中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：李偉，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：任力，北京德和衡律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張磊，北京德和衡律師事務(wù)所實習律師。

被上訴人（原審被告）：煙臺市萊山區(qū)城市資源開發(fā)經(jīng)營管理中心，，住所地山東省煙臺市萊山區(qū)迎春大街**號祥隆國際大廈**室

法定代表人：矯麗麗，該中心董事長。

委托訴訟代理人：胡浩，北京市尚公律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳光夏，北京市尚公（煙臺）律師事務(wù)所律師。

事實和理由：（一）一審法院對涉案合同性質(zhì)的認定錯誤，本案案由應(yīng)當定為“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛”，而我國目前并沒有相關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方必須具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。因此，根據(jù)法不禁止即可為的原則，案涉合同合法有效。（二）一審法院有關(guān)“涉案合同存在損害社會公共利益的情形，為無效合同”的認定錯誤。九玖公司是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，并不影響合同的效力，而且九玖公司完全可以根據(jù)案涉土地的實際履行情況辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。（三）一審法院特別是審理本案的民一庭沒有權(quán)利自行認定九玖公司設(shè)立行為違法，沒有資格代替行政機關(guān)否認九玖公司的市場主體地位。九玖公司實際上是隱名股東委托代持股東曲隱、孫忠芬注冊登記，曲隱和孫忠芬在萊山區(qū)公安局及萊山區(qū)市場監(jiān)督管理局所做的陳述是在萊山區(qū)公安局非法辦案恐嚇的背景下做出的，不是真實意思表示。（四）萊山區(qū)城市開發(fā)中心對九玖公司履約能力不信賴，應(yīng)當由其舉證九玖公司因為沒有履約能力而嚴重違反合同約定，根據(jù)庭審萊山區(qū)城市開發(fā)中心的舉證，均不能證明九玖公司存在違約行為，應(yīng)當由萊山區(qū)城市開發(fā)中心承擔舉證不能的法律后果。（五）在市場經(jīng)濟條件下，國有企業(yè)參與市場交易與其他市場主體地位平等，其資產(chǎn)利益不能直接等同于國家利益和社會公共利益。一審法院認定案涉合同損害社會公共利益自始無效，明顯屬于濫用司法權(quán)力，干預(yù)市場經(jīng)濟的正常運轉(zhuǎn)。（六）萊山區(qū)城市開發(fā)中心應(yīng)當依法賠償給九玖公司造成的全部經(jīng)濟損失，包括但不限于直接經(jīng)濟損失及可得利益損失。萊山區(qū)城市開發(fā)中心一物兩賣，已經(jīng)將涉案土地以2.68億元賣給了第三人，土地價差1.835億元應(yīng)當認定為九玖公司的可得利益損失。（七）一審法院違法解封涉案土地保全措施，程序嚴重違法。

萊山區(qū)城市開發(fā)中心辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法。九玖公司的上訴請求和理由不能成立，請求二審法院依法駁回九玖公司的上訴請求，維持原判。第一，一審法院已經(jīng)對九玖公司的股東和注冊登記情況、公司注冊資本、經(jīng)營場所、組織機構(gòu)和工作人員、公司財產(chǎn)狀況、公司的資金支付能力、經(jīng)營狀況等進行了調(diào)查核實，并已依法查明：九玖公司不具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，是以提交虛假材料方式騙取公司注冊登記，不具有項目受讓資格和房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)能力。第二，關(guān)于九玖公司主張的所謂損失問題，一審法院對于九玖公司所主張的各項損失均逐項進行了調(diào)查核實。九玖公司列舉的所謂各項損失，要么不能證明損失是真實發(fā)生的，要么與本案沒有關(guān)聯(lián)，要么沒有事實和法律依據(jù)，一審法院沒有支持九玖公司的主張完全正確。由于導致涉案合同無效的原因是九玖公司隱瞞其非法設(shè)立和不具有受讓涉案項目資格、不具備開發(fā)建設(shè)涉案項目能力，因此，九玖公司即使真有一定的損失，也應(yīng)該自行承擔。第三，九玖公司以一審法院違法解除查封為由主張一審程序嚴重違法與事實不符，不能成立。九玖公司在一審中最終訴請判令解除涉案合同并賠償損失，一審法院根據(jù)萊山區(qū)城市開發(fā)中心申請依法變更查封措施，所查封在案的財產(chǎn)價值足以覆蓋九玖公司起訴主張的損失賠償范圍，不存在程序嚴重違法的問題。

九玖公司向一審法院起訴請求：1.判令解除雙方于2014年3月12日簽訂的兩份合同；2.判令萊山區(qū)城市開發(fā)中心賠償經(jīng)濟損失約3億元；3.訴訟費、保全費及實現(xiàn)債權(quán)的其他費用均由萊山區(qū)城市開發(fā)中心承擔。

事實與理由：2013年1月，煙臺中州置業(yè)有限公司（以下簡稱中州公司，已注銷）與萊山區(qū)城市開發(fā)中心簽訂合同書，開發(fā)建設(shè)“中州大廈”項目，中州公司于同年1月30日向萊山區(qū)城市開發(fā)中心交納保證金600萬元，此后中州公司將前述兩份合同的受讓方變更為九玖公司。2014年3月12日，九玖公司與萊山區(qū)城市開發(fā)中心簽訂合同書兩份，除將合同主體由中州公司變更為九玖公司外，內(nèi)容繼續(xù)沿用中州公司與萊山區(qū)城市開發(fā)中心之間簽署的協(xié)議內(nèi)容，就迎春大街中段改造項目房地產(chǎn)項目概況、項目法律手續(xù)、項目轉(zhuǎn)讓費及支付、法律手續(xù)的移轉(zhuǎn)、建設(shè)要求及雙方責任等均作了明確約定。合同簽訂后，九玖公司開始該地塊規(guī)劃方案，積極報備準備開工，同時動用各方資源，簽約引入了珠寶翡翠、黃金、證券、酒店等項目，提前完成了大廈招商工作。萊山區(qū)城市開發(fā)中心于2014年9月29日通知解除合同，九玖公司回函表示對方無權(quán)解除合同，要求繼續(xù)履行。雙方協(xié)調(diào)無果，九玖公司提起訴訟，因在訴訟中案涉土地已過戶給煙臺正大博海置業(yè)有限公司，不在萊山區(qū)城市開發(fā)中心名下，九玖公司遂請求依法判令解除合同，并賠償經(jīng)濟損失。

