中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：李杰，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：侯黨生，男，1963年7月1日出生，該公司員工，住遼寧省沈陽市和平區(qū)。

委托訴訟代理人，任華金，遼寧楷格律師事務(wù)所律師。

再審申請人（一審被告、反訴原告、二審上訴人）：福州大德實(shí)業(yè)有限公司，住所地福建省福州市馬尾區(qū)儒江西路50號“大德廣場”A座20層01.02.03.05（自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)內(nèi)）。

法定代表人：陳麗華，董事長。

委托訴訟代理人：劉欣，福建匯成律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：王旭，福建匯成律師事務(wù)所律師。

一、根據(jù)福州市馬尾區(qū)國土資源局關(guān)于2013年第五次掛牌出讓國有建設(shè)用地的公告、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及大德公司出讓地塊土地使用條件6，商務(wù)辦公建筑用于銷售部分，可銷售面積不得超過總建筑面積的50%，大德公司總建筑面積77591.27㎡，而大德公司實(shí)際已把其中A座物業(yè)、辦公建筑面積22847.97㎡，C座物業(yè)、辦公建筑面積23597.52㎡和D座物業(yè)、辦公建筑面積3691.05㎡對外銷售，遠(yuǎn)超規(guī)定的可銷售面積50%，違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》。中控公司于2019年1月9日從福州市不動產(chǎn)登記檔案館調(diào)取的材料證明早在2015年11月2日大德公司就以雙方交易的房產(chǎn)項(xiàng)目辦理了在建工程抵押。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)?！痹?016年5月11日《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》《租售合同》簽訂時大德公司均未告知，而是故意欺詐隱瞞，導(dǎo)致中控公司違背真實(shí)意思簽訂相關(guān)合同并支付3000萬元定金及1190萬元購房款并損失至今。

二、通過國家工商局企業(yè)信用信息網(wǎng)查詢得知，2017年8月11日雙方交易的房產(chǎn)項(xiàng)目才整體竣工驗(yàn)收。中控公司于2019年1月9日通過福州市不動產(chǎn)交易中心檔案館查檔發(fā)現(xiàn)，案涉房產(chǎn)項(xiàng)目在2017年11月10日才由福州市不動產(chǎn)登記和交易中心下達(dá)首次登記通知書。而雙方簽訂的《租售合同》約定租賃標(biāo)的房產(chǎn)整體竣工驗(yàn)收后交付，且租賃期限自2017年1月1日起，說明大德公司故意欺詐隱瞞。此外，大德公司在其A座和中控公司購買的C座頂層有大規(guī)模的違章建設(shè)工程，A座違章建設(shè)工程已基本完工。因此，本案應(yīng)當(dāng)撤銷雙方于2016年5月11簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》。

三、原審判決認(rèn)定大德公司故意隱瞞D座房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓的事實(shí)缺乏證據(jù)證明存在錯誤?！蹲馐酆贤烦浞置鞔_說明因標(biāo)的房產(chǎn)目前尚不具備交易條件而先租，在標(biāo)的房產(chǎn)具備交易條件后再銷售，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價為89400785元，這顯然不是股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款。中控公司后來才得知標(biāo)的房產(chǎn)為大德公司自持房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓交易。如果中控公司知道標(biāo)的D座房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓的事實(shí)，就不可能與大德公司簽訂如此先租后售大費(fèi)周折的租售協(xié)議。中控公司發(fā)現(xiàn)標(biāo)的D座房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓事實(shí)后，從合同履行不安抗辯權(quán)角度積極與大德公司溝通要求其予以解決，但大德公司卻置之不理，反而以中控公司未按約付款為由屢次催促付款，直至解除合同。中控公司因被大德公司欺詐而誤解，導(dǎo)致違背其以整體收購C、D座資產(chǎn)的真實(shí)意思簽訂相關(guān)協(xié)議，該協(xié)議應(yīng)予撤銷。

大德公司針對中控公司的再審申請辯稱，中控公司申請?jiān)賹彽氖掠杉爸鲝堃殉銎湓瓕彽脑V訟請求和主張，根據(jù)法律規(guī)定，對其超出原審范圍的再審申請應(yīng)當(dāng)不予受理。中控公司在再審中提交的證據(jù)均不是原審判決后產(chǎn)生的新證據(jù)，依法不應(yīng)予以采納，本案不屬于有新的證據(jù)足以推翻原判決。大德公司與中控公司已在雙方簽訂的《租賃合同》中對大德廣場D座尚不具備交易條件的狀況進(jìn)行了明確說明，中控公司對此充分知悉，不存在任何隱瞞欺詐情形。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分，請求駁回中控公司的全部再審請求。

大德公司申請?jiān)賹彿Q，原審判決存在《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第六項(xiàng)規(guī)定之情形，應(yīng)予再審，請求撤銷（2018）閩民終265號民事判決書第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第七項(xiàng)判決，依法改判中控公司在《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》項(xiàng)下已支付的定金3000萬元全部歸大德公司所有，全部訴訟費(fèi)用由中控公司承擔(dān)。主要事實(shí)與理由：

一、本案中，因中控公司根本違約，導(dǎo)致合同解除，合同目的完全無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)認(rèn)定為中控公司完全未履行合同義務(wù)。二審判決認(rèn)為中控公司已部分履行合同義務(wù)錯誤。中控公司雖支付了購房款1190萬元，但該款項(xiàng)將退還中控公司，未實(shí)際用于購房，完全不能達(dá)到《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》的合同目的，不能認(rèn)定為對該合同的有效履行。只要中控公司遲延支付購房款，導(dǎo)致合同解除的后果，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，就已構(gòu)成根本違約，無論其是否支付過部分購房款均應(yīng)認(rèn)定為完全未履行合同義務(wù)。雖然中控公司支付了部分購房款，但《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》解除的后果是該合同完全未能履行，給大德公司造成的損失是合同完全未能履行導(dǎo)致的損失，應(yīng)認(rèn)定中控公司完全未履行合同義務(wù)。由于中控公司根本違約，導(dǎo)致合同解除，大德公司與中控公司在該合同項(xiàng)下的全部權(quán)利義務(wù)均恢復(fù)至合同簽訂前的狀態(tài)，大德公司不但不能獲得預(yù)期的合同約定購房款，反而還應(yīng)退還中控公司的已付購房款。

