中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書(shū)
(2018)最高法民終1230號(hào)
上訴人(原審原告):大商股份鄭州商業(yè)投資有限公司。住所地:河南省鄭州市二七區(qū)二七路200號(hào)B座903號(hào)。
法定代表人:王曉萍,該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人:徐海龍,北京市金杜(濟(jì)南)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:劉曉雯,北京市金杜(青島)律師事務(wù)所律師。
上訴人(原審被告):河南省金博大投資有限公司。住所地:河南省鄭州市二七區(qū)二七路200號(hào)。
法定代表人:楊繼軍,該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人:毛明星,河南修謹(jǐn)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人:黃萍萍,河南修謹(jǐn)律師事務(wù)所律師。
上訴人大商股份鄭州商業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)大商投資公司)因與上訴人河南省金博大投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)金博大投資公司)合同糾紛一案,不服河南省高級(jí)人民法院(2017)豫民初26號(hào)民事判決,向本院提起上訴。本院于2018年10月31日立案后,依法組成合議庭,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人大商投資公司的委托訴訟代理人徐海龍、劉曉雯,上訴人金博大投資公司的委托訴訟代理人毛明星、黃萍萍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
大商投資公司上訴請(qǐng)求:1、撤銷(xiāo)一審判決第二、三項(xiàng),依法改判支持其全部賠償請(qǐng)求;2、判令金博大投資公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。事實(shí)和理由:一、取得案涉土地上共有權(quán)人的同意,是金博大投資公司的合同義務(wù)和法定義務(wù),但金博大投資公司并未履行?!锻恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第6條“甲方權(quán)利義務(wù)”中第6.2條約定:“積極配合乙方完成本次土地交易后續(xù)工作,包括但不限于用地規(guī)劃、土地分割、過(guò)戶(hù)等事項(xiàng)”,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九十七條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條等也明確規(guī)定了轉(zhuǎn)讓共有財(cái)產(chǎn)的法定條件,但截止到大商投資公司起訴之日,金博大投資公司不僅未取得補(bǔ)充協(xié)議明確約定的共有權(quán)人建設(shè)銀行金水支行的同意,更沒(méi)有取得土地上其他眾多共有權(quán)人的同意,造成案涉土地?zé)o法分割、過(guò)戶(hù)給大商投資公司。金博大投資公司應(yīng)承擔(dān)案涉土地?zé)o法分割過(guò)戶(hù)的全部責(zé)任。二、金博大投資公司未將案涉土地“交付”大商投資公司。一審判決認(rèn)定金博大投資公司已將案涉土地交付大商投資公司錯(cuò)誤?!锻恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第8.1條約定:“甲方(金博大投資公司)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付到95%后5日內(nèi)將土地相關(guān)權(quán)利移交給乙方?!币罁?jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定,土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以登記為要件,但由于金博大投資公司違約,導(dǎo)致案涉土地使用權(quán)無(wú)法依約轉(zhuǎn)讓?zhuān)粚徟袥Q卻認(rèn)定金博大投資公司已將案涉土地“交付”大商投資公司,不僅不符合事實(shí),也違反了法律。三、一審判決大商投資公司對(duì)案涉土地的開(kāi)發(fā)費(fèi)用及其相應(yīng)的利息損失,自行承擔(dān)20%,無(wú)任何事實(shí)和法律依據(jù)。一審認(rèn)定“大商投資公司在未取得5.41畝土地使用權(quán)時(shí)即開(kāi)始了施工,對(duì)這部分損失的發(fā)生亦存在過(guò)錯(cuò)”錯(cuò)誤。根據(jù)鄭州市人民政府于2012年10月8日作出的《關(guān)于鄭州市第06-512-K01街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》(鄭政函[2012]327號(hào)),以及《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定,鄭州市人民政府有必須連片整體開(kāi)發(fā)的規(guī)劃要求,鄭州市國(guó)土局也有開(kāi)工和竣工的時(shí)間要求,大商投資公司按照政府要求開(kāi)工建設(shè),不存在任何過(guò)錯(cuò)。金博大投資公司應(yīng)賠償大商投資公司投入的案涉土地的全部開(kāi)發(fā)費(fèi)用及其相應(yīng)的全部利息損失。四、金博大投資公司應(yīng)依約支付未交付案涉土地的滯納金。如前述,金博大投資公司違法違約未向大商投資公司交付案涉土地,依據(jù)《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定,應(yīng)承擔(dān)自2013年11月13日起的滯納金,暫計(jì)至起訴日2017年6月29日,滯納金為7770.74萬(wàn)元。五、金博大投資公司應(yīng)承擔(dān)案涉土地應(yīng)付未付工程款。大商投資公司對(duì)包括案涉土地在內(nèi)的“金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目”進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),從整體設(shè)計(jì)到已經(jīng)開(kāi)始的部分建設(shè)工程,均已簽訂相關(guān)的設(shè)計(jì)、施工等合同,且設(shè)計(jì)單位和部分工程項(xiàng)目的施工單位已依約履行,此部分工程款必然發(fā)生,而非一審法院認(rèn)為的“處于不確定狀態(tài)”,金博大投資公司應(yīng)予以全部賠償。六、金博大投資公司應(yīng)賠償大商投資公司的全部運(yùn)維費(fèi)用。大商投資公司是為了運(yùn)作“金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目”專(zhuān)門(mén)成立的項(xiàng)目公司,其唯一的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目就是按照鄭州市人民政府的規(guī)劃要求進(jìn)行包括案涉土地在內(nèi)的擴(kuò)建項(xiàng)目,該項(xiàng)目是一個(gè)整體項(xiàng)目,無(wú)法分割,一審法院違背鄭州市人民政府的規(guī)劃要求,認(rèn)為案涉土地雖未過(guò)戶(hù),但已取得另外一宗1#地塊,公司運(yùn)營(yíng)不受影響,顯然錯(cuò)誤。由于金博大投資公司的原因?qū)е隆敖鸩┐蟪菙U(kuò)建項(xiàng)目”停滯,但大商投資公司卻仍需承擔(dān)人員工資、融資成本等運(yùn)維費(fèi)用,因此,金博大投資公司應(yīng)承擔(dān)大商投資公司的全部運(yùn)維費(fèi)用。七、金博大投資公司應(yīng)承擔(dān)全部逾期收益損失。大商投資公司主張的逾期收益損失,是按照大商投資公司母公司大商股份有限公司與金博大投資公司簽訂的金博大一期商場(chǎng)《租賃合同》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定的,即如金博大投資公司履約,大商投資公司如期建設(shè)完成擴(kuò)建項(xiàng)目,可以獲得的租金收益,并非是大商投資公司自行開(kāi)設(shè)商城經(jīng)營(yíng)的商品銷(xiāo)售利潤(rùn),而該租金收益是確定能夠獲得的。因此,一審判決不予支持大商投資公司的逾期收益損失錯(cuò)誤。八、原審判決遺漏了應(yīng)當(dāng)參加訴訟的當(dāng)事人且程序錯(cuò)誤?!锻恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》不是獨(dú)立存在的合同,而是《合作特別協(xié)議》的組成部分。因而對(duì)《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的違反同時(shí)構(gòu)成對(duì)《合作特別協(xié)議》的違反。因此,《合作特別協(xié)議》的簽訂方即雙方當(dāng)事人的母公司大商股份公司、信達(dá)投資公司與本案處理結(jié)果具有法律上的厲害關(guān)系,應(yīng)當(dāng)參加本案訴訟,原審遺漏了應(yīng)當(dāng)參加訴訟的當(dāng)事人。原審法院未理睬大商投資公司對(duì)相應(yīng)損失、可得利益進(jìn)行鑒定的申請(qǐng)存在程序錯(cuò)誤。
