中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：鐘麗，該學(xué)校校長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：黃志剛，該學(xué)校法律顧問。

委托訴訟代理人：強(qiáng)磊，北京市隆安律師事務(wù)所律師。

上訴人（一審被告）：貴陽(yáng)宏益房地產(chǎn)開發(fā)有限公。住所地：貴州省貴陽(yáng)市南明區(qū)花果園彭家灣危舊房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目**南**棟棟。

法定代表人：肖春紅，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：幸剛鴻，北京市中銀（貴陽(yáng)）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李毅維，北京大成（貴陽(yáng)）律師事務(wù)所律師。

建中學(xué)校上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決對(duì)其主張可得利益損失不予支持的判決，判令宏益公司支付可得利益收入100307664元；二、判令宏益公司支付截止到2018年5月24日的超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)7697039元及利息631847.15元；三、撤銷一審判決關(guān)于“酌情參照貴陽(yáng)市政府車位租賃指導(dǎo)價(jià)計(jì)算案涉5個(gè)停車位的預(yù)期收益”的內(nèi)容，采用建中學(xué)校主張的賠償數(shù)額，即5個(gè)車位可得利益收入為3504000元；四、判令宏益公司給付建中學(xué)校精神損失費(fèi)1元；五、房屋雙倍賠償應(yīng)按100624500元而非99932400元作為計(jì)算的基礎(chǔ)，以上上訴請(qǐng)求增加總金額為138640906.82元。事實(shí)與理由：一、對(duì)于學(xué)校、幼兒園20年的可得利益損失，一審法院為了平衡雙方當(dāng)事人的利益而不予支持該主張，該做法一無(wú)法律依據(jù)，二是顯失公正；二、一審法院將“建中學(xué)校不再要求房屋置換”等同于“至此不再計(jì)算超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)”，導(dǎo)致對(duì)超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的截止時(shí)間認(rèn)定錯(cuò)誤，應(yīng)將宏益公司履行完法院生效判決的所有內(nèi)容之日作為截止時(shí)間，截止于2018年5月24日宏益公司應(yīng)向建中學(xué)校支付超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)7697039元及利息631847.15元；三、一審法院參照貴陽(yáng)市政府車位租賃指導(dǎo)價(jià)來(lái)確定五個(gè)停車位的可得利益損失實(shí)屬錯(cuò)誤；四、由于宏益公司的惡意違約及欺詐行為，導(dǎo)致建中學(xué)校的名譽(yù)嚴(yán)重受損，建中學(xué)校關(guān)于精神損失費(fèi)的請(qǐng)求于法有據(jù)；五、《評(píng)估報(bào)告》中載明案涉學(xué)校、幼兒園的市場(chǎng)價(jià)值為100624500元，一審法院在計(jì)算案涉學(xué)校、幼兒園的賠償數(shù)額時(shí)卻變?yōu)?9932400元，實(shí)屬錯(cuò)誤；六、一審法院以《關(guān)于將本案中宏益公司尚欠按照對(duì)學(xué)校評(píng)估價(jià)值應(yīng)付給建中學(xué)校利息一并支付給建中學(xué)校的申請(qǐng)》已過(guò)舉證期限為由而不予采納是錯(cuò)誤的，賠償金額變化不等于訴訟請(qǐng)求變更，既然訴訟請(qǐng)求未變更，則不需要重新確定舉證期限；七、一審法院支持了五個(gè)停車位的可得利益損失，卻不支持學(xué)校、幼兒園的可得利益損失，顯然矛盾。

宏益公司辯稱：一、一審法院認(rèn)為宏益公司主觀上存在欺詐故意，屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。宏益公司在規(guī)劃時(shí)，已經(jīng)將建中學(xué)校的安置校舍列入規(guī)劃范圍，建中學(xué)校所訴的位于五里沖棚戶區(qū)改造項(xiàng)目?jī)?nèi)的W-2區(qū)綜合學(xué)校并不是宏益公司在招拍掛文件及土地出讓合同中約定要無(wú)償交給政府辦學(xué)的學(xué)校，只是由于行政機(jī)關(guān)通過(guò)行政命令強(qiáng)制干涉，才導(dǎo)致宏益公司履行不能。宏益公司將案涉學(xué)校移交給教育局是無(wú)償?shù)?，宏益公司沒有因?yàn)橐平恍袨楂@得不當(dāng)利益。二、本案并不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣合同司法解釋》）第七、八、九條規(guī)定的情形，一審法院根據(jù)前述法條作出判決屬于適用法律錯(cuò)誤且顯失公平。

宏益公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決第一項(xiàng)、依法改判；二、本案一、二審訴訟費(fèi)用由雙方按比例承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、本案不能機(jī)械適用“房地一體”原則，賠付范圍僅包含W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的房屋價(jià)值，不包含土地價(jià)值。建中學(xué)校對(duì)原用土地并無(wú)使用權(quán)，《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》約定置換標(biāo)的物也不包括土地使用權(quán)，故本案的置換標(biāo)的物僅為房屋。建中學(xué)校實(shí)際損失遠(yuǎn)低于W-2區(qū)房屋評(píng)估價(jià)值，宏益公司自愿按W-2區(qū)房屋評(píng)估價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，已足以彌補(bǔ)建中學(xué)校所受損失；二、宏益公司并無(wú)欺詐行為，不符合《商品房買賣合同司法解釋》第七、八、九條規(guī)定的情形；三、宏益公司只應(yīng)向建中學(xué)校賠付約73894197.64元，其中，房屋價(jià)值約70000000元、超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及利息3654197.64元、五個(gè)車位20年的租賃費(fèi)240000元。

建中學(xué)校辯稱：一、房產(chǎn)與地產(chǎn)具有不可分離的自然屬性，且房地一體原則是我國(guó)民事法律規(guī)范中的強(qiáng)制性規(guī)范。二、宏益公司在2011年得知案涉校區(qū)將會(huì)被區(qū)教育局收回，卻仍在2012年與建中學(xué)校簽訂《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》，案涉校區(qū)建好后又無(wú)法交付給建中學(xué)校，已構(gòu)成欺詐。三、宏益公司主張其不應(yīng)支付3000萬(wàn)元的土地價(jià)款，此數(shù)額不僅沒有依據(jù)，該主張亦違反房地一體原則。另外，宏益公司將超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及利息固定在3654197.64元沒有依據(jù)，該款項(xiàng)的賠付應(yīng)以建中學(xué)校拿到全部賠付款時(shí)為截止時(shí)間。最后，五個(gè)車位20年的預(yù)期損失應(yīng)以當(dāng)前政府指導(dǎo)價(jià)與市場(chǎng)價(jià)相結(jié)合并考慮20年預(yù)期損失來(lái)確定，并非宏益公司所主張的僅僅為240000元。