萊山區(qū)城市開發(fā)中心辯稱：應(yīng)依法駁回九玖公司起訴或駁回訴訟請求。事實與理由：（一）案涉合同并非單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是包括土地使用權(quán)在內(nèi)的建設(shè)項目概括性轉(zhuǎn)讓合同，雙方對于該項目的規(guī)劃要求、建設(shè)標準、對方的開發(fā)能力等事項都做出了約定，九玖公司在取得土地使用權(quán)后，應(yīng)自行設(shè)計、建設(shè)，不得任意處分。（二）九玖公司系提交虛假材料，騙取公司登記，該公司沒有進行開發(fā)建設(shè)的資金和能力，并有意隱瞞無開發(fā)房地產(chǎn)資質(zhì)的事實，虛假承諾具有獨立建設(shè)和開發(fā)房地產(chǎn)項目的實力，以簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同的形式，掩蓋其不支付任何對價獲得土地使用權(quán)、套取國有資產(chǎn)的非法目的，違反法律規(guī)定，合同應(yīng)為無效合同。同時，合同項下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓沒有達到房地產(chǎn)管理法規(guī)定的完成開發(fā)投資總額25%以上的法定條件，我方是國有獨資公司，合同項下土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓系關(guān)系到國有資產(chǎn)出資人權(quán)益的重大事項，案涉土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未履行國有資產(chǎn)的審批和評估程序，違反了《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》關(guān)于國有財產(chǎn)處分的規(guī)定。（三）即便合同有效，九玖公司已變更訴訟請求為判令合同解除，與我方關(guān)于合同已經(jīng)依法解除的主張是一致的。我方已于2014年9月29日向九玖公司送達解除通知，在此后長達3年多時間里，九玖公司未合法行使對合同解除的異議權(quán)，依法應(yīng)駁回起訴。（四）九玖公司索賠3億元經(jīng)濟損失沒有事實依據(jù)，九玖公司提交的證據(jù)不足以證明相關(guān)損失的實際發(fā)生，其主張的各種費用和預(yù)期可得利益損失，沒有事實依據(jù)，不應(yīng)得到支持。

一審法院認定事實：萊山區(qū)城市開發(fā)中心于2001年7月23日注冊成立，注冊資本7000萬元，公司類型為全民所有制企業(yè)。九玖公司于2014年3月10日注冊成立，注冊資本1億元，公司類型為自然人投資、控股的有限責任公司。煙臺市城鄉(xiāng)建設(shè)局證明，九玖公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)不存在，九玖公司承認至今未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并稱萊山區(qū)城市開發(fā)中心對此是知情且認可的。

