jìn)行計(jì)算。在此情況下，二審法院綜合考慮雙方當(dāng)事人對(duì)逾期交房均負(fù)有責(zé)任等因素，酌定日照港房開(kāi)公司承擔(dān)70%的責(zé)任，亦無(wú)不當(dāng)。

綜上，二審判決關(guān)于日照港房開(kāi)公司逾期交房違約責(zé)任的認(rèn)定，并無(wú)不妥。日照港房開(kāi)公司關(guān)于二審判決此項(xiàng)認(rèn)定錯(cuò)誤的主張，不能成立。

二、關(guān)于二審判決對(duì)日照港房開(kāi)公司承擔(dān)逾期辦證責(zé)任的認(rèn)定是否適當(dāng)?shù)膯?wèn)題

本案王云安與日照港房開(kāi)公司簽訂的《“城市風(fēng)景”團(tuán)購(gòu)協(xié)議》和《<“城市風(fēng)景”團(tuán)購(gòu)預(yù)售協(xié)議>的補(bǔ)充協(xié)議》均未對(duì)案涉房屋權(quán)屬證書的辦理時(shí)間以及逾期辦理的法律責(zé)任進(jìn)行約定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定：“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！备鶕?jù)前述行政法規(guī)、司法解釋規(guī)定以及本案相關(guān)事實(shí)，本院認(rèn)為，王云安有關(guān)日照港房開(kāi)公司應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的請(qǐng)求不能獲得支持，理由如下：

首先，從房屋權(quán)屬證書的辦理義務(wù)主體看，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十二條的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的主體為預(yù)售商品房的購(gòu)買人，即王云安。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)有的僅是協(xié)助義務(wù)，即日照港房開(kāi)公司負(fù)有協(xié)助王云安辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件的義務(wù)，并非辦理房屋權(quán)屬證書登記的主要義務(wù)。訴訟中，王云安并未提供相應(yīng)的證據(jù)證明其辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)過(guò)程中日照港房開(kāi)公司未履行協(xié)助義務(wù)的事實(shí)。

其次，從合同的履行看，2010年3月12日王云安支付日照港房開(kāi)公司預(yù)付款3272萬(wàn)元。2010年10月28日，日照港房開(kāi)公司取得城市風(fēng)景20號(hào)樓商品房預(yù)售許可證。2011年8月10日，王云安又向日照港房開(kāi)公司支付購(gòu)房款1500萬(wàn)元。針對(duì)購(gòu)房款的支付問(wèn)題，案涉《“城市風(fēng)景”團(tuán)購(gòu)協(xié)議》第三條“房款及支付”中約定：“王云安應(yīng)于協(xié)議簽訂后5日內(nèi)向日照港房開(kāi)公司支付總房款的50%為預(yù)付款，即3272萬(wàn)元；日照港房開(kāi)公司辦完預(yù)售許可證后，王云安須在5日內(nèi)再向日照港房開(kāi)公司支付總房款的40%并簽訂正式商品房買賣合同，即2617萬(wàn)元；所購(gòu)房屋整體驗(yàn)收(含精裝修)后，王云安再向日照港房開(kāi)公司支付房款585萬(wàn)元，剩余房款70萬(wàn)元作為裝修質(zhì)量保證金，兩年后裝修質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題王云安應(yīng)向日照港房開(kāi)公司支付該保證金?！钡谒臈l“補(bǔ)充條款”第三款約定該樓盤具備簽訂《商品房買賣合同》條件時(shí)，日照港房開(kāi)公司必須及時(shí)通知王云安，王云安應(yīng)在收到日照港房開(kāi)公司書面通知5日內(nèi)，及時(shí)繳納房款后與日照港房開(kāi)公司簽訂正式《商品房買賣合同》。結(jié)合合同履行情況和當(dāng)事人的約定，可以認(rèn)定王云安在支付1500萬(wàn)元購(gòu)房款時(shí)已知曉案涉房屋具備簽訂正式商品房買賣合同的條件。根據(jù)約定，王云安應(yīng)付日照港房開(kāi)公司房屋總價(jià)款的90%，即62535280元×90%=56281752元。而此時(shí)，王云安向日照港房開(kāi)公司支付的款項(xiàng)實(shí)為4772萬(wàn)元（3272萬(wàn)元＋1500萬(wàn)元），尚欠8561752元。由此，王云安未能按照約定履行付款義務(wù)，對(duì)未能簽訂正式《商品房買賣合同》存有過(guò)錯(cuò)。而簽訂正式《商品房買賣合同》是辦理房屋所有權(quán)證的前提條件，日照港房開(kāi)公司對(duì)此不存在過(guò)錯(cuò)。

第三，從房屋權(quán)屬辦理的具體要求看，申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)符合法定的登記程序要求，并需提交相應(yīng)的證明材料。而相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件則是進(jìn)行登記的必要材料。本案中，王云安與日照港房開(kāi)公司并未簽訂正式的《商品房買賣合同》，無(wú)法按照要求提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料，自然也無(wú)法辦理房屋權(quán)屬登記。由此，本案不能辦理房屋權(quán)屬登記的原因在于王云安。

綜上，二審判決認(rèn)定日照港房開(kāi)公司對(duì)逾期辦證應(yīng)承擔(dān)70%的責(zé)任，并判令日照港房開(kāi)公司賠償王云安逾期辦證損失581萬(wàn)元，確有不當(dāng)，本院予以糾正。

三、關(guān)于二審判決對(duì)日照港房開(kāi)公司承擔(dān)重復(fù)裝修損失的認(rèn)定是否適當(dāng)?shù)膯?wèn)題

訴訟中，日照港房開(kāi)公司、王云安對(duì)案涉樓房存在漏水、滲水的事實(shí)均無(wú)異議。作為出賣方的日照港房開(kāi)公司主張樓房漏水、滲水為王云安在裝修時(shí)破壞了樓房防水層所致，王云安對(duì)此不予認(rèn)可，日照港房開(kāi)公司未能提供證據(jù)證明該主張。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條第二款“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)”之規(guī)定，作為出賣方的日照港房開(kāi)公司對(duì)樓房漏水、滲水負(fù)有修復(fù)責(zé)任。針對(duì)重復(fù)裝修損失的問(wèn)題，王云安提供了工程裝修維修協(xié)議、維修工程項(xiàng)目決算明細(xì)、付款憑證等證據(jù)，能夠證明案涉房屋重復(fù)裝修損失費(fèi)用26.5萬(wàn)元客觀發(fā)生。在此情況下，二審法院綜合考慮王云安在房屋未經(jīng)綜合驗(yàn)收、不符合交付使用條件的情況下即進(jìn)場(chǎng)裝修，對(duì)損失的產(chǎn)生存在一定的過(guò)錯(cuò)，酌情判令日照港房開(kāi)公司承擔(dān)132500元，并無(wú)不妥。

綜上所述，日照港房開(kāi)公司的再審請(qǐng)求部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第二款規(guī)定，判決如下：

一、撤銷山東省高級(jí)人民法院（2018）魯民終753號(hào)民事判決；

二、維持山東省日照市中級(jí)人民法院（2016）魯11民初301號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)、第八項(xiàng)、第十項(xiàng)；

三、撤銷山東省日照市中級(jí)人民法院（2016）魯11民初301號(hào)民事判決第三項(xiàng)、第九項(xiàng)；

四、駁回王云安其他訴訟請(qǐng)求。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　汪　軍

審判員　王友祥

審判員　李　春

二〇一九年九月十八日

法官助理趙風(fēng)暴