建中學(xué)校向一審法院請(qǐng)求:一、宏益公司賠償建中學(xué)校經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)301266205元。具體為：1.賠償花果園項(xiàng)目W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園面積2倍的價(jià)值即199206540元;2.5個(gè)停車位20年出租的預(yù)期收益為1752000元;3.W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園20年預(yù)期出租收入100307664元;4.要求宏益公司書面道歉，并賠償精神和名譽(yù)損失1元。二、宏益公司支付超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及利息4813379.19元。以上兩項(xiàng)共計(jì)306079584.19元。三、要求建中學(xué)校承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

一審法院經(jīng)審理查明：2007年5月20日，建中學(xué)校取得《建筑施工許可證》，載明總建筑面積7904平方米。2012年9月24日，宏益公司(甲方)與建中學(xué)校(乙方)簽訂《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》,約定:經(jīng)貴陽(yáng)市人民政府批準(zhǔn)，根據(jù)貴陽(yáng)市南明區(qū)人民政府文件(南府發(fā)[2012]22號(hào))《關(guān)于貴陽(yáng)市南明隧五里沖片區(qū)危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造項(xiàng)目房屋征收的決定》，甲方在南明區(qū)五里沖實(shí)施危舊房、棚戶區(qū)、舊城改造項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目)，項(xiàng)目涉及搬遷乙方占地面積9.3畝、總建筑面積7904㎡的一所學(xué)校、一所幼兒園和100㎡的經(jīng)營(yíng)門面?，F(xiàn)經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，就學(xué)校搬遷達(dá)成以下協(xié)議：一、甲方用項(xiàng)目改造完成后W-2區(qū)綜合學(xué)校(綜合樓、學(xué)校)、幼兒園各一所安置乙方。規(guī)劃總用地面積19038㎡(約為28.6畝)，總建筑面積12296.7㎡(附平面規(guī)劃圖)，其中綜合樓1998.5㎡，學(xué)校7065.2㎡，幼兒園3233㎡。甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理產(chǎn)權(quán)，并分別將W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園辦理成兩個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)交付乙方。二、甲方同意一次性包干補(bǔ)償補(bǔ)助乙方共計(jì)2000萬(wàn)元，該費(fèi)用包括搬遷過(guò)渡費(fèi)、裝修費(fèi)、設(shè)備及附屬設(shè)施遷移費(fèi)、附屬物補(bǔ)償補(bǔ)助等一切費(fèi)用。甲方簽訂協(xié)議即日起3日內(nèi)將補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)用一次性付給乙方，同時(shí)乙方將房屋騰空交甲方拆除。三、過(guò)渡期為36個(gè)月。甲方如在過(guò)渡期內(nèi)未能按期將W-2區(qū)的綜合學(xué)校、幼兒園交付乙方,從逾期之日起,每超一個(gè)月，超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按169000元標(biāo)準(zhǔn)遞增10%，遞增后的月超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)最多不超過(guò)169000元的5倍。四、甲方提供學(xué)校底層5個(gè)車位供乙方免費(fèi)使用(應(yīng)交的管理費(fèi)除外)，如今后車位對(duì)外銷售，乙方可按銷售價(jià)的50%優(yōu)先購(gòu)買。五、本協(xié)議一式肆份，雙方各持貳份，未盡事宜雙方協(xié)商解決。

另，貴陽(yáng)市土地礦產(chǎn)資源交易管理處《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌資料》(2011年第03期)第24頁(yè)第六段：地塊內(nèi)按掛牌出讓規(guī)劃條件需配建的教育設(shè)施用地用地，由競(jìng)得人按規(guī)劃部門審定的方案修建竣工驗(yàn)收后，將產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給南明區(qū)政府教育行政主管部門?！秶?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌資料》（2011年第03期）第23頁(yè)載明:G(11)23地塊位于貴陽(yáng)市××里沖，土地級(jí)別為住宅四級(jí)、商業(yè)。地塊總面積**平方米方米，規(guī)劃條件：地：地塊內(nèi)掛牌出讓規(guī)劃條件需配建的教育設(shè)施用地競(jìng)得人按規(guī)劃部門審定的方案修建竣工驗(yàn)收后，將產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給南明區(qū)政府教育行政主管部門。

2016年1月19日，貴陽(yáng)市南明區(qū)人民政府向宏益公司下發(fā)《南明區(qū)人民政府關(guān)于義務(wù)教育階段學(xué)校建成交由教育部門統(tǒng)籌辦學(xué)的督辦通知》，載明：你公司須將義務(wù)教育階段配套學(xué)校無(wú)償移交當(dāng)?shù)亟逃姓鞴懿块T進(jìn)行統(tǒng)籌辦學(xué)，以滿足業(yè)主子女義務(wù)教育階段就近入學(xué)，并做好項(xiàng)目?jī)?nèi)業(yè)主的穩(wěn)定工作。

2016年2月1日，宏益公司向建中學(xué)校發(fā)出《關(guān)于<房屋置換補(bǔ)償協(xié)議>相關(guān)事宜處理的函》，載明:貴校于2012年9月24日與我司簽訂《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》，在該協(xié)議中約定我司用改造完成后W-2區(qū)的綜合學(xué)校(綜合樓、學(xué)校)、幼兒園各一所安置貴校。2016年1月19日，我司接到貴陽(yáng)市南明區(qū)人民政府發(fā)來(lái)的《南明區(qū)人民政府關(guān)于義務(wù)教育階段學(xué)校建成交由教育部門統(tǒng)籌辦學(xué)的督辦通知》，該函要求我司根據(jù)中央、省、市的文件精神及棚改項(xiàng)目的實(shí)際，將案涉地塊配套學(xué)校無(wú)償移交給當(dāng)?shù)亟逃姓鞴懿块T進(jìn)行統(tǒng)籌辦學(xué)，以滿足業(yè)主子女教育需求。為此我司特致函告知貴校，我司與貴校簽訂的上述協(xié)議因特殊原因已無(wú)法實(shí)際履行，請(qǐng)貴校接獲本函后三日內(nèi)與我司指定聯(lián)系人聯(lián)系，以及時(shí)商議上述協(xié)議的后續(xù)處理問題，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。

