原告：北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北京市通州區(qū)。

法定代表人：岳紅帥，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：張建港，北京市君澤君律師事務(wù)所律師。

被告：歐易姆奧特萊斯商業(yè)管理有限公司（OemOutletsBusinessManagementCo.，Limited），住所地香港特別行政區(qū)。

代表人：DonnyChengHuashau，董事。

委托訴訟代理人：張林，男，該公司員工。

被告：歐易姆奧萊（北京）投資管理有限公司，住所地北京市通州區(qū)。

法定代表人：馮琳婷，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：劉征，北京忠恕律師事務(wù)所律師。

被告：北京住源達(dá)通養(yǎng)某服務(wù)有限公司，住所地北京市豐臺(tái)區(qū)。

法定代表人：田東斗，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：明芳，北京道寧律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：房書(shū)羽，北京道寧律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

原告北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱珠江公司）訴被告歐易姆奧特萊斯商業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱香港歐易姆）、歐易姆奧萊（北京）投資管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱北京歐易姆）、北京住源達(dá)通養(yǎng)某服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱住源達(dá)通公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2019年2月27日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。珠江公司之委托訴訟代理人張建港，香港歐易姆之委托訴訟代理人張林，北京歐易姆之委托訴訟代理人劉征，住源達(dá)通公司之委托訴訟代理人明芳、房書(shū)羽均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

珠江公司起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)珠江公司與香港歐易姆于2012年7月19日簽訂的《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃框架協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱《框架協(xié)議》）已于2012年9月4日解除；2.判令北京歐易姆立即騰退位于北京市通州區(qū)張家灣開(kāi)發(fā)區(qū)廣通街8號(hào)的A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4號(hào)案涉物業(yè)；3.判令北京歐易姆和住源達(dá)通公司共同立即騰退C3、C5、C6、C7號(hào)館；4.判令北京歐易姆給付珠江公司房屋租金：A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4號(hào)館自實(shí)際移交之日至2016年3月21日，租金金額合計(jì)63175393.928元；5.判令北京歐易姆和住源達(dá)通公司向珠江公司連帶給付房屋租金：C3、C5、C6、C7號(hào)館租金自實(shí)際移交之日至實(shí)際騰退之日，暫計(jì)算至2019年6月30日，租金金額暫計(jì)43669310.35元；第4、5項(xiàng)暫計(jì)租金總額為106844704.30元；6.判令北京歐易姆向珠江公司給付其占用案涉物業(yè)期間的物業(yè)管理費(fèi)1067627.26元，水電費(fèi)用81412.99元；上述4、5、6項(xiàng)金額暫計(jì)總額為107993744.55元；7.判令香港歐易姆對(duì)上述第2、3、4、5、6項(xiàng)訴訟請(qǐng)求承擔(dān)連帶給付責(zé)任。8.判令香港歐易姆、北京歐易姆、住源達(dá)通公司承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。2020年1月14日，珠江公司變更訴訟請(qǐng)求第6項(xiàng)為“判令北京歐易姆支付占用場(chǎng)館的物業(yè)管理費(fèi)8156862.73元，電費(fèi)3001839.89元，水費(fèi)309591.74元”。其中，物業(yè)費(fèi)、電費(fèi)和水費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有變，計(jì)算的時(shí)間由2013年初止追加到2016年3月31日止。訴訟請(qǐng)求4、5、6項(xiàng)金額暫計(jì)總額變更為11467294.36元。事實(shí)與理由：珠江公司經(jīng)與香港歐易姆的代表張林洽談后，于2012年7月19日，與香港歐易姆簽訂《框架協(xié)議》，就案涉物業(yè)達(dá)成了初步的租賃意向，并約定由香港歐易姆在北京通州注冊(cè)成立其絕對(duì)控股的項(xiàng)目公司，并于《框架協(xié)議》簽訂后45天內(nèi)與珠江公司簽訂正式租賃合同。2012年9月11日，北京歐易姆成立，張林對(duì)珠江公司稱北京歐易姆為香港歐易姆依據(jù)《框架協(xié)議》設(shè)立的項(xiàng)目公司。珠江公司遂與北京歐易姆就正式租賃合同的條款進(jìn)行磋商。在洽商過(guò)程中，北京歐易姆提出因舉辦新品服裝發(fā)布會(huì)等活動(dòng)需要使用場(chǎng)館，因時(shí)間較緊張，珠江公司在未與北京歐易姆簽訂書(shū)面租賃合同的情況下，于2012年11月12日至2013年2月27日先后將案涉物業(yè)交付給北京歐易姆。2013年7月2日，珠江公司收到案外人潘忠希的書(shū)面函件，函件附有顯示珠江公司與北京歐易姆在2012年9月18日簽訂的《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》（以下簡(jiǎn)稱假租賃協(xié)議），該協(xié)議顯示北京歐易姆方的法定代表人（或授權(quán)簽約人）系趙紫源，而事實(shí)上珠江公司與北京歐易姆從未簽訂過(guò)任何書(shū)面的租賃協(xié)議。因潘忠希的來(lái)函，珠江公司對(duì)北京歐易姆的身份及場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)能力產(chǎn)生懷疑，珠江公司于2012年7月8日向香港歐易姆發(fā)函詢問(wèn)北京歐易姆身份及假租賃協(xié)議事宜，香港歐易姆回函告知珠江公司，北京歐易姆為自然人成立的公司，珠江公司查詢北京歐易姆的工商信息后發(fā)現(xiàn)北京歐易姆與香港歐易姆不存在任何法律關(guān)系。基于上述情況，珠江公司于2013年7月18日向北京歐易姆發(fā)函明確終止合作及洽商，并要求其騰退場(chǎng)館，但北京歐易姆拒不退場(chǎng)，且在占用物業(yè)期間，未經(jīng)珠江公司同意，私自對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造，破壞物業(yè)結(jié)構(gòu)，給珠江公司造成租金等經(jīng)濟(jì)損失巨大，且損失還在進(jìn)一步擴(kuò)大。北京歐易姆在未經(jīng)珠江公司同意的情況下，還將C3、C5、C6、C7號(hào)館出租給住源達(dá)通公司用于經(jīng)營(yíng)養(yǎng)某院，侵犯了珠江公司的合法權(quán)益。住源達(dá)通公司作為C3、C5、C6、C7號(hào)館的實(shí)際占用人，應(yīng)承擔(dān)騰退義務(wù)及給付租金的義務(wù)。珠江公司認(rèn)為，1.香港歐易姆未能按照《框架協(xié)議》的要求在北京通州成立絕對(duì)控股的項(xiàng)目公司并與珠江公司在《框架協(xié)議》簽訂后45天內(nèi)簽訂正式租賃合同，因此《框架協(xié)議》已經(jīng)解除。2.北京歐易姆未與珠江公司簽訂租賃合同，雙方之間形成不定期租賃關(guān)系，應(yīng)按珠江公司要求騰退案涉物業(yè)并給付租金。3.北京歐易姆未經(jīng)珠江公司同意，將C3、C5、C6、C7號(hào)館交由給住源達(dá)通公司經(jīng)營(yíng)養(yǎng)某院，應(yīng)與住源達(dá)通公司共同承擔(dān)騰退義務(wù)和給付租金義務(wù)。4.香港歐易姆對(duì)珠江公司謊稱“北京歐易姆是香港歐易姆根據(jù)框架協(xié)議成立的項(xiàng)目公司”，誤導(dǎo)珠江公司，存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)，因此對(duì)北京歐易姆給珠江公司造成的損失應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

香港歐易姆辯稱，不同意珠江公司的全部訴訟請(qǐng)求。理由如下：1.香港歐易姆未按約定交納預(yù)付租金，系因珠江公司原因。依據(jù)香港歐易姆于2012年7月19日與珠江公司簽訂的《框架協(xié)議》，香港歐易姆應(yīng)于2012年9月4日前支付首筆預(yù)付租金800萬(wàn)元。（1）首先由于珠江公司加蓋物業(yè)公章延誤導(dǎo)致申辦屬地公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照未在45天審批下來(lái)。（2）在香港歐易姆公司管理人員與珠江公司交接物業(yè)時(shí)發(fā)現(xiàn)大量設(shè)備設(shè)施因年久失修不能正常使用。（3）交接物業(yè)后被告方所承租的21萬(wàn)平米物業(yè)百分之九十頂層屋頂嚴(yán)重漏水。（4）珠江公司租賃給香港歐易姆公司的21萬(wàn)平米物業(yè)，經(jīng)營(yíng)用途詳細(xì)說(shuō)明經(jīng)營(yíng)“綜合商貿(mào)家居博覽中心”及服裝百貨等專業(yè)市場(chǎng)，但是珠江公司給香港歐易姆公司提供的房產(chǎn)證為工業(yè)廠房，土地性質(zhì)為工業(yè)用途，并非商業(yè)用地，在香港歐易姆公司辦理經(jīng)營(yíng)執(zhí)照時(shí)工商局只能注冊(cè)公司不能注冊(cè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)館。2.依據(jù)《框架協(xié)議》乙方應(yīng)在簽訂完框架協(xié)議后45天之內(nèi)在通州區(qū)注冊(cè)成立直接控股權(quán)的項(xiàng)目公司。根據(jù)框架租賃協(xié)議第10條違約責(zé)任約定，由于乙方原因?qū)е驴蚣軈f(xié)議不能簽訂正式租賃合同的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并沒(méi)收乙方已交納的定金。若因甲方原因致雙方不能簽訂正式租賃協(xié)議合同的，甲方雙倍返還乙方的定金。（1）香港歐易姆在與珠江公司簽訂完框架租賃協(xié)議后，馬上著手辦理注冊(cè)屬地項(xiàng)目公司，在經(jīng)過(guò)工商局名稱核準(zhǔn)后同時(shí)向珠江公司商業(yè)中心負(fù)責(zé)人韓春海，申請(qǐng)?jiān)诠ど套?cè)表上加蓋珠江物業(yè)公章，由于珠江公司商業(yè)中心負(fù)責(zé)人韓春海為了自己的私利，要求香港歐易姆給他個(gè)人現(xiàn)金500萬(wàn)元，同時(shí)要求在香港歐易姆承租的21萬(wàn)平米物業(yè)中免費(fèi)給他個(gè)人3.8萬(wàn)元平米物業(yè)面積，作為他的蓋章回報(bào)，否則不配合加蓋物業(yè)公章，韓春海本人所述他索要的商業(yè)回報(bào)不是他一個(gè)人要，是珠江公司華北區(qū)所有負(fù)責(zé)人的要求，由于簽字蓋章時(shí)間緊迫為了盡快蓋上珠江物業(yè)公章，香港歐易姆管理團(tuán)隊(duì)商議后同意了韓春海的商業(yè)回報(bào)索求，在這種情況下珠江物業(yè)加蓋公章順利完成，經(jīng)過(guò)工商局審批流程，屬地公司：北京歐易姆于2013年9月17日在通州工商局注冊(cè)成功，這時(shí)據(jù)框架協(xié)議約定45天違約期已經(jīng)超過(guò)了13天。（2）在工商局辦理完屬地公司注冊(cè)后香港歐易姆公司向珠江公司商業(yè)中心韓春海提出換簽正式租賃合同的事，負(fù)責(zé)人韓春海說(shuō)“沒(méi)事，先按框架協(xié)議執(zhí)行，珠江公司審批流程長(zhǎng)不影響你們的招商和換簽合同的執(zhí)行”。（3）香港歐易姆公司在2012年7月19日與珠江公司簽訂框架協(xié)議后，分三次向珠江公司支付了合同履約定金300萬(wàn)元，于同年2012年8月29日珠江公司開(kāi)具了收款收據(jù)。3.首先，香港歐易姆在協(xié)議簽訂前就已經(jīng)組建了專業(yè)團(tuán)隊(duì)，并多次到珠江總部召開(kāi)項(xiàng)目進(jìn)展論證會(huì)，同時(shí)在珠江公司免費(fèi)提供的B1（珠江原招商辦公室）辦公區(qū)開(kāi)展了籌備工作，第一項(xiàng)：工作就是對(duì)年久失修的21萬(wàn)平米承租場(chǎng)館進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的檢測(cè)。第二項(xiàng)：對(duì)21萬(wàn)平米物業(yè)周邊綠植進(jìn)行了大面積的清掃并對(duì)已經(jīng)旱死的綠植進(jìn)行補(bǔ)種。第三項(xiàng)：修復(fù)了A1館門前的噴水池及場(chǎng)外綠化工程。第四項(xiàng)：場(chǎng)外所有的燈桿進(jìn)行了修復(fù)及從新刷漆。第五項(xiàng)：A1館為了盡快展開(kāi)全面招商工作，保潔人員每天進(jìn)行8小時(shí)全天保潔，即便在屋外下大雨屋內(nèi)下小雨的情況下也沒(méi)有間斷保潔工作。4.香港歐易姆在簽訂框架租賃協(xié)議以前就全面申報(bào)了整體招商方案，是在珠江公司認(rèn)可香港歐易姆公司招商方案的前提下才簽訂的框架租賃協(xié)議（簽約時(shí)在珠江公司做了備案）。5.香港歐易姆支付給珠江公司的300萬(wàn)元定金中華雷資本注入了150萬(wàn)元前期資金，后續(xù)資金不到位恰恰是珠江公司以韓春海、張涵秋負(fù)責(zé)的商業(yè)管理中心不履行框架協(xié)議約定，在香港歐易姆公司支付300萬(wàn)元約定金后，遲遲不換簽正式租賃合同，導(dǎo)致華雷資本看不到希望，撤資不在參與張家灣項(xiàng)目。綜上所述，珠江公司在張家灣框架協(xié)議履行過(guò)程中出爾反爾，在香港歐易姆多次提出完善設(shè)備設(shè)施問(wèn)題及21萬(wàn)平米物業(yè)屋頂漏水問(wèn)題至今沒(méi)有解決和修復(fù)。在如此艱難的履約過(guò)程中，珠江公司商業(yè)中心高管韓春海、張涵秋兩人之間發(fā)生了利益內(nèi)斗，張涵秋借助趙紫源先生與合作伙伴潘忠希內(nèi)部糾紛過(guò)程中，在沒(méi)有任何理由，沒(méi)有簽署解約通知書(shū)的情況下，做出全面清退香港歐易姆的決定，后香港歐易姆通過(guò)各種渠道向珠江公司管理集團(tuán)致函、致信、致電。珠江公司管理集團(tuán)不處理自己管理團(tuán)隊(duì)的重大失誤，立即批準(zhǔn)了韓春海、張涵秋兩位高管的辭職報(bào)告，讓兩位導(dǎo)致重大錯(cuò)誤決定的當(dāng)事人逃之夭夭。從2013年3月28日香港歐易姆按會(huì)議記要約定履行完預(yù)付租金200萬(wàn)之后（趙紫源先生支付153萬(wàn)元，香港歐易姆支付47萬(wàn)元）珠江公司與香港歐易姆一直沒(méi)有換簽正式合同，導(dǎo)致框架租賃協(xié)議至今沒(méi)有履行。珠江公司從2012年7月19日與香港歐易姆簽約至今，珠江公司從沒(méi)有說(shuō)出為什么不履行框架租賃協(xié)議義務(wù)，也從沒(méi)有向香港歐易姆公司發(fā)出解約通知書(shū)，根據(jù)上述證言證詞及相關(guān)證據(jù)，香港歐易姆公司請(qǐng)求法院駁回珠江公司的訴訟請(qǐng)求，盡快履行框架租賃合同義務(wù)，減少香港歐易姆公司及客戶北京住源通達(dá)科技有限公司，因珠江公司拒不履行合同義務(wù)給公司和客戶造成的重大的損失。