2014年3月12日，萊山區(qū)城市開發(fā)中心（甲方）與九玖公司（乙方）簽訂了兩份合同（以下分別表述為合同一、合同二），將同一項目、同一地號的迎春大街中段改造房地產(chǎn)項目，分為兩份合同進行轉(zhuǎn)讓。雙方簽訂的合同二主要內(nèi)容如下：甲乙雙方根據(jù)法律規(guī)定，按照平等互利的原則，經(jīng)過協(xié)商一致，就迎春大街中段改造房地產(chǎn)項目（簡稱項目）轉(zhuǎn)讓簽訂本合同。第一條：房地產(chǎn)項目概況，項目名稱：萊山區(qū)迎春大街中段改造項目，位于煙臺市萊山區(qū)迎春大街中段，金貿(mào)中心南側(cè)，臨迎春大街，地號為，地號為**-**積為74931.3平方米，土地用途為商服用地。甲方同意將該項目分割并部分轉(zhuǎn)讓給乙方，項目轉(zhuǎn)讓部分的可建設(shè)用地約4600平方米。轉(zhuǎn)讓項目土地使用性質(zhì)：商服。轉(zhuǎn)讓項目土地規(guī)劃條件：地上：地上建筑面積約**平方米建筑面，地下建筑面積約**平方米約41000平方米。（最終以實際現(xiàn)繪為準）。第二條：項目法律手續(xù)，該項目土地使用權(quán)情況：甲方于2006年8月25自通過掛牌競買取得該地塊土地使用權(quán)，《國有土地使用證》號為煙國用（2009）第2305號，商服用地終止日期為2049年7月15日。該項目的拆遷許可證號為煙房拆許字2007第9號，項目所占用轉(zhuǎn)讓土地范圍內(nèi)已經(jīng)完成拆遷，土地現(xiàn)狀滿足三通一平。該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證號為：地字第3706132008***8號。甲方保證項目一切法律手續(xù)合法，并持續(xù)有效。第三條：項目建設(shè)及出售，該項目轉(zhuǎn)讓部分由乙方設(shè)計、建設(shè)。項目建成后，甲方以成本價購買裙樓以上約23000平方米全部房產(chǎn)；裙樓部分按建筑面積（扣除一樓公攤面積部分）給予甲方1000元/平方米作為標準層的成本補償。工程竣工驗收合格具備交付使用條件后，甲方支付8450萬元（以項目轉(zhuǎn)讓費抵頂），乙方給予辦理交房的全部手續(xù)。工程竣工財務(wù)決算完成后，甲方于3個月內(nèi)繳清全款，乙方應(yīng)在甲方交款后的6個月內(nèi)為甲方辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。第四條：項目轉(zhuǎn)讓費及其支付，項目轉(zhuǎn)讓費依據(jù)規(guī)劃部門批復的轉(zhuǎn)讓項目的建筑面積計算，單價為1300元/平方米，轉(zhuǎn)讓項目合同總價款約為3900萬元。甲方同意，本協(xié)議項下乙方應(yīng)支付的上述轉(zhuǎn)讓費，暫不支付。待項目整體建成竣工后，于甲方購買本項目房產(chǎn)時，從應(yīng)當向乙方支付的購買款中抵扣；抵扣后，雙方按照抵扣結(jié)算差額。房屋購買款與項目轉(zhuǎn)讓費抵扣前，甲方不得要求乙方支付轉(zhuǎn)讓費。第五條：法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移，雙方簽訂本合同書后，乙方開始該地塊規(guī)劃方案設(shè)計，待規(guī)劃方案審批通過后，根據(jù)新的規(guī)劃方案調(diào)整該地塊的容積率，甲、乙雙方根據(jù)調(diào)整后的容積率辦理該地塊轉(zhuǎn)讓手續(xù)。乙方取得項目土地使用權(quán)證書，視為甲方已經(jīng)完全履行了項目轉(zhuǎn)讓所需要履行的義務(wù)。第六條：項目費用，項目轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費由甲乙雙方按照國家法律規(guī)定繳納。項目轉(zhuǎn)讓后，項目發(fā)生的一切費用由乙方支付，經(jīng)萊山區(qū)財政部門審核后計入項目開發(fā)成本，作為成本價的構(gòu)成因素。待項目竣工后，從甲方應(yīng)付的購買價款中受償。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費用（不含供熱管網(wǎng)、管道燃氣管網(wǎng)、給水配套費）由乙方根據(jù)有關(guān)規(guī)定按建筑面積88元/平方米向政府相關(guān)部門繳納。第七條：項目轉(zhuǎn)讓后辦理法律手續(xù)義務(wù)，乙方受讓該項目后原則上應(yīng)按項目原有的國有土地使用權(quán)出讓合同及附件、城市規(guī)劃的批準文件、固定資產(chǎn)投資計劃的批準文件、拆遷批準文件等進行開發(fā)建設(shè)。如乙方需要修改有關(guān)限制條件的，由乙方在受讓項目后自行向有關(guān)部門申請，辦理有關(guān)法律手續(xù)，甲方給予一切必要的協(xié)助。第八條：項目轉(zhuǎn)讓后建設(shè)要求，乙方同意該項目符合迎春大街高起點、高定位、高標準，建設(shè)國內(nèi)一流標志性街區(qū)的整體要求，充分體現(xiàn)國際化、現(xiàn)代化、時尚性，選用高檔新型建筑材料，并按照甲方要求與周邊建筑協(xié)調(diào)一致。第九條：甲方責任，甲方保證本合同項目及建設(shè)用地在轉(zhuǎn)讓前不存在為第三人或甲方債務(wù)擔保的情形；甲方保證項目及建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓時，不存在法院查封、扣押等情形；甲方應(yīng)對乙方的有關(guān)事宜保密，并不得將在與乙方商談項目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取乙方任何商業(yè)秘密〈資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同無關(guān)的任何其它方或個人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已為當?shù)毓娝ぃ患追綉?yīng)協(xié)助乙方辦理相關(guān)手續(xù)證書，并協(xié)助乙方在可能的情況下盡早辦理預(yù)售證書，不能以未支付轉(zhuǎn)讓費為由拖延或不給予辦理。第十條：乙方責任，乙方保證有資格受讓項目，并有能力繼續(xù)開發(fā)建設(shè)本合同項目；乙方應(yīng)對甲方的有關(guān)事宜保密，并不得將在與甲方商談項目轉(zhuǎn)讓的過程中及以后在履行本合同的過程中所獲取甲方任何商業(yè)秘密（資料）泄露（包括故意或過失）給與本合同任何其它方或個人，除非并直至該等商業(yè)秘密（資料）已在當?shù)貫楣娝?。第十一條：違約責任，甲方若沒有資格轉(zhuǎn)讓項目或項目不符合法定轉(zhuǎn)讓條件，而乙方不知曉或不可能知曉的，致使本合同無效時，甲方應(yīng)向乙方退還已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓費和保證金，此外，甲方不需再承擔任何責任，也不需向乙方賠償其他任何損失。本項目建成竣工后3個月內(nèi)，因甲方原因未與乙方簽訂購買本協(xié)議約定房產(chǎn)的房屋買賣合同的，甲方應(yīng)按照本協(xié)議項目轉(zhuǎn)讓價款的20%賠償乙方損失；超過6個月，因甲方原因仍未與乙方簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)按照本項目轉(zhuǎn)讓價款的100%賠償乙方損失，同時，乙方有權(quán)自行定價對外銷售該部分房產(chǎn)；乙方若沒有法定資質(zhì)受讓項目，甲方不知曉或不可能知曉，而致使本合同無效時，乙方保證金不予以退還；第十四條：其他，甲方同意與乙方前期簽訂的《合同書》（即合同一，與合同二為同一地號，兩份合同分割轉(zhuǎn)讓）（可建設(shè)用地約6500平方米，總建筑面積約35000平方米，項目轉(zhuǎn)讓費約4550萬元）中項目轉(zhuǎn)讓費可暫不支付，待項目整體建成竣工后，于甲方購買本項目房產(chǎn)時，從應(yīng)當向乙方支付的購買款中抵扣。甲方同意與乙方前期簽訂的《合同書》（即合同一）中項目的稅費及需向政府有關(guān)部門支付的費用，按照本合同第六條相關(guān)約定執(zhí)行。

煙臺市萊山區(qū)城市中心（甲方）與九玖公司（乙方）簽訂的另外一份合同（即合同一），除在“第一條房地產(chǎn)項目概況”中約定：項目為萊山區(qū)迎春大街中段改造項目，位于煙臺市萊山區(qū)迎春大街中段，地號為Cl-1，，地號為**-**31.3平方米，土地用途為商服用地。甲方同意將該項目分割并部分轉(zhuǎn)讓給乙方，項目轉(zhuǎn)讓部分的可建設(shè)用地約6500平方米；總建筑面積約35000平方米，其中中州期貨有限公司辦公面積不得少于5000平方米；在“第三條項目轉(zhuǎn)讓費及支付”中約定：項目轉(zhuǎn)讓費由乙方向甲方統(tǒng)一支付。轉(zhuǎn)讓費依據(jù)規(guī)劃部門批復的轉(zhuǎn)讓項目的建筑面積計算單價為1300元/平方米，轉(zhuǎn)讓項目合同總價款約為4550萬元之外，合同一的其他內(nèi)容與合同二基本一致。

上述合同簽訂后，萊山區(qū)城市開發(fā)中心未予履行，并于2014年9月29日向九玖公司發(fā)出書面通知，解除雙方于2014年3月12日簽訂的兩份合同。九玖公司于次日回函拒絕，表示已為合同履行投入了大量人力、物力、財力，對方無權(quán)解除合同，要求繼續(xù)履行。煙臺市規(guī)劃局萊山分局出具的情況說明證明，九玖公司未報請合同地塊規(guī)劃方案的相關(guān)書面申請，規(guī)劃部門截至2014年10月之前未就合同地塊批準建設(shè)工程規(guī)劃手續(xù)。

