銀城公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令陽(yáng)某公司、庫(kù)瑪公司立即騰退、返還銀城公司所有的位于湖北省武漢市江漢區(qū)清芬一路57號(hào)陽(yáng)某大廈31443.78平方米房屋[具體房屋以最高人民法院（2010）民一終字第32號(hào)民事判決判定的為準(zhǔn)]。2.判令陽(yáng)某公司、庫(kù)瑪公司共同連帶向銀城公司支付31443.78平方米房屋占有使用費(fèi)，房屋占有使用費(fèi)從2004年8月28日起至2010年10月28日止，參照武漢市住房保障和房產(chǎn)管理局公布的同地段同類(lèi)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，按評(píng)估的房屋租金價(jià)格確定；2010年10月29日以后至實(shí)際騰退房屋日期間的房屋占有使用費(fèi)，按前述標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付。3.判令將庫(kù)瑪公司對(duì)銀城公司31443.78平方米房屋的裝飾裝修物，按依法鑒定的殘值折價(jià)歸銀城公司所有，抵償房屋占有使用費(fèi)；抵償后，房屋占有使用費(fèi)的剩余部分由陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司連帶支付給銀城公司。4.本案財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、案件受理費(fèi)、鑒定費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用，由陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司共同承擔(dān)。

一審法院查明：1996年1月11日，原湖北省武漢市規(guī)劃土地管理局向原武漢市農(nóng)業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（后更名為銀城公司）頒發(fā)了本案所涉工程的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后建設(shè)單位變更為陽(yáng)某公司），建筑面積為99698平方米。

1998年12月9日，銀城公司與陽(yáng)某公司簽訂《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》，主要內(nèi)容為：一、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目為位于（湖北?。┪錆h市江漢區(qū)渡橋危房改造第二期工程（陽(yáng)某大廈）；……三、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓采取一次性買(mǎi)斷方式，轉(zhuǎn)讓總價(jià)款2億元；四、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目?jī)?nèi)容包括：1.規(guī)劃紅線內(nèi)占地面積10800平方米；2.總建筑面積99800平方米（地下室三層16984平方米、裙樓7層46105平方米、塔樓31層36711平方米）3.現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)辦公樓；五、銀城公司轉(zhuǎn)讓條件為：1.負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)工程做到截至地下室結(jié)構(gòu)±Ｏ并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格；2.原計(jì)劃安置的還建戶由銀城公司負(fù)責(zé)異地安置或補(bǔ)償安置3.原簽訂的銷(xiāo)售合同由銀城公司負(fù)責(zé)解除和補(bǔ)償……8.陽(yáng)某公司在合同簽訂后10日內(nèi)支付定金1000萬(wàn)元30日內(nèi)支付6000萬(wàn)元，并代銀城公司向中國(guó)建筑第三工程局支付前期欠款1700萬(wàn)元；余款11300萬(wàn)元，由銀城公司協(xié)助陽(yáng)某公司向武漢市農(nóng)業(yè)銀行貸款支付給銀城公司；……六、銀城公司在收取7000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓款后30日內(nèi)協(xié)助陽(yáng)某公司辦理項(xiàng)目過(guò)戶手續(xù)；……合同簽訂后25日內(nèi)移交所有完整項(xiàng)目資料，包括全部前期資料和工程資料。

上述合同簽訂后，陽(yáng)某公司依約向銀城公司支付了8700萬(wàn)元款項(xiàng)，后因銀城公司未能協(xié)助陽(yáng)某公司在武漢市農(nóng)業(yè)銀行貸到11300萬(wàn)元款項(xiàng)，雙方于2000年10月25日簽訂《補(bǔ)充合同》，主要內(nèi)容為：一、原項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)中確定向武漢市農(nóng)業(yè)銀行轉(zhuǎn)貸的11300萬(wàn)元，現(xiàn)視作銀城公司投資；陽(yáng)某公司為陽(yáng)某項(xiàng)目再向武漢市農(nóng)業(yè)銀行貸款500萬(wàn)元，也視同銀城公司投資。以上兩項(xiàng)共計(jì)銀城公司投資總額為11800萬(wàn)元；二、該項(xiàng)目由陽(yáng)某公司負(fù)責(zé)建設(shè)，銀城公司不參與上述活動(dòng)，也不承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。陽(yáng)某公司確保銀城公司按投資比例所分得房屋，其房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)確保內(nèi)裝修、水、電、氣、三通等達(dá)到其他樓層應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，外裝修與其他樓層一致；三、造價(jià)的確定：裙樓部分綜合單方造價(jià)按前期費(fèi)用加裙樓按第二條所述標(biāo)準(zhǔn)裝修竣工后的總造價(jià)剔除主樓應(yīng)承擔(dān)部分，再除以裙樓總面積（包括地下室部分）計(jì)算。為了不影響工程進(jìn)度，雙方目前協(xié)商暫按每平方米6400元計(jì)價(jià)；四、樓層劃分，銀城公司所屬裙樓樓層從上往下，暫按八、七、四的樓層依次劃分；五、面積的確定：1.銀城公司所得面積為八層、七層及四層從東向西劃分，暫定面積18437.50平方米；2.最終房產(chǎn)面積待裙樓按第三條的計(jì)算方法據(jù)實(shí)結(jié)算，并對(duì)第五條第一款的面積進(jìn)行修訂，多退少補(bǔ)，同時(shí)以房地部門(mén)精確測(cè)量計(jì)算后的面積為準(zhǔn)；3.雙方所得房產(chǎn)面積原則上實(shí)行統(tǒng)一管理，任何一方如要出售，在同等條件下，對(duì)方有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；六、土地、房產(chǎn)辦證手續(xù)由雙方配合完成；七、本補(bǔ)充合同作為雙方于1998年12月9日簽訂的《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》的補(bǔ)充合同，與主合同具有同等效力。本補(bǔ)充合同與主合同有沖突的地方，以本補(bǔ)充合同為準(zhǔn)。

2000年11月6日，陽(yáng)某公司取得了位于湖北省武漢市江漢區(qū)滿春街清芬一路57號(hào)的《國(guó)有土地使用證》，面積為10800平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓。

