中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：苗林慶，該公司董事長。

委托訴訟代理人：崔戎鋒，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：賈志良，北京東衛(wèi)（洋浦）律師事務(wù)所律師。

二審被上訴人(一審原告)：北京安某投資管理有限公司，住所地北京市海淀區(qū)白石橋路48號綜合培訓(xùn)樓。

法定代表人：孫景林，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：閆濤，北京市北方律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：歐陽有慧，北京市中通策成律師事務(wù)所律師。

城建公司稱，再審請求：（一）撒銷北京市海淀區(qū)人民法院(2012)海民初字第14271號民事判決和北京一中院(2012)一中民終字第14807號民事判決；（二）確認(rèn)案涉《聯(lián)建合同》無效；（三）駁回安某公司要求城建公司辦理綜合樓產(chǎn)權(quán)過戶登記并賠償損失的訴訟請求；（四）本案一、二審訴訟費用由安某公司承擔(dān)。事實與理由：(一)原判決認(rèn)定案涉《聯(lián)建合同》有效，適用法律確有錯誤。1997年12月15日，聯(lián)建雙方簽訂案涉《聯(lián)建合同》時，聯(lián)建項目土地為軍事劃撥用地，沒有土地使用權(quán)證。北京市海淀區(qū)白石橋路48號綜合培訓(xùn)樓項目(以下簡稱48號綜合培訓(xùn)樓項目)，從規(guī)劃、立項、開工建設(shè)、竣工驗收，均系城建公司以自建房的名義進行，從未在相關(guān)行政部門進行過聯(lián)建報批或備案?！堵?lián)建合同》明確約定一方提供國有劃撥土地，另一方提供資金，共同投資建設(shè)，建成后按比例分配房屋產(chǎn)權(quán)。房屋建成后，聯(lián)建雙方又對聯(lián)建房屋共同經(jīng)營出租，充分體現(xiàn)了聯(lián)建雙方共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險的法律特征?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱國有土地使用權(quán)合同司法解釋)第十四條規(guī)定:“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！薄堵?lián)建合同》的性質(zhì)應(yīng)認(rèn)定為在國有劃撥土地上的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。國有土地使用權(quán)合同司法解釋第十六條規(guī)定:“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效?！币蚵?lián)建項目用地為國有劃撥土地，聯(lián)建一方以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，且在起訴前未補辦批準(zhǔn)手續(xù)，《聯(lián)建合同》應(yīng)認(rèn)定為無效合同。(二)原判決判令城建公司繼續(xù)履行聯(lián)建合同，辦理綜合培訓(xùn)樓產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，無法履行。目前綜合培訓(xùn)樓的土地性質(zhì)仍為國有劃撥土地，且土地使用權(quán)證辦理在北京城建集團有限責(zé)任公司（以下簡稱城建集團公司）名下。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條、第四十五條，均規(guī)定劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物的轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)行政審批。因未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，案涉聯(lián)建項目不具備辦理房產(chǎn)過戶登記條件。原判決判令城建公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)并辦理過戶登記，造成行政權(quán)與司法權(quán)的沖突，客觀上無法執(zhí)行。(三)原判決判令城建公司賠償安某公司損失6500萬元，適用法律確有錯誤。聯(lián)建雙方從簽訂《聯(lián)建合同》至發(fā)生訴爭十余年間，均未積極主動要求或配合對方去相關(guān)行政部門辦理聯(lián)建報批，聯(lián)建房屋未辦產(chǎn)權(quán)證書，雙方均存在過錯，均有損失。案涉《聯(lián)建合同》與商品房買賣合同在合同性質(zhì)、當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)等方面完全不同。原判決參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱商品房買賣合同司法解釋），將安某公司視為聯(lián)建房屋買受人，且在其未完全支付聯(lián)建房屋價款的情況下，按照聯(lián)建房屋的市場價格計算遲延辦理房產(chǎn)證違約金，判決城建公司承擔(dān)損失賠償責(zé)任，適用法律確有錯誤。