北京歐易姆辯稱，不同意珠江公司的所有訴訟請(qǐng)求，請(qǐng)求全部駁回。理由如下：一、香港歐易姆、珠江公司、北京歐易姆關(guān)于案涉物業(yè)的合同簽訂及履行情況如下：2012年7月19日，珠江公司與香港歐易姆簽訂《框架協(xié)議》，雙方約定，將珠江公司所有的案涉物業(yè)租賃給香港歐易姆；租賃期限為12年6個(gè)月，裝修免租期（物業(yè)交付之日起180天）、經(jīng)營(yíng)免租期均（裝修免租期滿次日起730天）計(jì)入租賃期限內(nèi)；同時(shí)約定了租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、租賃保證金的金額及交付方式；同時(shí)約定：本協(xié)議簽訂之日起45日內(nèi)，非因雙方原因?qū)е码p方未簽訂正式租賃合同的，本協(xié)議及相關(guān)合同文本自動(dòng)解除……《框架協(xié)議》簽訂后，香港歐易姆支付了珠江公司300萬(wàn)元保證金，香港歐易姆就該承租的案涉物業(yè)于2012年9月17日注冊(cè)成立了北京歐易姆。珠江公司于2012年11月12日至2013年2月27日先后將案涉物業(yè)設(shè)施交付給北京歐易姆進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理；雙方就場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)、服裝大會(huì)、招商引資等事宜進(jìn)行了多次協(xié)商。北京歐易姆對(duì)案涉物業(yè)投資予以部分改造，但并未正式經(jīng)營(yíng)。2013年7月，珠江公司私自停水、停電，雙方產(chǎn)生矛盾，珠江公司遂將北京歐易姆強(qiáng)行清退。二、北京歐易姆認(rèn)為：1.香港歐易姆、珠江公司簽訂的《框架協(xié)議》是一份具有完全履行可行性的合同。雙方于2012年7月19日簽訂的《框架協(xié)議》，具備了《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定的所有合同要件（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào)酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭(zhēng)議的方法。從雙方簽訂的《框架協(xié)議》的內(nèi)容來(lái)看，該框架協(xié)議已經(jīng)具備了合同成立、履行的全部要件，是一份完整的合同。2.北京歐易姆、珠江公司未能在45天內(nèi)簽訂新的正式合同，屬于不可歸責(zé)于雙方的原因；但雙方對(duì)原《框架協(xié)議》進(jìn)行了實(shí)際履行。香港歐易姆和珠江公司簽訂完畢《框架協(xié)議》后，立即著手北京歐易姆的成立工作，但是由于不可歸責(zé)于雙方的原因（主要是北京歐易姆注冊(cè)未能如期完成），致使北京歐易姆未能于45天內(nèi)暨2012年9月4日前注冊(cè)成立（北京歐易姆于2012年9月17日注冊(cè)成立），雙方實(shí)際無(wú)法在約定期限內(nèi)簽署正式合同。雙方雖然認(rèn)可《框架協(xié)議》自動(dòng)解除，歐易姆公司于2012年8月29日依據(jù)《框架協(xié)議》向珠江公司交納了300萬(wàn)元定金；珠江公司也予以接受；珠江公司也按照《框架協(xié)議》的約定在2012年11月12日至2013年2月27日期間將案涉物業(yè)交付給北京歐易姆使用；北京歐易姆也按照《框架協(xié)議》的約定對(duì)案涉物業(yè)進(jìn)行了改造裝修。從上面的事實(shí)可以看出，雙方雖然沒(méi)有簽訂新的正式合同，但基于《框架協(xié)議》，雙方按照該協(xié)議的約定都進(jìn)行了實(shí)際履行。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條的規(guī)定雙方的租賃合同已經(jīng)成立。該租賃合同的基本條款應(yīng)通用于《框架協(xié)議》的條款約定，《框架協(xié)議》對(duì)于裝修免租期、經(jīng)營(yíng)免租期的約定同樣適用于珠江公司、北京歐易姆，這一點(diǎn)從珠江公司要求按照《框架協(xié)議》約定的0.71元／平方米／天的費(fèi)用主張物業(yè)費(fèi)也可以得出相同的結(jié)論。同時(shí)，如果雙方?jīng)]有一個(gè)共同認(rèn)可的協(xié)議，面對(duì)20余萬(wàn)平米的場(chǎng)館租賃（每天的租賃費(fèi)142000元），沒(méi)有單價(jià)、沒(méi)有期限，沒(méi)有違約責(zé)任，僅僅憑口頭約定就將場(chǎng)館交付給北京歐易姆，這不僅不符合常情常理，也不符合珠江公司作為國(guó)有控股公司的管理規(guī)定。故珠江公司主張騰退房屋、場(chǎng)館占用費(fèi)、水電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)及相應(yīng)利息的請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)予以駁回；但是鑒于珠江公司強(qiáng)行將北京歐易姆進(jìn)行清場(chǎng)雙方已經(jīng)實(shí)際不可能繼續(xù)履行；北京歐易姆同意解除雙方之間的租賃協(xié)議。三、北京歐易姆需要說(shuō)明的其他問(wèn)題。1.雙方租賃合同不能履行的原因。珠江公司和北京歐易姆就《框架協(xié)議》解除后，繼續(xù)按照《框架協(xié)議》的約定（租賃期限、免租期）繼續(xù)履行，是雙方對(duì)自己權(quán)利義務(wù)的處置，具有法律效力。但珠江公司以莫須有的理由解除雙方之間的租賃協(xié)議，應(yīng)對(duì)合同的解除承擔(dān)全部責(zé)任。珠江公司聲稱案外人潘忠希與北京歐易姆簽訂了《租賃合同》、并且北京歐易姆存在偽造合同為由要求解除雙方之間的事實(shí)租賃合同，完全是沒(méi)有依據(jù)。首先，雙方之間并未排除轉(zhuǎn)租，案涉物業(yè)本身就是為了進(jìn)行招商使用的，進(jìn)行再次轉(zhuǎn)租本身就是合同的組成部分（第七條）；其次，珠江公司并未提供有效證據(jù)證明北京歐易姆存在偽造證據(jù)的行為。根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，珠江公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其主張?zhí)峁┫鄳?yīng)的證據(jù)。2.北京歐易姆對(duì)案涉物業(yè)進(jìn)行了改造裝修。北京歐易姆與珠江公司在履行租賃合同期間，北京歐易姆按照約定對(duì)案涉物業(yè)進(jìn)行了大規(guī)模裝修。原一審期間，考慮到雙方存在繼續(xù)履行合同的可能性，故并未對(duì)上述裝修進(jìn)行主張；現(xiàn)因合同不存在履行的可能性，故北京歐易姆對(duì)上述損失進(jìn)行主張權(quán)利，要求其對(duì)裝飾裝修損失進(jìn)行賠償。

住源達(dá)通公司辯稱，1.住源達(dá)通公司不是合同簽訂主體，主體不適格。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，住源達(dá)通公司可以作為第三人參加訴訟，而非被告參加訴訟。2.住源達(dá)通公司與香港歐易姆、北京歐易姆簽訂的租賃合同持續(xù)有效，對(duì)案涉物業(yè)系正常使用，無(wú)義務(wù)騰退。住源達(dá)通公司與珠江公司排除妨害糾紛正在高院審監(jiān)庭進(jìn)行再審，在再審中的請(qǐng)求本案第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求重復(fù)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)予駁回該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。3.珠江公司以事實(shí)行為認(rèn)可北京歐易姆與住源達(dá)通公司的租賃事實(shí)，因此租賃合同持續(xù)有效，無(wú)義務(wù)騰退。4.住源達(dá)通公司經(jīng)辦的養(yǎng)某機(jī)構(gòu)屬于合法機(jī)構(gòu)，并成為當(dāng)?shù)氐闹攸c(diǎn)，各方面證照均齊全，目前已經(jīng)入住的老人307位，入住的老人平均年齡81.29歲，如果騰退，這些老人將無(wú)處所去，不具備騰退條件。5.珠江公司因自身的經(jīng)營(yíng)方向的調(diào)整，作出出爾反爾的行為，法院應(yīng)予駁回。

本案當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的證據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷作證。對(duì)有爭(zhēng)議的事實(shí)和證據(jù)，本院依法予以認(rèn)定。根據(jù)當(dāng)事人陳述和經(jīng)審查確認(rèn)的證據(jù)，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

（一）合同的約定及實(shí)際履行情況

案涉物業(yè)位于北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)通州工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)廣通街8號(hào)。2007年4月30日，珠江公司取得京通國(guó)用（2007）出第046號(hào)國(guó)有土地使用證，土地座落于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)梁各莊村，面積134921.42平方米，地類（用途）為工業(yè)綜合，終止日期為2056年8月6日。之后，珠江公司相繼取得北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)通州工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)廣通街8號(hào)1幢、2幢、4-16幢的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。上述樓宇對(duì)應(yīng)16個(gè)場(chǎng)館，分別為A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、B7、C1、C2、C3、C4、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館。其中B7號(hào)場(chǎng)館一直由珠江公司自用，不再本案爭(zhēng)議范圍。案涉物業(yè)即除B7號(hào)場(chǎng)館外的其他15棟場(chǎng)館。

2012年7月19日，珠江公司（甲方）與香港歐易姆（乙方）簽訂稱《框架協(xié)議》，雙方約定：甲方同意將案涉物業(yè)出租給乙方用于打造“綜合商貿(mào)家居博覽中心”，經(jīng)營(yíng)家居、建材、五金、電器、燈具、家具、潔具、服裝百貨等專業(yè)市場(chǎng)?，F(xiàn)甲乙雙方就租賃事宜達(dá)成如下協(xié)議，以資信守。第一條租賃物業(yè)概況：物業(yè)位于北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)通州工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)廣通街8號(hào)，計(jì)租面積210964.09平方米，租賃范圍包括物業(yè)主體建筑、附屬構(gòu)筑物、停車場(chǎng)、外立面、廣告位等（具體范圍及內(nèi)容以正式租賃合同約定為準(zhǔn)）。第二條租賃期限：1.甲乙雙方同意：租賃期限為12年6個(gè)月，從物業(yè)交付日計(jì)算。乙方的裝修期免租期、經(jīng)營(yíng)免租期，均計(jì)入租賃期限內(nèi)。2.租賃年度：指自物業(yè)交付日起連續(xù)12個(gè)日歷月的期間，依此類推。3.交付日：甲方暫定于正式租賃合同簽訂之日起30天內(nèi)將物業(yè)按現(xiàn)狀交付給乙方（具體交付條件及日期以正式租賃合同為準(zhǔn)）。4.免租期：自物業(yè)交付給乙方次日起180天為裝修免租期，裝修免租期滿次日起730天為經(jīng)營(yíng)免租期。在前述裝修免租期、經(jīng)營(yíng)免租期內(nèi)，乙方免交租金，但不免除前述期間的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等除租金以外應(yīng)由乙方承擔(dān)的所有費(fèi)用。第三條租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式、租賃保證金：1.租金標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)租金以計(jì)租面積計(jì)算。每一個(gè)租賃年度的日租標(biāo)準(zhǔn)如下：

