中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書(shū)

抗訴機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)最高人民檢察院。

法定代表人：鄭華封，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：翁曉波，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

申訴人（一審被告、反訴原告，二審上訴人）：三亞明某廣場(chǎng)商業(yè)管理有限公司，住所地海南省三亞市解放三路668號(hào)。

法定代表人：鄭華封，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：翁曉波，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

被申訴人（一審原告、反訴被告，二審被上訴人）：海南港龍電器有限公司，住所地海南省?？谑形拿魑髀?號(hào)。

法定代表人：歐惠珠，該公司董事長(zhǎng)。

二審上訴人（一審被告）：海南蘇寧易購(gòu)商貿(mào)有限公司（原海南蘇寧電器有限公司），住所地海南省?？谑忻捞m區(qū)海秀路10-1號(hào)潮流視窗大廈一至四層。

法定代表人：劉飛甫，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉洋，該公司員工。

明某實(shí)業(yè)公司提出反訴，請(qǐng)求：一、確認(rèn)明某實(shí)業(yè)公司解除合同通知到達(dá)港龍公司時(shí)已發(fā)生效力，《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》已實(shí)際解除，限港龍公司在合理期限內(nèi)撤出租賃場(chǎng)地；二、明某實(shí)業(yè)公司不予退還港龍公司保證金24萬(wàn)元；三、確認(rèn)明某實(shí)業(yè)公司授權(quán)明某管理公司與蘇寧公司于2009年10月23日簽訂的《租賃合同》合法有效。

城郊法院一審查明，2005年10月30日，港龍公司（乙方）與明某實(shí)業(yè)公司（前身三亞南宏實(shí)業(yè)有限公司，甲方）簽訂《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》，約定：乙方租賃甲方位于三亞市解放三路668號(hào)的明某廣場(chǎng)內(nèi)地上四層西北區(qū)面積4000㎡的房屋經(jīng)營(yíng)電器、通信器材等。合同期限為20年，自2005年12月26日至2025年12月25日。乙方主要經(jīng)營(yíng)黑家電、白家電、中央空調(diào)、電腦、通訊、攝影器材、數(shù)碼、MP3等，兼營(yíng)健身器材、環(huán)保電器、高檔衛(wèi)生潔具及配件、櫥柜、太陽(yáng)能、燈具、家居飾品和售后服務(wù)等。甲方承諾在廣場(chǎng)正面外墻和電梯內(nèi)向乙方提供免費(fèi)店面招牌、廣告（由甲方統(tǒng)一制作）；甲方負(fù)責(zé)乙方正常所需的水電、空調(diào)供應(yīng)及電梯等設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；乙方租用的4000㎡經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地合同期內(nèi)第1-10年免收租金，第11-20年租金由雙方協(xié)商而定。甲方在第1-2年按每月8元／㎡收取物管費(fèi)，第3-4年起按每月13元／㎡收取物管費(fèi)，甲方在第11-20年按每月22元／㎡收取空調(diào)水電公攤費(fèi)；合同第三條3.5款約定，甲方承諾在本廣場(chǎng)內(nèi)不經(jīng)營(yíng)與乙方主營(yíng)業(yè)態(tài)同類(lèi)產(chǎn)品（若甲方電腦經(jīng)營(yíng)有業(yè)主入駐或一樓有攝影器材、通訊、數(shù)碼業(yè)態(tài)則乙方承諾自動(dòng)放棄此業(yè)態(tài)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的要求，超市小家電除外）；合同第四條4.4款約定，乙方租用甲方廣場(chǎng)內(nèi)地下一層300-400㎡作為倉(cāng)庫(kù)場(chǎng)地，租用廣場(chǎng)內(nèi)8樓辦公區(qū)域100㎡作為辦公場(chǎng)地，甲方免收合同期內(nèi)第1-10年租金，按每月7元／㎡收取物管費(fèi)，倉(cāng)庫(kù)及辦公場(chǎng)地水電費(fèi)由乙方自負(fù)，并按實(shí)際用量于次月5日前向甲方支付；合同第四條第4.5款約定，乙方在合同履行期間每月還應(yīng)承擔(dān)地面自行增設(shè)的電器設(shè)備及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的自來(lái)水電，自來(lái)水電按表計(jì)量，在次月5日前向甲方支付；合同第六條6.2款約定，違反本合同第四條4.4、4.5的約定，時(shí)間超過(guò)45天，甲方有權(quán)終止合同，產(chǎn)生后果由乙方自負(fù)。2005年11月4日，港龍公司向明某實(shí)業(yè)公司支付履約保證金24萬(wàn)元，之后雙方辦理了租賃場(chǎng)地交接手續(xù)。因經(jīng)營(yíng)需要，港龍公司對(duì)租賃場(chǎng)地進(jìn)行了裝飾，設(shè)置柜臺(tái)，已正常經(jīng)營(yíng)家用電器。2008年7月4日，明某實(shí)業(yè)公司向港龍公司發(fā)出《關(guān)于調(diào)整管理費(fèi)用的函》，單方將四樓商鋪管理費(fèi)每平方米增加1.5元（合同約定的標(biāo)準(zhǔn)是13元／㎡）。2008年7月9日，港龍公司回函給明某實(shí)業(yè)公司表示不同意。直至2008年10月25日之前，港龍公司仍按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向明某實(shí)業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。2008年11月28日，明某實(shí)業(yè)公司發(fā)給港龍公司三份繳費(fèi)通知書(shū)，通知港龍公司分別繳納2008年10月26日至11月25日期間負(fù)一層、四層和八層的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。其中，明某實(shí)業(yè)公司在四層的“繳費(fèi)通知書(shū)”中注明，四層的物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是14.5元／㎡，且在備注欄中注明“補(bǔ)發(fā)6月26日至10月25日增加1.5元每平方米的費(fèi)用”。港龍公司沒(méi)有按照明某實(shí)業(yè)公司的通知繳納上述物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。根據(jù)合同的約定，2008年10月26日至11月25日期間的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)繳納時(shí)間是2008年12月5日前，截止日期是2009年1月19日。因港龍公司未在規(guī)定的期限內(nèi)繳納上述費(fèi)用，明某實(shí)業(yè)公司于2009年1月23日向港龍公司發(fā)出《解除＜三亞明某廣場(chǎng)租賃合同＞通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解除通知》），指出：2008年11月份（1O月26日-11月25日）的相關(guān)費(fèi)用共計(jì)203853.27元，截止2009年1月23日，港龍公司尚未繳納，已超過(guò)45天的時(shí)間?；诤贤谒臈l4.4、4.5和第六條的約定和《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第九十三條、第九十六條規(guī)定，通知港龍公司解除雙方簽訂的《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》。2009年1月24日，港龍公司向明某實(shí)業(yè)公司繳納了上述所有物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)（仍按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納）。2009年4月5日，港龍公司收到《解除通知》，并于2009年5月6日復(fù)函明某實(shí)業(yè)公司稱(chēng)，“貴司未經(jīng)雙方協(xié)商，單方提出按14.5元／㎡標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，即每平米增加1.5元，且備注補(bǔ)發(fā)6月26日至10月25日增加1.5元每平方米的費(fèi)用，迫使我司和貴司交涉，貴司以各種借口拖延時(shí)間，造成我司超過(guò)45天沒(méi)有辦法繳納合理費(fèi)用，貴司為解除合同，故意設(shè)置障礙，我司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?009年5月15日，明某實(shí)業(yè)公司回復(fù)港龍公司稱(chēng)，“2008年11月28日的繳費(fèi)通知書(shū)中增加物管費(fèi)1.5元／㎡，可視作變更合同物管費(fèi)收費(fèi)條款的新要約，貴司不同意則罷，但合同約定的交費(fèi)時(shí)間是明確的。”2009年10月22日，明某實(shí)業(yè)公司致函港龍公司，指出合同已解除，要求港龍公司于15天內(nèi)搬遷退場(chǎng)。港龍公司不同意退場(chǎng)并于2009年12月21日提起訴訟。2008年11月26日至今港龍公司一直按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)交納四層西北區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)，明某實(shí)業(yè)公司照常收取。其間，明某實(shí)業(yè)公司曾要求港龍公司配合廣場(chǎng)內(nèi)線路維修和整改經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等。明某實(shí)業(yè)公司沒(méi)有在明某廣場(chǎng)正面外墻和電梯內(nèi)向港龍公司提供免費(fèi)店面招牌、廣告，明某廣場(chǎng)內(nèi)的四部升降電梯經(jīng)過(guò)四樓時(shí)沒(méi)有停留。

