上訴人四川泰來會所管理有限責任公司（以下簡稱泰來公司）因與被上訴人北京通產(chǎn)日壇俱樂部有限公司（以下簡稱通產(chǎn)公司）以及一審第三人北京日壇泰來會所管理有限公司（以下簡稱日壇公司）合同糾紛一案，不服北京市高級人民法院（以下簡稱北京高院）（2015）高民初字第4318號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭公開開庭審理了本案，泰來公司和日壇公司的共同委托代理人王雪華、邢媛，通產(chǎn)公司委托代理人許海濤、李崢到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
通產(chǎn)公司向北京高院起訴請求：1.確認通產(chǎn)公司與泰來公司于2009年5月15日簽署的《日壇俱樂部項目合作協(xié)議書》（以下簡稱《合作協(xié)議》）及其附件《房屋租賃合同》（以下簡稱《租賃合同》）已經(jīng)解除；2.泰來公司支付通產(chǎn)公司《合作協(xié)議》解除違約金5000萬元人民幣（以下幣種均為人民幣）；3.泰來公司支付通產(chǎn)公司逾期竣工違約金14235308元及逾期支付逾期竣工違約金的利息2718424元（暫計至2015年10月16日，按中國人民銀行同期貸款利率為標準，計算至逾期竣工違約金付清之日）；4.泰來公司支付《租賃合同》解除違約金1億元；5.泰來公司和日壇公司騰退通產(chǎn)日壇俱樂部（朝陽區(qū)日壇東路1號樓及附屬設施），且自2015年11月16日起至實際騰退之日止，按每日6萬元的標準向通產(chǎn)公司支付賠償金；6.泰來公司在通產(chǎn)日壇俱樂部（朝陽區(qū)日壇東路1號樓及附屬設施）投資建設和租賃期間投資所形成的全部資產(chǎn)歸屬通產(chǎn)公司所有；7.泰來公司支付房屋租金35123288元（暫計算至2015年10月16日，從2015年10月17日起按2200萬元/年計算至實際騰退之日止）；8.泰來公司支付逾期支付房屋租金的滯納金3025151.80元（暫計算至2015年10月16日，要求按欠付房租總額的日萬分之二點五為標準，計算至房屋租金付清之日）；9.泰來公司支付逾期支付租賃押金違約金1311750元。以上第1-9項訴訟請求金額合計為206413921.80元；10.泰來公司承擔本案訴訟費用。
泰來公司反訴請求：1.通產(chǎn)公司向泰來公司支付因工期延誤期間（2011年5月16日至2013年9月27日，共866天）造成的營業(yè)利潤損失80951082元；2.通產(chǎn)公司向泰來公司支付因工期延誤期間造成泰來公司額外增加的投資額損失，具體請求數(shù)額尚在統(tǒng)計核算之中;3.通產(chǎn)公司繼續(xù)履行《合作協(xié)議》，在其附件《租賃合同》上補蓋公章，租賃期限相應順延；4.通產(chǎn)公司向泰來公司支付因未在《合作協(xié)議》的附件《租賃合同》上補蓋公章而給泰來公司造成的營業(yè)利潤損失64109391.3元（2013年9月28日起算，暫算至2015年10月16日，共749天）；5.通產(chǎn)公司承擔本案訴訟費。訴訟過程中，泰來公司撤回第二項反訴請求，并變更第三項訴訟請求為：確認通產(chǎn)公司于2015年10月15日發(fā)函解約的行為無效，并判令通產(chǎn)公司繼續(xù)履行《合作協(xié)議》，在其附件《租賃合同》上補蓋公章，租賃期限相應順延。
北京高院經(jīng)審理查明，2009年5月15日，通產(chǎn)公司作為甲方、泰來公司作為乙方簽訂《合作協(xié)議》，約定：鑒于1.日壇俱樂部項目（簡稱該項目）系甲方開發(fā)建設的商業(yè)項目，甲方已通過出讓方式取得該項目的國有土地使用權，該項目工程尚未竣工；2.乙方為獲取日壇俱樂部項目的承租權，并使該項目工程的建設滿足其租賃期間使用需要，乙方愿在日壇俱樂部項目工程現(xiàn)狀條件下投入資金，完善該項目工程的建設，直至該項目工程竣工驗收合格、完成竣工備案手續(xù)并達到房屋出租的法定條件；3.雙方同意，在日壇俱樂部項目竣工驗收合格并達到出租條件后，由乙方（或其關聯(lián)公司）作為會所俱樂部經(jīng)營之用途承租該項目。第一部分項目情況。1.本協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，甲方向乙方提供該項目資料、項目情況介紹，甲乙雙方共同委托建筑質(zhì)量檢測機構(gòu)對該項目工程進行質(zhì)量檢測鑒定并獲取檢測鑒定報告（檢測鑒定費用由甲方承擔）。2.甲方應向乙方提供甲方所持有的全部項目資料，以便乙方結(jié)合前述質(zhì)量檢測鑒定報告評估相應的法律和建筑技術風險。3.自本協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，甲乙雙方應就甲方提供的項目資料、項目情況介紹及審批建設情況進行書面確認。前述確認完成后，甲方對于日壇俱樂部項目資料中缺失或不完善的部分（即甲乙雙方書面確認的項目資料以外的資料），甲方在本協(xié)議項下不再負責補充提供。4.自本協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，乙方應就甲方所提供項目資料及情況介紹之所示具體內(nèi)容與該項目現(xiàn)場的現(xiàn)實狀況進行核對。項目基本情況介紹及項目資料所示具體內(nèi)容如與該項目現(xiàn)場的現(xiàn)實狀況不符，均以項目現(xiàn)場的現(xiàn)實狀況為準。5.自本協(xié)議簽訂之日起60日內(nèi)，乙方如發(fā)現(xiàn)該項目存在無法克服的法律風險或建筑技術問題，雙方應通過協(xié)商解決。協(xié)商不能達成一致的，本協(xié)議解除，解約后，雙方相互返還財產(chǎn)、資料，且互不承擔任何違約責任。此前各方所發(fā)生的費用各自承擔。6.在甲乙雙方已獲得本項目質(zhì)量檢測鑒定報告的前提下，甲乙雙方應在本協(xié)議簽訂之日起第60日，就本協(xié)議是否繼續(xù)履行進行書面確認。本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方書面確認繼續(xù)后，即表明乙方已對日壇俱樂部項目的基本情況和準確、具體的情況進行了充分的了解和掌握，且乙方確認甲方所提供的項目資料和建筑質(zhì)量檢測鑒定報告足以支持其完成本協(xié)議書所述的項目投資建設的全部工作。7.本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方書面確認繼續(xù)后，如發(fā)現(xiàn)雙方未曾確認且足以影響雙方實現(xiàn)本協(xié)議目的的法律風險或建筑技術問題，甲乙雙方應另行協(xié)商處理該等法律風險或建筑技術問題。除前述情況外，甲乙雙方均須切實履行本協(xié)議，否則，違約方應按本協(xié)議的相關約定承擔法律責任。第二部分項目投資建設。本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方按本協(xié)議第6條約定確認繼續(xù)履行后，乙方按下述約定進行日壇俱樂部項目的投資建設。8.本協(xié)議所述項目投資建設系指在日壇俱樂部項目現(xiàn)狀條件下，自甲方將日壇俱樂部項目現(xiàn)場交由乙方管理之日起，在甲方監(jiān)督下，由乙方以甲方名義自行組織完成對日壇俱樂部項目主體工程和各項配套輔助設施（包括但不限于大小市政配套工程、汽車坡道、地熱井泵房井泵房、園林綠化等）的勘察、檢測、鑒定、規(guī)劃、設計、施工（包括但不限于項目主體結(jié)構(gòu)的加固改造）、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、整體竣工驗收（包括但不限于消防等各專業(yè)工程驗收）等各項工作，直至滿足并完成日壇俱樂部項目工程的竣工備案。8.1項目投資建設期間所發(fā)生的全部費用均由乙方承擔，但本協(xié)議第11條明確約定由甲方承擔的費用除外。8.2乙方在租賃合同條件下，為滿足其經(jīng)營需要所進行的各項裝修、裝飾工程不在此列，由乙方自籌資金并以其自身名義另行組織完成。9.項目投資建設過程中，所有的審批、手續(xù)辦理、協(xié)調(diào)事項均由乙方自行負責解決并承擔因此發(fā)生的全部費用。10.項目投資建設過程中，乙方基于日壇俱樂部項目投資建設的行為均以甲方的名義進行，相關的設計、施工單位由乙方選定。乙方應將投資建設過程中產(chǎn)生的包括設計資料、審批文件、合同在內(nèi)的與甲方及該項目有關的全部資料原件交由甲方存檔，且甲方有權對乙方的投資建設活動進行監(jiān)督。其中，乙方應事先將設計方案提供甲方并由甲方轉(zhuǎn)交日壇公園確認。甲方在確認乙方行為不違反法律法規(guī)的相關規(guī)定且不損害甲方利益的前提下，甲方應向乙方提供授權、簽署法律文件、按時將乙方存入甲乙雙方共管賬戶內(nèi)的資金對外支付、辦理相關審批手續(xù)等程序方面的及時協(xié)助與配合，否則，甲方應賠償因其程序方面無故拖延給乙方造成的損失。11.項目投資建設過程中，在不超過該項目現(xiàn)狀規(guī)模條件下所發(fā)生的人防工程異地重建費、超規(guī)劃問題的行政罰款、應補交的土地出讓金、應交納的大市政費用（含大市政工程施工費）由甲方負責承擔。12.乙方保證自甲乙雙方確認本協(xié)議繼續(xù)履行之日起30日內(nèi)，正式開展日壇俱樂部項目投資建設的施工工作，即申領到項目主體工程的建筑工程施工許可證且施工單位進場并正式開始施工。否則，甲方有權解除本協(xié)議書并要求乙方按本協(xié)議書約定承擔相應的法律責任。但甲乙雙方另行協(xié)商一致或由于甲方未能及時提供相關程序方面的協(xié)助與配合致使項目不能按時施工的，乙方不承擔相應責任。13.項目投資建設過程中，乙方以甲方名義簽署項目設計合同、項目施工合同、項目監(jiān)理合同、項目設備采購安裝合同時，乙方保證合同對方向甲方書面承諾：13.1合同系與乙方談判達成但以甲方名義簽署，合同所涉及的甲方義務和責任均由乙方實際承擔；合同履行不會對甲方的財產(chǎn)和工程質(zhì)量安全造成損壞。13.2合同履行過程中及因合同履行發(fā)生糾紛時，均放棄對甲方的任何權利（包括法定的和合同約定的全部權利）主張，相應的權利主張只得向乙方提出。13.3甲乙雙方之間的合作協(xié)議（即本協(xié)議）如被解除，甲方有權單方解除乙方以甲方名義與對方簽署的合同，乙方應在甲方書面通知之日起30日內(nèi)無條件協(xié)助甲方辦理合同解除手續(xù)（包括合同備案手續(xù)的解除）、撤場、現(xiàn)場及全部資料移交等工作，且甲方無須為此向?qū)Ψ匠袚魏瘟x務和責任。