安某公司辯稱，（一）關(guān)于案涉《聯(lián)建合同》的性質(zhì)。《聯(lián)建合同》是聯(lián)建雙方在劃撥土地上聯(lián)合建設(shè)，房屋建成后，經(jīng)政府批準(zhǔn)繳納土地出讓金、轉(zhuǎn)讓聯(lián)建房屋的合同。其不是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，也不是國有土地使用權(quán)合同司法解釋規(guī)定的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。48號綜合培訓(xùn)樓項目(A座)是基建項目，不是以銷售盈利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)項目，項目經(jīng)依法立項，項目主體為城建公司，資金來源為自籌。（二）案涉《聯(lián)建合同》合法有效。1.認(rèn)定《聯(lián)建合同》效力的法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》，該司法解釋于2009年實施后，人民法院認(rèn)定合同效力應(yīng)當(dāng)以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，而不應(yīng)以國有土地使用權(quán)合同司法解釋為依據(jù)?！堵?lián)建合同》約定，房屋建成后向政府繳納土地出讓金，其中已包含向政府申請土地使用權(quán)出讓，保證國家的土地收益的意思表示，未損害國家利益。2.聯(lián)建房屋建成后才能進行評估和測繪，擬定土地出讓金的數(shù)額，報北京市人民政府批準(zhǔn)，政府批準(zhǔn)后由負(fù)責(zé)土地資源管理的部門辦理協(xié)議出讓手續(xù)。《聯(lián)建合同》不應(yīng)因尚未履行審批手續(xù)而被認(rèn)定無效。3.如認(rèn)定《聯(lián)建合同》無效，將會導(dǎo)致聯(lián)建這一90年代普遍存在的建設(shè)模式整體無效，損害交易穩(wěn)定性，依據(jù)《聯(lián)建合同》聯(lián)建的房產(chǎn)已經(jīng)建成并投入使用20余年，無法恢復(fù)到《聯(lián)建合同》簽訂前的狀態(tài)。（三）《聯(lián)建合同》可以履行。1.北京市對聯(lián)建房產(chǎn)如何辦理房屋登記有專門的規(guī)范?！侗本┦蟹课莸怯浌ぷ饕?guī)范(試行)》《北京市不動產(chǎn)登記工作規(guī)范(試行)》規(guī)定了劃撥土地上聯(lián)建房屋所有權(quán)辦理初始登記的情形。聯(lián)建房屋的分割有法可依、切實可辦。2.關(guān)于城建公司能否繼續(xù)履行合同，一審法院經(jīng)向行政機關(guān)咨詢，答復(fù)是完全可以辦理。3.根據(jù)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》《關(guān)于北京市國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理的若干意見》等相關(guān)規(guī)定，政府鼓勵劃撥用地轉(zhuǎn)為出讓用地。（四）關(guān)于城建公司應(yīng)否賠償安某公司遲延辦理過戶登記的損失問題。案涉房產(chǎn)因未辦理房產(chǎn)證而無法入市，安某公司無法取得增值收益，無法融資。安某公司的損失絕非使用房產(chǎn)或取得租金能夠覆蓋。原判決參照商品房買賣合同司法解釋第十八條規(guī)定酌定損失，適用法律正確。

安某公司向一審法院起訴請求：城建公司為“白石橋路48號綜合培訓(xùn)樓”中屬于安某公司的房產(chǎn)部分辦理產(chǎn)權(quán)證書，并賠償因遲延辦證給安某公司造成的損失9740.86萬元。

一審經(jīng)審理查明：1997年12月15日，北京楠迪技貿(mào)發(fā)展中心（以下簡稱楠迪技貿(mào)中心）作為乙方與甲方北京市第一城市建設(shè)工程公司(以下簡稱第一城建公司)簽訂了《聯(lián)建合同》，就48號綜合培訓(xùn)樓項目的合作事宜進行了約定。主要內(nèi)容包括：合作項目的規(guī)模約7500平方米—8500平方米；乙方暫定投入3200萬元；甲方負(fù)責(zé)土地的征用、拆遷和三通一平，負(fù)責(zé)舊樓的拆除、客戶搬遷違約金的賠償?shù)荣M用，乙方投資整棟綜合培訓(xùn)樓所有建設(shè)安裝費、設(shè)計費、土地出讓金、水電增容、變電室拆除移位再臨時建設(shè)等費用，大市政及四源費、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅等全部稅費(第四章第2條)；建成后綜合培訓(xùn)樓總面積如在8000平方米，產(chǎn)權(quán)分成比例為5:5，不足8000平方米，分成比例為6(甲方)：4(乙方)，8000平方米以上部分，產(chǎn)權(quán)歸投資方所有；本合建樓甲方分配南側(cè)部分，乙方分配北側(cè)部分，從設(shè)計及功能上要形成兩個獨立的系統(tǒng)；甲方負(fù)責(zé)綜合培訓(xùn)樓的規(guī)劃設(shè)計批復(fù)所需的有關(guān)文件，并協(xié)助乙方辦理有關(guān)手續(xù)，甲方負(fù)責(zé)把該綜合培訓(xùn)樓乙方所擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)于房屋達到正常使用后90天內(nèi)為乙方辦好權(quán)屬文件（第五章第2條）。《聯(lián)建合同》已在相關(guān)行政部門備案。

