中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書(shū)

抗訴機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)最高人民檢察院。

法定代表人:余則釵，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人:張鵬峰，上海中夏律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：邱紅宇，上海中夏律師事務(wù)所律師。

被申訴人(一審原告、二審上訴人）:廣西弘某營(yíng)銷(xiāo)顧某有限公司。。住所地：廣西壯族自治區(qū)南寧市興寧區(qū)上海路**

法定代表人:黃旭，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人:張玉波，北京市鼎業(yè)（南寧）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人:楊俊利，北京市國(guó)睿律師事務(wù)所律師。

合同簽訂后，弘某公司已依約向融某公司支付保證金20萬(wàn)元，并先后向融某公司提交產(chǎn)品規(guī)劃、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷(xiāo)策略、推廣設(shè)計(jì)方案或建議，雙方簽字的工作聯(lián)絡(luò)單有65份。

2010年3月30日，融某公司向弘某公司發(fā)出《解除合同通知書(shū)》，以弘某公司營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)不佳、營(yíng)銷(xiāo)能力不強(qiáng)，弘某公司此前代理銷(xiāo)售的盛世?聯(lián)邦廣場(chǎng)業(yè)主多次聯(lián)名投訴、上訪，南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)已對(duì)弘某公司正式立案調(diào)查，弘某公司已被暫停2010年度資質(zhì)合格檢查等為由，提出解除《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》。

2010年4月6日，弘某公司向融某公司復(fù)函，稱(chēng)融某公司據(jù)以解除合同的事實(shí)并不存在，要求融某公司繼續(xù)履行合同。2010年4月9日，融某公司再次致函弘某公司，稱(chēng)其解除合同理由充分并要求弘某公司就前期準(zhǔn)備工作中的相應(yīng)成本支出及20萬(wàn)元保證金的處置事宜進(jìn)行協(xié)商。

2010年4月15日，融某公司另與南寧寶資天房地產(chǎn)項(xiàng)目管理有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)寶資天公司）簽訂《營(yíng)銷(xiāo)企劃及銷(xiāo)售代理合同書(shū)》一份，委托寶資天公司負(fù)責(zé)訟爭(zhēng)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)企劃及代理銷(xiāo)售工作。

該院還查明，2005年8月18日，弘某公司注冊(cè)成立，其注冊(cè)資本及實(shí)收資本均為200萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)商品行紀(jì)、代理、居間等。2009年10月28日，弘某公司取得南寧市房產(chǎn)管理局的《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證明》。2010年3月23日，弘某公司向融某公司提交進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員檔案，檔案中共涉及史國(guó)賢等14位銷(xiāo)售人員，該14人均未獲得《房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)》。2010年4月20日，南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心作出南房權(quán)答[2010]10號(hào)《關(guān)于廣西弘某營(yíng)銷(xiāo)顧某有限公司被暫停2010年中介資質(zhì)年審問(wèn)題的答復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫停年審答復(fù)》），告知融某公司：弘某公司因中介資質(zhì)備案問(wèn)題受到盛世?聯(lián)邦廣場(chǎng)業(yè)主投訴，南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)已介入調(diào)查，在調(diào)查取證期間，該中心暫停弘某公司2010年中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審。

再查明，訟爭(zhēng)項(xiàng)目備案情況如下：2010年5月20日，融某公司向南寧市房產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理訟爭(zhēng)項(xiàng)目1、2號(hào)樓共722套住宅的預(yù)售證，其申報(bào)均價(jià)為7476元／㎡。2010年6月2日，該部分住宅取得預(yù)售證；2010年6月7日，融某公司向南寧市房產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理訟爭(zhēng)項(xiàng)目3號(hào)樓共260套住宅的預(yù)售證，其申報(bào)均價(jià)為7798元／㎡；2010年6月18日，該部分住宅取得預(yù)售證；2010年6月28日，融某公司向南寧市房產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理訟爭(zhēng)項(xiàng)目612套商鋪的預(yù)售證，其申報(bào)整體均價(jià)為2.0534萬(wàn)元／㎡，一層商鋪均價(jià)約3.5147萬(wàn)元／㎡，二層商鋪均價(jià)約2.519萬(wàn)元／㎡，三層商鋪均價(jià)約1.5173萬(wàn)元／㎡，四層商鋪均價(jià)約1.0145萬(wàn)元／㎡，2010年7月12日，其中的606套取得預(yù)售證。