2004年8月28日，陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：陽(yáng)某公司出租給庫(kù)瑪公司的房屋為位于湖北省武漢市江漢區(qū)中山大道600號(hào)陽(yáng)某大廈第1至8層的商業(yè)用房，出租房屋的建筑面積共約52000平方米；該房屋租賃期共20年，自2004年8月28日起至2023年8月27日止；2-8層租金按每月每平方米（建筑面積）10元計(jì)算，每月租金共459000元。1層租金按市場(chǎng)行情由雙方協(xié)商確定，原則上每平方米不低于100元/月；庫(kù)瑪公司投入到所租賃房屋的裝修費(fèi)用和為形成該房屋商業(yè)環(huán)境所支出的宣傳營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（截止到庫(kù)瑪公司有關(guān)商業(yè)項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)滿一年時(shí)止），視為庫(kù)瑪公司向陽(yáng)某公司支付的預(yù)交租金，具體數(shù)額由陽(yáng)某公司、庫(kù)瑪公司雙方在相關(guān)工作結(jié)束時(shí)以書(shū)面形式確定；庫(kù)瑪公司開(kāi)始交納租金的時(shí)間為庫(kù)瑪公司有關(guān)商業(yè)項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)滿一年時(shí)，每半年繳納一次；庫(kù)瑪公司開(kāi)始交納租金時(shí)，支付方式為直接從預(yù)交租金中沖抵，直至預(yù)交租金沖抵完畢，庫(kù)瑪公司才另行向陽(yáng)某公司支付租金。該合同還對(duì)房屋的出售與轉(zhuǎn)租、房屋的修繕與使用、房屋交付及收回的驗(yàn)收、合同的變更、解除與終止、違約責(zé)任、合同爭(zhēng)議的解決方式等進(jìn)行了約定。

2005年1月4日，銀城公司以“因陽(yáng)某公司向武漢市農(nóng)業(yè)銀行轉(zhuǎn)貸沒(méi)有成功，《補(bǔ)充合同》關(guān)于轉(zhuǎn)貸作投資的約定無(wú)法履行，陽(yáng)某公司拖欠欠款11300萬(wàn)元”為由，向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求判令陽(yáng)某公司償付欠款11300萬(wàn)元及違約金和利息。一審法院經(jīng)審理，于2006年4月24日作出（2005）鄂民二初字第20號(hào)民事判決認(rèn)為：本案糾紛應(yīng)為返還投資款糾紛。銀城公司與陽(yáng)某公司之間簽訂的《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示且不違反法律規(guī)定，應(yīng)為有效。《補(bǔ)充合同》雖表明為意向性協(xié)議，但從該合同內(nèi)容看，銀城公司明確表明從簽訂合同之日起即將陽(yáng)某公司所欠11300萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓款及陽(yáng)某公司為陽(yáng)某項(xiàng)目再向武漢市農(nóng)業(yè)銀行貸款500萬(wàn)元均作為銀城公司的投資，并約定了雙方的權(quán)利和義務(wù)，《補(bǔ)充合同》是雙方真實(shí)意思的表示，符合《中華人民共和國(guó)合同法》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)為有效?！堆a(bǔ)充合同》之所以冠名為意向協(xié)議，主要是針對(duì)銀城公司投資所得的陽(yáng)某大廈房產(chǎn)的層次、面積及造價(jià)是暫定的、意向性的，雙方最終須按投資比例據(jù)實(shí)結(jié)算，并非按《補(bǔ)充合同》約定的層次、面積和造價(jià)結(jié)算，其意向性的指向是十分明確的。本案訟爭(zhēng)的11300萬(wàn)元應(yīng)為銀城公司對(duì)陽(yáng)某大廈的投資款，并非陽(yáng)某公司的欠款。銀城公司認(rèn)為本案糾紛系陽(yáng)某公司有意拖延，不愿償還欠款所致與事實(shí)不符。目前，作為銀城公司和陽(yáng)某公司共同投資開(kāi)發(fā)的陽(yáng)某大廈項(xiàng)目尚未進(jìn)行財(cái)務(wù)決算，該項(xiàng)目的盈虧狀況不明。在此情況下，作為投資主體之一的銀城公司既有可能從項(xiàng)目中分享投資的盈利，也有可能承擔(dān)項(xiàng)目的虧損。故其要求返還投資款的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，不予支持。遂判決駁回了銀城公司的訴訟請(qǐng)求。宣判后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴。

2005年12月19日，銀城公司以“依據(jù)雙方于2000年10月25日簽訂的《補(bǔ)充合同（意向協(xié)議）》約定，我公司應(yīng)按照陽(yáng)某大廈裙樓綜合單方造價(jià)分得118000000元的房產(chǎn)。該大廈建成近兩年，陽(yáng)某公司一直未依約核定造價(jià)，確定樓層和面積并向我公司交付房產(chǎn)，還擅自對(duì)外抵押轉(zhuǎn)讓，損害了我公司合法權(quán)益”為由向一審法院提起訴訟，請(qǐng)求：1.確認(rèn)銀城公司與陽(yáng)某公司于1998年12月9日簽訂的《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》及2000年10月25日簽訂的《補(bǔ)充合同》有效；2.依法核定陽(yáng)某大廈裙樓綜合單方造價(jià)，以該造價(jià)確定銀城公司應(yīng)分得118000000元房產(chǎn)的總面積；判明屬于銀城公司的樓層及每一層面積；并判令陽(yáng)某公司向銀城公司交付；3.陽(yáng)某公司不能將上述房產(chǎn)足額交付的，請(qǐng)求判令按市場(chǎng)價(jià)值向銀城公司承擔(dān)賠償責(zé)任。

2006年9月1日，陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定：雙方同意《房屋租賃合同》第三條租金及支付方式第1款中關(guān)于第一層租金根據(jù)使用面積計(jì)算確定為每平方米100元/月；《房屋租賃合同》第三條租金及支付方式第2款支付方式第1項(xiàng)“庫(kù)瑪公司投入到所租賃房屋的裝修費(fèi)用和為形成該房屋商業(yè)環(huán)境所支出的宣傳營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（截止到庫(kù)瑪公司有關(guān)商業(yè)項(xiàng)目正式開(kāi)業(yè)滿一年時(shí)止）”規(guī)定需要確認(rèn)的費(fèi)用，雙方確認(rèn)為人民幣壹億貳仟柒佰壹拾壹萬(wàn)柒仟叁佰零捌元零陸分（￥127117308.06元），截止日期為2006年8月31日。

2007年6月19日，銀城公司向一審法院提起本案訴訟。

2009年11月23日，經(jīng)銀城公司申請(qǐng)，一審法院組織銀城公司和陽(yáng)某公司到陽(yáng)某大廈進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)查明，陽(yáng)某大廈裙樓的地上一至八層均由陽(yáng)某公司交由庫(kù)瑪公司經(jīng)營(yíng)，地下負(fù)三層作為地下車(chē)位使用，地下負(fù)二層作為地下車(chē)位和倉(cāng)庫(kù)使用，地下負(fù)一層部分由陽(yáng)某公司交由庫(kù)瑪公司作為兒童城整體經(jīng)營(yíng)，部分作為倉(cāng)庫(kù)、車(chē)位使用。設(shè)備用房設(shè)在塔樓之下的地下負(fù)一層和負(fù)二層。