二、中控公司完全未履行合同義務(wù)，應(yīng)適用定金罰則，全部定金均歸大德公司所有，原判決認(rèn)定中控公司為不完全履行，適用法律不當(dāng)。本案中，由于中控公司拖欠巨額購房款，導(dǎo)致《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》解除，致使轉(zhuǎn)讓大德廣場C座房產(chǎn)的目的無法實(shí)現(xiàn)，造成大德公司巨額經(jīng)濟(jì)損失。因此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條第一款規(guī)定，“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則”的規(guī)定，全部定金均應(yīng)歸大德公司所有。

中控公司針對大德公司的再審申請辯稱原審判決關(guān)于定金罰則適用法律正確，請求駁回大德公司的再審申請。

中控公司向一審法院起訴請求：1.依法撤銷雙方于2016年5月11日簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》；2.判令大德公司返還中控公司定金3000萬元、購房款1190萬元，利息7962934元(利息以每年24%計(jì)算，自相應(yīng)款項(xiàng)實(shí)際發(fā)生之日起暫計(jì)至2017年4月5日止，之后的利息繼續(xù)計(jì)算至大德公司償還完畢全部款項(xiàng)之日止)；3.本案訴訟費(fèi)用由大德公司承擔(dān)。

大德公司向一審法院提出反訴請求：1.確認(rèn)雙方于2016年5月11日簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》已于2017年3月24日解除；2.判令《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》項(xiàng)下中控公司已支付的定金3000萬元?dú)w大德公司所有；3.判令中控公司支付第二期購房款的遲延支付利息補(bǔ)償款183.78萬元(具體計(jì)算方式詳見計(jì)算清單)，該款項(xiàng)應(yīng)從大德公司已付款項(xiàng)中予以抵扣支付；4.確認(rèn)雙方于2016年5月11日簽訂的《租售合同》已于2017年3月24日解除；5.判令中控公司向大德公司支付《租售合同》項(xiàng)下未付稅后租金784259.95元(自2017年1月1日起計(jì)算至《租售合同》解除之日2017年3月24日)，以及支付押金279448.95元并歸大德公司所有；6.判令中控公司向大德公司支付逾期支付租金的滯納金576431.1元(具體計(jì)算方式詳見計(jì)算清單)；7.本案的訴訟費(fèi)用由中控公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：本案涉訴地產(chǎn)項(xiàng)目位于福州市馬尾區(qū)綜合體育館東側(cè)(儒江大道)與世紀(jì)路交叉口西北側(cè)(土地使用權(quán)證號：榕國用(2014)第M0001186號)，該項(xiàng)目土地的用途為商業(yè)、商務(wù)，使用年限為40年。大德公司在上述項(xiàng)目土地的地上和地下建設(shè)了C座、D座、設(shè)備房、車位等房產(chǎn)，統(tǒng)稱為大德廣場。

2016年5月11日，以大德公司為甲方，中控公司為乙方，雙方簽訂《租售合同》、《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》各一份?！蹲馐酆贤芳s定：中控公司擬向大德公司購買大德廣場C座1層01、02、03商業(yè)、D座等房產(chǎn)，鑒于該標(biāo)的房產(chǎn)目前尚不具備交易條件，乙方采取先向甲方租賃的方式使用上述房產(chǎn)；在標(biāo)的房產(chǎn)具備交易條件后，乙方須通過購買的方式使用上述房產(chǎn)。對此大德公司同意按照協(xié)議約定的先租后賣的方式轉(zhuǎn)讓上述房產(chǎn)。《租售合同》第一條“標(biāo)的房產(chǎn)”第4款約定：鑒于標(biāo)的房產(chǎn)目前尚不具備上市交易條件，甲、乙雙方商定以先租后買的方式使用標(biāo)的物，在標(biāo)的房產(chǎn)具備交易條件之前，按本協(xié)議約定的租賃條件由乙方向甲方承租標(biāo)的房產(chǎn)，在標(biāo)的房產(chǎn)具備交易條件之后，屆時甲、乙雙方按照本協(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓條件另行簽訂買賣合同，由甲方將標(biāo)的房產(chǎn)出售給乙方；第二條“租賃條款”約定，租賃期限自2017年1月1日起至標(biāo)的房產(chǎn)具備交易條件為止(若本協(xié)議租賃期限超過5年，則雙方在本協(xié)議租賃期滿5年前一個月內(nèi)須按與本協(xié)議內(nèi)容一致另行續(xù)簽協(xié)議)，該條還約定了租金的計(jì)算方式；第三條“買賣條款”約定了標(biāo)的房產(chǎn)在3-5年內(nèi)(從2017年1月1日起計(jì)算)按協(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓標(biāo)的房產(chǎn)，屆時雙方就購房款支付方式另行簽訂買賣補(bǔ)充合同。同時雙方約定標(biāo)的房產(chǎn)以股權(quán)形式由甲方轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方同意從2017年1月1日起3-5年內(nèi)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交割，甲方同意2022年1月1日起還未辦結(jié)產(chǎn)權(quán)交割，從2022年1月起月租金逐年遞減速8%；第四條“租賃違約條款”約定：1.甲方的違約責(zé)任，在標(biāo)的房產(chǎn)整體竣工三十日內(nèi)，如甲方未向乙方交付標(biāo)的房產(chǎn)供租賃使用，每延期一日按日向乙方補(bǔ)償乙方繳納的日租金；2.乙方未按期支付租金，每延期一日，應(yīng)按應(yīng)付未付款千分之五的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付滯納金，單期超過30天的，甲方有權(quán)解除租賃關(guān)系；3.甲方按此解除租賃關(guān)系的，甲方予以沒收租方押金；4.標(biāo)的房產(chǎn)具備交易條件后，甲方不將標(biāo)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方，甲方歸還乙方先行支付的200萬元購房款并按銀行同期利率支付利息，并承擔(dān)支付乙方200萬元違約金；乙方不買，應(yīng)承擔(dān)200萬元違約金；第五條約定本協(xié)議自雙方蓋章且乙方向甲方先行支付購買保證金200萬元后生效；滿足購房條件后，該購買保證金200萬元轉(zhuǎn)為購房款。協(xié)議還約定該合同項(xiàng)下的任何通知或送達(dá)均應(yīng)以書面形式按協(xié)議首頁各方預(yù)留聯(lián)系方式或其他有效途徑送達(dá)對方，只要按此地址通過郵政快遞方式送達(dá)，則在遞交后第三日視為送達(dá)。