金博大投資公司針對(duì)大商投資公司的上訴請(qǐng)求和理由答辯稱(chēng):一、案涉合同明確約定負(fù)責(zé)土地分割及過(guò)戶(hù)等事宜的主體為大商投資公司,金博大投資公司僅承擔(dān)配合義務(wù),大商投資公司認(rèn)為金博大投資公司承擔(dān)土地共有人同意過(guò)戶(hù)的觀點(diǎn)錯(cuò)誤。案涉土地的《國(guó)有土地使用證》載明的包含多種類(lèi)型的土地用途、大商投資公司作為專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者,對(duì)如此復(fù)雜用途的土地,尤其是包括住宅用地,必然涉及多個(gè)共有人的情況應(yīng)當(dāng)有合理的預(yù)見(jiàn)。大商投資公司自2006年起即開(kāi)始承租金博大城,對(duì)涉案土地存在多個(gè)共有人的事實(shí)清楚。大商投資公司原法定代表人皇甫立志曾在金博大投資公司任職,皇甫立志對(duì)金博大投資公司房產(chǎn)出售事實(shí)清楚。案涉合同簽訂后,金博大投資公司出售案涉土地房產(chǎn),大商投資公司積極參與房屋拍賣(mài),從未提出任何異議,并購(gòu)置了其中部分房產(chǎn)。因此,無(wú)論是案涉合同簽訂前還是簽訂后,大商投資公司對(duì)案涉土地上存在多名共有人的事實(shí)均明知且認(rèn)可。大商投資公司對(duì)“案涉土地需要取得其他共有人同意分割的意見(jiàn)后,方能辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)”的事實(shí)是明知的。案涉合同已明確約定由大商投資公司負(fù)責(zé)土地分割及過(guò)戶(hù)等事宜的辦理,金博大投資公司僅承擔(dān)配合義務(wù)。二、土地過(guò)戶(hù)需要政府批準(zhǔn),不是當(dāng)事人之間能夠約定的,所以案涉合同辦理移交手續(xù)指的應(yīng)是5.41畝土地使用權(quán)、收益權(quán)及管理權(quán)的移交,不是分割過(guò)戶(hù),金博大投資公司已將5.41畝土地交付給大商投資公司,大商投資公司也接收土地并進(jìn)行了圍擋施工。三、大商投資公司應(yīng)自行承擔(dān)其所主張的開(kāi)發(fā)費(fèi)用及相應(yīng)的利息損失。大商投資公司僅對(duì)案涉土地進(jìn)行了圍擋、挖坑,并未進(jìn)入真正的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié),即使大商投資公司所主張的開(kāi)發(fā)費(fèi)用屬實(shí),那么該費(fèi)用也是開(kāi)發(fā)14.9畝土地而產(chǎn)生的費(fèi)用,與本案無(wú)關(guān)。本案中,大商投資公司未提供能通過(guò)消防設(shè)計(jì)審查的證據(jù),根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,大商投資公司在未經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核,且未取得建設(shè)工程施工許可證的情況下不得施工,大商投資公司違法施工,由此產(chǎn)生的建設(shè)費(fèi)用及利息損失均應(yīng)由其全部承擔(dān)。四、金博大投資公司已按約將案涉土地相關(guān)權(quán)利移交至大商投資公司,不存在向大商投資公司支付滯納金的義務(wù)。五、金博大投資公司在案涉合同簽訂、履行過(guò)程中均不存在任何過(guò)錯(cuò),大商投資公司違法施工,由此產(chǎn)生的工程款均應(yīng)由大商投資公司自行承擔(dān)。六、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是公司存續(xù)期間必然產(chǎn)生的費(fèi)用,大商投資公司作為一個(gè)正常運(yùn)營(yíng)的法人企業(yè),本應(yīng)承擔(dān)其運(yùn)營(yíng)期間所產(chǎn)生的全部運(yùn)維費(fèi)用。七、因“金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目”的停滯系由大商投資公司導(dǎo)致,且擴(kuò)建項(xiàng)目能否盈利無(wú)法確定,故大商投資公司主張的逾期收益損失不應(yīng)得到支持。八、大商投資公司和一審法院僅看到了大商投資公司的損失,忽視了信達(dá)投資公司和金博大投資公司的損失。如金博大投資公司沒(méi)有將5.41畝土地移交給大商投資公司,即使不擴(kuò)建開(kāi)發(fā),采用其他方法合理利用,也能給金博大投資公司帶來(lái)相應(yīng)的收益。
金博大投資公司上訴請(qǐng)求:1、撤銷(xiāo)河南省高級(jí)人民法院(2017)豫民初26號(hào)民事判決;2、駁回大商投資公司的全部訴訟請(qǐng)求;3、本案的一審案件受理費(fèi)、保全費(fèi),二審上訴費(fèi)全部由大商投資公司承擔(dān)。事實(shí)和理由:一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。合同義務(wù)只能來(lái)源于合同約定或者法律規(guī)定,而不能來(lái)源于裁判者事后的設(shè)定。大商投資公司明確知曉案涉土地使用權(quán)上存有其他共有人?!锻恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》項(xiàng)下土地尚無(wú)單獨(dú)土地證,實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移需經(jīng)一系列工作是協(xié)議簽署時(shí)雙方均認(rèn)可的事實(shí),故合同約定的交易方式為現(xiàn)狀交付,金博大投資公司在交付標(biāo)的物后便已履行完畢主要合同義務(wù),后續(xù)由大商投資公司自行運(yùn)作并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),金博大投資公司僅負(fù)配合義務(wù)。從合同履行情況看,金博大投資公司已全面履行合同約定的土地交付、配合辦理、資料交付及金水建行的土地分割義務(wù),無(wú)違約行為。大商投資公司的實(shí)際履行行為證明取得建設(shè)銀行金水支行同意以外的其他房產(chǎn)分割手續(xù)及過(guò)戶(hù)手續(xù)的主體是大商投資公司。合同履行不能的原因,在于大商投資公司遲遲無(wú)法確定土地分割過(guò)戶(hù)的具體方式,由此導(dǎo)致未能辦理分割手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)和損失應(yīng)當(dāng)由大商投資公司承擔(dān)。金博大投資公司一直積極履行合同義務(wù),并得到大商投資公司的積極肯定和認(rèn)定,大商投資公司以金博大投資公司違約為由主張解除合同,系大商投資公司違約并轉(zhuǎn)嫁損失和風(fēng)險(xiǎn)的惡意行為。