2010年11月30日，銀城公司向一審法院遞交《房屋占有使用費(fèi)鑒定申請(qǐng)》和《裝飾裝修物殘值鑒定申請(qǐng)》，申請(qǐng)對(duì)銀城公司位于湖北省武漢市江漢區(qū)清芬一路57號(hào)陽(yáng)某大廈31443.78平方米房屋占有使用費(fèi)和裝飾裝修物的殘值進(jìn)行鑒定。一審法院委托天宇公司對(duì)上述房屋的裝飾裝修物殘值進(jìn)行鑒定，委托湖北華夏房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱華夏公司）對(duì)上述房屋的占有使用費(fèi)進(jìn)行鑒定。

2013年9月27日，華夏公司作出鄂華房報(bào)字[2011]第3010號(hào)《江漢區(qū)清芬一路57號(hào)（中山大道600號(hào)）“陽(yáng)某大廈”31443.78平方米房屋占有使用費(fèi)（租金）市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估報(bào)告》，確定估價(jià)對(duì)象在2004年8月28日起至2010年10月28日期間的占有使用費(fèi)（租金）市場(chǎng)價(jià)值為人民幣27334.94萬(wàn)元。該評(píng)估報(bào)告還確定，按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算2004年陽(yáng)某大廈-1層月租賃單價(jià)為40元/平方米，1層為264元/平方米，3層為132元/平方米，4層為106元/平方米，5層為92元/平方米，7層為66元/平方米，8層為53元/平方米，其后每年的陽(yáng)某大廈月租賃單價(jià)均處于增長(zhǎng)的狀態(tài)。

2013年9月23日，天宇公司作出鄂天宇[2011]工鑒字第001號(hào)《關(guān)于“陽(yáng)某大廈”裙樓31443.78平方米房屋上庫(kù)瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值司法鑒定意見(jiàn)書(shū)》，確定以2010年11月8日為計(jì)算基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，陽(yáng)某大廈31443.78平方米房屋上庫(kù)瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值可確定部分為7789629.91元，不可確定部分為5632463.74元。天宇公司在意見(jiàn)書(shū)中說(shuō)明：本鑒定結(jié)論是以委托人提供的原裝飾圖及結(jié)算（陽(yáng)某公司在一審法院（2009）鄂民一初字第4號(hào)案中提供的陽(yáng)某大廈裙樓裝飾裝修工程資料中的竣工圖、結(jié)算單）為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算。現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)裝修做法與原裝飾圖一致部分的工程項(xiàng)目，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘驗(yàn)（原裝飾圖）計(jì)算出來(lái)的工程量小于或等于原結(jié)算書(shū)中的工程量，則依據(jù)該工程量計(jì)算出來(lái)的工程造價(jià)原值（殘值）計(jì)入本鑒定結(jié)論的確定部分?，F(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)裝修做法與原裝飾圖一致部分的工程項(xiàng)目中，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)（原裝飾圖）計(jì)算出來(lái)的工程量超出了原結(jié)算書(shū)中的工程量，則按原結(jié)算書(shū)中的工程量計(jì)算出來(lái)的工程造價(jià)原值（殘值）計(jì)入本鑒定結(jié)論中可確定部分，超出的工程量所計(jì)算出來(lái)的工程造價(jià)原值（殘值），因設(shè)計(jì)無(wú)要求且無(wú)法確定是否為庫(kù)瑪公司投入，計(jì)入本鑒定結(jié)論中不確定部分；原裝修圖紙中未設(shè)計(jì)，但原結(jié)算書(shū)中申報(bào)了部分水泥砂漿找平，因未見(jiàn)設(shè)計(jì)依據(jù)，以原圖紙中地面面積計(jì)算出的造價(jià)原值（殘值）計(jì)入本鑒定結(jié)論中的不可確定部分；由于實(shí)際勘驗(yàn)時(shí)間已超過(guò)委托計(jì)算基準(zhǔn)日，限于勘驗(yàn)條件，現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)已無(wú)法核實(shí)1層裝飾工程是否經(jīng)過(guò)重新裝修，按原結(jié)算書(shū)所列的工程項(xiàng)目及工程量，按本鑒定方案的鑒定原則進(jìn)行計(jì)算出來(lái)的原值（殘值）計(jì)入本鑒定結(jié)論的不確定部分；因提供的鑒定資料不完善，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算外立面裝飾安裝工程項(xiàng)目，按原結(jié)算書(shū)所列的工程項(xiàng)目及工程量，按本鑒定方案的鑒定原則進(jìn)行計(jì)算相關(guān)工程造價(jià)原值（殘值）計(jì)入本鑒定不確定部分。

一審法院于2004年7月13日分別作出（2004）鄂民立保字第14號(hào)民事裁定書(shū)和（2004）鄂立通字第14-1號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，對(duì)陽(yáng)某大廈第四層、第七層、第八層共三層及其相對(duì)應(yīng)的地下室車(chē)庫(kù)房產(chǎn)予以預(yù)查封。

湖北省漢江中級(jí)人民法院于2004年7月26日、27日作出（2004）漢立保字第011號(hào)民事裁定書(shū)、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，對(duì)陽(yáng)某大廈第一層輪候查封，對(duì)第三層、第四層、第五層、第七層、第八層全部及地下室一至三層予以查封。

一審法院另查明，在《房屋租賃合同》簽訂后，陽(yáng)某公司總經(jīng)理胡雄健成為庫(kù)瑪公司的監(jiān)事。

根據(jù)雙方當(dāng)事人的訴辯意見(jiàn)，一審法院認(rèn)為該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，1.陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司簽訂的《房屋租賃合同》的效力；2.庫(kù)瑪公司應(yīng)否騰退最高人民法院（2010）民一終字第32號(hào)民事判決判定給銀城公司的陽(yáng)某大廈31443.78平方米房屋；3.庫(kù)瑪公司、陽(yáng)某公司應(yīng)否連帶向銀城公司支付31443.78平方米房屋占有使用費(fèi)。

