中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：藍(lán)翔，該公司董事長。

委托訴訟代理人：蔣國良，浙江天冊律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙帥，浙江天冊律師事務(wù)所律師。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：浙江三聯(lián)集團(tuán)有限公司。住所地：浙江省金華市婺城區(qū)金安公路西側(cè)金安路35號。

訴訟代表人：陸金才，浙江三聯(lián)集團(tuán)有限公司管理人負(fù)責(zé)人。

委托訴訟代理人：趙偉春，浙江三聯(lián)集團(tuán)有限公司管理人工作人員。

一審被告：三聯(lián)控股集團(tuán)有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖區(qū)天目山路159號現(xiàn)代國際大廈北座201室。

訴訟代表人：陸金才，三聯(lián)控股集團(tuán)有限公司管理人負(fù)責(zé)人。

委托訴訟代理人：趙偉春，三聯(lián)控股集團(tuán)有限公司管理人工作人員。

一審被告：馬文生，男，1966年11月23日生，漢族，住浙江省東陽市。

一審被告：樓娟珍，女，1972年1月14日生，漢族，住浙江省東陽市。

一審被告：金華市華源置業(yè)有限公司。住所地：浙江省金華市八一南街1168號新都會小區(qū)綜合樓110號。

訴訟代表人:陸金才，金華市華源置業(yè)有限公司管理人負(fù)責(zé)人。

委托訴訟代理人：趙偉春，金華市華源置業(yè)有限公司管理人工作人員。

三聯(lián)集團(tuán)公司答辯稱：一、案涉僅50套在建工程對應(yīng)的土地使用權(quán)應(yīng)屬于抵押權(quán)標(biāo)的，其他土地使用權(quán)對應(yīng)其他在建工程，不屬于本案抵押權(quán)標(biāo)的物。（一）原審判決并未遺漏土地使用權(quán)是否屬于抵押權(quán)標(biāo)的。根據(jù)“地隨房走”原則，50套在建工程所對應(yīng)的土地使用權(quán)的抵押無需在判決書中予以列明，三聯(lián)集團(tuán)公司在原審中并未否定金匯信托公司對50套在建工程所對應(yīng)的土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。（二）除50套在建工程所對應(yīng)的土地使用權(quán)外，金市國用（2014）第103-02695號土地使用權(quán)所規(guī)劃的其他建筑物所對應(yīng)的土地使用權(quán)不屬于抵押權(quán)標(biāo)的。1.根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)登記中土地使用權(quán)登記、房屋等建筑物或構(gòu)筑物所有權(quán)登記、抵押權(quán)登記是屬于不同類別項，土地使用權(quán)抵押登記、正在建造的建筑物抵押登記也屬于不同類別項，不同類別項中確定了“房隨地走、地隨房走”的一并抵押登記原則，但不同類別項中所確定的“房隨地走、地隨房走”有不同的法理基礎(chǔ)，法律后果并不相同，也不能等同。房隨地走原則確定的結(jié)果是，辦理抵押登記的土地上的建筑物全部一并抵押，地隨房走原則確定的結(jié)果是，辦理抵押登記的建筑物、在建建筑物所對應(yīng)的土地一并抵押，未辦理抵押登記的建筑物所對應(yīng)的土地使用權(quán)未作抵押。2.金匯信托公司以50套在建工程設(shè)定抵押之時只有一本土地使用權(quán)證得出整個土地使用權(quán)整體作為抵押權(quán)的邏輯錯誤。（三）認(rèn)定50套在建工程對應(yīng)的土地使用權(quán)屬于抵押權(quán)標(biāo)的符合當(dāng)事人的意思表示，有利于抵押物價值利用的最大化。1.在建工程及對應(yīng)的土地使用權(quán)屬于雙方合同約定內(nèi)容，系雙方真實意思表示，雙方實際并未按《抵押合同》第1.2條“本合同項下的抵押物是指目標(biāo)項目位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程”的約定辦理土地使用權(quán)抵押登記，雙方根據(jù)抵押物清單列明的99套及之后補充的17套辦理抵押登記，其他的在建工程尚未完成抵押登記。2.整體土地使用權(quán)因未辦理抵押登記未取得抵押權(quán)。本案原審中三聯(lián)集團(tuán)公司已經(jīng)舉證證明金華市國土部門出具的查詢記錄中明確金匯信托公司未曾辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，土地使用權(quán)證作為“附記”在他項權(quán)證中記載不能作為所有在建工程抵押登記的依據(jù)。3.本案抵押物在同一份合同中存在不同的約定，案涉《抵押合同》第1.2條約定，“本合同項下的抵押物是指目標(biāo)項下位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程”，而抵押物清單中又仔細(xì)羅列了具體的房號及抵押債權(quán)金額，抵押物范圍應(yīng)以合同具體約定的抵押物清單為準(zhǔn)，且應(yīng)當(dāng)以權(quán)利人所持有的權(quán)利憑證為限，不應(yīng)做擴(kuò)大解釋。二、案涉在建工程整體不屬于抵押權(quán)標(biāo)的，只有辦理了抵押登記的50套房屋才是在建工程抵押權(quán)標(biāo)的。（一）原審未認(rèn)定案涉在建工程整體享有抵押權(quán)正確。1.他項權(quán)證登記內(nèi)容與當(dāng)事人的合意及實際登記行為并不矛盾。他項權(quán)證登記內(nèi)容與合同約定抵押物明細(xì)完全一致，《抵押合同》中明確抵押物的具體信息見抵押物清單，兩份《抵押合同》共計抵押116套房產(chǎn)，由此可見雙方的意思表示是以該116套房屋作為抵押物，因此金匯信托公司的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)以抵押物清單為限，且不動產(chǎn)登記簿登記記載內(nèi)容與他項權(quán)證內(nèi)容并無差異。2.金匯信托公司主張“抵押登記的類型就是在建工程抵押，其抵押的范圍即應(yīng)包括金市國用（2014）第103-02695號已經(jīng)規(guī)劃明確的全部在建工程”與合同約定不符，邏輯錯誤。雙方是為在建工程辦理抵押登記，而非先辦理土地使用權(quán)抵押登記而涵蓋在建工程。《抵押合同》第1.5條約定的“除法律另有明確規(guī)定外，抵押期間抵押物上新增建筑物應(yīng)列入本合同項下抵押物范圍”中所稱“抵押物上新增建筑物”指的是已經(jīng)辦理抵押權(quán)登記的在建工程新增建筑物，而非土地使用權(quán)上的新增其他單元的在建工程，其他在建工程設(shè)定抵押需另行簽訂抵押合同。當(dāng)事人向行政登記部門提供整體在建工程詳細(xì)規(guī)劃文件并非為明確抵押的在建工程的范圍，而是申請辦理其中任何一部分在建工程抵押登記時必須提供的材料。3.登記機關(guān)辦理他項權(quán)證的內(nèi)容是根據(jù)雙方合同約定的抵押物清單的內(nèi)容及可辦理抵押登記的建筑物狀態(tài)來確定，并不存在對約定的抵押物未予以辦理登記的情形。登記證明上的房號就是根據(jù)規(guī)劃等內(nèi)容來區(qū)分不同單位的在建工程。根據(jù)法律規(guī)定，2014年在建工程抵押權(quán)登記程序應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國物權(quán)法》及《房屋登記辦法》、《房屋登記簿管理試行辦法》的不動產(chǎn)登記簿制度，不適用《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的抵押合同記載制度。登記機關(guān)收取《信托貸款合同》、《抵押合同》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的目的是為了審查雙方合同約定的抵押物清單中116套在建工程是否符合辦理在建工程抵押登記的必備材料，收取這些材料并不等于完成登記，只有在審查符合登記條件并對在建工程實地勘查后載入不動產(chǎn)登記簿才完成登記，并發(fā)放他項權(quán)證，根據(jù)現(xiàn)場勘查尚未建成的房屋不符合在建工程抵押登記條件。三聯(lián)集團(tuán)公司提交的《解除抵押申請》并不能否定雙方合同約定抵押物的范圍及登記部門實際辦理抵押登記物的范圍。（二）原審認(rèn)定金匯信托公司對50套在建工程享有抵押權(quán)正確。在建工程根據(jù)規(guī)劃中許可材料可以區(qū)分單元，具有可分性，因此在辦理在建工程抵押登記時以規(guī)劃行政許可的材料及實際建造進(jìn)程來登記并辦理他項權(quán)證，以在建工程抵押并不能當(dāng)然得出所有的在建工程抵押，抵押范圍應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人約定為限。三、金匯信托公司的主張與行政部門對其他購房戶的備案或者預(yù)告登記相矛盾、權(quán)益相沖突，金匯信托公司應(yīng)當(dāng)先行向人民法院提起不動產(chǎn)登記部門撤銷違法登記的行政訴訟。部分購房戶的備案及預(yù)告登記在雙方申請在建工程抵押登記之前，與金匯信托公司主張對全部在建工程及土地使用權(quán)享有抵押權(quán)相沖突，也與設(shè)立抵押登記后銷售并登記的購房戶的權(quán)益相沖突。四、本案不會產(chǎn)生不良社會影響。（一）案涉行政機構(gòu)根據(jù)行政規(guī)劃許可中確定的單位及實際已經(jīng)在建的狀況作在建工程登記簿登記并發(fā)放他項權(quán)證完全符合合同雙方當(dāng)事人的約定、法律的規(guī)定與實踐，與其他登記機構(gòu)根據(jù)抵押申請將所有在建工程或全部整體在建工程作為一本證登記并不矛盾。（二）案涉行政登記機構(gòu)的登記做法及人民法院的認(rèn)定更有利于發(fā)揮在建工程抵押貸款這一融資工具的功能，也更有利于市場的發(fā)展，符合金融規(guī)律。（三）本案金匯信托公司出現(xiàn)法律風(fēng)險的根本原因不在于雙方所爭議的在建工程抵押物的范圍，而是由于金匯信托公司沒有把握好風(fēng)險控制，將先前已經(jīng)辦理抵押登記的66套在建工程辦理了抵押登記的注銷登記，且沒有將所銷售的房款予以監(jiān)控回收，且三聯(lián)集團(tuán)公司出現(xiàn)了破產(chǎn)情形。五、破產(chǎn)裁定后由管理人接管建造的在建工程部分及原抵押登記的在建工程添加部分不屬于抵押權(quán)范圍。至2015年8月12日浙江省金華市婺城區(qū)人民法院裁定受理重整，管理人接管時的房屋現(xiàn)狀為：G5合計17層，房屋面未做，G6做到15層，16、17、18層及屋頂未做；G6、G7只做到6層；14#、15#、16#排屋已經(jīng)結(jié)頂；13#、17#、18#、19#、20#、21#、22#、23#、25#、26#、27#排屋及酒店均未建造。因該部分系管理人向金華銀行股份有限公司借款8,000萬元共益?zhèn)鶆?wù)所建造。因此金匯信托公司主張二期土地及其上的所有在建工程為其抵押范圍不能成立，金匯信托公司僅對50套在建工程及相對應(yīng)的土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)。綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求駁回金匯信托公司的再審請求。