13.4對方如違反上述承諾，應賠償甲方的全部經(jīng)濟損失；其中，違反13.3條款的，對方還應按每日5萬元標準向甲方支付違約金。對方如不能做出上述承諾，甲乙雙方另行協(xié)商解決。14.項目投資建設過程中，非經(jīng)甲方書面同意，乙方或其委托的第三方不得擅自改變?nèi)諌銟凡宽椖抗こ痰闹黧w結(jié)構(gòu)，乙方或其委托的第三方擅自改變或損壞日壇俱樂部項目工程的主體結(jié)構(gòu)的，甲方有權解除本協(xié)議書并要求乙方恢復原狀、賠償甲方全部損失并按照本協(xié)議約定承擔違約責任。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。15.為保障項目投資建設工作的順利開展，乙方應在本協(xié)議簽訂之日起10日內(nèi)，將500萬元項目投資建設備付金付至甲乙雙方的共管賬戶，除甲乙雙方另有約定外，該備付金僅用作項目投資建設過程中有合同或法律依據(jù)的對外付款，甲乙雙方均不得擅自動用或進行他用。除甲乙雙方另行協(xié)商一致外，乙方未按本條前述約定支付備付金超過5日的，本協(xié)議自動解除。16.項目投資建設過程中，先以備付金對外支付款項，備付金用盡后再由乙方根據(jù)相關合同約定的付款進度提前將資金打入甲乙雙方的共管帳戶。甲方對外支付款項時，由乙方書面向甲方提出用款數(shù)額和用款依據(jù)，在符合相關合同約定或法律政策規(guī)定的前提下由甲乙雙方共同對外付款。16.1乙方應保障項目投資建設所需資金的充足并保證備付金用盡后不對外拖欠任何應付款項，否則，乙方應賠償甲方因此所產(chǎn)生的任何債務并賠償甲方的全部經(jīng)濟損失。16.2在此過程中，以甲方名義對外付款所產(chǎn)生的全部法律后果均由乙方承擔。17.在乙方按前述第15條約定將500萬元項目投資建設備付金付至甲乙雙方共管賬戶后5日內(nèi)，甲方將項目現(xiàn)場移交乙方管理。18.乙方保證本項目投資建設的全部工作自本協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)完成，工作完成的標志為日壇俱樂部項目取得竣工備案表。非因甲方原因?qū)е掠馄谌〉每⒐浒副韽亩绊懕緟f(xié)議書第三部分所附租賃合同生效的，每逾期一天，乙方應向甲方支付16348元違約金，且乙方應每三個月結(jié)清一次違約金；違約金逾期超過180日未付或乙方投資建設的全部工作自本協(xié)議簽訂之日起5年內(nèi)未完成的，甲方有權解除本協(xié)議書并要求乙方按照本協(xié)議約定承擔違約責任，但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。19.乙方應努力通過規(guī)劃行政罰款方式徹底解決日壇俱樂部項目超規(guī)劃建設問題（即保留超規(guī)劃建設面積并補辦相應的合法審批手續(xù)）；日壇俱樂部項目超規(guī)劃建設問題如不能按前述方式解決，乙方應在會商甲方后（會商結(jié)果應以書面確認）按有關部門的要求調(diào)整該項目的投資建設，該調(diào)整不影響甲乙雙方在本協(xié)議書及其附件房屋租賃合同項下的任何權利、義務、保證、承諾，也不增加任何一方的任何責任。項目建設完成后，為盡快取得相關批準手續(xù)，甲方應及時向乙方提供程序方面協(xié)助配合，若因甲方程序協(xié)助配合方面的原因?qū)е鹿こ炭⒐浒傅仁马椀难诱`或不能被批準，乙方有權解除本協(xié)議書并要求甲方按照本協(xié)議約定承擔違約責任。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。20.甲方承諾，不因甲方的任何債權債務糾紛或該項目抵押影響乙方實現(xiàn)本協(xié)議目的，否則，甲方應承擔違約責任。21.日壇俱樂部項目取得竣工備案表當日，本協(xié)議書附件房屋租賃合同自動生效，甲乙雙方均須在租賃合同上補蓋公章，租賃合同空白處按屆時的項目實際情況填寫。22.如因乙方原因?qū)е卤緟f(xié)議書解除或乙方無故終止本協(xié)議書履行的，乙方應在本協(xié)議書解除或乙方終止履行本協(xié)議書之日起15日內(nèi)將項目現(xiàn)場和全部項目資料移交甲方管理，乙方進行項目建設投資所形成的全部資產(chǎn)和尚未對外支付的備付金全部歸甲方所有，同時，甲方有權繼續(xù)無償使用乙方所提供的設計資料；乙方如逾期將項目現(xiàn)場和項目資料移交甲方管理，每逾期一天，乙方還應向甲方支付6萬元違約金。除本條前述責任外，乙方還須另行向甲方支付五千萬元違約金。23.如因甲方原因?qū)е卤緟f(xié)議書解除或甲方無故終止本協(xié)議書履行的，甲方應在本協(xié)議書解除或甲方終止履行本協(xié)議書之日起15日內(nèi)雙倍退還乙方因進行項目建設投資所發(fā)生的全部費用和尚未對外支付的備付金；甲方如逾期退還前述款項，每逾期一天，甲方還應向乙方支付6萬元違約金。除本條前述責任外，甲方還須另行向乙方支付5000萬元違約金。24.本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法向有管轄權的人民法院起訴。25.其他約定事項：本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。
《合作協(xié)議》的附件為《租賃合同》。通產(chǎn)公司、泰來公司、日壇公司均未在《租賃合同》簽字蓋章。《租賃合同》主要內(nèi)容為：出租人（甲方）通產(chǎn)公司，承租人（乙方）泰來公司（或其關聯(lián)公司）。甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，就乙方承租甲方北京日壇俱樂部項目房屋的有關事宜達成協(xié)議如下：第一條租賃房屋的基本情況。（一）房屋坐落于北京市朝陽區(qū)日壇公園東北角，建筑工程規(guī)劃許可證所載建筑面積約22863.2平方米（以竣工備案后的實際測繪面積為準）。（二）房屋權屬狀況：甲方持有土地使用權證，權證編號：京朝國用（2000出）字第0209號；房屋已完成竣工備案，甲方為房屋所有權人。（三）甲方提供租賃房產(chǎn)可使用的土地、配置、設施范圍的相關平面圖，以及土地房屋的相關合法權屬證明文件、批文、登記備案文書等作為本合同的附件（乙方在租賃前的投資建設過程中均已持有，甲方不再提供）。第二條房屋租賃用途及登記備案。（一）租賃用途：用于餐飲、娛樂、健身休閑等俱樂部經(jīng)營項目。乙方保證合法經(jīng)營，不將租賃房屋用作違法經(jīng)營項目。（二）甲乙雙方自本房屋租賃合同生效之日起30日內(nèi)，應到房屋所在地的房屋行政管理部門辦理房屋租賃合同備案手續(xù)。但備案手續(xù)不作為本合同生效的要件，也不對雙方在本合同項下的權利義務產(chǎn)生任何影響或改變。（三）甲乙雙方應嚴格按照本條第（二）款約定的期限共同辦理本合同的登記備案，任何一方拒絕提供備案資料或拖延時間導致本合同不能如期備案的，守約方有權解除本協(xié)議并要求責任方按本合同約定承擔違約責任。如因備案所需資料客觀不存在或備案部門不予辦理備案手續(xù)，雙方互不承擔任何責任且須繼續(xù)嚴格履行本合同。第三條租賃期限與續(xù)租。（一）房屋租賃期自X年X月X日至2029年X月X日，共計X年。（二）前述租賃期限屆滿前，乙方要求續(xù)租的，續(xù)租期限最長可至2040年7月19日，但乙方至少應在前述租期屆滿前90日書面向甲方提出續(xù)租方為有效。續(xù)租期間，乙方按本合同所約定的續(xù)租租金條款支付租金，同時，本合同的其它條款不做調(diào)整且一并由甲乙雙方繼續(xù)遵行。第四條租金與押金。（一）租金標準及支付方式：1.自甲乙雙方簽署《合作協(xié)議》之日起，第1-2年:乙方進行項目投資建設，本合同無論是否生效，甲方不收取租金。第3-5年：600萬/年（該期限內(nèi)，本合同如未生效，乙方按每日16348元向甲方支付未生效階段違約金；本合同如生效，乙方按該期限內(nèi)的租金標準支付生效階段的租金）。第6-10年：2200萬/年。第11-15年：（2200+2200×2%）萬/年=2244萬/年。第16-20年：（2244+2244×2%）萬/年=2288.88萬/年。2.續(xù)租租金，第21-25年：(2288.88+2288.88×5%)萬/年=2403.32萬/年，第26-31年：(2403.32+2403.32×5%)萬/年=2523.49萬/年。3.支付方式：乙方應于每個季度末一次性支付下一季度的租金。（二）押金：三百萬元整。在《合作協(xié)議》生效之日起第二年最后一日，乙方須向甲方支付押金三百萬元;租賃期滿或合同解除后三日內(nèi)，房屋租賃押金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金，以及乙方應當承擔的違約賠償責任外，剩余部分甲方應如數(shù)返還給乙方;甲方每年應按銀行一年期企業(yè)存款利率向乙方支付押金利息(每年支付一次,在下一年度第一季度租金中抵扣)。乙方逾期支付押金的，按每日萬分之二點五支付違約金；逾期超過60日，甲方有權解除本合同。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。第五條費用承擔。（一）租賃期內(nèi)，除法律法規(guī)規(guī)定應由甲方承擔的與租賃房屋權屬、土地權屬相關的稅費由甲方承擔外，其它與日壇俱樂部項目用地、房屋及乙方經(jīng)營、管理、運營相關的全部費用均由乙方承擔。（二）乙方每年應在租金之外，另行支付給日壇公園的綠地養(yǎng)護費70萬元、保底收益每年20萬元，上述兩項合計：90萬元,此費用不遞增。本合同履行期間，如日壇公園或相關管理部門要求甲方解除或終止綠地認建認養(yǎng)協(xié)議的（綠地認建認養(yǎng)期限自2008年7月20日至2040年7月19日），自綠地認建認養(yǎng)協(xié)議被解除之日起，乙方不再負擔日壇公園的綠地養(yǎng)護費70萬元，且甲方無須為此向乙方承擔任何責任。（三）租賃期間，為了便于經(jīng)營管理，乙方應負責將水、電、煤氣、供暖等市政設施以乙方名義開戶接通，并由乙方向相關部門繳納費用。甲方對此提供配合。（四）租賃期間，如果發(fā)生房屋和土地的產(chǎn)權稅費之外的政府有關部門征收與該房屋產(chǎn)權人有關的費用，甲方作為產(chǎn)權人應予負擔。第六條房屋的裝修。乙方可按自己的設計方案對房屋進行室內(nèi)的裝飾、裝修，但其裝飾裝修方案和設計不得存在安全隱患，且施工完成后，乙方應向甲方無償提供完整的竣工圖。乙方對房屋進行室內(nèi)的裝飾、裝修的全部費用由乙方承擔。乙方對房屋進行室內(nèi)裝飾、裝修過程中，不得擅自改變或破壞房屋的建筑主體結(jié)構(gòu)，否則，甲方有權要求乙方停止損害、恢復原狀、賠償損失，直至解除本合同。