一審法院認(rèn)為：銀城公司與陽(yáng)某公司于1998年12月9日簽訂的《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》、于2000年10月25日簽訂的《補(bǔ)充合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。依《補(bǔ)充合同》的約定，銀城公司投資總額為11800萬(wàn)元，按投資比例所分得陽(yáng)某大廈房屋，銀城公司所得面積為八層、七層及四層從東向西劃分，暫定面積18437.50平方米。且在銀城公司依《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》《補(bǔ)充合同》向陽(yáng)某公司主張分配陽(yáng)某大廈房屋無(wú)果而向人民法院提起訴訟后，最高人民法院于2010年9月28日作出（2010）民一終字第32號(hào)民事判決，確認(rèn)銀城公司在陽(yáng)某大廈裙樓中分得房產(chǎn)面積31443.78平方米，其中包括陽(yáng)某大廈裙樓的第八、七、五、四層的全部面積，第三層中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341號(hào)房屋，第一層中的1-1至1-8，2-1，2-4，2-5，3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3，C3-1至C3-3，C4-1至C4-8，E1-1至E1-6，E2-1至E2-3，E3-1至E3-4，E4-1至E4-8，E5-1至E5-7，E6-1至E6-6，E7-1至E7-5，E8-1至E8-3，F(xiàn)3-1至F3-8，F(xiàn)4-1至F4-8，F(xiàn)5-1至F5-4，F(xiàn)6-1至F6-9，G3-1，G3-10，G3-2至G3-9，H3-1至H3-6號(hào)等房屋。故陽(yáng)某公司對(duì)陽(yáng)某大廈裙樓1至8層中的上述房屋不享有所有權(quán)，其于2004年8月28日與庫(kù)瑪公司簽訂《房屋租賃合同》將陽(yáng)某大廈裙樓1至8層出租給庫(kù)瑪公司使用，因未征得權(quán)利人銀城公司的同意，對(duì)上述房屋的處分行為屬無(wú)權(quán)處分。而銀城公司在《房屋租賃合同》簽訂后對(duì)陽(yáng)某公司的行為未予以追認(rèn)，且以提起本案訴訟的方式明確表示反對(duì)，陽(yáng)某公司亦未取得上述房屋的所有權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，《房屋租賃合同》所涉應(yīng)分配給銀城公司的房屋部分應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。雖然并無(wú)證據(jù)證明庫(kù)瑪公司在與陽(yáng)某公司簽訂《房屋租賃合同》時(shí)知悉銀城公司與陽(yáng)某公司簽訂有《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》和《補(bǔ)充合同》，及陽(yáng)某大廈裙樓八層、七層及四層等房屋應(yīng)分配給銀城公司所有，陽(yáng)某公司對(duì)上述房屋不享有所有權(quán)的事實(shí)，但是從陽(yáng)某大廈裙樓在《房屋租賃合同》簽訂前已被人民法院查封，而在正常情況下承租人于簽訂《房屋租賃合同》前必然會(huì)對(duì)擬租賃房屋的狀況全面加以了解，庫(kù)瑪公司若盡了正常承租人的注意義務(wù)，則對(duì)租賃房屋已被人民法院查封的事實(shí)是清楚的；再者，《房屋租賃合同》約定陽(yáng)某大廈裙樓2-8層的租金為每月每平方米（建筑面積）10元，1層租金由雙方協(xié)商確定，原則上每月每平方米不低于100元（2006年9月1日陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司簽訂《協(xié)議書(shū)》約定為每月每平方米100元），而華夏公司在鄂華房報(bào)字[2011]第3010號(hào)《江漢區(qū)清芬一路57號(hào)（中山大道600號(hào)）“陽(yáng)某大廈”31443.78平方米房屋占有使用費(fèi)（租金）市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估報(bào)告》中，確定按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算2004年陽(yáng)某大廈裙樓月租賃價(jià)格，1層為264元/平方米，3層為132元/平方米，4層為106元/平方米，5層為92元/平方米，7層為66元/平方米，8層為53元/平方米，故《房屋租賃合同》約定的租賃價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格；此外，《房屋租賃合同》還約定庫(kù)瑪公司投入租賃房屋的裝修費(fèi)用和宣傳營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用作為預(yù)交租金（陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司最終確定為127117308.06元），因庫(kù)瑪公司投入租賃房屋的裝修費(fèi)用和宣傳營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用系自己從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必然支出的成本，陽(yáng)某公司作為出租人不可能從中獲取收益，在陽(yáng)某公司和庫(kù)瑪公司并非關(guān)聯(lián)公司或存在其他特殊關(guān)系的情況下，雙方約定以上述費(fèi)用充抵租金明顯不合常理。結(jié)合《房屋租賃合同》關(guān)于租賃期限為20年的約定，及其后發(fā)生的銀城公司為《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》《補(bǔ)充合同》的履行而提起訴訟，和《房屋租賃合同》簽訂后陽(yáng)某公司總經(jīng)理胡雄健成為庫(kù)瑪公司的監(jiān)事的事實(shí)，陽(yáng)某公司簽訂《房屋租賃合同》的目的是阻礙銀城公司對(duì)其依《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》《補(bǔ)充合同》分得的陽(yáng)某大廈裙樓房屋的所有權(quán)的行使，而庫(kù)瑪公司在知悉租賃房屋存在訴訟風(fēng)險(xiǎn)，甚至有可能知道陽(yáng)某公司與銀城公司就陽(yáng)某大廈裙樓房屋的分配存在爭(zhēng)議，其以不合理的低價(jià)承租陽(yáng)某大廈裙樓所有房屋，并且以為自己經(jīng)營(yíng)所需而投入的裝修費(fèi)用和宣傳營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用充抵應(yīng)向陽(yáng)某公司繳納的租金，明顯是非善意的?；谝陨鲜聦?shí)，一審法院認(rèn)為陽(yáng)某公司的行為系無(wú)權(quán)處分行為，庫(kù)瑪公司亦非善意的第三人，《房屋租賃合同》的簽訂并不具有阻卻銀城公司對(duì)涉案房屋行使所有權(quán)的效力。