此后，案涉項目轉(zhuǎn)由煙臺正大博海置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)“正大.隆泰大廈”項目，經(jīng)煙臺市發(fā)展和改革委員會立項核準后，“正大.隆泰大廈”項目于2017年9月30日辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，于2017年12月15日辦理《防空地下室建設(shè)許可證》。2018年4月28日，案涉土地的不動產(chǎn)權(quán)利人變更登記為煙臺正大博海置業(yè)有限公司，現(xiàn)工程建設(shè)正在進行中。

本案現(xiàn)有證據(jù)證實，九玖公司章程中載明的股東（發(fā)起人）曲隱、孫忠芬，兩人均沒有參與公司設(shè)立，沒有在公司設(shè)立的法律文件簽字，也未向他人出具公司注冊登記的授權(quán)委托書，是他人假借曲隱、孫忠芬的名義，通過提交虛假材料，在工商部門登記成立了九玖公司；九玖公司提交的的營業(yè)執(zhí)照顯示注冊資本為1億元，該公司章程載明公司股東的認繳出資時間是2024年12月31日，其股東并未實際繳納注冊資本金。九玖公司并未實際租賃使用萊山區(qū)迎春大街229號泉鑫大廈302室作為經(jīng)營場所，該公司沒有固定的經(jīng)營場所。九玖公司始終未能提交本公司任何一名員工的勞動合同、相應(yīng)時間段的繳納社保證明等能夠證明勞動關(guān)系有效成立的證據(jù)，不能證實公司的人員狀況，也沒有提交相關(guān)證據(jù)，證實公司的財產(chǎn)狀況。九玖公司的資金實力極為有限，不具有開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目所應(yīng)當具有的必要的資金支付能力，自登記設(shè)立起，并未開展正常的經(jīng)營活動。

關(guān)于九玖公司主張的經(jīng)濟損失認定：九玖公司提交了委托濟南拓達會計師事務(wù)所作出的《關(guān)于山東九玖地產(chǎn)有限公司中州地產(chǎn)項目實際發(fā)生費用與預(yù)計損失的審計報告》、委托山東正源房地產(chǎn)土地評估事務(wù)所有限公司作出的《土地估價報告》，審計報告確定的損失數(shù)額為31582.97萬元，土地估價報告確定在估價日期（2018年5月2日）案涉國有土地使用權(quán)估價為22073.69萬元，九玖公司主張土地增值部分已入審計報告確定的總損失數(shù)額31582.97萬元，這一總損失數(shù)額包括：1.九玖公司為開發(fā)此地塊已實際發(fā)生的費用1248.527萬元；2.假定按合同約定開發(fā)中州地產(chǎn)項目，在測算毛利率的基礎(chǔ)上，預(yù)計損失25706.443萬元；3.已簽約合同違約金及欠款4028萬元；4.已支付的土地出讓保證金600萬元。

萊山區(qū)城市開發(fā)中心提交了煙臺市萊山區(qū)公證處公證書一份，證明時任九玖公司法定代表人的王艷艷于2015年5月10日15：24分，向萊山區(qū)城市開發(fā)中心發(fā)出電子郵件，對于清算所有九玖公司發(fā)生的費用，提到：“費用大致如下：（1）為項目所花費的直接費用約為700萬元；（2）保證金600萬元；（3）以上投入的利息（按年利率10%計）”。

一審法院認為，九玖公司提交的審計報告系其單方委托作出，在對方當事人對鑒定意見有異議的情況下，鑒定人應(yīng)當出庭作證。但經(jīng)通知，鑒定人拒不到庭。對此，《中華人民共和國民事訴訟法》第七十八條規(guī)定：“當事人對鑒定意見有異議或者人民法院認為鑒定人有必要出庭的，鑒定人應(yīng)當出庭作證。經(jīng)人民法院通知，鑒定人拒不出庭作證的，鑒定意見不得作為認定事實的根據(jù)；支付鑒定費用的當事人可以要求返還鑒定費用?！币虼?，九玖公司提交的審計報告不能作為認定事實的根據(jù)。萊山區(qū)公證處的公證書雖然沒有確切說明九玖公司的具體損失數(shù)額，但公司法定代表人在電子郵件中自認的損失數(shù)額，也可以從一個側(cè)面印證該公司起訴所主張的31582.97萬元損失數(shù)額，不具有真實性與合理性。

第一，關(guān)于九玖公司主張的土地出讓保證金600萬元

九玖公司提出中州公司已將合同項下的權(quán)利全部轉(zhuǎn)給九玖公司，中州公司已繳納的600萬元保證金應(yīng)視為九玖公司繳納的保證金。一審法院認為，九玖公司提交的證據(jù)，不能證實中州公司與九玖公司之間的法律關(guān)系，中州公司在未經(jīng)對方當事人萊山區(qū)城市開發(fā)中心同意的情況下，無權(quán)將與萊山區(qū)城市開發(fā)中心訂立合同的主體變更為九玖公司，中州公司已繳納的600萬元保證金不能視為九玖公司為履行案涉合同所繳納的保證金。

第二，關(guān)于九玖公司主張的項目開發(fā)的實際支出費用、已簽訂合同的違約金及欠款

1.關(guān)于接收煙臺瑞德中州置業(yè)有限公司（以下簡稱瑞德中洲公司)前期工作，支付該公司開辦費用79.937萬元。一審法院認為，九玖公司沒有提交證據(jù)，證實萊山區(qū)城市開發(fā)中心與瑞德中洲公司存在合同關(guān)系，九玖公司的現(xiàn)有證據(jù)，也不能證實瑞德中洲公司前期開辦費用與本案所涉合同之間具有關(guān)聯(lián)性，不能證實相關(guān)費用系九玖公司為履行本案合同所發(fā)生的實際損失。對于九玖公司主張的該筆79.937萬元損失，不予確認。

2.關(guān)于支付航空限高勘查費2萬元，一審法院認為，九玖公司提交的證據(jù)，能夠說明相關(guān)部隊對中州大廈項目建筑有航空限高要求，不能證實九玖公司已實際支出航空限高勘查費2萬元。對于九玖公司主張的該筆2萬元損失，不予確認。