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。第七條房屋的安全及維護維修。（一）乙方保證租賃期內(nèi)，房屋及其附屬物品、設備設施處于適用和安全的狀態(tài)并保證遵守國家和北京市的相關法律法規(guī)規(guī)定。（二）租賃期間，房屋主體結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設備設施、道路圍墻、園林綠化、門前三包等乙方使用范圍內(nèi)所發(fā)生的全部維修、維護、保養(yǎng)事項全部由乙方負責，所發(fā)生的全部費用由乙方自行承擔。第八條出租與承租的變更。（一）租賃期間,甲方有意出售、轉(zhuǎn)讓房屋時，應立即書面通知乙方，并在與受讓第三方確定轉(zhuǎn)讓價格后給予乙方45天的期限決定是否行使對出租房屋的優(yōu)先購買權;本租賃合同對新的房屋所有者繼續(xù)有效,并不得因此而修改本合同。（二）甲方同意乙方有權根據(jù)自身經(jīng)營需要對房屋進行部分轉(zhuǎn)租，乙方如整體轉(zhuǎn)租則須征得甲方的書面同意。轉(zhuǎn)租合同不得變更或者超越本合同的約定。（三）乙方擅自整體轉(zhuǎn)租房屋的，甲方有權解除本合同。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。第九條合同的變更和解除。（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以變更或解除本合同。一方提出變更或者解除合同，須提前三個月書面通知對方，以便雙方充分協(xié)商。（二）因不可抗力導致本合同無法繼續(xù)履行的，雙方可解除合同。（三）合同的變更和解除,除依法可以免除責任的外,造成損失的應由責任方負責賠償。第十條合同屆滿時的財產(chǎn)處理。合同屆滿（包括續(xù)租期屆滿）時,乙方投入于建筑物的與建筑物相連的裝修及固定設備設施（包括與建筑物梁、板、墻、柱相連的全部裝修及設備設施）均無償歸甲方所有。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。第十一條違約責任。（一）租賃期內(nèi)，甲方擅自終止合同，或私下將房屋出租、出售、出借給第三方導致乙方解除本合同的，甲方應賠償乙方全部的投資,包括但不限于前期土建工程，房屋裝修，固定資產(chǎn)購置費用，并向乙方支付1億元的違約金，同時退還乙方的押金。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。（二）由于甲方過失，違反本合同條款，除賠償因此給乙方造成的損失外，應按當年租金的5%支付違約金。（三）租賃期內(nèi)，乙方擅自終止合同，或因乙方原因?qū)е卤竞贤唤獬模曳皆谕顿Y建設和租賃期間的全部投資以及押金將不予退還，并應向甲方支付一億元的違約金；同時，乙方還應清償其欠付的租金、損失賠償及相應的滯納金。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。（四）乙方不按約定支付租金，應按欠交數(shù)交付滯納金，滯納金按每天萬分之二點五計算。逾期超過180天的，甲方有權解除本合同。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。（五）由于乙方過失，違反本合同條款，除賠償因此給甲方造成的損失外，應按當年租金的5%支付違約金。（六）非甲方原因和不可抗力以外的任何因素導致乙方經(jīng)營困難、或停業(yè)、歇業(yè)、重整、破產(chǎn)的，乙方仍應按本合同約定承擔義務和責任。否則，應承擔相應的違約責任。但甲乙雙方另行協(xié)商一致的除外。（七）因乙方原因?qū)е卤竞贤唤獬?，乙方應自本合同被解除之日?個月內(nèi)參照本合同第十條的約定將房屋交還甲方，具體情形由甲乙雙方另行協(xié)商。乙方逾期交還的，每逾期一天，需向甲方賠償6萬元。本合同生效后，雙方對合同內(nèi)容的變更或補充應采取書面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。
2009年6月23日，通產(chǎn)公司（甲方）與泰來公司（乙方）簽訂《日壇俱樂部項目合作協(xié)議履行確認書》，主要內(nèi)容為：根據(jù)甲乙雙方2009年5月15日簽署的《合作協(xié)議》，雙方應在該協(xié)議簽訂之日起第60日，就該協(xié)議是否繼續(xù)履行進行書面確認。乙方出于自身對日壇俱樂部項目投資建設和運營的需要，要求提前確認繼續(xù)履行該協(xié)議，甲方對此表示同意。甲乙雙方確認：1.除甲乙雙方尚未共同委托建筑質(zhì)量檢測機構(gòu)對該項目工程進行質(zhì)量檢測鑒定并獲取檢測鑒定報告外，甲方已完全履行了該協(xié)議第一部分項目情況項下所約定的全部義務。2.乙方已就甲方所提供項目資料及口頭項目情況介紹之所示具體內(nèi)容與該項目現(xiàn)場的現(xiàn)狀進行了核對，并充分掌握了項目審批建設情況。3.盡管雙方尚未共同委托建筑質(zhì)量檢測機構(gòu)對該項目工程進行質(zhì)量檢測鑒定并獲取檢測鑒定報告，但乙方根據(jù)其已經(jīng)了解、掌握的項目情況，確認其有能力克服、解決該項目存在的法律和建筑技術方面的風險、困難、瑕疵或問題并能夠按照合作協(xié)議第二部分的約定順利完成該項目的投資建設；前述風險、困難、瑕疵或問題包括但不限于該項目建設審批手續(xù)不完整，該項目建設在用地范圍和建筑規(guī)模及建筑高度等方面違反規(guī)劃，該項目結(jié)構(gòu)工程須進行加固設計和施工，該項目原設計、施工、監(jiān)理單位不再承擔與該項目有關的包括配合該項目竣工驗收在內(nèi)的任何義務和責任等。4.甲方除會同乙方共同委托建筑質(zhì)量檢測機構(gòu)對該項目工程進行質(zhì)量檢測鑒定、獲取檢測鑒定報告并由甲方承擔檢測鑒定費用外，甲方自本確認書簽訂之日起不再承擔該協(xié)議第一部分項下的任何義務和責任。5.自本確認書簽訂之日起，乙方全面接手該項目并正式開展該項目投資建設工作，除本確認書第6條約定的情形外，甲乙雙方均應按該協(xié)議第二部分的約定嚴格履行各自的義務，否則，違約方應按該協(xié)議約定承擔違約責任。6.甲乙雙方共同委托的建筑質(zhì)量檢測機構(gòu)對該項目工程進行質(zhì)量檢測鑒定后如認定該項目存在嚴重的建筑質(zhì)量問題，且該問題無法通過任何技術手段予以解決，則該協(xié)議解除，甲乙雙方承擔各自損失且無須向?qū)Ψ匠袚魏呜熑巍?/div>
2009年9月1日，泰來公司與日壇公司共同函告通產(chǎn)公司，在履行《合作協(xié)議》的過程中，凡需泰來公司簽署、確認的書面文件，均由日壇公司代表泰來公司簽署、確認（即日壇公司在書面文件上蓋其公章）。
2009年11月22日，通產(chǎn)公司（甲方）、泰來公司（乙方，由日壇公司代表）、五洲工程設計研究院（丙方）簽訂《日壇俱樂部項目結(jié)構(gòu)檢測鑒定確認書》，選定北京三茂建筑工程檢測鑒定有限公司（以下簡稱三茂公司）對日壇俱樂部項目現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)進行檢測鑒定。在甲方委托三茂公司對日壇俱樂部項目現(xiàn)有結(jié)構(gòu)進行檢測鑒定且三茂公司按附件檢測鑒定方案予以實施并提交檢測鑒定報告后，甲方在《合作協(xié)議》及《日壇俱樂部項目合作協(xié)議履行確認書》項下的檢測鑒定義務即為完全履行，甲方此后不再就日壇俱樂部項目現(xiàn)有結(jié)構(gòu)的檢測鑒定向乙方承擔任何義務。
2009年12月4日，日壇公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《工作函》，要求通產(chǎn)公司提供辦理規(guī)劃變更、開工證等手續(xù)的材料。
2009年12月28日，日壇公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《關于大市政及外網(wǎng)工作聯(lián)系函》，要求通產(chǎn)公司就大市政及外網(wǎng)的前期準備工作進行配合。
2009年12月31日，三茂公司對日壇俱樂部項目做出《檢測鑒定報告》，內(nèi)容包括：檢測結(jié)果、鑒定結(jié)論、結(jié)構(gòu)耐久性評價、處理建議等。
2010年3月2日，日壇公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《關于市政外網(wǎng)工作開展的函》，要求通產(chǎn)公司盡快開展工作，于2010年3月15日前完成方案認定工作。
2010年5月19日，日壇公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《關于建設工程設計合同蓋章的函》，要求通產(chǎn)公司對設計工作進行配合。
2011年7月12日，泰來公司董事長沈華源向通產(chǎn)公司實際負責人寫信,內(nèi)容為：日壇起租期已快過兩月了，今天我才知道，對不起。懇請賢弟再延八個月，這筆人情帳由我來彌補。
2011年7月26日，泰來公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《關于申請延長免租期的函》，表示：項目情況確實較為復雜，資金需求量較大，已大大超出泰來公司當初的計劃，對項目至今仍未完工表示歉意。按雙方意向約定，從2011年5月起泰來公司應付項目的房租。而泰來公司近期資金非常緊張，支付房租困難較大。申請通產(chǎn)公司給予延長免租期8個月的優(yōu)惠，即從2011年5月15日至2012年1月14日。
2013年9月27日，通產(chǎn)公司與泰來公司取得《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》，工程名稱記載為通產(chǎn)日壇俱樂部裝修工程。訴訟中，本案三方當事人均確認，該竣工驗收備案表即為《合作協(xié)議》中第18條約定的“竣工備案表”。
2013年11月29日，通產(chǎn)公司取得日壇俱樂部項目《房屋所有權證》（X京房權證朝字第13090**號）。
2013年12月30日，泰來公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《違約金確認函》，主要內(nèi)容為：現(xiàn)就2013年5月15日至2014年5月14日雙方的違約金作如下確認：根據(jù)雙方簽訂的《合作協(xié)議》約定，由于我方原因本項目未在《合作協(xié)議》簽訂之日起2年內(nèi)取得竣工備案。即從2013年5月15日起至2014年5月14日，泰來公司向通產(chǎn)公司支付違約金600萬元。