《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》未約定限制金博大投資公司轉(zhuǎn)讓共有土地上的房產(chǎn),金博大投資公司對(duì)外轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)得到了大商投資公司的認(rèn)可,且為土地分割預(yù)留了明確的空間,土地分割并非不能實(shí)現(xiàn)。《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第8.1條明確約定后續(xù)可能存在的履行風(fēng)險(xiǎn)由大商投資公司承擔(dān),且大商投資公司保證不因任何理由而退回轉(zhuǎn)讓標(biāo)的,大商投資公司將其申請(qǐng)辦理協(xié)議轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)失敗的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金博大投資公司,并且要求退回標(biāo)的物,不僅違反了協(xié)議約定,構(gòu)成惡意違約,而且是轉(zhuǎn)嫁經(jīng)營(yíng)失敗風(fēng)險(xiǎn)的不誠(chéng)信行為。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤?!吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十二條的規(guī)定是締約過(guò)失責(zé)任,大商投資公司的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)是違約責(zé)任,一審判非所訴。金博大投資公司積極履約,大商投資公司違反了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第8.1條的約定,沒(méi)有合同解除權(quán),所以本案不適用《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條的規(guī)定。三、一審法院對(duì)損失承擔(dān)的認(rèn)定錯(cuò)誤。無(wú)證據(jù)證明合同目的不能實(shí)現(xiàn),合同可以繼續(xù)履行,不應(yīng)解除,自無(wú)返還5.41畝土地款及所產(chǎn)生利息的必要。關(guān)于5.41畝土地已開(kāi)發(fā)費(fèi)用1174.88萬(wàn)元及利息106.688萬(wàn)元,該部分費(fèi)用主要是大商投資公司開(kāi)發(fā)其他地塊所產(chǎn)生的費(fèi)用,與案涉土地毫無(wú)關(guān)聯(lián),大商投資公司未經(jīng)審批即行開(kāi)發(fā),屬于行政違法行為。一審判決將單方違法行為的損失以合同信賴(lài)?yán)鏋橛?,判令金博大投資公司分擔(dān)80%,缺乏法律依據(jù)。金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目延期與否系大商投資公司自身原因造成,且泰康電影院并不在案涉土地上,太康電影院的逾期補(bǔ)償金求償主體亦與本案無(wú)關(guān),故一審法院判令擴(kuò)建項(xiàng)目延期期間賠付太康電影院的逾期補(bǔ)償金315萬(wàn)元由金博大投資公司承擔(dān)錯(cuò)誤。
大商投資公司針對(duì)金博大投資公司的上訴請(qǐng)求和理由答辯稱(chēng):一、大商投資公司在訂立合同時(shí)不知道案涉2#地塊存在除建設(shè)銀行金水支行之外的其他共有人,金博大投資公司關(guān)于大商投資公司“明確知曉案涉土地使用權(quán)上存在其他共有人”的主張無(wú)事實(shí)依據(jù)。第一,金博大投資公司是案涉土地使用權(quán)人,據(jù)此及《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中金博大投資公司的承諾,大商投資公司有理由相信案涉土地之上不存在其他共有人。第二,《補(bǔ)充協(xié)議》第3.2條特別約定,雙方已經(jīng)認(rèn)識(shí)到金博大城其他業(yè)主作為土地使用權(quán)共有人對(duì)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有關(guān)鍵影響。如果大商投資公司知道還有其他共有人,雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)其他共有人作出特別約定,以免產(chǎn)生爭(zhēng)議。僅從《補(bǔ)充協(xié)議》第3.2條約定沒(méi)有體現(xiàn)其他共有人這一點(diǎn),就可以認(rèn)定大商投資公司并不清楚存在其他共有人。第三,大商投資公司的母公司大商股份公司在合同訂立前承租了金博大城商場(chǎng),同時(shí)大商投資公司租用金博大城部分住宅作為辦公用房,但不能據(jù)此推定大商股份有限公司和大商投資公司就明知金博大投資公司出售了部分住宅。據(jù)大商股份公司了解,金博大城住宅部分因建設(shè)手續(xù)等問(wèn)題無(wú)法銷(xiāo)售,只能出租。第四,大商投資公司既沒(méi)有義務(wù),也沒(méi)有渠道可以查證2#地塊土地使用權(quán)存在除建設(shè)銀行金水支行之外的其他共有人。相反,作為出讓人的金博大投資公司在簽訂合同時(shí)有義務(wù)對(duì)土地使用權(quán)的權(quán)屬狀況和共有情況向受讓方進(jìn)行全面的披露。另外,2#地塊的使用證上登記的土地使用權(quán)人就是金博大投資公司,本案除了由金博大投資公司向大商投資公司進(jìn)行披露外,大商投資公司對(duì)2#地塊的共有情況亦無(wú)從查起。第五,金博大城住宅轉(zhuǎn)讓給大商投資公司并不影響案涉土地的分割、轉(zhuǎn)讓?zhuān)鍪劢o他人則會(huì)導(dǎo)致土地?zé)o法分割、轉(zhuǎn)讓?zhuān)呔哂懈拘缘膮^(qū)別。不能以此作為大商投資公司明確知曉案涉土地上存在其他共有人,且同意金博大投資公司繼續(xù)出售住宅的依據(jù)。二、金博大投資公司在簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)未向受讓方大商投資公司完全披露案涉2#地塊真實(shí)的權(quán)屬狀況,違反了誠(chéng)實(shí)信用原則,構(gòu)成締約過(guò)失,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。三、在案涉2#地塊土地使用權(quán)存在其他共有人,金博大投資公司在未取得其他共有人同意的情況下即以有償方式轉(zhuǎn)讓2#地塊土地使用權(quán)屬無(wú)權(quán)處分,在2#地塊土地使用權(quán)因此無(wú)法完成轉(zhuǎn)讓的情況下,金博大投資公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并在合同解除后承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。四、案涉《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系典型的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,目的就是通過(guò)有償受讓的方式進(jìn)行2#地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓方金博大投資公司依法向受讓方大商投資公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是其最主要義務(wù)。五、由于案涉2#地塊與3#地塊登記在同一個(gè)土地使用權(quán)證項(xiàng)下,且土地使用權(quán)存在其他共有人,金博大投資公司向大商投資公司轉(zhuǎn)讓2#地塊土地使用權(quán)的前提是進(jìn)行土地分割并取得所有其他共有人對(duì)土地分割和轉(zhuǎn)讓同意的意見(jiàn),此為金博大投資公司應(yīng)當(dāng)履行合同和法定義務(wù)。六、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂后,金博大投資公司明知2#地塊的土地使用權(quán)的分割和轉(zhuǎn)讓需取得其他共有人的同意,仍然繼續(xù)出售金博大城三幢塔樓的房產(chǎn),不僅構(gòu)成“一物二賣(mài)”,且導(dǎo)致2#地塊和3#地塊上土地共有人激增到500多戶(hù),實(shí)際上造成無(wú)法取得其他共有人全體同意土地分割和轉(zhuǎn)讓意見(jiàn)的后果,致使《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》無(wú)法繼續(xù)履行、合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn),其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約。七、在合同解除后,首先應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同履行情況恢復(fù)原狀,如果因一方違約導(dǎo)致合同解除,造成對(duì)方損失的,違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任,賠償范圍包括合同履行的可得利益。