合同簽訂后，第一城建公司以自己的名義辦理了以下手續(xù)。1997年12月29日，48號綜合培訓(xùn)樓項目取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。1998年3月19日，48號綜合培訓(xùn)樓項目取得北京市規(guī)劃委員會下發(fā)的《關(guān)于建設(shè)城建集團一公司綜合培訓(xùn)樓項目可行性研究報告的批復(fù)》。1998年8月11日，48號綜合培訓(xùn)樓項目取得《建設(shè)工程開工證》。1999年5月12日，48號綜合培訓(xùn)樓項目取得《中華人民共和國國有土地使用權(quán)證》。1999年9月8日，48號綜合培訓(xùn)樓項目竣工。1999年11月29日，48號綜合培訓(xùn)樓項目取得《北京建設(shè)工程質(zhì)量合格證書》。

2000年，第一城建公司更名為北京城建一建設(shè)工程有限公司（以下簡稱城建一公司），并改制成為城建集團公司的子公司。2006年6月2日，城建一公司更名為城建公司。另查，楠迪技貿(mào)中心于2001年9月13日被北京市工商局海淀區(qū)分局吊銷。吊銷時，工商登記顯示的股東為沈成心（楠迪技貿(mào)中心之法定代表人）、孫景林（安某公司之法定代表人）、趙世界、張夢輝。2004年12月15日，上述四人形成《股東會決議》，決議內(nèi)容為：本中心在48號綜合培訓(xùn)樓項目中7000余平方米的產(chǎn)權(quán)和綜合樓加層900余平方米、平房240平方米及本中心在48號綜合培訓(xùn)樓項目的全部投資收益，全部轉(zhuǎn)讓給安某公司并立即交付。安某公司的股東為沈成心與孫景林。

1999年6月29日，楠迪技貿(mào)中心作為乙方與甲方城建集團公司簽訂《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議書》，約定：甲乙雙方聯(lián)合成立“北京城建楠迪物業(yè)管理有限責(zé)任公司”（以下簡稱城建楠迪物業(yè)公司），注冊資金200萬元，其中城建120萬元，楠迪80萬元，全部為貨幣出資，聯(lián)營期限二十年；從1999年7月1日起實行委托經(jīng)營；甲方擁有除培訓(xùn)樓7000平方米（最后以竣工圖分配面積為準(zhǔn)）外的全部產(chǎn)權(quán)，乙方擁有培訓(xùn)樓7000平方米產(chǎn)權(quán)和綜合樓5504平方米、加層900平方米、平房240平方米的八年經(jīng)營權(quán)；根據(jù)甲乙雙方各自產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)情況，按二十年聯(lián)營期綜合測算經(jīng)營收益比例確定為甲方60%、乙方40%。此后，城建楠迪物業(yè)公司自2000年起每年按比例向雙方分配收益，乙方所分得的款項多在600萬元上下，該收益包括但不限于48號綜合培訓(xùn)樓項目所占的份額，且自2003年起，收益實際由安某公司取得。

2011年1月12日，城建公司致函安某公司，內(nèi)容為：我公司決定擬對中關(guān)村南大街48號院改擴建；為此，我公司全權(quán)委托劉海山同志（原城建公司董事長）就1997年10月第一城建公司（現(xiàn)更名為：城建公司）與貴公司簽訂的《聯(lián)建合同》即聯(lián)合建設(shè)綜合培訓(xùn)樓事宜以及1999年6月29日城建集團公司與貴公司簽訂的《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議書》相關(guān)事宜進行商談。之后，雙方進行了協(xié)商，并形成2011年1月18日《會議紀(jì)要》。

2000年1月14日，北京市城市規(guī)劃管理局對第一城建公司做出京規(guī)行決字(2000)第004號《行政處罰決定書》，第一城建公司在建設(shè)48號綜合培訓(xùn)樓項目過程中，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自增加四層、增加建筑面積744平方米已構(gòu)成違法建設(shè)。《行政處罰決定書》的決定內(nèi)容為:同意保留使用，罰款148800元。2000年1月14日，楠迪技貿(mào)中心向銀行交納了上述罰款。

訴訟期間，經(jīng)一審法院向相關(guān)行政機關(guān)咨詢，現(xiàn)行的法律規(guī)范與1999年時相比有較大差異，雖然需重新報批、備案某些手續(xù)，但并非不能履行，相關(guān)手續(xù)均需以城建公司的名義申請及辦理，且需先全部辦至城建公司名下后，再通過相關(guān)手續(xù)進行拆分。

訴訟中，雙方對以下幾個問題存在爭議:（一）安某公司是否為本案適格主體。（二）《聯(lián)建合同》的效力。（三）城建公司是否有辦證義務(wù)，如果有，楠迪技貿(mào)中心是否違約在先，城建公司是否有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)。（四）是否已具備辦理48號綜合培訓(xùn)樓項目產(chǎn)權(quán)手續(xù)的條件。（五）安某公司在收取收益后是否存在損失，其所主張損失的依據(jù)是否適當(dāng)。