2014年9月17日，北京市工商行政管理局朝陽分局作出《行政處罰告知書》（京工商朝團結(jié)湖處告字（2014）第51號），因日壇公司擅自改變公司登記事項，將公司住所北京市朝陽區(qū)日壇北路**號**室遷**北京市朝陽區(qū)日壇東路**號樓，罰款1.9萬元。泰來公司認為是由于通產(chǎn)公司拒絕在《合作協(xié)議》的附件《租賃合同》上，導致日壇公司擅自改變公司住所被北京市工商行政管理局朝陽分局處以行政罰款**款1.9萬元。通產(chǎn)公司認可行政罰款的事實，不認可泰來公司的反訴主張。
2014年12月31日，泰來公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《房屋占用使用費確認函》，主要內(nèi)容為：日壇俱樂部項目已取得《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》、《房屋所有權證》，具備了簽訂房屋租賃合同條件，雖然貴我雙方尚未簽訂房屋租賃合同，但我公司一直在使用貴公司的日壇俱樂部場所，故我公司承諾按照貴我雙方合作協(xié)議約定的租金標準，向貴司支付2014年5月15日至2014年12月31日的房屋占用、使用費1650萬元。同日，泰來公司向通產(chǎn)公司發(fā)出《確認函》，主要內(nèi)容為：鑒于1.截止到2014年12月31日，我公司共計向貴公司借款1.39億元，按合同約定15%年利率計算，截止到2014年12月31日應付利息共計40963715元。2.截止到2014年12月31日，我公司在《合作協(xié)議》項下應向貴公司支付違約金1400萬元。3.截止到2014年12月31日，我公司應付貴公司2014年5月15日至2014年12月31日的房屋占用使用費1650萬元。綜合以上三項，截止到2014年12月31日，我公司應付貴公司借款本息、違約金、房屋占用使用費共計210463715元。
2015年10月15日，通產(chǎn)公司向泰來公司發(fā)出《關于解除<合作協(xié)議>及附件<租賃合同>的通知函》，主要內(nèi)容為：貴司在《合作協(xié)議》和《租賃合同》履行過程中，存在逾期竣工、逾期支付竣工違約金、逾期支付租賃押金、逾期支付房屋租金等多項違約行為。雖經(jīng)我司多次催促，貴司前述違約行為目前仍然持續(xù)。我司現(xiàn)通知貴司自2015年10月17日起，解除貴我雙方《合作協(xié)議》及《租賃合同》，要求貴司及日壇公司在2015年11月16日前騰退通產(chǎn)日壇俱樂部（朝陽區(qū)日壇東路1號樓及附屬設施）。我司同時要求貴司按照《合作協(xié)議》和《租賃合同》的約定承擔違約責任。另，我司要求貴司及日壇公司立即清償所借我司全部款項的本金、利息及違約金。
通產(chǎn)公司與泰來公司、日壇公司均確認，日壇俱樂部項目現(xiàn)由泰來公司的關聯(lián)公司日壇公司實際經(jīng)營；泰來公司與日壇公司從未向通產(chǎn)公司支付過《合作協(xié)議》及《租賃合同》中約定的違約金、賠償金、房屋租金、租賃押金、滯納金。泰來公司認為其不存在違約，通產(chǎn)公司無權解除《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》。庭審中，泰來公司表示《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》約定的違約金過高，要求法院酌減。
訴訟中，泰來公司認為日壇俱樂部項目在現(xiàn)有建設規(guī)模和設計營業(yè)能力情況下，如果正常開業(yè)運營應有的日毛利率額為93477元。通產(chǎn)公司不認可泰來公司主張的日毛利率測算。
另，泰來公司與日壇公司提供兩份《租賃合同》（稿），出租人均為通產(chǎn)公司、承租人均為日壇公司，一份合同標注時間為2014年5月6日，另一份合同標注時間為2015年。兩份《租賃合同》中的當事人均未蓋章。泰來公司與日壇公司主張：通產(chǎn)公司未在《合作協(xié)議》的附件《租賃合同》上蓋章，反而要求泰來公司與通產(chǎn)公司簽訂新的《租賃合同》，并先后向泰來公司提出新的《租賃合同》的版本，其中提及一些條件較2009年顯得極為苛刻，例如增加了要求泰來公司管理核心持股比例不低于51%、股權變化或與第三方的融資合作必須經(jīng)通產(chǎn)公司同意等明顯與房屋租賃關系無關并且干涉泰來公司的經(jīng)營自主權的條款。通產(chǎn)公司不認可泰來公司的主張。
北京高院審理認為，本案爭議焦點為：一、《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》的關系。二、在履行《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》中，通產(chǎn)公司與泰來公司是否根本違約。三、泰來公司主張的營業(yè)利潤損失是否合理。
（一）關于《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》的關系問題。
通產(chǎn)公司與泰來公司簽訂的《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，合法有效，雙方當事人均應依約履行。
《合作協(xié)議》包括兩部分內(nèi)容，一是日壇俱樂部項目現(xiàn)狀條件下進行建設，相關權利義務約定于《合作協(xié)議》主文；二是對建設完畢的日壇俱樂部項目租賃，相關權利義務約定于《合作協(xié)議》的附件《租賃合同》。通產(chǎn)公司是日壇俱樂部項目的所有權人，建設過程中是名義上的建設方，建設完畢后是出租人。泰來公司在日壇俱樂部項目建設過程中是投資人，項目建設完畢取得承租權后是承租人，其投資回報在于租賃日壇俱樂部項目后經(jīng)營獲利。日壇俱樂部項目建設過程中的投資及實際建設由泰來公司完成，日壇俱樂部項目的租賃及實際經(jīng)營的主體，既可以是泰來公司，也可以是泰來公司的關聯(lián)公司。實際履行中，泰來公司是《租賃合同》的簽約主體，泰來公司設立日壇公司，由日壇公司實際經(jīng)營日壇俱樂部項目。
通產(chǎn)公司與泰來公司的合作可以分為建設期與租賃期，雙方對日壇俱樂部項目建設目的是租賃，而泰來公司取得承租權的前提是投資建設租賃物（爛尾項目）。建設期與租賃期是兩個不同的時段但會有重疊，建設期完畢的標志是泰來公司取得《合作協(xié)議》中第18條約定的竣工備案表，該標志同時也是《租賃合同》生效的標志，租賃期自《租賃合同》生效開始，房屋租金亦開始起算。租賃期開始，不等同于建設期完畢，不等同于泰來公司投資及實際建設日壇俱樂部項目的義務完畢，泰來公司還應繼續(xù)履行《合作協(xié)議》主文中相應義務，例如與施工方結(jié)算、支付工程款等等。
（二）關于在履行《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》中，通產(chǎn)公司與泰來公司是否根本違約問題。
依據(jù)通產(chǎn)公司與泰來公司于2009年6月23日簽訂的《日壇俱樂部項目合作協(xié)議履行確認書》，雙方對《合作協(xié)議》第一部分的部分約定進行了變更，應認為通產(chǎn)公司已經(jīng)完成《合作協(xié)議》第一部分項下的義務和責任，泰來公司自甘風險全面接手日壇俱樂部項目并正式開展投資建設工作。
通產(chǎn)公司與泰來公司在《日壇俱樂部項目合作協(xié)議履行確認書》中約定，雙方共同委托的建筑質(zhì)量檢測機構(gòu)對該項目工程進行質(zhì)量檢測鑒定。2009年11月22日，通產(chǎn)公司、泰來公司（由日壇公司代表）、五洲工程設計研究院簽訂《日壇俱樂部項目結(jié)構(gòu)檢測鑒定確認書》，選定三茂公司對日壇俱樂部項目現(xiàn)狀結(jié)構(gòu)進行檢測鑒定。三茂公司于2009年12月31日對日壇俱樂部項目作出《檢測鑒定報告》，至此，通產(chǎn)公司完成了《合作協(xié)議》及《日壇俱樂部項目合作協(xié)議履行確認書》中主要合同義務。
通產(chǎn)公司與泰來公司于2013年9月27日取得《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》（即《合作協(xié)議》中第18條約定的竣工備案表），表明：1.日壇俱樂部項目不存在無法通過任何技術手段解決的嚴重建筑質(zhì)量問題。2.不存在足以影響實現(xiàn)《合作協(xié)議》目的的法律風險或建筑技術風險。3.從2011年5月15日起至2013年9月26日止，泰來公司逾期完成投資建設工作共計866日。4.《租賃合同》自2013年9月27日起生效，通產(chǎn)公司是出租人、泰來公司是承租人。
日壇公司向通產(chǎn)公司于2009年12月4日發(fā)出《工作函》、于2009年12月28日發(fā)出《關于大市政及外網(wǎng)工作聯(lián)系函》、于2010年3月2日發(fā)出《關于市政外網(wǎng)工作開展的函》、于2010年5月19日發(fā)出《關于建設工程設計合同蓋章的函》，要求通產(chǎn)公司配合工作。泰來公司據(jù)此主張，項目投資建設過程中逾期取得竣工備案表的責任在于通產(chǎn)公司。關于此節(jié)，第一，上述所有函件為日壇公司向通產(chǎn)公司單方發(fā)出，其中對通產(chǎn)公司不利措辭，不當然成立。第二，泰來公司未能進一步證明工期延誤的責任在于通產(chǎn)公司。第三，法律風險、建筑技術風險已經(jīng)出現(xiàn)在2009年12月4日的首份函件（《工作函》）之前，該風險后果應由泰來公司承擔。第四，上述風險不斷出現(xiàn)，導致工期不斷順延、工作步步延誤。第五，不斷出現(xiàn)的上述風險是導致工期延誤的主要原因。2011年7月12日，泰來公司董事長沈華源向通產(chǎn)公司實際負責人發(fā)出信函，泰來公司向通產(chǎn)公司于2011年7月26日發(fā)出《關于申請延長免租期的函》、于2014年12月31日發(fā)出《房屋占用使用費確認函》及《確認函》，泰來公司從未主張通產(chǎn)公司在履行《合作協(xié)議》中違約，反而是其中對泰來公司的不利措辭，形成泰來公司自認違約。泰來公司所稱“工作中逐漸發(fā)現(xiàn)項目建筑存在大量問題”、“難以正確評估建筑風險和相應的法律風險”系泰來公司自甘風險導致，不能以此認定通產(chǎn)公司根本違約。泰來公司未能保證日壇俱樂部項目投資建設的全部工作自《合作協(xié)議》簽訂之日起2年內(nèi)完成（工作完成的標志為取得竣工備案表），現(xiàn)無證據(jù)表明系通產(chǎn)公司原因?qū)е掠馄谌〉每⒐浒副韽亩绊憽蹲赓U合同》生效。