《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》約定：中控公司向大德公司購買位于福州市馬尾區(qū)綜合體育館東側(cè)與世紀(jì)路交叉口西北側(cè)項(xiàng)目土地上的“大德廣場”C座房產(chǎn)(不含C座地上1層01、02、03商業(yè))以及103個車位；協(xié)議房產(chǎn)中C座(除地上1層01、02、03商業(yè))每平米單價13500元，車位單價20.93萬元/個，購房款總價為331204785元；協(xié)議項(xiàng)下購房款分四期支付，分別為：協(xié)議簽訂后10日內(nèi)，中控公司支付購房定金3000萬元；協(xié)議簽訂后3個月內(nèi)，支付第二期購房款13000萬元；2016年12月30日前支付第三期購房款138084306.50元；剩余款項(xiàng)待購買房產(chǎn)具備辦理《房屋所有權(quán)證》前15個工作日內(nèi)付清。協(xié)議違約責(zé)任條款約定，大德公司未按協(xié)議約定按時辦理協(xié)議房產(chǎn)的買賣合同簽訂及備案手續(xù)，每逾期一日，應(yīng)按已交房款而未按時辦理部分房價款總額的日萬分之三點(diǎn)六向中控公司支付違約金；中控公司未按期向大德公司支付購房款的，每逾期一日，應(yīng)按未付購房款總額的日萬分之三點(diǎn)六向大德公司支付違約金；如中控公司各期購房款逾期付款累計(jì)超過180日的，除中控公司應(yīng)承擔(dān)約定的違約責(zé)任外，大德公司有權(quán)單方解除本協(xié)議。大德公司據(jù)此解除合同，雙方已經(jīng)履行的部分不再返還，對于中控公司已交的房款部分，按照協(xié)議約定辦理產(chǎn)權(quán)，對于未履行部分，雙方不再履行。協(xié)議還約定了文件送達(dá)方式。

上述合同簽訂后，中控公司于2016年5月19日、20日，指定福建海淘科技股份有限公司向大德公司支付了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》項(xiàng)下購房定金3000萬元。此外，大德公司在本案訴訟中還確認(rèn)收到了《租售合同》第五條項(xiàng)下的購房保證金200萬元，雙方在本案訴訟中未就該200萬元提出主張。

因中控公司未如期支付第二期購房款13000萬元。2016年8月15日，雙方簽訂了《備忘錄》一份，約定中控公司應(yīng)在2016年8月11日前向大德公司支付100萬元，2016年9月20日前向大德公司支付購房款至16000萬元，同時，就未按期支付的購房款，由中控公司在2016年9月20日前，按照大德公司與興業(yè)銀行簽訂的貸款利率支付利息(年化13%)。雙方在該《備忘錄》中確認(rèn)已支付的3000萬元定金性質(zhì)不變。此后，中控公司于2016年9月共向大德公司支付了購房款1190萬元。

2016年10月27日，大德公司委托律師向中控公司寄發(fā)《關(guān)于要求立即支付大德廣場尚欠的第二期購房款的催告函》。2016年11月2日，中控公司向大德公司回函，表示資金周轉(zhuǎn)有困難，希望寬限兩個月的期限。

2016年12月22日，大德公司委托律師向中控公司寄發(fā)《關(guān)C于大德廣場C座已符合交房條件并要求貴司立即支付購房款的通知函》。

2017年2月15日，大德公司向中控公司寄發(fā)《關(guān)于大德廣場D座已符合交房條件并要求貴司立即支付押金及租金的通知函》，通知D座房產(chǎn)符合交房條件，要求中控公司在收到函件后3日內(nèi)支付押金及當(dāng)月租金總計(jì)279448.95元，并在付款后辦理交房手續(xù)。中控公司于2月26日收到該函件。

2017年3月22日、23日，大德公司及大德公司委托律師分別向中控公司寄發(fā)了《關(guān)于解除<租售合同>的通知函》、《關(guān)于解除<房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議>的通知函》，通知中控公司《租售合同》《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》自中控公司收到該函件之日起解除。中控公司于3月24日已收到上述函件。2017年4月7日，中控公司提起本案訴訟。

另查，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》約定了定金和違約金計(jì)算方式，大德公司在本案訴訟中選擇定金條款。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，中控公司擬向大德公司購買大德廣場C座1層01、02、03商業(yè)、D座地上整座等房產(chǎn)，并就其中C座房產(chǎn)與大德公司簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》和2016年8月15日《備忘錄》，上述合同主體適格，意思表示真實(shí)，內(nèi)容未違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方均應(yīng)按約履行。

雙方當(dāng)事人就大德廣場D座房產(chǎn)另行簽訂了《租售合同》，中控公司以該D座房產(chǎn)無法交易為由，主張撤銷關(guān)于C座房產(chǎn)簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》。經(jīng)查，《租售合同》已對大德廣場D座房產(chǎn)不具備一般房產(chǎn)交易條件的狀況進(jìn)行了明確清楚的描述，雙方為此還商定中控公司以先租后買的方式使用D座房產(chǎn)?！蹲馐酆贤返谌龡l約定了標(biāo)的房產(chǎn)從2017年1月1日起3-5年內(nèi)再行轉(zhuǎn)讓且需另行簽訂買賣補(bǔ)充合同，且轉(zhuǎn)讓方式是通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓達(dá)成房產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓目的，而非中控公司起訴中所稱的通過市場交易方式。上述條款足以證明雙方在簽訂合同前，完全清楚D座房產(chǎn)尚不具備在房地產(chǎn)交易市場上買賣的現(xiàn)狀，中控公司關(guān)于大德公司故意隱瞞了D座房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓情況的訴訟理由不成立，其據(jù)此主張撤銷涉訴《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》的訴訟請求，不予支持。

依涉訴《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》、2016年8月15日《備忘錄》約定，中控公司應(yīng)在2016年9月20日前向大德公司支付大德廣場C座購房款至16000萬元。但直至大德公司于2016年12月22日書面通知中控公司大德廣場C座已符合交房條件并多次催交購房款后，中控公司僅支付定金3000萬元、購房款1190萬元共計(jì)4190萬元，已構(gòu)成違約，按約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。涉訴《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》約定中控公司遲延付款，大德公司有權(quán)單方解除合同?，F(xiàn)大德公司于2017年3月23日已通知中控公司解除《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，中控公司于2017年3月24日收到上述通知。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條的規(guī)定，大德公司關(guān)于《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》于2017年3月24日解除的反訴請求，有事實(shí)和法律依據(jù)，予以支持。涉訴《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》解除后，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，中控公司已支付的第二期購房款中的1190萬元，大德公司應(yīng)返還給中控公司。但就本案合同無法履行及解除，應(yīng)由中控公司承擔(dān)過錯責(zé)任，故其關(guān)于該購房款1190萬元自支付之日起利息的訴訟請求，不予支持。