2016年2月28日，建中學(xué)?；貜?fù)《泣血報(bào)告》給宏益公司，要求:1.按原簽訂的《拆遷補(bǔ)償協(xié)議》執(zhí)行。鑒于現(xiàn)實(shí)情況，可在貴公司開發(fā)的范圍內(nèi)另外選址修建學(xué)校、幼兒園補(bǔ)償我校。2.我校與第三方簽訂的《聯(lián)合辦學(xué)合同》是受法律保護(hù)的，我校作為簽訂合同的一方無(wú)任何過(guò)錯(cuò)，過(guò)錯(cuò)方是貴公司，故對(duì)第三方造成的一切損失請(qǐng)貴公司盡快拿出一個(gè)解決方案。3.請(qǐng)貴公司在2016年4月前安排一所校舍(含學(xué)生宿舍，可容納2000余名學(xué)生)安置第三方。因我校與第三方簽訂《聯(lián)合辦學(xué)合同》后，第三方已與原合作方中斷合作，目前2000余名學(xué)生面臨無(wú)教室讀書的局面。

2016年3月2日，宏益公司再次向建中學(xué)校發(fā)出《關(guān)于協(xié)議后續(xù)履行方式的工作聯(lián)系函》，載明：鑒于包括政策等不可抗力在內(nèi)的因素產(chǎn)生，我公司無(wú)法將該協(xié)議中原約定應(yīng)置換給貴校的房屋交付給貴校，經(jīng)貴我雙方多次協(xié)商，我方建議通過(guò)變更協(xié)議履行方式的辦法處理該事務(wù)，現(xiàn)就協(xié)議后續(xù)履行辦法函告貴校如下:一、我公司擬將協(xié)議約定的房屋置換補(bǔ)償方式變更為貨幣補(bǔ)償，按照政府征收方案，貴校原房屋及土地評(píng)估總價(jià)應(yīng)為31837312元，即我公司應(yīng)按照該標(biāo)準(zhǔn)向貴校支付該筆補(bǔ)償款。二、依據(jù)協(xié)議約定，我公司還應(yīng)參照征收條例相關(guān)規(guī)定向貴校支付臨時(shí)安置超期過(guò)渡費(fèi)，截至2016年3月24日，按協(xié)議約定，我公司應(yīng)向貴校支付超期過(guò)渡費(fèi)共計(jì)1434331.91元。三、另貴校也可在我公司開發(fā)紅線范圍內(nèi)選擇房屋進(jìn)行價(jià)值互換。四、若貴校選擇貨幣補(bǔ)償方式，請(qǐng)貴校在收到本函后十日內(nèi)書面告知我公司貴校用以收領(lǐng)本函第一、二條所還款項(xiàng)的專用銀行賬戶，我公司將在收到貴校書面告知函后二十日內(nèi)支付上述款項(xiàng)。五、若貴校選擇實(shí)物價(jià)值互換請(qǐng)盡快與我公司聯(lián)系。

2016年3月8日，建中學(xué)校發(fā)送《關(guān)于對(duì)“協(xié)議后續(xù)履行方式的工作聯(lián)系函”的回復(fù)》給宏益公司，認(rèn)為該校實(shí)際建筑總面積應(yīng)為10000多平方米，也從未對(duì)原校址價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，宏益公司提出的變更協(xié)議履行方式的五條處理辦法，除第二條外，均予以拒絕。

2016年3月9日，宏益公司再次向建中學(xué)校發(fā)出《關(guān)于南明區(qū)建中學(xué)校協(xié)議后續(xù)履行方式的第二次工作聯(lián)系函》，載明：一、根據(jù)貴校與我公司于2012年9月24日簽訂的協(xié)議，雙方已確認(rèn)我公司對(duì)貴校位于南明區(qū)五里沖涉及搬遷的一所學(xué)校、一所幼兒園的建筑總面積7904平方米以及100平方米的生產(chǎn)用房，我公司將按協(xié)議中雙方確認(rèn)的以上面積予以貨幣補(bǔ)償。二、根據(jù)國(guó)家及有關(guān)職能部門的規(guī)定和政策，我公司開發(fā)建設(shè)的花果園項(xiàng)目?jī)?nèi)的教育設(shè)施修建竣工驗(yàn)收后，須將產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給政府相關(guān)職能部門。因此，我公司依法擬將協(xié)議約定的房屋置換補(bǔ)償方式變更為貨幣補(bǔ)償。三、貴校如不同意按照我公司提出的“協(xié)議后續(xù)履行方式”進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，貴?？梢圆扇“ㄏ蛉嗣穹ㄔ浩鹪V等合法有效的方式向我公司主張權(quán)利。

另查明，2015年9月27日，建中學(xué)校(甲方)與貴陽(yáng)市育強(qiáng)中學(xué)(乙方)簽訂《校區(qū)租賃合同》，約定:甲方同意將租賃物租賃給乙方用于經(jīng)辦幼兒園和學(xué)校。甲方將擁有完全產(chǎn)權(quán)、位于貴陽(yáng)市花果園樓盤內(nèi)&**;半山小鎮(zhèn)(W-2區(qū)綜合學(xué)校)”、目前正在修建的校舍，含一個(gè)學(xué)校(含操場(chǎng))和一個(gè)幼兒園(含操場(chǎng))等，總占地面積28.6畝、總建筑面積約15000平方米(占地面積和建筑面積以房開企業(yè)修建完畢交之給乙方后的實(shí)物為準(zhǔn)，不影響本合同的執(zhí)行。出租物的準(zhǔn)確地名以今后政府命名的為準(zhǔn))。租賃期為二十年，從2016年9月1日起至2036年9月1日止。租金計(jì)算方式:三年內(nèi)租金為每年300萬(wàn)元。2019年9月1日起之后每一年按10%的幅度遞增。在每年的租金達(dá)到人民600萬(wàn)元時(shí)不再遞增。違約責(zé)任:雙方在沒有違反本合同的情況下，一方提前解除合同，違約方需向守約方賠償違約金100萬(wàn)元。2015年9月28日，貴陽(yáng)市育強(qiáng)中學(xué)法定代表人張玉強(qiáng)的兒子支付400萬(wàn)元給建中學(xué)校的法定代表人鐘麗，后建中學(xué)校的法定代表人鐘麗及其夫黃志剛將中國(guó)建設(shè)銀行銀行卡(金額共400萬(wàn)元)的理財(cái)產(chǎn)品贈(zèng)與張子一。

另查明，建中學(xué)校為民辦非企業(yè)單位(法人)。

另，宏益公司訴建中學(xué)校房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，貴陽(yáng)市南明區(qū)人民法院于2016年6月23日立案，宏益公司請(qǐng)求確認(rèn)《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》已經(jīng)解除，后于2017年1月18日撤訴。2017年5月15日，宏益公司再次向貴陽(yáng)市南明區(qū)人民法院起訴，請(qǐng)求解除《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》，后將訴請(qǐng)變更為確認(rèn)該協(xié)議無(wú)效，貴陽(yáng)市南明區(qū)人民法院裁定駁回起訴，宏益公司不服，上訴至貴陽(yáng)市中級(jí)人民法院，該院維持了一審裁定。

