中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

抗訴機(jī)關(guān)：中華人民共和國最高人民檢察院。

委托訴訟代理人：王占民，河南揚(yáng)善律師事務(wù)所律師。

申訴人：蘇來民。

申訴人：蘇來勇。

申訴人：蘇來軍。

申訴人：蘇利民。

申訴人：蘇翠蘭。

申訴人：蘇岳霞。

申訴人：蘇月梅。

申訴人：蘇永梅。

被申訴人（一審被告、二審被上訴人）：夏邑縣天龍集團(tuán)有限公司。住所地：河南省夏邑縣城關(guān)鎮(zhèn)縣府路中段南側(cè)。

法定代表人：王偉濤，該公司經(jīng)理。

一審法院認(rèn)為，蘇躍明、天龍公司訂立的房屋租賃合同為有效合同，雖然雙方于2001年3月1日、11月26日分別簽訂了協(xié)議，但從雙方實(shí)際履行情況看，2001年11月26日雙方辦理公證時(shí)仍以2001年3月1日的協(xié)議作為公證的合同文本，兩份協(xié)議系雙方就同一租賃物訂立的租賃合同，并不存在兩個(gè)相互獨(dú)立的租賃合同。天龍公司作為出租人，如果認(rèn)為承租人未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租，可以依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十四條第二款的規(guī)定行使合同解除權(quán)。蘇躍明作為承租人，在出租人通知解除合同的時(shí)候，如果認(rèn)為解除合同的理由不能成立，可以依據(jù)該法第九十六條第一款的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（以下簡(jiǎn)稱《合同法解釋(二)》）第二十四條規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵消雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵消通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”，蘇躍明、天龍公司在租賃合同中沒有約定解除合同的相關(guān)事項(xiàng)，天龍公司在其解除合同通知書中亦未設(shè)定異議期限，因此，蘇躍明應(yīng)在解除合同通知書送達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)天龍公司解除合同的效力。本案天龍公司發(fā)出的解除合同通知書于2007年4月4日到達(dá)蘇躍明，而蘇躍明至2007年12月14日才向人民法院提起訴訟，顯然已經(jīng)超過三個(gè)月的法定期限，故對(duì)蘇躍明的訴訟請(qǐng)求不予支持。一審法院于2012年11月26日作出（2012）夏民初字第330號(hào)民事判決：駁回蘇躍明的訴訟請(qǐng)求。

蘇躍明不服一審判決，向河南省商丘市中級(jí)人民法院提起上訴。

河南省商丘市中級(jí)人民法院審理查明的事實(shí)與一審認(rèn)定事實(shí)一致。該院二審認(rèn)為，蘇躍明與天龍公司之間簽訂的房屋租賃合同，不違反有關(guān)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。在本案租賃合同的履行過程中，天龍公司以蘇躍明未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租從而請(qǐng)求解除租賃合同的要求符合法律規(guī)定?！逗贤ń忉?二)》是2009年5月13日開始實(shí)施，根據(jù)該解釋第三十條的規(guī)定在此之前一、二審尚未審理終結(jié)的，適用該解釋。而本案二審在該解釋實(shí)施后尚未審結(jié)，故應(yīng)適用該解釋的規(guī)定。該解釋第二十四條規(guī)定，“當(dāng)事人對(duì)合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”。天龍公司向蘇躍明發(fā)出的解除合同通知書于2007年4月4日送達(dá)蘇躍明，而蘇躍明2007年12月14日才提起訴訟，顯然已經(jīng)超過三個(gè)月的法定期限，故蘇躍明要求確認(rèn)天龍公司解除合同的行為無效的理由不能成立。因此，二審法院于2013年7月22日作出（2013)商民二終字第255號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

蘇躍明不服二審判決，申請(qǐng)?jiān)賹徶梁幽鲜「呒?jí)人民法院，該院于2014年12月25日作出（2014）豫法立二民申字第00848號(hào)民事裁定書提審本案。

