中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負責人：鄧海鷹，該局局長。

委托訴訟代理人：楊欣，廣東華商（贛州）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：歐陽樹華，廣東華商（贛州）律師事務所律師。

被申請人（一審被告、反訴原告，二審上訴人）：贛州歐亞汽車銷售有限公司，住所地江西省贛州市贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)飛翔路北側。

法定代表人：勒公火，該公司董事長。

委托訴訟代理人：肖勇承，江蘇同帆律師事務所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：南昌歐亞汽車銷售有限公司，住所地江西省南昌市青山湖區(qū)洪都中大道135號。

法定代表人：徐躍運，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：黃河濤，江西心遠律師事務所律師。

原審第三人：贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理委員會，住所地江西省贛州市華堅南路69號。

負責人：陳水連，該委員會主任。

委托訴訟代理人：胡曉，贛州市司法局開發(fā)區(qū)分局局長。

贛州歐亞公司答辯稱，一、原審判決在認定事實、適用法律及訴訟程序方面均存在明顯錯誤。二、本案系建設用地使用權出讓合同糾紛，但與一般的合同不同，本案出讓的標的物還包括地上建筑物及配套資產(chǎn)，故不是單一的使用權出讓合同。三、贛州歐亞公司未按期繳納土地出讓金確屬違約，但未繳納地面資產(chǎn)的出讓金不構成違約，因為經(jīng)贛州資源局、南昌歐亞公司認可，贛州歐亞公司系該地面資產(chǎn)的承繼主體，贛州歐亞公司已通過財務負債的方式從南昌歐亞公司處取得了該地面資產(chǎn)的所有權。四、該地面資產(chǎn)來源于南昌歐亞公司與港鉅公司之間的合作協(xié)議，由南昌歐亞公司投資，港鉅公司規(guī)劃報建。五、開發(fā)區(qū)管委會從港鉅公司處收回案涉土地的行為屬于因規(guī)劃調(diào)整，提前收回工業(yè)用地，并給予補償，并非是為了解決南昌歐亞公司和港鉅公司的違法用地行為。因為案涉土地只有16.059畝，開發(fā)區(qū)管委會提前收回的土地多達300畝，若系為了幫助港鉅公司，則無需全部收回，還給予多項補償。六、贛州市政府、贛州資源局認可并同意開發(fā)區(qū)管委會對案涉地上建筑物按評估價2407.5902萬元進行征收補償，現(xiàn)全部工業(yè)用地已變成商業(yè)用地，土地有了巨大升值。七、開發(fā)區(qū)管委會未按約定對港鉅公司的地面資產(chǎn)補償?shù)轿?，其與贛州資源局在該次征收拍賣過程中未按規(guī)范操作。八、就案涉地上建筑物的約定補償價格，南昌歐亞公司并未參與評估。因為開發(fā)區(qū)管委會誤以為南昌歐亞公司是港鉅公司的股東，故在評估時未通知南昌歐亞公司，南昌歐亞公司在獲悉案涉土地被收回后，遂起訴了港鉅公司，又因得悉開發(fā)區(qū)管委會會將該地面資產(chǎn)的補償款給予港鉅公司，故在訴訟中未提出此訴請，南昌歐亞公司主觀認為港鉅公司會將此補償款給予南昌歐亞公司。九、贛州資源局明知開發(fā)區(qū)管委會未將案涉地上建筑物補償?shù)轿?，逕行完成了土地的分塊拍賣出讓，屬于“帶病”操作，違反法律規(guī)定。十、港鉅公司的真實股東和開發(fā)區(qū)管委會誤認為的股東均未參加該次競拍報名，贛州資源局未作出停拍決定，最后讓贛州歐亞公司拍得。十一、案涉《土地出讓合同》若干條款充滿矛盾。如第十三條、第十六條、第十九條等，贛州資源局在該合同中已認可了案涉地上建筑物的合法性和不受規(guī)劃調(diào)整影響的永固性。十二、開發(fā)區(qū)管委會在交付案涉土地時，既不清點資產(chǎn)，也不辦理過戶登記手續(xù)，更未通知港鉅公司和南昌歐亞公司參加。十三、在案涉土地交接完成后，雖然贛州歐亞公司未就該地上建筑物支付對價款，但各方均已認可贛州歐亞公司系該地上建筑物的權利承繼人。十四、贛州歐亞公司在接收案涉地上建筑物后，沒有翻建、擴建，地面資產(chǎn)的數(shù)量沒有增加，也沒有減少。贛州歐亞公司對未按時繳納土地出讓金構成違約不持異議，但應當綜合全案，明確責任。十五、案涉《土地出讓合同》應認定為無效。（一）贛州資源局未明確規(guī)劃條件和未將規(guī)劃條件納入該《土地出讓合同》，違反了《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十九條規(guī)定，導致合同無效；（二）案涉地上建筑物已被認定為系違章建筑，根據(jù)《中華人民共和國物權法》第一百四十五條、第一百四十六條規(guī)定，合同無效；（三）案涉土地在拍賣時已被法院查封，拍賣行為不合法。