另就通產(chǎn)公司未在《租賃合同》蓋章一節(jié)。第一，依據(jù)《合作協(xié)議》21條約定，2013年9月27日取得《北京市建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》當日，《租賃合同》即已自動生效，通產(chǎn)公司未在《租賃合同》補蓋公章不影響《租賃合同》生效。第二，泰來公司亦未在《租賃合同》蓋章。第三，無證據(jù)證明泰來公司在訴訟前曾要求通產(chǎn)公司在《租賃合同》補蓋公章及通產(chǎn)公司在訴訟前明確拒絕在《租賃合同》補蓋公章，亦無證據(jù)證明其在訴訟前已經(jīng)向通產(chǎn)公司明確主張“未在《租賃合同》補蓋公章，即是屬于違約”。第四，《租賃合同》是《合作協(xié)議》的附件，《租賃合同》自動生效后，泰來公司即是《租賃合同》的承租人。由泰來公司自身經(jīng)營日壇俱樂部項目，還是依靠關聯(lián)公司經(jīng)營日壇俱樂部項目，屬于《租賃合同》承租人的泰來公司自主確定范疇。第五，日壇公司成立于2009年7月22日，而《合作協(xié)議》簽訂于2009年5月15日。雖然日壇公司是日壇俱樂部項目實際經(jīng)營人，但通產(chǎn)公司即便在《租賃合同》補蓋公章，也不能使日壇公司自動成為《租賃合同》主體（承租人），亦不能直接避免北京市工商行政管理局朝陽分局涉案的行政罰款。第六，直至本案一審訴訟期間，日壇公司仍然在經(jīng)營日壇俱樂部項目，未因通產(chǎn)公司未在《租賃合同》補蓋公章而停業(yè)。第七，泰來公司或日壇公司從未支付租金。綜上，通產(chǎn)公司不存在根本違約，通產(chǎn)公司在履行《合作協(xié)議》中僅存在瑕疵。
《合作協(xié)議》第18條約定：泰來公司保證日壇俱樂部項目投資建設的全部工作自本協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)完成，工作完成的標志為日壇俱樂部項目取得竣工備案表。非因通產(chǎn)公司原因?qū)е掠馄谌〉每⒐浒副韽亩绊懕緟f(xié)議書第三部分所附《租賃合同》生效的，每逾期一天，泰來公司應向通產(chǎn)公司支付16348元違約金，且每三個月結(jié)清一次違約金，違約金逾期超過180日未付，通產(chǎn)公司有權解除本協(xié)議書并要求泰來公司按照本協(xié)議約定承擔違約責任。該院認為，泰來公司應當承擔逾期取得竣工備案表的責任，因逾期共計866日，泰來公司應向通產(chǎn)公司支付違約金14157368元（16348元/日×866日）。泰來公司逾期超過180日未付違約金，通產(chǎn)公司有權解除《合作協(xié)議》并要求泰來公司按照《合作協(xié)議》約定承擔違約責任。通產(chǎn)公司請求判決泰來公司支付逾期竣工違約金14235308元中合理部分予以支持，超出14157368元的部分不予支持。通產(chǎn)公司請求判決泰來公司支付逾期竣工違約金的利息2718424元，缺乏法律依據(jù)，該院不予支持。
《租賃合同》第三條租賃期限與續(xù)租，對租期屆滿日僅約定為2029年，未進一步明確約定具體日期。該院認為，當事人可以在2029年當年的任何一天隨時解除合同，如若當事人在2029年當年未提出解除合同，則《租賃合同》于2029年12月31日期滿終止。
《租賃合同》第四條租金與押金約定：1.2013年9月27日至2014年5月14日租金為每年600萬元、2014年5月15日至2019年5月14日租金為每年2200萬元、2019年5月15日至2024年5月14日租金為每年2244萬元。2.泰來公司須支付押金300萬元，泰來公司逾期支付押金，按每日萬分之二點五支付違約金；逾期超過60日，通產(chǎn)公司有權解除本合同。訴訟中，各方當事人均確認泰來公司未支付房屋租金、租賃押金。通產(chǎn)公司請求判決泰來公司支付2013年9月27日起至2015年10月16日止的房屋租金35123288元，該院予以支持。通產(chǎn)公司請求判決泰來公司支付逾期支付租賃押金違約金1311750元，該院予以支持。
《租賃合同》第十一條違約責任第四項約定：泰來公司不按約定支付租金，應按欠交數(shù)交付滯納金，滯納金按每天萬分之二點五計算；逾期超過180天的，通產(chǎn)公司有權解除本合同。通產(chǎn)公司請求判決泰來公司支付計算至2015年10月16日的逾期支付房屋租金的滯納金3025151.80元，該院予以支持。
因泰來公司存在違反《合作協(xié)議》第18條，《租賃合同》第四條、第十一條等約定的情形，通產(chǎn)公司有權解除《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》。2015年10月15日，通產(chǎn)公司向泰來公司發(fā)出《關于解除<合作協(xié)議>及附件<租賃合同>的通知函》，通知泰來公司自2015年10月17日起，解除《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》。通產(chǎn)公司請求確認2009年5月15日簽訂的《日壇俱樂部項目合作協(xié)議書》及附件《租賃合同》已經(jīng)于2015年10月17日解除，該院予以支持。泰來公司請求確認通產(chǎn)公司于2015年10月15日發(fā)函解約的行為無效，并判令通產(chǎn)公司繼續(xù)履行《合作協(xié)議》，在其附件《租賃合同》上補蓋公章，租賃期限相應順延，該院均不予支持。
《合作協(xié)議》第22條，《租賃合同》第十一條合同屆滿時的財產(chǎn)處理、第十一條違約責任第（七）項約定：泰來公司原因?qū)е潞贤唤獬?，泰來公司進行項目建設投資所形成的全部資產(chǎn)歸通產(chǎn)公司所有；泰來公司應自本合同被解除之日起1個月將投入于建筑物的與建筑物相連的裝修及固定設備設施（包括與建筑物梁、板、墻、柱相連的全部裝修及設備設施）均無償歸通產(chǎn)公司所有，每逾期交還一天賠償6萬元。日壇俱樂部項目現(xiàn)由泰來公司的關聯(lián)公司日壇公司實際經(jīng)營。通產(chǎn)公司請求判決泰來公司和第三人騰退通產(chǎn)日壇俱樂部（朝陽區(qū)日壇東路1號樓及附屬設施），且自2015年11月16日起至實際騰退之日止，按每日6萬元的標準向通產(chǎn)公司支付賠償金，該院予以支持。通產(chǎn)公司請求確認泰來公司在通產(chǎn)日壇俱樂部（朝陽區(qū)日壇東路1號樓及附屬設施）投資建設和租賃期間投資所形成的全部資產(chǎn)歸屬通產(chǎn)公司所有，該院予以支持。通產(chǎn)公司請求判決泰來公司支付從2015年10月17日起按2200萬元/年計算至實際騰退之日止的房屋租金，因《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》已經(jīng)解除，該院比照房屋租金標準予以支持相應的房屋使用費。
《合作協(xié)議》第22條約定：泰來公司原因?qū)е卤緟f(xié)議書解除，除已承擔的責任外，泰來公司還須另行向通產(chǎn)公司支付5000萬元違約金?！蹲赓U合同》第十一條違約責任第（三）項約定：租賃期內(nèi)，因泰來公司原因?qū)е卤竞贤唤獬?，其在投資建設和租賃期間的全部投資以及押金將不予退還，并應向通產(chǎn)公司支付一億元的違約金；同時，泰來公司還應清償其欠付的租金、損失賠償及相應的滯納金。就通產(chǎn)公司請求判決泰來公司支付通產(chǎn)公司《合作協(xié)議》解除違約金5000萬元、《租賃合同》解除違約金1億元一節(jié)，泰來公司確應承擔合同解除的違約責任，但泰來公司在庭審中主張《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》約定的違約金過高，要求法院酌減。該院考慮到：1.《租賃合同》是《合作協(xié)議》的附件。2.《合作協(xié)議》主文部分的權利義務已經(jīng)基本履行完畢，除個別工程尚需與施工方結(jié)算并支付工程款外，建設期已經(jīng)基本結(jié)束。3.《租賃合同》已開始履行。4.該院已支持通產(chǎn)公司就支付租金、房屋使用費等請求。5.泰來公司及日壇公司騰退涉案項目后，通產(chǎn)公司為尋找其他承租人而產(chǎn)生的項目空租期損失。6.泰來公司與日壇公司從未向通產(chǎn)公司支付過《合作協(xié)議》及《租賃合同》中約定的違約金、賠償金、房屋租金、租賃押金、滯納金。7.日壇俱樂部項目現(xiàn)仍由泰來公司的關聯(lián)公司日壇公司實際經(jīng)營。8.通產(chǎn)公司未在《租賃合同》生效后蓋章，屬于履行合同中存有瑕疵。9.截止到2014年12月31日，泰來公司共計向通產(chǎn)公司借款1.39億元，大部分用于日壇俱樂部項目的投資建設。該院酌定泰來公司支付通產(chǎn)公司解除《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》違約金共計2000萬元。
（三）關于泰來公司主張的營業(yè)利潤損失是否合理問題。
泰來公司自《日壇俱樂部項目合作協(xié)議履行確認書》簽訂之日起，變更了《合作協(xié)議》主文中權利義務，因其在建設期中自甘風險，導致違反《合作協(xié)議》約定，逾期取得《北京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》（即《合作協(xié)議》中第18條約定的竣工備案表）。《租賃合同》生效后，泰來公司經(jīng)營不善、資金緊張，從未支付房屋租金、租賃押金等，根本違反了《租賃合同》的約定。另，考慮到就通產(chǎn)公司履行合同中存有瑕疵一節(jié)，該院已大幅度酌減泰來公司依據(jù)《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》約定需支付違約金的數(shù)額。泰來公司請求判決通產(chǎn)公司支付因工期延誤期間（2011年5月16日至2013年9月27日，共866天）造成的營業(yè)利潤損失80951082元；未在《合作協(xié)議》附件《租賃合同》上補蓋公章而給泰來公司造成的營業(yè)利潤損失64109391.3元（2013年9月28日起算，暫算至2015年10月16日，共749天），缺乏依據(jù)，該院不予支持。