租金表（一期北）

租賃年限

日租金（元/天/平方米）

年租金總額（萬(wàn)元）

實(shí)際支付租金（萬(wàn)元）

第一個(gè)租賃年度

-

0

1900（預(yù)付租金）

第二個(gè)租賃年度

-

0

1100（預(yù)付租金）

第三個(gè)租賃年度

0.20

767

1767（其中1000萬(wàn)元為預(yù)付租金）

第四個(gè)租賃年度

0.50

3833

1833

第五個(gè)租賃年度

0.80

6132

4132

第六個(gè)租賃年度

0.80

6132

6132

第七個(gè)租賃年度

0.90

6899

6899

第八個(gè)租賃年度

1.00

7665

7665

第九個(gè)租賃年度

1.00

7665

7665

第十個(gè)租賃年度

1.05

8051

8051

第十一個(gè)租賃年度

1.10

8435

8435

第十二個(gè)租賃年度

1.10

8435

8435

第十三個(gè)租賃年度（6個(gè)月）

1.10

4218

4218

2.租金支付方式：（1）甲乙雙方同意，乙方以預(yù)付方式向甲方支付租金，具體預(yù)付方式為：①乙方在與甲方簽訂正式租賃合同時(shí)預(yù)付租金人民幣800萬(wàn)元，在2012年12月31日前預(yù)付租金1100萬(wàn)元；②乙方在第二個(gè)租賃年度第六個(gè)月的15日前向甲方預(yù)付租金人民幣1100萬(wàn)元；③在第三個(gè)租賃年度第六個(gè)月的15日前向甲方預(yù)付租金人民幣1000萬(wàn)元，及該租賃年度應(yīng)付租金人民幣767萬(wàn)元；④前述預(yù)付的租金在第四、第五個(gè)租賃年度乙方應(yīng)付租金中抵扣，每年抵扣人民幣2000萬(wàn)元預(yù)付租金。（2）甲乙雙方同意，自第四個(gè)租賃年度起，乙方按季度支付租金，第一期租金應(yīng)于第三個(gè)租賃年度末月15日前支付，以后每季度第三個(gè)月15日前支付下一季度租金。每季度的租金以該期限內(nèi)實(shí)際租賃天數(shù)計(jì)算。第四條租賃保證金：甲乙雙方同意：租賃保證金總額為人民幣300萬(wàn)元，本協(xié)議簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方支付定金人民幣300萬(wàn)元。甲乙雙方簽訂正式租賃合同后，乙方已付定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租賃保證金。租賃期滿，乙方憑租賃保證金收條的原件向甲方申請(qǐng)返還租賃保證金，甲方扣除乙方所有應(yīng)付未付款項(xiàng)（包括但不限于水電費(fèi)、租金、違約金等）后，剩余款項(xiàng)一次性無(wú)息返還。第七條租賃限制：1.乙方在簽訂框架協(xié)議后30日內(nèi)完成招商經(jīng)營(yíng)方案和整體招商計(jì)劃，須經(jīng)甲方認(rèn)可后執(zhí)行。乙方應(yīng)按照招商經(jīng)營(yíng)方案的業(yè)態(tài)范圍經(jīng)營(yíng)，當(dāng)次承租商戶超出招商經(jīng)營(yíng)方案內(nèi)的業(yè)態(tài)和商戶類型時(shí)，需要經(jīng)甲方認(rèn)可。2.租賃期內(nèi)，乙方不得將本協(xié)議權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三方，也不得將物業(yè)整體轉(zhuǎn)租或變相整體轉(zhuǎn)租給第三方，乙方與分租面積超過(guò)2萬(wàn)平方米以上（含2萬(wàn)平方米）的次承租人簽訂租賃合同前，需經(jīng)甲方書(shū)面認(rèn)可。乙方亦不得一次性向次承租人收取大于與次承租人所簽訂合同金額的款項(xiàng)或者與次承租人簽訂五年以上（含五年）租賃期限的租賃合同，或收取次承租人五年以上（含五年）的租金。乙方與所有次承租人簽訂的租賃合同需提交甲方備案。第九條協(xié)議解除和終止：1.按照本協(xié)議約定基本原則，本協(xié)議簽訂之日起45日內(nèi)，非因甲乙雙方原因?qū)е码p方未簽訂正式租賃合同的，本協(xié)議及相關(guān)合同文本（包括但不限于履行本協(xié)議約定事項(xiàng)所簽訂的任何形式的合同、備忘錄或會(huì)議紀(jì)要等）自動(dòng)解除。甲乙雙方均無(wú)需因此向?qū)Ψ匠袚?dān)責(zé)任。甲方應(yīng)于終止之日起10日內(nèi)向乙方無(wú)息退還已收定金。2.本協(xié)議及相關(guān)合同文件解除或終止后，甲方有權(quán)不再另行通知乙方，而將物業(yè)另行出租、出售、與第三方合作或以其它方式處理。3.租賃期限屆滿后，本協(xié)議及相關(guān)合同文件終止。在同等條件下乙方享有優(yōu)先租賃權(quán)。本協(xié)議及相關(guān)合同終止后，乙方對(duì)物業(yè)所進(jìn)行的裝修、裝飾及購(gòu)置、升級(jí)的設(shè)備設(shè)施、能源設(shè)備等全部無(wú)償歸甲方所有，甲方不予補(bǔ)償。第十條違約責(zé)任：1.乙方逾期支付本協(xié)議約定款項(xiàng)超過(guò)30日的，甲方有權(quán)單方解除本協(xié)議。2.本協(xié)議簽訂之日起45日內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)按照本框架協(xié)議約定的條件簽訂正式租賃合同及物業(yè)交付明細(xì)確認(rèn)書(shū)。若因乙方原因?qū)е码p方不能簽訂正式租賃合同的，甲方有權(quán)解除本協(xié)議并沒(méi)收乙方已繳納的定金。若因甲方原因致雙方不能簽訂正式租賃合同的，甲方雙倍返還乙方的定金。第十一條其他：1.甲乙雙方同意：以乙方名義與甲方簽訂正式租賃合同。若乙方在本協(xié)議簽訂后45天內(nèi)在北京市通州區(qū)注冊(cè)成立擁有直接絕對(duì)控股權(quán)的項(xiàng)目公司（注冊(cè)資金不少于2000萬(wàn)元），并以項(xiàng)目公司名義簽訂正式租賃合同的，則乙方將作為正式租賃合同保證人簽約，對(duì)于項(xiàng)目公司履行正式租賃合同義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。3.本協(xié)議為甲乙雙方就物業(yè)租賃達(dá)成的框架協(xié)議，正式租賃合同應(yīng)以本框架協(xié)議為基礎(chǔ)進(jìn)行協(xié)商簽訂，具體事宜以甲乙雙方簽訂的正式租賃合同為準(zhǔn)。

《框架協(xié)議》簽訂后，香港歐易姆向珠江公司支付了300萬(wàn)元定金。

2012年9月17日，北京歐易姆注冊(cè)成立。北京歐易姆系由四個(gè)自然人成立的有限責(zé)任公司，股東分別為馮琳婷（持股57%）、武勐（持股19%）、于宏偉（持股13%）、宴會(huì)龍（持股11%），注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，實(shí)繳資本400萬(wàn)元。北京歐易姆未向珠江公司預(yù)付租金，未支付水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等款項(xiàng)。

本案各方當(dāng)事人均認(rèn)可香港歐易姆、北京歐易姆均未與珠江公司簽訂正式的租賃合同，但珠江公司陸續(xù)交付了案涉15棟場(chǎng)館。為證明案涉物業(yè)的承租對(duì)象及交付時(shí)間，珠江公司提交“物業(yè)場(chǎng)館移交清單”，證明案涉物業(yè)珠江公司均交付給了北京歐易姆。

15棟場(chǎng)館的具體交付時(shí)間：

B1（8216.99平方米）、B2（7710.49平方米）、B3（7635.33平方米）、B6（7710.49平方米）、C7（8216.99平方米）號(hào)場(chǎng)館，（該5棟）于2012年11月12日交付；

B4（7635.33平方米）、B5（7635.33平方米）號(hào)場(chǎng)館，（該2棟）于2012年11月16日交付；

A1（79146.54平方米）號(hào)場(chǎng)館于2013年2月18日交付；

A2（24002.93平方米）號(hào)場(chǎng)館于2013年2月20日交付；

C1（8216.99平方米）、C2（7710.49平方米）、C3（7635.33平方米）、C4（5928.05平方米）、C5（7635.33平方米）、C6（7710.49平方米）號(hào)場(chǎng)館，（該6棟）于2013年2月27日交付。

北京歐易姆對(duì)珠江公司提交的物業(yè)場(chǎng)館移交清單予以認(rèn)可。

依據(jù)《框架協(xié)議》約定，自物業(yè)交付之日起180天為裝修免租期，自裝修免租期滿次日起730天為經(jīng)營(yíng)免租期，即自案涉物業(yè)交付之日起約有兩年半的免租期，北京歐易姆在該期間免交租金。因案涉物業(yè)分批交付，各個(gè)場(chǎng)館的免租期為：B1、B2、B3、B6號(hào)場(chǎng)館免租期自2012年11月12日至2015年5月11日；B4、B5號(hào)場(chǎng)館免租期自2012的年11月16日至2015年5月15日；A1號(hào)場(chǎng)館免租期自2013年2月18日至2015年8月17日；A2號(hào)場(chǎng)館免租期自2013年2月20日至2015年8月19日；C1、C2、C4號(hào)場(chǎng)館免租期自2013年2月27日至2015年8月26日。

香港歐易姆主張，其系案涉物業(yè)的承租人并對(duì)外承擔(dān)責(zé)任，珠江公司在2012年7月19日簽約《框架協(xié)議》后一個(gè)月內(nèi)將案涉15棟場(chǎng)館交付給了香港歐易姆。但香港歐易姆未提交充分相關(guān)證據(jù)予以證明。

案涉15棟場(chǎng)館交付后，北京歐易姆將C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館轉(zhuǎn)租給次承租人住源達(dá)通公司。另11棟場(chǎng)館A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4號(hào)場(chǎng)館由北京歐易姆實(shí)際控制，該11棟場(chǎng)館中的小部分交給香港歐易姆使用。

2013年3月15日，珠江公司的代表潘立山、林慶勝、邢國(guó)華與北京歐易姆及香港歐易姆的代表趙紫源、張林、武勐在張家灣B7會(huì)議室召開(kāi)會(huì)議并形成會(huì)議紀(jì)要。會(huì)議主要討論三個(gè)議題，包括租金的交納、消防驗(yàn)收、場(chǎng)館試營(yíng)業(yè)、落實(shí)提供開(kāi)業(yè)方案資料等。會(huì)議達(dá)成如下共識(shí)：歐易姆方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同執(zhí)行租金繳納條款，其延遲交納租金的行為已經(jīng)構(gòu)成違約。綜合多種因素考慮，珠江公司保留追究歐易姆方違約責(zé)任的權(quán)利。1.租金的支付方式。珠江公司同意歐易姆方趙紫源（占用面積占總面積的57.3596%）、張林（占用面積占總面積23.5163%）、武勐（占用面積占總面積19.1241%）按其占用場(chǎng)館面積向珠江公司支付相應(yīng)比例的租金，三人支付的租金綜合應(yīng)當(dāng)?shù)扔谧赓U合同約定對(duì)應(yīng)的每筆租金額。2.關(guān)于租金支付時(shí)間。第一筆預(yù)付租金的首期款200萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)于2013年3月25日下午13時(shí)之前到達(dá)珠江公司指定賬戶。趙紫源、張林、武勐三人應(yīng)各自占用場(chǎng)館面積的比例支付相應(yīng)租金。逾期未交納相應(yīng)租金的，珠江公司有權(quán)采取直接清場(chǎng)的措施。未繳納租金者認(rèn)可珠江公司采取的相應(yīng)措施并不得提出異議，除非補(bǔ)交租金的同時(shí)按照合同約定支付違約金并經(jīng)珠江公司書(shū)面同意，方可采取解除措施。若有，珠江公司的書(shū)面同意并不意味著珠江公司放棄追究違約方違約責(zé)任的權(quán)利……會(huì)議紀(jì)要有與會(huì)六人的簽字。