一審法院認(rèn)為：第一，楠迪技貿(mào)中心將《聯(lián)建合同》項下收益轉(zhuǎn)讓給安某公司，城建公司直接向安某公司發(fā)函表明認(rèn)可該項轉(zhuǎn)移權(quán)利義務(wù)行為，且該行為未損害城建公司利益，應(yīng)為合法有效。第二，《聯(lián)建合同》已在相關(guān)行政部門進行過備案的前提下，繼續(xù)履行該《聯(lián)建合同》并不存在明顯障礙。在建設(shè)過程中已經(jīng)取得土地使用權(quán)證，《聯(lián)建合同》合法有效。第三，由于各項審批手續(xù)均系以城建公司的名義取得，城建公司在履行合同的具體義務(wù)時，應(yīng)當(dāng)起主導(dǎo)作用?！堵?lián)建合同》未約定履約順序，城建公司先履行抗辯的主張無法成立。第四，《聯(lián)建合同》存在繼續(xù)履行的可能性，城建公司關(guān)于不具備辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)條件的異議不成立。最后，安某公司關(guān)于投資不能循環(huán)利用、不能核減成本等主張客觀存在?？梢詤⒄丈唐贩抠I賣合同司法解釋所確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)計算損失，在計算時還應(yīng)綜合考慮過錯因素、實際損失、信賴?yán)鎿p失等。

一審法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第七十九條、第八十條第一款、第八十四條、第一百零七條、商品房買賣合同司法解釋第十八條規(guī)定，作出(2012)海民初字第14271號民事判決：（一）城建公司繼續(xù)履行1997年12月15日《聯(lián)建合同》，辦理北京市海淀區(qū)白石橋路四十八號綜合培訓(xùn)樓項目的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，并最終依據(jù)《聯(lián)建合同》的約定將產(chǎn)權(quán)進行分割，過戶至安某公司名下，于判決生效之日即時執(zhí)行;（二）城建公司賠償安某公司損失6500萬元，于判決生效后三十日內(nèi)給付;（三）駁回安某公司的其他訴訟請求。如果城建公司未按判決指定的期間履行金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》（2007）第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。一審案件受理費528843元，由安某公司負(fù)擔(dān)122043元，城建公司負(fù)擔(dān)366800元。

城建公司不服一審判決，上訴請求：改判駁回安某公司全部訴訟請求。

二審查明事實與一審一致。

二審法院認(rèn)為:合同內(nèi)容是確定締約雙方權(quán)利義務(wù)內(nèi)容的依據(jù)，依法成立的合同受法律保護，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補救措施或者賠償損失的責(zé)任。第一，本案中，城建楠迪物業(yè)公司將本應(yīng)歸楠迪技貿(mào)中心取得的收益交付給安某公司，城建公司在協(xié)商48號綜合培訓(xùn)樓項目相關(guān)事實時直接發(fā)函給安某公司等事實均表明城建公司對于楠迪技貿(mào)中心向安某公司轉(zhuǎn)移權(quán)利義務(wù)的行為是明知且認(rèn)可的。對于安某公司在本案中的主體資格予以確認(rèn)。

第二，楠迪技貿(mào)中心與城建公司在1997年簽訂《聯(lián)建合同》，該種方式是當(dāng)時較為普遍的建設(shè)模式，雖然履行時在表面上與房地產(chǎn)開發(fā)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓存在類似或相同現(xiàn)象，但本質(zhì)上并不相同。雖然現(xiàn)行的法律、法規(guī)對于聯(lián)建的規(guī)定更為嚴(yán)格、嚴(yán)謹(jǐn)，但在涉訴《聯(lián)建合同》已在相關(guān)行政部門進行過備案的前提下，繼續(xù)履行該《聯(lián)建合同》并不存在明顯障礙。雖然在簽訂《聯(lián)建合同》時尚未取得土地使用權(quán)證，但在建設(shè)過程中已經(jīng)取得，該項瑕疵已獲得有效彌補，則城建公司再據(jù)此主張《聯(lián)建合同》為無效，顯然于法無據(jù)，至于土地出讓金，安某公司表示同意交納，故該項障礙亦不存在。城建公司關(guān)于《聯(lián)建合同》應(yīng)為無效的主張，不予支持。