十六、贛州資源局并非案涉地上建筑物的權利人，若合同有效并解除后，贛州資源局獲得該地面資產(chǎn)沒有法律依據(jù)。十七、贛州資源局在接收案涉地上建筑物后，應給予贛州歐亞公司價格補償，以保護贛州歐亞公司的合法權益。十八、贛州資源局只要求處理土地使用權而不補償、不負責地面資產(chǎn)，于情于理于法都不成立。無論誰獲得了地面資產(chǎn)，都應支付對價補償。且土地和地上建筑物是主物和從物的關系，不應區(qū)分。十九、若贛州歐亞公司不能得到地面資產(chǎn)的補償，將超過其簽訂《土地出讓合同》時所能預見的因違約而造成的損失范圍。贛州歐亞公司不但要退還土地、賠償贛州資源局的損失，還要無償賠送地面資產(chǎn)，超出預見范圍。二十、原審法院將案涉地上建筑物是否合法的舉證義務分配給贛州歐亞公司錯誤。贛州歐亞公司僅是該地上建筑物的承繼人，未參與該建筑物的報建工作，拍賣公告中也未披露相關信息，唯有港鉅公司才負此舉證責任。且建筑物建造歷時一年多，贛州資源局、開發(fā)區(qū)管委會等職能部門均未就合法性提出過異議。二十一、違章建筑的認定權不在法院，其有嚴格的行政認定程序，未經(jīng)該程序的，不得認定系違章建筑。贛州資源局舉證的兩份單位證明，不符合證據(jù)的形式要件，且與開發(fā)區(qū)管委會的述稱相矛盾。二十二、案涉地上建筑物經(jīng)拍賣后已屬合法建筑，贛州歐亞公司也有理由相信是合法建筑，因為只有合法的標的物才能進入拍賣程序。該地上建筑物原不合法的理由是土地性質是工業(yè)用地，現(xiàn)已變更為商業(yè)用地，當屬合法，且合同中的特別條款已賦予了案涉地上建筑物的合法性。二十三、案涉地上建筑物的形成至本案發(fā)回重審前，已有七年之久，贛州資源局從未提出過系違章建筑，現(xiàn)突然提出，有違誠信。二十四、原審法院認定贛州歐亞公司對案涉地上建筑物的形成和未補辦后續(xù)手續(xù)存在主要過錯錯誤。（一）贛州歐亞公司未參與該建筑物的報建，開發(fā)區(qū)管委會也未曾交付有關權屬資料；（二）未規(guī)定或約定贛州歐亞公司需對該地上建筑物履行補報手續(xù)義務；（三）交付時，贛州資源局、開發(fā)區(qū)管委會也未告知贛州歐亞公司有補報義務；（四）若該地上建筑物系違章的，應由贛州資源局承擔瑕疵擔保責任。二十五、原審法院適用法律錯誤。本案不宜單純適用合同法，還需同時適用民法總則、物權法、土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法等。二十六、原審法院在認定開發(fā)區(qū)管委會存在明顯過錯的情況下，未判令其承擔責任不當。（一）本案的起因是開發(fā)區(qū)管委會違法收地，將非凈地交付拍賣；（二）贛州資源局在明知土地被查封、合作方之間有糾紛的情況下，“帶病”拍賣土地，也是本案糾紛產(chǎn)生的主要原因；（三）港鉅公司是真正的報建義務人，其未被追加參與訴訟，讓贛州歐亞公司代其受過，沒有依據(jù)。二十七、即使案涉地上建筑物系違章建筑，根據(jù)占有保護制度，對贛州歐亞公司也應予以補償，因為違章建筑不是無主財產(chǎn)，其也具有經(jīng)濟價值和使用價值。二十八、原審法院未追加港鉅公司參與訴訟有誤。港鉅公司對本案事實的查明具有關鍵作用，應當發(fā)回重審，追加其參與訴訟。二十九、案涉520萬元競買保證金已轉化為土地出讓金，在合同解除后，贛州資源局應當返還。該競買保證金在競買成功后至簽約之前，屬于立約定金，現(xiàn)已簽約，定金已轉為土地出讓金，此程序不可逆轉。三十、贛州資源局未能按時收取全部土地出讓金的損失僅是利息損失，還應扣減其占有620萬元資金的利息收益，且開發(fā)區(qū)管委會和贛州資源局還需兌現(xiàn)給付地面資產(chǎn)補償款的承諾。三十一、贛州資源局的再審理由均不能成立：（一）贛州資源局未依法履行解除合同的通知程序，也未以任何方式提出解除合同；（二）贛州歐亞公司是地面建筑物權益的享有者和承繼人；（三）案涉地上建筑物屬于違章建筑的再審理由不能成立；（四）贛州歐亞公司無權要求賠償?shù)孛尜Y產(chǎn)的再審理由不能成立；（五）贛州歐亞公司和南昌歐亞公司人格混同的再審理由缺乏事實依據(jù)。

南昌歐亞公司答辯稱，南昌歐亞公司和贛州歐亞公司不存在人格混同情形。一、兩公司的工作人員沒有交叉，不存在人員混同的情形；二、因兩公司均經(jīng)營一汽大眾的產(chǎn)品，故在經(jīng)營范圍上確有一致，但不能據(jù)此就認為業(yè)務混同；三、南昌歐亞公司在起訴港鉅公司時因《收地協(xié)議》中已約定了地上建筑物的處理方式，故而未針對此提出訴請，后在南昌歐亞公司和贛州歐亞公司的財務賬冊上均已對案涉地上建筑物的支付對價有所記載，故不存在財務混同。綜上，贛州資源局認為南昌歐亞公司和贛州歐亞公司存在人格混同缺乏事實依據(jù)。