南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院一審認(rèn)為，弘某公司與融某公司簽訂的《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》合法有效，雙方應(yīng)誠(chéng)信履行各自的合同義務(wù)。本案訟爭(zhēng)合同屬混合合同，合同的主要部分銷(xiāo)售代理屬委托合同的內(nèi)容，另附屬的產(chǎn)品定位、推廣策劃、廣告設(shè)計(jì)屬服務(wù)合同的內(nèi)容。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條的規(guī)定，委托合同的任何一方當(dāng)事人可以隨時(shí)解除委托合同，即當(dāng)事人享有任意解除權(quán)。至于弘某公司、融某公司在合同中約定非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方解除或終止合同，則屬于雙方對(duì)任意解除權(quán)的特約放棄。弘某公司、融某公司雙方雖已于合同中對(duì)融某公司行使任意解除權(quán)進(jìn)行特約放棄，但融某公司仍有權(quán)解除合同，理由：1、相關(guān)法律、行政規(guī)章、、地方性法規(guī)、地方政府規(guī)章對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員資質(zhì)有明確規(guī)定本案中，弘某公司擬安排進(jìn)駐售樓部的14名職員均未獲得相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證書(shū)，確已違反上述規(guī)定；2、弘某公司2010年中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)年審曾被行業(yè)主管部門(mén)暫停，其能否繼續(xù)從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)處于不確定狀態(tài)。弘某公司系專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，上述兩方面情事的存在，足以動(dòng)搖融某公司對(duì)其信賴(lài)，融某公司于2010年3月30日向弘某公司發(fā)出《解除合同通知書(shū)》以解除《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》合法合理，并未構(gòu)成違法解除。

融某公司解除《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》雖未違法，但鑒于本案所涉合同為混合合同，合同解除前弘某公司已完成項(xiàng)目產(chǎn)品定位、推廣策劃、廣告設(shè)計(jì)，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條的規(guī)定，融某公司仍需就此向弘某公司支付相應(yīng)的報(bào)酬。因弘某公司、融某公司未就產(chǎn)品定位、推廣策劃、廣告設(shè)計(jì)的報(bào)酬進(jìn)行單獨(dú)約定，弘某公司亦未能舉證證明上述工作的相應(yīng)市場(chǎng)價(jià)值，綜合考慮弘某公司已實(shí)際完成工作量等因素，酌定由融某公司支付弘某公司報(bào)酬30萬(wàn)元。該院判決：一、融某公司支付弘某公司傭金30萬(wàn)元；二、駁回弘某公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)29.18萬(wàn)元，由弘某公司負(fù)擔(dān)29萬(wàn)元，由融某公司負(fù)擔(dān)0.18萬(wàn)元。

弘某公司不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院提起上訴。

廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院于2013年10月26日作出（2012）南市民一終字第3084號(hào)民事判決。該院二審審理查明的事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)基本一致。該院另查明，當(dāng)事人對(duì)雙方于2008年11月3日簽訂的《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》為有效合同均無(wú)異議。

2010年3月23日，弘某公司向融某公司提交進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員檔案。同年3月26日，融某公司向弘某公司發(fā)出要求4月1日進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售通知，3月30日融某公司向弘某公司發(fā)出解除合同通知，并于4月20日通過(guò)南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心取得該中心作出的《暫停年審答復(fù)》，而南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心未將上述答復(fù)送達(dá)弘某公司。同年6月初，南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心向弘某公司發(fā)放《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證明》。

從中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人網(wǎng)站查尋獲知，包括弘某公司、寶資天公司在內(nèi)的在廣西依法注冊(cè)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)大部分不具備4個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。南寧市房地產(chǎn)交易中心在《辦理房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案須知》中要求：從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須有4名以上從業(yè)人員，其中至少有2名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，其他人員須經(jīng)市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)培訓(xùn)合格。張雪蓮的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)證于2008年5月28日的初始注冊(cè)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)登記為弘某公司。弘某公司中持有《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書(shū)》的人員有張雪蓮、伍秋璇二人，持有南寧市房地產(chǎn)中介行業(yè)管理協(xié)會(huì)頒發(fā)的《南寧市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員繼續(xù)培訓(xùn)（初級(jí)）結(jié)業(yè)證》的有若干人，其中提交給融某公司首批營(yíng)銷(xiāo)人員14人中的史國(guó)賢即持有《南寧市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員繼續(xù)培訓(xùn)（初級(jí)）結(jié)業(yè)證》。

2010年1月19日，弘某公司向融某公司提交《融某?邕江銀座住宅定價(jià)報(bào)告》，建議涉案房屋入市均價(jià)毛坯房為7200元／㎡，精裝修房為8300元／㎡。