2017年6月4日，建中學(xué)校向一審法院申請(qǐng)對(duì)本案所涉貴陽(yáng)市南明區(qū)花果園樓盤W-2區(qū)的綜合學(xué)校(綜合樓、學(xué)校)、幼兒園及5個(gè)地下停車位進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，規(guī)劃總面積為19038平方米，總建筑面積為12296.7平方米，其中綜合樓建筑面積為1998.5平方米，學(xué)校建筑面積為7065.2平方米，幼兒園建筑面積為3233平方米。經(jīng)一審法院委托，北京建亞恒泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司貴州分公司（以下簡(jiǎn)稱建亞恒泰評(píng)估公司）對(duì)建中學(xué)校申請(qǐng)?jiān)u估的樓房進(jìn)行了價(jià)值評(píng)估，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2016年9月23日。2017年11月7日，建亞恒泰評(píng)估公司出具《評(píng)估報(bào)告》，載明：確定評(píng)估對(duì)象于2016年9月23日滿足各項(xiàng)假設(shè)及限制條件下的房地產(chǎn)正常市場(chǎng)價(jià)值總額為10062.45萬(wàn)元，其中：綜合學(xué)校、幼兒園房地產(chǎn)總價(jià)值9993.24萬(wàn)元，綜合學(xué)校、幼兒園房地產(chǎn)單價(jià)8127元/平方米，5個(gè)停車位房地產(chǎn)總市場(chǎng)價(jià)值69.21萬(wàn)元，每個(gè)停車位房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值13.84萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)為：根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯主張及舉證質(zhì)證情況，歸納本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為:1.本案賠付的范圍是否包含W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的土地價(jià)值，賠償數(shù)額為多少;2.一倍的賠償責(zé)任能否支持，如支持則數(shù)額為多少;3.建中學(xué)校主張的W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園預(yù)期收益能否得到支持;4.關(guān)于超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)截止時(shí)間及相應(yīng)利息如何認(rèn)定;5.W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園、5個(gè)停車位預(yù)期收益數(shù)額為多少;6.建中學(xué)校主張精神和名譽(yù)損失能否得到支持。一審法院認(rèn)為，建中學(xué)校和宏益公司簽訂的《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。宏益公司延遲交付W-2區(qū)綜合樓、幼兒園，且現(xiàn)需將其移交給南明區(qū)行政部門，故《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》無(wú)法履行，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，解除《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》。

一、關(guān)于本案賠付的范圍是否包含W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的土地價(jià)值及賠償?shù)臄?shù)額為多少問題

宏益公司認(rèn)為，建中學(xué)校對(duì)原有土地并無(wú)使用權(quán)，宏益公司對(duì)原建中學(xué)校所附土地以及W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園通過(guò)招拍掛程序支付了土地出讓金，不應(yīng)再額外支付任何費(fèi)用。建中學(xué)校若認(rèn)為其享有W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的土地使用權(quán)，只能向政府主張補(bǔ)償，無(wú)權(quán)向宏益公司主張。一審法院認(rèn)為，第一，建中學(xué)校是經(jīng)過(guò)政府職能部門批準(zhǔn)設(shè)立的民辦學(xué)校，國(guó)家對(duì)新建民辦學(xué)校按照公益事業(yè)用地給予優(yōu)惠，所獲得的土地只要是用于教育用地，無(wú)論是通過(guò)劃撥或出讓方式均不影響建中學(xué)校對(duì)原校址土地享有使用權(quán)，原校址的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包括房屋價(jià)值與土地使用權(quán)價(jià)值。第二，宏益公司即使繳納了原校址土地出讓金，該行為也是依照法律規(guī)定將教育用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地需要補(bǔ)足的，土地性質(zhì)的轉(zhuǎn)化所產(chǎn)生的利益由宏益公司享有，繳納土地出讓金的行為對(duì)宏益公司需補(bǔ)償建中學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)不因此而發(fā)生變化。第三，本案雙方簽訂《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》明確約定：宏益公司開發(fā)的項(xiàng)目涉及搬遷建中學(xué)校占地面積9.3畝……，宏益公司用項(xiàng)目改造完成后W-2區(qū)的綜合學(xué)校、幼兒園各一所安置建中學(xué)校。規(guī)劃總用地面積19038㎡(約為28.6畝)……。該合同性質(zhì)為互易合同，雙方在合同中的意思表示均涵蓋了土地的面積，可以認(rèn)定雙方互易對(duì)象包括原建中學(xué)校校址的土地和W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的土地。宏益公司并無(wú)提交其他證據(jù)證明雙方達(dá)成過(guò)置換的房屋不包含土地使用權(quán)的約定，因此對(duì)宏益公司認(rèn)為置換的價(jià)值不包含土地價(jià)值的主張不予支持。

根據(jù)建亞恒泰評(píng)估公司評(píng)估W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園房地產(chǎn)總市場(chǎng)價(jià)值99932400元，現(xiàn)宏益公司已無(wú)法交付W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園給建中學(xué)校，雙方已同意解除《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》，宏益公司應(yīng)當(dāng)賠償未能交付的W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園房屋及土地價(jià)值，即賠償99932400元。

二、關(guān)于建中學(xué)校主張的一倍賠償責(zé)任能否支持，如支持則數(shù)額為多少問題

一審法院認(rèn)為，建中學(xué)校主張的一倍賠償即為懲罰性賠償，該賠償數(shù)額是超過(guò)實(shí)際損害數(shù)額的賠償，是對(duì)于真實(shí)賠償?shù)囊环N“附加”賠償。其目的是補(bǔ)償守約方所遭受的，由違約方的違約行為所造成的損害，這種賠償是對(duì)違約方的一種懲罰?！渡唐贩抠I賣合同司法解釋》第七條規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。”第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:(一)商品房買賣合同簽訂后，出賣人未告知買受人又將房屋抵押給第三人;(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！钡诰艞l規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證;(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。”上述規(guī)定明確了在違約方存在惡意違約和欺詐，致使守約方無(wú)法取得房屋的情形適用懲罰性賠償原則。本案中，宏益公司雖然沒有將W-2區(qū)的綜合學(xué)校、幼兒園簽訂合同后另行出賣或抵押給第三人等情形，其在明知W-2區(qū)的綜合學(xué)校、幼兒園會(huì)被政府機(jī)關(guān)收回的情況下，仍然與建中學(xué)校簽訂《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》，存在惡意違約和欺詐的行為，并在修建好后無(wú)法將學(xué)校交給建中學(xué)校。與《商品房買賣合同司法解釋》第八條、第九條倡導(dǎo)遏制欺詐、惡意毀約等擯棄誠(chéng)實(shí)信用原則，嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為予以制裁的立法目的相一致。在宏益公司存在惡意違約或欺詐的情形下，僅返還已付購(gòu)房款及利息并賠償所受損失將會(huì)導(dǎo)致其違約成本過(guò)低，從而在客觀上鼓勵(lì)違約行為的后果。因此，一審法院支持建中學(xué)校主張的一倍賠償責(zé)任，按照W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園房地產(chǎn)2016年9月23日總市場(chǎng)價(jià)值99932400元計(jì)算。