開發(fā)區(qū)管委會述稱，同意贛州資源局的意見。

贛州資源局向江西省贛州市中級人民法院（以下簡稱一審法院）起訴請求：1.判令贛州歐亞公司、南昌歐亞公司共同連帶向贛州資源局繳納國有建設用地使用權出讓金21400700元；2.判令贛州歐亞公司、南昌歐亞公司共同連帶支付違約金19474637元（2140.07萬元×1‰×910天），以及按每日1‰的標準支付自2016年3月10日起至全部交清之日止的違約金；3.確認贛州資源局對贛州歐亞公司、南昌歐亞公司財產(chǎn)拍賣、變賣、轉讓的價款享有優(yōu)先受償權；4.訴訟費、保全費由贛州歐亞公司、南昌歐亞公司承擔。一審法院經(jīng)審理后作出（2016）贛07民初50號民事判決，南昌歐亞公司不服該判決提起上訴。2016年12月28日，江西省高級人民法院（以下簡稱二審法院）以（2016）贛民終578號民事裁定，裁定撤銷原判，發(fā)回一審法院重審。重審過程中贛州資源局變更訴訟請求為：1.確認贛州歐亞公司存在違約行為，解除贛州資源局與贛州歐亞公司簽訂的《土地出讓合同》；2.判令贛州歐亞公司和南昌歐亞公司連帶賠償贛州資源局經(jīng)濟損失1000萬元（具體經(jīng)濟損失數(shù)額以司法鑒定機構鑒定結論為準）；3.訴訟費由贛州歐亞公司和南昌歐亞公司承擔。

重審時贛州歐亞公司提起反訴，一審法院將本訴與反訴合并審理。贛州歐亞公司向一審法院提出反訴請求：1.判令贛州資源局返還贛州歐亞公司交付的合同出讓金620萬元及其利息；2.判令贛州資源局向贛州歐亞公司支付24075902元（地上建筑物及其附屬設備）及其利息；3.由贛州資源局承擔訴訟費。

一審法院查明：2013年7月19日，贛州資源局發(fā)出贛國土資網(wǎng)交地[2013]BA022號《國有建設用地使用權網(wǎng)上拍賣出讓公告》和《國有建設用地使用權網(wǎng)上拍賣出讓須知》，以拍賣的方式公開出讓位于贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)飛翔大道西北側編號為DBA2013022的國有建設用地使用權，面積16.059畝，土地用途為商服（汽車4S店）。贛州歐亞公司于2013年8月8日繳納了競買保證金520萬元整，并于2013年8月9日以總價2760.07萬元的價格競得該地塊。2013年8月14日，贛州資源局與贛州歐亞公司簽訂了《土地出讓合同》，合同第八條、第九條、第十條、第三十條約定：本合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為27600700元，2578.05元/㎡，定金為人民幣5200000元；受讓人在2013年9月9日前向出讓人支付國有建設用地使用權出讓價款27600700元；受讓人應當按照本合同約定，按時支付國有建設用地使用權出讓價款，受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的，自滯納之日起，每日按延遲支付款項的1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。合同簽訂后，贛州歐亞公司僅于2013年12月23日交納了100萬元購地款，加上競買保證金520萬元，共計支付620萬元。截止2013年9月9日，尚有2140.07萬元（應付款2760.07萬元-620萬元）未予交納。為此，贛州資源局于2013年8月22日向贛州歐亞公司發(fā)出了《國有土地使用權出讓繳款通知單》，并分別于2013年11月11日、2014年1月27日、2014年9月1日、2015年9月8日向贛州歐亞公司送達了《催款通知書》，贛州歐亞公司至今未交納剩余土地出讓金。

2012年4月11日，開發(fā)區(qū)管委會與案外人港鉅公司簽訂了一份《收地協(xié)議》，與本案相關的內(nèi)容為：開發(fā)區(qū)管委會將港鉅公司地處贛州開發(fā)區(qū)飛翔路工業(yè)項目用地內(nèi)擅自改變用途、用于建設汽車銷售4S店在內(nèi)的100畝土地有償收回，開發(fā)區(qū)管委會返回港鉅公司購該地塊的實際價款和為購該地所繳稅費；港鉅公司與股東南昌歐亞公司股權轉讓中的經(jīng)濟糾紛屬企業(yè)內(nèi)部糾紛，由港鉅公司與南昌歐亞公司自行協(xié)商解決；南昌歐亞公司投資建設的汽車銷售4S店的固定建筑和相關設施，以及與之相配套的資產(chǎn)，已由開發(fā)區(qū)管委會、港鉅公司共同選定和委托具有評估資質的資產(chǎn)評估中介機構進行了資產(chǎn)評估，雙方對評估機構所作的24075902元資產(chǎn)價款予以確認；開發(fā)區(qū)管委會、港鉅公司收（交）土地手續(xù)辦理完畢后，開發(fā)區(qū)管委會將收回地向上級有關部門呈報土地用途變更申請，獲準后將該100畝地分成若干塊向社會公開競拍出讓；南昌歐亞公司在開發(fā)區(qū)管委會收回地中已建成的4S店所占地塊公開競拍出讓時，4S店資產(chǎn)作為土地公開競拍出讓的附屬標的物，價值以評估機構作出的資產(chǎn)評估價格為準，該地塊出讓總價為土地競拍出讓價加4S店資產(chǎn)評估價；南昌歐亞公司必須參與汽車銷售4S店所占地塊的出讓競拍。