因《房屋租賃合同》所涉應(yīng)分配給銀城公司的房屋部分無(wú)效，根據(jù)《合同法》第五十八條“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，庫(kù)瑪公司應(yīng)將其占有使用的陽(yáng)某大廈裙樓的第八、七、五、四層的全部面積，第三層中的3111、3125、3127、3130、3131、3133-1、3135、3136、3138、3139、3140、3141、3145、3210、3213-1、3217、3219、3220、3221、3222、3226、3227、3228、3229、3230、3231、3232、3233、3233-1、3235、3236、3237、3238、3239、3242、3243、3243-1、3245、3318、3319、3320、3321、3322、3323、3323-1、3325、3326、3327、3328、3329、3330、3331、3332、3333-1、3341號(hào)房屋，第一層中的1-1至1-8，2-1，2-4，2-5，3-1至3-12，C1-1至C1-2，C2-1至C2-3，C3-1至C3-3，C4-1至C4-8，E1-1至E1-6，E2-1至E2-3，E3-1至E3-4，E4-1至E4-8，E5-1至E5-7，E6-1至E6-6，E7-1至E7-5，E8-1至E8-3，F(xiàn)3-1至F3-8，F(xiàn)4-1至F4-8，F(xiàn)5-1至F5-4，F(xiàn)6-1至F6-9，G3-1，G3-10，G3-2至G3-9，H3-1至H3-6號(hào)等房屋騰退、返還給陽(yáng)某公司，但考慮到上述房屋最高人民法院（2010）民一終字第32號(hào)民事判決已確認(rèn)歸銀城公司所有，庫(kù)瑪公司應(yīng)直接將上述房屋騰退、返還給銀城公司。庫(kù)瑪公司投入到上述房屋中的裝飾裝修物，因無(wú)法實(shí)物返還，應(yīng)由上述房屋的所有權(quán)人銀城公司折價(jià)補(bǔ)償給庫(kù)瑪公司。對(duì)于庫(kù)瑪公司投入裝飾裝修物的價(jià)值，一審法院根據(jù)銀城公司的申請(qǐng)委托天宇公司進(jìn)行鑒定，天宇公司作出鄂天宇[2011]工鑒字第001號(hào)《關(guān)于“陽(yáng)某大廈”裙樓31443.78平方米房屋上庫(kù)瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值司法鑒定意見(jiàn)書(shū)》，確定以2010年11月8日為計(jì)算基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)，陽(yáng)某大廈31443.78平方米房屋上庫(kù)瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值可確定部分為7789629.91元，不可確定部分為5632463.74元。因鑒定機(jī)構(gòu)天宇公司系各方當(dāng)事人依法定程序選定，天宇公司具有相應(yīng)的鑒定資質(zhì)，鑒定資料已經(jīng)各方當(dāng)事人質(zhì)證，天宇公司到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了勘驗(yàn)，鑒定程序合法，一審法院組織各方當(dāng)事人對(duì)鑒定報(bào)告進(jìn)行了質(zhì)證，天宇公司出庭接受了質(zhì)詢，各方當(dāng)事人均未提交證據(jù)證明該鑒定報(bào)告存在法定的不應(yīng)采信的情形，天宇公司出具的鄂天宇[2011]工鑒字第001號(hào)《關(guān)于“陽(yáng)某大廈”裙樓31443.78平方米房屋上庫(kù)瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值司法鑒定意見(jiàn)書(shū)》應(yīng)作為本案定案的依據(jù)。依據(jù)前述司法鑒定意見(jiàn)書(shū)，庫(kù)瑪公司投入的裝飾裝修物的殘值可確定部分7789629.91元，一審法院予以確認(rèn)。對(duì)于不可確定部分5632463.74元，其中天宇公司現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)裝修做法與原裝飾圖一致部分的工程項(xiàng)目中，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)（原裝飾圖）計(jì)算出來(lái)的工程量超出了原結(jié)算書(shū)中的工程量，對(duì)超出的工程量所計(jì)算出來(lái)的工程造價(jià)原值（殘值）天宇公司計(jì)入了不可確定部分，因天宇公司在現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)該部分裝修投入確定存在，對(duì)于該部分裝飾裝修物的價(jià)值一審法院予以確認(rèn)；原裝修圖紙中未設(shè)計(jì)，但原結(jié)算書(shū)中申報(bào)了部分水泥砂漿找平，因未見(jiàn)設(shè)計(jì)依據(jù)，天宇公司以原圖紙中地面面積計(jì)算出的造價(jià)原值（殘值）計(jì)入本鑒定結(jié)論中的不可確定部分，對(duì)于該部分價(jià)值，雖無(wú)設(shè)計(jì)依據(jù)，但從結(jié)算書(shū)中予以申報(bào)的行為表明部分水泥砂漿找平已經(jīng)施工，該部分造價(jià)應(yīng)予以計(jì)算；對(duì)于1層裝飾工程天宇公司現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)已無(wú)法核實(shí)是否經(jīng)過(guò)重新裝修，庫(kù)瑪公司對(duì)此并未提交證據(jù)證明，亦未提供設(shè)計(jì)圖紙、施工資料等以證明工程項(xiàng)目、工程量，天宇公司按原結(jié)算書(shū)所列的工程項(xiàng)目及工程量計(jì)算并無(wú)不當(dāng)，對(duì)該部分工程造價(jià)應(yīng)予計(jì)算；因各方當(dāng)事人提供的鑒定資料不完善，天宇公司無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算外立面裝飾安裝工程項(xiàng)目，遂按原結(jié)算書(shū)所列的工程項(xiàng)目及工程量計(jì)算工程造價(jià)原值（殘值），在庫(kù)瑪公司未提交相關(guān)證據(jù)證明天宇公司對(duì)此所做出的鑒定結(jié)論不當(dāng)?shù)那闆r下，對(duì)該部分工程造價(jià)應(yīng)予計(jì)算。據(jù)此，庫(kù)瑪公司對(duì)銀城公司享有所有權(quán)的房屋投入的裝飾裝修物的殘值為13422093.65元，銀城公司應(yīng)返還給庫(kù)瑪公司。銀城公司對(duì)于裝飾裝修物可使用年限提出的異議，因未提供依據(jù)支持，不予采信。對(duì)于陽(yáng)某大廈裙樓第四層的裝飾裝修物殘值，天宇公司系根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況進(jìn)行的鑒定，銀城公司就此提出的異議不能成立，亦不予采信。至于鑒定的基準(zhǔn)日后裝飾裝修物的折舊問(wèn)題，因銀城公司未就此申請(qǐng)鑒定，不予處理。庫(kù)瑪公司主張鑒定報(bào)告未鑒定次承租戶部分，因天宇公司是對(duì)銀城公司享有所有權(quán)部分房屋的裝飾裝修物投入價(jià)值進(jìn)行的鑒定，不存在遺漏的問(wèn)題，且?guī)飕敼緦?duì)其主張未提交證據(jù)證明，不予采信。庫(kù)瑪公司亦主張鑒定內(nèi)容未包含庫(kù)瑪公司對(duì)該項(xiàng)目的全部投入（如：消防、通風(fēng)、配電房、電梯設(shè)備、中央空調(diào)、后期升級(jí)改造及零星投入等），因本案的鑒定范圍是庫(kù)瑪公司對(duì)銀城公司享有所有權(quán)部分房屋的裝飾裝修物投入價(jià)值，庫(kù)瑪公司主張的項(xiàng)目若屬本案鑒定范圍，天宇公司已經(jīng)計(jì)算，若不屬本案鑒定范圍，天宇公司不予計(jì)算并無(wú)不當(dāng)，且?guī)飕敼静⑽淳痛颂峤昏b定資料以供天宇公司審核，對(duì)庫(kù)瑪公司的主張不予采信。至于庫(kù)瑪公司主張的天宇公司鑒定方法存在問(wèn)題、現(xiàn)場(chǎng)絕大部分未測(cè)量、鑒定項(xiàng)目存在大量遺漏等問(wèn)題，天宇公司已進(jìn)行了明確答復(fù)并認(rèn)為庫(kù)瑪公司的異議不能成立，并強(qiáng)調(diào)庫(kù)瑪公司提出現(xiàn)狀與事實(shí)不符，是因?yàn)榇嬖谄洳粩喔脑?，且沒(méi)有讓天宇公司隨意勘察并要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行勘察所致，因在勘察過(guò)程中確實(shí)存在庫(kù)瑪公司不予配合或配合不力的情況，對(duì)庫(kù)瑪公司的主張不予采信。因庫(kù)瑪公司就其是否向陽(yáng)某公司支付了租金的事實(shí)并未舉證證明，對(duì)相關(guān)事宜在本案中不予處理。

