華誼公司認(rèn)為，案涉工程尚未建成，海源公司請(qǐng)求交付條件不成就，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求；合同履行發(fā)生變化，其已按《競(jìng)買須知》要求履行安置商鋪、住宅事、住宅事宜海源公司交付商鋪、住宅；、住宅同約定履行，應(yīng)充分考慮土地出讓過(guò)程中因政府行為導(dǎo)致土地面積減少、增加建安成本（2010萬(wàn)元的土地出讓金、10%保障房及30戶拆遷戶住宅建設(shè)等）等因素，調(diào)整雙方土地轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)中商鋪為22550㎡，共同承擔(dān)增加建設(shè)成本。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)雙方的訴辯意見，該爭(zhēng)議焦點(diǎn)項(xiàng)下包含案涉商鋪、住宅、地下室使用權(quán)應(yīng)否、地下室使用權(quán)應(yīng)否向海源公司交付以及交付條件是否成就兩個(gè)方面下：

（一）關(guān)于案涉商鋪、住宅、地下室使用權(quán)應(yīng)否、地下室使用權(quán)應(yīng)否向海源公司交付的問(wèn)題div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋體; font-size: 15pt"> 一是商鋪問(wèn)題。海源公司認(rèn)為，華誼公司擅自與部分集資戶簽訂了商鋪安置協(xié)議，違反了合同約定，華誼公司應(yīng)向其交付后再行分配；華誼公司認(rèn)為，合同履行發(fā)生變更，其已按《競(jìng)買須知》要求向集資戶履行安置義務(wù)，不應(yīng)向海源公司交付；如要履行合同，則應(yīng)核減商鋪面積為22550㎡。一審法院認(rèn)為，庭審中，海源公司認(rèn)可5000萬(wàn)元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款全部來(lái)源于集資戶，并認(rèn)可雙方簽訂的《房地產(chǎn)合作開發(fā)合同》約定的27500㎡的商鋪是向5000萬(wàn)元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的集資戶再行分配?；陔p方合同的約定，華誼公司經(jīng)招拍掛程序競(jìng)得案涉土地，根據(jù)西寧市國(guó)土資源局招拍掛文件中《競(jìng)買須知》的要求，應(yīng)由競(jìng)得單位即華誼公司承擔(dān)對(duì)集資戶的安置，對(duì)內(nèi)雙方應(yīng)按照合同約定履行權(quán)利義務(wù)。本案中，華誼公司確與部分集資戶簽訂商鋪安置協(xié)議，對(duì)于該行為，根據(jù)最高人民法院（2015）民一終字第431號(hào)發(fā)回重審裁定有關(guān)“海源公司取得本案中作為出資的15544.4平方米（23.34畝）土地使用權(quán)的5000萬(wàn)元資金全部來(lái)源于眾多集資購(gòu)房人，因此，只要華誼公司在涉案土地變性過(guò)程中承諾的50000㎡安置房與海源公司訴請(qǐng)要求交付的房屋使用功能、用途、目的一致，即具有安置眾多集資購(gòu)房人的同一性，即便華誼公司突破合同相對(duì)性直接與眾多集資購(gòu)房人訂立安置協(xié)議進(jìn)行安置的行為有所不妥，但華誼公司已安置的事實(shí)勢(shì)必與其按照合作開發(fā)合同約定向海源公司履行交付房屋義務(wù)之間發(fā)生重疊，構(gòu)成替代履行”的認(rèn)定，結(jié)合本案已查明海源公司在案涉土地收回前，向西寧市土地儲(chǔ)備中心提出50000㎡住宅安置，后華誼公司與50000㎡住宅安置業(yè)主簽訂《協(xié)議書》確定50000㎡住宅置換為25000㎡商鋪安置，并與部分集資戶（單方提供證據(jù)稱有172戶）簽訂商鋪安置協(xié)議以及為履行商鋪安置，華誼公司又將部分住宅用地變更為商業(yè)用地尚需補(bǔ)交土地出讓金等事實(shí)看，華誼公司在案涉土地變性過(guò)程中承諾的50000㎡安置房與海源公司訴請(qǐng)要求交付的房屋使用功能、用途、目的一致，即具有安置眾多集資戶的同一性，華誼公司安置部分集資戶的行為構(gòu)成替代履行，華誼公司應(yīng)按其與集資戶簽訂的商鋪安置協(xié)議履行交付義務(wù)，由其替代海源公司向集資戶交付商鋪。因此，一審法院認(rèn)定該部分商鋪可不再向海源公司交付。華誼公司的抗辯部分成立，一審法院予以支持。

二是住宅問(wèn)題。海源公司認(rèn)為，合同約定的30套住宅并非30戶拆遷戶的住宅，應(yīng)由華誼公司向其交付，由集資戶共同享有；華誼公司認(rèn)為，合同約定的30套住宅是30戶拆遷戶的住宅，并已按《競(jìng)買須知》的要求履行了安置，不應(yīng)向海源公司交付。一審法院認(rèn)為，經(jīng)查，海源公司用于投資的案涉土地上含一棟五層住宅樓共30戶住戶，海源公司轉(zhuǎn)讓土地獲得對(duì)價(jià)中應(yīng)保障拆遷戶的利益，雙方合同約定的30套住宅由海源公司按成本價(jià)回購(gòu)內(nèi)容應(yīng)是對(duì)30戶拆遷戶的安置。且海源公司在本案庭審后提交代理詞中也認(rèn)可該30套住宅是為了保障原定30戶拆遷戶的合法利益。因此，雙方爭(zhēng)議的合同約定的30套住宅應(yīng)是30戶拆遷戶的住房，并不存在另外的30套住宅。合同雖約定該30套住宅由海源公司回購(gòu)，但華誼公司按照《競(jìng)買須知》中關(guān)于安置30戶拆遷戶住宅的約定，與拆遷戶簽訂了《房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書》，這是華誼公司對(duì)雙方合同約定內(nèi)容的安置義務(wù)的承擔(dān)，該30套住宅待交付條件成就時(shí)，應(yīng)由華誼公司履行交付義務(wù)，無(wú)須再交付給海源公司。海源公司的該主張不成立，一審法院不予支持。