綜上，該院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條第一款、第四十五條第一款、第六十條、第九十四條、第一百一十三條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條之規(guī)定，判決：一、通產(chǎn)公司與泰來公司于2009年5月15日簽訂的《日壇俱樂部項目合作協(xié)議書》及附件《租賃合同》已經(jīng)于2015年10月17日解除；二、泰來公司在通產(chǎn)日壇俱樂部項目（北京市朝陽區(qū)日壇東路1號樓及附屬設施）投資建設和租賃期間投資所形成的全部資產(chǎn)歸通產(chǎn)公司所有；三、泰來公司與日壇公司于判決生效之日起三十日內(nèi)騰退通產(chǎn)日壇俱樂部（朝陽區(qū)日壇東路1號樓及附屬設施）；四、泰來公司于判決生效之日起十日內(nèi)向通產(chǎn)公司支付房屋租金35123288元（計算至2015年10月16日止）；五、泰來公司自2015年10月17日起至判決第三款實際騰退之日止，按每年2200萬元的標準向通產(chǎn)公司支付房屋使用費；六、泰來公司自2015年11月16日起至判決第三項實際騰退之日止，按每日6萬元的標準向通產(chǎn)公司支付賠償金；七、泰來公司于判決生效之日起十日內(nèi)向通產(chǎn)公司支付逾期竣工的違約金14157368元；八、泰來公司于判決生效之日起十日內(nèi)向通產(chǎn)公司支付逾期支付房屋租金的滯納金3025151.80元；九、泰來公司于判決生效之日起十日內(nèi)向通產(chǎn)公司支付逾期支付租賃押金的違約金1311750元；十、泰來公司于判決生效之日起十日內(nèi)向通產(chǎn)公司支付《日壇俱樂部項目合作協(xié)議書》及附件《租賃合同》解除違約金共計2000萬元；十一、駁回通產(chǎn)公司其他訴訟請求；十二、駁回泰來公司全部反訴請求。一審案件受理費1744643.84元，由通產(chǎn)公司負擔744643.84元，由泰來公司負擔100萬元。反訴費383551.18元，由泰來公司負擔。
泰來公司不服上述判決，向本院提起上訴稱，（一）一審判決對通產(chǎn)公司是否已委托檢測機構(gòu)對工程質(zhì)量檢測鑒定并取得檢測報告這一本案關鍵事實的認定錯誤，導致錯誤認定通產(chǎn)公司已履行《合作協(xié)議》項下的主要合同義務。（二）通產(chǎn)公司未履行委托檢測機構(gòu)對工程質(zhì)量檢測鑒定并取得報告，是工程逾期竣工的主要原因，因此通產(chǎn)公司無權要求泰來公司支付逾期竣工違約金，其通知解約的行為無效。通產(chǎn)公司應賠償泰來公司逾期竣工期間的營業(yè)損失。一審判決認定通產(chǎn)公司有權解除《合作協(xié)議》，明顯錯誤。即使逾期竣工責任在泰來公司，在泰來公司發(fā)出《確認函》《違約金確認函》以及逾期竣工的情況下，通產(chǎn)公司仍向泰來公司提供借款用以項目建設的行為，使泰來公司完全有理由相信通產(chǎn)公司默示放棄了《合作協(xié)議》項下的單方解除權，雙方事實上達成了新的協(xié)議，故雙方應按照《確認函》《違約金確認函》執(zhí)行。且根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十五條第二款的規(guī)定，通產(chǎn)公司的單方解除權也因超出合理期限未行使而消滅。（三）一審判決認定《租賃合同》生效并進而判決解除以及由泰來公司承擔違約責任，顯屬事實認定和適用法律錯誤?！蹲赓U合同》尚未生效，不存在泰來公司違約以及該合同解除的問題。通產(chǎn)公司違反《合作協(xié)議》第21條和《租賃合同》第2條第1款的約定，未在房屋租賃合同上蓋章，致使泰來公司不能按《租賃合同》約定目的使用租賃物業(yè)，通產(chǎn)公司已構(gòu)成根本違約且違約在先，其應承擔相應的違約責任。泰來公司對租金履行義務享有合理抗辯權。通產(chǎn)公司解約行為無效，《租賃合同》應繼續(xù)履行，租期相應順延。退一步說，即使泰來公司未支付押金構(gòu)成違約，通產(chǎn)公司行使解除權之日2015年10月15日距押金應付之日2010年12月31日，期限已超過4年，解除權已經(jīng)消滅。（四）泰來公司和通產(chǎn)公司之間形成的是房屋租賃法律關系，一審判決錯誤割裂《合作協(xié)議》與《租賃合同》之間的關系，錯誤認定《合作協(xié)議》僅僅是為建設日壇俱樂部項目的合同，屬于事實認定和法律適用錯誤。根據(jù)最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同”的規(guī)定，本案泰來公司與通產(chǎn)公司之間成立房屋租賃法律關系。泰來公司在項目建設階段投入款項的性質(zhì)為預付租金，不屬于投資款，不應適用《合作協(xié)議》第22條投資款不退還的約定。即使合同解除，泰來公司為通產(chǎn)日壇俱樂部投入的約4.5億元巨額建設資金在扣除實際發(fā)生的租金（房屋使用費）后，應將剩余預付租金返還給泰來公司。退一步說，即使認為泰來公司的投入款項應予以沒收，則被沒收款項顯屬違約金數(shù)額過高，遠超過實際損失的部分應當予以返還。綜上，本案真正違約方是通產(chǎn)公司，在泰來公司投入約4.5億元的情況下，僅由于少量違約金等逾期未付就判決解除合同，且泰來公司投資形成的資產(chǎn)全部歸通產(chǎn)公司所有，違反《中華人民共和國合同法》第五條確定的公平原則。據(jù)此，請求判令撤銷一審判決，改判駁回通產(chǎn)公司全部訴訟請求，支持泰來公司全部反訴請求，本案一、二審訴訟費以及鑒定費等全部費用均由通產(chǎn)公司承擔。
通產(chǎn)公司辯稱，（一）一審判決對于《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》之間的關系事實認定清楚、準確。1.雙方在《合作協(xié)議》中約定泰來公司出資并完成日壇俱樂部項目剩余主體結(jié)構(gòu)和部分附屬設施建設，泰來公司投入款項后形成的資產(chǎn)，與通產(chǎn)公司原有資產(chǎn)附和，工程竣工后產(chǎn)權登記在通產(chǎn)公司名下。泰來公司履行投資義務，是獲得承租權和使用通產(chǎn)日壇俱樂部項目主體資格的必要條件。2.泰來公司援引《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條認定雙方之間形成房屋租賃法律關系，適用法律錯誤。該條規(guī)定的適用前提是提供資金的當事人不承擔開發(fā)經(jīng)營風險，而《合作協(xié)議》約定泰來公司承擔投資建設的風險，并取得項目竣工驗收備案表，即對投資建設成果承擔法律責任。（二）泰來公司投入的建設費用性質(zhì)上并非預付租金。泰來公司投入款項分為兩部分：第一部分是完成主體結(jié)構(gòu)和附屬設施的投入，該費用的支付對象、方式、金額、管理以及風險等均由泰來公司自行確定和承擔，不符合預付租金的特征。第二部分是裝飾裝修投入，此為泰來公司出于經(jīng)營需要而進行的投入，更不能被理解為預付租金。雙方約定了租金的支付標準及方式，即泰來公司支付租金的數(shù)額獨立于投資建設款，不存在折抵支付的關聯(lián)關系。（三）泰來公司上訴主張逾期竣工是由于通產(chǎn)公司造成的，沒有事實依據(jù)。1.泰來公司在本案訴訟發(fā)生前已經(jīng)反復多次向通產(chǎn)公司確認，泰來公司對逾期竣工應承擔違約責任，并同意按照雙方協(xié)議約定支付違約金。2.通產(chǎn)公司履行了委托質(zhì)量檢測機構(gòu)對項目工程進行質(zhì)量檢測鑒定并獲取檢測鑒定報告的義務。三茂公司系雙方于2009年11月共同選定，其于2009年12月底出具了檢測鑒定報告。至此，通產(chǎn)公司已經(jīng)完全履行共同委托檢測機構(gòu)之配合義務，泰來公司對此從未提出異議。（四）泰來公司上訴主張通產(chǎn)公司已默示放棄單方解除權以及解除權消滅，沒有事實和法律依據(jù)。1.因泰來公司無法籌措足夠資金完成日壇俱樂部項目裝修，為防止項目爛尾，通產(chǎn)公司向泰來公司提供了借款，該善意行為至多可以被認定為暫時保留單方解除權，而非放棄單方解除權。2.《確認函》《違約金確認函》是泰來公司對其違約行為及其應承擔的違約責任之單方確認，通產(chǎn)公司舉證用以證明泰來公司對其違約行為確認無誤，不能表明通產(chǎn)公司放棄行使單方解除權。3.通產(chǎn)公司不僅享有約定解除權，而且享有法定解除權。泰來公司自2009年5月起，即占有和使用日壇俱樂部項目至今。截止通產(chǎn)公司于2015年10月15日通知泰來公司解除《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》前，泰來公司應付款項分文未付，逾期竣工違約金高達1400余萬元、房屋租金高達3500余萬元。經(jīng)通產(chǎn)公司多次催要，泰來公司無任何還款的實際行動，已構(gòu)成根本違約。通產(chǎn)公司和泰來公司并未明確約定解除權的行使期限，泰來公司的違約行為一直處于持續(xù)性狀態(tài)，且泰來公司自始至終未向通產(chǎn)公司做出過關于行使合同解除權的催告。因此，通產(chǎn)公司行使合同解除權在有效期內(nèi)，并未消滅。（五）《租賃合同》于2013年9月27日已經(jīng)生效，泰來公司一直以承租人身份占用和使用涉案房屋。泰來公司拖欠逾期竣工違約金和房屋租金，無權要求通產(chǎn)公司在《租賃合同》上加蓋公章。事實上，泰來公司也從未向通產(chǎn)公司提出相應主張。請求駁回上訴，維持原判。
日壇公司陳述同意泰來公司的上訴意見。
泰來公司在本案二審審理期間，向本院提交如下證據(jù)：1.泰來公司和通產(chǎn)公司在《合作協(xié)議》履行期間簽署的十二份《借款協(xié)議》，主張通產(chǎn)公司以行為方式默示放棄《合作協(xié)議》的解除權。2.《日壇公司擬核實所投資資產(chǎn)市場價值項目資產(chǎn)評估說明》（中天銀評報字[2017]第0507號）以及補充說明，擬證明泰來公司為建設日壇俱樂部項目投入了超過4.5億元的資金，其中可移動資產(chǎn)評估值25996081.76元。3.北京市朝陽區(qū)衛(wèi)生和計劃生育委員會出具的《接受調(diào)查通知單》、北京市工商行政管理局朝陽分局《詢問通知書》、北京市食品藥品行政指導文書行政約談記錄、北京市朝陽區(qū)食品藥品監(jiān)督管理局封條、中國會所停業(yè)告示，擬證明因通產(chǎn)公司拒不在《租賃合同》上加蓋公章，導致日壇公司無法依法辦理相關經(jīng)營手續(xù)，無法正常經(jīng)營。4.戴德梁行2009年第一季度行研報告，擬證明2009年第一季度北京寫字樓平均有效租金為每天每平方米6.9元，距日壇公司較近的國貿(mào)商城商鋪租金每天每平方米10-50元，遠高于《租賃合同》約定的租金。