涉訴《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》約定3000萬元的定金，該定金數(shù)額符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條關(guān)于“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十”的規(guī)定，合法有效。中控公司違約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，但該合同同時約定了中控公司違約應(yīng)按未付購房款總額的日萬分之三點(diǎn)六支付違約金，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條關(guān)于“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款”的規(guī)定，大德公司就此在本案訴訟中選擇適用定金條款有法律依據(jù)，予以照準(zhǔn)。其主張?jiān)摱ń?000萬元?dú)w其所有的反訴請求，有事實(shí)和法律依據(jù)，予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十五條關(guān)于“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保?！o付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金”的規(guī)定，中控公司關(guān)于返還3000萬元定金的訴訟請求，于法無據(jù)，不予支持。大德公司既已選擇適用違約金條款，其再行主張第二期購房款的遲延支付利息補(bǔ)償款183.78萬元，沒有法律依據(jù)，不予支持。

本案《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》系就大德廣場C座簽訂的買賣合同，《租售合同》系就大德廣場D座簽訂的以租代售形式合同，兩份合同并非基于同一法律事實(shí)。故大德公司關(guān)于解除《租售合同》并主張?jiān)摵贤?xiàng)下租金、押金的反訴請求，法院不予支持。而且中控公司已支付《租售合同》項(xiàng)下關(guān)于D座廣場的購房保證金200萬元，但雙方在本案中均未就此主張，雙方就《租售合同》項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)，可另行依法主張。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百一十五條、第一百一十六條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條、第九十條、第九十一條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)中控公司與大德公司于2016年5月11日簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》于2017年3月24日解除；二、大德公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向中控公司返還購房款1190萬元；三、中控公司在《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》項(xiàng)下已支付的定金3000萬元?dú)w大德公司所有；四、駁回中控公司其它的訴訟請求；五、駁回大德公司其它的反訴請求。

中控公司、大德公司均不服一審判決，提起上訴。中控公司上訴請求：1、撤銷(2017)閩01民初439號民事判決第一項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)；2、依法撤銷雙方于2016年5月11日簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》；3、判令大德公司返還中控公司定金3000萬元，并支付中控公司定金及購房款的利息1477.39萬元(利息以每年24%計(jì)算，自相應(yīng)款項(xiàng)實(shí)際發(fā)生之日起暫計(jì)至2017年12月12日止，之后的利息繼續(xù)計(jì)算至償還完畢全部款項(xiàng)之日止)；4、本案一、二審訴訟費(fèi)由大德公司承擔(dān)。主要事實(shí)與理由：(一)一審法院僅依據(jù)《租售合同》中存在“以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓”條款，認(rèn)定大德公司不存在故意隱瞞D座房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓情況不符合本案的事實(shí)。1、雙方簽訂《會談備忘錄》時，大德公司稱D座物業(yè)屬于在建工程未取得預(yù)售許可證，采取先租后出讓方式轉(zhuǎn)讓；以及根據(jù)《會談備忘錄》關(guān)于中控公司購買D座物業(yè)采取先租后出讓的形式，即待D座物業(yè)具備產(chǎn)權(quán)交割條件后再行出讓的約定，說明《租售合同》的簽訂基礎(chǔ)在于大德公司承諾D座物業(yè)能夠正常市場交易，即中控公司在整體收購大德廣場C、D座后，仍然保證C、D座物業(yè)在房地產(chǎn)交易市場的流通性。2、D座遲遲未辦理預(yù)售許可證，經(jīng)中控公司多次催促后仍未達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件取得預(yù)售許可證。中控公司進(jìn)一步調(diào)查得知，大德公司與福州市馬尾區(qū)國土資源局簽訂的《福州市馬尾區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中明確約定“可銷售面積不得超過總建筑面積的50%”，并結(jié)合大德公司在一審?fù)徶凶哉J(rèn)的“D座不可售，屬于自持物業(yè)”事實(shí)，可以推知：D座物業(yè)屬于自持物業(yè)，屬于限制轉(zhuǎn)讓的物業(yè)，即無法在房地產(chǎn)市場正常交易的物業(yè)。3、《會談備忘錄》《租售合同》中均采用“先租后出讓”“標(biāo)的房產(chǎn)尚不具備上市交易條件”等定義D座物業(yè)，大德公司故意向中控公司隱瞞了D座物業(yè)事實(shí)上是無法在房地產(chǎn)市場正常交易和流通轉(zhuǎn)讓的限制性物業(yè)的真實(shí)情況。另外，中控公司購買D座物業(yè)時，支付的對價與購買C座物業(yè)支付的價格無異，也足以說明中控公司認(rèn)為D座物業(yè)與C座物業(yè)屬于具有同等交易價值的物業(yè)，而非在房地產(chǎn)市場中不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的限制性物業(yè)。按照一般交易情況，不能交易的限制性物業(yè)的市場價值僅相當(dāng)于可以轉(zhuǎn)讓的流通物業(yè)價值50%左右。由上說明，雙方商談過程中，大德公司利用D座物業(yè)屬于在建工程，暫時沒有預(yù)售證的說辭以及雙方對于“暫時不具備交割條件”理解的差異，故意隱瞞了D座物業(yè)客觀上是永遠(yuǎn)無法在房地產(chǎn)市場正常交易的真實(shí)情況，致使中控公司在違背真實(shí)意思的情況下訂立了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》。(二)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》系中控公司違背真實(shí)意思情況下簽訂，屬于可撤銷合同，應(yīng)產(chǎn)生合同無效、返還財(cái)產(chǎn)的法律后果，而非合同解除的法律后果，一審適用法律錯誤。(三)即使認(rèn)定《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》為有效合同，但合同無法履行及解除的責(zé)任，一審認(rèn)定中控公司承擔(dān)過錯責(zé)任與本案事實(shí)不符。一方面，大德公司利用雙方對于“暫時不具備交割條件”理解的差異，且在訂立《租售合同》故意隱瞞了D座無法在房地產(chǎn)市場正常交易的真實(shí)情況。另一方面，中控公司在得知D座屬于不能交易的物業(yè)后，積極與大德公司聯(lián)系溝通，要求出具合理解釋。2016年10月27日，中控公司收到大德公司發(fā)出的要求支付第二期購房款的催告函后，于同年11月2日、11月25日、2017年1月18日分別發(fā)出要求延期付款的函件、要求大德公司盡快落實(shí)D座過戶方案以解除中控公司擔(dān)憂不安的函件、關(guān)于雙方正就C、D兩座物業(yè)購買事宜進(jìn)行重新協(xié)商的說明，以期通過協(xié)商解決該事宜。但截至起訴之日，中控公司仍未收到大德公司關(guān)于D座產(chǎn)權(quán)問題的合理解釋，也未得到D座過戶方案的任何回復(fù)，而是在2017年3月21日、23日收到解除《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》的函件。大德公司未如實(shí)告知中控公司D座屬于自持物業(yè)存在過錯，在中控公司知悉該事實(shí)后，大德公司拒絕給出合理解釋并拒絕出具D座過戶方案的行為違背了民法誠實(shí)信用原則，其對合同的無法履行及解除應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。因此，大德公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)中控公司支付定金和購房款造成的利息損失1477.39萬元(利息以每年24%計(jì)算，自款項(xiàng)實(shí)際發(fā)生之日起暫計(jì)至2017年12月12日止，之后的利息繼續(xù)計(jì)算至大德公司償還完畢全部款項(xiàng)之日止)。(四)本案屬于未完全履行的合同，在適用定金罰則時，應(yīng)該適用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條規(guī)定計(jì)算。截止起訴前，中控公司已支付購房款4190萬元。根據(jù)《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》第8條約定，C座物業(yè)尚未支付剩余購房款為289304785元。因此，應(yīng)該按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容比例適用定金罰則。