大商投資公司向一審法院起訴請(qǐng)求:1.判令解除雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》,金博大投資公司返還土地轉(zhuǎn)讓款5860.29萬(wàn)元;2.判令金博大投資公司賠償經(jīng)濟(jì)損失2.5億元;3.金博大投資公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí):2011年11月29日,鄭州市二七拆遷安置補(bǔ)償事務(wù)所、鄭州市太康立體電影院、鄭州市二七區(qū)金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目指揮部三方簽訂《鄭州市太康立體電影院拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》,因鄭州市太康立體電影院一處977.01㎡的房產(chǎn)在此次拆遷范圍內(nèi),第三條約定,鄭州市二七拆遷安置補(bǔ)償事務(wù)所同意在拆遷項(xiàng)目面臨民主路的第一層予以安置,安置面積原則上不少于原被拆房產(chǎn)面積(977.01㎡)。鄭州市二七拆遷安置補(bǔ)償事務(wù)所在上述房產(chǎn)面積的基礎(chǔ)上,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓15層以上給與鄭州市太康立體電影院安置100㎡的辦公用房。第四條第3項(xiàng)約定,鄭州市二七拆遷安置補(bǔ)償事務(wù)所保證在鄭州市太康立體電影院交付空房之日起30個(gè)月,對(duì)所有合同規(guī)定商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行安置。由鄭州市二七拆遷安置補(bǔ)償事務(wù)所原因造成不能按期安置的,自逾期之日每月支付逾期補(bǔ)償金20萬(wàn)元。鄭州市二七拆遷安置補(bǔ)償事務(wù)所保證在鄭州市太康立體電影院交付空房之日起36個(gè)月,對(duì)所有合同規(guī)定辦公房產(chǎn)進(jìn)行安置。由鄭州市二七拆遷安置補(bǔ)償事務(wù)所原因造成不能按期安置的,自逾期之日每月支付逾期補(bǔ)償金1萬(wàn)元。大商投資公司稱(chēng)其向鄭州市二七區(qū)金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目指揮部交有保證金,按照上述約定,每逾期一年需向鄭州市太康立體電影院支付逾期補(bǔ)償金252萬(wàn)元,指揮部每年結(jié)算一次,從保證金中扣除。大商投資公司提交了2015年10月19日和2016年10月17日兩張結(jié)算單,顯示自2014年12月1日至2016年11月30日,每年支付鄭州市太康立體電影院252萬(wàn)元逾期補(bǔ)償金。
2013年5月22日,河南省金博大開(kāi)發(fā)建設(shè)總公司(后更名為金博大投資公司)作為甲方,大商投資公司作為乙方,簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,約定金博大投資公司將案涉5.41畝土地轉(zhuǎn)讓給大商投資公司,價(jià)款5860.29萬(wàn)元。協(xié)議第6條金博大投資公司權(quán)利義務(wù)約定,6.2積極配合大商投資公司完成本次土地交易后續(xù)工作,包括但不限于用地規(guī)劃、土地分割、過(guò)戶(hù)等事項(xiàng)。協(xié)議第7條大商投資公司權(quán)利義務(wù)約定,7.1負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土地、規(guī)劃等行政主管部門(mén)辦理相關(guān)審批手續(xù),保證本次交易的合法性、合規(guī)性;7.3有權(quán)要求金博大投資公司及時(shí)提供土地相關(guān)權(quán)證資料,并要求金博大投資公司及時(shí)配合辦理土地轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)。第8條特別約定,8.1轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付95%后,大商投資公司享有該地塊使用權(quán)、收益權(quán)及管理權(quán)……金博大投資公司應(yīng)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付到95%后5日內(nèi)將土地相關(guān)權(quán)利移交給大商投資公司。第9條違約責(zé)任,9.2大商投資公司足額支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款后,金博大投資公司未在本協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)辦理移交手續(xù)的,每逾期一日,應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價(jià)款的千分之一向大商投資公司支付滯納金。同日,雙方簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》,其中第3.1條約定,金博大投資公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)土地共有人建行金水支行同意土地分割事宜,大商投資公司予以配合。合同簽訂后,大商投資公司按照約定的時(shí)間和金額,于2013年5月24日付款4102.2萬(wàn)元,2013年11月7日付款1465.08萬(wàn)元,2014年3月31日付款293.01萬(wàn)元。
2014年3月21日,大商投資公司通過(guò)招拍掛取得其所稱(chēng)的1#地塊土地使用權(quán),成交價(jià)18690萬(wàn)元。2014年5月16日,大商投資公司取得該地塊的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
大商投資公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》后,為推進(jìn)金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目,與第三方簽訂多份合同,金博大投資公司已將5.41畝土地交付給大商投資公司,大商投資公司已對(duì)5.41畝土地及拍得的1#地塊進(jìn)行施工。
鄭州市國(guó)土資源局2016年10月31日印發(fā)的鄭國(guó)土資會(huì)紀(jì)[2016]74號(hào)會(huì)議紀(jì)要載明,同意金博大城項(xiàng)目宗地分割事宜由大商投資公司、金博大投資公司雙方申請(qǐng),但用地單位申請(qǐng)時(shí)需提供建行金水支行、三幢住宅樓全體業(yè)主等其他共有人同意分割轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn)(所有業(yè)主一致意見(jiàn)需經(jīng)街道辦事處蓋章確認(rèn))。因無(wú)法取得全體業(yè)主等共有人同意分割轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn),引起本案訴訟。訴訟后,建行金水支行于2017年10月23日出具同意5.41畝土地對(duì)外轉(zhuǎn)讓的函。