2013年7月17日，南昌歐亞公司向江西省南昌市中級人民法院（以下簡稱南昌中院）提起訴訟，要求解除其與港鉅公司簽訂的《合作協(xié)議》，判令港鉅公司返還其投資款1000萬元并支付利息174.25萬元、違約金100萬元。2016年1月15日，南昌中院作出了（2013）洪民二初字第206號民事調(diào)解書，該調(diào)解書查明：2010年1月31日，南昌歐亞公司與港鉅公司簽訂《合作協(xié)議》，約定雙方合資設立一家生產(chǎn)汽車電子產(chǎn)品、汽車配件的企業(yè)，其中南昌歐亞公司投入1000萬元作為合資企業(yè)的股本金，港鉅公司提供位于贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)飛翔路北側地塊100畝土地作為合資企業(yè)用地，合資企業(yè)的報建手續(xù)由港鉅公司辦理，合資企業(yè)的建設費用由南昌歐亞公司承擔，違約方要向守約方支付違約金100萬元。合同簽訂后，南昌歐亞公司于2010年7月28日向港鉅公司支付了1000萬元，同日港鉅公司出具了《收據(jù)》。而后，南昌歐亞公司在合同約定的土地上建設了汽車4S店。2012年4月11日，港鉅公司與開發(fā)區(qū)管委會簽訂了一份《收地協(xié)議》，港鉅公司把已經(jīng)提供給南昌歐亞公司開工建設的100畝土地（其中17畝土地已建成汽車4S店）退還給開發(fā)區(qū)管委會，開發(fā)區(qū)管委會已向社會公開競拍出讓（包含南昌歐亞公司已經(jīng)建成的汽車4S店）。雙方經(jīng)調(diào)解自愿達成如下協(xié)議，即雙方解除原《合作協(xié)議》，本調(diào)解書簽字生效之日，港鉅公司一次性向南昌歐亞公司返還雙方之間因2010年1月31日簽訂的《合作協(xié)議》產(chǎn)生的1000萬元投資款等。2016年2月28日，南昌歐亞公司向贛州資源局開發(fā)區(qū)分局出具了一份《委托收款確認函》，其內(nèi)容為：請根據(jù)港鉅公司在2016年2月28日出具的付款確認書中的債務款9739368元于3月10日前轉入我公司以下委托的收款賬號：##戶名：贛州歐亞偉業(yè)公司。如贛州歐亞偉業(yè)公司收到貴局所轉款項后視為本公司收款。如因委托收款而產(chǎn)生的法律糾紛由我公司承擔與貴局無關。

另查明：贛州歐亞公司為有限責任公司（自然人投資或控股），成立時間為2009年6月19日，由江西歐亞集團有限公司（認繳出資2300萬元）、陶學銀（認繳出資200萬元）發(fā)起設立。公司注冊登記地址為江西省贛州市贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)飛翔路北側。2016年12月9日，贛州歐亞公司的法定代表人由陶學銀（執(zhí)行董事）變更為勒公火（執(zhí)行董事兼總經(jīng)理）。江西歐亞集團有限公司成立于2002年6月29日，為有限責任公司（自然人投資或控股），公司注冊登記地址為江西省南昌市青山湖區(qū)洪都中大道137號。法定代表人為陶學銅，股東為羅衛(wèi)民（認繳出資232.5萬元）、陶學銅（認繳出資16647.5萬元），陶學銀為該公司的董事兼總經(jīng)理。南昌歐亞公司為有限責任公司（自然人投資或控股），成立時間為1999年10月12日，公司注冊登記地址為江西省南昌市青山湖區(qū)洪都中大道135號。股東為羅衛(wèi)民（出資177.95萬元）、胡水平（出資8822.05萬元）。2014年9月2日，南昌歐亞公司的法定代表人由陶學銀變更為陶學銅。陶學銀與陶學銅系兩兄弟關系。

一審法院認為：案涉土地面積為10706㎡，該土地上目前建筑有汽車4S店。該宗土地原為2008年出讓給港鉅公司的100畝工業(yè)用地其中的一部分。港鉅公司與南昌歐亞公司簽訂《合作協(xié)議》后，港鉅公司與南昌歐亞公司均未辦理土地用途轉變審批手續(xù)，擅自在該10706㎡工業(yè)用地上建筑了汽車4S店。2012年4月，開發(fā)區(qū)管委會與港鉅公司簽訂《收地協(xié)議》，收回了該100畝工業(yè)用地，并約定收回后，辦理土地用途變更手續(xù)，并分塊出讓，已建成4S店的訴爭10706㎡出讓時，與地上建筑物4S店一并按地上物資產(chǎn)評估價出讓。經(jīng)土地公開招拍掛程序，2013年8月14日，贛州資源局與贛州歐亞公司簽訂了訴爭10706㎡土地的《土地出讓合同》。