另查明，2006年12月28日，明某實(shí)業(yè)公司與明某管理公司簽訂一份《委托管理協(xié)議書(shū)》，委托明某管理公司對(duì)廣場(chǎng)所有項(xiàng)目進(jìn)行全面管理。管理內(nèi)容：策劃、招商、經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、現(xiàn)場(chǎng)管理以及代收各項(xiàng)費(fèi)用等工作。2009年2月20日，明某管理公司致函港龍公司，指出明某實(shí)業(yè)公司已于2009年1月23日解除合同，其將于2009年3月5日收回地下倉(cāng)庫(kù)的使用權(quán)限。明某管理公司于2009年3月收回港龍公司承租的廣場(chǎng)地下一層300-400㎡的倉(cāng)庫(kù)場(chǎng)地，2009年9月收回廣場(chǎng)內(nèi)8層100㎡的辦公場(chǎng)地。明某實(shí)業(yè)公司在明某廣場(chǎng)建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)三亞市人民防空辦公室的要求，加建負(fù)一層作為防空地下室，已由三亞市人民防空辦公室負(fù)責(zé)驗(yàn)收合格，該地下室平時(shí)用途規(guī)劃為“車(chē)庫(kù)”。根據(jù)明某實(shí)業(yè)公司關(guān)于改變明某廣場(chǎng)地下室用途的申請(qǐng)，三亞市人民防空辦公室于2009年3月16日復(fù)函明某實(shí)業(yè)公司，同意該地下室平時(shí)用途可作為地下商場(chǎng)使用，但不得改造原防空地下室結(jié)構(gòu)。2009年9月20日，明某實(shí)業(yè)公司授權(quán)明某管理公司與蘇寧公司簽訂租賃合同。2009年10月23日，明某管理公司和蘇寧公司簽訂一份《租賃合同》，將明某廣場(chǎng)負(fù)一層出租給蘇寧公司經(jīng)營(yíng)電器類(lèi)商品，期限為10年，自2009年10月26日至2019年10月25日。該《租賃合同》報(bào)給三亞市房地產(chǎn)租賃管理所備案。2010年2月3日，三亞市房地產(chǎn)租賃管理所經(jīng)審查認(rèn)為明某廣場(chǎng)負(fù)一層符合出租標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)給（三亞）房租證第008號(hào)《房屋租賃證》。蘇寧公司和明某管理公司簽訂《租賃合同》后，將該地下室裝修改造為商場(chǎng)。因明某實(shí)業(yè)公司在地下室頂鑿開(kāi)約4×6米的洞口，改變了原防空地下室的結(jié)構(gòu)和戰(zhàn)時(shí)功能，2009年12月17日，三亞市人民防空辦公室通知明某實(shí)業(yè)公司，按應(yīng)建1120㎡人防地下室面積1200元／㎡標(biāo)準(zhǔn)繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)134.4萬(wàn)元。2009年12月31日，三亞市公安消防局經(jīng)審核，同意蘇寧公司明某廣場(chǎng)店內(nèi)部裝修改造工程施工設(shè)計(jì)中的有關(guān)消防設(shè)計(jì)(三公消驗(yàn)〔2009〕第325號(hào)《工程消防設(shè)計(jì)的審核意見(jiàn)》)。2010年2月3日，三亞市公安消防局對(duì)該裝修改造工程進(jìn)行消防驗(yàn)收合格(三公消驗(yàn)〔2010〕第10號(hào)《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》)。之后，蘇寧公司開(kāi)張營(yíng)業(yè)。明某實(shí)業(yè)公司于2010年9月底前向三亞市人民防空辦公室繳納防空地下室易地建設(shè)費(fèi)134.4萬(wàn)元和罰款5萬(wàn)元。港龍公司認(rèn)為明某實(shí)業(yè)公司違反合同第三條3.5款的約定，于2009年10月25日向海南省總商會(huì)上報(bào)一份《關(guān)于“三亞南宏實(shí)業(yè)有限公司”嚴(yán)重違約等情況的反映材料》，海南省總商會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人員作了批字并將該材料傳真給蘇寧公司，但蘇寧公司沒(méi)有回復(fù)。港龍公司認(rèn)為明某實(shí)業(yè)公司和蘇寧公司惡意串通，損害了其利益和社會(huì)公共利益，因此主張明某管理公司和蘇寧公司簽訂的《租賃合同》為無(wú)效合同。