3.關(guān)于山東普來恩工程設(shè)計有限公司（以下簡稱普來恩公司）設(shè)計費用，九玖公司主張應(yīng)付67.5萬元，已付27萬元，未付40.5萬元。一審法院認為，九玖公司沒有提交證據(jù)，證實萊山區(qū)城市開發(fā)中心與瑞德中洲公司存在合同關(guān)系，九玖公司的現(xiàn)有證據(jù)，也不能證實瑞德中洲公司與普來恩公司之間設(shè)計合同關(guān)系，和本案具有關(guān)聯(lián)性，九玖公司也未實際支付相關(guān)費用。對于九玖公司主張的該筆67.5萬元損失，不予確認。

4.關(guān)于地表土清理工作費用，九玖公司主張應(yīng)付金額120萬元，已付金額60萬元，未付金額60萬元。一審法院認為，九玖公司沒有提交證據(jù)，證實萊山區(qū)城市開發(fā)中心與瑞德中洲公司存在合同關(guān)系，九玖公司的現(xiàn)有證據(jù)，也不能證實瑞德中洲、煙臺皇宇門窗有限公司之間土方承包關(guān)系與本案合同之間具有關(guān)聯(lián)性。對于九玖公司主張的該筆120萬元損失，不予確認。

5.關(guān)于購買辦公用計算機兩臺計款6700元，一審法院認為，兩臺計算機屬于九玖公司為開展經(jīng)營活動而購置的公司資產(chǎn)，并不構(gòu)成財產(chǎn)損失。對于九玖公司主張的該筆6700元損失，不予確認。

6.關(guān)于王艷艷工資及公司各項支出費用383萬元，九玖公司主張已付203.3485萬元，未付179.9848萬元，項目配備用車130萬元，一審法院認為，王艷艷作為九玖公司聘請的公司總經(jīng)理，是否給予巨額年薪，是否配備豪車，以及是否許可支出相關(guān)費用，是公司內(nèi)部事務(wù)，九玖公司可以自行決定，他人無權(quán)干涉；相關(guān)費用也應(yīng)自行負擔，他人亦無須分擔。對于九玖公司主張的該筆383萬元損失，不予確認。

7.關(guān)于山東美聯(lián)置業(yè)有限公司（以下簡稱美聯(lián)公司）項目管理費及違約金共計1200萬元，九玖公司主張已付300萬元，未付900萬元。一審法院認為，在九玖公司與美聯(lián)公司簽訂中州大廈項目委托項目管理合同時，九玖公司尚未報請規(guī)劃許可申請，現(xiàn)有證據(jù)不能證實九玖公司與美聯(lián)公司之間委托項目管理合同關(guān)系與本案合同之間具有關(guān)聯(lián)性。對于九玖公司主張的該筆1200萬元損失，不予確認。

8.關(guān)于支付平整場地工程款4.6萬元，一審法院認為，在煙臺德潤建筑有限公司向九玖公司開具發(fā)票時，九玖公司未報請規(guī)劃許可申請，現(xiàn)有證據(jù)不能證實九玖公司已經(jīng)支付相關(guān)款項，也不能證實該筆費用與本案雙方當事人之間合同具有關(guān)聯(lián)性。對于九玖公司主張的該筆4.6萬元損失，不予確認。

9.關(guān)于支付廣告牌制作費用1.94萬元，一審法院認為，九玖公司提交的相關(guān)合同無簽約時間，真實性存疑；在煙臺光標慶典禮儀用品有限公司開具發(fā)票時，九玖公司尚未報請規(guī)劃許可申請，九玖公司的現(xiàn)有證據(jù)，不能證實九玖公司已經(jīng)支付相關(guān)款項，也不能證實該筆費用與本案雙方當事人之間合同具有關(guān)聯(lián)性。對于九玖公司主張的該筆1.94萬元損失，不予確認。

10.關(guān)于工程造價咨詢費，九玖公司主張應(yīng)付金額78萬元，已付25萬元，未付53萬元。一審法院認為，九玖公司提交的工程造價咨詢合同無簽約時間，真實性存疑；在九玖公司委托王艷艷代為付款時，九玖公司尚未報請規(guī)劃許可申請，沒有規(guī)劃部門批準的規(guī)劃方案，也沒有辦理土地使用審批手續(xù)、環(huán)保審批手續(xù)等前置手續(xù)，不具有進行工程造價咨詢的前提條件；九玖公司的現(xiàn)有證據(jù)，也不能證實九玖公司主張的已付款項與本案雙方當事人之間合同具有關(guān)聯(lián)性。對于九玖公司主張的該筆78萬元損失，不予確認。

11.關(guān)于山東意匠建筑設(shè)計有限公司（以下簡稱意匠公司）建筑設(shè)計費用，九玖公司主張應(yīng)付140萬元，已付65萬元，未付75萬元。一審法院認為，九玖公司提交的工程設(shè)計合同無簽約時間，意匠公司出具委托青島拓太建筑設(shè)計有限公司（以下簡稱拓太公司）收款的委托函時間是2018年，拓太公司收據(jù)、對賬單的時間卻是2014年、2015年，證據(jù)的真實性均存疑；九玖公司委托美聯(lián)公司、王艷艷向拓太公司匯款時，九玖公司并未報請規(guī)劃許可申請，也沒有辦理土地使用審批手續(xù)、環(huán)保審批等手續(xù)，不具有進行初步設(shè)計的前提條件，且本案包括前述瑞德中洲公司委托普來恩公司，以及九玖公司主張的分別委托意匠公司以及以下所提到的果核設(shè)計咨詢（上海）有限公司（以下簡稱果核公司）、張朋千建筑設(shè)計咨詢（上海）有限公司進行建筑設(shè)計，在項目還沒有經(jīng)過規(guī)劃部門批準規(guī)劃方案，不具備進行建筑工程設(shè)計的基礎(chǔ)條件下，九玖公司主張已就同一建筑項目，先后委托四家設(shè)計公司進行建筑設(shè)計，有違常理。對于九玖公司主張的該筆140萬元損失，不予確認。

12.關(guān)于果核公司設(shè)計費用，九玖公司主張應(yīng)付175萬元，已付10萬元，未付165萬元。一審法院認為，九玖公司與果核公司建筑設(shè)計合同的簽約時間，距本案項目轉(zhuǎn)讓合同簽訂僅有8天，九玖公司未報請規(guī)劃許可申請，沒有規(guī)劃部門批準的規(guī)劃方案，不具備進行建筑工程設(shè)計的基礎(chǔ)條件，證據(jù)的真實性存疑；九玖公司沒有提交付款憑證，僅有設(shè)計費發(fā)票也不足以證實九玖公司向果核公司實際付款的事實；九玖公司主張就同一建筑項目，先后委托包括果核公司在內(nèi)多家設(shè)計公司進行建筑設(shè)計，有違常理。對于九玖公司主張的該筆175萬元損失，不予確認。