一審法院認(rèn)為:一、關(guān)于大商投資公司請(qǐng)求解除雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》,金博大投資公司返還土地轉(zhuǎn)讓款5860.29萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求。根據(jù)鄭州市國(guó)土資源局會(huì)議紀(jì)要的要求,涉案土地分割轉(zhuǎn)讓需提交建行金水支行、三幢住宅樓全體業(yè)主等其他共有人同意分割轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn)(所有業(yè)主一致意見(jiàn)需經(jīng)街道辦事處蓋章確認(rèn)),現(xiàn)雙方均無(wú)法取得全體共有人同意分割過(guò)戶(hù)的意見(jiàn),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同目的已不能實(shí)現(xiàn),因此雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》依法應(yīng)當(dāng)解除,金博大投資公司應(yīng)返還土地轉(zhuǎn)讓款5860.29萬(wàn)元,大商投資公司的該訴訟請(qǐng)求一審法院予以支持。
二、關(guān)于大商投資公司請(qǐng)求金博大投資公司賠償經(jīng)濟(jì)損失2.5億元的訴訟請(qǐng)求。從雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》看,約定金博大投資公司負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)建行金水支行同意土地分割事宜,說(shuō)明雙方簽訂合同時(shí)已經(jīng)考慮到了土地分割需共有人同意的問(wèn)題,但除建行金水支行外,《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)其他共有人均未提及。金博大投資公司稱(chēng)大商投資公司明知存在其他共有人,無(wú)證據(jù)證明,一審法院不予采信。且不論大商投資公司是否明知存在其他共有人,金博大投資公司作為出讓方,對(duì)出讓標(biāo)的物信息應(yīng)盡到全面的提示義務(wù)。在雙方已考慮到土地分割需共有人同意的情況下,金博大投資公司未主動(dòng)披露存在其他共有人,即使不是故意隱瞞,也存在過(guò)失。由于雙方在《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》中未提及建行金水支行外的其他共有人,自然對(duì)誰(shuí)負(fù)責(zé)取得其他共有人同意土地分割的意見(jiàn)無(wú)約定,雙方在本案訴訟中均主張對(duì)方負(fù)責(zé)取得其他共有人同意的意見(jiàn),均缺乏依據(jù)。轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后,金博大投資公司繼續(xù)出售地上房產(chǎn),造成共有人越來(lái)越多,雖然《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》未約定金博大投資公司不得繼續(xù)出售地上房產(chǎn),但繼續(xù)出售地上房產(chǎn)客觀上增加了取得全體共有人同意土地分割的難度,使轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合同目的越來(lái)越難以實(shí)現(xiàn)。金博大投資公司稱(chēng)其繼續(xù)出售地上房產(chǎn)時(shí)已向買(mǎi)受人披露了土地分割轉(zhuǎn)讓的事實(shí),不會(huì)給大商投資公司造成障礙。但從其提交的合同看,僅是披露了土地證暫時(shí)無(wú)法分割的事實(shí),不等于取得了買(mǎi)受人同意涉案土地分割轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn),因此金博大投資公司稱(chēng)繼續(xù)出售地上房產(chǎn)不會(huì)給大商投資公司造成障礙的主張不能成立。綜上,金博大投資公司在本案合同簽訂及履行中,對(duì)造成轉(zhuǎn)讓協(xié)議難以履行存在過(guò)錯(cuò),應(yīng)對(duì)大商投資公司的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
關(guān)于損失的賠償數(shù)額,大商投資公司請(qǐng)求的2.5億元損失包含四個(gè)部分,一是因5.41畝土地發(fā)生的損失11203.74萬(wàn)元;二是擴(kuò)建項(xiàng)目延期一年三個(gè)月公司的運(yùn)維費(fèi)用2716.94萬(wàn)元;三是擴(kuò)建項(xiàng)目延期一年三個(gè)月期間賠付太康電影院的逾期補(bǔ)償金315萬(wàn)元;四是擴(kuò)建項(xiàng)目延期一年三個(gè)月期間的預(yù)期收益損失10764.32萬(wàn)元。
關(guān)于因5.41畝土地發(fā)生的損失11203.74萬(wàn)元,包含五項(xiàng)。(一)5.41畝土地款產(chǎn)生的利息1197.19萬(wàn)元,因雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議解除,金博大投資公司應(yīng)返還土地款5860.29萬(wàn)元,同時(shí)應(yīng)賠償資金占用的損失,大商投資公司按同期銀行貸款利率計(jì)算至2017年6月30日的利息為1197.19萬(wàn)元,一審法院予以支持。(二)5.41畝土地已發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用1468.6萬(wàn)元,大商投資公司簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議后,基于對(duì)協(xié)議能夠履行的信賴(lài),開(kāi)始著手?jǐn)U建項(xiàng)目的建設(shè)工作,金博大投資公司亦稱(chēng)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后,即將5.41畝土地交付給大商投資公司,大商投資公司進(jìn)行了圍擋施工。如前所述,由于金博大投資公司在簽訂及履行協(xié)議中的過(guò)錯(cuò),導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓協(xié)議履行不能,依法予以解除,大商投資公司投入的開(kāi)發(fā)費(fèi)用變?yōu)閾p失,故金博大投資公司應(yīng)予賠償。但是,大商投資公司在未取得5.41畝土地使用權(quán)時(shí)即開(kāi)始了施工,對(duì)這部分損失的發(fā)生亦存在過(guò)錯(cuò),一審法院酌定其自行承擔(dān)20%的損失,金博大投資公司應(yīng)賠償1468.6萬(wàn)元×80%=1174.88萬(wàn)元。(三)開(kāi)發(fā)費(fèi)用1468.6萬(wàn)元產(chǎn)生的利息133.36萬(wàn)元,大商投資公司基于對(duì)轉(zhuǎn)讓協(xié)議能夠履行的信賴(lài)投入了1468.6萬(wàn)元的開(kāi)發(fā)費(fèi)用,因協(xié)議履行不能而解除,那么開(kāi)發(fā)費(fèi)用的利息損失亦是大商投資公司的損失部分。同前所述,大商投資公司亦自行承擔(dān)20%的損失,金博大投資公司應(yīng)賠償133.36萬(wàn)元×80%=106.688萬(wàn)元。(四)5.41畝土地滯納金7770.74萬(wàn)元,大商投資公司該主張依據(jù)的是《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第9.2條,“大商投資公司足額支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款后,金博大投資公司未在本協(xié)議約定時(shí)間內(nèi)辦理移交手續(xù)的,每逾期一日,應(yīng)按轉(zhuǎn)讓價(jià)款的千分之一向大商投資公司支付滯納金”。大商投資公司主張?jiān)摋l約定的辦理移交手續(xù)指的就是辦理分割過(guò)戶(hù),因金博大投資公司在2013年11月12日之前未將土地分割過(guò)戶(hù)至大商投資公司名下,故從該時(shí)起計(jì)算滯納金。但是,結(jié)合轉(zhuǎn)讓協(xié)議的8.1條看,“轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付95%后,大商投資公司享有該地塊使用權(quán)、收益權(quán)及管理權(quán)……金博大投資公司應(yīng)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款支付到95%后5日內(nèi)將土地相關(guān)權(quán)利移交給大商投資公司”,協(xié)議9.2條中的辦理移交手續(xù)應(yīng)指的是5.41畝土地使用權(quán)、收益權(quán)及管理權(quán)的移交,不是分割過(guò)戶(hù),因?yàn)橥恋剡^(guò)戶(hù)需要政府批準(zhǔn),不是當(dāng)事人之間能夠約定的。金博大投資公司已將5.41畝土地交付給大商投資公司,大商投資公司也進(jìn)行了圍擋施工,故該訴訟請(qǐng)求缺乏依據(jù),該院不予支持。(五)5.41畝土地應(yīng)付未付的工程款633.85萬(wàn)元,該部分損失因尚未發(fā)生,處于不確定狀態(tài),一審法院不予支持,待損失明確后,大商投資公司可另行主張。