第三，依據(jù)《聯(lián)建合同》，雙方的聯(lián)建方式是楠迪技貿(mào)中心負(fù)責(zé)全部出資，城建公司負(fù)責(zé)報批手續(xù)與施工建設(shè)。通常情況下，聯(lián)建雙方很難分清誰應(yīng)為主誰應(yīng)為從，需“聯(lián)”方可順利履行。但本案中，由于各項審批手續(xù)均系以城建公司的名義取得，故楠迪技貿(mào)中心在交納各項行政費用時均需以城建公司的名義進行，則城建公司在履行合同的具體義務(wù)時，無疑應(yīng)當(dāng)起主導(dǎo)作用。僅就《聯(lián)建合同》第五章第2條的約定，城建公司至少應(yīng)當(dāng)在約定的期限內(nèi)將其應(yīng)當(dāng)出具的手續(xù)出具給相關(guān)行政管理部門?，F(xiàn)其雖然提出先履行抗辯，但《聯(lián)建合同》第四、第五章之間并無明確的先后順序，故其適用先履行抗辯的條件并不存在，即使適用先履行抗辯，楠迪技貿(mào)中心所欠數(shù)額與標(biāo)的物的整體價值差距較大，則適用亦明顯失當(dāng)，有權(quán)利保護過度之嫌。至于交納各項費用，如前所述，城建公司應(yīng)處于主導(dǎo)地位，故在其并無證據(jù)證明其已為楠迪技貿(mào)中心或安某公司出具相關(guān)手續(xù)，系基于后者的原因未能交納的前提下，其先履行抗辯的主張均無法成立。

第四，如果不按約定履行義務(wù)，則永遠不會具備辦理的條件。針對城建公司所提出的異議:48號培訓(xùn)樓項目確實存在違法建設(shè)，但已接受過行政處罰，處罰決定中亦明確同意保留使用，故此項瑕疵不應(yīng)成為障礙;48號綜合培訓(xùn)樓項目尚未進行測繪亦為事實，但并無法律、法規(guī)顯示現(xiàn)在已不能進行測繪，故只需申請即可;《聯(lián)建合同》對于不動產(chǎn)面積的分配是明確、具體、可操作的，且在簽訂《聯(lián)合經(jīng)營協(xié)議書》時，又進一步對所有權(quán)的位置予以明確，即使存在一些細(xì)枝末節(jié)需要調(diào)整，亦不應(yīng)構(gòu)成對于大局的影響。故城建公司關(guān)于是否具備辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)條件的異議均不成立。

最后，針對安某公司在獲得城建楠迪物業(yè)公司按比例分配的利潤后是否仍存在損失，二審法院認(rèn)為，損失客觀存在，一個近萬平方米的不動產(chǎn)，其所產(chǎn)生的價值絕不僅僅限于每年幾百萬元。且安某公司關(guān)于投資不能循環(huán)利用、不能核減成本等主張均客觀存在。對于安某公司按商品房買賣合同司法解釋所確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)計算損失的主張是否合理，二審法院認(rèn)為，作為參照是可以的，但在計算時還應(yīng)綜合考慮過錯因素、實際損失、信賴?yán)鎿p失等。

基于以上認(rèn)定，可以得出以下結(jié)論:《聯(lián)建合同》合法有效，安某公司承接楠迪技貿(mào)中心在該合同中的權(quán)利義務(wù)，向城建公司主張繼續(xù)履行合同，即為其應(yīng)分得的不動產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的訴訟請求，具有事實及法律依據(jù)，應(yīng)予以支持。造成48號綜合培訓(xùn)樓項目遲遲不能辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的原因，主要在于城建公司不能正視其在履行合同時應(yīng)當(dāng)起到的主導(dǎo)作用，尤其在履行合同約定的辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)義務(wù)時，具有明顯的過錯，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。鑒于安某公司在取得所有權(quán)證后，相應(yīng)不動產(chǎn)即具有市場價值，故其參照商品房買賣合同司法解釋中的規(guī)定主張權(quán)利，具有一定的合理性，但其以全額主張，未綜合考慮相關(guān)因素，顯屬不當(dāng)。一審法院結(jié)合前述相關(guān)各項因素酌情確定的由城建公司賠償安某公司損失的數(shù)額適當(dāng)。二審法院依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》（2007）第一百五十三條第一款第一項之規(guī)定，作出(2012)一中民終字第14807號民事判決:駁回上訴，維持原判。二審案件受理費366800元，由城建公司負(fù)擔(dān)。

本院對有爭議的證據(jù)和事實認(rèn)定如下：關(guān)于《聯(lián)建合同》能否繼續(xù)履行，48號綜合培訓(xùn)樓中屬于安某公司的房產(chǎn)和土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移至其名下問題。本院向北京市規(guī)劃和自然資源委員會（以下簡稱北京市規(guī)自委）發(fā)函征求意見：因48號綜合培訓(xùn)樓所占用土地系劃撥土地使用權(quán)，按照現(xiàn)行政策能否辦理有償出讓手續(xù)？北京市規(guī)自委復(fù)函（京規(guī)自函〔2019〕2971號）記載：案涉建筑位于北京中心城區(qū)范圍內(nèi)，根據(jù)黨中央、國務(wù)院批復(fù)的《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035）》，中心城區(qū)范圍內(nèi)的用地和建筑，應(yīng)做為實施城市總體規(guī)劃的重要資源進行嚴(yán)格管理。按照《關(guān)于加強規(guī)劃和自然資源領(lǐng)域內(nèi)部約束監(jiān)督的意見》，原以劃撥方式取得使用權(quán)的用地，一般不辦理土地有償出讓手續(xù)。