融某公司與案外人寶資天公司簽訂的《營(yíng)銷(xiāo)企劃及銷(xiāo)售代理合同書(shū)》中物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)企劃與銷(xiāo)售代理服務(wù)費(fèi)的計(jì)取約定：①基礎(chǔ)傭金②獎(jiǎng)勵(lì)酬金（在銷(xiāo)售過(guò)程中，因市場(chǎng)變化或定價(jià)不合理，寶資天公司未書(shū)面提出，由融某公司正式發(fā)函要求提價(jià)的部分銷(xiāo)售額不得計(jì)入獎(jiǎng)勵(lì)酬金，但融某公司要求提價(jià)部分也不計(jì)入寶資天公司考核指標(biāo)范圍）。

根據(jù)融某公司向南寧市房地產(chǎn)交易中心報(bào)備的融某?邕江銀座價(jià)格表記載的可銷(xiāo)售的每套住宅、商鋪的面積、單價(jià)、總價(jià)為計(jì)算依據(jù)，住宅**，總建筑面積60573.28㎡，總價(jià)460484446元，均價(jià)為460484446元÷60573.28㎡=7602.11元／㎡。按合同約定的傭金計(jì)算公式，住宅基礎(chǔ)傭金為460484446元×1.1%=5065329元，住宅溢價(jià)傭金為[7602.11-5500（合同約定底價(jià)）]元／㎡×60573.28㎡×15%=19099755元。一樓商鋪146套，總建筑面積4846.83㎡，總價(jià)170353515元，均價(jià)為170353515元÷4846.83㎡=35147.41元／㎡。一樓商鋪基礎(chǔ)傭金為170353515元×1.5%=2555303元，一樓商鋪溢價(jià)傭金為[35147.41-26000（合同約定的底價(jià)）]元／㎡×4846.83㎡×20%=8867188元。二樓商鋪156套，總建筑面積6233.95㎡，總價(jià)157033365元，均價(jià)為157033365元÷6233.95㎡=25190元／㎡。二樓商鋪基礎(chǔ)傭金為157033365元×1.5%=2355500元，二樓商鋪溢價(jià)傭金為[25190-13000（合同約定底價(jià)）]元／㎡×6233.95㎡×20%=15198370元。三樓商鋪155套，總建筑面積6294.73㎡，總價(jià)95508330元，均價(jià)為95508330元÷6294.73㎡=15172.74元／㎡。三樓商鋪基礎(chǔ)傭金為95508330元×1.5%=1432625元，三樓商鋪溢價(jià)傭金為[15172.74-9000（合同約定底價(jià)）]元／㎡×6294.73㎡×20%=7771146元。四樓商鋪155套,總建筑面積6362.94㎡，總價(jià)64550050元，均價(jià)為64550050元÷6362.94㎡=10144.69元／㎡。四樓商鋪基礎(chǔ)傭金為64550050元×1.5%=968251元，四樓商鋪溢價(jià)傭金為[10144.69-8000（合同約定底價(jià)）]元／㎡×6362.94㎡×20%=2729307元。商鋪基礎(chǔ)傭金總共為2555303元＋2355500元＋1432625元＋968251元＝7311679元，商鋪溢價(jià)傭金共為8867188元＋15198370元＋7771146元＋2729307元＝34566011元。住。住宅和商鋪總基礎(chǔ)傭金為5065329元＋7311679元＝12377008元，住宅和商鋪總溢價(jià)傭金為19099755元＋34566011元＝53665766元金總額為12377008元＋53665766元＝66042774元。

廣西壯族自治區(qū)南寧市中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，弘某公司與融某公司簽訂的《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》為有效合同，雙方應(yīng)誠(chéng)信履行各自的合同義務(wù)。