關(guān)于擴(kuò)建項(xiàng)目延期一年三個(gè)月公司的運(yùn)維費(fèi)用2716.94萬(wàn)元,運(yùn)維費(fèi)用是公司存續(xù)經(jīng)營(yíng)必然發(fā)生的費(fèi)用,大商投資公司通過(guò)招拍掛取得了1#地塊的使用權(quán),不會(huì)因?yàn)?.41畝土地未過(guò)戶(hù)而解散,運(yùn)維費(fèi)用必然發(fā)生,大商投資公司要求金博大投資公司承擔(dān)該費(fèi)用無(wú)依據(jù),該請(qǐng)求一審法院不予支持。
關(guān)于擴(kuò)建項(xiàng)目延期一年三個(gè)月期間賠付太康電影院的逾期補(bǔ)償金315萬(wàn)元,根據(jù)《鄭州市太康立體電影院拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》,大商投資公司需為鄭州市太康立體電影院安置商業(yè)和辦公用房,由于金博大投資公司的過(guò)錯(cuò),5.41畝土地不能分割過(guò)戶(hù),金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目無(wú)法實(shí)施,則安置用房無(wú)法實(shí)現(xiàn),大商投資公司需向鄭州市太康立體電影院每年支付252萬(wàn)元逾期補(bǔ)償金。根據(jù)大商投資公司提交的結(jié)算單,該費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生,大商投資公司僅主張了315萬(wàn)元,對(duì)該訴訟請(qǐng)求一審法院予以支持。
關(guān)于擴(kuò)建項(xiàng)目延期一年三個(gè)月期間的預(yù)期收益損失10764.32萬(wàn)元,據(jù)大商投資公司稱(chēng),其母公司大商股份公司租賃現(xiàn)金博大城,因受電商及周?chē)虉?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等原因,經(jīng)營(yíng)狀況并不樂(lè)觀,希望通過(guò)擴(kuò)建項(xiàng)目提升金博大商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此,即使5.41畝土地能夠分割過(guò)戶(hù),金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目順利進(jìn)行,該項(xiàng)目能否盈利尚不確定,大商投資公司的該訴訟請(qǐng)求一審法院不予支持。
綜上所述,一審法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十二條第三項(xiàng)、第九十四條第四項(xiàng)、第九十七條之規(guī)定,判決:一、解除大商投資公司與金博大投資公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》,金博大投資公司于判決生效后十日內(nèi)返還大商投資公司土地轉(zhuǎn)讓款5860.29萬(wàn)元;二、金博大投資公司于判決生效后十日內(nèi)賠償大商投資公司經(jīng)濟(jì)損失2793.758萬(wàn)元;三、駁回大商投資公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1584814.5元,保全費(fèi)5000元,由大商投資公司負(fù)擔(dān)1139814.5元,由金博大投資公司負(fù)擔(dān)450000元。
本院二審期間,當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。大商投資公司提交三組新證據(jù):第一組:1.關(guān)于“河南金融中心設(shè)計(jì)要點(diǎn)”的批復(fù)(鄭城規(guī)建字[91]第11號(hào));2.關(guān)于河南金融中心設(shè)計(jì)方案的批復(fù)(鄭城規(guī)建字[92]第11號(hào));3.建設(shè)用地規(guī)劃許可證([1992]鄭城規(guī)規(guī)管許字0184號(hào));4.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同;5建設(shè)工程規(guī)劃許可證([1995]鄭城規(guī)建管許字0548號(hào));6.金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū);7.金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議書(shū);8.鄭州市人民政府4.28控制性詳細(xì)規(guī)劃聯(lián)審聯(lián)批會(huì)議紀(jì)要([2011]10號(hào));9.鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局長(zhǎng)辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要([2011]46號(hào));10.金博大城項(xiàng)目合作特別協(xié)議;11.私營(yíng)企業(yè)基本注冊(cè)信息查詢(xún)單及營(yíng)業(yè)執(zhí)照。擬證明《合作特別協(xié)議》的簽署過(guò)程及其背景。第二組:12.鄭州市控制性詳細(xì)規(guī)劃專(zhuān)家評(píng)審會(huì)會(huì)議紀(jì)要([2012]9號(hào));13.鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局長(zhǎng)辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要([2012]22號(hào));14.鄭州市人民政府市長(zhǎng)辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要([2012]160號(hào));15.鄭州市人民政府專(zhuān)題會(huì)議紀(jì)要(鄭政會(huì)記[2015]6號(hào))。擬證明金博大城的改擴(kuò)建方案已經(jīng)政府審批并同意。第三組:16.《河南金博大城商場(chǎng)四年期租賃合同》,擬證明:大商投資公司與金博大投資公司按照《合作特別協(xié)議》的約定簽署各項(xiàng)分合同,包括四年期租賃合同、十年期租賃合同、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》;17.擴(kuò)建項(xiàng)目受讓款支付憑證,擬證明大商投資公司按照《合作特別協(xié)議》約定支付項(xiàng)目受讓款7500萬(wàn)元;18.租金支付憑證(2009年10月—2017年12月),擬證明大商投資公司一直在支付高額租金,至2017年12月累計(jì)支付租金1067533286.44元。第四組:19.民事起訴狀(2018)豫01民初4650號(hào)。20.(2018)豫01民初4650號(hào)應(yīng)訴通知書(shū);21.(2018)豫民初33號(hào)民事判決書(shū);22.(2018)豫01民初1537號(hào)民事判決書(shū)。擬證明上述一系列糾紛都源于本案的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不能履行。