三、關(guān)于建中學(xué)校主張的W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園預(yù)期收益能否得到支持問題

一審法院認(rèn)為，建中學(xué)校主張的預(yù)期收益，實(shí)際上是指可得利益損失?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定，違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方的可得利益損失，但不得超過(guò)其訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案中，宏益公司與建中學(xué)校簽訂《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)，《商品房買賣合同司法解釋》已經(jīng)實(shí)施，因此，宏益公司應(yīng)當(dāng)預(yù)見到，如其違反合同約定，根據(jù)該解釋的規(guī)定，其可能承擔(dān)的違約責(zé)任，除對(duì)方當(dāng)事人所受直接損失外，還可能包括已付購(gòu)房款一倍的賠償。從《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定的懲罰性損害賠償制定的背景及目的看，規(guī)定的賠償損失并不包括對(duì)可得利益損失的賠償，而是通過(guò)規(guī)定懲罰性損害賠償對(duì)惡意違約或欺詐行為進(jìn)行懲罰。且已支持建中學(xué)校主張的懲罰性損害賠償，為了更好平衡雙方當(dāng)事人的利益，一審法院對(duì)建中學(xué)?？傻美鎿p失的主張不予支持。

四、關(guān)于超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)截止時(shí)間及相應(yīng)利息如何認(rèn)定問題

根據(jù)雙方簽訂的《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》約定可以得知超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的起算時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)，雙方對(duì)此均無(wú)異議，一審法院予以確認(rèn)。對(duì)于截止時(shí)間，建中學(xué)校主張超期安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)計(jì)算到法院判決執(zhí)行完畢為止。宏益公司主張超期安置補(bǔ)助費(fèi)計(jì)算到2016年8月31日。一審法院認(rèn)為，雙方約定超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)是對(duì)于宏益公司如逾期交付W-2綜合學(xué)校、幼兒園，補(bǔ)償建中學(xué)校的相應(yīng)損失，宏益公司不能履行雙方的合同后，與建中學(xué)校多次磋商解決后續(xù)事宜。2016年6月24日，建中學(xué)校專門就超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)函向宏益公司主張，在雙方不能協(xié)商一致的情況下，建中學(xué)校于2016年9月23日向一審法院起訴宏益公司，主張相應(yīng)的賠償款及超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用，此時(shí)建中學(xué)校已明確其向宏益公司主張賠償損失，而不再要求房屋安置，至此不應(yīng)再計(jì)算超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，為平衡雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，一審法院認(rèn)定超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)截止時(shí)間為2016年9月22日，即超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)從2015年9月24日到2016年9月22日，標(biāo)準(zhǔn)為從逾期之日起，每超一個(gè)月，按照169000元標(biāo)準(zhǔn)遞增10%，遞增后的費(fèi)用最多不超過(guò)169000的5倍。經(jīng)計(jì)算數(shù)額為3597868元。建中學(xué)校主張宏益公司應(yīng)支付超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)利息，利息以1年期基準(zhǔn)貸款利率4.35%計(jì)算。因宏益公司逾期支付款項(xiàng)，對(duì)建中學(xué)校造成一定損失，故對(duì)其主張的利息，以應(yīng)付金額為基數(shù)按年利率4.35%累加計(jì)算，時(shí)間則從2015年9月24日起至2016年9月22日止，經(jīng)計(jì)算為56329.64元。

五、關(guān)于W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園、5個(gè)停車位預(yù)期收益數(shù)額為多少問題

建中學(xué)校主張按照每個(gè)車位2元/每小時(shí)計(jì)算，5個(gè)車位20年預(yù)期收益為1752000元。宏益公司主張按照每個(gè)車位2400元/年，5個(gè)車位20年240000元。一審法院認(rèn)為，《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》約定是宏益公司提供5個(gè)車位供建中學(xué)校自用，車位的使用必然產(chǎn)生相應(yīng)的管理費(fèi)，應(yīng)當(dāng)予以扣除，同時(shí)考慮提供的車位本不具有營(yíng)利性質(zhì)等因素。一審法院酌定參照貴陽(yáng)市政府車位租賃指導(dǎo)價(jià)每車位2400元/年，5個(gè)車位20年即為240000元。

六、關(guān)于精神和名譽(yù)損失能否得到支持問題

一審法院認(rèn)為，精神損害賠償是針對(duì)遭受精神痛苦或精神受到損害而給予賠償?shù)囊环N民事責(zé)任，《最高人民法院關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責(zé)任若干問題的解釋》對(duì)精神損害賠償?shù)姆秶M(jìn)行了規(guī)定，對(duì)于合同違約的情形，主張精神損失沒有法律依據(jù)，不予支持。名譽(yù)是對(duì)自然人道德品質(zhì)方面社會(huì)評(píng)價(jià)，名譽(yù)權(quán)是自然人對(duì)其道德品質(zhì)方面評(píng)價(jià)享有的權(quán)利，對(duì)這種社會(huì)評(píng)價(jià)的貶損才導(dǎo)致對(duì)自然人名譽(yù)權(quán)的侵犯。是否對(duì)名譽(yù)權(quán)造成損害，以社會(huì)對(duì)特定當(dāng)事人的評(píng)價(jià)是否降低作為評(píng)判名譽(yù)權(quán)是否被侵犯的標(biāo)準(zhǔn)，而不是受害人主觀的感受。因此，行為人的某些行為如果沒有造成受害人的社會(huì)評(píng)價(jià)降低，則不構(gòu)成對(duì)名譽(yù)權(quán)的侵害。因此，建中學(xué)校主張名譽(yù)損失亦不予支持。