河南省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為，天龍公司于2007年4月4日向蘇躍明送達(dá)了解除合同通知書，蘇躍明如果認(rèn)為天龍公司解除合同不符合雙方約定或者無權(quán)解除，其應(yīng)當(dāng)在法律規(guī)定的期限內(nèi)提出異議并請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。根據(jù)《合同法解釋(二)》第二十四條的規(guī)定，當(dāng)事人沒有約定異議期間的，異議期間為三個(gè)月，三個(gè)月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。蘇躍明在2007年4月4日收到解除合同通知，在8個(gè)月后即2007年12月14日才提起訴訟，超過了該司法解釋規(guī)定的三個(gè)月異議期間，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，依法不應(yīng)予以支持。該司法解釋第三十條規(guī)定，合同法施行后成立的合同發(fā)生糾紛的案件，本解釋施行后尚未終審的，適用本解釋。本案雙方當(dāng)事人訂立合同時(shí)間是2001年3月1日、11月26日，在合同法施行時(shí)間1999年10月1日之后；該司法解釋于2009年5月13日開始實(shí)施，本案第一輪審理的二審程序于2009年8月7日作出判決，屬于該司法解釋施行后尚未終審的情形。本案符合《合同法解釋(二)》第三十條的規(guī)定，應(yīng)適用該司法解釋。蘇躍明未在法律規(guī)定的異議期限內(nèi)提起訴訟，其關(guān)于確認(rèn)天龍公司解除合同行為無效的請(qǐng)求，依法不予支持。原審適用法律正確，處理結(jié)果適當(dāng)，予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零七條、第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，該院于2015年7月23日作出（2015）豫法民提字第00056號(hào)民事判決：維持河南省商丘市中級(jí)人民法院（2013）商民二終字第255號(hào)民事判決。

蘇躍明不服原判決，向檢察機(jī)關(guān)申請(qǐng)監(jiān)督。

最高人民檢察院另查明，河南省商丘市中級(jí)人民法院二審審理過程中，依據(jù)蘇躍明的申請(qǐng)，向房地產(chǎn)管理部門調(diào)取了案涉房屋第11間的房產(chǎn)檔案中相關(guān)證據(jù)材料。經(jīng)庭審質(zhì)證，天龍公司對(duì)法院調(diào)取證據(jù)材料的真實(shí)性無異議。根據(jù)該院調(diào)取的材料可以認(rèn)定下列事實(shí)：2003年4月11日，河南省夏邑縣人民法院作出（2001）夏法執(zhí)字第25-3號(hào)民事裁定書，裁定將夏邑縣縣府路中段原土產(chǎn)公司樓下的第11間、第12間門面房作價(jià)115550元交付給郭志剛抵償債務(wù)。同日，該院作出（2001）執(zhí)字第25號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，要求夏邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理所協(xié)助辦理上述兩處房屋的房產(chǎn)過戶手續(xù)。郭志剛于2003年4月17日取得案涉房產(chǎn)第11間房屋的所有權(quán)證。

2007年10月26日，劉超杰向河南省夏邑縣人民法院提起民事訴訟請(qǐng)求判令蘇躍明、天龍公司停止侵權(quán)，交付夏邑縣縣府路中段170號(hào)門面房一間（即案涉第10間房屋）。河南省夏邑縣人民法院于2009年10月1日作出（2007）夏民初字第848號(hào)民事判決，判決蘇躍明將其占有的夏邑縣縣府路中段170號(hào)門面房一間交付給劉超杰，駁回了劉超杰對(duì)天龍公司的訴訟請(qǐng)求。蘇躍明不服，提出上訴。河南省商丘市中級(jí)人民法院于2010年2月12日作出（2009）商民終字第1203號(hào)民事判決，認(rèn)定事實(shí)如下：“2006年10月23日，天龍公司與許培簽訂房屋買賣協(xié)議，將夏邑縣縣府路中段170號(hào)自西向東第10間門面房賣給許培，同年11月3日，雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。此后，許培又于2007年9月26日，將該房屋轉(zhuǎn)賣給劉超杰，蘇躍明以其與天龍公司的租賃合同尚未解除為由拒不搬出占有的房屋，劉超杰提起訴訟。2009年10月19日，劉超杰將案涉房屋轉(zhuǎn)賣給穆亞，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)?！痹撛阂浴耙虮驹荷袥Q業(yè)已確認(rèn)天龍公司解除合同的行為有效，蘇躍明沒有足夠的證據(jù)足以推翻生效判決認(rèn)定的事實(shí)，故應(yīng)據(jù)此認(rèn)定雙方的租賃合同已經(jīng)解除”為主要理由，判決駁回上訴，維持原判。該判決生效后，法院已經(jīng)將案涉第10間房屋執(zhí)行給劉超杰。