一審被告三聯(lián)控股公司、華源置業(yè)公司述稱，同意三聯(lián)集團(tuán)公司的意見。

一審被告馬文生、樓娟珍未提交書面意見。

2015年1月15日，金匯信托公司向浙江省杭州市中級人民法院提起訴訟，請求判令三聯(lián)集團(tuán)公司歸還借款本息、三聯(lián)控股公司、馬文生、樓娟珍、華源置業(yè)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任，金匯信托公司有權(quán)就抵押物、質(zhì)押物優(yōu)先受償。后因三聯(lián)集團(tuán)公司、三聯(lián)控股公司、華源置業(yè)公司先后被法院裁定進(jìn)入破產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算程序，金匯信托公司將其訴訟請求變更為：一、確認(rèn)金匯信托公司對三聯(lián)集團(tuán)公司享有債權(quán)金額為291,131,079.36元。二、確認(rèn)金匯信托公司對三聯(lián)集團(tuán)公司提供的編號為金華市國用（2006）第4-86679號土地使用權(quán)、編號為金市國用（2014）第103-02695號土地使用權(quán)及之上在建工程等抵押財產(chǎn)拍賣、變賣或以其他方式變現(xiàn)后的款項就前述債務(wù)優(yōu)先受償。三、確認(rèn)金匯信托公司對三聯(lián)集團(tuán)公司提供的其持有的華源置業(yè)公司60%股權(quán)拍賣、變賣或以其他方式變現(xiàn)后的款項就前述債務(wù)優(yōu)先受償。四、確認(rèn)三聯(lián)控股公司、華源置業(yè)公司對前述三聯(lián)集團(tuán)公司291,131,079.36元的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。五、判令馬文生、樓娟珍對三聯(lián)集團(tuán)公司應(yīng)償還的本金及利息254,608,312.88元（暫計算到2014年12月31日，之后按金匯信托公司和三聯(lián)集團(tuán)公司簽訂的《信托貸款合同》約定支付）承擔(dān)連帶清償責(zé)任。六、本案訴訟費、財產(chǎn)保全費、律師費由三聯(lián)集團(tuán)公司、三聯(lián)控股公司、馬文生、樓娟珍、華源置業(yè)公司承擔(dān)。

浙江省杭州市中級人民法院一審查明:2014年3月10日，金匯信托公司與三聯(lián)集團(tuán)公司簽訂了編號為浙金信(貸)字HY-2014-016號《信托貸款合同》一份，約定：金匯信托公司同意向三聯(lián)集團(tuán)公司提供1.95億元的貸款，可分筆發(fā)放，資金專項用于三聯(lián)桂語山居項目(二期)后續(xù)工程建設(shè)。未經(jīng)貸款人書面同意，借款人不得擅自改變貸款用途，不得將信托貸款資金用于股權(quán)投資，不得將信托貸款資金用于其他違反國家政策、法律法規(guī)及金融監(jiān)管規(guī)定的用途；每筆貸款期限均為20個月；貸款利息執(zhí)行固定利率12.2%/年；當(dāng)借款人嚴(yán)重違反貸款合同約定且足以影響貸款合同項下債權(quán)安全時，貸款人有權(quán)宣布貸款合同項下部分或全部貸款本金立即提前到期，提前收回部分或全部已發(fā)放的貸款，要求借款人按貸款合同約定的每筆貸款期限(20個月)計算和支付貸款利息，并通過各種形式向借款人立即追索。

2014年3月10日、12月11日，三聯(lián)集團(tuán)公司與金匯信托公司簽署了編號分別為浙金信（抵）字HY-2014-016號-1、浙金信（抵）字HY-2014-016號-2、浙金信（抵）字HY-2014-016號-3的《抵押合同》三份，約定將三聯(lián)集團(tuán)公司開發(fā)建設(shè)的桂語山居項目(二期)在建工程以及該部分在建工程所對應(yīng)的土地使用權(quán)、位于金華市回××街西側(cè)、××以南、××以北的錦繡金華5#地塊土地使用權(quán)〔國有土地使用權(quán)證號為金華市國用(2006)第4-86679號〕抵押給金匯信托公司，為其履行《信托貸款合同》項下的全部債務(wù)提供抵押擔(dān)保。合同簽訂后，雙方辦理了在建工程抵押登記手續(xù)及金市他項(2014)第56號他項權(quán)證。

2014年7月22日，三聯(lián)集團(tuán)公司與金匯信托公司簽署了編號為浙金信（質(zhì)）字HY-2014-016號《質(zhì)押合同》一份，三聯(lián)集團(tuán)公司將其持有的華源置業(yè)公司60%股權(quán)質(zhì)押給金匯信托公司，為其履行《信托貸款合同》項下的全部債務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保，并辦理了股權(quán)質(zhì)押登記手續(xù)。

2014年3月10日、7月22日，三聯(lián)控股公司、馬文生、樓娟珍、華源置業(yè)公司分別與金匯信托公司簽署了編號為浙金信(保)字HY-2014-016號-1、浙金信(保)字HY-2014-016號-2、浙金信(保)字HY-2014-016號-3的《保證合同》三份，約定三聯(lián)控股公司、馬文生、樓娟珍、華源置業(yè)公司為三聯(lián)集團(tuán)公司履行《信托貸款合同》項下的全部債務(wù)提供連帶責(zé)任保證。

2014年3月13日，金匯信托公司成立了浙金•匯業(yè)16號三聯(lián)桂語山居項目集合資金信托計劃，并以信托計劃項下信托資金于2014年3月13日、3月25日、3月26日、4月4日共向三聯(lián)集團(tuán)公司發(fā)放了1.95億元的信托貸款。信托貸款發(fā)放后，因金匯信托公司在后續(xù)檢查中發(fā)現(xiàn)，三聯(lián)集團(tuán)公司桂語山居項目（二期）一直未能按《信托貸款合同》約定的項目進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，項目實際進(jìn)度嚴(yán)重落后于約定的項目進(jìn)度，三聯(lián)集團(tuán)公司已有其他貸款協(xié)議項下的利息逾期支付事項，且已發(fā)生其他第三方起訴三聯(lián)集團(tuán)公司的訴訟。故金匯信托公司于2014年8月26日向三聯(lián)集團(tuán)公司寄送了《浙金•匯業(yè)16號三聯(lián)桂語山居項目集合資金信托計劃信托貸款提前到期及催款通知函》，宣布三聯(lián)集團(tuán)公司在《信托貸款合同》項下的信托貸款于2014年8月31日提前到期，并要求三聯(lián)集團(tuán)公司歸還信托貸款本金1.95億元、支付貸款利息40,310,257.23元。

在一審法院審理本案期間，浙江省金華市婺城區(qū)人民法院于2015年8月17日裁定受理了三聯(lián)集團(tuán)公司破產(chǎn)重整一案，浙江省杭州市中級人民法院于2016年3月10日受理了三聯(lián)控股公司的破產(chǎn)重整申請。根據(jù)浙江省高級人民法院指定，將該案移送至浙江省金華市婺城區(qū)人民法院審理。2016年4月18日，浙江省金華市中級人民法院受理了浙江新東陽建設(shè)集團(tuán)有限公司對華源置業(yè)公司的破產(chǎn)清算申請，并指令浙江省金華市婺城區(qū)人民法院審理。