三是地下室使用權(quán)問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，海源公司認(rèn)可該部分應(yīng)由集資戶共同享有，根據(jù)合同約定華誼公司應(yīng)向海源公司交付地下室使用權(quán)，華誼公司對(duì)此并未提出異議，如交付條件成就，應(yīng)由其向海源公司交付。海源公司的該項(xiàng)主張成立，一審法院予以支持。

（二）關(guān)于交付條件是否成就問(wèn)題。根據(jù)最高人民法院（2015）民一終字第431號(hào)發(fā)回重審裁定“根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》《建筑法》《合同法》《消防法》和《環(huán)境保護(hù)法》的規(guī)定，工程竣工驗(yàn)收合格（包括環(huán)保、消防）屬于法定強(qiáng)制性條件，必須滿足。另外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，商品房的面積完成最終測(cè)繪登記和取得銷售許可雖屬于行政管理性規(guī)范，但若房屋的面積不確定和未取得銷售許可，客觀上也無(wú)法進(jìn)行交付，即便交付也不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。因此，工程竣工驗(yàn)收合格、房屋面積確定和取得銷售許可，是本案爭(zhēng)議房屋交付應(yīng)當(dāng)具備的條件”的認(rèn)定，一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條第二款“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”、《中華人民共和國(guó)建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百七十九條“建設(shè)工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”、《中華人民共和國(guó)消防法》第十三條第二款“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用”、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》第四十一條“建設(shè)項(xiàng)目中防治污染的設(shè)施，應(yīng)當(dāng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用”等，均規(guī)定了建設(shè)工程交付使用必須符合竣工驗(yàn)收合格這一法定強(qiáng)制性條件。結(jié)合本案，截止目前，案涉工程尚未建成，并經(jīng)實(shí)地查看核實(shí)仍在施工建設(shè)中，交付使用的條件尚不成就，海源公司庭審中也予以認(rèn)可。案涉工程取得銷售許可不能等同于交付條件成就，銷售許可僅是行政主管部門認(rèn)為該項(xiàng)目具備銷售條件，但該階段實(shí)質(zhì)上并不完全具備交付條件。因此，從海源公司的認(rèn)可及實(shí)地查看情況看，目前，案涉工程不符合上述法律規(guī)定的交付使用條件，海源公司的該項(xiàng)主張不成立，一審法院不予支持；待交付條件成就時(shí)，海源公司可再行主張。

對(duì)于華誼公司抗辯調(diào)整其向海源公司交付商鋪的面積為22550㎡的理由，一審法院認(rèn)為，本案中，海源公司認(rèn)可27500㎡商鋪全部用來(lái)安置5000萬(wàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的集資戶，華誼公司也認(rèn)可應(yīng)對(duì)5000萬(wàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的集資戶進(jìn)行安置，目前，雙方提交證據(jù)均無(wú)法證明所有集資戶數(shù)量和各自安置集資戶數(shù)量下，為保障集資戶利益，是否調(diào)整、調(diào)整多少，應(yīng)待海源公司、華誼公司履行安置集資戶商鋪后再行確定，一審法院在本案中不予處理。

對(duì)于華誼公司抗辯增加的建安成本應(yīng)由雙方共同承擔(dān)的理由，一審法院認(rèn)為，該抗辯系新的訴訟請(qǐng)求，華誼公司應(yīng)另行主張，一審法院不予分析認(rèn)定。

本院二審經(jīng)審理，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。

本案一審法院曾作出（2015）青民一初字第3號(hào)民事判決，判決案涉合同繼續(xù)履行，駁回海源公司的其他訴訟請(qǐng)求，海源公司、華誼公司均不服，提起上訴。本院以（2015）民一終字第431號(hào)民事裁定發(fā)回重審，裁定中載明：“海源公司取得本案中作為出資的15544.4平方米（23.34畝）土地使用權(quán)的5000萬(wàn)元資金全部來(lái)源于眾多集資購(gòu)房人，因此，只要華誼公司在涉案土地變性過(guò)程中承諾的50000平方米安置房與海源公司訴請(qǐng)要求交付的房屋使用功能、用途、目的一致，即具有安置眾多集資購(gòu)房人的同一性，即便華誼公司突破合同相對(duì)性直接與眾多集資購(gòu)房人訂立安置協(xié)議進(jìn)行安置的行為有所不妥，但華誼公司已安置的事實(shí)勢(shì)必與其按照合作開發(fā)合同約定向海源公司履行交付房屋義務(wù)之間發(fā)生重疊，構(gòu)成替代履行。原審關(guān)于50000平方米住宅的建還安置及相關(guān)稅費(fèi)是合同外新增加的義務(wù)，應(yīng)待夏都民族旅游商貿(mào)項(xiàng)目建成，具備交付房屋的條件成就后，由海源公司、華誼公司共同承擔(dān)的認(rèn)定，屬于事實(shí)認(rèn)定不清，對(duì)眾多集資購(gòu)房人的利益構(gòu)成重大影響?！?/div>