城建公司認(rèn)可京規(guī)自函〔2019〕2971號復(fù)函的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，主張該復(fù)函證明案涉房產(chǎn)未能辦理過戶并非城建公司違約，而是因政策原因無法辦理劃撥土地的出讓手續(xù)。安某公司認(rèn)可京規(guī)自函〔2019〕2971號復(fù)函的真實性，但不認(rèn)可其合法性、關(guān)聯(lián)性，主要理由是：該復(fù)函所依據(jù)的規(guī)范性文件并未明確規(guī)定案涉房產(chǎn)所占用的劃撥土地不能辦理有償出讓手續(xù)；原判決已于2012年生效，而北京市規(guī)自委依據(jù)2016年文件作出答復(fù)，不應(yīng)適用本案。

安某公司就案涉48號綜合培訓(xùn)樓中屬于安某公司的房產(chǎn)能否轉(zhuǎn)移至其名下問題，亦向北京市規(guī)自委發(fā)函詢問，北京市規(guī)自委復(fù)函（京規(guī)自函〔2020〕355號）記載：在城建公司配合辦理相關(guān)手續(xù)情況下，安某公司可依法依規(guī)辦理以下事項：首先為城建公司辦理房屋所有權(quán)首次登記。完成首次登記后，可以辦理48號綜合培訓(xùn)樓項目中屬于安某公司房屋面積對應(yīng)的土地有償出讓手續(xù)。待辦理完土地有償出讓手續(xù)后，可按照《北京市不動產(chǎn)登記工作規(guī)范》及《聯(lián)建合同》有關(guān)條款及約定將屬于安某公司的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至安某公司名下。

安某公司認(rèn)為京規(guī)自函〔2020〕355號復(fù)函證明其依據(jù)《聯(lián)建合同》取得48號綜合培訓(xùn)樓相應(yīng)面積房屋產(chǎn)權(quán)沒有任何障礙。城建公司對該復(fù)函的合法性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，認(rèn)為其出具程序、內(nèi)容違法，不屬于辦理不動產(chǎn)所需批準(zhǔn)文件，亦未回答國有劃撥土地能否辦理土地有償出讓問題，復(fù)函所述辦理流程違反“一體登記”的不動產(chǎn)登記基本原則，無法完成。

鑒于雙方當(dāng)事人對北京市規(guī)自委兩次復(fù)函的理解存在分歧，本院再次向北京市規(guī)自委發(fā)函，請其確認(rèn)兩次復(fù)函內(nèi)容是否存在矛盾，以及按照現(xiàn)行政策能否將48號綜合培訓(xùn)樓中屬于安某公司的房產(chǎn)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移至其名下。北京市規(guī)自委向本院復(fù)函（京規(guī)自函〔2020〕637號）記載：一、京規(guī)自函〔2019〕2971號與京規(guī)自函〔2020〕355號復(fù)函內(nèi)容不沖突。按照《關(guān)于加強規(guī)劃和自然資源領(lǐng)域內(nèi)部約束監(jiān)督的意見》，原以劃撥方式取得使用權(quán)的用地，一般不辦理土地有償出讓手續(xù)；如確需辦理土地有償使用手續(xù)，需報請北京市規(guī)自委研究批準(zhǔn)，依法依規(guī)可以辦理。二、在48號綜合培訓(xùn)樓項目所占土地為劃撥取得的情況下，可依法依規(guī)首先為城建公司辦理房屋所有權(quán)首次登記。完成首次登記后，再依規(guī)辦理48號綜合培訓(xùn)樓項目的土地有償出讓手續(xù)。待辦理完土地有償出讓手續(xù)后，可按照《北京市不動產(chǎn)登記工作規(guī)范》及《聯(lián)建合同》有關(guān)條款及約定將屬于安某公司的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至安某公司名下。