關于案涉《土地出讓合同》的效力問題。贛州歐亞公司反訴該《土地出讓合同》無效，其依據(jù)是該宗土地已經(jīng)被查封，查封后禁止出讓、轉讓。對此，該院認為，第一，從雙方提交的證據(jù)來看，南昌歐亞公司訴港鉅公司的（2012）洪民二初字第180號案件中，南昌歐亞公司申請保全，并由贛州歐亞公司提供全部資產(chǎn)進行擔保。南昌中院2012年9月12日以（2012）洪民二初字第180-1號民事裁定書裁定進行保全，同時裁定查封擔保人贛州歐亞公司的全部資產(chǎn)。但是，南昌中院該（2012）洪民二初字第180-1號民事裁定書以及相應的協(xié)助執(zhí)行通知書并沒有送達給贛州資源局。第二，2012年4月26日，贛州資源局局務會討論，同意呈報案涉土地的收回手續(xù)。2012年6月12日，贛州市人民政府同意包括訴爭10706㎡在內(nèi)的該收回100畝土地變更用途后的出讓審批。故土地的出讓獲得了審批，出讓程序合法。第三，雖然南昌歐亞公司訴港鉅公司的（2013）洪民二初字第206號案件中，南昌中院也依南昌歐亞公司的申請裁定了保全，并裁定查封了擔保人贛州歐亞公司的全部資產(chǎn)，且南昌中院該（2013）洪民二初字第206-1號民事裁定及（2013）洪民二初字第206號協(xié)助執(zhí)行通知書于2013年10月31日送達給了贛州資源局，查封擔保人贛州歐亞公司所有的位于贛州開發(fā)區(qū)西北側地塊的國有建設用地使用權。但是，2013年10月31日之前，該案涉土地已經(jīng)完成了出讓手續(xù)的審批、招拍掛程序以及出讓合同的簽訂等程序。贛州資源局不存在法院查封后再行出讓的問題。事實上，該法院查封的標的物正是本案涉及的2013年8月14日贛州歐亞公司與贛州資源局《土地出讓合同》中贛州歐亞公司所取得的權利。根據(jù)法律規(guī)定，法院查封后，贛州歐亞公司不得處分這些權利。事實上，在本案中，贛州歐亞公司并沒有處分這些權利，沒有贛州資源局的同意，也無法處分這些權利。因此，贛州歐亞公司反訴《土地出讓合同》無效，沒有法律依據(jù)。

關于訴爭合同是否應當解除的問題。訴爭《土地出讓合同》第十條約定：出讓對價27600700元（包括競買保證金520萬元）在2013年9月9日之前付清。第三十條約定，“受讓人應當按照本合同約定，按時支付國有建設用地使用權出讓價款。受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經(jīng)出讓人催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。”本案中，贛州歐亞公司于2013年8月8日交納了競買保證金520萬元，該520萬元在訴爭《土地出讓合同》簽訂后，已自動轉為土地出讓價款。一審法院認為，贛州資源局解除合同之訴請應予支持。理由如下：首先，經(jīng)多次催告后，贛州歐亞公司僅于2013年12月23日支付了100萬元土地出讓款，剩余2140.07萬元至今未交付，遠遠超過60日，符合《土地出讓合同》第三十條約定的贛州資源局的合同解除權。其次，根據(jù)訴爭合同的約定，案涉土地在2013年8月13日即簽訂《土地出讓合同》的前一天，已經(jīng)完成了現(xiàn)狀交付。贛州歐亞公司在接手以后，曾經(jīng)在該汽車4S店中經(jīng)營過一段時間，之后停止經(jīng)營，且一直不交納剩余土地出讓金2140.07萬元。而在本案重審中，贛州歐亞公司反訴合同無效，其行為已明顯不愿再繼續(xù)履行訴爭合同。贛州歐亞公司的行為構成了根本性違約，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第三項之規(guī)定，贛州資源局也具有法定合同解除權。因此，贛州資源局訴請解除訴爭《土地出讓合同》，該院予以支持。贛州歐亞公司稱，贛州資源局沒有向其發(fā)書面解除合同的通知，故解除程序不合法。對此，該院認為，贛州資源局在本案重審之前雖然沒有向贛州歐亞公司寄送解除合同的通知，本案不適用通知解除，也不是由法院確認通知解除所產(chǎn)生的法律效力。但在本案審理中，贛州資源局提出的訴訟請求就是解除合同，該訴狀已由一審法院送達給各方當事人，一審法院審理后認定贛州資源局具有合同解除權，故本案是適用判決解除，本案合同解除自判決生效時產(chǎn)生合同解除的法律效力。

關于合同解除以后的責任承擔問題。合同解除后，該宗土地退還給贛州資源局。贛州歐亞公司已支付的土地出讓金620萬元不計利息返還給贛州歐亞公司。關于贛州歐亞公司應承擔的損失賠償責任問題。贛州資源局申請對贛州歐亞公司的違約損失進行鑒定。但贛州資源局在本案開庭時陳述，這些違約損失的范圍和項目就是指訴爭土地被占用及閑置的租賃使用費，對于其他損失贛州資源局并未提交證據(jù)證明。而對于土地的占用租賃使用費，可以根據(jù)出讓合同的出讓價款進行計算，無需委托鑒定。故對贛州資源局的鑒定申請，不予準許。根據(jù)訴爭《土地出讓合同》，贛州歐亞公司以27600700元的出讓土地對價獲得訴爭該宗土地的40年期限內(nèi)的土地使用權，相當于贛州歐亞公司以27600700元的租賃總價獲得訴爭該宗土地在40年內(nèi)的租賃使用權，則每月分攤的租金對價為57501元。訴爭《土地出讓合同》簽訂前一日，贛州歐亞公司已經(jīng)接手占有使用該汽車4S店，當然應視為其已經(jīng)占有使用訴爭土地。雖然贛州歐亞公司在經(jīng)營一段時間后，關門停業(yè)，停止了經(jīng)營，但該土地已經(jīng)交付，土地閑置的相關責任仍應由贛州歐亞公司承擔。故贛州歐亞公司的土地租金應當從2013年8月14日起按57501元／月計算至訴爭土地返還給贛州資源局之日止。