2013年6月18日，北京歐易姆（甲方）與住源達(dá)通公司（乙方）簽訂《租賃合同》約定，北京歐易姆是租賃物業(yè)的合法使用人，愿意將該物業(yè)租賃給乙方（住源達(dá)通公司）使用和管理；租賃物為甲方擁有的位于張家灣開(kāi)發(fā)區(qū)的建筑物，建筑面積合計(jì)30918.6平方米，甲乙雙方確認(rèn)該面積且該面積不再做變更，并同意按該面積計(jì)算租金等費(fèi)用；租賃物業(yè)應(yīng)用于康復(fù)養(yǎng)某中心、商業(yè)配套及經(jīng)甲方確認(rèn)的乙方營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)的其他商業(yè)項(xiàng)目；租賃期限：自租賃起始日起計(jì)12年的期間，在乙方按約定預(yù)付租金，甲乙雙方在2013年6月13日至2013年6月30日進(jìn)行交付物業(yè)的移交。2013年7月1日至2013年12月31日為裝修期。租賃期間的年度租金標(biāo)準(zhǔn)：第1-3租賃年度為0.3元/天/平方米；第4租賃年度為0.7元/天/平方米；第5租賃年度為0.85元/天/平方米；第6租賃年度為0.95元/天/平方米；第7租賃年度為1.05元/天/平方米；第8-9租賃年度為1.15元/天/平方米；第11-12租賃年度為1.3元/天/平方米。乙方在與甲方簽訂本合同后，于2013年6月兒16日之前預(yù)付租金100萬(wàn)元；物業(yè)交接后一星期內(nèi)付清一年租金3385587元，簽約后六個(gè)月之內(nèi)，付清三年租金余款6771174元。甲乙雙方同意，自第4個(gè)租賃年度起，乙方按季度（或年度/月度）支付租金第一期租金應(yīng)于上一個(gè)租賃年度期滿15天前支付，以后每季度期滿前15天前支付下一季度租金。

2013年6月25日，住源達(dá)通公司、北京歐易姆、珠江公司三方共同交接了C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館。住源達(dá)通公司分三次向北京歐易姆交納租金共計(jì)3385587元。

珠江公司對(duì)于北京歐易姆將案涉物業(yè)出租給住源達(dá)通公司并未提出異議，并且對(duì)住源達(dá)通公司的二次裝修改造、申請(qǐng)開(kāi)辦養(yǎng)某中心的行政許可事項(xiàng)等給予了必要的配合。

另查，住源達(dá)通公司原名稱為“北京住源達(dá)通能源科技有限公司”，2018年8月10日變更為現(xiàn)名稱。

2013年7月8日，珠江公司分別向香港歐易姆、北京歐易姆發(fā)送《關(guān)于要求解釋相關(guān)事項(xiàng)及提供相關(guān)文件的函》，香港歐易姆張林、北京歐易姆馮琳婷均于2013年7月9日簽收。該函件寫明：貴我雙方就案涉物業(yè)租賃事宜，于2012年7月19日簽訂了《框架協(xié)議》，現(xiàn)就相關(guān)事項(xiàng)致函如下：貴司一直由張林作為代表，就租賃物業(yè)的合作事宜，與我司進(jìn)行磋商。根據(jù)《框架協(xié)議》約定，框架協(xié)議簽訂后45日內(nèi)貴司或貴司在北京注冊(cè)成立的項(xiàng)目公司應(yīng)于我司簽訂正式租賃合同?？蚣軈f(xié)議簽訂后，張林代表北京歐易姆與我司就租賃物業(yè)的合作事宜進(jìn)行磋商，并稱北京歐易姆為貴司根據(jù)框架協(xié)議依法成立的項(xiàng)目公司。后張林將租賃物業(yè)合作的磋商是以書(shū)面全權(quán)委托趙紫源。2013年7月2日，我司收到潘忠希先生的書(shū)面函件，函中稱其依據(jù)北京歐易姆與我司于2012年9月18日簽訂的《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》，于2013年4月14日與北京歐易姆就租賃物業(yè)的A1館簽訂了《合作協(xié)議書(shū)》。但實(shí)際我司從未簽署過(guò)函中所提的《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》，《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》中以我司名義加蓋的公章應(yīng)為他人私刻偽造，我司對(duì)于此《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》和《合作協(xié)議書(shū)》的相關(guān)事宜毫不知情。懇請(qǐng)貴司收到本函后2個(gè)工作日內(nèi)派人持有效授權(quán)文件至我司解釋潘忠希先生致我司函件中提及的《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》和《合作協(xié)議書(shū)》及相關(guān)事宜，并提供以下文件：一、北京歐易姆系貴司依據(jù)框架協(xié)議約定成立的項(xiàng)目公司的有效證明文件；二、貴司經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)認(rèn)證的合法有效商業(yè)登記證明、授權(quán)董事姓名及聯(lián)系方式和通訊地址：三、貴司就租賃物業(yè)的合作事宜，委托張林及趙紫源與我司進(jìn)行磋商的授權(quán)文件；四、潘忠希先生致我司函件中提及的《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》和《合作協(xié)議書(shū)》及其相關(guān)事宜的書(shū)面回復(fù)。

2013年7月11日，北京歐易姆就《關(guān)于要求解釋相關(guān)事項(xiàng)及提供相關(guān)文件的函》，回復(fù)珠江公司《北京歐易姆對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行解釋的函》，寫明：我公司是香港歐易姆依據(jù)框架協(xié)議成立的項(xiàng)目公司，并且我公司作為案涉物業(yè)的實(shí)際承租人與貴司于2012年12月19日簽訂《商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租賃合同》，并且按該租賃合同的約定履行了交納了保證金等一系列合同義務(wù)。關(guān)于潘忠希先生向貴公司致函事項(xiàng)的意見(jiàn)。1.我司于潘忠希先生的確存在合作事宜，并且于2013年4月14日簽訂了《合作協(xié)議書(shū)》，約定雙方合作經(jīng)營(yíng)A1館。2.潘忠希先生因與我司之間的合作問(wèn)題向貴司致函，給貴司造成困擾我司深表歉意，我司會(huì)盡快解決公司內(nèi)部的分歧事項(xiàng)，也希望貴司能給我司充分的時(shí)間和空間解決內(nèi)部事宜，以期更好的促進(jìn)項(xiàng)目的運(yùn)作和發(fā)展。3.我司鄭重承諾在上述物業(yè)的招商及合作事宜中，始終按照貴我雙方簽訂的租賃合同的約定執(zhí)行，并不存在任何違法的行為。

2013年7月15日，香港歐易姆就《關(guān)于要求解釋相關(guān)事項(xiàng)及提供相關(guān)文件的函》回復(fù)珠江公司，寫明北京歐易姆是由自然人組建成立的項(xiàng)目公司。就租賃物業(yè)合作事宜，我司沒(méi)有出具過(guò)授權(quán)文件。潘忠希先生與我司沒(méi)有任何商業(yè)合作關(guān)系，珠江公司給我司提供的《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》及《合作協(xié)議書(shū)》我司所有人員不知道，不清楚，沒(méi)有任何人告知我司任何人員。并附有香港歐易姆合法登記復(fù)印件、授權(quán)董事宴會(huì)龍先生授權(quán)書(shū)、北京歐易姆初始成立公司章程復(fù)印件。

本案庭審中，關(guān)于《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》、《合作協(xié)議書(shū)》的簽訂問(wèn)題。珠江公司、北京歐易姆、香港歐易姆均認(rèn)可協(xié)議書(shū)加蓋的公章為真實(shí)的，但珠江公司、香港歐易姆對(duì)上述協(xié)議的簽訂均不知情。本院要求北京歐易姆詳細(xì)陳述協(xié)議書(shū)簽訂過(guò)程、簽訂時(shí)間、簽訂地點(diǎn)、簽訂人等簽訂細(xì)節(jié)，北京歐易姆未能作出全面的說(shuō)明。

2013年7月18日，珠江公司向北京歐易姆發(fā)送《關(guān)于要求提供相關(guān)經(jīng)認(rèn)證證明文件的函》《關(guān)于限時(shí)清退場(chǎng)地的函》。

其中《關(guān)于要求提供相關(guān)經(jīng)認(rèn)證證明文件的函》寫明1.對(duì)于我司7月8日致貴司函中提及的他人私刻我司公章、偽造《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》等相關(guān)事宜，貴司回復(fù)不知道此事，我司將依法積極協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)此事進(jìn)行調(diào)查，以維護(hù)我司合法權(quán)益。2.貴司在《回復(fù)說(shuō)明》中明確北京歐易姆是由自然人組建成立的公司，因此北京歐易姆不符合貴我雙方簽訂的《框架協(xié)議》的相關(guān)約定，我司終止與北京歐易姆就相關(guān)商業(yè)物業(yè)事宜進(jìn)行任何以合作及/或租賃為目的的協(xié)商。3.我司再次要求，請(qǐng)貴司收到本函后10個(gè)工作日內(nèi)，提供貴司經(jīng)香港有權(quán)部門認(rèn)證的合法有效的商業(yè)登記證明、董事名單以及貴司有權(quán)董事簽署的就上述相關(guān)商業(yè)物業(yè)租賃合作事宜的授權(quán)文件。就上述商業(yè)物業(yè)租賃合作事宜，我司今后只與貴司委派的并持有效授權(quán)文件的人員洽商。

另在《關(guān)于限時(shí)清退場(chǎng)地的函》寫明，1.我司7月8日致貴司的函已明確要求貴司解釋他人私刻我司公章、偽造貴司于我司簽訂《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》等相關(guān)事宜，但貴司既未書(shū)面、也未派人至我司解釋。我司將依法積極協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)對(duì)此事的調(diào)查工作，以維護(hù)我司合法權(quán)益。2.我司并未與貴司就北京市通州區(qū)張家灣開(kāi)發(fā)區(qū)廣通街8號(hào)物業(yè)的租賃事宜簽署合同，貴司函中所稱的2012年12月19日已與我司簽訂了《商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地租賃合同》的事實(shí)不存在，所謂的拒絕交付合同原件更與事實(shí)不符。3.鑒于貴司至今未就貴司與歐易姆奧特萊斯商業(yè)管理有限公司的關(guān)系提供證明文件，現(xiàn)我司正告貴司：自即日起我司終止與貴司就相關(guān)商業(yè)物業(yè)事宜進(jìn)行任何以合作及/或租賃為目標(biāo)的協(xié)商。4.請(qǐng)貴司于2013年7月23日前，自行撤離貴司置于張家灣廣通街8號(hào)物業(yè)內(nèi)的所有物品及人員。逾期未撤離的，我司將依法采取相關(guān)強(qiáng)制清除措施，由此產(chǎn)生的一切費(fèi)用、損失、責(zé)任由貴司承擔(dān)。

北京歐易姆于2013年7月19日收到上述函件，并主張其于2013年7月19日退出案涉物業(yè)。珠江公司對(duì)北京歐易姆所稱已經(jīng)退出案涉物業(yè)，不予認(rèn)可。

2014年1月，珠江公司以北京歐易姆為被告，起訴至北京市通州區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令解除雙方不定期租賃關(guān)系，北京歐易姆返還其占用的案涉物業(yè)并恢復(fù)原狀。北京歐易姆不同意珠江公司的訴訟請(qǐng)求。

北京市通州區(qū)人民法院經(jīng)審理于2014年6月24日作出（2014）通民初字第3899號(hào)一審判決：1.解除珠江公司與北京歐易姆的不定期租賃關(guān)系；2.北京歐易姆于判決生效后十日內(nèi)將案涉物業(yè)騰清后交付珠江公司；3.駁回珠江公司其他訴訟請(qǐng)求。

判決后，北京歐易姆不服，上訴至北京市第三中級(jí)人民法院。北京市第三中級(jí)人民法院經(jīng)審理于2014年11月6日作出（2014）三中民終字第11070號(hào)民事裁定書(shū)，將案件發(fā)回至北京市通州區(qū)人民法院重審。北京市通州區(qū)人民法院于2014年12月26日立案號(hào)為（2015）通民初字第00928號(hào)重審。

各方均認(rèn)可，北京歐易姆于2014年11月15日在A1場(chǎng)館召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，對(duì)外招商。此期間，珠江公司未撤回在北京市通州區(qū)人民法院的起訴。自2015年10月起，珠江公司陸續(xù)對(duì)案涉物業(yè)斷水?dāng)嚯姟?/p>

珠江公司在（2015）通民初字第00928號(hào)案件審理中，于2015年12月10日的法庭組織的談話中變更訴訟請(qǐng)求為：1.確認(rèn)珠江公司與香港歐易姆于2012年7月19日簽訂的《框架協(xié)議》已于2012年9月4日解除；2.判令北京歐易姆騰退位于北京市通州區(qū)張家灣開(kāi)發(fā)區(qū)廠通街8號(hào)的物業(yè)場(chǎng)館及設(shè)施；3.判令北京歐易姆向珠江公司繳納其欠付的租金（租金標(biāo)準(zhǔn)O.71元/平方米/天，租賃物業(yè)面積為200579.1平方米，計(jì)算起止時(shí)間為物業(yè)場(chǎng)館實(shí)際移交之日至北京歐易姆將物業(yè)場(chǎng)館全部騰退之日，至2015年9月30日，暫計(jì)為139305822.6元）；4.判令北京歐易姆償還其占用物業(yè)場(chǎng)館期間的物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)（計(jì)算起止時(shí)間為物業(yè)場(chǎng)館實(shí)際移交之日至北京歐易姆將物業(yè)場(chǎng)館全部騰退之日，至2013年10月25日物業(yè)管理費(fèi)暫計(jì)為1067627.26元，水電費(fèi)用暫計(jì)為814123.99元，共計(jì)1881751.25元）；5.判令北京歐易姆支付逾期支付租金利息16499928.99元，物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)利息160301.68元（依據(jù)銀行同期貸款利率計(jì)算）上述費(fèi)用總計(jì)157847804.5元；6.判令香港歐易姆對(duì)第2、3、4、5項(xiàng)訴訟請(qǐng)求承擔(dān)連帶責(zé)任；7.判令北京歐易姆、香港歐易姆承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。