由于庫(kù)瑪公司在簽訂《房屋租賃合同》后一直占有使用陽(yáng)某大廈裙樓所有房屋，而《房屋租賃合同》所涉銀城公司享有所有權(quán)的房屋部分是無(wú)效的，庫(kù)瑪公司應(yīng)向銀城公司支付相應(yīng)房屋的占有使用費(fèi)。對(duì)于房屋占有使用費(fèi)的數(shù)額，一審法院根據(jù)銀城公司的申請(qǐng)，委托華夏公司進(jìn)行鑒定，華夏公司作出鄂華房報(bào)字[2011]第3010號(hào)《江漢區(qū)清芬一路57號(hào)（中山大道600號(hào)）“陽(yáng)某大廈”31443.78平方米房屋占有使用費(fèi)（租金）市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估報(bào)告》，確定估價(jià)對(duì)象在2004年8月28日起至2010年10月28日期間的占有使用費(fèi)（租金）市場(chǎng)價(jià)值為27334.94萬(wàn)元。因鑒定機(jī)構(gòu)華夏公司系各方當(dāng)事人依法定程序選定，華夏公司具有相應(yīng)的鑒定資質(zhì)，鑒定資料已經(jīng)各方當(dāng)事人質(zhì)證，華夏公司到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了勘驗(yàn)，鑒定程序合法，一審法院組織各方當(dāng)事人對(duì)鑒定報(bào)告進(jìn)行了質(zhì)證，華夏公司出庭接受了質(zhì)詢，各方當(dāng)事人均未提交證據(jù)證明該鑒定報(bào)告存在法定的不應(yīng)采信的情形，華夏公司出具的鄂華房報(bào)字[2011]第3010號(hào)《江漢區(qū)清芬一路57號(hào)（中山大道600號(hào)）“陽(yáng)某大廈”31443.78平方米房屋占有使用費(fèi)（租金）市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估報(bào)告》應(yīng)作為本案定案的依據(jù)。銀城公司主張鑒定報(bào)告所鑒定的價(jià)格過(guò)低，因未提交證據(jù)證明，不予采信。至于2010年10月28日以后的房屋占有使用費(fèi)，因銀城公司未申請(qǐng)鑒定，無(wú)法確定數(shù)額，銀城公司可另行主張權(quán)利。庫(kù)瑪公司主張鑒定報(bào)告與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)，且報(bào)告內(nèi)容不真實(shí)，因未提交證據(jù)證明，不予采信。據(jù)此，庫(kù)瑪公司應(yīng)向銀城公司支付房屋占有使用費(fèi)27334.94萬(wàn)元，扣減銀城公司應(yīng)返還庫(kù)瑪公司的裝飾裝修物殘值13422093.65元，庫(kù)瑪公司還應(yīng)支付銀城公司259927306.35元。陽(yáng)某公司基于其實(shí)施的無(wú)權(quán)處分行為，實(shí)際上通過(guò)庫(kù)瑪公司占有使用了銀城公司享有所有權(quán)的房屋，應(yīng)和庫(kù)瑪公司共同承擔(dān)向銀城公司支付房屋占有使用費(fèi)的義務(wù)。

二審中，陽(yáng)某公司提供如下證據(jù)：證據(jù)一、湖北中信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的審計(jì)報(bào)告書(shū)，擬證明經(jīng)武漢市公安機(jī)關(guān)委托審計(jì)，庫(kù)瑪公司所謂1.27億元預(yù)付租金中6000多萬(wàn)元無(wú)憑據(jù)，真實(shí)的往來(lái)款也是庫(kù)瑪公司用陽(yáng)某大廈房屋向銀行抵押融資而來(lái)，并非庫(kù)瑪公司支付的租金。證據(jù)二、湖北中真司法鑒定中心司法鑒定意見(jiàn)書(shū)，擬證明陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司簽訂的《房屋租賃合同》上陽(yáng)某公司的印章與陽(yáng)某公司合法刻制印章不一致。證據(jù)三、《房屋租賃合同》《協(xié)議書(shū)》，擬證明該《協(xié)議書(shū)》是虛假的，陽(yáng)某公司沒(méi)有收到1.27億元租金，《房屋租賃合同》非法無(wú)效。證據(jù)四、庫(kù)瑪公司工商信息，擬證明2006年8月10日胡雄健被選舉為庫(kù)瑪公司監(jiān)事，即胡雄健同時(shí)擔(dān)任陽(yáng)某公司總經(jīng)理和庫(kù)瑪公司監(jiān)事。證據(jù)五、《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》聲明公告兩份，擬證明胡雄健登報(bào)公告陽(yáng)某公司公章遺失，胡滬生登報(bào)公告陽(yáng)某公司公章未遺失。證據(jù)六、《關(guān)于500萬(wàn)元的情況說(shuō)明》《民事起訴狀》，擬證明武漢民眾公司向武漢市江漢區(qū)人民法院主張500萬(wàn)元與本案1.27億元沒(méi)有關(guān)聯(lián)。證據(jù)七、《說(shuō)明》、庫(kù)瑪公司與陽(yáng)某公司往來(lái)款明細(xì)（2005年），擬證明1.27億元與500萬(wàn)元系捏造。證據(jù)八、《法庭筆錄》，擬證明黃登志不承認(rèn)其購(gòu)買(mǎi)三樓的款項(xiàng)是1.27億元的組成部分。證據(jù)九、武漢市江漢區(qū)人民法院兩份傳票，擬證明不當(dāng)?shù)美?00萬(wàn)元案件和黃登志房屋糾紛案件。證據(jù)十、（2007）鄂民一初字第00003號(hào)民事判決書(shū)、（2018）最高法民終418號(hào)民事判決書(shū)，擬證明相關(guān)款項(xiàng)與本案的關(guān)聯(lián)性，1.27億元系捏造。證據(jù)十一、旅荷華僑總會(huì)出具的《關(guān)于請(qǐng)求依法維護(hù)荷籍華人胡志敏、胡紹光等人投資權(quán)益的函》，擬證明胡志敏系愛(ài)國(guó)愛(ài)鄉(xiāng)的荷蘭華僑，其投資武漢的陽(yáng)某大廈被強(qiáng)行占用。證據(jù)十二、陽(yáng)某公司董事會(huì)決議，擬證明陽(yáng)某公司董事會(huì)沒(méi)有授權(quán)胡雄健與庫(kù)瑪公司簽訂《房屋租賃合同》和《協(xié)議書(shū)》。證據(jù)十三、陽(yáng)某大廈1-8層、9-27層驗(yàn)收記錄，陽(yáng)某大廈電梯工程驗(yàn)收記錄、溫州市中級(jí)人民法院（2007）溫民二初字第83號(hào)民事判決書(shū)，擬證明陽(yáng)某大廈不是“爛尾樓”。證據(jù)十四、庫(kù)瑪公司與郭民生的協(xié)議書(shū)，擬證明陽(yáng)某大廈的市場(chǎng)價(jià)格不是每月10元每平方米。證據(jù)十五、銀城公司代理詞，擬證明銀城公司了解庫(kù)瑪公司沒(méi)有向陽(yáng)某公司支付房屋占用費(fèi)用，陽(yáng)某大廈一直被庫(kù)瑪公司占用。