城郊法院于2012年3月12日作出（2011）城民二重初字第12號(hào)民事判決（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一審判決）認(rèn)為，明某實(shí)業(yè)公司和港龍公司簽訂的《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，沒(méi)有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。因合同解除是指合同成立生效后沒(méi)有履行或沒(méi)有履行完畢之前，當(dāng)事人雙方通過(guò)協(xié)議或者一方行使解除權(quán)的方式，使合同關(guān)系提前消滅。但合同終止是指由于一定的法律事實(shí)的發(fā)生，使合同所設(shè)定的權(quán)利義務(wù)在客觀上已不再存在，即合同關(guān)系歸于消滅。根據(jù)《合同法》第九十一條第（二）項(xiàng)的規(guī)定，合同解除僅是導(dǎo)致合同權(quán)利義務(wù)終止的情形之一，《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》第六條6.2款約定“違反本合同第四條4.4、4.5的約定，時(shí)間超過(guò)45天，甲方有權(quán)終止合同”，該條款沒(méi)有約定“甲方有權(quán)解除合同”，符合《合同法》第九十一條第（七）項(xiàng)“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形。”根據(jù)《合同法》第九十三條第二款的規(guī)定，當(dāng)事人可以在訂立合同時(shí)，在合同中約定解除條件，當(dāng)該條件成就時(shí)，一方當(dāng)事人可以享有解除權(quán)，故《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》中規(guī)定“甲方有權(quán)終止合同”，不當(dāng)然等同于“甲方有權(quán)解除合同”。明某實(shí)業(yè)公司根據(jù)該合同第四條4.4、4.5款、第六條的約定和《合同法》第九十三條、第九十六條的規(guī)定，通知港龍公司解除合同缺乏事實(shí)根據(jù)。《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)合同法＞若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ罚ㄒ韵潞?jiǎn)稱(chēng)《合同法司法解釋二》）第二十四條規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)解除合同有異議的，應(yīng)在通知到達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。該條司法解釋適用的對(duì)象是合同解除的情況，因雙方當(dāng)事人未在合同中約定一方解除合同條件的具體內(nèi)容，港龍公司未在法定期限內(nèi)向人民法院提起解除合同異議之訴，明某實(shí)業(yè)公司也不能依據(jù)上述司法解釋的規(guī)定主張解除合同。而且明某實(shí)業(yè)公司未與港龍公司協(xié)商，單方提高物業(yè)管理費(fèi)違反了約定，已屬于違約，其作為合同違約方無(wú)權(quán)請(qǐng)求解除合同?！度齺喢髂硰V場(chǎng)租賃合同》第三條3.5款中約定，“甲方承諾在本廣場(chǎng)內(nèi)不經(jīng)營(yíng)與乙方主營(yíng)業(yè)態(tài)同類(lèi)產(chǎn)品”，明某實(shí)業(yè)公司明知其已向港龍公司作出上述承諾，仍委托明某管理公司將明某廣場(chǎng)負(fù)一層出租給蘇寧公司，經(jīng)營(yíng)與港龍公司主營(yíng)業(yè)態(tài)同類(lèi)的產(chǎn)品。港龍公司為阻止蘇寧公司進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，曾向海南省總商會(huì)進(jìn)行過(guò)投訴，該商會(huì)已將投訴轉(zhuǎn)達(dá)給蘇寧公司，蘇寧公司在進(jìn)駐前，已明知明某實(shí)業(yè)公司和港龍公司簽訂了《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》、且港龍公司系“明某廣場(chǎng)”唯一電器經(jīng)銷(xiāo)商的事實(shí)。蘇寧公司進(jìn)駐三亞明某廣場(chǎng)，導(dǎo)致港龍公司的經(jīng)營(yíng)受到影響和利益受損。故港龍公司以惡意串通為由主張《租賃合同》無(wú)效，有事實(shí)根據(jù)，蘇寧公司應(yīng)停止使用“明某廣場(chǎng)”負(fù)一層地下室。明某實(shí)業(yè)公司未向港龍公司提供廣場(chǎng)正面外墻和電梯內(nèi)店面招牌、廣告，已構(gòu)成違約，但合同對(duì)該項(xiàng)違約責(zé)任沒(méi)有約定，且港龍公司也未能舉證證明其受到損失的具體數(shù)額，故港龍公司請(qǐng)求明某實(shí)業(yè)公司支付違約金10萬(wàn)元，缺乏事實(shí)根據(jù)。明某實(shí)業(yè)公司是否向港龍公司開(kāi)具租金發(fā)票，應(yīng)由稅務(wù)機(jī)關(guān)處理。明某實(shí)業(yè)公司有義務(wù)保證明某廣場(chǎng)電梯的正常使用。明某實(shí)業(yè)公司和港龍公司沒(méi)有約定合同解除條件的具體內(nèi)容，其據(jù)此請(qǐng)求確認(rèn)《解除通知》到達(dá)港龍公司時(shí)已經(jīng)發(fā)生效力和不予退還港龍公司保證金24萬(wàn)元，與事實(shí)不符。遂判決：一、確認(rèn)港龍公司和明某實(shí)業(yè)公司簽訂的《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》合法有效；二、確認(rèn)明某管理公司和蘇寧公司簽訂的《租賃合同》無(wú)效；三、明某實(shí)業(yè)公司在判決生效后三十日內(nèi)，向港龍公司提供在三亞明某廣場(chǎng)正面外墻和電梯內(nèi)設(shè)置店面招牌、廣告的位置；四、蘇寧公司在判決生效后三十日內(nèi)，停止使用三亞明某廣場(chǎng)負(fù)一層地下室；五、駁回港龍公司的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回明某實(shí)業(yè)公司的反訴請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)2300元、反訴受理費(fèi)4900元，由明某實(shí)業(yè)公司負(fù)擔(dān)。

明某實(shí)業(yè)公司、明某管理公司不服一審判決，向三亞市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三亞中院）提起上訴，請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決第二、三、四、六項(xiàng)，駁回港龍公司全部訴訟請(qǐng)求，全案訴訟費(fèi)用由港龍公司承擔(dān)。蘇寧公司不服一審判決，上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，依法駁回港龍公司全部訴訟請(qǐng)求，全案訴訟費(fèi)用由港龍公司承擔(dān)。

三亞中院二審確認(rèn)一審法院查明的事實(shí)，另查明，港龍公司在明某廣場(chǎng)正面外墻仍有“港龍電器”商家招牌、廣告發(fā)布，對(duì)于明某廣場(chǎng)頂層及商場(chǎng)其他室內(nèi)部位廣告港龍公司亦確認(rèn)在起訴前明某實(shí)業(yè)公司已提供位置；電梯內(nèi)部空間廣告位置，港龍公司未提供證據(jù)證實(shí)已向明某實(shí)業(yè)公司提出發(fā)布要求，不能認(rèn)定明某實(shí)業(yè)公司不提供發(fā)布空間。一審關(guān)于上述事實(shí)認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正。