13.關(guān)于張朋千建筑設(shè)計咨詢（上海）有限公司設(shè)計費用，九玖公司主張應(yīng)付190萬元，全部未付。一審法院認為，九玖公司沒有規(guī)劃部門批準的規(guī)劃方案的情況，主張就同一建筑項目，前后委托多家公司進行建筑設(shè)計，有違常理，且九玖公司也沒有向張朋千建筑設(shè)計咨詢（上海）有限公司實際支付設(shè)計費用。對于九玖公司主張的該筆190萬元損失，不予確認。

14.關(guān)于綠能設(shè)計咨詢服務(wù)費和亮化設(shè)計服務(wù)咨詢費，九玖公司主張綠能設(shè)計咨詢服務(wù)費應(yīng)付120萬元，已付45萬元，未付75萬元；亮化設(shè)計服務(wù)咨詢費應(yīng)付100萬元，已付25萬元，未付75萬元。一審法院認為，九玖公司提交的記賬憑證是2017年7月12日，記載是根據(jù)2016年11月焦飏流水補錄上海、臺灣設(shè)計咨詢費，證據(jù)的真實性存疑，且相關(guān)支出雖然有相關(guān)匯款憑證，但沒有提交付款的合同依據(jù)，不能證實相關(guān)費用支出與九玖公司履行本案合同之間具有關(guān)聯(lián)性。

15.昆明東方紙業(yè)有限公司（以下簡稱東方紙業(yè)公司）違約金3000萬元，一審法院認為，九玖公司與東方紙業(yè)公司、張秀亭簽訂合作意向書時間是2014年5月10日，距離九玖公司與萊山區(qū)城市開發(fā)中心簽訂項目轉(zhuǎn)讓合同不足兩月時間，該合作意向書所指向的中州大廈尚未經(jīng)規(guī)劃部門批準規(guī)劃方案，更沒有開工建設(shè)，九玖公司主張因違約需要向東方紙業(yè)公司承擔違約金3000萬元，明顯不合常理；況且九玖公司主張張秀亭收到東方紙業(yè)公司300萬元款項，僅有張秀亭的一份書面證明，不足以證實實際收款的事實。對于九玖公司主張的該筆3000萬元損失，不予確認。

16.關(guān)于已付王洪金居間費用100萬元，一審法院認為，九玖公司主張支付王洪金居間服務(wù)費用100萬元，合同依據(jù)存在疑點，也沒有銀行匯款憑證等實際付款的證據(jù)，缺少證據(jù)支持。對于九玖公司主張的該筆100萬元損失，不予確認。

17.關(guān)于張偉居間費用100萬元，九玖公司主張已付50萬元，未付50萬元。一審法院認為，九玖公司主張支付張偉居間服務(wù)費用100萬元，合同依據(jù)存在疑點，也沒有銀行匯款憑證等實際付款的證據(jù)，缺少證據(jù)支持。對于九玖公司主張的該筆100萬元損失，不予確認。

18.關(guān)于付圍擋工程款5萬元，一審法院認為，九玖公司主張的該筆付款，沒有提交合同依據(jù)，九玖公司提交的發(fā)票、委托付款證明的時間都發(fā)生在萊山區(qū)城市開發(fā)中心發(fā)出解除通知之后，不能證實相關(guān)支出與九玖公司履行本案合同之間具有關(guān)聯(lián)性。對于九玖公司主張的該筆5萬元損失，不予確認。

19.關(guān)于保安服務(wù)費36.8645萬元，九玖公司主張已付9.88萬元，未付26.9845萬元。一審法院認為，九玖公司與煙臺瑞峰物業(yè)管理服務(wù)有限公司簽訂保安服務(wù)合同及補充協(xié)議，距離萊山區(qū)城市開發(fā)中心2014年9月29日發(fā)出通知解除，已有一年多之久，現(xiàn)有證據(jù)不能證實相關(guān)支出與九玖公司履行本案合同之間具有關(guān)聯(lián)性。對于九玖公司主張的該筆36.8645萬元損失，不予確認。

20.關(guān)于王樹鋼工地維護費及廣告費用70.503萬元，一審法院認為，九玖公司提交的王樹鋼收取維護費70萬元，僅有收條一份，九玖公司實際付款的證據(jù)不足；王樹鋼出具收取工地維護費收條的時間，距離萊山區(qū)城市開發(fā)中心2014年9月29日發(fā)出通知解除，已近兩年；王樹鋼收取廣告牌費用5030元的時間，則發(fā)生在合同通知解除兩年之后，現(xiàn)有證據(jù)不能證實相關(guān)支出與九玖公司履行本案合同之間具有關(guān)聯(lián)性。對于九玖公司主張的該筆70.503萬元損失，不予確認。

第三，關(guān)于九玖公司主張的訴訟費、保全費、律師代理費、審計費、土地評估費等相關(guān)費用。一審法院認為，九玖公司主張的土地評估費，沒有實際付款的證據(jù)，不予確認；對于九玖公司主張的訴訟費、保全費、律師代理費的真實性予以確認，費用負擔問題根據(jù)案件實體處理情況予以確定。

一審法院認為，本案的爭議焦點是：（一）案涉合同的性質(zhì)問題；（二）合同效力問題；（三）相關(guān)法律后果。

（一）關(guān)于合同性質(zhì)