城建公司對京規(guī)自函〔2020〕637號復(fù)函的真實性予以認(rèn)可，但是不認(rèn)可其合法性和關(guān)聯(lián)性，認(rèn)為該復(fù)函未說明依據(jù)，不屬于人民政府的批準(zhǔn)文件。該復(fù)函認(rèn)可京規(guī)自函〔2019〕2971號復(fù)函所述案涉土地不能辦理土地有償出讓的客觀事實。該復(fù)函不能解決將劃撥土地出讓給安某公司已經(jīng)獲得或者必能獲得批準(zhǔn)的問題。安某公司認(rèn)可京規(guī)自函〔2020〕637號復(fù)函的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性，認(rèn)為該復(fù)函證明案涉土地并非不能辦理土地有償出讓手續(xù)，48號綜合培訓(xùn)樓中屬于安某公司的房產(chǎn)和土地使用權(quán)能夠轉(zhuǎn)移至安某公司名下。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百一十四規(guī)定：“國家機關(guān)或者其他依法具有社會管理職能的組織，在其職權(quán)范圍內(nèi)制作的文書所記載的事項推定為真實，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。必要時，人民法院可以要求制作文書的機關(guān)或者組織對文書的真實性予以說明。”北京市規(guī)自委的職權(quán)范圍包括北京市自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記工作、自然資源有償使用工作等，其對案涉土地能否辦理土地有償出讓手續(xù)，48號綜合培訓(xùn)樓屬于安某公司的房產(chǎn)和土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移至其名下等事項所作回復(fù)應(yīng)作為認(rèn)定案件事實的依據(jù)，本院予以采信。北京市規(guī)自委的三份復(fù)函能夠證明盡管48號綜合培訓(xùn)樓所占用土地為劃撥取得，但是經(jīng)行政主管部門審批，依法依規(guī)可以辦理土地有償出讓手續(xù)。48號綜合培訓(xùn)樓中屬于安某公司的房屋產(chǎn)權(quán)可以依法依規(guī)轉(zhuǎn)移至其名下。

本院查明，1999年5月，案涉項目用地由城建集團公司取得國有土地使用權(quán)證，性質(zhì)至今仍是國有劃撥用地。安某公司主張《聯(lián)建合同》已在行政機關(guān)進行過備案，但并未提交《聯(lián)建合同》進行過備案的證據(jù)，原判決認(rèn)定《聯(lián)建合同》已在相關(guān)行政部門進行過備案，缺乏依據(jù)。

2011年1月18日，城建公司與安某公司商談形成《會議紀(jì)要》記載，根據(jù)《聯(lián)建合同》第五章第2條約定，權(quán)屬文件并未辦完，該合同未履行完。就后續(xù)安排，城建公司提出三種解決方案，安某公司同意其中兩種方案，第一種方案是給安某公司分割房產(chǎn)并辦證，第二種方案是由城建公司買斷安某公司房產(chǎn)。2011年9月23日，城建公司與安某公司商談形成《會議紀(jì)要》，其中提到因歷史原因A座未辦理產(chǎn)權(quán)證，評估時可將A座視為有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)進行評估，但土地出讓金由安某公司承擔(dān)，土地出讓金從收購款中扣除。

本院再審查明其他事實與原審查明一致。

本院認(rèn)為，本案再審爭議焦點是：（一）案涉《聯(lián)建合同》的性質(zhì)和效力；（二）城建公司應(yīng)否為安某公司辦理48號綜合培訓(xùn)樓中屬于安某公司部分房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證；（三）城建公司應(yīng)否向安某公司賠償遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的損失。

（一）關(guān)于案涉《聯(lián)建合同》的性質(zhì)及效力問題

城建公司主張案涉《聯(lián)建合同》系合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，根據(jù)國有土地使用權(quán)合同司法解釋第十四條、第十六條規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定案涉合同無效。本院認(rèn)為，案涉《聯(lián)建合同》并未違反法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。

根據(jù)查明事實，城建公司（甲方）與楠迪技貿(mào)中心（乙方，后將合同權(quán)益轉(zhuǎn)移給安某公司）簽訂《聯(lián)建合同》約定，雙方聯(lián)合建設(shè)48號綜合培訓(xùn)樓項目。由甲方提供土地，乙方提供資金（包括土地出讓金），合作建設(shè)綜合培訓(xùn)樓。綜合培訓(xùn)樓建成后，雙方各自獲得一定面積的房產(chǎn)。實際履行中，案涉項目以城建公司名義取得《建設(shè)規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程開工許可證》《項目可行性研究報告》等一系列手續(xù)，說明該項目符合當(dāng)時的規(guī)劃。聯(lián)建雙方并未將案涉項目變性為開發(fā)項目，通過對外銷售房屋盈利?！堵?lián)建合同》約定乙方的出資包括土地出讓金，說明雙方約定在土地變更為國有土地使用權(quán)后再轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。聯(lián)建雙方并未違反城市規(guī)劃或者項目規(guī)劃，偷逃土地出讓金，擅自改變涉案土地性質(zhì)，進行房地產(chǎn)開發(fā)，亦非直接轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)及地上房產(chǎn)。案涉劃撥土地使用權(quán)能否變更為國有出讓土地使用權(quán)以及案涉房產(chǎn)能否辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)，均系《聯(lián)建合同》約定能否履行問題，并不影響案涉合同的效力。《聯(lián)建合同》系利用國有劃撥土地聯(lián)合建房的合同，并非國有土地使用權(quán)合同司法解釋所規(guī)范的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，并不違反法律或者行政法規(guī)的強制性規(guī)定，未損害國家或者社會公共利益。城建公司根據(jù)國有土地使用權(quán)合同司法解釋第十四條、第十六條規(guī)定主張案涉合同無效，依據(jù)不足，本院不予采納。