浙江省杭州市中級人民法院一審認(rèn)為，金匯信托公司與三聯(lián)集團(tuán)公司、三聯(lián)控股公司、馬文生、樓娟珍、華源置業(yè)公司分別簽訂的《信托貸款合同》及其補充協(xié)議、《抵押合同》、《保證合同》、《質(zhì)押合同》是各方當(dāng)事人真實意思表示，合法有效。金匯信托公司已按約履行了發(fā)放貸款的義務(wù)，因三聯(lián)集團(tuán)公司出現(xiàn)了合同約定的違約事由，金匯信托公司宣布貸款提前到期，要求三聯(lián)集團(tuán)公司返還貸款本金、支付利息，并主張行使抵押權(quán)、各保證人承擔(dān)保證責(zé)任的訴訟請求，具有事實和法律依據(jù)。但金匯信托公司對自宣布貸款到期日即2014年9月1日起至合同約定貸款到期日止的利息重復(fù)計算，該院對此不予支持。金匯信托公司主張的抵押物優(yōu)先受償權(quán)，應(yīng)以已辦理抵押登記手續(xù)的范圍為限。至于金匯信托公司對抵押物的優(yōu)先受償權(quán)，與購房者利益、工程價款優(yōu)先權(quán)是否沖突，以及法院裁定受理三聯(lián)集團(tuán)公司破產(chǎn)重整前后在建工程價值如何區(qū)分等問題，均不屬于案件審理及認(rèn)定范圍。華源置業(yè)公司雖已進(jìn)入破產(chǎn)清算程序，但目前尚無證據(jù)表明其股權(quán)價值已為零，金匯信托公司要求行使股權(quán)質(zhì)押優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，該院予以支持。馬文生、樓娟珍經(jīng)合法傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，視為對金匯信托公司主張的事實和訴訟請求放棄抗辯的權(quán)利。據(jù)此，該院依照《中華人民共和國合同法》第二百零五條、第二百零六條、第二百零七條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第十二條、第十八條、第二十一條第一款、第三十三條、第四十一條、第四十六條、第七十五條，《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第四十六條第二款以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，于2016年7月29日作出（2015）浙杭商初字第11號民事判決：一、確認(rèn)金匯信托公司對三聯(lián)集團(tuán)公司、三聯(lián)控股公司、華源置業(yè)公司享有本金1.95億元、利息59,767,898.2元（貸款發(fā)放日至2014年8月31日止按年利率12.2%計算，2014年9月1日至2015年8月17日止按年利率24.4%計算)、律師代理費100,000元的債權(quán)，共計254,867,898.2元。二、確認(rèn)金匯信托公司在前述第一項債務(wù)范圍內(nèi)對三聯(lián)集團(tuán)公司提供的抵押物（詳見一審判決后附的抵押物清單）折價或以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。三、確認(rèn)金匯信托公司在前述第一項債務(wù)范圍內(nèi)對編號為（金南工商）股質(zhì)登記設(shè)字（2014）第0045號《股權(quán)出質(zhì)設(shè)立登記通知書》項下的出質(zhì)股權(quán)折價或以拍賣、變賣該股權(quán)的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。四、馬文生、樓娟珍對三聯(lián)集團(tuán)公司借款本金1.95億元、利息59,767,898.2元（暫計至2015年8月17日，2015年8月18日至款項付清之日止的利息按年利率24.4%另行計付)、律師代理費100,000元，暫共計254,867,898.2元承擔(dān)連帶清償責(zé)任。上述款項應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)履行完畢。五、駁回金匯信托公司其他訴訟請求。一審案件受理費1,314,842元、財產(chǎn)保全申請費5,000元，共計1,319,842元，由三聯(lián)集團(tuán)公司、三聯(lián)控股公司、馬文生、樓娟珍、華源置業(yè)公司負(fù)擔(dān)。

金匯信托公司不服上述民事判決，向浙江省高級人民法院提起上訴，請求：1.撤銷一審判決第二項中關(guān)于確認(rèn)金匯信托公司享有桂語山居（二期）在建工程抵押物優(yōu)先受償權(quán)范圍的判決，并依法改判確認(rèn)金匯信托公司對桂語山居（二期）土地使用權(quán)（編號金市國用（2014）第103-02695號《國有土地使用權(quán)證》項下的土地使用權(quán)及其上所有在建工程依法享有優(yōu)先受償權(quán)。2.二審訴訟費用由三聯(lián)集團(tuán)公司承擔(dān)。事實和理由：一、一審判決認(rèn)定金匯信托公司僅對附表列明的50套在建工程具有抵押權(quán)，這是對在建工程抵押的物權(quán)屬性及相關(guān)法律規(guī)定的重大理解錯誤。1.在建工程的物權(quán)屬性為土地使用權(quán)上的添附，在建工程抵押包括已完工部分，也包括已經(jīng)規(guī)劃確定的將來要建設(shè)的物權(quán)整體，且具有不可分性。從物權(quán)屬性而言，在建工程屬于土地使用權(quán)上之添附，是不斷增加物權(quán)內(nèi)容的動態(tài)過程，其物權(quán)內(nèi)容隨著不斷添附而增加。因此，在建工程對應(yīng)的物權(quán)內(nèi)容不僅僅包括已完工部分，亦應(yīng)當(dāng)包含已經(jīng)規(guī)劃確定的將來要建設(shè)的物權(quán)整體。故在建工程抵押的范圍當(dāng)然是既包括已完工部分，又包括已經(jīng)規(guī)劃確定的將來要建設(shè)的物權(quán)整體。并且，因在建工程的不可區(qū)分性，在建工程抵押本身亦不可區(qū)分。值得說明的是，在本案中，在建工程及抵押等物權(quán)概念及相關(guān)法律理解問題會對本案判決產(chǎn)生重要影響。因此，于本案上訴期間，金匯信托公司特別邀請了包括江平、楊立新、崔建遠(yuǎn)等6位國內(nèi)物權(quán)法專家學(xué)者，其中不乏我國物權(quán)法起草小組的組長及核心成員。這些專家在論證意見中，均支持金匯信托公司的前述觀點。該等專家意見雖不具有法律約束力，但是可以作為解釋立法目的的重要參考依據(jù)。2.我國現(xiàn)有的法律體系，也早已經(jīng)明確了在建工程及在建工程抵押的前述屬性?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款規(guī)定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。以上兩法規(guī)都通過對在建工程抵押的定義明確指明，在建工程抵押的內(nèi)容是既包括已經(jīng)在造的房屋，也包括尚未建造的部分。除此之外，我國《房屋登記辦法》第六十條規(guī)定，申請在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記的，應(yīng)當(dāng)提交的材料必須包含建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第六十二條規(guī)定，在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。上述規(guī)定實際上是對在建工程抵押的內(nèi)容進(jìn)行了再次明確，即規(guī)劃明確的尚未建造的部分也屬于抵押范圍。如果在建工程抵押僅僅是包括抵押時已經(jīng)造好的部分，那么該法規(guī)所明確的“在建工程竣工后，將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記”將無從談起。3.既有的生效判例亦明確了前述在建工程及在建工程抵押的屬性。如在（2015）錫民終字第1149號案件中，江蘇省無錫市中級人民法院于生效判決中認(rèn)為：“涉案建筑物在2011年6月28日抵押設(shè)定時尚未完工，本院認(rèn)為未完工部分應(yīng)當(dāng)屬于抵押財產(chǎn)。在建工程是在一個總體設(shè)計范圍內(nèi)，由一個或者幾個單項工程所組成，經(jīng)濟(jì)上實行統(tǒng)一核算，行政上實行統(tǒng)一管理的建設(shè)單位。作為一個建設(shè)項目，不應(yīng)僅僅包括已完工部分”。本案中，一審法院在判決中僅認(rèn)定金匯信托公司對附表列明的50套在建工程具有抵押權(quán)，實質(zhì)上是混淆了在建工程與房屋所有權(quán)的物權(quán)屬性，將在建工程整體進(jìn)行了“創(chuàng)造性”地區(qū)分。這樣的區(qū)分，不僅僅是對在建工程物權(quán)屬性的根本誤讀，更是直接造成了金匯信托公司抵押權(quán)益的重大減損。值得提出的是，我國擔(dān)保立法的宗旨是“保障債權(quán)實現(xiàn)”，債權(quán)人如同時作為抵押權(quán)人時，其地位在同等條件下優(yōu)于債務(wù)人及擔(dān)保人，在債權(quán)人的利益與債務(wù)人、擔(dān)保人的利益發(fā)生沖突時，應(yīng)以擔(dān)保法立法宗旨為法律解釋依據(jù)，債權(quán)人的利益應(yīng)居于優(yōu)先受保護(hù)的地位。二、一審法院對本案重大事實認(rèn)定不清，更是簡單地將50本他項權(quán)證認(rèn)定為是金匯信托公司的抵押登記內(nèi)容，直接造成了本案的重大誤判。1.根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為效力要件。但是，一審法院卻簡單地將案件中的50本他項權(quán)證認(rèn)定為是全部抵押登記手續(xù)，更是將此作為認(rèn)定金匯信托公司抵押權(quán)范圍的唯一依據(jù)，忽視了對物權(quán)變動原因的審查。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條、第十七條等規(guī)定的內(nèi)容，他項權(quán)證本就不是認(rèn)定抵押權(quán)的唯一依據(jù)，其效力低于不動產(chǎn)登記簿等實際的登記行為。認(rèn)定在建工程抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依據(jù)不動產(chǎn)登記簿及登記資料等綜合進(jìn)行判斷。特別是應(yīng)當(dāng)著重審查當(dāng)事人所辦理的登記手續(xù)，以明確真實的抵押登記范圍。2.本案中，根據(jù)當(dāng)事人辦理的抵押登記手續(xù)，抵押登記的類型就是在建工程抵押，其抵押的范圍即應(yīng)當(dāng)包括金市國用(2014)第103-02695號土地使用權(quán)上已經(jīng)規(guī)劃明確的全部在建工程。本案中已有證據(jù)可以明確，根據(jù)金華市房地產(chǎn)交易辦證中心所公示的“在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記申請材料要求”，當(dāng)事人于辦理在建工程抵押時，提交了公示要求列明的全套在建工程抵押登記材料。浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》第1.2條已經(jīng)明確約定：“本合同項下抵押物是指目標(biāo)項目項下位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程。”該《抵押合同》通過其附件清單，再一次明確抵押物為桂語山居項目（二期）在建工程，其所對應(yīng)的土地使用權(quán)編號為金市國用（2014）第103-02695號。除抵押合同外，當(dāng)事人更是根據(jù)公示要求，提交了整體在建工程的詳細(xì)規(guī)劃文件即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》，對進(jìn)行抵押登記的在建工程的范圍進(jìn)一步明確為，本次在建工程抵押登記的范圍即應(yīng)當(dāng)包括金市國用（2014）第103-02695號土地使用權(quán)上已經(jīng)規(guī)劃明確的總建筑面積為140826.28平方米的全部在建工程。包括9幢疊排（14#樓、15#樓、16#樓、17#樓、18#樓、19#樓、20#樓、21#樓、22#樓），4棟高層（G5樓、G6樓、G7樓、G8樓）；酒店部分包括14棟獨棟客房，3棟花園客房，垃圾收集站和公廁。這些在建工程，都應(yīng)當(dāng)屬于抵押登記所明確的抵押權(quán)范圍。本案中的他項權(quán)證，屬于不動產(chǎn)權(quán)屬證書的一種，是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，并不是判定物權(quán)設(shè)立的唯一依據(jù)，其效力更是低于不動產(chǎn)登記簿。3.本案中的50本他項權(quán)證，實際是登記機關(guān)暫時就已經(jīng)抵押在建工程中已經(jīng)建成的部分進(jìn)行證明，其不能用來否定金匯信托公司對于其他部分的已建工程及未建工程享有抵押權(quán)。因在辦理抵押登記之時，案涉在建工程并沒有全部竣工，因此，登記機關(guān)暫時就已經(jīng)建成的部分在建工程，先向抵押權(quán)人即金匯信托公司出具他項權(quán)證，以滿足金匯信托公司的權(quán)利證明的需求。因此，該等他項權(quán)證應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為是在當(dāng)事人已經(jīng)完成了全部在建工程的抵押登記手續(xù)的基礎(chǔ)之上，登記機關(guān)單獨就已經(jīng)建成的部分再出具個別的證明文件，這些他項權(quán)證上所謂的一個個“房號”，并不是房屋權(quán)屬證書上的“房號”，其并不具有物權(quán)上的區(qū)分效力，僅僅是用于空間的標(biāo)示，不能反過來用來否定金匯信托公司已經(jīng)享有的全部抵押權(quán)。不然，就會變成是行政機關(guān)通過簡單出具幾本他項權(quán)證，就起到可以變更物權(quán)法制度，甚至是硬性拆分在建工程的效果。4.三聯(lián)集團(tuán)公司為辦理其商品房的預(yù)售而向金匯信托公司提交了《解除抵押申請》，其申請解除抵押的不僅僅是之前已經(jīng)辦理抵押登記的在建工程，還有尚未辦理過抵押登記的在建工程。該事實也證明金匯信托公司對在建工程整體享有抵押權(quán)。三、除在建工程外，一審法院在判決中未認(rèn)定金匯信托公司對于金市國用(2014)第103-02695號土地使用權(quán)享有抵押權(quán)，亦屬于對法律適用及事實認(rèn)定的重大錯誤。1.一審法院僅僅認(rèn)定部分在建工程的抵押權(quán)后，沒有按照地隨房走的基本物權(quán)法原則認(rèn)定土地使用權(quán)為抵押權(quán)范圍。如前文所論述，根據(jù)本案事實及相關(guān)法律規(guī)定，金匯信托公司對于金市國用（2014）第103-02695號土地使用權(quán)上的全部規(guī)劃的在建工程（包括尚未建設(shè)的工程）享有抵押權(quán)。那么，根據(jù)地隨房走的原則，金市國用（2014）第103-02695號土地使用權(quán)當(dāng)然亦整體屬于抵押權(quán)的客體。2.根據(jù)當(dāng)事人辦理的登記手續(xù)，土地使用權(quán)整體也屬于抵押登記事項，已經(jīng)完成了相應(yīng)登記。浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》第1.2條已經(jīng)明確約定：“本合同項下抵押物是指目標(biāo)項目項下位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程”。金匯信托公司向登記部門提交的《抵押合同》已經(jīng)明確約定了金市國用（2014）第103-02695號土地使用權(quán)屬于抵押權(quán)范圍。在金華市房地產(chǎn)交易辦證中心已經(jīng)頒發(fā)的他項權(quán)證的附注欄內(nèi)，可以明顯看到登記機關(guān)已經(jīng)標(biāo)明了“土地證號金市國用（2014）第103-02695號&rdq**;土地使用權(quán)，該附注亦屬于登記機關(guān)的登記內(nèi)容。附記屬于規(guī)定的“抵押權(quán)登記信息”，當(dāng)然具有登記公示的效力。綜上，請求依法改判支持金匯信托公司的上訴請求。