三亞中院于2012年7月2日作出（2012）三亞民二終字第136號(hào)民事判決（以下簡(jiǎn)稱(chēng)二審判決）認(rèn)為，（一）關(guān)于《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》是否已解除的問(wèn)題。明某實(shí)業(yè)公司與港龍公司于2005年10月30日簽訂的《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》其形式及內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，明某實(shí)業(yè)公司、港龍公司及明某管理公司對(duì)于該合同的真實(shí)性亦均無(wú)異議，該合同有效。合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議，根據(jù)《合同法》等四十四條第一款的規(guī)定，依法成立的合同自成立時(shí)即處于有效狀態(tài)，當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已實(shí)際存在，有效合同無(wú)須訴訟確認(rèn)。一審法院以判決形式確認(rèn)該合同合法有效雖不當(dāng)，但因?qū)贤ЯΦ氖聦?shí)判斷正確，應(yīng)予維持?！逗贤ā返诰攀鶙l的規(guī)定，既賦予合同一方享有合同解除權(quán)，也賦予合同另一方異議權(quán)，并確定了以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁作為異議權(quán)行使的方式?！逗贤ㄋ痉ń忉尪返诙臈l將異議期間確定為三個(gè)月，異議人應(yīng)在解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)行使，超過(guò)此時(shí)效期間，異議人喪失獲得法律救濟(jì)的權(quán)利，解除合同通知自到達(dá)之日起即產(chǎn)生合同解除的法律效果。本案中，明某實(shí)業(yè)公司發(fā)出《解除通知》通知港龍公司解除合同，根據(jù)港龍公司《關(guān)于與三亞南宏實(shí)業(yè)有限公司租賃合同事宜的復(fù)函》所載，港龍公司至遲于2009年4月5日收悉。《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》、《解除通知》以及明某實(shí)業(yè)公司或明某管理公司與港龍公司就租賃合同解除的往來(lái)函件中均未限定異議期限，港龍公司雖對(duì)明某實(shí)業(yè)公司解除合同提出異議，但超過(guò)法定的確認(rèn)解除合同效力的三個(gè)月期限，已經(jīng)喪失獲得法律救濟(jì)的權(quán)利，《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》自《解除通知》到達(dá)港龍公司時(shí)已解除，港龍公司要求繼續(xù)履行已解除的合同于法無(wú)據(jù)。明某實(shí)業(yè)公司和明某管理公司主張《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》已解除的上訴理由成立，予以支持。（二）關(guān)于《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》履行過(guò)程中的違約問(wèn)題。明某實(shí)業(yè)公司提高物管費(fèi)、電費(fèi)交納標(biāo)準(zhǔn)系新的要約，而非違約行為。《合同法》第一百零七條規(guī)定，違約因不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定而產(chǎn)生，違約行為主體僅能是合同義務(wù)人，而收取物管費(fèi)、電費(fèi)是明某實(shí)業(yè)公司的權(quán)利，明某實(shí)業(yè)公司不能成為違約主體。港龍公司不接受新的要約，并不意味著可以拒絕履行按合同約定交納相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)，因而港龍公司至2009年1月23日未交納包括合同4.4條及4.5條約定在內(nèi)的2008年10月26日-11月25日期間物管費(fèi)及電費(fèi)已逾45天，構(gòu)成違約。根據(jù)《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》6.2條的約定，明某實(shí)業(yè)公司有權(quán)終止合同，港龍公司所交納的保證金、押金不予退還。合同的權(quán)利義務(wù)終止是合同當(dāng)事人之間法律關(guān)系消滅的事實(shí)狀態(tài)，導(dǎo)致合同的權(quán)利義務(wù)終止的條件，根據(jù)《合同法》第九十一條的規(guī)定，包括了合同解除在內(nèi)的多種情形，而《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》中并未對(duì)合同的權(quán)利義務(wù)終止的行為方式作出限制，因而明某實(shí)業(yè)公司采取解除合同方式終止合同權(quán)利義務(wù)的履行符合合同約定及法律規(guī)定，明某實(shí)業(yè)公司解除合同不構(gòu)成違約。明某實(shí)業(yè)公司反訴請(qǐng)求判令港龍公司在合理期限內(nèi)撤出租賃場(chǎng)地并對(duì)港龍公司交納的保證金24萬(wàn)元不予退還的理由成立，予以支持。港龍公司主張明某實(shí)業(yè)公司未開(kāi)具全部物管費(fèi)及電費(fèi)發(fā)票，但并未明確主張應(yīng)開(kāi)具發(fā)票的金額，也未提供證據(jù)證實(shí)合同解除前已交納的物管費(fèi)及電費(fèi)全部金額，并且港龍公司至2009年1月23日止尚未對(duì)2008年10月26日-11月25日期間的物管費(fèi)及電費(fèi)予以交納。港龍公司主張明某實(shí)業(yè)公司開(kāi)具物管費(fèi)及電費(fèi)發(fā)票，缺乏事實(shí)根據(jù)。同時(shí)，提供發(fā)票系行政法律關(guān)系，不屬于民事訴訟的受理范圍，港龍公司可通過(guò)行政法律程序主張權(quán)利。一審判決駁回該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求恰當(dāng)。明某實(shí)業(yè)公司每年收取港龍公司明某廣場(chǎng)正面外墻廣告空間使用費(fèi)2萬(wàn)元，與合同“免費(fèi)提供”的約定相悖，但在本案中，明某實(shí)業(yè)公司已提供外墻廣告空間，港龍公司并未舉證證實(shí)其公司已申請(qǐng)明某實(shí)業(yè)公司提供電梯內(nèi)廣告空間。