關(guān)于融某公司單方解除合同的問(wèn)題。根據(jù)合同約定，弘某公司的合同義務(wù)均是基于融某公司的委托銷(xiāo)售而產(chǎn)生，其最終目的是按照完成的工作成果獲得合同約定的銷(xiāo)售代理費(fèi)用，故本案應(yīng)定性為委托合同。本案的合同當(dāng)事人在合同中約定非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方面解除或終止合同。該約定屬于對(duì)涉案委托合同任意解除權(quán)的一種特約放棄。從尊重當(dāng)事人意思自治的角度出發(fā)，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。在當(dāng)事人已對(duì)任意解除權(quán)進(jìn)行特約放棄的情形下，委托合同一方不得再依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條主張解除合同，但當(dāng)事人依據(jù)該法第九十三條、第九十四條的規(guī)定解除合同的權(quán)利仍然存在，當(dāng)事人依然可以在符合上述條文中規(guī)定的條件下解除合同。因此，融某公司向弘某公司發(fā)出《解除合同通知書(shū)》，單方面終止合同履行的行為是否違約，主要看是否符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條、第九十四條等法律規(guī)定。（1）融某公司2013年3月30日《解除合同通知書(shū)》的主要理由為弘某公司的營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)素質(zhì)不佳、營(yíng)銷(xiāo)能力不強(qiáng)，此前代理的某樓盤(pán)業(yè)主多次聯(lián)名投訴、上訪，南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)已對(duì)弘某公司正式立案調(diào)查，弘某公司已被暫停2010年度資質(zhì)合格檢查等。在弘某公司復(fù)函上述情形不存在、要求繼續(xù)履行合同的情況下，融某公司即于4月15日與案外人寶資天公司就同一項(xiàng)目簽訂銷(xiāo)售代理協(xié)議，而在4月20日融某公司才得到南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心作出的《暫停年審答復(fù)》。顯然，融某公司在2010年3月30日解除合同時(shí)，并未獲得上述答復(fù)，欠缺解除合同的有效依據(jù)。且暫停年檢不等于年檢不合格，更不能視為喪失從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資格，事后亦沒(méi)有有關(guān)部門(mén)對(duì)弘某公司的立案決定或暫停中介服務(wù)的處罰決定。由此可見(jiàn)，弘某公司從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資質(zhì)正常，融某公司以此為由解除合同顯屬不當(dāng)。（2）弘某公司派駐進(jìn)場(chǎng)名單中的人員系經(jīng)過(guò)雙方事前共同挑選、培訓(xùn)。弘某公司從業(yè)人員數(shù)量亦符合《南寧市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理規(guī)定》，并依法通過(guò)年審。顯然，融某公司解除合同理由不成立。一審判決認(rèn)定融某公司解除合同合法合理錯(cuò)誤，二審法院依法予以糾正。

關(guān)于弘某公司的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)該如何確定的問(wèn)題。本案訴爭(zhēng)合同第十一條約定：非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方解除或終止本合同，否則視為弘某公司已經(jīng)完成合同約定的銷(xiāo)售任務(wù)，融某公司應(yīng)按項(xiàng)目可銷(xiāo)售總額向弘某公司計(jì)付銷(xiāo)售傭金。根據(jù)合同約定可計(jì)算得出涉案樓盤(pán)的銷(xiāo)售傭金共計(jì)6604.2864萬(wàn)元。此外，根據(jù)涉案合同第七條約定：弘某公司在合同履行中應(yīng)承擔(dān)策劃銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金及福利；招聘、培訓(xùn)、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)弘某公司編制人員薪金及銷(xiāo)售提成、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)性文具。弘某公司稱(chēng)已自行支付合同解除前及合同解除后一段時(shí)間策劃、銷(xiāo)售、推廣人員的工資、福利及相關(guān)費(fèi)用約620萬(wàn)元。鑒于雙方終止合同后，弘某公司并未能實(shí)際銷(xiāo)售房屋，酌定在弘某公司主張融某公司支付項(xiàng)目銷(xiāo)售傭金5000萬(wàn)元的基礎(chǔ)上減半為宜，即融某公司因其違約解除合同賠償弘某公司未能正常履行合同的經(jīng)濟(jì)損失為2500萬(wàn)元。該院判決：一、撤銷(xiāo)南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)人民法院（2012）西民一初字第942號(hào)民事判決；二、融某公司向弘某公司賠償經(jīng)濟(jì)損失2500萬(wàn)元。一審案件受理費(fèi)291800元，由弘某公司負(fù)擔(dān)87540元，融某公司負(fù)擔(dān)204260元；二審案件受理費(fèi)291800元，由弘某公司負(fù)擔(dān)87540元，融某公司負(fù)擔(dān)204260元。

融某公司不服二審判決，向廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，該院?014年5月6日作出（2013）桂民申字第1082號(hào)民事裁定提審本案。

廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院于2015年4月27日作出（2014）桂民提字第75號(hào)民事判決（以下簡(jiǎn)稱(chēng)原再審判決）。該院對(duì)原審查明的案件事實(shí)予以確認(rèn)。該院再審認(rèn)為，融某公司與弘某公司簽訂的《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》為委托銷(xiāo)售合同，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為有效合同。