三聯(lián)集團(tuán)公司答辯稱：一、金匯信托公司請求改判并確認(rèn)其對桂語山居（二期）土地使用權(quán)及其上在建工程享有優(yōu)先受償權(quán)不能成立。1.金匯信托公司優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)抵押合同約定所附“抵押物清單”為限。（1）依據(jù)雙方簽署的浙金信(貸)字HY-2014-016號《信托貸款合同》第1條的定義和解釋，抵押物指編號為浙金信（抵)字HY-2014-016號-1、-2《抵押合同》中桂語山居項目（二期）土地使用權(quán)與其上在建工程及錦繡金華5#地塊土地使用權(quán)。（2）浙金信(抵）字HY-2014-016號-1、-2、-3《抵押合同》中第一條抵押物：1.2抵押物清單、1.3抵押物價值，明確抵押物的具體信息見本合同附件之“抵押物清單”，抵押物價值：詳見抵押物清單，可以明確，具體抵押物應(yīng)當(dāng)以附件為準(zhǔn)。根據(jù)雙方的約定，金匯信托公司享有優(yōu)先受償權(quán)范圍，應(yīng)當(dāng)以抵押物清單為限，即抵押物清單中列明的116套房產(chǎn)價值為限。該約定系當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容沒有違反法律規(guī)定，也未損害第三人利益，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。2.根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第六條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》、《城鎮(zhèn)國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等均規(guī)定以國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押，必須辦理抵押登記。三聯(lián)集團(tuán)公司已在金華市國土部門查詢到相關(guān)證據(jù)，證明金匯信托公司未曾辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，故其不應(yīng)當(dāng)享有對國有土地使用權(quán)及其在建工程拍賣或者變現(xiàn)價值的優(yōu)先受償權(quán)。而且，信托貸款協(xié)議系格式合同文本，對抵押物清單的理解和解釋，應(yīng)當(dāng)作限制性解釋，應(yīng)當(dāng)以合同具體約定的抵押物清單中列明的房產(chǎn)為本案訴爭實際抵押物，應(yīng)當(dāng)以權(quán)利人所持有的權(quán)利憑證為限，不擴(kuò)大解釋。二、如改判確認(rèn)金匯信托公司對桂語山居（二期）土地使用權(quán)享有優(yōu)先受償權(quán)，有侵犯公共利益的可能。三聯(lián)集團(tuán)公司2015年8月17日裁定重整后，金匯信托公司的債權(quán)權(quán)利已經(jīng)初步停止和確定。管理人進(jìn)駐后，在多方面努力和浙江省金華市中級人民法院積極推進(jìn)下，為了維護(hù)社會穩(wěn)定，在管理人監(jiān)督下進(jìn)行了復(fù)工。管理人監(jiān)管復(fù)工形成的共益?zhèn)鶛?quán)和金匯信托公司所主張的土地權(quán)益及其在建工程優(yōu)先受償權(quán)必然存在沖突，從而侵害和影響社會穩(wěn)定。請求支持金匯信托公司合理主張，駁回其上訴請求并維持原判。