通產(chǎn)公司質(zhì)證認為，證據(jù)1不屬于二審期間形成的新證據(jù)，通產(chǎn)公司向泰來公司提供了貸款本金1.39億元，但對泰來公司使用款項的用途和去向并不清楚。對證據(jù)2的真實性不予認可，該證據(jù)系泰來公司未經(jīng)通產(chǎn)公司同意，單方委托評估機構(gòu)作出的報告。中天銀（北京）資產(chǎn)評估有限公司不具有甲級工程咨詢資質(zhì)，評估缺少基礎性依據(jù)材料，所出具的評估報告不合法、不真實客觀，是無效的。日壇俱樂部現(xiàn)存裝飾裝修對通產(chǎn)公司或其他潛在承租人而言，可利用價值所剩無幾，辦公設備、家具等可移動設備，泰來公司可以自行移走，不應當納入評估范圍。對證據(jù)3的真實性不予認可，即使上述證據(jù)為真，泰來公司也從未提出因辦理經(jīng)營手續(xù)需要通產(chǎn)公司加蓋公章的請求。對證據(jù)4的真實性不予認可，該報告援引的數(shù)據(jù)是寫字樓和商鋪，與本案項目性質(zhì)不同，不具有可比性。
通產(chǎn)公司在本案二審審理期間，向本院提交如下證據(jù)：1.《建設工程施工許可證》《工程竣工驗收備案表》，擬證明日壇俱樂部項目裝修工程造價僅41758463.58元。2.日壇公司銀行賬目明細，擬證明日壇公司有經(jīng)營收入。泰來公司質(zhì)證認為，對上述證據(jù)的真實性予以認可，但不認可證明內(nèi)容及目的?！督ㄔO工程施工許可證》取得時項目尚未施工，記載的合同價格不可能是泰來公司投入的資金總額，為順利辦理備案，故《工程竣工驗收備案表》記載金額與《建設工程施工許可證》一致。日壇公司的銀行賬戶流水信息中的收入不能證明與日壇俱樂部項目有關，更不能以此認定泰來公司一直在正常經(jīng)營日壇俱樂部項目。
本院經(jīng)審理查明，一審判決查明事實屬實，本院予以確認。
泰來公司和通產(chǎn)公司于二審審理期間提供的證據(jù)與本案的關聯(lián)性和證明力在本院認為部分加以論述。
本院認為：本案系合同糾紛。上訴爭議焦點為：（一）《合作協(xié)議》與附件《租賃合同》的關系以及《租賃合同》是否已生效；（二）在履行《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》中泰來公司、通產(chǎn)公司是否存在違約行為及應如何承擔違約責任；（三）《合作協(xié)議》及其附件《租賃合同》是否應予解除以及合同解除的法律后果。
關于第一個爭議焦點。通產(chǎn)公司與泰來公司簽訂的《合作協(xié)議》的核心內(nèi)容是泰來公司投入資金對通產(chǎn)公司名下的日壇俱樂部項目在建工程（爛尾項目）建設施工直至竣工驗收并進行裝飾裝修，通產(chǎn)公司以優(yōu)惠條件將該項目長期出租給泰來公司。該《合作協(xié)議》是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，其合法有效，雙方當事人均應依約全面履行?！蹲赓U合同》系《合作協(xié)議》的附件，構(gòu)成《合作協(xié)議》的組成部分，《租賃合同》明確了租賃期限、租金及其支付、違約責任等條款，與《合作協(xié)議》的內(nèi)容整體不可分。上述兩份合同對于雙方權利義務的約定貫通相連、相互呼應，構(gòu)成雙方當事人之間以墊資建設施工以及房屋租賃為內(nèi)容的混合性非典型合同法律關系。
泰來公司上訴主張本案應適用《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當事人不承擔經(jīng)營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同”的規(guī)定，認定本案雙方當事人之間成立房屋租賃法律關系。但是本案中，泰來公司和通產(chǎn)公司簽署的《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》無論合同名稱還是合同條款均沒有合作開發(fā)房地產(chǎn)的約定，雙方之間也沒有合作開發(fā)房地產(chǎn)的合意，故無適用上述司法解釋條文之余地。但上述司法解釋不予適用，并不影響雙方混合合同關系所包含的房屋租賃合同法律關系之成立。
關于《租賃合同》生效與否的問題。雖然雙方未在《合作協(xié)議》附件《租賃合同》上簽字蓋章，但《合作協(xié)議》第21條明確約定“日壇俱樂部取得竣工備案表當日，本協(xié)議書附件房屋租賃合同自動生效，雙方均需在租賃合同上補蓋公章”，故補蓋公章的約定應認定為雙方為規(guī)范完善合同手續(xù)而約定的合同從給付義務條款，而非《租賃合同》的生效條件。通產(chǎn)公司和泰來公司未在《租賃合同》上補蓋公章不影響《租賃合同》的生效。一審判決依據(jù)《合作協(xié)議》第21條，認定《租賃合同》生效日為2013年9月27日即日壇俱樂部項目竣工備案日是正確的。泰來公司關于一審判決錯誤認定《合作協(xié)議》和《租賃合同》的關系以及《租賃合同》未生效的上訴理由不能成立，本院予以駁回。
關于第二個爭議焦點。首先，關于通產(chǎn)公司的履約情況。泰來公司上訴認為通產(chǎn)公司未履行委托檢測機構(gòu)質(zhì)量檢測鑒定的義務，導致案涉工程逾期竣工。綜觀《合作協(xié)議》的內(nèi)容，第1條約定：“本協(xié)議簽訂之日起30日內(nèi)，通產(chǎn)公司向泰來公司提供該項目資料、項目情況介紹，雙方共同委托建筑質(zhì)量檢測機構(gòu)對該項目工程進行質(zhì)量檢測鑒定并獲取檢測鑒定報告（檢測鑒定費用由通產(chǎn)公司承擔）?！钡?條約定：“在雙方已獲得本項目質(zhì)量檢測鑒定報告的前提下，雙方應在本協(xié)議簽訂之日起第60日，就本協(xié)議是否繼續(xù)履行進行書面確認。本協(xié)議經(jīng)雙方書面確認繼續(xù)后，表明泰來公司已對日壇俱樂部項目的基本情況或準確、具體的情況進行了充分了解和掌握，且泰來公司確認通產(chǎn)公司所提供的項目資料和建筑質(zhì)量檢測鑒定報告足以支持其完成本協(xié)議書所述的項目投資建設的全部工作?！备鶕?jù)上述約定，通產(chǎn)公司支付費用并取得在建工程的質(zhì)量檢測鑒定報告是其負有的合同義務，并應當在《合作協(xié)議》簽訂之日起30日內(nèi)即2009年6月15日前完成。本案中，通產(chǎn)公司于2009年11月22日才會同泰來公司選定質(zhì)量檢測鑒定機構(gòu)三茂公司，三茂公司于2009年12月31日才出具《檢測鑒定報告》。故通產(chǎn)公司未依約按時提供建筑質(zhì)量檢測鑒定報告構(gòu)成履行遲延，且其未能充分舉證證明履行遲延系泰來公司怠于配合所致，本案應當認定通產(chǎn)公司違約在先。盡管2009年6月23日通產(chǎn)公司和泰來公司簽訂了《合作協(xié)議履行確認書》，泰來公司自甘風險愿意在檢測鑒定報告出具之前開展投資建設，但該確認書第1條和第4條仍確認通產(chǎn)公司應會同泰來公司共同委托建筑質(zhì)量檢測機構(gòu)進行質(zhì)量檢測鑒定、獲取檢測鑒定報告并由通產(chǎn)公司承擔檢測鑒定費用，即并未免除通產(chǎn)公司該項合同義務。本案應當認定通產(chǎn)公司逾期取得質(zhì)量檢測鑒定報告是導致日壇俱樂部項目逾期竣工的原因之一。通產(chǎn)公司直至2009年12月31日才完成《合作協(xié)議》及《合作協(xié)議履行確認書》中的主要合同義務，應當承擔相應的違約責任。但泰來公司未提供充分舉證證明通產(chǎn)公司逾期取得質(zhì)量檢測鑒定報告給其造成的損失，本院參照《中華人民共和國合同法》“第十五章承攬合同”第二百五十九條“承攬工作需要定作人協(xié)助的，定作人有協(xié)助的義務。定作人不履行協(xié)助義務致使承攬工作不能完成的，承攬人可以催告定作人在合理期限內(nèi)履行義務，并可以順延履行期限”的規(guī)定，確定泰來公司工程竣工期限相應順延至2011年12月31日。
關于泰來公司的履約情況。如前所述，通產(chǎn)公司未取得質(zhì)量檢測鑒定報告僅是導致竣工部分逾期的原因之一。本案中，泰來公司直至2013年9月27日才取得日壇俱樂部項目竣工備案表，即其未能在三茂公司出具質(zhì)量檢測報告后兩年內(nèi)竣工，對此泰來公司于2012年11月致通產(chǎn)公司的《確認函》亦確認逾期竣工的責任在于泰來公司自身?！逗献鲄f(xié)議》第18條約定，“泰來公司保證投資建設的全部工作自協(xié)議簽訂之日起2年內(nèi)完成，非因通產(chǎn)公司原因?qū)е掠馄谌〉每⒐浒副韽亩绊懰健蹲赓U合同》生效的，每逾期一天，泰來公司應向通產(chǎn)公司支付16348元違約金?！碧﹣砉咀?012年1月1日至2013年9月27日共逾期竣工634天，應當依約支付逾期竣工違約金10364632元（16348×634天=10364632元）。一審判決計算泰來公司逾期竣工866天并認定逾期竣工違約金14157368元，認定有誤，本院予以糾正。
關于泰來公司逾期支付租金和押金的問題。根據(jù)《合作協(xié)議》第21條約定，日壇俱樂部取得竣工備案表當日，《租賃合同》自動生效?！蹲赓U合同》第4.1條約定，自雙方簽訂《合作協(xié)議》之日第1-2年無論《租賃合同》是否生效，通產(chǎn)公司不收取租金；第3-5年每年租金600萬元，但該期限內(nèi)如《租賃合同》未生效，則泰來公司按每日16348元向通產(chǎn)公司支付未生效階段違約金；第6-10年每年租金2200萬元；第11-15年每年租金2244萬元；第16-20年每年租金2288.88萬元；第21-25年每年租金2403.32萬元；第26-31年每年租金2523.49萬元。支付方式為泰來公司應于每個季度末一次性支付下一季度的租金。第4.2條約定，《合作協(xié)議》生效之日起第2年最后一日，泰來公司須向通產(chǎn)公司支付押金300萬元，逾期支付的按每日萬分之二點五支付違約金。第11.4條約定，泰來公司不按約定支付租金，按每日萬分之二點五計算滯納金。根據(jù)上述約定，2009年5月15日至2011年5月14日為免租期；2011年5月15日至2014年5月14日為每年租金600萬元；2014年5月15日起的五年內(nèi)每年租金2200萬元?！蹲赓U合同》于2013年9月27日生效后，泰來公司未曾支付過租金及押金，顯屬違約，應承擔相應的違約責任。通產(chǎn)公司請求泰來公司支付自2013年9月27日至2015年10月16日止的租金35123288元以及逾期支付租金的滯納金3025151.8元、逾期支付押金的違約金1311795元，有合同依據(jù)，一審判決予以支持正確，本院予以維持。