關(guān)于融某公司是否有權(quán)單方解除合同的問(wèn)題。本案當(dāng)事人在《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》第11條第2點(diǎn)第3項(xiàng)約定：“……非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方面解除或終止合同。否則視為弘某公司已經(jīng)完成合同約定的銷(xiāo)售任務(wù)，融某公司應(yīng)按項(xiàng)目可銷(xiāo)售總額向弘某公司計(jì)付傭金。”該約定屬于對(duì)涉案委托合同任意解除權(quán)的一種特約放棄，法律沒(méi)有對(duì)于當(dāng)事人放棄任意解除權(quán)作出限制或禁止規(guī)定。故在當(dāng)事人已對(duì)任意解除權(quán)進(jìn)行特約放棄的情形下，委托合同一方不得再依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條主張解除合同，但當(dāng)事人依據(jù)該法第九十三條、第九十四條法定解除權(quán)的規(guī)定解除合同的權(quán)利仍然存在，當(dāng)事人仍然可以在符合上述條文規(guī)定的條件下解除合同。就本案而言，在弘某公司復(fù)函上述情形不存在、要求繼續(xù)履行合同的情況下，融某公司即于同年4月15日與案外人寶資天公司就同一項(xiàng)目簽訂銷(xiāo)售代理協(xié)議，而在同年4月20日融某公司才得到南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心作出的《暫停年審答復(fù)》。顯然，融某公司在2010年3月30日解除合同時(shí)，并未獲得上述答復(fù)，欠缺解除合同的有效依據(jù)。且暫停年檢不等于年檢不合格，更不能視為喪失從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資格，事后亦沒(méi)有有關(guān)部門(mén)對(duì)弘某公司作出的立案決定或暫停中介服務(wù)的處罰決定。由此可知，弘某公司具備從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資質(zhì)，融某公司以此為由解除合同顯屬不當(dāng)，也缺乏合同依據(jù)。弘某公司派駐進(jìn)場(chǎng)名單中的人員系經(jīng)過(guò)雙方事前共同挑選、培訓(xùn)。2013年3月23日，弘某公司在收到關(guān)于進(jìn)駐融某?邕江銀座售樓處的相關(guān)事宜的通知后，按通知要求向融某公司提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)、前期進(jìn)場(chǎng)14名銷(xiāo)售人員檔案（包括名單、簡(jiǎn)歷）和《南寧市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員繼續(xù)培訓(xùn)（初級(jí)）結(jié)業(yè)證》5份，張雪蓮、伍伙璇雖不在14名銷(xiāo)售人員名單中，但兩人持有執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)為弘某公司的《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注冊(cè)證書(shū)》。弘某公司從業(yè)人員數(shù)量符合《南寧市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理規(guī)定》，并依法通過(guò)年審。弘某公司在履行本案《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》過(guò)程中并沒(méi)有“違約”行為，更不存在“根本違約”行為，融某公司以弘某公司“違約”或者“根本違約”為由要求解除合同，理由不成立，融某公司無(wú)權(quán)單方解除本案合同。

關(guān)于弘某公司應(yīng)取得傭金的數(shù)額如何確定的問(wèn)題。根據(jù)融某公司制定并向南寧市房地產(chǎn)檔案館備案的融某?邕江銀座可銷(xiāo)售的每套房屋、商鋪的面積、單價(jià)、總價(jià)，可計(jì)算得出涉案樓盤(pán)的銷(xiāo)售傭金共計(jì)6604.2864萬(wàn)元，其中銷(xiāo)售基礎(chǔ)傭金1237.7045萬(wàn)元，銷(xiāo)售溢價(jià)傭金5366.5819萬(wàn)元。由于融某公司違約，依照本案《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》約定，應(yīng)視為弘某公司已經(jīng)完成《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》約定的銷(xiāo)售任務(wù)，融某公司應(yīng)按項(xiàng)目可銷(xiāo)售總額向弘某公司支付傭金。融某公司本應(yīng)根據(jù)弘某公司的請(qǐng)求賠償5000萬(wàn)元，但是鑒于雙方終止合同時(shí)，弘某公司并未實(shí)際銷(xiāo)售房屋，根據(jù)公平原則，并考慮平衡當(dāng)事人利益的因素，酌情對(duì)原二審判令融某公司向弘某公司賠償?shù)?500萬(wàn)元調(diào)整為2000萬(wàn)元。

綜上所述，原二審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確實(shí)充分，適用法律正確，但該院根據(jù)本案實(shí)際情況酌情對(duì)實(shí)體處理予以調(diào)整。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，該院判決：一、維持南寧市中級(jí)人民法院（2012）南市民一終字第3084號(hào)民事判決的第一項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)；二、變更南寧市中級(jí)人民法院（2012）南市民一終字第3084號(hào)民事判決的第二項(xiàng)為：融某公司向弘某公司賠償經(jīng)濟(jì)損失2000萬(wàn)元。