明某實(shí)業(yè)公司收取了2萬(wàn)元的使用費(fèi)是新的要約，港龍公司交納費(fèi)用已對(duì)明某實(shí)業(yè)公司此項(xiàng)新要約作出承諾。因而，港龍公司主張明某實(shí)業(yè)公司拒不提供廣告空間沒(méi)有事實(shí)根據(jù)，明某實(shí)業(yè)公司不存在違約行為?！度齺喢髂硰V場(chǎng)租賃合同》未對(duì)電梯使用作出約定，明某廣場(chǎng)第四層還有其他多家商家，明某廣場(chǎng)內(nèi)第一至五層均設(shè)置了二部自動(dòng)扶梯，各樓層之間均可從自動(dòng)扶梯往來(lái)。明某實(shí)業(yè)公司已向港龍公司經(jīng)營(yíng)的四樓提供了自動(dòng)扶梯，滿(mǎn)足了港龍公司經(jīng)營(yíng)基本需求，港龍公司主張明某實(shí)業(yè)公司阻止明某廣場(chǎng)電梯經(jīng)停第四層，缺乏事實(shí)根據(jù)，明某實(shí)業(yè)公司不構(gòu)成違約。港龍公司訴求繼續(xù)履行《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》，判令明某實(shí)業(yè)公司和明某管理公司停止違約行為并支付違約金10萬(wàn)元的理由，缺乏事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。一審判決駁回港龍公司請(qǐng)求判令明某實(shí)業(yè)公司和明某管理公司支付違約金10萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，處理恰當(dāng)。（三）關(guān)于明某管理公司與蘇寧電器簽訂的《租賃合同》的效力問(wèn)題?！督獬ㄖ方?jīng)港龍公司確認(rèn)于2009年4月5日接到，此時(shí)《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》已經(jīng)解除，包括禁止經(jīng)營(yíng)同類(lèi)業(yè)態(tài)同類(lèi)產(chǎn)品在內(nèi)的全部合同條款均終止履行，對(duì)明某實(shí)業(yè)公司及明某管理公司已不具備約束力，而蘇寧公司與明某管理公司的《租賃合同》簽訂于2009年10月23日，并不構(gòu)成對(duì)港龍公司經(jīng)營(yíng)利益的損害。港龍公司于2009年10月25日向海南省總商會(huì)進(jìn)行的投訴，系《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》解除后所實(shí)施的行為，也不能證實(shí)明某管理公司與蘇寧公司存在使港龍公司利益遭受損害的惡意通謀。港龍公司主張明某實(shí)業(yè)公司、明某管理公司及蘇寧公司惡意串通損害其利益缺乏事實(shí)根據(jù)。同時(shí)，明某廣場(chǎng)作為商業(yè)場(chǎng)所，提供停車(chē)場(chǎng)所僅是商業(yè)利益考慮而非法定義務(wù)，不提供停車(chē)場(chǎng)所不能認(rèn)定為損害公共利益。蘇寧公司所租賃使用的明某廣場(chǎng)負(fù)一層地下室的人防工程，經(jīng)三亞市人民防空辦公室作出《關(guān)于三亞明某廣場(chǎng)改變地下室用途的意見(jiàn)》批準(zhǔn)“平時(shí)可作為地下商場(chǎng)使用”。作為人民防空主管部門(mén)，三亞市人民防空辦公室有權(quán)決定人防工程的開(kāi)發(fā)利用，其具體行政行為作出后即具有公信力和執(zhí)行力，蘇寧公司在三亞市人民防空辦公室批準(zhǔn)的使用功能范圍內(nèi)將該地下室作為電器銷(xiāo)售場(chǎng)所并不能認(rèn)為是非法行為。中共三亞市紀(jì)委、三亞市監(jiān)察局作出的《關(guān)于對(duì)市人防辦履職不力問(wèn)題的通報(bào)》僅是對(duì)三亞市人民防空辦公室履職行為的判斷，并未對(duì)《關(guān)于三亞明某廣場(chǎng)改變地下室用途的意見(jiàn)》的效力予以否定。中共三亞市紀(jì)委、三亞市監(jiān)察局也并非行政復(fù)議或行政審判主體，不具備撤銷(xiāo)或變更人民防空管理行政行為的法定職責(zé)。《關(guān)于三亞明某廣場(chǎng)改變地下室用途的意見(jiàn)》的效力并未消滅，“通報(bào)”不能證實(shí)明某實(shí)業(yè)公司、明某管理公司及蘇寧公司租賃明某廣場(chǎng)負(fù)一層地下室的行為違法。明某實(shí)業(yè)公司就明某廣場(chǎng)地下室人防工程已向三亞市人民防空辦公室繳納易地建設(shè)費(fèi)，符合《海南省實(shí)施﹤中華人民共和國(guó)人民防空法﹥辦法》第十五條“應(yīng)當(dāng)修建但受客觀條件限制不能與地面建筑同時(shí)修建防空地下室的，建設(shè)單位必須報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民防空主管部門(mén)批準(zhǔn)，按照應(yīng)當(dāng)修建的防空地下室面積繳納人民防空工程易地建設(shè)費(fèi)。繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省人民政府按照當(dāng)?shù)亟ㄖこ虒?shí)際造價(jià)確定……”的規(guī)定，并不存在損害社會(huì)公共利益的情形。港龍公司以明某實(shí)業(yè)公司、明某管理公司與蘇寧公司惡意串通和損害公共利益為由訴請(qǐng)確認(rèn)《租賃合同》無(wú)效，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持。明某管理公司與蘇寧公司主張《租賃合同》有效的上訴理由成立，予以支持。遂判決：一、維持一審判決第一項(xiàng)；二、撤銷(xiāo)一審判決第二、三、四、五、六項(xiàng)以及訴訟費(fèi)用承擔(dān)；三、駁回港龍公司的訴訟請(qǐng)求；四、港龍公司應(yīng)在接到判決之日起三十日內(nèi)，向明某實(shí)業(yè)公司返還明某廣場(chǎng)地上第四層的全部租賃場(chǎng)地；五、明某實(shí)業(yè)公司不退還港龍公司已支付的保證金24萬(wàn)元。一審案件本訴受理費(fèi)2300元（港龍公司已預(yù)交），一審反訴受理費(fèi)4900元（明某實(shí)業(yè)公司已預(yù)交），由港龍公司承擔(dān)。二審案件受理費(fèi)10000元（明某實(shí)業(yè)公司已預(yù)交9800元、明某管理公司已預(yù)交100元、蘇寧公司已預(yù)交100元），由港龍公司承擔(dān)。