此外，聯(lián)建雙方已經(jīng)履行了《聯(lián)建合同》大部分內(nèi)容。楠迪技貿(mào)中心履行了出資義務(wù)，案涉房產(chǎn)已經(jīng)建成，城建公司始終承認(rèn)安某公司對案涉房產(chǎn)享有所有者權(quán)益，《聯(lián)建合同》并不影響第三人利益，認(rèn)定《聯(lián)建合同》有效更有利于法律關(guān)系保持穩(wěn)定和妥善解決糾紛。

（二）關(guān)于城建公司應(yīng)否為安某公司辦理48號綜合培訓(xùn)樓中屬于安某公司部分房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)證問題

案涉合同約定甲方負(fù)責(zé)把該綜合培訓(xùn)樓乙方所擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)，于房屋達到正常使用后90天內(nèi)為乙方辦好權(quán)屬文件（第五章第2條）。城建公司主張因案涉土地系劃撥土地，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，該《聯(lián)建合同》約定的辦理房產(chǎn)過戶無法履行。本院認(rèn)為，城建公司并未提交充分證據(jù)證明《聯(lián)建合同》無法繼續(xù)履行。

《中華人民共和國合同法》第一百一十條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行。”即對于非金錢債務(wù)，如果存在法律上或者事實上不能履行、不適于強制履行等特殊情況，法院不能判決當(dāng)事人繼續(xù)履行。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！卑干骓椖坑玫匦再|(zhì)為國有劃撥用地，根據(jù)上述規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃撥土地上房屋應(yīng)經(jīng)政府審批。本院經(jīng)向行政主管機關(guān)征求意見，行政主管機關(guān)的復(fù)函證明，原以劃撥方式取得使用權(quán)的用地，報請行政主管機關(guān)研究批準(zhǔn)，依法依規(guī)可以辦理土地有償出讓手續(xù)。此外，行政主管機關(guān)對48號綜合培訓(xùn)樓項目辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的程序予以明確：首先為城建公司辦理房屋所有權(quán)首次登記；其次依規(guī)辦理48號綜合培訓(xùn)樓項目的土地有償出讓手續(xù)；然后可將屬于安某公司的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至安某公司名下。據(jù)此，本案并不存在法律上或事實上不能履行的情形。城建公司應(yīng)履行報批義務(wù)，申請政府批準(zhǔn)將案涉劃撥土地使用權(quán)變更為國有出讓土地使用權(quán)，安某公司也應(yīng)予以配合，按照《聯(lián)建合同》約定繳納土地出讓金。土地使用權(quán)出讓手續(xù)辦理完畢后，城建公司即能夠辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。城建公司在未向行政主管部門提出申請并提交材料的情況下，即主張案涉合同無法繼續(xù)履行，缺乏依據(jù)。安某公司請求城建公司辦理案涉房產(chǎn)房屋產(chǎn)權(quán)證的訴訟請求應(yīng)予支持。一審判決城建公司繼續(xù)履行《聯(lián)建合同》，辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，并最終將屬于安某公司的房產(chǎn)過戶至安某公司名下，并無不當(dāng)。

（三）關(guān)于城建公司應(yīng)否向安某公司賠償遲延辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的損失問題

此外，根據(jù)2011年1月18日及之后雙方當(dāng)事人商談形成的《會議紀(jì)要》，安某公司并未主張城建公司承擔(dān)遲延辦理房產(chǎn)過戶登記的損失，反而認(rèn)可系因歷史原因未能辦理房產(chǎn)證。安某公司亦未提交證據(jù)證明其在提起本案訴訟之前，曾催促城建公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。案涉房產(chǎn)未能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，并非城建公司單方違約所致。因此，原判決判令城建公司賠償安某公司損失6500萬元，依據(jù)不足，本院予以糾正。

本院經(jīng)民事行政審判專業(yè)委員會會議討論決定，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第二項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市第一中級人民法院(2012)一中民終字第14807號民事判決及北京市海淀區(qū)人民法院(2012)海民初字第14271號民事判決第二項、第三項；

二、維持北京市海淀區(qū)人民法院(2012)海民初字第14271號民事判決第一項；

三、駁回北京安某投資管理有限公司其他訴訟請求。

本判決為終審判決。

審判長　　謝愛梅

審判員　　吳曉芳

審判員　　王　丹

二〇二〇年四月二十三日