大德公司針對中控公司的上訴辯稱，(一)大德公司在簽訂合同前，已明確將《租售合同》項(xiàng)下房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓交易的真實(shí)情況告知中控公司，中控公司對此情形是明知的。1、中控公司的上訴觀點(diǎn)與其起訴理由自相矛盾。中控公司在起訴狀中稱：雙方先簽訂了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》和《租售合同》，但在后續(xù)雙方磋商將D座房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓至中控公司名下的過程中才發(fā)現(xiàn)，D座尚未取得預(yù)售許可。而中控公司上訴則陳述：在雙方簽訂《會談備忘錄》時，就知道D座物業(yè)屬于在建工程而暫時沒有取得預(yù)售許可證，故采取先租后出讓的方式轉(zhuǎn)讓。中控公司一、二審陳述自相矛盾，說明其所稱都不屬實(shí)。2、如D座僅是因“在建工程而暫時未取得預(yù)售許可證”，那么對于雙方為何在《會談備忘錄》和《租售合同》約定“從2017年1月1日起的3-5年內(nèi)公司清算后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交割”及“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式”進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，中控公司無法自圓其說。3、《租售合同》項(xiàng)下所涉及的房產(chǎn)并不僅是D座的房產(chǎn)，還明確包括了“C座1層01、02、03商業(yè)”。之所以涵蓋C座的三個店面，是因?yàn)楦鶕?jù)《商品房預(yù)售許可證》，C座的這三個店面和D座一樣，也屬于不可售自持的產(chǎn)權(quán)。另，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》和《租售合同》項(xiàng)下均涉及有車位，并且在《會談備忘錄》中明確表述為：轉(zhuǎn)讓部分的車位是“配套可售的115個車位”，先租后出讓部分的車位是“不可售的115個車位”，由于車位并沒有分“C座”和“D座”，所以，雙方當(dāng)事人實(shí)際上是根據(jù)《商品房預(yù)售許可證》的約定內(nèi)容，而非根據(jù)“C座”和“D座”樓號，來對《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》和《租售合同》項(xiàng)下的房產(chǎn)進(jìn)行分類。4、在《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》和《租售合同》簽訂前的2016年4月18日，大德公司就已經(jīng)把《商品房預(yù)售許可證》、以及可售、自持部分的房產(chǎn)清單，通過電子郵件發(fā)送給了中控公司的指定代表江峰，且《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》的“附件4《商品房買賣合同》文本”中也約定有《商品房預(yù)售許可證》的相關(guān)信息內(nèi)容，中控公司稱“大德公司故意隱瞞了D座房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓的真實(shí)情況”，顯然不是事實(shí)。(二)關(guān)于適用《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條規(guī)定計(jì)算問題，中控公司在上訴狀中未提出，不應(yīng)納入到二審審理范圍。此外，從實(shí)體上講，中控公司最終沒有付款，導(dǎo)致合同被解除，故訴爭合同是完全沒履行，而不是部分履行。綜上，中控公司的上訴請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，請求駁回其上訴請求。

大德公司上訴請求：1、請求在維持一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第四項(xiàng)的基礎(chǔ)上，依法改判中控公司向大德公司支付第二期購房款的遲延支付利息補(bǔ)償款183.78萬元，該款項(xiàng)從大德公司應(yīng)當(dāng)退還中控公司的購房款1190萬元中相應(yīng)扣除；2、一、二審的訴訟費(fèi)用由中控公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一審認(rèn)定《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》解除及因中控公司的違約，其已付定金3000萬元應(yīng)歸大德公司所有正確。但駁回大德公司關(guān)于支付遲延支付利息補(bǔ)償款183.78萬元的訴求不當(dāng)。大德公司與中控公司在簽訂了《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》后，因中控公司無法按時支付第二期購房款，雙方于2016年8月15日簽訂了《備忘錄》約定，因大德公司同意中控公司推遲支付購房款，故中控公司同意按照大德公司與興業(yè)銀行簽訂的貸款利率年化13%，另行向大德公司支付一筆推遲期間的利息補(bǔ)償款183.78萬元，以作為其給予大德公司的補(bǔ)償款項(xiàng)。該款項(xiàng)系《備忘錄》項(xiàng)下因中控公司遲延付款導(dǎo)致大德公司需向銀行支付利息的補(bǔ)償款項(xiàng)，是合同價款的一部分，屬于中控公司在合同項(xiàng)下所承諾支付的對價款項(xiàng)，不屬于違約金。該款項(xiàng)的約定和支付符合合同當(dāng)事人雙方意思自治的原則，合法有效，與大德公司所主張的定金條款違約賠償不矛盾不沖突。一審將利息補(bǔ)償款認(rèn)定為違約金，并以違約金與定金罰則擇一適用為由駁回，屬于事實(shí)認(rèn)定錯誤、適用法律不當(dāng)。

中控公司針對大德公司的上訴辯稱，大德公司請求支付第二期購房款的遲延支付利息補(bǔ)償款，其所依據(jù)的是2016年8月15日簽訂的《備忘錄》，《備忘錄》變更了第二期購房款的支付方式，根據(jù)約定，中控公司未按約付款的情況下，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的補(bǔ)償金(利息)，其性質(zhì)符合《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定的違約金而非合同價款的一部分。在大德公司選擇適用定金的情況下，一審依據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條規(guī)定作出認(rèn)定正確。綜上，請求駁回大德公司的上訴請求。