北京歐易姆、香港歐易姆當(dāng)庭表示收到變更后的起訴狀，并要求給予答辯期。

因珠江公司增加訴訟請(qǐng)求后，標(biāo)的額為157847804.5元，超出基層法院與中級(jí)法院級(jí)別管轄范圍，該案件被移送至本院。本院立案為（2016）京民初32號(hào)。

（2016）京民初32號(hào)案件審理中，珠江公司于2016年6月17日再次變更訴請(qǐng)：1.確認(rèn)珠江公司與香港歐易姆于2012年7月19日簽訂的《框架協(xié)議》已于2012年9月4日解除；2.北京歐易姆騰退案涉物業(yè)；3.判令北京歐易姆向珠江公司繳納其欠付的租金（租金標(biāo)準(zhǔn)0.71元/平方米/天，租賃物業(yè)面積為200579.1平方米，計(jì)算起止時(shí)間為案涉物業(yè)實(shí)際移交之日至北京歐易姆將案涉物業(yè)全部騰退之日，至2015年9月30日暫計(jì)為139305822.6元）；4.判令北京歐易姆償還其占用案涉物業(yè)期間的物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)[計(jì)算起止時(shí)間為案涉物業(yè)實(shí)際移交之日至北京歐易姆將案涉物業(yè)騰退之日，至2013年10月25日物業(yè)管理費(fèi)暫計(jì)為1067627.26元，水電費(fèi)用暫計(jì)為814123.99元，共計(jì)1881751.25元]；5.北京歐易姆支付逾期支付租金利息16499928.99元，物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)利息160301.68元（依據(jù)銀行同期貸款利率進(jìn)行計(jì)算）。上述費(fèi)用總計(jì)157847804.5元；6.香港歐易姆對(duì)第2、3、4、5項(xiàng)訴訟請(qǐng)求承擔(dān)連帶責(zé)任；7.訴訟費(fèi)用由香港歐易姆、北京歐易姆承擔(dān)。香港歐易姆、北京歐易姆分別于2016年7月4日收到變更后的起訴狀。

（2016）京民初32號(hào)案件審理中，因珠江公司、北京歐易姆、香港歐易姆均否認(rèn)當(dāng)時(shí)實(shí)際控制案涉11棟場(chǎng)館。為了解案涉物業(yè)實(shí)際使用情況，本院于2017年3月1日進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。經(jīng)詢問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)保安，保安們表示系珠江公司雇傭的，不知道有北京歐易姆或者香港歐易姆?，F(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)查明，案涉物業(yè)大部分是空置狀況，有一部分房屋由珠江公司、北京歐易姆、香港歐易姆之外的人使用，現(xiàn)場(chǎng)許多廣告旗子均打著珠江公司的名義。從勘驗(yàn)的事實(shí)確認(rèn)，案涉物業(yè)絕大部分是由珠江公司控制，小部分場(chǎng)館由住源達(dá)通公司控制，北京歐易姆對(duì)案涉物業(yè)并無(wú)控制。

本院經(jīng)審理，于2017年6月30日作出（2016）京民初32號(hào)民事判決，認(rèn)為依據(jù)《框架協(xié)議》珠江公司與香港歐易姆未在約定的45日內(nèi)簽訂正式的租賃合同，《框架協(xié)議》自2012年9月4日自動(dòng)解除。關(guān)于珠江公司要求香港歐易姆、北京歐易姆騰退案涉物業(yè)問(wèn)題。經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)后得出結(jié)論為除部分場(chǎng)館由案外人使用外，絕大部分場(chǎng)館實(shí)際由珠江公司控制，北京歐易姆對(duì)案涉物業(yè)并無(wú)控制。因此，并不存在珠江公司主張的要求北京歐易姆騰退案涉物業(yè)的事實(shí)。珠江公司請(qǐng)求騰退案涉物業(yè)的訴訟目的早已實(shí)現(xiàn)，故其該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。關(guān)于珠江公司要求北京歐易姆繳納欠付租金問(wèn)題。鑒于珠江公司、香港歐易姆怠于行使權(quán)利，沒(méi)有簽訂租賃合同，導(dǎo)致雙方不能就案涉物業(yè)的使用及租金的支付等事宜達(dá)成一致，以致發(fā)生爭(zhēng)議，對(duì)此雙方是有責(zé)任的，現(xiàn)實(shí)際使用面積、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、雙方權(quán)利義務(wù)情況均不明確。且經(jīng)過(guò)法院查證的事實(shí)可以確認(rèn)珠江公司是對(duì)案涉物業(yè)的實(shí)際控制人，北京歐易姆早已退出案涉物業(yè)。在此情況下，珠江公司要求北京歐易姆按照0.71/平方米/天支付其租金，缺乏依據(jù)，對(duì)其該項(xiàng)請(qǐng)求不予支持。有關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用、水、電費(fèi)用以及其后珠江公司主張的租金及租金損失問(wèn)題，均以雙方《框架協(xié)議》已于2012年9月4日自動(dòng)解除、雙方缺乏相關(guān)約定而不予支持。且珠江公司提交的物業(yè)費(fèi)、水、電費(fèi)用均是自己打印出來(lái)的，并不能證明實(shí)際發(fā)生了上述費(fèi)用。故對(duì)于珠江公司該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求亦不予支持。綜上所述，判決駁回了珠江公司的訴訟請(qǐng)求。

珠江公司不服一審判決，上訴至最高人民法院。最高人民法院經(jīng)審理于2018年12月27日作出（2017）最高法民終926號(hào)民事裁定，認(rèn)為珠江公司和香港歐易姆未在《框架協(xié)議》約定簽訂后45日內(nèi)簽訂正式租賃合同，故《框架協(xié)議》自動(dòng)解除，各方當(dāng)事人對(duì)《框架協(xié)議》與2012年9月4日解除均無(wú)異議，故（2016）京民初32號(hào)民事判決在說(shuō)理中認(rèn)定《框架協(xié)議》解除是正確的，但其未作出具體判項(xiàng)，屬于遺漏訴訟請(qǐng)求的情形，應(yīng)予糾正。（2016）京民初32號(hào)民事判決未查明《框架協(xié)議》解除后香港歐易姆或北京歐易姆是否實(shí)際占有并使用珠江公司的物業(yè)場(chǎng)館、珠江公司是否與香港歐易姆或北京歐易姆之間存在事實(shí)上的租賃關(guān)系、香港歐易姆或北京歐易姆是否將物業(yè)場(chǎng)館轉(zhuǎn)租給案外人并收取租金、珠江公司停水停電是否違反租賃合同義務(wù)、香港歐易姆或北京歐易姆何時(shí)騰退物業(yè)場(chǎng)館等事實(shí)，對(duì)本案各方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容沒(méi)有予以正確認(rèn)定，存在對(duì)基本事實(shí)認(rèn)定不清、使用法律錯(cuò)誤的情形。故裁定撤銷（2016）京民初32號(hào)民事判決、發(fā)回重審。后立為本案。

另，珠江公司于2017年11月2日以住源達(dá)通公司為被告，訴至北京市通州區(qū)人民法院，案號(hào)為（2017）京0112民初36868號(hào)，案由為排除妨害糾紛。珠江公司訴訟請(qǐng)求：1.判令住源達(dá)通公司返還其侵占的珠江公司所擁有的場(chǎng)館、并恢復(fù)原狀；2.訴訟費(fèi)均由住源達(dá)通公司承擔(dān)。北京市通州區(qū)人民法院于2018年6月28日作出一審判決，認(rèn)定珠江公司在其與北京歐易姆之間的租賃合同關(guān)系尚在存續(xù)期間，即要求住源達(dá)通公司返還房屋的請(qǐng)求，依據(jù)不足，判決駁回了珠江公司的訴訟請(qǐng)求。珠江公司不服上訴至北京市第三中級(jí)人民法院，北京市第三中級(jí)人民法院于2018年8月31日作出（2018）京03民終10553號(hào)二審判決，駁回了珠江公司的上訴請(qǐng)求。珠江公司不服，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?018年12月3日作出（2018）京民申934號(hào)民事裁定，提審本案。珠江公司再審請(qǐng)求：撤銷一、二審判決；改判支持珠江公司的訴訟請(qǐng)求，即判令住源達(dá)通公司返還其侵占的案涉C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館，并恢復(fù)原狀；訴訟費(fèi)由住源達(dá)通公司承擔(dān)。本院于2020年12月29日作出（2019）京民再137號(hào)民事判決，認(rèn)定珠江公司與香港歐易姆公司簽訂的《框架協(xié)議》雖已到期，但仍在實(shí)際履行，應(yīng)當(dāng)視為雙方之間存在不定期租賃關(guān)系。而香港歐易姆公司就案涉物業(yè)注冊(cè)成立了北京歐易姆，由北京歐易姆實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理。住源達(dá)通公司占有使用案涉C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館系基于2013年6月18日住源達(dá)通公司與北京歐易姆簽訂的《租賃合同》約定。珠江公司對(duì)于北京歐易姆將案涉物業(yè)出租給住源達(dá)通公司并未提出異議，并且對(duì)住源達(dá)通公司的二次裝修改造、申請(qǐng)開(kāi)辦養(yǎng)某中心的行政許可事項(xiàng)等給予了必要的配合，足以證明其同意北京歐易姆向住源達(dá)通公司出租部分場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)養(yǎng)某中心項(xiàng)目?，F(xiàn)珠江公司與香港歐易姆、北京歐易姆合同糾紛一案尚未審理終結(jié)，在《框架協(xié)議》未被認(rèn)定無(wú)效、解除等情況下，住源達(dá)通公司有權(quán)依據(jù)其與北京歐易姆簽訂的租賃合同占有案涉C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館。鑒于珠江公司已就本案爭(zhēng)議另行提起訴訟，待另案生效裁判確認(rèn)新的事實(shí)可一并解決。（2019）京民再137號(hào)民事判決維持三中院（2018）京03民終10553號(hào)民事判決。

本案審理中，本院于2020年8月14日對(duì)案涉物業(yè)再次進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查。

勘查查明C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館由住源達(dá)通公司占有使用，其中C6、C7號(hào)場(chǎng)館有老人居住，C5場(chǎng)館一層放有住源達(dá)通公司部分發(fā)電設(shè)備。

勘查查明C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館之外其余場(chǎng)館均上鎖。各方當(dāng)事人均稱不是己方上鎖，也不清楚由誰(shuí)上鎖?？辈楫?dāng)日，各方當(dāng)事人均確認(rèn)可由珠江公司自行絞斷除C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館之外（即A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4號(hào)場(chǎng)館）鎖鏈。

勘查A1、A2號(hào)場(chǎng)館時(shí)，由現(xiàn)場(chǎng)保安隊(duì)長(zhǎng)拿鑰匙開(kāi)門后，對(duì)場(chǎng)館內(nèi)部進(jìn)行的勘查。經(jīng)詢問(wèn)，該保安隊(duì)長(zhǎng)稱是2015年左右來(lái)到案涉物業(yè)，對(duì)各方糾紛不清楚，與其他保安均受雇于珠江公司。各方當(dāng)事人確認(rèn)，北京歐易姆對(duì)A1、A2號(hào)場(chǎng)館進(jìn)行了裝修；A1號(hào)場(chǎng)館共四層，已裝修完畢且可投入使用；A2號(hào)場(chǎng)館共四層，僅一層進(jìn)行了部分裝修，但不具備投入使用條件。

勘查查明C4號(hào)場(chǎng)館為設(shè)備樓，C4號(hào)場(chǎng)館第三層存放有香港歐易姆的部分家具，C4號(hào)場(chǎng)館的第一層、第二層由珠江公司實(shí)際控制。B1號(hào)場(chǎng)館的一層?xùn)|南角約200平方米由香港歐易姆存放物品、保險(xiǎn)柜等。

另各方當(dāng)事人確認(rèn)，香港歐易姆于2020年9月3日將C4號(hào)場(chǎng)館的第三層及B1號(hào)場(chǎng)館一層?xùn)|南角約200平方米騰退完畢交付珠江公司。住源達(dá)通公司于2020年9月11日將C3、C5號(hào)場(chǎng)館（除一層外）騰退完畢交付珠江公司。

（二）案涉物業(yè)物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)情況

珠江公司提交電費(fèi)、水費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的支付憑證。

1.珠江公司提交2012年11月至2016年3月的電費(fèi)交納憑證360張（無(wú)法區(qū)別具體各個(gè)場(chǎng)館），繳費(fèi)戶名為北京京通投資有限公司。珠江公司稱上述水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)的票據(jù)均與住源達(dá)通公司無(wú)關(guān)。