二審審理期間，金匯信托公司提交了如下證據(jù)：證據(jù)1，金華市房地產(chǎn)交易辦證中心在金華市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公示的“在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記申請材料要求”一份；證據(jù)2、3，2014年3月12日、12月11日的《金華市房地產(chǎn)交易辦證中心業(yè)務(wù)登記收件單》各一份，上述證據(jù)共同證明金匯信托公司所做的不動產(chǎn)登記為在建工程抵押登記，金匯信托公司已經(jīng)根據(jù)金華市房地產(chǎn)交易辦證中心的公示要求提交了在建工程抵押登記材料；證據(jù)4，《專家論證意見書》一份，證明在建工程的物權(quán)屬性為土地使用權(quán)上之添附，其當(dāng)然包含已經(jīng)建設(shè)的、將來要建設(shè)的物權(quán)整體，在建工程抵押為當(dāng)然的整體抵押。根據(jù)本案材料，金匯信托公司的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)涵蓋金市國用（2014）第103-02695號土地使用權(quán)整體及其上的全部在建工程。三聯(lián)集團(tuán)公司質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)1的真實性無法確認(rèn)，因此也不能達(dá)到金匯信托公司的證明目的，抵押物的范圍是否具有相應(yīng)的優(yōu)先受償權(quán)的效力應(yīng)以不動產(chǎn)登記部門的登記為準(zhǔn)。對證據(jù)2、3的真實性無法確認(rèn)，應(yīng)以辦理抵押登記的材料為準(zhǔn)。對證據(jù)4的真實性無法確認(rèn)，且專家意見只能是專家的個人觀點，是否符合規(guī)定、是否真實有待法庭調(diào)查認(rèn)證后方能成立。對前述證據(jù)，浙江省高級人民法院的認(rèn)證意見為，證據(jù)1的真實性無法確認(rèn)，不具備證據(jù)效力。證據(jù)2、3與三聯(lián)集團(tuán)公司在原審中提供的證據(jù)1相同，對該兩份證據(jù)真實性予以認(rèn)定，對其證明力將結(jié)合其它證據(jù)綜合認(rèn)定。證據(jù)4專家認(rèn)證意見不屬于證據(jù)范疇，不具備證據(jù)效力。金匯信托公司向二審法院申請調(diào)取金華市房地產(chǎn)交易辦證中心于2014年3月12日、12月11日分別出具的《金華市房地產(chǎn)交易辦證中心業(yè)務(wù)登記收件單》，因?qū)ψC據(jù)2、3的真實性已予認(rèn)定，故上述證據(jù)已無必要調(diào)取，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十五條的規(guī)定，不予準(zhǔn)許。

三聯(lián)集團(tuán)公司未提交新的證據(jù)。

浙江省高級人民法院除對一審判決認(rèn)定的事實予以確認(rèn)外，另查明：浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》約定，本合同項下的抵押物是指目標(biāo)項目項下位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程，抵押物具體信息見合同附件之“抵押物清單”。抵押物清單項下的抵押物明細(xì)中載明抵押物為桂語山居項目（二期）在建工程。在建工程抵押物清單載有14#、15#、16#排屋48套，G5#、G6#高層51套，共計商品房99套、建筑面積10,338.06平方米。上述99套房產(chǎn)已辦理了抵押登記。2014年3月13日取得了他項權(quán)證。浙金信（抵）字HY-2014-016號-3《抵押合同》約定，抵押物為位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的在建工程及其占用范圍的土地使用權(quán)。具體信息見合同附件之抵押物清單。約定擔(dān)保主債權(quán)為抵押的17套房產(chǎn)，對應(yīng)的債權(quán)金額為17,172,900元，該17套房產(chǎn)于2014年12月16日辦理了抵押登記手續(xù)，取得了他項權(quán)證。上述已辦理抵押登記的116套商品房，其中66套，經(jīng)金匯信托公司同意已解除抵押登記。金匯信托公司提供的桂語山居商品房他項權(quán)證，其中浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》所涉抵押房產(chǎn)他項權(quán)證附記中均載明：土地證號金市國用（2014）第103-026**，共計99套，債權(quán)數(shù)額1.95億元，建筑面積10,338.06平方米。浙金信（抵）字HY-2014-016號-3《抵押合同》所涉抵押房產(chǎn)他項權(quán)證附記中均載明土土地證號金市國用（2014）第103-026**此次抵押17套房產(chǎn)的債權(quán)數(shù)額總計17,172,900元。

浙江省高級人民法院二審認(rèn)為，本案爭議是金匯信托公司對案涉桂語山居項目（二期）享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物范圍。金匯信托公司上訴主張其享有優(yōu)先受償權(quán)的范圍為桂語山居項目地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程。對此，案涉抵押系在建工程抵押，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定,以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或第五項規(guī)定的正在建造也即以建筑物及其他地上附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和正在建造的建筑物等不動產(chǎn)和不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。本案中，浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》雖然約定抵押物為桂語山居項目（二期）項下位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程，但至訴訟時，除已解除抵押的商品房外，辦理抵押登記手續(xù)的僅有50套商品房，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定這些已辦理抵押登記的房產(chǎn)設(shè)立了抵押權(quán)。金匯信托公司提出其申請辦理的為案涉項目在建工程抵押，系登記機關(guān)原因?qū)е挛茨苻k理其它土地使用權(quán)的抵押登記，故其享有優(yōu)先受償權(quán)的范圍不以登記的抵押物為限，而應(yīng)為桂語山居項目地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程。對此，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第五十九條的規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押登記手續(xù)時，因登記部門的原因致使無法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。本案中，并無證據(jù)顯示三聯(lián)集團(tuán)公司向金匯信托公司交付了土地使用權(quán)證，故金匯信托公司主張對桂語山居項目地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程享有優(yōu)先受償權(quán)，缺乏事實和法律依據(jù)。綜上，金匯信托公司的上訴理由，無事實和法律依據(jù)，不能成立。原審判決認(rèn)定事實基本清楚，適用法律正確。該院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，于2017年4月24日作出（2016）浙民終718號民事判決：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費1,314,842元，由金匯信托公司負(fù)擔(dān)。

在本院再審本案期間，三聯(lián)集團(tuán)公司向本院提交了以下證據(jù)：1.2014年3月12日金華市房地產(chǎn)交易辦證中心的《金華市房地產(chǎn)抵押登記申請表》及附清單、編號為201403120577號業(yè)務(wù)登記收件單、金華市規(guī)劃局的地字第330702201200061號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、建字第330702201300077號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《金華市建設(shè)工程規(guī)劃審定意見書》，金華市凱寶土地房地產(chǎn)評估測繪成果書、金華市房地產(chǎn)交易辦證收費預(yù)算單、2014年12月11日金華市房地產(chǎn)交易辦證中心登記收件單及對應(yīng)的《金華市房地產(chǎn)抵押登記申請表》及附清單、編號為201412110198號金華市房地產(chǎn)交易辦證中心收費預(yù)算單、現(xiàn)場查看記錄、金華市房地產(chǎn)抵押登記審核表，擬證明雙方僅為116套在建工程辦理抵押登記；2.2018年3月2日金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于桂語山居銷售情況信息查詢材料、2018年3月6日金華市國土資源局關(guān)于預(yù)告登記的信息查詢材料，擬證明2014年3月12日辦理抵押登記之前有24套房屋辦理了銷售備案登記，其中15套房屋辦理了預(yù)告登記，2014年12月11日辦理在建工程抵押登記之前合計有80套房屋辦理了預(yù)告登記。金匯信托公司對第1組證據(jù)的真實性、合法性均無異議，但對其證明目的不予認(rèn)可，對第2組證據(jù)的真實性沒有異議，對合法性及證明目的不予認(rèn)可。因雙方當(dāng)事人對前述證據(jù)的真實性均無異議，本院予以認(rèn)可，對上述證據(jù)的證明力將結(jié)合本案事實查明部分和裁判理由一并予以闡述。

本院經(jīng)再審查明：2012年6月18日，浙江省金華市規(guī)劃局頒發(fā)地字第330702201200061號《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，許可三聯(lián)集團(tuán)公司對浙江省金華市婺城區(qū)安地鎮(zhèn)安地村124,563㎡土地進(jìn)行使用，用地項目名稱為三聯(lián)·桂語山居（暫定），用地性質(zhì)為商業(yè)（旅館業(yè)）、住宅。2013年12月18日，浙江省金華市規(guī)劃局頒發(fā)建字第330702201300077號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，許可三聯(lián)集團(tuán)公司在上述土地上建設(shè)三聯(lián)·桂語山居（二期），總建筑面積為140,826.28㎡，其中計容積率面積85,245.04㎡，不計容積率面積55,581.24㎡。2014年3月10日，為籌措三聯(lián)·桂語山居項目（二期）后續(xù)工程建設(shè)的資金，三聯(lián)集團(tuán)公司與金匯信托公司簽訂浙金信（貸）字HY-2014-016號《信托貸款合同》，除約定借款本金、利息、期限、違約責(zé)任等事項外，還約定貸款合同項下的擔(dān)保物包括：編號為浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》項下桂語山居（二期）的在建工程，為全部信托貸款債權(quán)提供擔(dān)保；編號為浙金信（抵）字HY-2014-016號-2《抵押合同》項下金華市國用（2006）第4-86679號地塊的土地使用權(quán)，為7,000萬元信托貸款債權(quán)提供擔(dān)保。同時該合同第8.1.11條約定，鑒于抵押登記的相關(guān)政策，借款人承諾在貸款存續(xù)期間無條件配合貸款人辦理在建工程的追加抵押登記手續(xù)。

2014年3月10日，三聯(lián)集團(tuán)公司與金匯信托公司簽訂浙金信（抵）字HY-2014-016號-2《抵押合同》，約定以位于回××街西側(cè)、××以南、××以北的土地使用權(quán)（國有土地使用權(quán)證號為金華市國用（2006）第4-86679號）為上述信托貸款提供抵押擔(dān)保。該合同2.1條及2.3條約定，擔(dān)保的主債權(quán)為抵押人根據(jù)主合同之約定對借款人享有的本金為人民幣7,000萬元的信托貸款債權(quán)，擔(dān)保范圍包括貸款本金、利息、罰息、實現(xiàn)債權(quán)的費用等。次日，浙江省金華市國土資源局向金匯信托公司頒發(fā)該宗土地的他項權(quán)證，證號為金市他項（2014）第00056號，他項權(quán)利人為金匯信托公司，他項權(quán)利種類為國有土地使用權(quán)抵押，未記載權(quán)利范圍。