金博大投資公司發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)稱(chēng):對(duì)第一組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。證據(jù)6、7與本案上訴請(qǐng)求無(wú)關(guān)聯(lián)性;證據(jù)8、9僅是對(duì)當(dāng)時(shí)有關(guān)事實(shí)的意向性描述,無(wú)法達(dá)到其證明目的;對(duì)證據(jù)10的證明目的有異議,大商投資公司歪曲了協(xié)議內(nèi)容,協(xié)議原文約定的是雙方采用有力的措施力求將2#地塊通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給大商投資公司。但是大商投資公司將力求修改成了負(fù)責(zé),而且大商投資公司杜撰了租賃合同生效條件,《合作特別協(xié)議》中并沒(méi)有約定第二段租期的租賃合同在擴(kuò)建項(xiàng)目接受完成后方能生效。對(duì)第二組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議,但無(wú)法達(dá)到其證明目的。政府的會(huì)議紀(jì)要顯示同意06-512-K01街坊性詳細(xì)控制規(guī)劃,只是一個(gè)原則性的前期的規(guī)劃,沒(méi)有規(guī)劃局專(zhuān)門(mén)的同意,也沒(méi)有消防部門(mén)的同意。此外大商投資公司將該地塊規(guī)劃成連片開(kāi)發(fā)的目的是要阻止其他競(jìng)拍者來(lái)競(jìng)拍這18畝土地。對(duì)第三組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議,但這幾個(gè)協(xié)議間不存在總分關(guān)系。對(duì)第四組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議,對(duì)其證明目的有異議,相關(guān)判決書(shū)非生效判決,且人民法院經(jīng)審理,駁回了大商投資公司的訴訟請(qǐng)求,說(shuō)明人民法院經(jīng)審理認(rèn)為大商投資公司的起訴缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
金博大投資公司提交了以下新證據(jù):第一組:涉案土地《國(guó)有土地使用證》、《四年期租賃合同》、《十年期租賃合同》、記賬憑證及原始單據(jù)6份、發(fā)票2張、關(guān)于皇甫立志同志職務(wù)任免的通知四份、《房屋預(yù)售合同》四份、大商投資公司工商登記檔案。擬證明:大商投資公司不但對(duì)案涉土地存在多個(gè)共有人的情況應(yīng)當(dāng)知曉,而且對(duì)這一情況是明知且認(rèn)可的。第二組:《合作特別協(xié)議》、《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》、成交確認(rèn)書(shū)、編號(hào)410100—CR—2014—0670—9629《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、鄭規(guī)地字第410100201409056號(hào)《土地建設(shè)規(guī)劃許可證》一份、鄭國(guó)用(2014)第0260號(hào)《國(guó)有土地使用證》。擬證明對(duì)于案涉18畝土地使用權(quán)可能無(wú)法取得,5.41畝土地可能無(wú)法完成分割的風(fēng)險(xiǎn),大商公司是明知的,且其自愿承擔(dān)上述風(fēng)險(xiǎn)。
大商投資公司發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)稱(chēng),對(duì)第一組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議,該組證據(jù)僅強(qiáng)調(diào)大商公司對(duì)土地權(quán)屬狀況應(yīng)當(dāng)知曉,而無(wú)法證明金博大投資公司已經(jīng)向大商投資公司履行了告知義務(wù)。金博大投資公司與大商投資公司簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于無(wú)權(quán)處分,不但導(dǎo)致合同不能履行,而且金博大公司還在繼續(xù)出售房產(chǎn),增加共有人,致使合同履行難度不斷增加。對(duì)第二組證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議,對(duì)其證明目的有異議。該組證據(jù)可以證明大商投資公司為了履行《合作特別協(xié)議》拿下了1#地塊,用于跟2#地塊一并開(kāi)發(fā)。協(xié)議中的相關(guān)約定只能說(shuō)明雙方對(duì)于大商投資公司拿不到1#地塊的后果做了安排,但是后續(xù)安排沒(méi)有生效。
對(duì)上述新證據(jù)的認(rèn)定,本院將在本院認(rèn)為部分一并予以論述。本院對(duì)一審法院查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為,根據(jù)雙方的上訴請(qǐng)求和理由,本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是:一、案涉協(xié)議應(yīng)否解除;二、金博大投資公司未披露標(biāo)的物存在共有人是否違反了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定;三、金博大投資公司在合同簽訂后繼續(xù)出售房屋的行為與大商投資公司的損失之間是否存在因果關(guān)系;四、一審判決認(rèn)定的損失賠償數(shù)額是否適當(dāng);五、本案是否遺漏應(yīng)當(dāng)參加訴訟的當(dāng)事人。
關(guān)于案涉協(xié)議應(yīng)否解除的問(wèn)題。本院認(rèn)為,根據(jù)雙方所簽協(xié)議的內(nèi)容可知,大商投資公司的目的是為了取得案涉土地的建設(shè)用地使用權(quán),但本案已查明,案涉地產(chǎn)今已存在500余名共有人,其中部分共有人無(wú)法取得聯(lián)系,取得全體共有人同意分割過(guò)戶(hù)的意見(jiàn)僅存在理論上的可能性,且投入成本巨大,對(duì)大商投資公司而言不具備現(xiàn)實(shí)的可操作性,故原審依據(jù)本案已查明的事實(shí)和本案的客觀實(shí)際,認(rèn)定大商投資公司簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》的目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn),雙方簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)當(dāng)依法解除,并無(wú)不當(dāng)。上訴人金博大投資公司關(guān)于原審認(rèn)定合同應(yīng)當(dāng)解除錯(cuò)誤的理由不能成立。
關(guān)于金博大投資公司未披露標(biāo)的物存在共有人是否違反了《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定問(wèn)題。本院認(rèn)為,對(duì)案涉土地權(quán)屬信息的全面告知是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中出讓方的義務(wù)。該義務(wù)不僅產(chǎn)生自交易習(xí)慣,派生于誠(chéng)實(shí)信用原則,更是一項(xiàng)法定的義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百七十四條的規(guī)定,法律對(duì)其他有償合同沒(méi)有規(guī)定的,參照買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定;而參照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百五十條的規(guī)定,金博大投資公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對(duì)案涉土地權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任,即應(yīng)全面告知大商投資公司案涉土地權(quán)屬信息的情況。根據(jù)本案已查明的事實(shí),作為出讓方的金博大投資公司并未盡到上述對(duì)出讓標(biāo)的物權(quán)屬信息的全面告知義務(wù)。