綜上，宏益公司應(yīng)支付建中學(xué)校各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)賠償為99932400元(W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園房地產(chǎn)價(jià)值)+99932400元(一倍賠償責(zé)任)+3654197.64元(超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及利息)+240000元(5個(gè)車位20年租賃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))=203758997.64元。

綜上所述，建中學(xué)校部分訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十七條、第一百一十三條、第一百七十五條，《商品房買賣合同司法解釋》第七條、第八條、第九條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第三款之規(guī)定，判決：一、宏益公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向建中學(xué)校支付各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失203758997.64元;二、駁回建中學(xué)校其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1572197元，評(píng)估費(fèi)500000元，由宏益公司負(fù)擔(dān)1379461元，由建中學(xué)校負(fù)擔(dān)692736元。

二審中,宏益公司提交了新證據(jù)，本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了質(zhì)證。

第一組證據(jù)為：《G（11）23號(hào)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》《G（11）24號(hào)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、編號(hào)為0002401、0002000、0002866、0002877的《繳交國(guó)有土地使用權(quán)出讓金登記單》、筑國(guó)用（2013）第04668號(hào)、第09969號(hào)《國(guó)有土地使用權(quán)證》，擬證明：1.宏益公司已經(jīng)通過(guò)出讓方式獲得本案所涉G（11）23、24號(hào)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，且目前仍是前述地塊的使用權(quán)人。2.建中學(xué)校無(wú)權(quán)向宏益公司就土地主張賠償。3.按照出讓合同約定，宏益公司需向南明區(qū)政府教育主管部門移交一所幼兒園、一所小學(xué)和一所中學(xué)，但并未約定違約責(zé)任。

第二組證據(jù)為：《關(guān)于研究花果園五里沖棚戶區(qū)改造項(xiàng)目新增教育醫(yī)療用地相關(guān)工作專題會(huì)議紀(jì)要》（筑府專議〔2014〕207號(hào)）、《關(guān)于安排布置花果園片區(qū)綜合整治有關(guān)問題會(huì)議紀(jì)要》（筑府專議〔2018〕152號(hào)）、《貴州省企業(yè)投資項(xiàng)目備案證明》，擬證明：宏益公司目前正在按照《G（11）23號(hào)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和《G（11）24號(hào)地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定履行修建學(xué)校的義務(wù)。

第三組證據(jù)為:2012年9月24日宏益公司與建中學(xué)校簽訂的《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》、貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2012年7月16日頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（建字第520000201112078號(hào)）、貴陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于2012年8月15日頒發(fā)的《建筑工程施工許可證》（編號(hào)為520101201209122201號(hào)）、《貴陽(yáng)花果園五里沖棚戶區(qū)、危舊房、城中村改造項(xiàng)目W-2區(qū)總平面圖（一）》和《貴陽(yáng)花果園五里沖棚戶區(qū)、危舊房、城中村改造項(xiàng)目W-2區(qū)總平面圖（二）》，擬證明：1.宏益公司給建中學(xué)校置換的標(biāo)的物是W-2區(qū)的綜合學(xué)校（綜合樓、學(xué)校）、幼兒園各一所并且雙方約定了具體的交付時(shí)間。2.宏益公司給建中學(xué)校置換的標(biāo)的物規(guī)劃有具體方位、面積和標(biāo)高，現(xiàn)移交給政府教育行政主管部門的標(biāo)的物原本就是修建給建中學(xué)校的。3.《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》的附件確定的學(xué)校與《貴陽(yáng)花果園五里沖棚戶區(qū)、危舊房、城中村改造項(xiàng)目W-2區(qū)總平面圖（一）》和《貴陽(yáng)花果園五里沖棚戶區(qū)、危舊房、城中村改造項(xiàng)目W-2區(qū)總平面圖（二）》載明的學(xué)校是同一標(biāo)的物。

第四組證據(jù)為：貴陽(yáng)市南明區(qū)花果園社區(qū)服務(wù)中心于2018年11月12日出具的《情況說(shuō)明》、貴陽(yáng)市公安局南明區(qū)分局花果園派出所于2018年11月9日出具的《情況說(shuō)明》、貴州宏立城物業(yè)服務(wù)有限公司于2018年11月12日出具的X區(qū)和W區(qū)入住《情況說(shuō)明》各一份、宏益公司與貴陽(yáng)市云巖區(qū)人民政府簽訂的《花果園W區(qū)配建學(xué)校、幼兒園移交協(xié)議書》，擬證明：1.由于建中學(xué)校不同意開設(shè)部分義務(wù)制教育班級(jí)，導(dǎo)致W-2區(qū)發(fā)生嚴(yán)重群體事件。2.為了維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，迫于政府的壓力，宏益公司將原本修建給建中學(xué)校的校區(qū)移交給了貴陽(yáng)市云巖區(qū)人民政府，宏益公司不存在惡意違約。

第五組證據(jù)為：南明區(qū)房屋征收管理局與建中學(xué)校于2012年9月3日簽訂的《征收補(bǔ)償協(xié)議》，擬證明：建中學(xué)校已獲得征收補(bǔ)償。

針對(duì)上述五組證據(jù)，建中學(xué)校認(rèn)為整體上沒有真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性，第四組證據(jù)是一種污蔑，而且后四組證據(jù)都是復(fù)印件。本院認(rèn)為，宏益公司二審提交的新證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，無(wú)法達(dá)到證明目的，本院不予采納。

二審審理期間，貴州省貴陽(yáng)市南明區(qū)教育局副局長(zhǎng)張晉平向本院陳述稱：1.依據(jù)《貴陽(yáng)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》[筑土出告字（2011）第03號(hào)]之規(guī)定，宏益公司需要在五里沖棚戶區(qū)、城中村、危舊房改造項(xiàng)目?jī)?nèi)配建2所中學(xué)、3所小學(xué)、4所幼兒園，并無(wú)償移交給貴陽(yáng)市南明區(qū)教育局。建中學(xué)校并不在規(guī)劃配建的范圍內(nèi)。2.案涉片區(qū)的業(yè)主要求修建公立學(xué)校，建中學(xué)校屬于民辦學(xué)校，因此引起業(yè)主上訪的問題，貴州省貴陽(yáng)市南明區(qū)教育局與宏益公司協(xié)商，宏益公司才決定將原定給付建中學(xué)校的校區(qū)交給政府做公辦學(xué)校。建中學(xué)校質(zhì)證認(rèn)為張晉平的陳述不具有真實(shí)性。本院認(rèn)為，張晉平的陳述無(wú)其他證據(jù)佐證，亦不影響本案處理結(jié)果，本院不予采納。