關于該宗土地的地面資產(chǎn)處理問題。該宗土地在出讓之前，由開發(fā)區(qū)管委會及港鉅公司共同委托了贛州華昇資產(chǎn)評估有限公司（以下簡稱華昇公司）進行了評估，評估基準日為2011年12月15日，評估結果為：機器設備6820516元、在用低值易耗品2509562元（含辦公設備、家具、標識）、在建工程8707246元、構筑物及其輔助設施1875783元、裝飾裝修工程4162795元，合計24075902元。訴爭土地出讓文件載明，該24075902元與土地出讓金一并給付，但贛州歐亞公司并未支付該24075902元。關于該地上物的權利人，南昌歐亞公司在與港鉅公司的案件中主張這些地上建筑物系南昌歐亞公司投資建設，但本案中，南昌歐亞公司主張這些地上建筑物的權利人為贛州歐亞公司。不論其權利人是南昌歐亞公司還是贛州歐亞公司，贛州資源局并沒有收取這些地上建筑物的對價24075902元，不存在返還的問題。至于訴爭土地返還給贛州資源局以后，這些地上建筑物能否形成添附的財產(chǎn)，由贛州資源局進行對價補償?shù)膯栴}。從評估價的構成來看，該24075902元的組成部分中，并不全是添附在訴爭土地上的不動產(chǎn)，其中，機器設備、在用低值易耗品（含辦公設備、家具、標識）是動產(chǎn)，在合同解除以后是可以拆走的。其次，對于該宗土地上的4S店房屋，贛州歐亞公司至今未提交證據(jù)證明該房屋辦理了報建審批手續(xù)，屬合法建筑。而從贛州資源局提交的贛州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)分局以及贛州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)住房和建設局分別出具的兩份證明內(nèi)容來看，該宗土地上的汽車4S店尚沒有辦理報建手續(xù)，屬違法建筑。贛州資源局收回該宗土地后，是否仍作為汽車4S店的用途使用，還是改變用途作其他用途使用，尚不確定，且贛州資源局明確拒絕接收該汽車4S店。故贛州歐亞公司反訴主張贛州資源局對該汽車4S店的房屋進行補償，沒有合法依據(jù)。

關于南昌歐亞公司是否應對贛州歐亞公司的本案責任承擔連帶責任的問題。贛州資源局主張南昌歐亞公司與贛州歐亞公司系關聯(lián)公司，存在人格混同，應承擔連帶責任。對此，該院認為，判斷關聯(lián)公司間是否人格混同，關鍵要看公司間的人員、業(yè)務、財務是否存在交叉或混同。而本案中，該兩個公司雖然名稱中均含有“歐亞”兩個字，且均經(jīng)營一汽大眾汽車的銷售業(yè)務，甚至兩個公司的法定代表人在一段時間內(nèi)均為陶學銀，且陶學銀與陶學銅為兩兄弟，但該兩個公司的公司地址并不相同，而贛州資源局也沒有提交證據(jù)證明兩個公司的高級管理人員相同或交叉以及兩個公司的業(yè)務及財務存在交叉或混同，特別是沒有證據(jù)證明兩個公司使用同一個賬戶。對于陶學銀在某一段時間內(nèi)同時擔任兩個公司的法定代表人的問題，該院認為，“雙重職務身份”并不為我國公司法及相關法律法規(guī)所禁止，在沒有證據(jù)證明兩個公司與其股東之間存在利益輸送的情況下，不應僅以兩公司的法定代表人為同一自然人，便認定兩公司的人格混同。因此，贛州資源局訴請南昌歐亞公司承擔連帶責任，不予支持。

綜上，贛州資源局訴請解除合同的部分訴訟請求成立，予以支持。贛州歐亞公司反訴退回其所交納的土地出讓金的訴訟請求成立，予以支持，但反訴返還或補償?shù)厣辖ㄖ镌u估價款的訴訟請求沒有法律依據(jù)，不予支持。一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第九十三條第二款、第九十四條第三項、第九十七條、第九十八條、第一百一十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百五十二條之規(guī)定，判決：一、解除2013年8月14日贛州資源局與贛州歐亞公司簽訂的《土地出讓合同》；二、由贛州歐亞公司返還案涉汽車4S店所占用的該宗土地給贛州資源局；三、由贛州資源局返還贛州歐亞公司所交納的土地出讓金620萬元（其中包括520萬元競買保證金）；四、由贛州歐亞公司賠償贛州資源局土地占用費（即土地租金），該土地占用費從2013年8月14日起按57501元／月計算至訴爭土地返還時止；五、駁回贛州資源局的其他本訴請求；六、駁回贛州歐亞公司的其他反訴請求。一審案件受理費246177元、保全費5000元、反訴案件受理費96590元，合計347767元，由贛州資源局負擔147767元，由贛州歐亞公司負擔200000元。

贛州資源局不服一審判決，上訴請求：1.撤銷一審判決第三項，判令贛州資源局無需退還贛州歐亞公司已交的520萬元競買保證金；2.一、二審訴訟費全部由贛州歐亞公司、南昌歐亞公司承擔。