融某公司不服原再審判決，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。

最高人民檢察院認(rèn)為，（一）原再審判決認(rèn)為“融某公司以弘某公司違約或者根本違約為由要求解除合同，理由不成立，故融某公司無(wú)權(quán)單方解除本案合同”，屬于適用法律確有錯(cuò)誤。本案中，弘某公司與融某公司于2008年11月3日簽訂《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》，而弘某公司于2009年10月28日才取得《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證書(shū)》即雙方在簽訂時(shí)，弘某公司并未取得相應(yīng)資質(zhì)，無(wú)法保證銷(xiāo)售代理的合法性。另一方面，弘某公司存在公司從業(yè)資質(zhì)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)從業(yè)人員資質(zhì)不符合規(guī)定、被房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)立案調(diào)查并被暫停中介資質(zhì)年審的情況下，雙方的合同存在不能履行或者延期履行的重大風(fēng)險(xiǎn)，融某公司依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方延遲履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的規(guī)定，有權(quán)解除合同。（二）原再審判決判令融某公司向弘某公司賠償2000萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失，于法無(wú)據(jù)，且明顯失當(dāng)。融某公司有權(quán)解除合同，本案不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！钡倪m用情形。另一方面，弘某公司雖為銷(xiāo)售樓盤(pán)做了部分前期準(zhǔn)備工作，但其并未實(shí)際銷(xiāo)售房屋，對(duì)其自稱(chēng)“已自行支付合同解除前及合同解除后一段時(shí)間策劃、銷(xiāo)售、推廣人員的工資、福利及相關(guān)費(fèi)用約620萬(wàn)”亦未提交充分的證據(jù)予以證實(shí)。

融某公司表示同意檢察機(jī)關(guān)抗訴意見(jiàn)，并提出補(bǔ)充意見(jiàn)：（一）原再審判決對(duì)于本案代銷(xiāo)合法性等事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)行資質(zhì)特許的“雙準(zhǔn)入”（公司資質(zhì)和人員資質(zhì)）制度，而弘某公司存在銷(xiāo)售人員并無(wú)資質(zhì)、公司持證人員人數(shù)違法、公司年審被暫停、簽約之時(shí)不具備資質(zhì)等違反誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。（二）融某公司有權(quán)依據(jù)合同約定解除合同，也符合法定解除權(quán)的規(guī)定。同時(shí)，案涉合同系委托合同，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條的規(guī)定融某公司享有任意解除權(quán)。（三）弘某公司的合同解除權(quán)異議期已經(jīng)超過(guò)法定期限，不應(yīng)予以支持。綜上，融某公司解除合同于法有據(jù)，請(qǐng)求依法撤銷(xiāo)原再審判決，維持一審判決。

弘某公司答辯稱(chēng)，（一）弘某公司根本沒(méi)有違約行為，融某公司解除合同的行為明顯屬于惡意違約行為，不符合《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定的行使法定解除權(quán)的情形，也不符合合同約定解除權(quán)行使的情形。同時(shí)，雙方在《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》中已經(jīng)約定排除了合同任意解除權(quán)的行使。（二）根據(jù)合同約定，融某公司單方解除合同或終止合同時(shí)，視為弘某公司已完成合同約定的銷(xiāo)售任務(wù)，融某公司按項(xiàng)目可銷(xiāo)售總額向弘某公司計(jì)付銷(xiāo)售傭金。因此，融某公司應(yīng)支付的報(bào)酬為6604萬(wàn)元即可確定弘某公司的損失為6604萬(wàn)元。綜上，檢察機(jī)關(guān)抗訴意見(jiàn)和申訴人的申訴理由均不能成立，原再審判決判令融某公司向弘某公司賠償2000萬(wàn)元，具有事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求予以維持。

本院再審審理中，雙方當(dāng)事人均未提交新的證據(jù)。融某公司對(duì)檢察機(jī)關(guān)抗訴書(shū)和原再審判決認(rèn)定的融某公司通知弘某公司進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售與弘某公司提交銷(xiāo)售人員及資質(zhì)材料的先后順序的事實(shí)有異議外，各方當(dāng)事人對(duì)原審查明的其他事實(shí)均無(wú)異議，故本院對(duì)原再審判決查明的各方當(dāng)事人無(wú)異議的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院再審查明，雙方之間的工作聯(lián)絡(luò)單顯示：（一）2010年3月23日弘某公司向融某公司發(fā)出10H（RC）字第63號(hào)工作聯(lián)絡(luò)單，并請(qǐng)融某公司確認(rèn)。聯(lián)絡(luò)單顯示弘某公司按2010年第12期周例會(huì)提供下列文件：“……1.5項(xiàng)目進(jìn)駐作業(yè)人員簡(jiǎn)介……”融某公司于當(dāng)日簽收。（二）弘某公司向融某公司發(fā)出10H（RC）字第64號(hào)工作聯(lián)絡(luò)單，并請(qǐng)融某公司確認(rèn)。該聯(lián)絡(luò)單顯示弘某公司于2010年3月26日收到融某公司要求進(jìn)駐售樓的通知，并按照通知要求提供以下資料：1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份（加蓋公章）；2、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件1份（加蓋公章）；3、進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員檔案（包括進(jìn)場(chǎng)人員名單（內(nèi)含簡(jiǎn)歷）1份、聯(lián)系方式及職務(wù)1份、身份證復(fù)印件加蓋公章14份）和房地產(chǎn)中介從業(yè)證（初級(jí)）復(fù)印件5份；4、公司開(kāi)戶行及賬號(hào)（加蓋公章）。融某公司于3月26日簽收。本院認(rèn)為，根據(jù)上述證據(jù)可見(jiàn)，融某公司于2010年3月23日收到過(guò)進(jìn)場(chǎng)人員簡(jiǎn)介，原再審判決關(guān)于弘某公司于3月23日向融某公司提交了進(jìn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員資料的事實(shí)認(rèn)定清楚。