2014年3月10日，三聯(lián)集團(tuán)公司與金匯信托公司簽訂浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》，約定為上述《信托貸款合同》項下的1.95億元信托貸款提供抵押擔(dān)保。該合同第1.2條約定，本合同項下的抵押物是指目標(biāo)項目項下位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程。抵押物具體信息見本合同附件之“抵押物清單”。第1.5條約定，除法律另有明確規(guī)定外，抵押期間抵押物上新增建筑物應(yīng)列入本合同項下抵押物范圍。如抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致，抵押物上的新增建筑物可不列入本合同項下抵押物范圍，但抵押人承諾不將該等新增建筑物另行向除抵押權(quán)人之外的其他方進(jìn)行抵押。第5.2條約定，若就抵押物換發(fā)新的權(quán)屬文件或其他權(quán)利證書（明），導(dǎo)致本合同附件之“抵押物清單”或抵押權(quán)人收執(zhí)的抵押權(quán)證書與上述新的權(quán)利證書（明）或登記機關(guān)的登記簿相關(guān)記載不一致的，抵押人不得以此為理由拒絕承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果根據(jù)貸款人或登記機關(guān)的要求需要重新簽署抵押合同并辦理抵押登記手續(xù)，則抵押人應(yīng)予配合并共同辦理相關(guān)手續(xù)。第5.3條約定，除法律另有明確規(guī)定外，抵押期間抵押物上新增建筑物列入本合同項下抵押物范圍，抵押人有義務(wù)配合抵押權(quán)人辦理相應(yīng)的追加抵押登記手續(xù)。第11.1（1）條約定，抵押權(quán)的實現(xiàn)，可依法折價、變賣、拍賣抵押物，或在適用法律允許的范圍內(nèi)根據(jù)處分抵押物時的市場具體情況出售或以其他方式處分抵押物的全部或部分，并收取相關(guān)收益（為避免疑問，本合同附件之抵押物清單記載的或雙方另行約定的抵押物價值無論是否記載于房地產(chǎn)抵押登記部門的登記簿，均不表明抵押物的最終價值，其最終價值為處分抵押物所得款項在扣除各項稅費后的凈額）。合同后附的“抵押物清單”載明，抵押物為抵押人開發(fā)的桂語山居（二期）在建工程以及該部分在建工程所對應(yīng)的土地使用權(quán)，包括：14#樓、15#樓、16#樓聯(lián)排房產(chǎn)48套，G5#樓、G6#樓高層房產(chǎn)51套，擔(dān)保的債權(quán)總額為1.95億元。

2014年3月12日，金匯信托公司與三聯(lián)集團(tuán)公司共同向浙江省金華市房地產(chǎn)交易辦證中心申請辦理在建工程抵押，提交了登記申請書、國有土地使用權(quán)證、土地未抵押未查封證明、抵押合同、信托貸款合同、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、項目備案通知書、規(guī)劃審定意見書、總平面圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證、施工合同、現(xiàn)場查看記錄、測繪報告等資料。2014年3月13日，浙江省金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為上述抵押物清單上記載的99套房產(chǎn)分別頒發(fā)《在建工程抵押登記證明》，其中“在建工程坐落”一欄均填寫了具體的房號。

金匯信托公司向三聯(lián)集團(tuán)公司發(fā)放的1.95億元貸款本金的時間分別為：2014年3月13日發(fā)放1.069億元、2014年3月25日發(fā)放3640萬元、2014年3月26日發(fā)放5000萬元、2014年4月4日發(fā)放170萬元，總計1.95億元。

三聯(lián)集團(tuán)公司分別于2014年3月17日、4月1日、4月24日、5月26日向金匯信托公司提交《解除抵押申請》，以銷售合同需要去房管局進(jìn)行備案等為由，申請金匯信托公司對桂語山居二期項目中179套房屋出具解押證明。金匯信托公司向金華市房地產(chǎn)交易辦證中心出具《證明》，載明：“因桂語山居二期項目開發(fā)建設(shè)資金需要，浙江三聯(lián)集團(tuán)有限公司將桂語山居二期在建工程抵押給我公司，貸款金額為人民幣壹億玖仟伍佰萬元?，F(xiàn)桂語山居二期項目已經(jīng)開始預(yù)售，我公司同意浙江三聯(lián)集團(tuán)有限公司桂語山居二期以下房產(chǎn)進(jìn)行銷售、預(yù)抵押、合同備案等事宜”，并附具體清單。據(jù)此，金華市房地產(chǎn)交易辦證中心允許上述179套房屋進(jìn)行銷售。前述三聯(lián)集團(tuán)公司申請解除抵押的179套房屋中，有66套在上述《抵押合同》所附的抵押物清單中，其余113套房屋均不在抵押物清單中。

2014年12月15日，三聯(lián)集團(tuán)公司與金匯信托公司簽訂浙金信（貸補）字HY-2014-016號-2《信托貸款合同之補充協(xié)議二》，約定根據(jù)《信托貸款合同》第8.1.11條關(guān)于“鑒于抵押登記的相關(guān)政策，借款人承諾在貸款存續(xù)期間無條件配合貸款人辦理在建工程的追加抵押登記手續(xù)”的約定，追加相關(guān)房產(chǎn)的抵押擔(dān)保，具體抵押物情況見浙金信（抵）字HY-2014-016號-3《抵押合同》。

2014年12月11日，三聯(lián)集團(tuán)公司與金匯信托公司簽訂浙金信（抵）字HY-2014-016號-3《抵押合同》，約定主債權(quán)為《信托貸款合同》項下享有的1.95億元信托貸款債權(quán)，本次抵押的17套房產(chǎn)對應(yīng)的債權(quán)金額為17,172,900元,抵押物為位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的在建工程及其占用范圍的土地使用權(quán)，具體信息見本合同附件之抵押物清單。抵押物清單上記載了土地使用證號、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證及坐落位置，包括G5、G6、G7、G8高層共計17套房產(chǎn)。2014年12月11日，雙方共同向金華市房地產(chǎn)交易辦證中心申請辦理在建工程抵押。2014年12月16日，浙江省金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為上述抵押物清單上記載的17套房產(chǎn)分別頒發(fā)《在建工程抵押登記證明》，其中“在建工程坐落”一欄均填寫了具體的房號。

在本院再審本案期間，金匯信托公司向本院書面確認(rèn)，對2014年3月12日辦理抵押登記前已經(jīng)售出的23套房屋及辦理抵押登記后經(jīng)其同意解封的179套房屋，不再主張優(yōu)先受償權(quán)。因G8-2-3A04號房屋同時列在登記前已售出和嗣后同意解封的179套房屋之中，故金匯信托公司放棄優(yōu)先受償權(quán)的房屋共計201套（詳見后附的清單）。

在一、二審判決作出后，三聯(lián)集團(tuán)公司未經(jīng)金匯信托公司同意銷售了部分房產(chǎn)，并進(jìn)行了備案登記以及預(yù)告登記。

另查明，2012年4月6日，浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行杭州中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會浙江監(jiān)管局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好在建工程抵押權(quán)登記工作的若干意見》（浙建房〔2012〕28號），主要內(nèi)容為：二、依法審核在建工程抵押權(quán)。房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等規(guī)定，認(rèn)真審核申請登記的在建工程抵押權(quán)，重點把握在建工程抵押權(quán)的合法性，以及抵押物本身的客觀性和完整性。（一）抵押物應(yīng)為抵押人有權(quán)處分的財產(chǎn)。對已領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)售出的商品房應(yīng)予扣除。抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同查詢確認(rèn)未售商品房的清單。在辦理在建工程抵押權(quán)登記期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)暫停銷售商品房，房地產(chǎn)管理部門暫停辦理合同備案手續(xù)。（二）抵押物應(yīng)為在建工程完工部分或者可售部分。抵押物為在建工程完工部分的，在建工程抵押權(quán)申請登記時，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看，對完工部分的記載，可以參照監(jiān)理公司出具的工程進(jìn)度證明。已領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》的項目，抵押物可以是許可銷售的全部房產(chǎn)。（三）抵押物應(yīng)為在建工程連同其土地使用權(quán)整體。抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定作為抵押物的在建工程范圍（建筑物單體名稱及已建層數(shù)，已具備房屋基本單元特征的可以直接約定房屋基本單元）。在建工程抵押的，其占用范圍的土地使用權(quán)隨之抵押。非房地產(chǎn)開發(fā)項目，在建工程占用范圍的土地使用權(quán)可按宗地認(rèn)定（分期建設(shè)的項目，國土資源部門同意土地分割并明確四至范圍的，可按當(dāng)期土地認(rèn)定）；房地產(chǎn)開發(fā)項目，在建工程占用范圍的土地使用權(quán)不作明示。三、努力優(yōu)化在建工程抵押權(quán)登記程序。房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房屋登記辦法》等規(guī)定，進(jìn)一步明確在建工程抵押權(quán)登記的申報材料和審核條件，努力優(yōu)化辦事程序。（一）設(shè)立登記要與土地使用權(quán)抵押登記相銜接。（二）記載及發(fā)證方式要適應(yīng)商品房動態(tài)銷售的需要。為了方便在建工程抵押后的商品房銷售，同時繼續(xù)有效保護(hù)抵押權(quán)人的合法權(quán)利，房屋登記機構(gòu)可以實行“在建工程抵押物清單”的管理辦法。即：1.房屋登記機構(gòu)依據(jù)當(dāng)事人約定的作為抵押物的在建工程范圍，制作“在建工程抵押物清單”，該清單作為《在建工程抵押登記證明》的附件。2.已登記的在建工程抵押權(quán)因商品房銷售發(fā)生變更的，抵押權(quán)人與抵押人共同申請變更登記。對合同約定的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額不發(fā)生變化的，在變更登記審核完成后，僅換發(fā)新的“在建工程抵押物清單”，登記證明不作換發(fā)；對合同約定的擔(dān)保債權(quán)數(shù)額發(fā)生變化的，應(yīng)重新頒發(fā)在建工程抵押登記證明。實行“在建工程抵押物清單”辦法的，應(yīng)在登記證明附記欄對有關(guān)事項進(jìn)行說明。