2012年11月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)41649.19元；未提交2012年12月份電費(fèi)交納憑證；2013年1月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)74166.86元；2013年2月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)80174.42元；2013年3月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)79890.32元；2013年4月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)89089.79元；2013年5月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)76155.81元；2013年6月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)91566.86元；2013年7月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)58551.11元；2013年8月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)57831.27元；2013年9月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)46284.17元；2013年10月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)36303.42元；2013年11月份電費(fèi)交納憑證6張，費(fèi)用共計(jì)40211.58元；2013年12月份電費(fèi)交納憑證6張，費(fèi)用共計(jì)68131.4元；2014年1月份電費(fèi)交納憑證6張，費(fèi)用共計(jì)70070.62元；2014年2月份電費(fèi)交納憑證5張，費(fèi)用共計(jì)61182.66元；2014年3月份電費(fèi)交納憑證5張，費(fèi)用共計(jì)58911.53元；2014年4月份電費(fèi)交納憑證6張，費(fèi)用共計(jì)52165.82元；2014年5月份電費(fèi)交納憑證7張，費(fèi)用共計(jì)45250.95元；2014年6月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)56746.09元；2014年7月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)66618.23元；2014年8月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)60383.21元；2014年9月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)58844.68元；2014年10月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)44417元；2014年11月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)59288.299元；2014年12月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)88504.36元；2015年1月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)115617.91元；2015年2月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)93279.44元；2015年3月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)98607.85元；2015年4月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)87744.34元；2015年5月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)76095.63元；2015年6月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)76833.22元；2015年7月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)86480.02元；2015年8月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)60383.21元；2015年9月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)110034.904元；2015年10月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)68780.16元；2015年11月份電費(fèi)交納憑證10張，費(fèi)用共計(jì)83424.64元；2015年12月份電費(fèi)交納憑證9張，費(fèi)用共計(jì)85376.29元；2016年1月份電費(fèi)交納憑證7張，費(fèi)用共計(jì)99006.91元，電費(fèi)違約金交納憑證7張，費(fèi)用共計(jì)396.01元；2016年2月份電費(fèi)交納憑證7張，費(fèi)用共計(jì)72305.22元，電費(fèi)違約金交納憑證7張，費(fèi)用共計(jì)289.22元；2016年3月份電費(fèi)交納憑證5張，費(fèi)用共計(jì)44311.9元。以上電費(fèi)共計(jì)2820671元。

2.珠江公司提交水費(fèi)交納通知單及繳費(fèi)收據(jù)4組。

2013年8月30日水費(fèi)交納通知、繳費(fèi)收據(jù)及轉(zhuǎn)賬記錄3張，費(fèi)用57037.70元；2014年8月11日水費(fèi)交納通知、繳費(fèi)收據(jù)及轉(zhuǎn)賬記錄3張，費(fèi)用65651.94元；2015年5月27日轉(zhuǎn)賬記錄及水費(fèi)交納通知2張，費(fèi)用91751.94元；2015年11月份水費(fèi)交納通知1張，費(fèi)用95150.16元。以上水費(fèi)共計(jì)309591.74元。

珠江公司提交《2015年下半年張家灣項(xiàng)目用水分?jǐn)偯骷?xì)表》，寫明北京歐易姆2015年下半年用水量12428.17噸，水費(fèi)單價(jià)為2.61元/噸，水費(fèi)共計(jì)32437.52元。該明細(xì)表沒(méi)有北京歐易姆的簽字確認(rèn)。

3.珠江公司稱物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容包括保潔、安保、日常檢查、維護(hù)維修等方面。

珠江公司提交北京瑞特物業(yè)管理有限公司于2013年4月28日出具的物業(yè)費(fèi)交納發(fā)票7張，共計(jì)615799.54元；提交北京瑞特物業(yè)管理有限公司于2014年12月22日出具的物業(yè)費(fèi)交納發(fā)票9張，共計(jì)816400.41元；提交北京瑞特物業(yè)管理有限公司于2014年12月2日出具的物業(yè)費(fèi)交納發(fā)票20張，共計(jì)1946876.01元；提交北京瑞特物業(yè)管理有限公司于2015年出具的物業(yè)費(fèi)交納發(fā)票33張，共計(jì)2764710.72元；提交北京瑞特物業(yè)管理有限公司于2016年7月1日出具的物業(yè)費(fèi)交納發(fā)票4張，共計(jì)356288.37元；提交北京瑞特物業(yè)管理有限公司于2016年7月6日出具的物業(yè)費(fèi)交納發(fā)票6張，共計(jì)589160.42元。以上物業(yè)費(fèi)共計(jì)7089235.47元。

北京歐易姆稱，首先對(duì)其水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)均不同意支付。其中對(duì)于電費(fèi)真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、證明目的不予認(rèn)可，交費(fèi)方均為北京京通投資有限公司，并非本案當(dāng)事人珠江公司；對(duì)于水費(fèi)一節(jié)，其中無(wú)發(fā)票的、代繳付的，以及自己制作的明細(xì)表無(wú)法核實(shí)，不予認(rèn)可；對(duì)于物業(yè)費(fèi)一節(jié)，物業(yè)合同真實(shí)性無(wú)法核實(shí)，物業(yè)公司與珠江公司均存在利害關(guān)系，故證明目的均不認(rèn)可。其次，我方2013年2月交接物業(yè)場(chǎng)館，同年7月被清退，2014年11月第二次入駐場(chǎng)館，2015年10月又被珠江公司清退，我方在物業(yè)場(chǎng)館內(nèi)并未屬于持續(xù)狀態(tài)，珠江公司多次嚴(yán)重違約停水停電，將我方強(qiáng)行清退，并且在本次訴訟中，珠江公司自認(rèn)將我方強(qiáng)行清退。珠江上述行為，給我方造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失。

香港歐易姆稱，對(duì)珠江公司主張的電費(fèi)沒(méi)有異議，同意按實(shí)際交納；但認(rèn)為就案涉物業(yè)從未收過(guò)水費(fèi)。對(duì)于珠江公司主張的物業(yè)管理費(fèi)認(rèn)為，依據(jù)《框架協(xié)議》主配電室、主供暖設(shè)施、主天然氣設(shè)施、主供水設(shè)施由珠江公司負(fù)責(zé)，其余的大物業(yè)管理均由北京歐易姆負(fù)責(zé)，故北京歐易姆不應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。

住源達(dá)通公司稱，自2015年7月至11月，住源達(dá)通公司向珠江公司交納過(guò)電費(fèi)，珠江公司收取了約7萬(wàn)元。自2015年12月開(kāi)始，因商戶紛紛撤離，住源達(dá)通公司向張家灣供電所交納電費(fèi)，后續(xù)珠江公司斷電，無(wú)法交納電費(fèi)，至本案訴訟中均未恢復(fù)供電。

另，北京歐易姆對(duì)案涉物業(yè)裝修等損失曾提出反訴的意向，但至法庭辯論終結(jié)前未明確反訴請(qǐng)求。本院多次提醒珠江公司與北京歐易姆就案涉物業(yè)裝修等損失進(jìn)行證據(jù)保全。

上述事實(shí)有當(dāng)事人提交房屋所有權(quán)證書(shū)及國(guó)有土地使用證，《框架協(xié)議》，物業(yè)場(chǎng)館交接清單，《關(guān)于限時(shí)清退場(chǎng)地的函》，水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)交納憑據(jù)（電子版），物業(yè)場(chǎng)館現(xiàn)場(chǎng)照片等證據(jù)以及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述在案佐證。

本院認(rèn)為，珠江公司與香港歐易姆于2012年7月19日簽訂的《框架協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不存在合同無(wú)效的情形，合法有效。珠江公司和香港歐易姆未依約在《框架協(xié)議》簽訂后45日內(nèi)簽訂正式租賃合同，故《框架協(xié)議》自動(dòng)解除。北京歐易姆實(shí)際占有并使用珠江公司的案涉物業(yè)，形成事實(shí)租賃關(guān)系。北京歐易姆將部分案涉物業(yè)轉(zhuǎn)租并收取了租金。北京歐易姆應(yīng)當(dāng)參照《框架協(xié)議》向珠江公司支付租金等費(fèi)用，并在租賃關(guān)系解除后騰退案涉物業(yè)、支付相應(yīng)的占有使用費(fèi)等。本院結(jié)合當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求及爭(zhēng)議焦點(diǎn)，對(duì)各方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)等詳述如下：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.珠江公司與香港歐易姆于2012年7月19日簽訂的《框架協(xié)議》是否解除。2.哪方是與珠江公司形成事實(shí)租賃關(guān)系的承租人。3.承租人與珠江公司租賃關(guān)系是否為不定期租賃。4.珠江公司是否有權(quán)與承租人解除租賃關(guān)系。5.租賃關(guān)系的解除時(shí)間。6.珠江公司要求承租人及次承租人騰退案涉物業(yè)的問(wèn)題。7.案涉物業(yè)騰退時(shí)間的確定。8.案涉物業(yè)租賃關(guān)系存續(xù)期間的租金及租賃關(guān)系解除后的占有使用費(fèi)的計(jì)算。9.確定北京歐易姆應(yīng)當(dāng)向珠江公司支付案涉物業(yè)租金及占有使用費(fèi)數(shù)額。10.住源達(dá)通公司是否連帶給付珠江公司C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館，自實(shí)際移交之日至實(shí)際騰退之日的租金及占有使用費(fèi)。11.北京歐易姆是否應(yīng)向珠江公司給付其占用物業(yè)場(chǎng)館期間的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)用及費(fèi)用金額。12.香港歐易姆是否應(yīng)當(dāng)對(duì)北京歐易姆的給付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

一、珠江公司與香港歐易姆于2012年7月19日簽訂的《框架協(xié)議》是否解除。

珠江公司與香港歐易姆于2012年7月19日簽訂的《框架協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，不存在合同無(wú)效的情形，《框架協(xié)議》合法有效?！犊蚣軈f(xié)議》第九條約定，香港歐易姆公司或其直接絕對(duì)控股權(quán)的項(xiàng)目公司與珠江公司應(yīng)在該協(xié)議簽訂之日起45日內(nèi)，即至遲至2012年9月2日雙方應(yīng)當(dāng)簽訂正式租賃合同；未簽訂正式的租賃合同的，《框架協(xié)議》自動(dòng)解除?，F(xiàn)各方當(dāng)事人均認(rèn)可，北京歐易姆、香港歐易姆均未在該協(xié)議簽訂之日起45日內(nèi)與珠江公司簽訂正式的租賃合同。故《框架協(xié)議》于2012年9月2日自動(dòng)解除。

二、哪方是珠江公司成立事實(shí)租賃關(guān)系的承租人。

北京歐易姆稱其與珠江公司于2012年9月18日簽訂了《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》，對(duì)該協(xié)議珠江公司不予認(rèn)可，稱毫不知情，認(rèn)為該協(xié)議即潘忠希所涉及的假租賃協(xié)議。庭審中，北京歐易姆亦未能全面說(shuō)明《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》簽訂過(guò)程、簽訂時(shí)間、簽訂地點(diǎn)、簽訂人等簽訂細(xì)節(jié)，結(jié)合珠江公司、香港歐易姆所述，本院認(rèn)定《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》為虛假合同，珠江公司與北京歐易姆從未就案涉物業(yè)簽訂書(shū)面租賃合同。

雖珠江公司與香港歐易姆、北京歐易姆均未依據(jù)《框架協(xié)議》簽訂正式書(shū)面租賃合同，但珠江公司、北京歐易姆均認(rèn)可珠江公司實(shí)際向北京歐易姆交付了案涉物業(yè)，并提交了交接清單，認(rèn)為二者成立事實(shí)的租賃合同。而香港歐易姆雖主張其為案涉物業(yè)的承租人，但未就此提供證據(jù)，珠江公司和北京歐易姆均不認(rèn)可其是實(shí)際承租人。故本院認(rèn)定，北京歐易姆系案涉物業(yè)的承租人，與珠江公司形成事實(shí)租賃關(guān)系。

三、承租人與珠江公司形成的租賃關(guān)系是否為不定期租賃。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零七條規(guī)定，租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃。珠江公司自2012年11月12日交付第一棟場(chǎng)館至2013年2月27日交付最后一棟場(chǎng)館，租賃期限陸續(xù)開(kāi)始起算。2013年7月18日，珠江公司向北京歐易姆發(fā)送《關(guān)于限時(shí)清退場(chǎng)地的函》告知北京歐易姆于2013年7月23日前退出案涉物業(yè)，因北京歐易姆不同意解除租賃關(guān)系，珠江公司于2014年1月第一次向北京市通州區(qū)人民法院起訴要求北京歐易姆騰房。租賃期限均在六個(gè)月以上，珠江公司與北京歐易姆應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，而并未簽訂。

在本案中，雙方雖未簽訂書(shū)面租賃合同，但依據(jù)珠江公司與北京歐易姆的履行行為可以判斷雙方系真實(shí)意思表示，參照《框架協(xié)議》實(shí)際履行，因《框架協(xié)議》約定的履行期限為12年6個(gè)月，故本院認(rèn)定，實(shí)際租賃關(guān)系的租賃期限為12年6個(gè)月。故珠江公司與北京歐易姆屬于非書(shū)面、定期租賃關(guān)系。雙方對(duì)事實(shí)租賃關(guān)系權(quán)利義務(wù)未作補(bǔ)充約定的，均可參照《框架協(xié)議》履行。