港龍公司不服上述二審民事判決，向三亞中院申請(qǐng)?jiān)賹?，?qǐng)求依法撤銷(xiāo)二審判決第二、三、四、五項(xiàng)，維持一審判決。三亞中院以（2012）三亞監(jiān)字第23號(hào)民事裁定，再審本案。

三亞中院再審查明的事實(shí)與二審查明的一致。另查明，再審期間明某實(shí)業(yè)公司停止了對(duì)港龍公司四層租賃場(chǎng)地的空調(diào)和天花照明的提供，并切斷了明某廣場(chǎng)一層通往四層租賃場(chǎng)地的前、后客用電梯（四樓不停，直通五樓），明某廣場(chǎng)內(nèi)通往四層租賃場(chǎng)地的自動(dòng)扶梯也只能上不能下。

三亞中院于2013年7月9日作出（2012）三亞再終字第16號(hào)民事判決（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三亞中院再審判決）認(rèn)為，（一）關(guān)于明某實(shí)業(yè)公司向港龍公司發(fā)出提高四樓租賃場(chǎng)地的物管費(fèi)（實(shí)為租金）的通知以及港龍公司逾期給付租金是否屬違約行為。1、明某實(shí)業(yè)公司單方向港龍公司發(fā)出提高物管費(fèi)（實(shí)為租金）的通知屬于協(xié)商變更合同的行為，在港龍公司明確答復(fù)不同意以后，明某實(shí)業(yè)公司仍然按原合同約定的標(biāo)準(zhǔn)收取租金，故明某實(shí)業(yè)公司不構(gòu)成違約。港龍公司以明某實(shí)業(yè)公司上述行為屬于違約為由，要求明某實(shí)業(yè)公司支付違約金10萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。二審判決對(duì)港龍公司此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以駁回正確，應(yīng)予維持。2、港龍公司逾期給付租金是否屬違約行為。依《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》第四條4.4款、4.5款的約定，廣場(chǎng)內(nèi)地下一層的倉(cāng)庫(kù)和地上八樓的辦公區(qū)域的第1至10年的物業(yè)管理費(fèi)按每月7元／㎡收取，水電費(fèi)由港龍公司自負(fù)，并于次月5日前支付；地面自行增設(shè)的電器設(shè)備及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的自用水電費(fèi)由港龍公司承擔(dān)，并于次月5日前支付，逾期按每日萬(wàn)分之四收取滯納金。第四條第4.6款約定物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)須于每月30日前交清，逾期按每日萬(wàn)分之四收取滯納金。第六條第6.2款約定，違反合同第四條第4.4款、4.5款的約定時(shí)間超過(guò)45天，明某實(shí)業(yè)公司有權(quán)終止合同，保證金、押金不予退還。該條只是針對(duì)合同第四條第4.4款、4.5款約定的廣場(chǎng)內(nèi)地下一層的倉(cāng)庫(kù)和地上八樓辦公區(qū)域的自負(fù)水電費(fèi)及地面自行增設(shè)的電器設(shè)備及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的自用水電費(fèi)，逾期支付時(shí)間超過(guò)45天明某實(shí)業(yè)公司有權(quán)終止合同。而對(duì)全部租賃場(chǎng)地的物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)的逾期支付，僅按第四條第4.6款的約定每日萬(wàn)分之四收取滯納金，而未約定明某實(shí)業(yè)公司有權(quán)終止合同。本案中，按合同第四條第4.4款、第4.5款約定，2008年10月26日-11月25日上述自負(fù)水電費(fèi)的交費(fèi)時(shí)間應(yīng)為2008年12月5日前，港龍公司至2009年1月24日交清，逾期共48天，比約定的逾期期限45天超3天，港龍公司已經(jīng)構(gòu)成違約。但鑒于在該合同約定的交費(fèi)期間內(nèi)，因明某實(shí)業(yè)公司提出變更合同租金的要約，雙方通過(guò)信函方式進(jìn)行溝通協(xié)商，致使港龍公司比雙方約定的逾期期限45天僅超過(guò)3天。從主觀上看，港龍公司沒(méi)有逾期交付水電費(fèi)的主觀惡意，從行為后果上看，從2008年11月26日起至今港龍公司一直按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納租賃場(chǎng)地的物管費(fèi)及水電費(fèi)，明某實(shí)業(yè)公司仍舊收取。雖然港龍公司也存在物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)的逾期支付的事實(shí)，但雙方約定物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)的逾期支付，僅按第四條第4.6款的約定每日萬(wàn)分之四收取滯納金，而未約定明某實(shí)業(yè)公司有權(quán)終止合同。因此，港龍公司的上述逾期支付自負(fù)部分水電費(fèi)的違約行為并不影響明某實(shí)業(yè)公司實(shí)現(xiàn)訂立合同時(shí)所期望的經(jīng)濟(jì)利益（即租金），更不會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行。因此，港龍公司遲延履行支付一個(gè)月水電費(fèi)的違約行為在性質(zhì)上應(yīng)認(rèn)定為一般違約行為，不屬根本違約。（二）關(guān)于《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》是否已依法解除的問(wèn)題。依上所述，港龍公司遲延履行支付水電費(fèi)的違約行為不構(gòu)成根本違約，依照誠(chéng)實(shí)信用原則和從保護(hù)合同交易安全的立法目的出發(fā)，明某實(shí)業(yè)公司無(wú)權(quán)據(jù)此解除合同，《解除通知》無(wú)效，《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》并未依法解除，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。明某實(shí)業(yè)公司反訴要求對(duì)港龍公司支付的保證金24萬(wàn)元不予退還的訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，不予支持，應(yīng)當(dāng)駁回。二審判決關(guān)于港龍公司逾期超過(guò)45天交納上述物管費(fèi)及水電費(fèi)的行為構(gòu)成違約，明某實(shí)業(yè)公司已依法行使合同解除權(quán)，《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》已依法解除的認(rèn)定錯(cuò)誤，導(dǎo)致判決第五項(xiàng)結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)予撤銷(xiāo)。（三）關(guān)于明某管理公司與蘇寧公司簽訂的《租賃合同》的效力問(wèn)題以及港龍公司在本案中是否有權(quán)訴求確認(rèn)該合同無(wú)效。港龍公司不是該合同的相對(duì)人，與該合同沒(méi)有法律上的利害關(guān)系，無(wú)權(quán)訴求確認(rèn)該合同無(wú)效。港龍公司主張《租賃合同》侵犯其權(quán)利，實(shí)為侵犯專(zhuān)屬經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛，不屬本案審理的范圍，可另行主張權(quán)利。故關(guān)于《租賃合同》的效力問(wèn)題，在本案中不予確認(rèn)。因此，港龍公司在本訴中要求確認(rèn)該合同無(wú)效以及明某實(shí)業(yè)公司在反訴中要求確認(rèn)該合同有效的訴訟請(qǐng)求，均應(yīng)當(dāng)予以駁回。（四）關(guān)于二審判決第四項(xiàng)關(guān)于港龍公司應(yīng)在接到判決之日起三十日內(nèi)返還明某廣場(chǎng)四樓全部租賃場(chǎng)地的判決，是否超出一審明某實(shí)業(yè)公司反訴的訴訟請(qǐng)求范圍的問(wèn)題。明某實(shí)業(yè)公司2011年7月15日提交的反訴狀中并沒(méi)有該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，二審該項(xiàng)判決顯然超出了明某實(shí)業(yè)公司反訴的訴訟請(qǐng)求范圍，港龍公司主張?jiān)撆许?xiàng)超出明某實(shí)業(yè)公司反訴的訴訟請(qǐng)求范圍的理由成立，該判項(xiàng)應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)。經(jīng)三亞中院審判委員會(huì)討論決定，遂判決：一、維持二審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，即維持城郊法院（2011）城民二重初字第12號(hào)民事判決第一項(xiàng)，確認(rèn)港龍公司和明某實(shí)業(yè)公司簽訂的《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》合法有效，繼續(xù)履行；撤銷(xiāo)城郊法院（2011）城民二重初字第12號(hào)民事判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)以及訴訟費(fèi)用承擔(dān)部分；二、撤銷(xiāo)二審判決第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)以及訴訟費(fèi)用承擔(dān)部分，即撤銷(xiāo)駁回港龍公司的訴訟請(qǐng)求；港龍公司應(yīng)在接到本判決之日起三十日內(nèi)，向明某實(shí)業(yè)公司返還三亞市“明某廣場(chǎng)”地上第四層的全部租賃場(chǎng)地；明某實(shí)業(yè)公司不退還港龍公司已支付的保證金24萬(wàn)元。本案一審案件本訴受理費(fèi)2300元，一審反訴受理費(fèi)4900元，本案二審案件受理費(fèi)10000元，由港龍公司承擔(dān)。三、限明某實(shí)業(yè)公司自判決發(fā)生法律效力之日起三日內(nèi)恢復(fù)對(duì)港龍公司四層租賃場(chǎng)地的空調(diào)和天花照明的提供，并保證港龍公司對(duì)明某廣場(chǎng)的前、后所有客、貨用電梯和廣場(chǎng)內(nèi)自動(dòng)扶梯的正常使用；四、駁回港龍公司的其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回明某實(shí)業(yè)公司反訴的訴訟請(qǐng)求。一、二審案件受理費(fèi)、反訴費(fèi)共計(jì)17200元，由港龍公司負(fù)擔(dān)10%，即1720元（港龍公司已預(yù)交2300元）；明某實(shí)業(yè)公司負(fù)擔(dān)90%，即15480元（明某實(shí)業(yè)公司已預(yù)交14900元；明某管理公司和蘇寧公司已分別預(yù)交100元）。