二審法院審理查明：雙方當(dāng)事人對一審判決查明的事實(shí)沒有異議，對雙方當(dāng)事人沒有爭議的事實(shí)，予以確認(rèn)。

二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求提交了證據(jù)。二審法院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。中控公司提交：證據(jù)1、《關(guān)于：貴司與我司相關(guān)福州“大德廣場”交易事宜的回復(fù)函》，證明中控公司的交易目的是整體購買C座、D座物業(yè)，其要求大德公司盡快落實(shí)D座過戶方案，解除中控公司憂慮，或考慮適當(dāng)變更合同條款。證據(jù)2、《回復(fù)函》，證明雙方已經(jīng)就C、D兩座物業(yè)購買事宜進(jìn)行談判，其催促大德公司盡快落實(shí)雙方關(guān)于框架協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議及后續(xù)的相關(guān)手續(xù)。大德公司質(zhì)證意見：證據(jù)1、2不符合證據(jù)的條件，沒有大德公司或者第三方簽章，只是中控公司單方陳述。上述文件是中控公司已經(jīng)嚴(yán)重違約并且被大德公司多次催告履行，面臨著合同可能被解除的狀況下所陳述觀點(diǎn)，為逃避合同違約責(zé)任所述的不真實(shí)內(nèi)容。

大德公司提交：證據(jù)1、《商品房預(yù)售許可證》，該證載明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)于2015年8月31日批準(zhǔn)大德廣場項(xiàng)目的批準(zhǔn)預(yù)售樓號為Ａ座（四層01-03、05辦公、五層01、02、05辦公、六層01、02辦公、八層01、02、05辦公）、Ｃ座（二層01集中式商業(yè)、三層02集中式商業(yè)、三層01辦公、四層01集中式商業(yè)、五至二十一層01-03、05辦公）、地下室（1-136、176-180、182-186、189-198、211-231、339、341、469-480、493-495號車位）。證據(jù)2、郵件記錄截圖，該截圖時間為2016年4月18日，內(nèi)容體現(xiàn)：“江總，您好!煩請查看附件您所需要的文件，如需更多資料，歡迎隨時和我聯(lián)系，謝謝!附件一：商品房預(yù)售許可證；附件二：車位信息表-自持部分；附件三：車位信息表-可售部分；附件四：地下室平面圖；附件五：Ｄ座ＣＡＤ圖；附件六：銷售具體面積分布表福州大德實(shí)業(yè)有限公司黃某”。據(jù)以上證據(jù)證明在簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》和《租售協(xié)議》之前，大德公司已將大德廣場項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》發(fā)送郵件給中控公司，不存在大德公司故意隱瞞Ｄ座房產(chǎn)無法轉(zhuǎn)讓事實(shí)的情況，也不存在中控公司主張的違背真實(shí)意思而訂立合同的情況。中控公司質(zhì)證意見：證據(jù)1真實(shí)性認(rèn)可，證據(jù)2真實(shí)性無法確認(rèn)。對兩份證據(jù)的證明目的都不予認(rèn)可，因?yàn)椴荒苷J(rèn)定其發(fā)送的相關(guān)文件信息，即使大德公司已將《商品房預(yù)售許可證》告知其公司，但是郵件中并未明確Ｄ座屬于不可售。

二審中，經(jīng)大德公司申請，二審法院準(zhǔn)許證人黃某出庭作證，黃某陳述：其是大德公司招商部職員，其有向江總發(fā)送一份郵件，是大德廣場的商品房預(yù)售許可證及面積表等內(nèi)容。中控公司與大德公司對證人上述陳述沒有異議。

二審法院認(rèn)為，中控公司提交的證據(jù)1、2，在性質(zhì)上屬于單方陳述，且大德公司對此不予認(rèn)可，故不予采信。對大德公司提交的證據(jù)1，中控公司對真實(shí)性無異議，予以確認(rèn)；對證據(jù)2的真實(shí)性中控公司雖未予確認(rèn)，但雙方對證人證詞無異議，該證人證詞與證據(jù)2系證明同一對象，故對證據(jù)2的真實(shí)性予以確認(rèn)。

二審法院對雙方當(dāng)事人的上訴爭議焦點(diǎn)歸納并分析認(rèn)定如下：

一、關(guān)于2016年5月11日《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》是否撤銷問題。

二審法院認(rèn)為：《會議備忘錄》明確載明C、D座房產(chǎn)分兩份協(xié)議簽訂，C座整體出讓，D座先租后出讓，此后雙方實(shí)際上分別簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》《租售合同》的事實(shí)表明，雙方對大德廣場C、D座房產(chǎn)按不同交易方式進(jìn)行處理的意思明確，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》《租售合同》之間系獨(dú)立意思表示成立的合同，中控公司提出大德公司故意隱瞞《租售合同》項(xiàng)下的D座房產(chǎn)無法交易，導(dǎo)致C座房產(chǎn)交易的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》違背其真實(shí)意思，依據(jù)不足。此外，從雙方簽訂《租售合同》約定的內(nèi)容看，明確載明該合同項(xiàng)下的D座等房產(chǎn)尚不具備交易條件，中控公司采取先租后買的方式使用房產(chǎn)，該合同買賣條款中并約定從2017年1月1日起3-5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓標(biāo)的房產(chǎn)，標(biāo)的房產(chǎn)以股權(quán)形式整體轉(zhuǎn)讓給中控公司。根據(jù)上述約定結(jié)合大德公司提交的《商品房預(yù)售許可證》、郵件記錄截圖及證人證詞，足以說明中控公司在簽訂合同時，對D座房產(chǎn)狀況及轉(zhuǎn)讓方式是清楚的，一審對此認(rèn)定并無不當(dāng)。由上，中控公司提出撤銷《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》的上訴主張，理由不成立，不予支持。

二、關(guān)于合同解除及相關(guān)責(zé)任承擔(dān)問題。

經(jīng)查，《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》中約定：本協(xié)議簽訂后的三個月內(nèi)，中控公司應(yīng)向大德公司支付13000萬元整。該款項(xiàng)支付后，前款所述3000萬元定金即自動轉(zhuǎn)為購房款(即視為中控公司已向大德公司支付了購房款16000萬元)，原定定金不再具有法律上的定金性質(zhì)。雙方于2016年8月15日簽訂的《備忘錄》中確認(rèn)已支付的3000萬元定金性質(zhì)不變，仍按原協(xié)議執(zhí)行。