九玖公司主張案涉合同系土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，萊山區(qū)城市開發(fā)中心則認為案涉合同并非單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是包括土地使用權(quán)在內(nèi)的建設(shè)項目概括性轉(zhuǎn)讓合同。從合同整體看，案涉合同并非建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同，而是房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓合同，合同性質(zhì)應(yīng)確定為項目轉(zhuǎn)讓合同，理由：1、從合同轉(zhuǎn)讓的標的看，案涉合同前言部分就明確，雙方就“迎春大街中段改造房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓”達成一致意見。在接下來的合同第一條中，雙方又進一步明確了轉(zhuǎn)讓項目的概況，對包括項目名稱、項目土地使用性質(zhì)、項目土地規(guī)劃等具體條件，都作了約定，明確了項目開發(fā)建設(shè)的主要條件要求。2、從合同受讓主體的要求看，合同第七條7.1項約定，受讓方“受讓項目后自行開發(fā)，不得轉(zhuǎn)讓”；合同第九條9.1項要求，受讓方要“保證有資格受讓項目，并有能力繼續(xù)開發(fā)建設(shè)本合同項目”?？梢姲干婧贤瑢τ陧椖渴茏屓说拈_發(fā)建設(shè)資質(zhì)和能力條件，也提出了明確要求。3、從合同的主要內(nèi)容看，合同第一條為“房地產(chǎn)項目概況”，第二條為“項目法律手續(xù)”，第三條為“項目轉(zhuǎn)讓費及支付”，第四條為“法律手續(xù)的轉(zhuǎn)移”，第五條為“項目轉(zhuǎn)讓的費用”，第六條為“項目轉(zhuǎn)讓后辦理法律手續(xù)義務(wù)”，第七條為“項目轉(zhuǎn)讓后建設(shè)要求”，整個合同的主要條款都圍繞著項目轉(zhuǎn)讓進行約定。據(jù)此，案涉合同轉(zhuǎn)讓的標的是房地產(chǎn)項目而非土地使用權(quán)，因此合同的性質(zhì)應(yīng)確定為項目轉(zhuǎn)讓合同。

（二）關(guān)于合同效力

九玖公司主張案涉合同為有效合同，請求判令解除；萊山區(qū)城市開發(fā)中心則主張合同無效。對于合同無效的情形，《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定?！币粚彿ㄔ赫J為，現(xiàn)有證明表明，案涉合同存在損害社會公共利益的情形，為無效合同。理由如下：

一是九玖公司沒有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，不具有房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資格?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的特殊性，我國現(xiàn)行法律對房地產(chǎn)開發(fā)的資質(zhì)作了特別規(guī)定。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當具備下列條件：（一）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（二）有固定的經(jīng)營場所；（三）有符合國務(wù)院規(guī)定的注冊資本；（四）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當向工商行政管理部門申請設(shè)立登記。工商行政管理部門對符合本法規(guī)定條件的，應(yīng)當予以登記，發(fā)給營業(yè)執(zhí)照；對不符合本法規(guī)定條件的，不予登記。設(shè)立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，還應(yīng)當執(zhí)行公司法的有關(guān)規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門備案?！薄冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條規(guī)定：“設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定?！痹摋l例第九條：“房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定”。據(jù)此，審核和發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，是國家管理、監(jiān)督和促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要手段。房地產(chǎn)經(jīng)營資格是用來證明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營能力和資信度的證明，具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的資格，是企業(yè)開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)的必要條件，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外承擔責任的基本條件。《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當認定合同無效。起訴前當事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當認定合同有效?！北景钢?，九玖公司成立于2014年3月10日，案涉合同簽訂于2014年3月12日，九玖公司稱系為了案涉項目的開發(fā)建設(shè)專門設(shè)立的公司，但截止目前，九玖公司也未取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，不具有開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)的法定資格條件。

二是九玖公司系以不法手段取得工商營業(yè)登記，并非依法成立?！吨腥A人民共和國民法總則》第五十八條規(guī)定：“法人應(yīng)當依法成立。法人應(yīng)當有自己的名稱、組織機構(gòu)、住所、財產(chǎn)或者經(jīng)費。法人成立的具體條件和程序，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。設(shè)立法人，法律、行政法規(guī)規(guī)定須經(jīng)有關(guān)機關(guān)批準的，依照其規(guī)定?！备鶕?jù)工商登記資料，九玖公司在登記設(shè)立時只有2名股東（發(fā)起人），分別是曲隱和孫忠芬，經(jīng)公安機關(guān)和市場管理部門調(diào)查核實，曲隱稱自己**直在村里務(wù)農(nóng)，孫忠芬則稱自己在煙臺東昌熱力公司擔任財務(wù)主管，兩人均與九玖公司沒有任何關(guān)系，既未參與公司設(shè)立、沒有投資，也沒有參與經(jīng)營。曲隱、孫忠芬還證實，兩人并未在相關(guān)文件資料上簽字，九玖公司的公司章程、股東會決議中的兩人簽字均不是本人簽名，他們也沒有委托別人簽名。可見，九玖公司系通過提交虛假材料騙取公司注冊登記，公司并非依法設(shè)立。

三是九玖公司沒有進行經(jīng)營活動所必備的組織機構(gòu)、工作人員和必要財產(chǎn)、經(jīng)費，不具備依法獨立承擔民事責任的能力：1、從公司組織機構(gòu)和人員看，九玖公司組織機構(gòu)不清，沒有維持公司正常經(jīng)營活動的在職員工，更不具備法律所要求必備的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員和專職會計人員。2、從公司經(jīng)營場所看，九玖公司的相關(guān)陳述自相矛盾，其營業(yè)執(zhí)照顯示的住所地并未實際租賃使用，九玖公司不具有固定的經(jīng)營場所。3、從公司注冊資本看，九玖公司的營業(yè)執(zhí)照顯示注冊資本為1億元，該資金并沒有實際到位分文，該公司章程則顯示股東認繳出資時間為2024年12月31日，也就是公司注冊成立十年以后才認繳出資。4、從公司實際財產(chǎn)狀況看，九玖公司除了兩臺計算機外，沒有必要的固定資產(chǎn)，流動資金也很匱乏。在本案中，九玖公司主張發(fā)生的對外支出中，大部分是委托他人付款。5、從公司的實際經(jīng)營狀況看，稅務(wù)部門證實，九玖公司自設(shè)立至2018年3月23日，繳納稅款幾乎為零。綜觀全案證據(jù)，九玖公司實為一家使用偽造材料騙取工商注冊登記，沒有維持正常經(jīng)營活動所必須的組織機構(gòu)和工作人員，沒有固定的經(jīng)營場所，也沒有必要財產(chǎn)和資金，事實上沒有開展正常經(jīng)營活動，也沒有經(jīng)營業(yè)績的公司，不具有相應(yīng)的民事行為能力。對此，《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條規(guī)定：“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗?！痹摲ǖ谝话偎氖臈l規(guī)定：“無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。”一審法院認為，在現(xiàn)有證據(jù)足以證實九玖公司系非法成立，沒有進行經(jīng)營活動所必需的組織機構(gòu)、工作人員和必要的財產(chǎn)、經(jīng)費，不具有相應(yīng)的民事行為能力，根本沒有獨立承擔民事責任能力的情況下，如果賦予案涉合同以法律效力，允許此等企業(yè)受讓案涉的房地產(chǎn)項目，進入城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)市場，勢必會擾亂正常的市場經(jīng)濟秩序，導致相關(guān)房地產(chǎn)項目在建設(shè)工程質(zhì)量、工程建設(shè)工期以及農(nóng)民工工資支付等方面，缺乏基本的保障，產(chǎn)生較大隱患。