最高人民檢察院抗訴認(rèn)為，原判決適用法律確有錯(cuò)誤，理由如下：

(一）原判決認(rèn)定天龍公司發(fā)出的解除合同通知對(duì)蘇躍明發(fā)生法律效力，適用法律確有錯(cuò)誤。本案中，郭志剛于2003年4月17日取得案涉房產(chǎn)第11間房屋的所有權(quán)證；天龍公司于2006年11月3日與許培辦理了案涉房產(chǎn)第10間房屋的過戶登記手續(xù)?？梢?，天龍公司于2007年4月4日向蘇躍明發(fā)出解除租賃合同通知時(shí)，已不是案涉房產(chǎn)第10間、第11間房屋的所有權(quán)人。雖然天龍公司、房屋受讓人與蘇躍明之間沒有另行簽訂變更原租賃合同主體的書面協(xié)議，但根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋受讓人實(shí)質(zhì)上已經(jīng)自取得房屋所有權(quán)之時(shí)依法概括承繼了原出租人天龍公司在租賃合同中的全部權(quán)利義務(wù)。同時(shí)，天龍公司依法喪失了原租賃合同的主體地位，不再享有解除合同的權(quán)利。因此，在蘇躍明已經(jīng)向原審法院提交并且原審法院也調(diào)取了案涉房屋所有權(quán)主體變更證據(jù)的情況下，原判決仍然將天龍公司認(rèn)定為租賃合同主體，并確認(rèn)天龍公司向蘇躍明發(fā)出的解除租賃合同通知具有法律效力，于法無據(jù)。

(二）原判決以蘇躍明起訴超過《合同法解釋(二)》第二十四條規(guī)定的起訴期限為由，駁回蘇躍明關(guān)于確認(rèn)天龍公司解除合同行為無效的訴訟請(qǐng)求，適用法律確有錯(cuò)誤。第一，蘇躍明于2007年12月14日提起本案訴訟時(shí)，對(duì)于起訴確認(rèn)解除合同效力的期限，法律并沒有做出限定。而《合同法解釋(二)》的施行時(shí)間為2009年5月13日，蘇躍明提起訴訟時(shí)該司法解釋尚未制定，不能以該司法解釋中關(guān)于“三個(gè)月異議期”的規(guī)定來認(rèn)定蘇躍明起訴超過了法定期限。根據(jù)最高人民法院研究室于2013年6月4日作出《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）第24條理解與適用的請(qǐng)示的答復(fù)》（法研[2013]79號(hào)）對(duì)司法解釋中“三個(gè)月異議期”的起算點(diǎn)予以明確：“當(dāng)事人沒有約定異議期間，一方當(dāng)事人在《合同法解釋（二）》施行前已依法通知對(duì)方當(dāng)事人解除合同，對(duì)方當(dāng)事人在《合同法解釋（二）》施行之日起三個(gè)月以后才起訴的，人民法院不予支持。本答復(fù)下發(fā)之前已經(jīng)終審的案件，不適用本款規(guī)定?！?，該答復(fù)下發(fā)時(shí)，本案終審判決尚未作出，本案應(yīng)當(dāng)參照答復(fù)內(nèi)容來確定《合同法解釋（二）》第二十四條規(guī)定的“三個(gè)月異議期”的起算點(diǎn)。蘇躍明于2007年12月14日向法院起訴，并未超過《合同法解釋（二）》第二十四條規(guī)定的起訴期限。因此，蘇躍明提起本案訴訟時(shí)并未違反當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定，原判決以蘇躍明超過起訴期限為由，在程序上駁回蘇躍明請(qǐng)求確認(rèn)解除合同通知效力的訴訟請(qǐng)求，不符合法律規(guī)定，也違反了法不溯及既往的法律適用原則，應(yīng)當(dāng)予以糾正。