關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式及付款情況，本院認(rèn)定如下：

第一，關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)《框架協(xié)議》約定，香港歐易姆公司（或其直接絕對(duì)控股權(quán)的項(xiàng)目公司）與珠江公司應(yīng)在該協(xié)議簽訂之日起45日內(nèi)簽訂正式租賃合同，即雙方至遲于2012年9月2日簽訂正式租賃合同。非因甲乙雙方原因?qū)е码p方（或香港歐易姆指定的其他承租人）未簽訂正式的租賃合同的，《框架協(xié)議》于2012年9月2日自動(dòng)解除。案涉物業(yè)的交付日為正式租賃合同簽訂最晚之日（最晚之日為《框架協(xié)議》簽訂后的第45日，即2012年9月2日）起第30日（即2012年10月2日）為物業(yè)交付日。租賃期限為12年6個(gè)月，從物業(yè)交付期計(jì)算，即自2012年10月2日至2025年4月1日。免租期分為兩段，一段為裝修免租期，自物業(yè)交付之日起180天；一段為經(jīng)營(yíng)免租期，自裝修免租期滿次日起730天。香港歐易姆（或其他承租人）在免租期期間，免交租金。據(jù)此，本院認(rèn)定《框架協(xié)議》約定的租賃年度及租金標(biāo)準(zhǔn)為：（1）2012年10月2日至2015年3月31日為免租期；（2）2015年4月1日至2015年9月30日，租金0.2元/平方米/天；（3）2015年10月1日至2016年9月30日，租金0.5元/平方米/天；（4）2016年10月1日至2017年9月30日，租金0.8元/平方米/天；（5）2017年10月1日至2018年9月30日，租金0.8元/平方米/天；（6）2018年10月1日至2019年9月30日，租金0.9元/平方米/天；（7）2019年10月1日至2020年9月30日，租金1元/平方米/天；（8）2020年10月1日至2021年9月30日，租金1元/平方米/天；（9）2021年10月1日至2022年9月30日，租金1.05元/平方米/天……

第二，關(guān)于租金的支付方式。依據(jù)《框架協(xié)議》約定，香港歐易姆（或其他承租人）向珠江公司支付租金的方式為：（1）在《框架協(xié)議》簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)支付300萬(wàn)元，簽訂正式租賃合同后自動(dòng)轉(zhuǎn)為租賃保證金，租賃期滿，300萬(wàn)元扣除承租方所有應(yīng)付未付款項(xiàng)后予以退還；若《框架協(xié)議》自動(dòng)解除的，10日內(nèi)無(wú)息退還已收定金。（2）正式簽訂租賃合同時(shí)，即2012年9月2日（最晚簽訂正式租賃合同后的第45日），預(yù)付租金800萬(wàn)元。（3）2012年12月31日前預(yù)付租金1100萬(wàn)元。（4）在第二個(gè)租賃年度第六個(gè)月的15日（2014年4月15日）前預(yù)付租金1100萬(wàn)元。（5）在第三個(gè)租賃年度第六個(gè)月的15日（2015年4月15日）前預(yù)付租金1000萬(wàn)元，及該租賃年度應(yīng)付租金767萬(wàn)元。（6）前述預(yù)付的租金在第四、第五個(gè)租賃年度應(yīng)付租金中抵扣，每年抵扣2000萬(wàn)元預(yù)付租金。（7）自第四個(gè)租賃年度起，按季度支付租金，第一期租金應(yīng)于第三個(gè)租賃年度末月15日前支付，以后每季度第三個(gè)月15日前支付下一季度租金。每季度的租金以該期限內(nèi)實(shí)際租賃天數(shù)計(jì)算。2013年3月15日，珠江公司、北京歐易姆、香港歐易姆共同簽訂《會(huì)議紀(jì)要》?！稌?huì)議紀(jì)要》對(duì)第一筆預(yù)付租金的支付方式進(jìn)行了變更。依據(jù)《框架協(xié)議》及2013年3月15日簽訂的《會(huì)議紀(jì)要》，以每棟場(chǎng)館交付的時(shí)間為起算點(diǎn)，北京歐易姆支付租金的時(shí)間應(yīng)為:（1）于《框架協(xié)議》簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)支付300萬(wàn)元；（2）依據(jù)《會(huì)議紀(jì)要》，于2013年3月25日支付200萬(wàn)元，另600萬(wàn)元仍在正式簽訂租賃合同時(shí)支付；（3）于2012年12月31日前預(yù)付租金1100萬(wàn)元。（4）在第二個(gè)租賃年度第六個(gè)月的15日前預(yù)付租金1100萬(wàn)元。因案涉物業(yè)陸續(xù)于2012年11月12日至2013年2月27日交付使用，故北京歐易姆應(yīng)當(dāng)在2014年4月至8月預(yù)付租金共計(jì)1100萬(wàn)元。

綜上本院認(rèn)定，依據(jù)《框架協(xié)議》及《會(huì)議紀(jì)要》約定，自2012年7月19日《框架協(xié)議》簽訂之日起至2014年8月止，香港歐易姆應(yīng)向珠江公司支付300萬(wàn)元定金（租賃保證金）、支付2400萬(wàn)元預(yù)付租金，共計(jì)2700萬(wàn)元。而香港歐易姆僅向珠江公司支付了300萬(wàn)元保證金，其余2400萬(wàn)元預(yù)付租金尚未支付。

四、出租人珠江公司是否有權(quán)與承租人解除租賃關(guān)系。

第一，依據(jù)《框架協(xié)議》第十條第1款“乙方逾期支付本協(xié)議約定款項(xiàng)超過(guò)30日的，甲方有權(quán)單方解除本協(xié)議”。珠江公司參照《框架協(xié)議》交付了案涉物業(yè)，北京歐易姆應(yīng)參照《框架協(xié)議》及按照《會(huì)議紀(jì)要》支付租金，如前關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式的認(rèn)定，北京歐易姆應(yīng)于2012年12月31日前支付預(yù)付租金1100萬(wàn)元、于2013年3月25日下午13時(shí)前支付第一筆預(yù)付租金的首期款200萬(wàn)元，且依據(jù)案涉物業(yè)實(shí)際交付之日，應(yīng)于2014年4月至8月支付應(yīng)預(yù)付租金1100萬(wàn)元，而北京歐易姆未履行該義務(wù)。

第二，如上所述，北京歐易姆偽造了《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃協(xié)議》，破壞了北京歐易姆與珠江公司的交易規(guī)則。依據(jù)上述理由，本院認(rèn)為珠江公司享有解除權(quán)，可以解除其與北京歐易姆非書(shū)面、定期租賃關(guān)系。

第三，珠江公司于2013年7月8日發(fā)函，詢問(wèn)北京歐易姆是否符合《框架協(xié)議》約定的香港歐易姆100%控股的子公司。香港歐易姆明確說(shuō)明北京歐易姆不是其100%控股公司項(xiàng)目，而是自然人成立的有限責(zé)任公司。依據(jù)本院查明事實(shí)，北京歐易姆系由四個(gè)自然人成立的有限責(zé)任公司，股東分別為馮琳婷、武勐、于宏偉、宴會(huì)龍。故北京歐易姆不是符合《框架協(xié)議》約定成立的項(xiàng)目公司。

綜上，珠江公司可以解除與北京歐易姆的事實(shí)租賃關(guān)系。

五、租賃關(guān)系解除時(shí)間。

珠江公司于2013年7月18日向北京歐易姆發(fā)送《關(guān)于要求提供相關(guān)經(jīng)認(rèn)證證明文件的函》《關(guān)于限時(shí)清退場(chǎng)地的函》，北京歐易姆于2013年7月19日收到上述函件。珠江公司借此催告北京歐易姆履約未果，要求北京歐易姆于2013年7月23日前騰退案涉物業(yè)。珠江公司并于2014年1月向北京市通州區(qū)人民法院起訴，要求北京歐易姆騰房。本院認(rèn)為，珠江公司要求北京歐易姆騰房，即是以訴訟方式要求確認(rèn)解除與北京歐易姆的事實(shí)租賃關(guān)系。因此本院確認(rèn)，珠江公司與北京歐易姆之間的租賃關(guān)系于2013年7月23日解除。

六、珠江公司要求承租人及次承租人騰退案涉物業(yè)的問(wèn)題。

租賃關(guān)系解除的，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。本案中，珠江公司與北京歐易姆租賃關(guān)系解除，承租人北京歐易姆應(yīng)當(dāng)騰退案涉物業(yè)。而住源達(dá)通公司與北京歐易姆存在轉(zhuǎn)租關(guān)系，住源達(dá)通公司系C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館的次承租人，因珠江公司與北京歐易姆租賃關(guān)系解除，住源達(dá)通公司與北京歐易姆之間的次承租關(guān)系亦解除，住源達(dá)通公司缺乏繼續(xù)占有租賃物的依據(jù)，亦負(fù)有騰房義務(wù)。珠江公司關(guān)于承租人北京歐易姆、次承租人住源達(dá)通公司騰退案涉物業(yè)的請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。

關(guān)于香港歐易姆與珠江公司、北京歐易姆的關(guān)系。香港歐易姆不是案涉物業(yè)的承租人，其與珠江公司不存在租賃關(guān)系。雖然案涉物業(yè)中有部分由香港歐易姆占有使用，但香港歐易姆從未與北京歐易姆簽訂租賃合同，亦無(wú)需支付租金，故香港歐易姆與北京歐易姆不存在轉(zhuǎn)租關(guān)系，香港歐易姆不是次承租人，無(wú)需承擔(dān)次承租人的責(zé)任。香港歐易姆履行騰房義務(wù)即北京歐易姆履行騰房義務(wù)，香港歐易姆不騰房的責(zé)任由北京歐易姆承擔(dān)。

七、案涉物業(yè)騰退時(shí)間的確定。

承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)已將案涉物業(yè)騰退并交付出租人的證明責(zé)任。本院于2017年3月1日與2020年8月14日兩次現(xiàn)場(chǎng)勘查，結(jié)合（2016）京民初32號(hào)案件及本案的開(kāi)庭、談話、勘驗(yàn)筆錄，確定珠江公司于2017年3月1日現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，已控制除C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館外的大部分案涉物業(yè)；北京歐易姆與住源達(dá)通公司占用C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館。

因在2017年3月1日之前，珠江公司與北京歐易姆未簽署案涉物業(yè)交接單，北京歐易姆無(wú)法證明實(shí)際履行騰退案涉物業(yè)的準(zhǔn)確時(shí)間，故本院認(rèn)定：

第一，2017年3月1日第一次現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)，承租人北京歐易姆已將A1、A2、B1（不包括一層?xùn)|南角約200平方米）、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4（不包括第三層）號(hào)場(chǎng)館騰退給珠江公司。

另，就各方當(dāng)事人同意珠江公司于2020年8月14日第二次的現(xiàn)場(chǎng)勘查后自行絞斷A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4號(hào)場(chǎng)館鎖鏈一節(jié)，因珠江公司未能證明上述場(chǎng)館鎖鏈系北京歐易姆、香港歐易姆、住源達(dá)通公司所為。故珠江公司主張以第二次現(xiàn)場(chǎng)勘查時(shí)間為承租人北京歐易姆交付場(chǎng)館時(shí)間，本院不予認(rèn)可。

第二，香港歐易姆于2020年9月3日將其實(shí)際占有使用的B1場(chǎng)館一層?xùn)|南角約200平方米、C4號(hào)場(chǎng)館第三層騰退交付珠江公司，故視為承租人北京歐易姆于2020年9月3日向珠江公司交付了B1場(chǎng)館一層?xùn)|南角約200平方米、C4號(hào)場(chǎng)館第三層。

第三，住源達(dá)通公司于2020年9月11日將其實(shí)際占有使用的C3、C5（第二、三層）號(hào)場(chǎng)館騰退交付珠江公司，故視為承租人北京歐易姆于2020年9月11日向珠江公司交付了C3、C5（第二、三層）號(hào)場(chǎng)館。

第四，住源達(dá)通公司仍實(shí)際占有使用C5第一層、C6、C7號(hào)場(chǎng)館，故本院認(rèn)定承租人北京歐易姆尚未向珠江公司騰退交付C5第一層、C6、C7號(hào)場(chǎng)館。

綜上，本院確認(rèn)：1.北京歐易姆于2017年3月1日已向珠江公司交付A1、A2、B1（不包括一層?xùn)|南角約200平方米）、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4（不包括第三層）號(hào)場(chǎng)館；2.北京歐易姆于2020年9月3日已向珠江公司交付B1場(chǎng)館一層?xùn)|南角約200平方米、C4號(hào)場(chǎng)館第三層；3.住源達(dá)通公司于2020年9月11日已向珠江公司交付C3、C5號(hào)（第二、三層）場(chǎng)館。

故，珠江公司請(qǐng)求北京歐易姆與住源達(dá)通公司共同騰退C5一層、C6、C7號(hào)場(chǎng)館，本院予以支持。

八、案涉物業(yè)租賃關(guān)系存續(xù)期間的租金及租賃關(guān)系解除后的占有使用費(fèi)的計(jì)算。

針對(duì)珠江公司請(qǐng)求判令支付A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4號(hào)館自實(shí)際移交之日至2016年3月21日房屋租金問(wèn)題。本院認(rèn)為，該請(qǐng)求中案涉物業(yè)自實(shí)際移交之日至2013年7月23日為租金性質(zhì)，自2013年7月24日至2016年3月21日為占有使用費(fèi)性質(zhì)。