對(duì)上述證據(jù)，銀城公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)一，審計(jì)報(bào)告的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可，能夠證明庫(kù)瑪公司與陽(yáng)某公司總經(jīng)理之間有惡意串通的行為，不僅租金價(jià)格極低，而且抵付租金的1.7億元是虛假的。根據(jù)該報(bào)告，有6000萬(wàn)元并不存在，有1.08億元沒(méi)有真實(shí)票據(jù)。證據(jù)二，只能說(shuō)明公章和法人公章不一致，是否真實(shí)需要法庭判斷。證據(jù)三，庫(kù)瑪公司把這兩份合同作為證據(jù)提交法庭，屬于以虛假證據(jù)提交法庭，即房屋租賃合同和協(xié)議書(shū)的內(nèi)容不真實(shí)。證據(jù)四，庫(kù)瑪公司工商信息顯示，陽(yáng)某公司時(shí)任總經(jīng)理同時(shí)是庫(kù)瑪公司監(jiān)事，兩公司有惡意串通的可能性。證據(jù)五，報(bào)紙公告說(shuō)明陽(yáng)某公司內(nèi)部管理混亂矛盾。對(duì)證據(jù)六至十真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均認(rèn)可，但對(duì)證明目的不認(rèn)可。對(duì)證據(jù)十一，真實(shí)性不認(rèn)可。對(duì)證據(jù)十二的真實(shí)性無(wú)異議，但不能證明陽(yáng)某公司的證明目的，該決議沒(méi)有對(duì)胡雄健授權(quán)限制。對(duì)證據(jù)十三的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均無(wú)異議。對(duì)證據(jù)十四的真實(shí)性不認(rèn)可。對(duì)證據(jù)十五的真實(shí)性無(wú)異議，但不能排除庫(kù)瑪公司另有支付陽(yáng)某公司“租金”的情況。

庫(kù)瑪公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)證據(jù)一至五，陽(yáng)某公司超過(guò)舉證期間提供上述材料，不屬于新證據(jù)，不能作為本案證據(jù)使用。鑒定報(bào)告鑒定的公章不是本案所涉租賃協(xié)議和2006年9月協(xié)議上的公章，與本案無(wú)關(guān)。該鑒定報(bào)告表明，庫(kù)瑪公司確實(shí)向陽(yáng)某公司支付了1.27億元，只是由于陽(yáng)某公司內(nèi)部管理混亂，即入賬不一致、對(duì)外借款不入賬等原因，導(dǎo)致陽(yáng)某公司自己的賬目沒(méi)有全部反映庫(kù)瑪公司支付的款項(xiàng)。庫(kù)瑪公司和陽(yáng)某公司不存在串通。陽(yáng)某公司與銀城公司其他訴訟的開(kāi)庭筆錄和判決文書(shū)可以證明，陽(yáng)某公司沒(méi)有否認(rèn)過(guò)協(xié)議的真實(shí)性。陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司之間是租賃關(guān)系，庫(kù)瑪公司在陽(yáng)某大廈經(jīng)營(yíng)15年，陽(yáng)某公司沒(méi)有提出異議。上述材料與本案無(wú)關(guān)，對(duì)其真實(shí)性不發(fā)表意見(jiàn)。對(duì)證據(jù)六至十，生效判決確認(rèn)陽(yáng)某公司收到該500萬(wàn)元，該款包含在1.27億元內(nèi)，用于抵銷(xiāo)應(yīng)付陽(yáng)某公司的租金。證據(jù)十一至十五，系超過(guò)舉證期限提供，且均不是新證據(jù)，不能作為本案證據(jù)采納。

庫(kù)瑪公司提供如下證據(jù)：一審法院（2011）鄂執(zhí)字第1號(hào)通知書(shū)、（2011）鄂執(zhí)字第1-12號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)、（2011）鄂執(zhí)字第1-5號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，擬證明（2011）鄂執(zhí)字第1-12號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)送達(dá)庫(kù)瑪公司（2018年5月16日）之前，案涉房屋的所有權(quán)屬于陽(yáng)某公司，一審法院關(guān)于陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司簽訂房屋租賃合同、對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處分是無(wú)權(quán)處分的認(rèn)定是錯(cuò)誤的，銀城公司自2018年5月16日起才對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)。陽(yáng)某公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均予認(rèn)可，對(duì)庫(kù)瑪公司所說(shuō)陽(yáng)某公司對(duì)陽(yáng)某大廈有處分權(quán)，陽(yáng)某公司沒(méi)有反對(duì)意見(jiàn)；但到目前為止陽(yáng)某公司沒(méi)有收到過(guò)占用費(fèi)，希望庫(kù)瑪公司向業(yè)主支付租金。銀城公司認(rèn)可上述證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性，認(rèn)為該執(zhí)行裁定是銀城公司多年?duì)幦〉慕Y(jié)果，但房屋所有權(quán)產(chǎn)生的時(shí)間應(yīng)根據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定予以確定，即銀城公司作為共同投資人在投資該項(xiàng)目時(shí)即享有物權(quán)。

本院對(duì)陽(yáng)某公司、庫(kù)瑪公司提交的證據(jù)認(rèn)定如下：陽(yáng)某公司提交的證據(jù)一、證據(jù)二、證據(jù)三、證據(jù)七和證據(jù)十一，涉及陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司之間關(guān)系，與本案銀城公司的訴訟請(qǐng)求無(wú)關(guān)，不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的證據(jù)；證據(jù)四、證據(jù)十五，不屬于新證據(jù)；證據(jù)五、證據(jù)十二，系陽(yáng)某公司內(nèi)部管理問(wèn)題，與本案無(wú)關(guān)；證據(jù)六、證據(jù)八、證據(jù)九、證據(jù)十中的（2018）最高法民終418號(hào)民事判決書(shū)，系陽(yáng)某公司與他人之間訴訟，與本案無(wú)關(guān)；證據(jù)十中的（2007）鄂民一初字第00003號(hào)民事判決書(shū)系本案一審判決，不屬于證據(jù)；證據(jù)十三中溫州市中級(jí)人民法院（2007）溫民二初字第83號(hào)民事判決書(shū)與本案認(rèn)定事實(shí)無(wú)關(guān)，證據(jù)十三中其他證據(jù)和證據(jù)十四均系復(fù)印件，真實(shí)性無(wú)法確認(rèn)，本院不予采信。庫(kù)瑪公司提供的證據(jù)均不能證明其證明目的，本院不予采信。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