一、關(guān)于融某公司是否有權(quán)解除合同的問(wèn)題

案涉合同為委托合同，根據(jù)本案雙方在《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》第十一條終止方式及違約責(zé)任第2.3項(xiàng)約定：“……非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方解除或終止合同，否則視為弘某公司已經(jīng)完成合同約定的銷(xiāo)售任務(wù)”，可見(jiàn)融某公司和弘某公司在合同中預(yù)先對(duì)委托合同的任意解除權(quán)進(jìn)行了放棄，即雙方均不得單方面解除合同或終止合同。在法律沒(méi)有對(duì)當(dāng)事人放棄任意解除權(quán)作出限制或禁止性規(guī)定的情況下，當(dāng)事人的意思自治應(yīng)得到尊重，該約定內(nèi)容應(yīng)有效，對(duì)本案雙方均有約束力，故融某公司不得依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四百一十條關(guān)于任意解除的規(guī)定單方解除本案《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》。但是由于《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條和九十四條規(guī)定了法定解除和約定解除，本案當(dāng)事人仍然可以依據(jù)上述法律條文規(guī)定主張解除權(quán)。本案中，融某公司主張弘某公司嚴(yán)重違約，《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》應(yīng)予解除。對(duì)此，本院認(rèn)為：

首先，根據(jù)弘某公司2009年10月28日取得《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證明》、2010年5月通過(guò)2010年年審并取得新的《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證明》、2010年6月13日第一批通過(guò)年度檢查并被公布于南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局《關(guān)于公布2010年度我市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)檢查結(jié)果（第一批）和新辦理備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名單的通知》的事實(shí)看，弘某公司具備從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的資質(zhì)。雖然弘某公司在2008年11月3日簽訂《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》時(shí)并未取得房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案，而是在合同履行過(guò)程中即2009年10月28日取得了《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證明》，但作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融某公司，其應(yīng)當(dāng)具備房產(chǎn)項(xiàng)目代理銷(xiāo)售的基本法律法規(guī)知識(shí)。融某公司簽訂本案銷(xiāo)售代理合同時(shí)并未對(duì)弘某公司的資質(zhì)提出異議，且在簽訂合同后的一年多內(nèi)仍接受弘某公司依約所作的全部工作，故說(shuō)明其對(duì)弘某公司的資質(zhì)予以認(rèn)可并接受。

其次，2010年4月20日南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心作出的《暫停年審答復(fù)》，系該交易中心針對(duì)融某公司2010年4月13日《關(guān)于請(qǐng)求示明弘某營(yíng)銷(xiāo)公司被暫停2010年年度合格檢查的報(bào)告》的答復(fù)。而該答復(fù)中所涉南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)2010年3月23日作出的《關(guān)于暫停廣西弘某營(yíng)銷(xiāo)顧某有限公司被暫停中介資質(zhì)年審的建議》，也系該監(jiān)察支隊(duì)向南寧市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)出的建議。上述兩文件并非是向弘某公司作出，弘某公司在原審中也對(duì)上述文件表示否認(rèn)，并稱(chēng)其從未收到相關(guān)部門(mén)暫停其年審的決定。經(jīng)查，本案中也沒(méi)有證據(jù)證明有關(guān)主管部門(mén)對(duì)弘某公司資質(zhì)問(wèn)題作出過(guò)行政處罰。另，融某公司是在其與第三方簽訂銷(xiāo)售代理合同之后才取得上述暫停年審答復(fù)，故該答復(fù)不能證明融某公司發(fā)出解除合同通知時(shí)弘某公司的資質(zhì)存在問(wèn)題。