四是案涉合同約定的權(quán)利義務(wù)嚴重失衡，損害了國家利益。權(quán)利義務(wù)相一致，是民事主體從事民事活動，進行市場交易行為的基本原則。本案根據(jù)查明的事實，萊山區(qū)城市開發(fā)中心是煙臺市萊山區(qū)政府所屬國有資產(chǎn)運營平臺，系國有獨資企業(yè)，案涉項目位于萊山區(qū)主城區(qū)的中心位置，項目土地用途是商服用地，來源于萊山區(qū)城市開發(fā)中心名下的國有土地使用權(quán)，占地面積達74931.3平方米，約112.4畝。對于這樣的商業(yè)開發(fā)項目，雙方卻在合同中約定，萊山區(qū)城市開發(fā)中心同意“全部項目（8450萬元）轉(zhuǎn)讓費可暫時不支付”，而是待項目整體建成竣工后，在萊山區(qū)城市開發(fā)中心購買開發(fā)項目的房產(chǎn)時，從應(yīng)向九玖公司支付的購房款中抵扣，且在房屋購買款與項目轉(zhuǎn)讓費抵扣前，萊山區(qū)城市開發(fā)中心不得要求對方支付轉(zhuǎn)讓費，并需要協(xié)助對方辦理項目、土地轉(zhuǎn)讓的相關(guān)手續(xù)，還要在可能的情況下協(xié)助盡早辦理預(yù)售證書，并且還不能以九玖公司未支付轉(zhuǎn)讓費為由拖延或不給予辦理。這樣就意味著，九玖公司在不需要向萊山區(qū)城市開發(fā)中心支付任何對價的情況下，就可以取得112.4畝的國有建設(shè)用地使用權(quán)和案涉房地產(chǎn)項目的開發(fā)權(quán)，而萊山區(qū)城市開發(fā)中心在沒有收到分文轉(zhuǎn)讓款的情況下，就要全部轉(zhuǎn)讓項目和國有土地使用權(quán)，而且還需繼續(xù)無償協(xié)助辦理預(yù)售證書，合同權(quán)利義務(wù)很不對等，無疑會造成國有資產(chǎn)的流失，顯然損害了國家利益。

據(jù)此，本案合同因損害社會公共利益而自始無效，九玖公司解除合同的訴訟請求，沒有法律依據(jù)，不予支持。

（三）關(guān)于合同無效的法律后果

一審法院認為，案涉合同因損害社會公共利益而無效。關(guān)于合同無效的法律后果，《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責任。”據(jù)此，在合同無效的情況下，無過錯的一方有權(quán)要求對方賠償損失。對于基于合同無效所受到的經(jīng)濟損失，當事人應(yīng)提交合法有效的證據(jù)予以證實。在本案審理中，一審法院已就合同效力問題向當事人進行釋明，九玖公司堅持合同有效，要求判令解除合同，并要求萊山區(qū)城市開發(fā)中心賠償包括可得利益損失在內(nèi)經(jīng)濟損失31582.97萬元，其中包括：履約保證金600萬元，前期開發(fā)費用1248.527萬元，可得利益損失25706.443萬元，以及已簽約合同的違約金及欠款4028萬元。關(guān)于全部損失31582.97萬元，九玖公司提交了審計報告作為證據(jù)，該審計報告系九玖公司單方委托，對方當事人提出異議，而鑒定人經(jīng)一審法院通知拒不到庭作證，故該審計報告不能作為證據(jù)使用，因此九玖公司主張的全部損失31582.97萬元證據(jù)不足。此外，關(guān)于600萬元履約保證金，根據(jù)查明的事實，九玖公司并未向萊山區(qū)城市開發(fā)中心繳納保證金，而中州公司已繳納的600萬元保證金，與本案并非同一法律關(guān)系，在萊山區(qū)城市開發(fā)中心不予認可的情況下，不能視為九玖公司為履行案涉合同所繳納的保證金。關(guān)于九玖公司主張的項目開發(fā)實際支出費用、已簽約違約金及欠款，其中部分簽約違約金及欠款并未實際支出；部分項目開發(fā)支出費用，九玖公司不能提供有效證據(jù)證實相關(guān)損失真實發(fā)生；其他損失部分，九玖公司提交的證據(jù)不能證實相關(guān)損失與簽訂、履行本案案涉合同之間存在關(guān)聯(lián)性。九玖公司主張的訴訟費、保全費、律師代理費等相關(guān)費用，應(yīng)自行負擔。據(jù)此，九玖公司所主張的賠償損失數(shù)額，沒有提交合法有效的證據(jù)予以證實，缺乏事實依據(jù)。

綜上判決：駁回九玖公司的訴訟請求。案件受理費1541800元，保全申請費5000元，由九玖公司負擔。

本院二審查明的事實與一審法院查明的事實相同。

（一）關(guān)于案涉合同的性質(zhì)和效力問題

九玖公司與萊山區(qū)城市開發(fā)中心簽訂的合同中明確約定“就迎春大街中段改造房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓簽訂本合同”，同時還對轉(zhuǎn)讓項目土地使用性質(zhì)、項目法律手續(xù)、項目建設(shè)及出售、項目轉(zhuǎn)讓費及其支付等進行了詳細約定，即雙方當事人關(guān)于項目轉(zhuǎn)讓的意思表示明確而具體，不僅僅只是項目所涉土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。一審法院認定案涉合同轉(zhuǎn)讓的標的是房地產(chǎn)項目而非土地使用權(quán)，因此合同的性質(zhì)應(yīng)確定為項目轉(zhuǎn)讓合同。本院認為，一審法院的上述認定是適當?shù)摹?/div>