各方當(dāng)事人對(duì)一審判決查明的事實(shí)無(wú)異議，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)建中學(xué)校與宏益公司二審訴辯主張并經(jīng)雙方認(rèn)可，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：一、本案賠付的范圍是否包括W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的土地價(jià)值；二、建中學(xué)校主張的一倍賠償能否得到支持；三、建中學(xué)校主張的W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園預(yù)期收益能否得到支持；四、超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及其利息的計(jì)算截止時(shí)間如何認(rèn)定；五、W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園五個(gè)停車位預(yù)期收益數(shù)額如何確定；六、建中學(xué)校關(guān)于精神及名譽(yù)損失賠償?shù)闹鲝埬芊竦玫街С?；七、建中學(xué)校關(guān)于請(qǐng)求宏益公司依據(jù)W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園房地產(chǎn)的雙倍價(jià)值為基礎(chǔ)支付利息的請(qǐng)求是否超出舉證期限。根據(jù)本案查明的事實(shí)和相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋的規(guī)定，本院分析評(píng)判如下：

一、關(guān)于本案賠付的范圍是否包括W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的土地價(jià)值問題

宏益公司關(guān)于本案應(yīng)賠付的范圍要扣除W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的土地價(jià)值的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。一審判決對(duì)此問題分析認(rèn)定的三點(diǎn)理由本院均予認(rèn)可，不再重復(fù)，此外補(bǔ)充兩點(diǎn)。首先,《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條規(guī)定“地;地上建筑物他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”，依據(jù)上述法律法規(guī)的規(guī)定，“房地一體”是我國(guó)房地產(chǎn)法律規(guī)范中的基本原則。其次，《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》第一條約定“甲方用項(xiàng)目改造完成后W-2區(qū)的綜合學(xué)校（綜合樓、學(xué)校）、幼兒園各一所安置乙方。……甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理產(chǎn)權(quán)，并分別將W-2區(qū)的綜合學(xué)校、幼兒園辦理成兩個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)交付乙方”，雙方在《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》中并未明確約定拆遷安置的房屋土地使用權(quán)利益的補(bǔ)償要以建中學(xué)校對(duì)被拆遷校區(qū)有土地使用權(quán)為前提,根據(jù)前述“房地一體”原則，既然宏益公司約定將W-2區(qū)的綜合學(xué)校、幼兒園辦理兩個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)交付建中學(xué)校，當(dāng)然也包括相應(yīng)的土地使用權(quán)。不管建中學(xué)校對(duì)被拆遷校區(qū)有無(wú)土地使用權(quán)，宏益公司未按合同約定向建中學(xué)校交付拆遷安置房地產(chǎn),折價(jià)賠付的范圍均應(yīng)包括W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的土地使用權(quán)價(jià)值。

二、關(guān)于建中學(xué)校主張的一倍賠償能否得到支持問題

宏益公司關(guān)于建中學(xué)校主張的一倍賠償責(zé)任不能成立的上訴主張，本院不予支持。首先，依據(jù)《貴陽(yáng)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告》[筑土出告字（2011）第03號(hào)]之規(guī)定，宏益公司需要在五里沖棚戶區(qū)、城中村、危舊房改造項(xiàng)目?jī)?nèi)配建2所中學(xué)、3所小學(xué)、4所幼兒園，并無(wú)償移交給貴陽(yáng)市南明區(qū)教育局。由此可見宏益公司早已知道W-2區(qū)的綜合學(xué)校、幼兒園在建好之后需要無(wú)償移交給政府部門。即使如宏益公司所說(shuō)，在招拍掛文件以及土地使用權(quán)出讓合同中，所有地塊上學(xué)校的具體位置、規(guī)模等都只是意向性規(guī)定，需要經(jīng)過(guò)貴陽(yáng)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審批同意才能確定，但也說(shuō)明宏益公司早已知曉案涉校區(qū)存在被政府部門回收的可能性。因在簽訂《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》時(shí)宏益公司對(duì)建中學(xué)校故意隱瞞前述情況，W-2區(qū)的綜合學(xué)校、幼兒園修建好后亦無(wú)法按照合同約定交給建中學(xué)校，一審法院認(rèn)定宏益公司存在惡意違約和欺詐故意并無(wú)不當(dāng)。其次，按照《商品房買賣合同司法解釋》第七條、第八條規(guī)定對(duì)拆遷安置補(bǔ)償違約賠償?shù)倪m用并不以欺詐為前提，不管是在《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》簽訂前宏益公司明知W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園將被政府無(wú)償收回開辦公益學(xué)校，還是W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園修建好后因小區(qū)業(yè)主需要而交給政府開辦公益學(xué)校，均是宏益公司原因?qū)е陆ㄖ袑W(xué)校拆遷安置W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得拆遷安置房屋的建中學(xué)校依據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第七條、第八條的規(guī)定主張解除合同并要求一倍的損失賠償，均有事實(shí)和法律依據(jù)。第三，雖宏益公司與建中學(xué)校簽訂的《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》系以物易物的互易合同，而非名義上的商品房買賣合同，但二者對(duì)價(jià)性的實(shí)質(zhì)并無(wú)不同，宏益公司機(jī)械理解前述司法解釋的規(guī)范范圍不當(dāng)；不管宏益公司是基于土地招拍掛協(xié)議的約定還是建好后因業(yè)主需要而將W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園交給政府用于開辦公益學(xué)校，宏益公司都會(huì)基于土地招拍掛的價(jià)值、房地產(chǎn)開發(fā)銷售的價(jià)值、削減其他開發(fā)義務(wù)或政府補(bǔ)償?shù)确绞阶兿喃@得相對(duì)應(yīng)的利益，這種對(duì)價(jià)性在本質(zhì)上與房屋買賣亦無(wú)二致，宏益公司關(guān)于其非另行出賣的上訴理由亦不成立。

三、關(guān)于建中學(xué)校主張的W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園預(yù)期收益能否得到支持的問題