32號(hào)判決確認(rèn)，銀城公司根據(jù)其與陽(yáng)某公司簽訂的《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》《補(bǔ)充合同》在陽(yáng)某大廈裙樓中分得房產(chǎn)面積31443.78平方米（具體樓層及房號(hào)詳見(jiàn)一審判決第14頁(yè)，以下簡(jiǎn)稱案涉房屋）。因此，陽(yáng)某公司對(duì)陽(yáng)某大廈裙樓1至8層中案涉房屋并不享有所有權(quán)，其與庫(kù)瑪公司簽訂《房屋租賃合同》致使案涉房屋由庫(kù)瑪公司占有使用。根據(jù)《合同法》第五十一條“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”的規(guī)定，陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司所簽《房屋租賃合同》未得到所有權(quán)人銀城公司的追認(rèn)，銀城公司提起本案訴訟明確表示反對(duì)，故一審法院認(rèn)定《房屋租賃合同》涉及應(yīng)分配給銀城公司的房屋部分無(wú)效，并無(wú)不當(dāng)。陽(yáng)某大廈裙樓在《房屋租賃合同》簽訂前已被人民法院查封，如庫(kù)瑪公司盡到正常承租人的注意義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)明知該事實(shí)?！斗课葑赓U合同》約定陽(yáng)某大廈裙樓1層租金每月每平方米100元、2-8層租金每月每平方米10元，遠(yuǎn)低于法院委托評(píng)估的1層264元每平方米、2-8層132元-53元每平方米的市場(chǎng)價(jià)格。《房屋租賃合同》還約定將庫(kù)瑪公司投入租賃房屋的裝修費(fèi)用和宣傳營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用（陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司協(xié)議確定為127117308.06元）作為預(yù)交租金，而該費(fèi)用屬于庫(kù)瑪公司應(yīng)當(dāng)支出的經(jīng)營(yíng)成本，陽(yáng)某公司不可能從中獲取收益，該約定明顯不符合常理。且《房屋租賃合同》租期為20年，系在銀城公司為《武漢陽(yáng)某大廈開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》《補(bǔ)充合同》的履行提起訴訟之前簽訂，《房屋租賃合同》簽訂后陽(yáng)某公司總經(jīng)理胡雄健即成為庫(kù)瑪公司的監(jiān)事。一審法院綜合考慮上述因素，認(rèn)定庫(kù)瑪公司并非善意第三人，《房屋租賃合同》的簽訂并不具有阻卻銀城公司對(duì)案涉房屋行使所有權(quán)的效力，亦無(wú)不當(dāng)。因《房屋租賃合同》涉及應(yīng)分配給銀城公司的房屋部分無(wú)效，庫(kù)瑪公司屬于無(wú)正當(dāng)理由占有使用銀城公司所有的案涉房屋，其應(yīng)當(dāng)向銀城公司支付房屋占有使用費(fèi)。因案涉房屋已經(jīng)32號(hào)判決確認(rèn)歸銀城公司所有，一審法院適用《合同法》第五十八條的規(guī)定，判決庫(kù)瑪公司向案涉房屋所有權(quán)人銀城公司支付案涉房屋占有使用費(fèi)，適用法律并無(wú)不當(dāng)。

庫(kù)瑪公司上訴主張銀城公司自一審法院（2011）鄂執(zhí)字第1-12號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)送達(dá)之日起才取得案涉房屋所有權(quán)，但根據(jù)《物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，銀城公司作為陽(yáng)某大廈的合作開(kāi)發(fā)者之一，自投資建設(shè)完成陽(yáng)某大廈時(shí)即取得陽(yáng)某大廈的物權(quán)，32號(hào)判決對(duì)銀城公司享有案涉房屋所有權(quán)的事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)。一審法院（2011）鄂執(zhí)字第1-12號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)系裁令相關(guān)義務(wù)人執(zhí)行法院生效判決，而非確認(rèn)銀城公司自該日起才對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)。庫(kù)瑪公司該主張與法律規(guī)定不符，本院不予支持。庫(kù)瑪公司另主張其承租時(shí)陽(yáng)某大廈是爛尾樓、租金系市場(chǎng)價(jià)格，但該主張缺乏證據(jù)證明，且與華夏公司作出的評(píng)估報(bào)告不相符，本院不予支持。庫(kù)瑪公司還主張陽(yáng)某大廈系其他商戶使用，其不應(yīng)當(dāng)支付占有使用費(fèi)，對(duì)此本院認(rèn)為，庫(kù)瑪公司承租陽(yáng)某大廈后無(wú)論是自行使用還是轉(zhuǎn)租給其他商戶使用，其均為受益者，應(yīng)當(dāng)向房屋所有權(quán)人銀城公司支付房屋占有使用費(fèi)。庫(kù)瑪公司主張其已支付127117308.06元租金，但該款項(xiàng)并未支付給銀城公司，庫(kù)瑪公司作為非善意第三人據(jù)此主張免于向銀城公司支付房屋占有使用費(fèi)的上訴理由不能成立。

陽(yáng)某公司上訴主張《房屋租賃合同》并不是只涉及銀城公司面積部分無(wú)效，而是整個(gè)租賃合同無(wú)效，對(duì)此本院認(rèn)為，《房屋租賃合同》中其他部分房屋租賃是否有效系陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司之間的關(guān)系問(wèn)題，而本案是銀城公司提起訴訟就案涉房屋主張權(quán)利，一審法院僅就案涉房屋租賃合同效力問(wèn)題作出評(píng)判，并無(wú)不當(dāng)。如陽(yáng)某公司認(rèn)為庫(kù)瑪公司侵害其權(quán)益，可以另行主張。陽(yáng)某公司與庫(kù)瑪公司簽訂《房屋租賃合同》的無(wú)權(quán)處分行為導(dǎo)致案涉房屋被庫(kù)瑪公司長(zhǎng)期占有使用，一審判決庫(kù)瑪公司、陽(yáng)某公司共同向銀城公司支付房屋占有使用費(fèi)并無(wú)不當(dāng)。

綜上，陽(yáng)某公司、庫(kù)瑪公司的上訴理由均不能成立，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　方　芳

審判員　李相波

審判員　寧　晟

二〇一九年九月二十四日

法官助理王戈