贛州歐亞公司亦不服一審判決，上訴請求：1.撤銷一審判決第四項、第六項；2.依法改判贛州資源局向贛州歐亞公司賠償損失人民幣24075902元；3.一、二審訴訟費用全部由贛州資源局承擔。

二審法院除對一審查明的事實予以確認外，另查明：一、在開發(fā)區(qū)管委會與港鉅公司簽訂《收地協(xié)議》后，涉案土地已按程序逐級上報辦理收回手續(xù)?！妒栈赝恋厥褂脵喑逝怼份d明主要內(nèi)容：用地單位港鉅公司，土地坐落飛翔路北側，收回面積66668平方米（100畝）。經(jīng)辦人意見：該宗土地由港鉅公司通過公開出讓競得，土地用途為工業(yè)、面積323.387畝。經(jīng)查，用地單位將其中部分土地進行汽車4S店建設，已改變土地用途?，F(xiàn)根據(jù)開發(fā)區(qū)管委會與港鉅公司簽訂的《收地協(xié)議》，將宗地中的100畝收回，收回土地價格按照2.6萬元／畝加上銀行同期貸款利息，地上建筑及附屬設施按照評估價24075902元進行補償，土地收回后按照新的規(guī)劃條件進行重新出讓。現(xiàn)申請收回該宗地國有建設用地使用權。呈請局領導審查。分局意見：經(jīng)2012年4月19日分局局務會討論，同意呈報土地收回手續(xù)。市贛州資源局審查意見：經(jīng)2012年4月26日市局局務會討論，同意呈報土地收回手續(xù)。市政府審批意見：同意，并蓋周光華印和贛州市人民政府公章。2012年6月16日，贛州資源局注銷了原贛州資源局與港鉅公司簽訂的《國有建設用地使用權出讓合同》，注銷公章中原因為市政府批準（正常情況是受讓人將辦理的土地證交回注銷，而本案港鉅公司未取得土地證，只能注銷雙方簽訂的出讓合同）。二、南昌中院2012年9月14日向贛州資源局開發(fā)區(qū)分局送達了《協(xié)助執(zhí)行通知書》，要求協(xié)助查封港鉅公司所有的案涉土地。贛州資源局開發(fā)區(qū)分局在《送達回證》上備注中注明：根據(jù)贛州開發(fā)區(qū)管理委員會與用地單位簽訂的《收地協(xié)議》，經(jīng)贛州市人民政府2012年6月12日批準，該宗土地已依法收回。三、華昇公司根據(jù)開發(fā)區(qū)管委會和港鉅公司的共同委托，于2012年3月30日作出了贛華評報字[2012]019號《資產(chǎn)評估報告》，該報告載明，本案地上建筑物及附屬設施評估價為共計24075902元。具體評估項目為：（1）機器設備6820516元（共165項，主要為汽車維修、保養(yǎng)）；（2）在用低值易耗品2509562元（共143項，主要為辦公設備、家具、標識）；（3）在建工程8707246元（共4項，展廳、辦公區(qū)、維修區(qū)、倉庫）；（4）構建物及其輔助設施1875783元（共6項，旗桿、塔標、服務區(qū)雨棚、廠區(qū)道路、值班室、儲水池）；（5）裝飾裝修工程4162795元（1項，室內(nèi)裝飾裝修）。

二審法院認為，本案爭議的問題是：一、《土地出讓合同》的效力問題，無法繼續(xù)履行的原因及責任；二、贛州歐亞公司的520萬元定金應否退還；三、地上建筑物及附屬物（價值2407萬元）所有權是贛州歐亞公司還是南昌歐亞公司，贛州歐亞公司主張贛州資源局應賠償其損失2407萬元能否成立；四、一審判決是否超出訴請。

關于《土地出讓合同》的效力及違約責任承擔的問題。贛州歐亞公司對合同效力問題提出質疑，認為土地出讓屬于南昌中院查封期間，且查封通知送達給了贛州資源局，在此情況下，贛州資源局將查封的土地出讓給贛州歐亞公司，違反法律強制性規(guī)定，合同應無效。一審認為2012年9月南昌中院的查封手續(xù)沒有送達給贛州資源局，2013年南昌中院的《協(xié)助執(zhí)行通知書》送達時，贛州資源局已完成了土地回收、出讓等手續(xù)，故合同有效?，F(xiàn)已查明的事實表明，2012年9月南昌中院的保全裁定送達給贛州資源局開發(fā)區(qū)分局時，該局在《送達回證》的備注中寫明：根據(jù)贛州開發(fā)區(qū)管理委員會與用地單位簽訂的《收地協(xié)議》，經(jīng)贛州市人民政府2012年6月12日批準，該宗土地已依法收回。贛州資源局庭后提交的證據(jù)印證了該宗土地收回的事實，故贛州資源局對該部分的陳述與本案事實相符。南昌中院2013年9月的保全裁定送達時，贛州資源局已收回土地，且辦理了網(wǎng)上招拍掛手續(xù)。故一審認定本案《土地出讓合同》合法有效，有相應的事實及法律依據(jù)，應予維持。贛州歐亞公司上訴認為合同無效的主張與事實不符，不能成立。合同履行過程中，贛州歐亞公司未按約支付土地轉讓款，構成違約，贛州資源局依據(jù)合同約定可以主張解除合同，一審法院根據(jù)本案實際情況認定贛州歐亞公司違約并承擔相應的違約責任，并無不當。《土地出讓合同》第三十條規(guī)定，受讓人不按時支付出讓價款的，每日按遲延支付款項1‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求賠償損失。本案原一審時贛州資源局訴請為贛州歐亞公司繼續(xù)支付土地出讓金及承擔違約責任，南昌歐亞公司承擔連帶責任。發(fā)回重審后，贛州資源局變更訴請為解除合同并賠償損失。故贛州資源局并未按照合同第三十條“延期付款超過60日，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金”的約定主張權利，其要求解除合同只能依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條規(guī)定的當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期間仍未履行，其違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)，故應解除合同。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。贛州資源局主張返還土地、賠償損失的請求符合法律規(guī)定，應予支持。因合同解除導致贛州資源局的直接損失就是土地出讓金，一審根據(jù)合同約定的27600700元的土地出讓總價款獲得40年的使用權，計算出贛州資源局的損失，符合本案實際情況，并無不當。但根據(jù)合同約定，贛州歐亞公司所支付的520萬元定金，合同履行后定金抵作土地出讓價款，合同解除后，贛州歐亞公司返還土地，贛州資源局則應將土地出讓款返還。故贛州資源局上訴認為不應退還該款項與本案實際情況不符，也沒有法律依據(jù)，二審法院不予支持。