明某實(shí)業(yè)公司與明某管理公司不服上述再審判決，向檢察機(jī)關(guān)申訴。海南省人民檢察院于2014年4月18日以瓊檢民監(jiān)[2014]6號(hào)民事抗訴書(shū)向海南省高級(jí)人民法院提出抗訴認(rèn)為，三亞中院再審判決確認(rèn)《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》合法有效，應(yīng)繼續(xù)履行，屬適用法律確有錯(cuò)誤。理由：第一，本案存在明某實(shí)業(yè)公司有權(quán)終止合同的事實(shí)根據(jù)。2008年11月28日明某實(shí)業(yè)公司發(fā)給港龍公司三份繳費(fèi)通知單，通知港龍公司2008年11月份（10月26日-11月25日）辦公區(qū)及倉(cāng)庫(kù)的水電費(fèi)分別為577.28元、126.72元，并告知了繳費(fèi)方式。依據(jù)合同第四條4.4款、4.5款的約定，上述水電費(fèi)的交費(fèi)時(shí)間應(yīng)為2008年12月5日前。然而，截止2008年1月23日港龍公司已逾期49天未向明某實(shí)業(yè)公司繳納上述水電費(fèi)用，根據(jù)合同第四條第4.6款的約定，明某實(shí)業(yè)公司有權(quán)終止合同，保證金不予退還。第二，明某實(shí)業(yè)公司解除合同符合《合同法》的規(guī)定。從《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》第六條6.2款表述看，該款中的“終止”應(yīng)為狹義的終止概念即使繼續(xù)性合同關(guān)系自終止之日起向?qū)?lái)消滅的行為。《合同法》第九十三條第二款中的解除概念，涵蓋了狹義的解除和狹義的終止，因此，該款約定符合《合同法》第九十三條第二款關(guān)于解除合同條件的規(guī)定。第三，明某實(shí)業(yè)公司解除合同的行為符合法律規(guī)定。本案中，明某實(shí)業(yè)公司于2009年1月23日向港龍公司發(fā)出《解除通知》，港龍公司已于2009年4月5日收到，《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》于2009年4月5日已依法解除，符合《合同法》第九十六條第一款的規(guī)定。第四，本案中，明某實(shí)業(yè)公司與港龍公司沒(méi)有就解除合同的異議期間作出約定，根據(jù)《合同法司法解釋二》第二十四條的規(guī)定，港龍公司如果對(duì)明某實(shí)業(yè)公司解除合同有異議，應(yīng)在接到《解除通知》之日即2009年4月5日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴，港龍公司2009年12月21日起訴已超過(guò)了三個(gè)月期限，不應(yīng)支持。

海南省高級(jí)人民法院于2014年4月30日作出（2014）瓊民抗字第4號(hào)民事裁定，提審本案。該院再審查明，《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》第4.6約定：上述物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)乙方（即港龍公司）須于每月30日前按甲方（即明某實(shí)業(yè)公司）指定的戶(hù)名和賬號(hào)交清，逾期按每日萬(wàn)分之四收取滯納金。該院再審查明的其他事實(shí)與三亞中院再審判決查明的事實(shí)一致。

海南省高級(jí)人民法院于2014年12月2日作出（2014）瓊民抗字第4號(hào)民事判決認(rèn)為，根據(jù)抗訴機(jī)關(guān)的抗訴意見(jiàn)以及各方當(dāng)事人的意見(jiàn)，本案再審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：明某實(shí)業(yè)公司單方解除與港龍公司簽訂的《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》是否有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。從雙方簽訂的合同4.6款約定的內(nèi)容看，港龍公司逾期交清物管費(fèi)和空調(diào)水電費(fèi)公攤費(fèi)的法律后果是“按每日萬(wàn)分之四收取滯納金”，因該條款并未明確針對(duì)的租賃場(chǎng)地，應(yīng)視為針對(duì)的是合同約定的全部租賃場(chǎng)地，即含地下一層倉(cāng)庫(kù)場(chǎng)地、四層及八層辦公區(qū)域。根據(jù)該合同第六條6.2款的約定，港龍公司違反第四條4.4、4.5款約定的時(shí)間超過(guò)45天，明某實(shí)業(yè)公司有權(quán)終止合同。但該合同第四條4.4款約定的是地下一層和八層的物管費(fèi)和水電費(fèi)，條款本身并未寫(xiě)明違約責(zé)任的內(nèi)容。該合同第四條第4.5款約定的是港龍公司每月承擔(dān)地面增設(shè)的電器設(shè)備及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的自用水電費(fèi)，條款寫(xiě)明逾期支付按每日萬(wàn)分之四收取滯納金?？梢?jiàn)，對(duì)于港龍公司逾期交納物管費(fèi)、空調(diào)水電公攤費(fèi)及水電費(fèi)所應(yīng)承擔(dān)的法律后果是解除合同還是收取滯納金，顯然約定不明，即雙方當(dāng)事人就合同約定解除條件不明確，不符合《合同法》第九十三條第二款關(guān)于解除合同條件的規(guī)定。在雙方對(duì)合同解除權(quán)約定不明且雙方存在爭(zhēng)議的情況下，明某實(shí)業(yè)公司的解除合同行為是否合法，就要看港龍公司是否構(gòu)成根本性違約的情形。本案中，鑒于雙方簽訂的是租賃合同，明某實(shí)業(yè)公司訂立合同時(shí)所期望的經(jīng)濟(jì)利益是收取租金（物管費(fèi)），水電費(fèi)僅是代收，港龍公司雖然比約定的逾期期限45天超3天交納水電費(fèi)，但并不會(huì)影響明某實(shí)業(yè)公司所期望的經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)，不屬于根本性違約的情形，且造成港龍公司逾期的重要原因之一是明某實(shí)業(yè)公司單方提出變更合同租金，港龍公司并未有違約的主觀惡意，明某公司此后也仍收取了港龍公司支付的相關(guān)費(fèi)用。故港龍公司至2009年1月23日未交納包含合同第四條4.4款、4.5款約定在內(nèi)的2008年10月26日-11月25日期間物管費(fèi)及電費(fèi)已逾45天的事實(shí)不屬于《合同法》第九十四條規(guī)定的法定解除的情形。另外，從實(shí)際履行情況來(lái)看，雙方簽訂的合同期限長(zhǎng)達(dá)20年，雙方之所以出現(xiàn)爭(zhēng)議，系因明某實(shí)業(yè)公司單方通知港龍公司要求提高租金引起的。明某實(shí)業(yè)公司在雙方磋商期間單方解除合同，有悖誠(chéng)信，對(duì)港龍公司明顯不公。故明某實(shí)業(yè)公司單方解除與港龍公司簽訂的《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》缺乏充分的事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)，海南省高級(jí)人民法院不予支持。經(jīng)該院審判委員會(huì)討論決定，遂判決：維持三亞市中級(jí)人民法院（2012）三亞再終字第16號(hào)民事判決。