本院經(jīng)審理另查明，案涉租賃房產(chǎn)夏邑縣縣府路中段170號(hào)樓自西向東第10、11兩間房屋的權(quán)屬登記：（一）涉及案涉房產(chǎn)夏邑縣縣府路中段170號(hào)樓自西向東第10間門面房建筑面積23.43平方米。2006年10月23日，天龍公司與許培簽訂房屋買賣協(xié)議，將夏邑縣縣府路中段170號(hào)自西向東第10間門面房賣給許培，同年11月3日，許培取得房屋所有權(quán)證。此后，許培又于2007年9月19日，將該房屋轉(zhuǎn)賣給劉超杰，同年9月26日，劉超杰取得房屋所有權(quán)證。2009年10月19日，劉超杰將案涉房屋轉(zhuǎn)賣給穆亞，并辦理了房屋過戶登記手續(xù)。

（二）涉及案涉房產(chǎn)夏邑縣縣府路中段170號(hào)樓自西向東第11間門面房建筑面積26平方米。經(jīng)河南省夏邑縣人民法院于2003年4月11日作出的（2001）夏法執(zhí)字第25-3號(hào)民事裁定書確認(rèn)將夏邑縣縣府路中段原土產(chǎn)公司樓下（自西往東數(shù)）的第十一間（案涉房屋）、第十二間門面房作價(jià)115550元交付申請(qǐng)執(zhí)行人郭志剛抵償債務(wù)。同日，該院作出（2001）執(zhí)字第25號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，要求夏邑縣房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理所協(xié)助辦理上述兩處房屋的房產(chǎn)過戶手續(xù)。郭志剛于2003年4月17日領(lǐng)取案涉房產(chǎn)第11間房屋的所有權(quán)證。

一、天龍公司無權(quán)解除案涉租賃合同。

根據(jù)本院查明的事實(shí)，涉及案涉租賃房產(chǎn)夏邑縣縣府路中段170號(hào)樓自西向東第10間門面房于2006年11月3日被案外人許培取得，夏邑縣縣府路中段170號(hào)樓自西向東第11間門面房于2003年4月17日被案外人郭志剛?cè)〉?，至此天龍公司不再是上述房產(chǎn)的所有權(quán)人。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”的規(guī)定，雖然天龍公司、房屋受讓人與蘇躍明之間沒有另行簽訂變更原租賃合同主體的書面協(xié)議，但其實(shí)際的法律后果應(yīng)當(dāng)是在承租人和租賃物的新所有人之間形成租賃合同關(guān)系。因此，天龍公司于2007年4月4日向蘇躍明發(fā)出解除合同通知書時(shí)已不是案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人，依法喪失了原租賃合同的主體地位，不再享有解除合同的權(quán)利，即天龍公司無權(quán)解除案涉租賃合同。

二、蘇躍明起訴確認(rèn)天龍公司解除合同通知時(shí)未超過法定期限。

本案中，雙方當(dāng)事人在租賃合同中對(duì)于解除合同異議期沒有約定。蘇躍明在收到解除合同通知三個(gè)月以后才向人民法院起訴，能否認(rèn)定是否符合《合同法解釋(二)》第二十四條之規(guī)定“三個(gè)月異議期”成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。參照最高人民法院研究室于2013年6月4日作出的《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)第24條理解與適用的請(qǐng)示的答復(fù)》：“當(dāng)事人沒有約定異議期間，一方當(dāng)事人在《合同法解釋(二)》施行前已依法通知對(duì)方當(dāng)事人解除合同，對(duì)方當(dāng)事人在《合同法解釋(二)》施行之日起三個(gè)月以后才起訴的，人民法院不予支持。本答復(fù)下發(fā)之前已經(jīng)終審的案件，不適用本款規(guī)定”的精神，本案蘇躍明于2007年12月14日向法院起訴時(shí)，并未超過《合同法解釋（二）》第二十四條規(guī)定的起訴期限。因此，原判決以蘇躍明未在法律規(guī)定的異議期內(nèi)提起訴訟，不予支持其關(guān)于確認(rèn)天龍公司解除合同行為無效的請(qǐng)求有誤，本院予以糾正。

一、撤銷河南省高級(jí)人民法院（2015）豫法民提字第00056號(hào)民事判決、河南省商丘市中級(jí)人民法院（2013）商民二終字第255號(hào)民事判決、河南省夏邑縣人民法院（2012）夏民初字第330號(hào)民事判決；

二、天龍公司于2007年4月4日發(fā)出的《解除合同通知書》不發(fā)生解除合同的效力。

一審案件受理費(fèi)100元，二審案件受理費(fèi)100元，由天龍公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張能寶

審判員　　賈勁松

審判員　　郭忠紅

二〇一九年八月六日