除上述事實外，原審判決認(rèn)定的事實屬實，本院予以確認(rèn)。

再審中，各方當(dāng)事人爭議的焦點問題為：案涉在建工程抵押權(quán)是否依法設(shè)立、抵押物范圍應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。

本院認(rèn)為，案涉《信托貸款合同》及其補充協(xié)議、《抵押合同》、《保證合同》、《質(zhì)押合同》均系各方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故原審判決關(guān)于上述合同合法有效的認(rèn)定正確，本院予以維持。在前述合同簽訂后，金匯信托公司依約履行了貸款發(fā)放義務(wù)，三聯(lián)集團(tuán)公司在出現(xiàn)了合同約定的違約情形后，經(jīng)金匯信托公司催告，并未履行還本付息的合同義務(wù)，三聯(lián)控股公司、華源置業(yè)公司、馬文生、樓娟珍作為保證人亦未依其承諾向金匯信托公司履行清償義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因債務(wù)人三聯(lián)集團(tuán)公司、保證人三聯(lián)控股公司和華源置業(yè)公司在本案一審期間分別進(jìn)入破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算程序，故原審判決將金匯信托公司對三聯(lián)集團(tuán)公司、三聯(lián)控股公司、華源置業(yè)公司的債權(quán)確認(rèn)為尚未歸還的本金1.95億元和截止2015年8月17日的利息，以及金匯信托公司為實現(xiàn)債權(quán)而支付的律師費10萬元，金匯信托公司有權(quán)以三聯(lián)集團(tuán)公司質(zhì)押的股權(quán)優(yōu)先受償?shù)恼J(rèn)定，符合法律規(guī)定，本院予以維持。就各方當(dāng)事人爭議的案涉在建工程抵押權(quán)是否依法設(shè)立、其范圍如何認(rèn)定這一焦點問題，以及三聯(lián)集團(tuán)公司提供的土地使用權(quán)抵押所擔(dān)保的債權(quán)范圍、馬文生、樓娟珍的保證責(zé)任范圍等問題，分述如下：

一、關(guān)于案涉在建工程抵押權(quán)是否依法設(shè)立及其抵押物范圍的問題。

本案中，金匯信托公司與三聯(lián)集團(tuán)公司簽訂的浙金信（抵）字HY-2014-016號-1、-3《抵押合同》中均明確約定，本合同項下的抵押物是指目標(biāo)項目項下位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程，抵押物具體信息見合同附件之“抵押物清單”。前述《抵押合同》后附的“抵押物清單”中分別列明了99套房產(chǎn)和17套房產(chǎn)。嗣后，雙方共同向登記機關(guān)申請辦理“在建工程抵押”的抵押登記手續(xù)，并提交了國有土地使用權(quán)證、土地未抵押未查封證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、施工許可證等辦理在建工程抵押所需要的文件資料。登記機關(guān)受理后，為“抵押物清單”上記載的99套房產(chǎn)和17套房產(chǎn)分別頒發(fā)了《在建工程抵押登記證明》?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，以正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。由此，登記機關(guān)為案涉在建工程抵押權(quán)所辦理的抵押登記手續(xù)，是僅限于其已經(jīng)發(fā)放《在建工程抵押登記證明》的“抵押物清單”中所記載的部分，還是包括抵押合同所約定的土地使用權(quán)及其上已經(jīng)建造和尚未建造的部分，成為本案中認(rèn)定抵押物范圍所必須解決的關(guān)鍵問題。

關(guān)于在建工程抵押權(quán)的登記方法，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記”?！斗课莸怯涋k法》第六十條規(guī)定：“申請在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記的，應(yīng)當(dāng)提交登記申請書、申請人的身份證明、抵押合同、主債權(quán)合同、建設(shè)用地使用權(quán)證書或者記載土地使用權(quán)狀況的房地產(chǎn)權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以及其他必要的材料”。第二十五條第三款規(guī)定：“預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機構(gòu)發(fā)放登記證明”。根據(jù)前述規(guī)范性文件的規(guī)定，在建工程抵押權(quán)的登記方法，包括在抵押合同上作記載或者在房屋登記簿上作記載兩種方式。關(guān)于權(quán)屬證書與登記簿之間的關(guān)系，《中華人民共和國物權(quán)法》第十六條、第十七條規(guī)定，不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明，二者不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。根據(jù)這一法律規(guī)定，完成不動產(chǎn)物權(quán)公示的是不動產(chǎn)登記，登記機關(guān)為案涉116套房產(chǎn)分別頒發(fā)《在建工程抵押登記證明》的法律效果，是使得金匯信托公司取得了證明其權(quán)利狀況的權(quán)屬證書，判斷本案中金匯信托公司在建工程抵押物的范圍，應(yīng)當(dāng)以登記機關(guān)的不動產(chǎn)登記為依據(jù)。原審判決以登記機關(guān)向金匯信托公司頒發(fā)的《在建工程抵押登記證明》作為判斷案涉在建工程抵押辦理抵押登記手續(xù)的依據(jù)，混淆了不動產(chǎn)登記與權(quán)屬證書之間的關(guān)系，本院予以糾正。

本院注意到，在案涉在建工程抵押登記辦理之時，作為登記機關(guān)的浙江省金華市房地產(chǎn)交易辦證中心并未實行房屋登記簿制度，且對在建工程抵押應(yīng)當(dāng)采用何種方法在抵押合同上記載亦不明確。本案中，浙江省金華市房地產(chǎn)交易辦證中心在受理金匯信托公司和三聯(lián)集團(tuán)公司的在建工程抵押登記申請后，是根據(jù)浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國人民銀行杭州中心支行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會浙江監(jiān)管局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步做好在建工程抵押權(quán)登記工作的若干意見》（浙建房〔2012〕28號）的要求，采用“抵押物清單”的方式，將在建工程抵押物的范圍限定在已完工部分或可售部分，并為在建工程中已完工部分或可售部分的每套房屋單獨辦理《在建工程抵押登記證明》。但這種登記方法并不能得出登記機關(guān)認(rèn)為在建工程抵押物的范圍僅限于已完工部分或可售部分這一結(jié)論。從登記機關(guān)對案涉179套房屋銷售的解押登記手續(xù)辦理情況來看，無論三聯(lián)集團(tuán)公司銷售的房屋是否已經(jīng)列入抵押物清單中，登記機關(guān)均要求三聯(lián)集團(tuán)公司取得金匯信托公司的同意證明。由此可見，本案中登記機關(guān)對在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物范圍的認(rèn)識在邏輯上并不能一以貫之，其所理解的抵押物限定為在建工程完工部分或者可售部分，更多地是出于登記手段或技術(shù)的考量，隨著工程建設(shè)階段的發(fā)展，在建工程抵押權(quán)的抵押物范圍隨著完工部分或可售部分的增加而得到擴(kuò)張。