第三，弘某公司在收到關(guān)于進(jìn)駐融某?邕江銀座售樓處的相關(guān)事宜的通知后，于同日按通知要求向融某公司提交了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)、前期進(jìn)場(chǎng)14名銷(xiāo)售人員檔案（包括名單、簡(jiǎn)歷）和《南寧市房地產(chǎn)中介從業(yè)人員繼續(xù)培訓(xùn)（初級(jí)）結(jié)業(yè)證》5份材料，融某公司也于同日收到上述文件，且未提出異議。這一事實(shí)說(shuō)明融某公司對(duì)弘某公司所派進(jìn)場(chǎng)人員予以認(rèn)可。融某公司關(guān)于弘某公司不具備足夠的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資質(zhì)和從業(yè)人員的理由不能成立。本案中，雖然房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人伍秋璇的執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)在其被派駐進(jìn)場(chǎng)后才變更為弘某公司，而弘某公司前期進(jìn)場(chǎng)的14名銷(xiāo)售人員中存在缺乏南寧市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)相關(guān)培訓(xùn)證的情況，但由于弘某公司于2009年10月28日已取得《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證明》且依法通過(guò)了2010年的年審，故上述情況對(duì)弘某公司資質(zhì)備案是否具有影響，應(yīng)由相關(guān)行政主管部門(mén)予以審定。在沒(méi)有證據(jù)證明弘某公司的《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證明》被行政主管部門(mén)撤銷(xiāo)的情況下，弘某公司的房地產(chǎn)中介服務(wù)資質(zhì)應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可。

第四，弘某公司與融某公司自2008年11月3日開(kāi)始履行合同，雙方簽字的工作聯(lián)系單多達(dá)65份，且每周定期舉行聯(lián)絡(luò)會(huì)議。在融某公司發(fā)出《解除合同通知書(shū)》之前，弘某公司一直在履行《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》的前期工作即產(chǎn)品（房屋）定位、推廣策劃、廣告設(shè)計(jì)等合同義務(wù)，不存在違反合同約定的情形。由于弘某公司并未實(shí)施合同約定的銷(xiāo)售行為，在沒(méi)有證據(jù)證明弘某公司資質(zhì)問(wèn)題致使銷(xiāo)售代理合同不能履行的情況下，本案并不存在弘某公司不能保障銷(xiāo)售代理行為合法性的情況。

據(jù)此，融某公司認(rèn)為弘某公司2010年中介資質(zhì)年審被暫停，并被南寧市房地產(chǎn)監(jiān)察支隊(duì)立案調(diào)查，已影響弘某公司的履約能力，并以此主張解除合同，不能予以支持。因雙方當(dāng)事人在《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》中已對(duì)任意解除權(quán)進(jìn)行了放棄，在無(wú)法定和約定解除事由的情形下，融某公司無(wú)權(quán)單方解除合同。鑒于弘某公司在融某公司2010年3月30日發(fā)出《解除合同通知書(shū)》后的第七天（4月6日）即回函提出異議表示不同意解除合同，加之以上所述融某公司無(wú)權(quán)解除合同，故本案亦不存在合同解除權(quán)異議超期的問(wèn)題。本案中，融某公司的違約行為不僅給弘某公司造成巨大損失，而且這種違背誠(chéng)實(shí)信用之行為亦產(chǎn)生不良示范，將影響正常商業(yè)交易秩序，融某公司對(duì)此應(yīng)承擔(dān)不利后果。

二、弘某公司是否有權(quán)獲得2000萬(wàn)元賠償?shù)膯?wèn)題

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！钡囊?guī)定，以及本案《銷(xiāo)售代理合同書(shū)》第十一條第2.3項(xiàng)關(guān)于“……非經(jīng)與弘某公司協(xié)商或合同約定的情形，融某公司不得單方面解除或終止合同。否則視為弘某公司已經(jīng)完成合同約定的銷(xiāo)售任務(wù)，融某公司應(yīng)按項(xiàng)目可銷(xiāo)售總額向弘某公司計(jì)付傭金”的約定，在融某公司單方解除合同構(gòu)成違約的情況下，其應(yīng)根據(jù)合同約定按案涉房產(chǎn)項(xiàng)目可銷(xiāo)售總額向弘某公司計(jì)付銷(xiāo)售傭金。雖然雙方終止合同時(shí)弘某公司已經(jīng)依約履行了銷(xiāo)售前期的準(zhǔn)備工作，但畢竟弘某公司未實(shí)際對(duì)案涉房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷(xiāo)售，故原再審判決據(jù)此綜合考慮平衡雙方當(dāng)事人利益等因素，酌情判令融某公司向弘某公司賠償2000萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失，具有法律依據(jù)，本院予以認(rèn)可。

綜上所述，原再審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，判決結(jié)果亦無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第四百零七條第一款之規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　郭忠紅

審判員　　陳　佳

審判員　　張能寶

二〇一九年四月二十六日