二審法院認(rèn)為：根據(jù)查明事實(shí)，大德公司向中控公司發(fā)函通知解除《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》符合約定，一審認(rèn)定該協(xié)議解除及確認(rèn)解除的時間為2017年3月24日正確。該協(xié)議解除的原因在于中控公司遲延支付購房款，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，中控公司提出合同無法履行及解除的主要責(zé)任在大德公司，缺乏事實(shí)依據(jù)，理由不成立，不予支持。針對雙方上訴主張，對于《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》解除而產(chǎn)生的責(zé)任承擔(dān)問題：

1、關(guān)于大德公司應(yīng)否支付已付購房款1190萬元利息問題。大德公司系基于《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》收受購房款1190萬元，協(xié)議中并沒有約定該購房款應(yīng)計(jì)付利息，且《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定的因合同解除而產(chǎn)生的恢復(fù)原狀，目的是回歸到合同簽訂前狀態(tài)，故在協(xié)議解除前大德公司不負(fù)有向中控公司支付已付購房款利息的責(zé)任。但在協(xié)議解除后，大德公司再占用中控公司已付購房款1190萬元沒有合法根據(jù)，應(yīng)向中控公司支付資金占用費(fèi)，其應(yīng)從《框架協(xié)議》解除的次日即2017年3月25日起按中國人民銀行同期同類貸款利率計(jì)付利息。

2、關(guān)于中控公司應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任范圍問題。本案因中控公司違約致合同解除，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。一審訴訟中，大德公司主張選擇適用定金條款，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十六條規(guī)定，應(yīng)按照定金罰則認(rèn)定責(zé)任，不能再適用約定的違約金。(1)中控公司是否應(yīng)支付第二期購房款遲延利息補(bǔ)償款183.78萬元?！斗慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》約定未按期支付購房款按未付購房款總額的日萬分之三點(diǎn)六支付違約金，因中控公司未按約定如期支付第二期購房款，此后雙方簽訂的《備忘錄》約定未按期支付的購房款，由中控公司在2016年9月20日前，按照大德公司與興業(yè)銀行簽訂的貸款利率支付利息(年化13%)，并確認(rèn)已支付的3000萬元定金性質(zhì)不變。上述事實(shí)表明《備忘錄》中關(guān)于未按期支付的購房款按貸款利率年化13%計(jì)息支付的約定，系對《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》未按期支付購房款違約金約定在數(shù)額上的變更，性質(zhì)上仍屬于違約金，大德公司上訴提出第二期購房款遲延支付利息補(bǔ)償款不屬于違約金，應(yīng)與定金罰則并行適用的主張，理由不成立，不予支持。(2)關(guān)于按合同履行比例適用定金罰則及利息問題。中控公司上訴請求撤銷一審關(guān)于定金的判項(xiàng)，故定金責(zé)任問題屬于二審的審理范圍。本案中，雙方對1190萬元系已付購房款無異議，予以確認(rèn)。中控公司上訴主張其已付購房款4190萬元，即認(rèn)為3000萬元定金亦是已付購房款，該主張不成立。因?yàn)楦鶕?jù)《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》約定，中控公司需支付第二期購房款13000萬元后定金才能自動轉(zhuǎn)為購房款，且因其未支付該款在雙方此后簽訂的《備忘錄》中進(jìn)一步確認(rèn)3000萬元定金性質(zhì)不變?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條規(guī)定“當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則?！睋?jù)此，中控公司所承擔(dān)的定金責(zé)任為3000萬元×[(33120.4785萬元-1190萬元)÷33120.4785萬元]=2892萬元，大德公司應(yīng)返還定金余款108萬元。與前述支付購房款利息同理，對于該定金余款，大德公司應(yīng)從《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》解除的次日即2017年3月25日起按中國人民銀行同期同類貸款利率向中控公司計(jì)付利息。

綜上所述，中控公司的上訴請求部分成立，予以支持，一審判決部分不當(dāng)，予以糾正；大德公司的上訴請求不成立，不予支持。二審法院依照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百二十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決：一、維持(2017)閩01民初439號民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)；二、撤銷(2017)閩01民初439號民事判決第四項(xiàng)、第五項(xiàng)：三、變更(2017)閩01民初439號民事判決第三項(xiàng)為中控公司在《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》項(xiàng)下已支付定金中2892萬元?dú)w大德公司所有；四、大德公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)向中控公司返還定金余款108萬元及相應(yīng)利息(以108萬元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率，自2017年3月25日起計(jì)算至實(shí)際給付之日止)；五、大德公司應(yīng)在本判決生效之日起十日內(nèi)向中控公司支付已付購房款利息，以1190萬元為基數(shù)，按中國人民銀行同期同類貸款利率，自2017年3月25日起計(jì)算至實(shí)際給付之日止；六、駁回中控公司的其他訴訟請求；七、駁回大德公司的其他反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

經(jīng)本院審理，原審法院查明的事實(shí)正確，本院予以確認(rèn)。

一、關(guān)于中控公司能否撤銷案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》的問題。《中華人民共和國合同法》第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷?！敝锌毓局鲝埓蟮鹿敬嬖谄墼p行為以致其產(chǎn)生誤解，要求撤銷《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，其應(yīng)當(dāng)提交充分證據(jù)證明大德公司存在欺詐行為且足以撤銷該協(xié)議。

（一）中控公司與大德公司雙方簽訂的《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，亦不存在依法應(yīng)予撤銷的法定情形。根據(jù)本案查明的事實(shí)，案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》中約定的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)已依法取得預(yù)售許可證，雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可該協(xié)議中的房產(chǎn)可以上市交易，大德公司不存在隱瞞或者欺詐之情形?！斗慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》與《租售合同》系兩份獨(dú)立的協(xié)議，從協(xié)議內(nèi)容來看，并不存在相互影響的關(guān)聯(lián)性，雙方并未約定《租售合同》中的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以影響到《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》的履行。本案中，中控公司以《租售合同》中的標(biāo)的房產(chǎn)不能上市交易為由，要求撤銷《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，于法無據(jù)。

（二）《租售合同》中已明確該合同中的標(biāo)的房產(chǎn)不能上市交易，并無證據(jù)證明大德公司存在故意隱瞞和欺詐行為。根據(jù)本案查明的事實(shí)，中控公司與大德公司簽訂的《租售合同》中雙方明確約定D座房產(chǎn)不具備上市交易條件，且約定在一定期限內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓時“以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓”的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，可見，中控公司在簽訂協(xié)議時已知曉D座房產(chǎn)不能上市交易，亦無證據(jù)證明大德公司承諾該房產(chǎn)以后必然符合上市條件。在案涉房產(chǎn)不能上市交易的情況下，雙方約定以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓，證明雙方對此亦有預(yù)見，并且對期限內(nèi)不能上市交易后的租金進(jìn)行減免。因此，中控公司主張大德公司存在欺詐行為，缺乏事實(shí)依據(jù)。