本院認(rèn)為，《中華人民共和國物權(quán)法》第五條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定”。在建工程抵押權(quán)作為《中華人民共和國物權(quán)法》所規(guī)定的民事權(quán)利，屬于《中華人民共和國立法法》第八條第八項所規(guī)定的法律保留事項，其民事權(quán)利的內(nèi)容不因任何他人的不當(dāng)限制或錯誤理解而減損。從立法沿革的角度，在《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十條第一款第五項、第一百八十七條對“正在建造的建筑物”沒有做出相反定義的情況下，應(yīng)當(dāng)遵從此前規(guī)范性文件中對“在建工程抵押”的理解。在《中華人民共和國物權(quán)法》頒行之前，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條第五款亦規(guī)定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為”。據(jù)此，在建工程抵押權(quán)作為一種單獨的抵押權(quán)類型，除當(dāng)事人在抵押合同中另有約定外，其抵押物范圍不僅包括國有建設(shè)用地使用權(quán)，還包括規(guī)劃許可范圍內(nèi)已經(jīng)建造的和尚未建造的建筑物。本案中，浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》第1.2條約定，本合同項下的抵押物是指目標(biāo)項目項下位于金華安地鎮(zhèn)安地村地塊的土地使用權(quán)及其上在建工程。第1.5條約定，除法律另有明確規(guī)定外，抵押期間抵押物上新增建筑物應(yīng)列入本合同項下抵押物范圍。前述抵押合同的約定內(nèi)容，符合司法解釋和行政規(guī)章的規(guī)定。在登記機關(guān)未設(shè)立房屋登記簿、亦未明確在抵押合同上記載在建工程抵押登記方法的情況下，因前述抵押合同及相關(guān)登記申請材料和登記機關(guān)出具的收件單等文件均已載明登記類型為在建工程抵押登記，這些資料是登記機關(guān)存檔備查的登記資料，利害關(guān)系人可通過查詢檔案資料的內(nèi)容來獲悉抵押物上的權(quán)利負(fù)擔(dān)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定登記機關(guān)在收件、審核時將此項業(yè)務(wù)作為在建工程抵押登記業(yè)務(wù)加以辦理的行為，即完成了“記載”在建工程抵押登記的工作，在建工程抵押權(quán)即已依法設(shè)立。至于登記機關(guān)嗣后是否向抵押權(quán)人發(fā)放權(quán)利證明，以及發(fā)放權(quán)利證明的時間、方式等事實，均不能成為判斷抵押權(quán)人的權(quán)利是否依法成立的依據(jù)。且在本案中，三聯(lián)集團(tuán)公司作為抵押人，本身并非不動產(chǎn)物權(quán)公示制度的保護(hù)對象。不動產(chǎn)登記制度的規(guī)范趣旨，是為了保護(hù)以該不動產(chǎn)為交易客體的第三人的信賴?yán)婧徒灰装踩?。三?lián)集團(tuán)公司破產(chǎn)管理人在接管之后，試圖利用登記實務(wù)中的不同理解否定三聯(lián)集團(tuán)公司此前在自身財產(chǎn)上所設(shè)定的權(quán)利負(fù)擔(dān)，明顯有違誠信原則。

綜上，本院認(rèn)定，本案中金匯信托公司的在建工程抵押權(quán)已經(jīng)依法設(shè)立，該抵押權(quán)所支配的抵押物范圍，應(yīng)當(dāng)以抵押合同約定內(nèi)容作為確定權(quán)利范圍的依據(jù)。申請人金匯信托公司關(guān)于其在建工程抵押權(quán)的范圍除在辦理抵押登記前已經(jīng)出售的房屋和辦理抵押登記后經(jīng)其同意出售的179套房屋及相應(yīng)的土地使用權(quán)外，應(yīng)當(dāng)包括金市國用（2014）第103-02695號《國有土地使用權(quán)證》項下的其余國有土地使用權(quán)及其上在建工程，包括未完工的部分的申請理由成立，本院予以支持。被申請人三聯(lián)集團(tuán)公司關(guān)于案涉在建工程抵押權(quán)僅限于辦理了《在建工程抵押登記證明》的50套房屋及其相應(yīng)的土地使用權(quán)的訴訟理由，并無相應(yīng)的事實和法律依據(jù)，本院不予支持。三聯(lián)集團(tuán)公司關(guān)于金匯信托公司的在建工程抵押權(quán)與其他購房戶的權(quán)利相沖突，以及破產(chǎn)管理人接管后新增的建筑物不屬于抵押權(quán)范圍的訴訟主張，因不屬于本案的審理范圍，本院在本案中不予理涉。

順予指出，根據(jù)本案的實際情況，案涉浙金信（抵）字HY-2014-016號-3《抵押合同》將擔(dān)保范圍限于1.95億元中的17,172,900元并列明17套房屋作為抵押財產(chǎn)的做法，是基于該17套房屋已經(jīng)符合登記實務(wù)中的抵押物能夠特定化的要求而為，在本院已經(jīng)認(rèn)定金匯信托公司根據(jù)浙金信（抵）字HY-2014-016號-1《抵押合同》的約定，有權(quán)就信托貸款合同項下全部債權(quán)對案涉土地上規(guī)劃許可建設(shè)的全部工程享有優(yōu)先受償權(quán)的情況下，該項登記構(gòu)成重復(fù)抵押，不影響本案中對金匯信托公司的在建工程抵押權(quán)的標(biāo)的物范圍、優(yōu)先受償?shù)闹鱾鶛?quán)范圍的認(rèn)定。

二、關(guān)于三聯(lián)集團(tuán)公司提供的土地使用權(quán)抵押所擔(dān)保的債權(quán)范圍及馬文生、樓娟珍的保證責(zé)任范圍等問題。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第四百零五條規(guī)定：“人民法院審理再審案件應(yīng)當(dāng)圍繞再審請求進(jìn)行。人民法院經(jīng)再審，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)一并審理”。本案中，雖然三聯(lián)集團(tuán)公司就金華市國用（2006）第4-86679號土地使用權(quán)抵押擔(dān)保的主債權(quán)范圍未提出抗辯，且馬文生、樓娟珍亦未到庭應(yīng)訴，但考慮到三聯(lián)集團(tuán)公司已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，金匯信托公司抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍可能影響到其他債權(quán)人債權(quán)的公平受償，且原審判決關(guān)于馬文生、樓娟珍的保證責(zé)任范圍的認(rèn)定明顯不當(dāng)，故在當(dāng)事人爭議的焦點問題之外，本院依職權(quán)對三聯(lián)集團(tuán)公司提供的土地使用權(quán)的擔(dān)保范圍，以及馬文生、樓娟珍的保證責(zé)任范圍問題加以審理。

關(guān)于三聯(lián)集團(tuán)公司以金華市國用（2006）第4-86679號國有土地使用權(quán)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍問題。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百七十三條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定”。根據(jù)案涉浙金信（抵）字HY-2014-016號-2《抵押合同》的約定，三聯(lián)集團(tuán)公司以其金華市國用（2006）第4-86679號國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押，所擔(dān)保的主債權(quán)為抵押人根據(jù)主合同之約定對借款人享有的本金為人民幣7,000萬元的信托貸款債權(quán)，擔(dān)保范圍包括貸款本金、利息、罰息、實現(xiàn)債權(quán)的費用等。據(jù)此，金匯信托公司就金華市國用（2006）第4-86679號國有土地使用權(quán)所享有的抵押權(quán)的擔(dān)保范圍應(yīng)當(dāng)限制在合同約定的范圍內(nèi)。原審判決關(guān)于金匯信托公司就該抵押權(quán)在254,867,898.2元范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)的認(rèn)定，并無相應(yīng)的合同依據(jù)和法律依據(jù)，本院予以糾正。因金匯信托公司向三聯(lián)集團(tuán)公司發(fā)放的1.95億元貸款系分四筆發(fā)放，且抵押合同對抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)內(nèi)容并未作出明確約定，考慮到三聯(lián)集團(tuán)公司已經(jīng)進(jìn)入破產(chǎn)重整的事實，為衡平金匯信托公司與其他債權(quán)人、參與三聯(lián)集團(tuán)公司破產(chǎn)重整的相關(guān)利益主體之間的關(guān)系，本院認(rèn)定，以第一筆1.069億元中的7,000萬元作為該宗土地使用權(quán)抵押擔(dān)保的主債權(quán)。由此，金匯信托公司以該宗土地使用權(quán)優(yōu)先受償?shù)姆秶ū窘?,000萬元，加上該7,000萬元截止到2015年8月17日的利息為21,624,347.5元（以7,000萬元為基數(shù)自2014年3月13日至2014年8月31日按年利率12.2%計算期內(nèi)利息為4,056,500元，以本息之和74,056,500元為基數(shù)自2014年9月1日至2015年8月17日按年利率24.4%計算逾期罰息為17,567,847.5元），以及律師代理費10萬元，擔(dān)保的債權(quán)總額總計為91,724,347.5元。

關(guān)于馬文生、樓娟珍的保證責(zé)任范圍問題。本案中金匯信托公司的債權(quán)范圍因主債務(wù)人三聯(lián)集團(tuán)公司進(jìn)入破產(chǎn)重整程序而確定為254,867,898.2元。馬文生、樓娟珍作為保證人，基于保證債務(wù)的從屬性，其所承擔(dān)的債務(wù)范圍不應(yīng)大于主債務(wù)人。故原審判決在確認(rèn)金匯信托公司對三聯(lián)集團(tuán)公司的債權(quán)利息計算截止到2015年8月17日人民法院受理破產(chǎn)重整申請之日止的同時，判令保證人馬文生、樓娟珍在2015年8月18日之后繼續(xù)按年利率24.4%向金匯信托公司繼續(xù)支付利息至實際清償之日止，明顯缺乏法律依據(jù)，亦嚴(yán)重?fù)p害了保證人馬文生、樓娟珍的合法權(quán)益，本院予以糾正。

一、撤銷浙江省高級人民法院（2016）浙民終718號民事判決；

二、維持浙江省杭州市中級人民法院（2015）浙杭商初字第11號民事判決第一項、第三項；

三、變更浙江省杭州市中級人民法院（2015）浙杭商初字第11號民事判決第四項為：馬文生、樓娟珍對浙江三聯(lián)集團(tuán)有限公司254,867,898.2元債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；

四、撤銷浙江省杭州市中級人民法院（2015）浙杭商初字第11號民事判決第二項；

如果未按本判決指定的期限履行金錢給付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本判決為終審判決。

審判長　　周倫軍

審判員　　張愛珍

審判員　　汪　軍

二〇一八年七月三十一日

法官助理李潔