雖然其提交了相關(guān)證據(jù)擬證明大商投資公司對(duì)標(biāo)的物存在共有人的情況是明知的,且不會(huì)因金博大投資公司未披露而產(chǎn)生誤解進(jìn)而導(dǎo)致《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》履行困難。但本院認(rèn)為,金博大投資公司所提交的相關(guān)證據(jù)均不能證明其上述主張。第一,大商投資公司雖知悉涉案土地的《國(guó)有土地使用證》記載了該宗土地用途包括商業(yè)、辦公、住宅等多種類(lèi)型,但不等于其能夠得知土地存在其他共有人;第二,判定受讓人是否知道或者應(yīng)當(dāng)知道案涉土地存在其他權(quán)利人的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是合同簽訂之時(shí)即2013年5月22日,而大商投資公司在2015年購(gòu)買(mǎi)3號(hào)樓8棟房屋并不構(gòu)成在簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》時(shí)對(duì)案涉土地存在其他共有人的明知。因此,原審認(rèn)定金博大投資公司未盡到對(duì)案涉土地權(quán)屬信息的全面告知義務(wù),應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任正確,金博大投資公司該項(xiàng)上訴理由亦不能成立。
關(guān)于金博大投資公司在合同簽訂后繼續(xù)出售房屋的行為與大商投資公司的損失之間是否存在因果關(guān)系問(wèn)題。本院認(rèn)為,金博大投資公司提交的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中僅披露了土地證暫時(shí)無(wú)法分割的事實(shí),既沒(méi)有披露土地分割轉(zhuǎn)讓的情況,也沒(méi)有在出售房產(chǎn)時(shí)取得買(mǎi)受人同意案涉土地分割轉(zhuǎn)讓的意見(jiàn)。雖然雙方所簽協(xié)議并未約定金博大投資公司不得繼續(xù)出售房產(chǎn),但金博大投資公司的上述售房行為,在客觀上增加了未同意分割的共有人數(shù)量,使得大商投資公司取得全體共有人同意的難度增大。因此,金博大投資公司在《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后,繼續(xù)出售房產(chǎn)的行為與大商投資公司的損失之間存在因果關(guān)系。
關(guān)于一審判決認(rèn)定的損失賠償數(shù)額是否適當(dāng)問(wèn)題。本院認(rèn)為,第一,因案涉《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》前述已被認(rèn)定應(yīng)予解除,故金博大投資公司應(yīng)當(dāng)返還大商投資公司的土地款5860.29萬(wàn)元及利息,利息按同期銀行貸款利率計(jì)算至2017年6月30日為1197.19萬(wàn)元。關(guān)于擴(kuò)建項(xiàng)目延期一年三個(gè)月期間賠付太康電影院的逾期補(bǔ)償金315萬(wàn)元。根據(jù)《鄭州市太康立體電影院拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》,大商投資公司需為鄭州市太康立體電影院安置商業(yè)和辦公用房,但由于金博大投資公司的原因致使5.41畝土地不能分割過(guò)戶(hù),擴(kuò)建項(xiàng)目無(wú)法實(shí)施,大商投資公司需向鄭州市太康立體電影院每年支付相應(yīng)逾期補(bǔ)償金。根據(jù)大商投資公司提交的結(jié)算單,該315萬(wàn)元的費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生,故對(duì)該項(xiàng)請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)予以支持,一審法院予以支持亦無(wú)不當(dāng)。第二,關(guān)于5.41畝土地已發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用1468.6萬(wàn)元及其利息133.36萬(wàn)元。經(jīng)查,大商投資公司雖然基于協(xié)議能夠履行以及對(duì)政府相應(yīng)文件的信賴(lài)才投入了上述費(fèi)用進(jìn)行圍擋施工,但大商投資公司在施工時(shí)未取得5.41畝土地的使用權(quán)。在未取得使用權(quán)的情形下先行施工,本身存在過(guò)錯(cuò),故一審法院酌定其自行承擔(dān)20%的損失并無(wú)不當(dāng)。第三,關(guān)于5.41畝土地滯納金7770.74萬(wàn)元、擴(kuò)建項(xiàng)目延期一年三個(gè)月公司的運(yùn)維費(fèi)用2716.94萬(wàn)元、5.41畝土地應(yīng)付未付的工程款633.85萬(wàn)元以及擴(kuò)建項(xiàng)目延期一年三個(gè)月期間的預(yù)期收益損失10764.32萬(wàn)元的問(wèn)題。根據(jù)《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》相關(guān)條款的文義,協(xié)議9.2條中的辦理移交手續(xù)應(yīng)指的是5.41畝土地現(xiàn)實(shí)管理權(quán)益的移交而非物權(quán)上的分割過(guò)戶(hù),而金博大投資公司已按照約定將5.41畝土地交付給大商投資公司,大商投資公司也進(jìn)行了圍擋施工,故其要求金博大投資公司支付土地滯納金7770.74萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù);運(yùn)維費(fèi)用是公司存續(xù)經(jīng)營(yíng)必然發(fā)生的費(fèi)用,大商投資公司要求金博大投資公司承擔(dān)該2716.94萬(wàn)元的費(fèi)用缺乏依據(jù);大商投資公司主張的5.41畝土地應(yīng)付未付的工程款633.85萬(wàn)元,因該部分損失尚未發(fā)生,處于不確定狀態(tài),對(duì)此,大商投資公司可待損失明確后另行主張;此外,即使5.41畝土地能夠分割過(guò)戶(hù),金博大城擴(kuò)建項(xiàng)目順利進(jìn)行,該項(xiàng)目能否盈利亦不確定,故大商投資公司主張其在擴(kuò)建項(xiàng)目延期的一年三個(gè)月期間能夠從相應(yīng)商鋪?zhàn)馐壑蝎@取的預(yù)期收益10764.32萬(wàn)元,亦缺乏事實(shí)依據(jù),原審對(duì)此未予支持并無(wú)不當(dāng)。
關(guān)于本案原審是否遺漏應(yīng)當(dāng)參加訴訟的當(dāng)事人。本院認(rèn)為,本案已查明,《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》并非為《合作特別協(xié)議》的組成部分,前者與后者雖然在主體和標(biāo)的上存在關(guān)聯(lián),但為彼此獨(dú)立的兩個(gè)合同,《合作特別協(xié)議》的主體即本案雙方當(dāng)事人的母公司信達(dá)投資公司、大商股份有限公司,其可依據(jù)該協(xié)議主張自己的權(quán)利,無(wú)需參與到本案的訴訟中來(lái),故大商投資公司關(guān)于原審遺漏了應(yīng)當(dāng)參加訴訟當(dāng)事人的理由不能成立。
綜上,大商投資公司、金博大投資公司的上訴理由均不能成立,本院予以駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,審判程序合法,應(yīng)予維持。本院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
一審案件受理費(fèi)、保全費(fèi)按照一審判決執(zhí)行。二審案件受理費(fèi)1584814.5元,由大商股份鄭州商業(yè)投資有限公司負(fù)擔(dān)1134814.5元,由河南省金博大投資有限公司負(fù)擔(dān)450000元。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 李相波
審判員 方 芳
審判員 寧 晟
二〇一九年九月二十九日
法官助理李大何
書(shū)記員王露
成為第一個(gè)評(píng)論者