明某實(shí)業(yè)公司與明某管理公司仍不服，再次向檢察機(jī)關(guān)申訴。最高人民檢察院以高檢民再監(jiān)[2015]5號(hào)民事抗訴書(shū)向本院提出抗訴認(rèn)為，原判適用法律確有錯(cuò)誤，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第六項(xiàng)、第二百零八條第一款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法再審。理由：第一，明某實(shí)業(yè)公司與港龍公司就《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》終止條件的約定具體明確。明某實(shí)業(yè)公司與港龍公司簽訂《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》，主體合格，意思表示真實(shí)，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。該合同第四條第4.4款、4.5款約定，港龍公司租用明某實(shí)業(yè)公司廣場(chǎng)內(nèi)地下一層300-400㎡作為倉(cāng)庫(kù)場(chǎng)地，租用廣場(chǎng)內(nèi)八樓辦公區(qū)域100㎡作為辦公場(chǎng)地，明某實(shí)業(yè)公司免收合同期內(nèi)第1-10年租金，物業(yè)管理費(fèi)按每月7元/㎡收取，水電費(fèi)由港龍公司自負(fù)，并于次月5日前支付；地面自行增設(shè)的電器設(shè)備及經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的自用水電費(fèi)由港龍公司承擔(dān)，并于次月5日前支付；第六條第6.2款約定，違反合同第四條第4.4款、4.5款的約定時(shí)間超過(guò)45天，明某實(shí)業(yè)公司有權(quán)終止合同，保證金、押金不予退還。合同第四條是關(guān)于租金和費(fèi)用的計(jì)算與給付問(wèn)題的約定，第六條是關(guān)于違約責(zé)任的約定。合同對(duì)租金、費(fèi)用給付及違約終止情形分條論述，體系分配明確具體，條款內(nèi)容約定清楚，并無(wú)歧義。海南省高級(jí)人民法院認(rèn)定雙方當(dāng)事人就合同約定解除條件不明確，不符合《合同法》第九十三條第二款關(guān)于解除合同條件的規(guī)定，適用法律確有錯(cuò)誤。第二，《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》約定的終止條件成就，明某實(shí)業(yè)公司可根據(jù)該約定終止合同。首先，《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》第四條4.6款約定，物管費(fèi)和空調(diào)水電公攤費(fèi)港龍公司于每月30日前按明某實(shí)業(yè)公司指定的賬戶(hù)和賬號(hào)交清。明某實(shí)業(yè)公司于2008年11月28日發(fā)給港龍公司三份繳費(fèi)通知單，通知港龍公司分別繳納2008年10月26日至11月25日期間負(fù)一層、四層和八層的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。該三份繳費(fèi)通知單中每一項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算數(shù)額及繳費(fèi)方式、收款賬戶(hù)和賬號(hào)均清楚明確。并且至發(fā)出上述繳費(fèi)通知止，港龍公司也一直按照合同約定，根據(jù)明某實(shí)業(yè)公司指定繳納費(fèi)用。因此，港龍公司對(duì)四層的物業(yè)管理費(fèi)增加數(shù)額有異議，但對(duì)其他部分費(fèi)用沒(méi)有異議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定將沒(méi)有異議的費(fèi)用按時(shí)繳至指定賬戶(hù)。其次，根據(jù)《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》第四條第4.4款、第4.5款的約定，港龍公司應(yīng)于2008年12月5日前繳納2008年10月26日至11月25日期間的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)。而港龍公司于2009年1月24日才向明某實(shí)業(yè)公司繳納了上述物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)，已超過(guò)合同第六條第6.2款約定的45天時(shí)間。明某實(shí)業(yè)公司有權(quán)根據(jù)雙方約定，終止與港龍公司簽訂的《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》。第三，明某實(shí)業(yè)公司終止與港龍公司簽訂的《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》，不違反法律規(guī)定和合同約定。首先，合同解除是指合同成立生效并尚在履行期，在具備解除條件時(shí)，因當(dāng)事人一方或雙方的意思表示，使合同效力提前消滅。合同終止是指因一定的法律事實(shí)的出現(xiàn)，使合同所確立的權(quán)利義務(wù)關(guān)系歸于消滅。根據(jù)《合同法》第九十一條的規(guī)定合同終止有多種形式，合同解除是導(dǎo)致合同的權(quán)利義務(wù)終止的情形之一。明某實(shí)業(yè)公司與港龍公司并未在《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》中約定終止合同的方式，明某實(shí)業(yè)公司以解除合同的方式終止合同不違反法律規(guī)定和合同約定。其次，《合同法》第九十六條第一款規(guī)定，當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。對(duì)方對(duì)合同解除有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力?！逗贤ㄋ痉ń忉尪返诙臈l規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同解除有異議，但在約定的異議期限屆滿(mǎn)后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒(méi)有約定異議期間，在解除合同通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。本案中，根據(jù)《關(guān)于與三亞南宏實(shí)業(yè)有限公司租賃合同事宜的復(fù)函》，港龍公司于2009年4月5日收悉《解除通知》。且《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》、《解除通知》以及明某實(shí)業(yè)公司和明某管理公司與港龍公司就租賃合同解除的往來(lái)函件中均未就解除合同的異議期間作出約定。而港龍公司直至2009年12月21日才向法院起訴，已超過(guò)解除合同三個(gè)月異議期，喪失獲得法律救濟(jì)的權(quán)利。《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》自明某實(shí)業(yè)公司解除通知到達(dá)港龍公司時(shí)已解除。

在本院再審中，明某實(shí)業(yè)公司及明某管理公司提出的申訴意見(jiàn)與檢察機(jī)關(guān)抗訴意見(jiàn)一致。其補(bǔ)充意見(jiàn)為，案涉《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》合法有效，明某實(shí)業(yè)公司解除該合同具備事實(shí)、法律及合同依據(jù)，原審判決嚴(yán)重混淆法定解除與約定解除的關(guān)系，適用法律錯(cuò)誤。要求確認(rèn)《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》已于2009年4月5日依法解除，港龍公司撤場(chǎng)并不予退還其保證金和押金。港龍公司缺席再審開(kāi)庭及詢(xún)問(wèn)系主觀惡意，依法應(yīng)予制裁。再審請(qǐng)求：撤銷(xiāo)海南省高級(jí)人民法院再審判決及三亞中院再審判決，維持三亞中院二審判決。

蘇寧公司述稱(chēng)，蘇寧公司與明某管理公司簽訂的《租賃合同》是合法有效的，港龍公司對(duì)其沒(méi)有訴權(quán)，原審判決此項(xiàng)認(rèn)定正確。

港龍公司經(jīng)本院公告送達(dá)開(kāi)庭傳票，未出庭參加訴訟，但提交答辯意見(jiàn)稱(chēng)：《三亞明某廣場(chǎng)租賃合同》已于2015年解除，雙方合作已終止，關(guān)于案涉租賃合同有效或無(wú)效的糾紛已無(wú)實(shí)際意義，只會(huì)增加訴累、浪費(fèi)司法資源。

在本院再審中，明某實(shí)業(yè)公司、明某管理公司、蘇寧公司和港龍公司均未提交新證據(jù)且對(duì)原審已查明的事實(shí)無(wú)異議，故本院對(duì)原審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明，港龍公司已于2015年6月從明某廣場(chǎng)地上四層西北區(qū)租賃場(chǎng)地撤場(chǎng)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張代恩

審判員　　陳　佳

審判員　　郭忠紅

二〇一九年五月十日