關于泰來公司是否享有合同抗辯權的問題。泰來公司上訴認為，通產(chǎn)公司未在《租賃合同》上蓋章，導致泰來公司不能按《租賃合同》約定目的使用租賃物業(yè)，故其對租金履行義務享有合法抗辯權。從本案查明事實看，泰來公司自日壇俱樂部項目竣工驗收完畢后一直由其關聯(lián)公司日壇公司占有并使用租賃物業(yè)。泰來公司一審提供的2014年9月17日北京市工商行政管理局朝陽分局《行政處罰書》以及二審提供的該局《詢問通知書》以及北京市朝陽區(qū)衛(wèi)生和計劃生育委員會《接受調(diào)查通知單》等證據(jù)均未顯示日壇俱樂部項目是因未提交《租賃合同》而受到處罰。泰來公司于2014年12月31日向通產(chǎn)公司發(fā)出的《房屋占用使用費確認函》，確認一直在經(jīng)營使用租賃物業(yè)，并承諾按照《合作協(xié)議》約定的租金標準支付費用，并未提及因通產(chǎn)公司未在《租賃合同》上加蓋公章而受處罰一事?？梢?，通產(chǎn)公司未在《租賃合同》上加蓋公章，屬于違反合同從給付義務的違約行為，并未影響泰來公司通過關聯(lián)公司日壇公司享受承租人的權利，故不能構(gòu)成泰來公司拒絕履行合同主給付義務即支付租金的合法抗辯事由。泰來公司主張通產(chǎn)公司未在《租賃合同》上加蓋公章故其享有租金抗辯權的上訴理由不能成立，本院予以駁回。泰來公司上訴還主張，由于通產(chǎn)公司未在《租賃合同》上加蓋公章導致其營業(yè)利潤損失，如前所述，泰來公司并未提供充分證據(jù)證明兩者之間的因果關系，對該上訴理由，本院不予支持。
關于第三個爭議焦點。關于通產(chǎn)公司于2015年10月15日通知解除《合作協(xié)議》及附件《租賃合同》是否具有法律依據(jù)的問題?！吨腥A人民共和國合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同?！薄逗献鲄f(xié)議》第18條約定：“非因通產(chǎn)公司原因?qū)е氯〉每⒐浒副韽亩绊懕緟f(xié)議書第三部分所附租賃合同生效的，每逾期一天，泰來公司應向日壇公司支付16348元違約金，且泰來公司應每三個月結(jié)清一次違約金，違約金逾期超過180日……的，通產(chǎn)公司有權解除本協(xié)議書并要求泰來公司按照本協(xié)議約定承擔違約責任，但雙方另行協(xié)商一致的除外?！薄蹲赓U合同》第4.2條約定：“泰來公司逾期支付押金的，按每日萬分之二點五支付違約金；逾期超過60日，通產(chǎn)公司有權解除本合同，但雙方另行協(xié)商一致的除外。”第11.4條約定：“泰來公司不按約定支付租金，應按欠交數(shù)交付滯納金，滯納金按每天萬分之二點五計算。逾期超過180天的，通產(chǎn)公司有權解除本合同，但雙方另行協(xié)商一致的除外?！苯刂?015年10月15日，泰來公司未支付押金、租金以及違約金均超過180天，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，通產(chǎn)公司通知解除案涉《合作協(xié)議》及《租賃合同》，符合合同約定的解除條件，具有法律依據(jù)。一審判決判令上述《合作協(xié)議》及《租賃合同》于2015年10月17日解除正確，本院予以維持。泰來公司關于通產(chǎn)公司繼續(xù)履行《合作協(xié)議》、在《租賃合同》上補蓋公章的上訴請求，本院予以駁回。
關于通產(chǎn)公司是否放棄和喪失合同解除權的問題。泰來公司上訴主張，在逾期竣工的情形下通產(chǎn)公司仍向泰來公司提供借款用以日壇俱樂部項目的建設，應認定通產(chǎn)公司默示放棄合同解除權，且通產(chǎn)公司合同解除權因泰來公司未支付押金長達四年而喪失。本院認為，通產(chǎn)公司和泰來公司的借款關系是雙方之間另一獨立的法律關系，與本案無涉。通產(chǎn)公司在通知中明確陳述解除理由為泰來公司逾期支付竣工違約金、租金和押金處于持續(xù)狀態(tài)，而泰來公司前述違約行為查證屬實，本案亦無證據(jù)證明雙方協(xié)商一致以明示方式達成繼續(xù)履行合同、通產(chǎn)公司放棄合同解除權的協(xié)議，故泰來公司關于通產(chǎn)公司放棄解除權的上訴理由不能成立?！吨腥A人民共和國合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權利消滅?！北景钢?，雙方?jīng)]有約定解除權的行使期限，也不存在泰來公司催告通產(chǎn)公司行使解除權而通產(chǎn)公司在合理期限內(nèi)未予行使的情形，故泰來公司關于通產(chǎn)公司解除權因長達四年未行使故已經(jīng)消滅的上訴理由，亦不能成立，本院不予支持。
關于合同解除的法律后果?！吨腥A人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！薄逗献鲄f(xié)議》第23條約定，如因泰來公司原因?qū)е卤緟f(xié)議書解除的，泰來公司應在本協(xié)議書解除之日起15日內(nèi)將項目現(xiàn)場和全部項目資料移交通產(chǎn)公司管理，泰來公司進行項目建設投資所形成的全部資產(chǎn)和尚未對外支付的備付金全部歸通產(chǎn)公司所有，同時，通產(chǎn)公司有權繼續(xù)無償使用泰來公司所提供的設計資料；泰來公司如逾期將項目現(xiàn)場和項目資料移交通產(chǎn)公司管理，每逾期一天，泰來公司還應向通產(chǎn)公司支付6萬元違約金。除本條前述責任外，泰來公司還須另行向通產(chǎn)公司支付5000萬元違約金?！蹲赓U合同》第11條約定，租賃期內(nèi)因泰來公司原因?qū)е卤竞贤唤獬?，泰來公司在投資建設和租賃期間的全部投資以及押金將不予退還，并應向通產(chǎn)公司支付1億元的違約金，同時泰來公司應清償其欠付的租金、損失賠償及相應的滯納金，但雙方協(xié)商一致的除外。泰來公司上訴主張其在日壇俱樂部項目建設階段投入款項的性質(zhì)為預付租金，不是投資款，故不應適用上述約定。從《合作協(xié)議》及《租賃合同》的條文內(nèi)容表述看，并未約定泰來公司在項目建設階段的投入為預付租金，反而明確約定如因泰來公司原因?qū)е潞贤獬?，泰來公司投資建設和租賃期間的全部投資均不予退還，故上述約定的泰來公司投資不予退還條款實質(zhì)為違約金條款，即泰來公司墊資施工建設的所有費用被通產(chǎn)公司所沒收。
關于違約金條款能否予以調(diào)整的問題。泰來公司一審抗辯及二審上訴中，均提出違約金約定過高，遠超過實際損失的問題。從《合作協(xié)議》及《租賃合同》的約定看，通產(chǎn)公司在合同完全履行情況下可以獲得的預期利益是獲取固定價格的租金直至2029年，并至租期屆滿時才能無償獲得泰來公司的投資建設形成的建筑物及附屬設施，而提前解除《合作協(xié)議》及《租賃合同》，一方面通產(chǎn)公司固然遭受了租金及押金未能及時回收的損失、因逾期騰退而產(chǎn)生的房屋不能及時對外出租的空置損失，但另一方面通產(chǎn)公司卻提前十年取得了由泰來公司墊資施工建設完成的工程項目，即提前獲得在合同完全履行情況下預期的可得利益，由此產(chǎn)生雙方損益嚴重失衡的情況。由于《合作協(xié)議》及《租賃合同》對逾期竣工、逾期支付押金、逾期支付租金、逾期騰退均已經(jīng)單獨約定了違約金或賠償金，足以彌補泰來公司違約給通產(chǎn)公司造成的損失，《合作協(xié)議》及《租賃合同》又同時約定解除違約金以及沒收泰來公司墊資施工投入的巨額建設費用，構(gòu)成違約金過分高于損失的情形，應予調(diào)整。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條規(guī)定：“當事人通過反訴或者抗辯的方式，請求人民法院依照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定調(diào)整違約金的，人民法院應予支持。”第二十九條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’?！北景钢?，日壇俱樂部項目建設用地使用權系通產(chǎn)公司所有，泰來公司以通產(chǎn)公司名義建設施工形成的建筑物及設施應當歸通產(chǎn)公司所有，一審判決判令投資建設和租賃期間投資形成的資產(chǎn)歸通產(chǎn)公司所有，符合不動產(chǎn)及其附屬物財產(chǎn)歸屬原則，并無不當，本院予以維持。但一審判決僅調(diào)低合同約定的解除違約金，遺漏認定通產(chǎn)公司沒收泰來公司施工建設費用構(gòu)成違約金且屬于違約金過高的情形，適用法律有誤，本院予以糾正。綜合考慮本案所涉合同的預期利益、履行情況、違約實際損失以及通產(chǎn)公司亦存在怠于加蓋《租賃合同》印章的違約行為等因素，結(jié)合本案已經(jīng)支持通產(chǎn)公司逾期竣工違約金、租金滯納金、逾期支付押金違約金、逾期騰退賠償金訴請的事實，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，本院酌定《合作協(xié)議》《租賃合同》解除違約金總計2200萬元，超過部分不予支持，即對泰來公司墊資施工投入的建設費用，通產(chǎn)公司無權予以沒收。由于泰來公司本案中未提出返還工程建設投資費用的反訴請求，本案對投資款項的返還問題不予處理，對泰來公司、通產(chǎn)公司二審階段提交的日壇俱樂部項目評估報告等有關費用結(jié)算方面的證據(jù)相應亦不予評價，雙方可另循法律途徑解決。
綜上，一審判決認定事實基本清楚，但適用法律部分有誤，應予改判。泰來公司的上訴請求部分成立，本院予以部分支持。本院依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條第二款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十七條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第一百七十五條的規(guī)定，判決如下：
一、維持北京市高級人民法院（2015）高民初字第4318號民事判決第一、二、三、四、五、六、八、九項；
二、撤銷北京市高級人民法院（2015）高民初字第4318號民事判決第七、十、十一、十二項；
三、四川泰來會所管理有限責任公司于本判決生效之日起十日內(nèi)向北京通產(chǎn)日壇俱樂部有限公司支付逾期竣工違約金人民幣10364632元以及《日壇俱樂部項目合作協(xié)議書》及附件《租賃合同》的解除違約金人民幣2200萬元；
四、駁回北京通產(chǎn)日壇俱樂部有限公司的其他訴訟請求；
五、駁回四川泰來會所管理有限責任公司的其他訴訟請求。
金錢之債的義務人未按本判決指定的期間履行金錢給付義務的，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費人民幣1744643.84元，由北京通產(chǎn)日壇俱樂部有限公司負擔人民幣794643.84元，由四川泰來會所管理有限責任公司負擔人民幣95萬元，反訴費人民幣383551.18元，由四川泰來會所管理有限責任公司負擔；二審案件受理費人民幣2128195.02元，由四川泰來會所管理有限責任公司負擔人民幣200萬元，由北京通產(chǎn)日壇俱樂部有限公司負擔人民幣128195.02元。
本判決為終審判決。
審 判 長 沈紅雨
代理審判員 朱 科
代理審判員 王 朔
二〇一九年五月六日
書 記 員 呂夢桃
成為第一個評論者