建中學(xué)校關(guān)于因宏益公司的違約導(dǎo)致建中學(xué)校無(wú)法履行與貴陽(yáng)市育強(qiáng)中學(xué)簽訂的《校區(qū)租賃合同》而應(yīng)賠償100307664元預(yù)期利益損失的上訴請(qǐng)求,本院亦不支持。首先，因宏益公司不能交付建中學(xué)校W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園,需按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)99932400元折價(jià)給付建中學(xué)校，該款項(xiàng)的性質(zhì)是宏益公司向建中學(xué)校交付W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園這一合同義務(wù)的替代，既然建中學(xué)校已經(jīng)獲得了與W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園價(jià)值相當(dāng)?shù)膶?duì)價(jià)，其基于W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園所能獲得的可得利益轉(zhuǎn)換為相應(yīng)房產(chǎn)對(duì)價(jià)款的使用可能獲得的利益,若建中學(xué)校再以其基于W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的權(quán)利而主張預(yù)期收益,則可能存在雙倍獲益。其次,如前所述,建中學(xué)校已因其拆遷安置W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的合同目的不能實(shí)現(xiàn)而獲得一倍的違約賠償,這種賠償既包括對(duì)守約方可得利益損失的補(bǔ)償性賠償,也包括對(duì)違約方的懲罰性賠償。一審判決按照《商品房買賣合同司法解釋》第七條、第八條的規(guī)定認(rèn)定宏益公司應(yīng)承擔(dān)的一倍賠償責(zé)任中已經(jīng)包含預(yù)期收益損失，建中學(xué)校再行主張W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的預(yù)期收益，亦不能得到支持。

四、關(guān)于超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及其利息的計(jì)算截止時(shí)間如何認(rèn)定問題

建中學(xué)校關(guān)于超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及其利息的計(jì)算截止時(shí)間應(yīng)定為生效判決執(zhí)行完畢止的上訴主張，本院不予支持。首先，從《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》第三條“過(guò)渡期為36個(gè)月。甲方如在過(guò)渡期內(nèi)未按期將W-2區(qū)的綜合學(xué)校、幼兒園交付乙方，從逾期之日起，每超一個(gè)月，超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按169000元標(biāo)準(zhǔn)遞增10%，遞增后的月超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)最多不超過(guò)169000元的5倍”的約定，可以看出雙方約定超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)的目的是為了督促宏益公司按時(shí)履行交付案涉校區(qū)的義務(wù)。其次，宏益公司已經(jīng)將W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園移交給了政府部門,宏益公司也無(wú)意另行修建學(xué)校交付建中學(xué)校，《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》已實(shí)際履行不能。最后，在建中學(xué)校向一審法院提起訴訟之前，與宏益公司一直處在磋商階段，包括請(qǐng)求宏益公司在花果園樓盤內(nèi)另行選址修建同等規(guī)模的學(xué)校交付給建中學(xué)校，但是并未磋商成功，建中學(xué)校向一審法院提起訴訟表明不再要求宏益公司另行交付學(xué)校，而是改為請(qǐng)求折價(jià)補(bǔ)償并賠償相應(yīng)的損失，在該請(qǐng)求得到判決支持的情況下，如前所述，此時(shí)宏益公司交付拆遷還建房屋的義務(wù)已經(jīng)轉(zhuǎn)換為折價(jià)款項(xiàng)給付，建中學(xué)校主張?jiān)儆?jì)算此后的超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)缺乏事實(shí)基礎(chǔ)，一審法院以建中學(xué)校起訴時(shí)為認(rèn)定超期臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)及利息數(shù)額的截止時(shí)間，并無(wú)不當(dāng)。

五、關(guān)于W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園五個(gè)停車位預(yù)期收益數(shù)額問題

建中學(xué)校上訴主張五個(gè)停車位的預(yù)期收益應(yīng)為3504000元，本院不予支持。按照《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》第四條的約定“甲方提供學(xué)校底層5個(gè)車位供乙方免費(fèi)使用（應(yīng)交的管理費(fèi)除外），如今后車位對(duì)外銷售，乙方可按銷售價(jià)的50%優(yōu)先購(gòu)買”，案涉五個(gè)停車位的用途為建中學(xué)校自用，不存在營(yíng)利性質(zhì)，一審法院按照貴陽(yáng)市政府車位租賃指導(dǎo)價(jià)來(lái)酌定五個(gè)停車位的二十年預(yù)期收益數(shù)額并無(wú)不當(dāng)，建中學(xué)校主張按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)計(jì)算缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)。另，建中學(xué)校上訴主張拆遷按照房屋雙倍賠償應(yīng)以100624500元而非99932400元作為計(jì)算的基礎(chǔ)。本院認(rèn)為,《評(píng)估報(bào)告》載明的100624500元包含W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園房產(chǎn)價(jià)值99932400元，加上五個(gè)停車位市場(chǎng)價(jià)值692100元。根據(jù)前述約定，建中學(xué)校對(duì)于案涉5個(gè)車位享有免費(fèi)使用或者優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利是二選一，一審法院已經(jīng)支持建中學(xué)?；诿赓M(fèi)使用車位可獲得預(yù)期利益的賠償請(qǐng)求，建中學(xué)校再以案涉5個(gè)車位的購(gòu)買價(jià)值為基礎(chǔ)主張雙倍賠償，本院不予支持。

六、關(guān)于建中學(xué)校主張的精神及名譽(yù)損失賠償能否得到支持問題

《最高人民法院關(guān)于確定民事侵權(quán)精神損害賠償責(zé)任若干問題的解釋》第五條規(guī)定,“法人或者其他組織以人格權(quán)利遭受侵害為由，向人民法院起訴請(qǐng)求賠償精神損害的，人民法院不予受理”。因此，建中學(xué)校主張精神及名譽(yù)損失賠償缺乏法律依據(jù)，一審法院未予支持并無(wú)不當(dāng)。

七、關(guān)于建中學(xué)校請(qǐng)求宏益公司依據(jù)W-2區(qū)綜合學(xué)校、幼兒園的雙倍價(jià)值為基礎(chǔ)支付利息的請(qǐng)求是否超出舉證期限的問題

此外，二審?fù)徶校暌婀局鲝堃粚彿ㄔ涸诮ㄖ袑W(xué)校未提出解除《房屋置換補(bǔ)償協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求及一審法院在未向雙方當(dāng)事人是否同意解除協(xié)議進(jìn)行釋明的情況下判令該協(xié)議解除，屬于程序違法。本院認(rèn)為，首先，建中學(xué)校在一審詢問筆錄上已經(jīng)簽字確認(rèn)同意該協(xié)議解除。其次，在一審認(rèn)定該協(xié)議予以解除后，雙方當(dāng)事人在上訴狀中都沒有對(duì)此提起上訴。最后，雙方當(dāng)事人在二審?fù)徶卸家衙鞔_表示同意解除該協(xié)議。雖一審在形式上具有一定程度的程序瑕疵，但實(shí)質(zhì)上仍然符合當(dāng)事人的真實(shí)意思，案件的處理結(jié)果亦無(wú)不當(dāng)。

綜上，宏益公司、建中學(xué)校的上訴請(qǐng)求均缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　黃　年

審判員　張　純

審判員　潘勇鋒

二〇一九年一月六日

法官助理馬玲