關于該宗土地的地面資產(chǎn)所有權歸屬及合同解除后如何處理的問題。二審法院認為：一、《資產(chǎn)評估報告》中認可地上違章建筑屬贛州歐亞公司，且改變土地用途重新招拍掛后是由贛州歐亞公司競拍取得土地，贛州資源局催交款項中也扣除了地上建筑物價款2407萬元，事實上贛州資源局認可贛州歐亞公司是建筑物權益的享有者。故一審認定本案地上建筑物所有權人為贛州歐亞公司符合本案實際情況。二、《資產(chǎn)評估報告》中機器設備、在用低值易耗品屬于動產(chǎn)范疇，在合同解除后贛州歐亞公司可以自行處置。對于在建工程、構建物及其輔助設施、裝飾裝修工程這幾部分屬不動產(chǎn)范疇，無法返還，合同解除后，屬于贛州歐亞公司的直接損失，參照《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”之規(guī)定，該損失依法應由贛州歐亞公司與贛州資源局根據(jù)雙方的過錯程度予以分擔。三、如前所述，本案糾紛主要過錯在贛州歐亞公司。同時，贛州資源局、開發(fā)區(qū)管委會對于造成合同解除后地上建筑物的損失也存在一定的過錯。贛州資源局、開發(fā)區(qū)管委會對于南昌歐亞公司與港鉅公司改變土地用途違規(guī)建汽車4S店，未履行監(jiān)管職責，放任違章建筑的產(chǎn)生并存在。《中華人民共和國土地管理法》明確規(guī)定，土地行政主管部門履行監(jiān)督檢查職責，對違反土地管理法律、法規(guī)的行為進行監(jiān)督檢查。在案涉土地上的建筑物這一部分的糾紛問題未妥善解決的情況下，開發(fā)區(qū)管委會卻與港鉅公司簽訂《收地協(xié)議》，并將收回的土地再次進行招拍掛出讓，導致該建筑違章狀態(tài)一直持續(xù)。贛州資源局將建有違章建筑的土地公開網(wǎng)上招拍掛并打包出讓，該行為表明，開發(fā)區(qū)管委會和贛州資源局對于地上違章建筑物客觀存在的事實及價值是持默認的態(tài)度，由于贛州資源局怠于履行法定監(jiān)管職責，對贛州歐亞公司損失的產(chǎn)生存在過錯。綜合考慮全案證據(jù)及案情，贛州歐亞公司承建的地上建筑物因未辦理合規(guī)的報建審批手續(xù)，不宜按合法建筑的權限及價值給予補償。但合同解除后確已造成贛州歐亞公司的實際損失，對此應當根據(jù)雙方的過錯程度予以分擔。因贛州歐亞公司及港鉅公司違反土地用途建設汽車4S店，且此后的合同履行過程中一直未補辦相關手續(xù)，對損失的產(chǎn)生應負主要責任。故二審法院確定《資產(chǎn)評估報告》中在建工程、構建物及其輔助設施、裝飾裝修工程這三部分共計人民幣14745825元，作為合同解除后贛州歐亞公司的實際損失，由贛州歐亞公司承擔60%即8847495元，贛州資源局承擔40%即5898330元。

此外，贛州歐亞公司提出一審超出訴請判決的問題。二審法院認為，一審判決在理由中明確表述，對于贛州資源局提出賠償損失的鑒定申請，可以通過計算得出，沒有必要進行鑒定。故一審判決贛州歐亞公司向贛州資源局支付從2013年8月14日起按57501元／月計算至訴爭土地返還給贛州資源局之日的土地租金，實際為贛州資源局主張的損失，一審時贛州資源局明確提出了賠償損失1000萬元的訴請，故不存在贛州歐亞公司提出的超訴請判決的情形。綜上，一審認定事實基本清楚，但處理結果不當，應予改判。贛州歐亞公司主張地上建筑物的損失應得到賠償?shù)恼埱笥枰圆糠种С帧?/div>