（三）大德公司在原審中已提交證據(jù)證明將案涉房產(chǎn)預(yù)售情況告知中控公司。中控公司主張大德公司出售《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》中的房產(chǎn)超出其可以出售的面積以及存在違章建筑等，但并未提交充分證據(jù)予以證明。根據(jù)大德公司提交的案涉房產(chǎn)預(yù)售許可證，可以清楚顯示案涉房產(chǎn)中具備上市交易房產(chǎn)的情況，且出售給中控公司的案涉產(chǎn)房面積并未超過總工程可以出售的面積。中控公司雖對大德公司提交過預(yù)售許可證不予認(rèn)可，但大德公司在原審已提交相關(guān)證據(jù)且申請證人出庭作證，中控公司并未提供充分證據(jù)予以反駁，故原審法院采信該證據(jù)并無不當(dāng)。關(guān)于中控公司所稱案涉房產(chǎn)存在抵押不能轉(zhuǎn)讓而應(yīng)認(rèn)定無效，與其本案所主張撤銷協(xié)議的訴請不符，亦不符合法律規(guī)定，本院不予支持。綜上，中控公司訴請撤銷案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》并要求大德公司承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，無事實(shí)和法律依據(jù)，原審判決駁回中控公司該項(xiàng)請求并無不當(dāng)。

二、關(guān)于本案是否屬于不完全履行合同而應(yīng)按比例適用定金罰則的問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人一方不完全履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則?！鄙鲜鏊痉ń忉屜祵Χń鹆P則具體適用的規(guī)定，第一款規(guī)定當(dāng)事人一方因違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，直接適用定金罰則；第二款是指當(dāng)事人一方不完全履行合同，并不構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)按照未履行部分所占合同內(nèi)容的比例，適用定金罰則。上述兩款規(guī)定的適用主要區(qū)分在于合同目的能否實(shí)現(xiàn)，當(dāng)一方根本違約時，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)直接適用定金罰則。從第二款規(guī)定的立法本意來看，若在合同標(biāo)的能夠區(qū)分比例的情形中也完全適用定金罰則，就可能會導(dǎo)致合同雙方權(quán)益的失衡而有失公允，由此規(guī)定在當(dāng)事人一方部分履行的情況下按未履行部分所占比例進(jìn)行適用。因此，當(dāng)事人一方不完全履行合同是指合同實(shí)際已經(jīng)部分履行，該履行應(yīng)是指合同部分內(nèi)容已經(jīng)完成，其前提應(yīng)當(dāng)是合同標(biāo)的能夠區(qū)分，不完全履行一方后續(xù)違約行為并不能導(dǎo)致整個合同目的不能實(shí)現(xiàn)，不構(gòu)成根本違約，此時部分合同內(nèi)容已經(jīng)履行，可依比例適用定金罰則。

本案中，中控公司與大德公司簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，約定中控公司購買大德公司案涉C座房產(chǎn)及相應(yīng)車位，并應(yīng)于協(xié)議簽訂后3個月內(nèi)支付購房款13000萬元。協(xié)議履行過程中，中控公司未按約定付款，在雙方簽訂《備忘錄》約定延期付款后，中控公司仍僅支付1190萬元，致使大德公司解除雙方合同，大德公司有權(quán)依據(jù)定金罰則要求全部定金不予返還。具體理由如下：

首先，中控公司未按約定支付購房款導(dǎo)致合同解除，合同目的已不能實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)直接適用定金罰則。中控公司按約定應(yīng)當(dāng)支付購房款13000萬元，但實(shí)際僅付1190萬元，在雙方簽訂《備忘錄》約定付款延期后，中控公司仍然未能按約定付款，大德公司依照雙方約定有權(quán)解除合同，案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》已解除。在《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》解除的情況下，中控公司實(shí)際已因違約行為而致使合同解除，大德公司合同目的不能實(shí)現(xiàn)。根據(jù)擔(dān)保法司法解釋第一百二十條第一款規(guī)定，在一方違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時，可以直接適用定金罰則。

其次，案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》為整棟房產(chǎn)及相關(guān)車位的購買，并未約定分期分割購買，不存在部分履行或不完全履行之情形，不應(yīng)適用擔(dān)保法司法解釋第一百二十條第二款規(guī)定。案涉協(xié)議為整體房產(chǎn)購買合同，雙方?jīng)]有約定合同標(biāo)的可以區(qū)分，實(shí)際履行過程中亦未約定可根據(jù)付款金額分割交付，因此，中控公司僅支付1190萬元，并不構(gòu)成對協(xié)議的部分履行，而是因其違約行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，案涉協(xié)議已解除，中控公司并不屬于不完全履行合同。

第三，從案涉《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》解除的后果來看，大德公司應(yīng)當(dāng)全部退還中控公司所交房款1190萬元，說明該部分款項(xiàng)并沒有完成案涉協(xié)議約定內(nèi)容的部分履行，大德公司亦未由此獲取任何合同利益，其合同目的未得到任何實(shí)現(xiàn)。而按比例適用定金罰則的立法本意在于合同部分履行后，守約方已因合同部分履行獲得一定的收益，故從利益平衡角度將已履行部分按比例扣除罰金。因此，本案應(yīng)按擔(dān)保法司法解釋第一百二十條第一款規(guī)定直接適用定金罰則，而不屬于不完全履行合同應(yīng)按比例適用定金罰則。因此，二審判決認(rèn)為中控公司屬于不完全履行合同，故按未履行部分所占比例適用定金罰則，系適用法律錯誤，本院予以糾正。

綜上，中控公司的再審申請無事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以駁回。大德公司的再審申請符合法律規(guī)定，本案應(yīng)按擔(dān)保法司法解釋第一百二十條第一款規(guī)定直接適用定金罰則。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十四條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、第二百零七條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、維持福建省高級人民法院（2018）閩民終265號民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)；

二、撤銷福建省高級人民法院（2018）閩民終265號民事判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第六項(xiàng)、第七項(xiàng)；

五、駁回福州大德實(shí)業(yè)有限公司的其他反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本判決為終審判決。

審判長　　劉雅玲

審判員　　肖　峰

審判員　　張　穎

二〇一九年十二月三十日

法官助理夏根輝