針對(duì)珠江公司請(qǐng)求判令支付C3、C5、C6、C7號(hào)館自實(shí)際移交之日至實(shí)際騰退之日房屋租金問(wèn)題。本院認(rèn)為，該請(qǐng)求中案涉物業(yè)自實(shí)際移交之日至2013年7月23日為租金性質(zhì)，自2013年7月24日至實(shí)際騰退之日為占有使用費(fèi)性質(zhì)。

珠江公司與北京歐易姆租賃關(guān)系存續(xù)期間的租金，本院綜合考量租賃物交付時(shí)間、租賃面積、租賃關(guān)系存續(xù)期時(shí)長(zhǎng)，參考《框架協(xié)議》約定的案涉物業(yè)整體租期、免租期、租金標(biāo)準(zhǔn)，租賃關(guān)系解除原因，珠江公司訴訟請(qǐng)求中自行確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)等，予以酌定。

自2013年7月24日起至實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)，本院參照《框架協(xié)議》約定的免租期，相鄰租賃年度的租金標(biāo)準(zhǔn)、珠江公司對(duì)《框架協(xié)議》免租期內(nèi)占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，綜合考量占有使用期間現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況，損失承擔(dān)比例等，予以酌定。

九、北京歐易姆應(yīng)當(dāng)向珠江公司支付案涉物業(yè)租金及占有使用費(fèi)數(shù)額的確定。

結(jié)合前述第七項(xiàng)、第八項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)的評(píng)述分析，并且區(qū)分由住源達(dá)通公司占用C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館的情形，本院對(duì)案涉物業(yè)分為兩組分別計(jì)算租金及占有使用費(fèi)。

第一組，關(guān)于A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4號(hào)場(chǎng)館，自實(shí)際移交之日起至2013年7月23日止的租金及自2013年7月24日起至2016年3月21日止的占有使用費(fèi)。綜合考量以下等因素：（1）珠江公司訴訟請(qǐng)求的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（0.3元/天/平方米）；（2）《框架協(xié)議》約定的最近年度（第三年度）的租金標(biāo)準(zhǔn)（0.2元/天/平方米）；（3）參照《框架協(xié)議》、依照《會(huì)議紀(jì)要》，北京歐易姆已經(jīng)預(yù)付的租金情況；（4）雙方對(duì)免租期的約定；（5）訴訟期間，北京歐易姆的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況；（6）訴訟之外，珠江公司斷水電等自力救濟(jì)情況（7）A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4號(hào)場(chǎng)館，面積共計(jì)171548.96平方米等。

本院酌定，自案涉物業(yè)交付之日至2016年3月21日，A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4號(hào)場(chǎng)館的租金及占有使用費(fèi)共計(jì)4800萬(wàn)元。

第二組，C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館自實(shí)際移交之日至實(shí)際騰退之日的租金及占有使用費(fèi)。同理，其中，C3、C5（第二、三層）號(hào)場(chǎng)館于2020年9月11日騰退完畢，而C5第一層、C6、C7號(hào)場(chǎng)館仍由次承租人住源達(dá)通公司實(shí)際占有使用，故可分三段分別計(jì)算。

第一段C3、C5、C6、C7場(chǎng)館，面積共計(jì)31198.14平方米，自實(shí)際移交之日至2020年9月11日的租金及占有使用費(fèi)。第二段C5一層、C6、C7號(hào)場(chǎng)館，面積約18472.59平方米，自2020年9月11日至實(shí)際騰退之日（暫計(jì)至2021年3月31日）占有使用費(fèi)。以上兩段費(fèi)用，本院綜合考量（1）珠江公司訴訟請(qǐng)求的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（0.3元/天/平方米）；（2）《框架協(xié)議》約定的最近年度（第三年度）的租金標(biāo)準(zhǔn)（0.2元/天/平方米）；（3）北京歐易姆參照《框架協(xié)議》預(yù)付租金情況；（4）雙方對(duì)免租期的約定；（5）場(chǎng)館轉(zhuǎn)租情況；（6）訴訟期間北京歐易姆的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況；（7）珠江公司訴訟之外自力救濟(jì)情況等，酌定共計(jì)4200萬(wàn)元。

第三段C5一層、C6場(chǎng)館、C7號(hào)場(chǎng)館，面積約18472.59平方米，自2021年4月1日至北京歐易姆、住源達(dá)通公司實(shí)際騰退之日占有使用費(fèi)，占有使用費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為1元/平方米/天。

十、住源達(dá)通公司是否連帶給付珠江公司C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館自實(shí)際移交之日至實(shí)際騰退之日的租金及占有使用費(fèi)。

租賃關(guān)系解除后，騰退案涉物業(yè)系承租人義務(wù)，承租人逾期騰退的，應(yīng)當(dāng)支付逾期騰房的占有使用費(fèi)；出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，應(yīng)予支持。本院認(rèn)為，對(duì)北京歐易姆與珠江公司租賃關(guān)系存續(xù)期間的租金，次承租人住源達(dá)通公司無(wú)需承擔(dān)連帶給付責(zé)任。租賃關(guān)系解除后，承租人北京歐易姆、次承租人住源達(dá)通公司逾期騰退C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館，給珠江公司造成了損失，現(xiàn)珠江公司請(qǐng)求北京歐易姆與住源達(dá)通公司連帶給付C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館逾期騰房占有使用費(fèi)具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。

住源達(dá)通公司與北京歐易姆連帶支付逾期騰房占有使用費(fèi)的起算時(shí)間，應(yīng)自珠江公司通知住源達(dá)通公司其與北京歐易姆租賃關(guān)系解除，住源達(dá)通公司負(fù)有騰房義務(wù)起開(kāi)始計(jì)算。珠江公司于2017年11月2日以住源達(dá)通公司為被告，訴至北京市通州區(qū)人民法院，請(qǐng)求住源達(dá)通公司返還其侵占的珠江公司所擁有的場(chǎng)館、并恢復(fù)原狀。起訴書(shū)的送達(dá)，視為已告知住源達(dá)通公司騰退C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館。考慮到住源達(dá)通公司為養(yǎng)某院，告知后，還應(yīng)給予住源達(dá)通公司4個(gè)月的合理騰房期間。即住源達(dá)通公司應(yīng)與北京歐易姆連帶承擔(dān)C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館，自2018年4月起至實(shí)際騰房之日止逾期騰房的房屋占有使用費(fèi)。

結(jié)合第九項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)中第二組的評(píng)述分析，本院酌定，應(yīng)由住源達(dá)通公司與北京歐易姆連帶給付C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館，自2018年4月1日起至2021年3月31日止的逾期騰房的房屋占有使用費(fèi)為2300萬(wàn)元。

另，因住源達(dá)通公司還應(yīng)與北京歐易姆共同承擔(dān)C5一層、C6場(chǎng)館、C7號(hào)場(chǎng)館（面積共計(jì)18472.59平方米）的騰退義務(wù)，故住源達(dá)通公司與北京歐易姆連帶給付自2021年4月1日起至實(shí)際騰房之日止逾期騰房的房屋占有使用費(fèi)，參照《框架協(xié)議》第九租賃年度租金標(biāo)準(zhǔn)，酌定占有使用費(fèi)以1元/平方米/天計(jì)算。

十一、北京歐易姆是否應(yīng)向珠江公司給付其占用物業(yè)場(chǎng)館期間的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)用及費(fèi)用金額。

參照《框架協(xié)議》約定，案涉物業(yè)的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、供暖費(fèi)等應(yīng)由承租方北京歐易姆承擔(dān)?！犊蚣軈f(xié)議》未約定水電費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，珠江公司與北京歐易姆對(duì)此亦未另行約定。珠江公司提交的水、電費(fèi)交費(fèi)憑證均系國(guó)家相關(guān)部門出具，費(fèi)用均按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取。

關(guān)于水費(fèi)、電費(fèi)的數(shù)額。1.依據(jù)交費(fèi)憑證，案涉物業(yè)產(chǎn)生了水費(fèi)309591.74元、電費(fèi)3001839.89元；2.珠江公司提交的電費(fèi)交納憑證，繳費(fèi)戶名為北京京通投資有限公司，并非珠江公司；3.北京歐易姆對(duì)電費(fèi)交費(fèi)人提出異議，不認(rèn)可交費(fèi)數(shù)額，但未能提交相反證據(jù)；4.珠江公司對(duì)案涉物業(yè)有斷水、斷電的行為。故綜合考量，本院酌定北京歐易姆支付水費(fèi)20萬(wàn)元、電費(fèi)100萬(wàn)元。

關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)?！犊蚣軈f(xié)議》未約定物業(yè)費(fèi)的計(jì)取標(biāo)準(zhǔn)，珠江公司與北京歐易姆對(duì)此亦未另行約定。珠江公司與案外人之間的物業(yè)合同計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理沒(méi)有強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。另珠江公司與北京歐易姆存在糾紛，北京歐易姆稱糾紛期間并未占有使用案涉物業(yè)。綜合以上因素，參考珠江公司與案外人的約定，本院酌定北京歐易姆應(yīng)支付案涉物業(yè)管理費(fèi)300萬(wàn)元。

十二、香港歐易姆是否應(yīng)當(dāng)對(duì)北京歐易姆的給付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

珠江公司以香港歐易姆對(duì)其謊稱“北京歐易姆是香港歐易姆根據(jù)框架協(xié)議成立的項(xiàng)目公司”，誤導(dǎo)珠江公司存在嚴(yán)重過(guò)錯(cuò)為由，主張應(yīng)對(duì)北京歐易姆給珠江公司造成的損失應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。本院認(rèn)為，連帶責(zé)任應(yīng)由法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定。香港歐易姆不是案涉物業(yè)承租人亦不是次承租人，無(wú)需承擔(dān)次承租人或次承租人的法定責(zé)任。且《框架協(xié)議》已經(jīng)解除，當(dāng)事人之間對(duì)香港歐易姆承擔(dān)連帶責(zé)任沒(méi)有明確約定。本案中，珠江公司主張香港歐易姆對(duì)北京歐易姆的給付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十六條、第九十七條、第二百一十五條、第二百二十七條、第二百三十二條，《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、確認(rèn)北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司與歐易姆奧特萊斯商業(yè)管理有限公司于2012年7月19日簽訂的《北京市通州區(qū)張家灣項(xiàng)目一期北租賃框架協(xié)議》于2012年9月2日解除；

二、歐易姆奧萊（北京）投資管理有限公司與北京住源達(dá)通養(yǎng)某服務(wù)有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)，向北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司騰退交付位于北京市通州區(qū)張家灣開(kāi)發(fā)區(qū)廣通街8號(hào)C5第一層、C6、C7號(hào)場(chǎng)館；

三、歐易姆奧萊（北京）投資管理有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)，給付北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司位于北京市通州區(qū)張家灣開(kāi)發(fā)區(qū)廣通街8號(hào)A1、A2、B1、B2、B3、B4、B5、B6、C1、C2、C4號(hào)場(chǎng)館，自實(shí)際交付之日起至2016年3月21日止的租金及占有使用費(fèi)共計(jì)48000000元；

四、歐易姆奧萊（北京）投資管理有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)，給付北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司位于北京市通州區(qū)張家灣開(kāi)發(fā)區(qū)廣通街8號(hào)C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館，自實(shí)際交付之日起至2018年3月31日止的租金及占有使用費(fèi)19000000元；

五、歐易姆奧萊（北京）投資管理有限公司與北京住源達(dá)通養(yǎng)某服務(wù)有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)，連帶給付北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司位于北京市通州區(qū)張家灣開(kāi)發(fā)區(qū)廣通街8號(hào)C3、C5、C6、C7號(hào)場(chǎng)館，自2018年4月1日至2021年3月31日止的占有使用費(fèi)23000000元；

六、歐易姆奧萊（北京）投資管理有限公司與北京住源達(dá)通養(yǎng)某服務(wù)有限公司連帶給付北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司位于北京市通州區(qū)張家灣開(kāi)發(fā)區(qū)廣通街8號(hào)C5（第一層）、C6、C7號(hào)場(chǎng)館（面積共計(jì)18472.59平方米），自2021年4月1日起至實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)，占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按1元/天/平方米計(jì)算；

七、歐易姆奧萊（北京）投資管理有限公司于本判決生效后三十日內(nèi)，給付北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司水費(fèi)200000元、電費(fèi)1000000元、物業(yè)管理費(fèi)3000000元；

八、駁回北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)831039.02元，由北京珠江投資開(kāi)發(fā)有限公司承擔(dān)181039.02元、歐易姆奧萊（北京）投資管理有限公司與北京住源達(dá)通養(yǎng)某服務(wù)有限公司承擔(dān)650000元。

如果未按本判決指定期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可以在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照雙方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于中華人民共和國(guó)最高人民法院。

審 判 長(zhǎng)　張稚俠

審 判 員　金　曦

審 判 員　趙　彤

二〇二一年四月二日

法官助理　李惠瑩

書(shū) 記 員　郭思思

書(shū) 記 員　門子涵